№ 759
гр. София, 06.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-В СЪСТАВ, в публично
заседание на десети февруари през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Елена Иванова
Членове:Златка Чолева
Розалина Г. Ботева
при участието на секретаря Нели Й. Първанова
като разгледа докладваното от Розалина Г. Ботева Въззивно гражданско дело
№ 20211100509610 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 317 вр. чл. 258 ГПК- чл. 273 ГПК.
С решение № 20112884 от 11.05.2021г., постановено по гр. д. № 55982/
2020г. по описа на СРС, ГО, 162 състав, К. Г. Г. е осъдена да опразни и предаде на В.
ПР. К. и И. Г. К. държането на отдадения под наем, по силата на договор за наем от
28.04.2018г. недвижим имот, представляващ апартамент № 12, намИ.щ се в гр. София,
кв. “*******, ул. “*******
Срещу така постановеното решение е депозИ.на въззивна жалба от
ответницата КР. Г. Г.. Същата счита, че обжалваното решение е неправилно, тъй като е
постановено в противоречие с материалния закон и е необосновано. Излага
съображения, че неправилно първоинстанционният съд е приел, че е нарушила
процесния договор за наем. В тази връзка поддържа, че е изправна страна по договора-
заплащала е уговорената наемна цена, което се установява от представените по делото
платежни нареждания. Сочи, че за плащанията в брой не били съставяни разписки.
Платените суми били за наемна цена и разноски за ползване на имота, като на
ответницата не било известно дали ищците са заплащали тези разноски. Твърди, че
съгласно договора, същият се прекратява с тримесечно предизвестие, каквото по
делото не е отправено. Навежда доводи, че при сключване на договора платила
депозит в размер на 2000 лева, който моли да бъде върнат. Моли съда да отмени
обжалваното решение и вместо това да постанови друго, с което да отхвърли
1
предявения иск.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от
въззиваемите- ищци В. ПР. К. и И. Г. К., с който я оспорват. Излагат съображения за
неоснователност на заявените с жалбата оплаквания. Молят съда да остави въззивната
жалба без уважение и потвърди първоинстанционното решение.
Софийски градски съд, след като прецени събраните по делото
доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на
атакувания съдебен акт и възраженията на насрещната страна, намИ. за
установено следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта- в обжалваната му част,
като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Настоящият съдебен състав приема, че първоинстанционното решение е
валидно, допустимо и правилно.
Първоинстанционният съд е сезИ.н с иск с правно основание чл. 233, ал. 1,
изр. 1 ЗЗД.
Ищците твърдят, че по силата на договор за наем от 28.04.2018г., сключен
с ответницата, предоставили ползването на недвижим имот, представляващ
апартамент № 12, намИ.щ се в гр. София, кв. “*******, ул. “******* Твърдят, че
ответницата била в неизпълнение на задължението си да плаща наемната цена и
разходи за ползване на имота, вследствие на което в имота било преустановено
подаването на газ и електрическа енергия. Навеждат довод, че предвид посоченото
неизпълнение, договорът бил прекратен едностранно, на основание чл. 3.4 и чл. 3.5 от
договора, с нотариална покана от 07.10.2020г., връчена на ответницата на 21.10.2020г.
Въпреки това, последната продължавала да ползва имота. Молят съда да осъди
ответницата да им предаде държането на процесния имот.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, с който
ответницата оспорва предявения иск. Не оспорва факта на сключване на договора за
наем, като твърди, че е изправна страна по последния. Навеждат доводи, че е
изпълнила коректно задължението си за заплащане на дължимите месечни вноски и за
разходи за ползването на имота, като платените суми били за наемна цена и разходи за
ползване на имота. Сочи, че не е известно дали ищците били заплатили тези разходи
с получените суми. Твърди още, че при заплащане на паричните суми в брой не били
съставяни документи, удостоверяващи това. РелевИ. доводи, че съгласно сключения
договор, същият подлежи на прекратяване с тримесечно предизвестие, каквото не било
отправено. Моли съда да отхвърли предявения иск.
