РЕШЕНИЕ
№ 148
гр. Бургас, 06.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и
четвърти ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Боряна Анг. Димитрова
при участието на секретаря Ани Р. Цветанова
като разгледа докладваното от Боряна Анг. Димитрова Гражданско дело №
20212100101979 по описа за 2021 година
Производството е образувано по повод исковата молба на К. Н. С., ЕГН
********** и И. И. С., ЕГН **********, двамата със съдебен адрес: гр.Бургас,
ул.“Сливница“ №31, ет.1, адв. Атанас Тасков против Т. Г. И., ЕГН
********** от ****** и Н. К. И., ЕГН ********** от ******, с която се моли
да се приеме за установено по отношение на ответниците, че договорът за
продажба, обективиран в нотариален акт №***** от 02.02.2021г. на Нотариус
с рег. №133, с район на действие БРС, е недействителен като сключен от
ответника-пълномощник на ищците при условията на договаряне във вреда на
представлявания. Предявен е и още един обективно съединен иск, с който се
моли да се приеме за установено, че ищците са собственици на недвижимия
имот, предмет на недействителния по смисъла на чл.40 ЗЗД, договор, а
именно: самостоятелен обект в сграда- апартамент с идентификатор
07079.501.208.1.25 по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр.Бургас, с площ от 70,17 кв.м., ведно с изба №22 с площ от 4,73 кв.м.,
находящ се в гр.Бургас, жк“Изгрев“, бл.111, вх.Б, ет.2, ап.4, находящ се в
сграда с идентификатор 07079.501.208.1, в поземлен имот с идентификатор
07079.501.208, ведно с прилежащите 25/702 кв.м.ид.ч. от поземления имот.
В подкрепа на исканията и твърденията си, ищците представят доказателства.
В срока за отговор, ответникът Т. Г. И. е депозирал писмен отговор, с
който оспорва основателността на исковете. Представя доказателства.
Бургаският окръжен съд, като взе предвид исканията и твърденията на
страните, прецени представените доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност, и като съобрази закона, установи следното от фактическа и
правна страна :
Ищците са съпрузи, сключили граждански брак на 21.02.1976г., за
1
което по делото е представено удостоверението за сключен граждански брак.
По време на брака си, по силата на договор за покупко-продажба,
сключен на 27.03.2013г., обективиран в нотариален акт №***********, са
придобили правото на собственост върху недвижим имот- апартамент с
идентификатор 07079.501.208.1.25 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр.Бургас, с площ от 70,17 кв.м., ведно с изба №22 с площ от 4,73
кв.м., находящ се в гр.Бургас, жк“Изгрев“, бл.111, вх.Б, ет.2, ап.4, в сграда с
идентификатор 07079.501.208.1, в поземлен имот с идентификатор
07079.501.208, ведно с прилежащите 25/702 кв.м.ид.ч. от поземления имот.
Нотариалният акт е представен по делото.
Ответниците са съпрузи, сключили граждански брак на 30.04.2011г.,
като ответницата Н. К. И. е дъщеря на ищците, а ответникът Т. Г. И.,
съответно техен зет. По делото е представено удостоверението за сключен
граждански брак.
Като собственици на посочения по-горе апартамент, на 28.01.2021г.
ищците подписали, с нотариална заверка на подписите и съдържанието,
пълномощно, с което упълномощили ответника, да извърши „по свое
усмотрение и преценка разпореждане“ с имота им, вкл. да ги представлява
пред съответния компетентен нотариус в гр.Бургас с цел сключване от тяхно
име и за тяхна сметка, в качеството им на продавачи, на договор за покупко-
продажба на собствения им недвижим имот, както и да договаря съответната
разпоредителна сделка и с друго представлявано от него лице, като в този
смисъл да може да сключва договори сам със себе си по смисъла на чл.38,
ал.1 ЗЗД.