Основателността на предявения иск по чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД се
предпоставя от кумулативното наличие на следните предпоставки: 1) валидно
2
възникнало правоотношение по договор за наем, по силата на който ищеците да са
предоставили за временно възмездно ползване на ответника процесната недвижима
вещ срещу заплащане на наемна цена; 2) наемното правоотношение да е прекратено на
някое от правопрекратителните основания, респ. да е било развалено с едностранно
волеизявление от наемодателя поради виновно неизпълнение на поето от наемателя
договорно задължение; 3) ответникът да държи без правно основание наетата вещ и да
не я предава на наемодателя.
Съобразно правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК, ищците носят
доказателствената тежест за установяване, при условията на пълно и главно доказване,
на фактите, съставляващи основание на иска и имащи характер на положителни
такива, а именно наличието на твърдяната договорна връзка и преустановяване на
действието й. По отношение на неизпълнението, доколкото то се изразява в
неосъществяване на дължимо поведение- връщане на вещта, е достатъчно твърдението
на ищците за продължило от страна на ответницата ползване и след прекратяване на
наемното правоотношение, като в тежест на ответницата е да установи положителния
факт, който го изключва – изпълнение на задължението.
Не се спори между страните, че между тях е сключен договор за наем от
28.04.2018г., по силата на който въззиваемите- ищци предоставили на въззивницата-
ответница ползването на недвижим имот, представляващ апартамент № 12, намИ.щ се
в гр. София, кв. “*******, ул. “******* Договорът е сключен за срок от 12 месеца,
който срок се подновява автоматично след изтичането му и при същите условия, ако
никоя от страните не се противопостави в месечен срок преди изтичане на срока.
Съгласно договора, страните са договорили наемна цена в размер на 1000
лева, която подлежи на заплащане от 1- во до 5- то число на месеца за всеки следващ
период.
Спорно между страните се явява обстоятелството дали към момента на
получаване на нотариалната покана за прекратяване на договора въззивницата-
ответницата е изпълнила пълно и точно задълженията си за заплащане на наемна цена
и разходи за ползване на имота. В тази връзка по делото са събрани писмени
доказателства- платежни нареждания. Установява се, че ответницата е платила сумата
2000 лева на 30.04.2020г., сумата 1800 лева на 28.08.2020г. и сумата 650 лева на
29.08.2020г. Като основание за извършените преводи в платежните документи е
посочено “захранване на сметка”. При липса на твърдения за наличие на други
правоотношения между страните, следва да се приеме, че посочените суми са платени
за погасяване на задължения на наемателя по процесния договор за наем. С оглед това,
с платената на 30.04.2020г. сума в размер на 2000 лева е платена наемната цена за м.
май 2020г. и м. юни 2020г., с платената на 28.08.2020г. и 29.08.2020г. сума, в общ
рамер 2450 лева (1800 лева+ 650 лева), е платена наемната цена за м. юли 2020г. и м.
3
август 2020г., както и част от наемната цена за м.септември 2020г.в размер на 450 лева.
По отношение на разходите във връзка с ползването на имота, следва да се посочи, че
от представената заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК от
22.2.2021г., издадена по ч.гр.д. № 8272/ 2021г. на СРС, 178 състав, е разпоредено В.К.
да плати сумата 293,56 лева, представляваща цена на електрическа енергия, доставена
в имота за периода 16.8.2020г.- 28.10.2020г., която сума е платена от последния на
17.02.2021г., съгласно представеното платежно нареждане. Съгласно заповед за
изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК от 15.1.2021г., издадена по ч.гр.д.
№ 62975/2020 на СРС, 69 състав, е разпоредено В.К. да плати сумата 290,85 лева,
представляваща цена на газ, доставен в имота за периода 01.1.2019г.- 28.2.2019г., която
сума е платена от последния на 15.2.2021г., съгласно представената вносна бележка.
При липса на доказателства, че въззивницата- ответница е погасила задълженията си за
разходи за ползване на имота, следва да се приеме, че посочените задължения са
останали непогасени от нея.