Предоставили са му правото да договаря свободно с лица по негов
избор, както и с правото сам да определя продажната цена и всички
съществени условия на договора.
Пълномощното е нотариално заверено по отношение на подписа и
съдържанието на 28.01.2021г. от Нотариус рег.№487 в регистъра на НК, с
район на действие РС- Ямбол. Пълномощното е представено по делото.
Ищците заявяват, че са предприели това действие по упълномощаване,
поради обективна невъзможност сами да се занимават с документите във
връзка с продажбата на имота им, поради заболяване и на двамата от
коронавирус, необходимия период за възстановяване от заболяването и с
оглед на усложнената пандемична обстановка в страната.
Освен с пълномощното за разпореждане, ищците са снабдили ответника
И. като техен пълномощник и с нотариално заверени декларации, чието
представяне е задължително в нотариалното производство, образувано по
повод разпореждане с имота им.
На 02.02.2021г. ответникът Т. И., в рамките на предоставената му
представителна власт, е сключил от името на ищците договор за покупко-
продажба, обективиран в нотариален акт №**********. на Нотариус рег.
№133, в регистъра на НК, с район на действие БРС, с който процесният имот,
собственост на ищците, е бил продаден на двамата ответници на посочената в
договора цена от 9900 лв. Нотариалният акт е представен по делото.
При тази фактическа обстановка, ищците твърдят, че е налице
хипотезата на чл.40 ЗЗД, като ответникът, като пълномощник, е договарял в
2
тяхна вреда, защото договорената продажна цена е десетки пъти по-ниска от
средната пазарна цена на имота към момента на прехвърляне на
собствеността. В тази връзка посочват, че дори данъчната оценка на имота-
70 811,70 лв. е доста по-висока от продажната и в този смисъл, ответниците
няма как да не са знаели, че договарят в ущърб на представляваните. Още
повече, че цената, на която е закупен имотът през 2013г. е била 77 255 лв. и
това се е знаело от ответника, който е представил пред нотариуса
нотариалния акт за закупуването му от 2013г. Ако към тази цена се
прибавила дори само реалната инфлация, даже не реалното поскъпване на
пазара в сектора на недвижимите имоти, то ответникът не само знаел, че
договаря в ущърб на ищците, но и умишлено го направил с цел да им
навреди.
Нещо повече, той не само е договарял в тяхна вреда, но и не ги бил
уведомил за сключената от него сделка, за която са узнали случайно от
дъщеря си-ответницата и не им е предоставил сумата от продажбата на имота.
Пред нотариуса обаче, ответниците заявили, че ищците са получили
продажната цена преди подписването на сделката. В тази връзка представят
заверено копие от заявлението до нотариуса за иницииране на нотариалното
производство.
Ищците твърдят, че такава цена на имота не е договаряна във
вътрешните отношения между тях-като упълномощители и ответникът- като
пълномощник, съотв. такава продажна цена нито е плащана, нито им е
отчитана.
Ищците твърдят, че е налице договаряне във вреда на
представлявания, което опорочава сключената от ответника продажба и е
недействителна за тях по смисъла на чл.40 ЗЗД, поради което искат да се
признае от съда, че те са собственици на имота.
В допълнение към мотива за поведението на ответника се сочи, че
непосредствено след придобиване на имота, ответникът го е отдал под наем
на трето за спора лице и получавал приходи от него.
Ответникът оспорва иска, като излага следните факти, които счита, че
са от значение за спора :
Към 2012г. ответниците се преместили да живеят в гр.*** и, за да не
заплащат наем за квартира, решили да закупят собствено жилище. В тази
връзка, ответникът намерил подходящ апартамент, а именно- процесният.
Ответниците не разполагали с цялата необходима сума, поради което им се
наложило да осигурят остатъка чрез банков кредит. Тъй като ответникът се
осигурявал на минимална заплата, а ответницата нямала постоянна работа, не
са отговаряли на изискванията за отпускане на банков кредит. По тази
причина, ищцата И. С.- майка на ответницата, която е отговаряла на
условията за получаване на кредит, се съгласила да изтегли такъв и на
27.03.2013г. сключила договор за ипотечен кредит с „МКБ Юнионбанк“ АД
за сумата от 45 000 лв., с цел на кредита- покупка на процесния недвижим
имот. Поръчители по кредита са били ищецът К. С. и ответницата Н. И.. Още
при сключване на договора, уговорката между страните била, ответниците да
погасяват кредита, като впоследствие имотът им бъде прехвърлен.
Страните не спорят, че имотът е закупен за сумата от 77 255 лв.
3
Според ответника, тя е заплатена по следния начин: 2000 лв. са
заплатени по банков път и представляват капаро по сключен на 19.03.2013г.
предварителен договор, като на същата дата сумата е била внесена от
ответника по сметка на съпругата му в МКБ „Юнионанк“АД, а ден по-късно-
на 20.03.2013г. тя е превела парите на купувачите; Сумата от 30 255 лв. била
осигурена от лични спестявания на ответника и дарения от родителите на
двамата- 15 000лв., които се твърди, че ответникът е предал на ишцата в брой
и представлявали лични негови спестявания, и дарение от родителите му, а
15 255 лв. са били дарение от родителите на съпругата му, т.е. от родителите
на ответниците, предназначени за нуждите на младото семейство. Така
предоставените средства били преведи от ищцата И. С. с превод от сметката й
в „МКБ Юнионбанк“ АД по сметка на продавачите, на 27.03.2013г.
Остатъкът от стойността на имота в размер на 45 000лв. бил заплатен
на продавачите посредством усвоения от ищцата И. С. банков кредит. Нещо
повече, не само кредитът, но и разходите по него, застраховките по кредита,
разноските по учредяване на законната ипотека в полза на банката, както и
разходите за издаване на необходимите удостоверения за тежести, изисквани
от банката преди усвояване на кредита и други, са били заплатени изцяло от
ответниците с техни средства. Ответниците са захранвали сметката на ищцата
чрез вноски на каса и чрез банкови преводи. Преводите били извършвани от
сметките на ответницата Н. И. в „Юнионбанк АД и „УниКредит Булбанк“
АД, захранвани от ответника на каса или чрез банков превод, а впоследствие
ответницата ги е превеждала по сметка на майка си за погасяване на кредита.
Кредитът е бил окончателно и предсрочно погасен от ответниците
към края на м.ноември 2016г. Сумите по погасяване на кредита са били
изцяло заплатени от ответниците, а цялата цена на апартамента- по начина,
описан по-горе.
След погасяване на задълженията към банката от страна на
ответниците, на 06.01.2021г. ищцата подписала нотариално заверено
пълномощно на ответника Т. Г., по силата на което той да се снабди с всички
документи, необходими за извършване на правна сделка. След като на
08.01.2021г. ответниците заплатили всички публични задължения за имота,
респ. снабдили се с всички необходими удостоверения, на 28.01.2021г.
ищците са упълномощили ответника с процесното пълномощно. С него,
ищците дали право на ответника Т. И. да се разпореди- да продаде или дари
от тяхно име процесният недвижим имот, „да има право“ от тяхно име „
свободно да договаря сам със себе си, да договаря свободно условията по
прехвърлянето на имота, получава от „ тяхно име „в брой и/или по банков път
по посечена от упълномощените банкова сметка продажната цена на имота“.
Предоставили са му правото да декларира от тяхно име различни
обстоятелства в качеството им на собственици на недвижимия имот, да се
снабдява от тяхно име с всички необходими за изповядване на сделката
документи от всички възможни органи, вкл. да извършва правни и
фактически действия пред и спрямо трети лица, да подпише пред нотариус
нотариалния акт за прехвърляне на имота, както и да ги представлява пред
всички доставчици на комунални услуги. Пълномощниците са пожелали
„пълномощното да се тълкува разширително в полза на упълномощеното
лице“ и да не е ограничено със срок, както е записано изрично в него.