На 21.10.2020г. въззиваемите- ищци връчили на въззивницата- ответница
нотариална покана за едностранно прекратяване на договора и определяне на
тридневен срок за освобождаване на имота. Ето защо, следва да се приеме, че към
датата на получаване на нотариалната покана на наемодателите- 21.10.2020г.
въззивницата- ответница е била в забава с повече от 7 дни за изпълнение на паричните
задължения за заплащане на наемни вноски за м. септември 2020 г. (платима до
05.08.2020 г.), м. октомври 2020 г. (платима до 05.09.2020 г.) и м. ноември 2020 г.
(платима до 05.10.2020 г.), както и е била в забава в изпълнението на паричните
задължения за заплащане на разходи във връзка с ползването на имота- електрическа
енергия и газ, за периода 16.8.2020г.- 28.10.2020г. и за периода 01.1.2019г.- 28.2.2019г.,
с повече от 10 дни, поради което в полза на въззиваемите- ищци е възникнало правото
да прекратят едностранно правоотношението без предизвестие, на основание чл. 3.4 и
чл. 3.5 от договора. С оглед изложеното, договорът между страните е прекратен
едностранно и за въззивницата- ответница е възникнало задължение за връщане на
имота.
От страна на последната не се твърди и установява да е изпълнила
задължението си за връщане на имота.
По изложените съображения съдът намИ., че са налице кумулативно
изискуемите предпоставки за уважаване на иска.
Във връзка с доводите във въззивната жалба, следва да се посочи следното.
Неоснователни са доводите в жалбата, че наемодателите следва да
отправят тримесечно предизвестие за прекратяване на договора, каквото задължение
имат съгласно договора. Конкретиката на случая сочи, че страните са договорили
възможност за едностранно прекратяване на договора от страна на наемодателите в
4
случай на забава на плащането на наемна цена с повече от 7 дни или при неизпълнение
на което и да е задължение по договора и в случай, че наемателката забави плащането
на консумативни разходи с повече от 10 дни- съответно чл. 3.4 и чл. 3.5 от договора. В
разпоредбата на чл. 3.6 от договора страните са договорили възможност наемодателите
да прекратят договора с предизвестие от 3 месеца. При тълкуване на посочените
разпоредби се налага извода, че в разпоредбите на чл. 3.4. и чл. 3.5 от договора е
договорен ред за едностранно прекратяване на договора при неизпълнение на
задължения на наемателката, като в този случай не се предвижда отправяне на
предизвестие. Разпоредбата на чл. 3.6. от договора урежда възможност за предсрочно
прекратяване на договора с предизвестие без оглед неизпълнението на насрещни
задължения на наемателя. В случая се касае до две различни хипотези на прекратяване
на договора, като наемодателите са избрали първата, чийто фактически състав вкл.
неизпълнение на насрещно задължение на наемателя и не изисква отправяне на
предизвестие. Независимо от горното, следва да се посочи, че още към приключване на
устните състезания пред районния съд е изтекъл период по- дълъг от три месеца.
Неоснователно е възражението, че въззивницата- ответница е изправна
страна по договора за наем. Както се посочи, от събраните писмени доказателства се
установява, че въззивницата- ответница е останала задължена за наемна цена и разходи
за ползването на имота. По делото не са събрани доказателства във връзка с
възражението, че плащанията се извършвали, освен по банков път, така и в брой, както
и че платената сума включвала наемна цена и разходи за ползването на имота. В тази
връзка следва да се посочи, че съгласно разпоредбата на чл. 232, ал. 2 ЗЗД, наемателят
е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта. В този
смисъл е и уговореното в договора. Между страните не е постигнато съгласие
наемателката да плаща разходите за ползването на имота на наемодателите, които да
ги заплащат на съответните доставчици. Не са събрани и доказателства, установяващи,
че въззивницата- ищца е заплащала суми в брой (включващи наемна цена и разходи за
ползването на имота) на наемодателите, нито че това е било практика в отношенията
между страните. Независимо от изложеното, въззивницата- ответница е в забава по
отношение изпълнение на задължението за плащане на наемна цена, което е
достатъчно основание за едностранно прекратяване на договора без предизвестие от
наемодателите, въззиваеми- ищци в настоящото производство.