4
Предвид уговорката между ответниците и ищците, жилището да остане
в собственост на ответниците, последните са извършили и редица подобрения
в него, вкл.обзавеждане, като разходите възлизат на приблизително 35 000 лв.
Ответникът твърди, че от момента на придобиване на имота, той и съпругата
му са живели в него до преместването им в гр.*** през 2019г., като са
заплащали, както консумативните разходи за ползването му, така и
публичните задължения към него.
При ясната воля на страните, обоснована чрез всички извършени от тях
действия и взаимоотношения, процесният имот да остане в собственост на
ответниците, ответникът оспорва да е налице злоупотреба с представителна
власт и договаряне във вреда на представлявания, респ. не са налице
предпоставките на чл.40 ЗЗД.
Ответникът твърди, че ищците не са увредени от атакувания договор за
покупко-продажба, тъй като по-голямата част от цената на имота през 2013г.,
придобит на името на ищците, е изплатена със средства на ответниците и
всички тези обстоятелства са били добре известни на ищците при
упълномощаването на ответника и към момента на атакуваната сделка.
Ответникът твърди, че истинските мотиви за предявяване на настоящия иск
са продиктувани от влошените лични отношения между двамата ответници.
Въпросът, който страните поставиха с твърденията и становищата си, и
който е необходимо да бъде изяснен за правилното решаване на спора, е
свързан с установяването на такава вътрешна договорка, която да изключва
факта на увреждане на представлявания, който факт трябва да е сигурен и
изходящ от съвкупната преценка на доказателствата. Следва да се отчетат
всички обстоятелства, свързани с интереса на представляваните и мотивите
на представителя за сключване на процесния договор.
Страните не спорят и относно начина на плащане на имота, договорен в
предварителния договор за покупко-продажба от 19.03.2013г.- със
самоучастие и банков кредит. Спорят относно източниците на финансиране,
както на първоначалната вноска- самоучастието, така и по погасяване на
сумите по кредита, изясняването на който спор има значение за вътрешните
отношения на страните и тълкуване на пълномощното, предоставено на
ответника за разпореждане с имота, както и за твърденията за увреждане на
ищците при последващата сделка.
Първо следва да се отбележи по отношение на посочената от ищците
причина, поради която сами не са извършили сделката, а са предоставили на
ответника пълномощно, представеният по делото болничен лист във връзка с
твърденията за затруднения от здравословен характер. Този болничен лист е
само за ищцата, издаден на 12.01.2021г. за заболяване „COVID-19“, протекло
в периода 25.09.2020г.- 07.11.2020г. Няма данни ищецът да е боледувал. Към
датата още на първото пълномощно ищцата вече е била здрава. Предвид
действително съществуващата пандемична обстановка и усложненията след
подобно заболяване, вероятно и това е било причина за невъзможност за
лично извършване на всички действия по прехвърляне на имота, но не
единствена на фона на последвалите логически извършени действия от страна
на ищците, насочени към прехвърляне на закупения от тях през 2013г. имот,
на ответниците.
5
По делото са допуснати и приети неоспорени от страните основна и
допълнителна съдебно оценителни експертизи, вещото лице по които е
посочило, че пазарната цена на имота към датата на договора за покупко-
продажба- 02.02.2021г. , с подобренията, посочени от ответника с отговора
на исковата молба, е 102 300 лв., а без подобренията е 92 300 лв. Страните не
спорят по делото, че пазарната цена на имота /със и без подобренията/ е
много по-висока от тази, на която е продаден апартамента, обективирана в
нотариален акт №9/02.02.2021г.
Като свидетел по делото е разпитана сестрата на ответницата Н. С. и
дъщеря на ищците- И.С.- Д., която обяснява, че е добре запозната със случая.