Във връзка с несъщинското възражение за задържане, направено от
въззивницата ответница, следва да се посочи следното: същото е обосновано с доводи,
че при сключване на договора въззивницата ответница е платила депозит в размер на
два месечни наема, като се навежда искане за връщане на платената сума при
предаване държането на имота. Съгласно чл. 2.7 от договора, при подписване на
договора наемателката заплаща депозит в размер на наемната цена за два месеца в
размер на 2000 лева. Съгласно чл. 5.3, наемодателите имат право да задържат депозита
5
при положение, че наемателката наруши някое от следните задължения по договора-
откаже да върне държането на имота в уговорения срок или предаде същия с вреди;
при наличие на неуредени разходи за имота, възникнали по време на ползването му, до
момента, в който наемателката ги плати; в случай, че не плати в срок месечен наем; в
случай, че прекрати договора в несъответствие с изискванията, уговорени в договора.
Настоящият съдебен състав счита, че уговорката на страните по чл. 2.7 от договора за
заплащане на депозит от страна на наемателката, съдържа белезите на договор за
залог- чл. 149 - чл. 161 ЗЗД, тъй като действителната обща воля на страните е била с
предаването на паричната сума от страна на наемателката в размер на два месечни
наема да се обезпечи изпълнението на всички нейни задължения. Сумата се явява
предоставена в качеството на залог, обезпечаващ удовлетворяване на възникнали в
хода на изпълнението парични задължения на наемателката, произтичащи от
неизпълнение на договорни задължения, вкл. за обезщетение за вреди при едностранно
прекратяване на договора по вина на същата.
Заложното право осигурява на заложния кредитор възможността да
упражнява фактическа власт върху документите за заложеното вземане (паричната
сума), докато обезпеченото вземане бъде погасено изцяло. Това право има абсолютен
характер и е противопоставимо, както на длъжника, така и на всяко трето лице. Т.е. в
частност, въззиваемите ищци имат право да задържат процесната сума до момента, в
който наемателката изпълни всички задължения по договора.
Гаранционния депозит подлежи на връщане при следните обстоятелства: 1) да
е заплатен депозит по договора за наем; 2). договорът за наем да е прекратен; 3). към
момента на прекратяването наемателката да няма задължения към наемодателите по
договора, чието изпълнение да е било обезпечено с предоставения депозит.
В случая са налице само първите две предпоставки от визИ.ния фактически
състав. Както се посочи, наемателката е неизправна страна по правоотношението и е
налице неизпълнение на нейни задължения за заплащане на наемна цена и разходи във
връзка с ползване на имота в общ размер 3134,41 лева (наемната цена за м. септември
2020г. в размер на 550 лева, за м. октомври и м. ноември 2020г. в размер на 2000 лева
(по 1000 лева за всеки месец) и разходи във връзка с ползването на имота в размер на
293,56 лева за електрическа енергия и 290,85 лева за прИ.дна газ). Изпълнението на
посочените задължения е обезпечено с предоставения депозит. С оглед изложеното,
изискуемостта на вземането за платения депозит ще възникне едва след погасяването
на вземанията, които същият обезпечава. Ето защо възражението се явява
неоснователно.
Тъй като крайните изводи на двете инстанции съвпадат, обжалваното
решение следва да се потвърди.
По разноските:
6
С оглед неоснователността на въззивната жалба, на въззиваемите страни
следва да се присъдят разноски за адвокатско възнаграждение. От представения
договор за правна помощ се установява, че същият е сключен между адвоката и В.К.,
поради което разноски следва да се присъдят на последния.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 20112884 от 11.05.2021г., постановено по
гр. д. № 55982/ 2020г. на СРС, ГО, 162 състав.
ОСЪЖДА КР. Г. Г., с ЕГН ********** да плати на В. ПР. К., с ЕГН
********** сумата 550 лева (петстотин и петдесет лева), представляваща направени
пред въззивната инстанция разноски, изразяващи се в платено адвокатско
възнаграждение, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред ВКС в
едномесечен срок от връчването му, при наличието на предпоставките на чл. 280, ал.
1 и ал. 2 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7