Тя разказва, че през 2013г. родителите й изтеглили кредит за закупуване на
жилище, наред с който първоначалната сума е била – 17 000 лв. от сметка на
баща й и 13 000 лв. – от сметка на майка й, техни лични спестявания. Според
свидетелката, ищците са обслужвали и кредита. Родителите й давали парите
на ръка на сестра й, която ги внасяла в банката. На тази практика
свидетелката лично присъствала многократно. Завява, че изрично условие на
родителите й било, сумата, с която родителите й са заплатили това жилище,
да им се върнат. Според свидетелката, родителите й са купили жилището, за
да има къде да живее семейството на сестра й и да не са повече на квартира.
Твърди, че е било изцяло финансирано от родителите й, а по отношение на
ответника Т. И. никога не е знаела финансовото му състояние, нито каква
заплата получава.
В качеството на свидетел е разпитан и бащата на ответника , Г. И.. Той
обяснява, че след като през 2013г. ответниците решили да си купят
апартамент, парите били събрани разделно, като „всяка една от страните
трябваше да даде половината“, като уточнява, че става въпрос за суми от
около 15 000 лв., а остатъкът бил заплатен от майката на ответницата, която е
теглила кредит от собствено име, защото „другите не са били осигурявани“.
Уговорката била, кредитът да бъде обслужван от Т. И., но след погасяването
му, апартаментът да бъде записан на младото семейство. При закупуване,
апартаментът бил на замаска и младото семейство, което заживяло в него,
довършило всичко необходимо. На въпрос на противната страна относно
лични възприятия по въпроса, отговаря, че всичко, което казва, знае от сина
си. Свидетелят обяснява още, че и към момента синът му работи във
фирмата, в която е работил към момента на закупуване на имота, но в друго
населено място. За дадените 15 000 лв. заявява, че той и съпругата му са дали
парите на ръка на сина си, не чрез банка.
По делото е разпитан и свидетелят М.М.- колега, а впоследствие и
партньор на ответника. От 2012г. познава и Т. И., и съпругата му. Ответникът
е бил назначен на длъжност **** в *****, а от 2019г. работи в същата фирма,
но в гр.***, където и живее. Свидетелят заявява, че е запознат със случая по
закупуване на семейното жилище от ответниците, за тегления банков кредит
от майката на ответницата, за първоначалните събрани суми от родителите на
двамата, както и за това, че семейството е събирало пари и внасяло по сметка
на ищцата месечните вноски по кредита. През 2016г. ответникът почерпил по
повод погасяване на кредита. Свидетелят обяснява, че многократно е ходил в
процесното жилище, в което са живеели Т. и Н., а впоследствие се е родило и
детето им. Свидетелят обяснява, че довършителните и ремонтни дейности са
6
извършени от ответниците като семейство, те са плащали данъците за имота.
Свидетелят обясни още, че всичко, което знае по повод закупуване на
апартамента е от разговорите му с ответника. Знае със сигурност, че парите,
които родителите на двамата са им дали, са за закупуване на апартамента за
тях, както и, че затова е бил теглен кредита от майката на ответницата. Не е
било възможно ответникът да го изтегли, тъй като се е водел на минимална
осигуровка, поради ниската стартова заплата първоначално. Ответниците са
връщали парите по кредита като са давали сумите на майката на ответницата,
но не знае по какъв начин- по банков път или по друг начин. След като
прехвърлили апартамента, всичко било наред, но няколко месеца по-късно,
ответникът е споделил на свидетеля, че има проблеми.
По делото е допусната, приета неоспорена и съдебно-счетоводна
експертиза, вещото лице по която е проследило движението по сметките на
страните във връзка със закупуване на жилището. Първата необходима вноска
е била в размер на 2000 лв., заплатена на 20.03.2013г. на продавача като
капаро по предварителния договор. Тази сума е била внесена на каса от Н. И.
по нейна сметка и от там преведена на купувача. Установено е, че предходния
ден- на 19.03.2013г. ищцата И. С. е превела 2000 лв. по друга сметка на
ответницата И.. Тази сума не е била преведена на купувача. В периода 09.04.-
15.04.2013г. от сметката на Н. И., по която на 09.04.2013г. са постъпили 500
лв., но тъй като не е известно от кого, се приема, че това е титулярът на
сметката, на 10.04.2013г. са заплатени 356,10 лв. нотариална такса за законна
ипотека, 45 лв. такса вписване и 80 лв. четири броя удостоверения и на
15.04.2013г. са преведени на ЗАД“Виктория“ по застрахователна полица
52,02 лв. Няма спор между страните, че навсякъде е посочено, че се касае за
имот на ищцата И. С. като изрично е изписано нейното име.
По отношение на заплащането на кредита по сметката на ищцата, от
която е усвоен, в размер на 45 000 лв., на 16.04.2013г., вещото лице е
констатирало, че вноски от ответниците са правени само след като кредитът е
бил усвоен. От представените в табличен вид данни в експертизата са
установени датите на вноските, датите на вноските по кредита и вносителя,
респ. лицето извършило превод на сумите. Ответниците са заплатили общо
33 867 лв., от които 33 247 лв. са били внесени от ответницата, 620 лв. – от
ответника.
Проследено е движението и по сметката на ответницата Н. И. в МКБ
„Юнионбанк“ АД/понастоящем „Първа инвестиционна банка“ АД/ и
„Уникредит Булбанк“ АД, при което е установено, че от сметката й в
„Юнионбанк“ по сметка на ищцата И. С. са заплатени 28 704 лв. Разликата от
4 543 лв. до посочените по-горе общо 33 247 лв., заплатени от ответницата, е
платена в брой и от друга сметка, открита в „Уникредит Булбанк“ АД.
Вещото лице е констатирало също, че до 03.11.2016г. извършените
погасителни вноски по кредита са в размер на 53 621,90 лв.
По същество, ответницата Н. И. признава исковете. Заявява, че
твърденията на ищците са верни. Самоучастието във финансирането на
апартамента е било с 13 000 лв. от единият й родител и със 17 000 лв. от
другият й родител, а остатъкът- от банков кредит, изтеглен от нейната майка,
като ежемесечните вноски само формално заплащала тя. Виждала се с майка
си достатъчно често- поне веднъж месечно, когато й е давала тези пари за
7
погасяване на кредита. Ответницата заявява, че с ответника не са имали пари
за погасяване на кредита. Присъствала е на прехвърлянето на имота, но не е
била запозната как точно се прехвърля. Макар, видно от нотариален акт
№****., тя да го е подписала и това не се оспорва. Предвид факта, че
ответниците са във влошени отношения, подобно признание от страна на
ответницата е житейски оправдано, предвид факта, че тя е дъщеря на ищците,
но не кореспондира напълно със събраните по делото доказателства.
Според Тълкувателно решение №5/22.12.2016г. по тълкувателно дело
№5/14г., ОСГТК на ВКС договор, при който представителят на едната страна
се е споразумял с другата във вреда на представлявани по смисъла на чл.40
ЗЗД, не поражда целените с него правни последици и е недействителен.
Необходимо е от обективна страна да се установи, че договорът, сключен от
представителят и насрещната страна уврежда представлявания, а от
субективна- че е налице споразумяване между представителя и насрещната по
договора страна за увреждане на представлявания. Преценката на
увреждането се извършва въз основа на конкретните обстоятелства във всеки
отделен случай към момента на сключване на договора, а вторият елемент от
фактическия състав се изразява в недобросъвестността на представителя и
насрещната страна, като тази недобросъвестност подлежи на доказване от
страна на представлявания и преценката е също въз основа на конкретните
обстоятелства към момента на сключване на договора.
От така събраните по делото доказателства се установява, че
действително ищците са тези, които са заплатили първоначалната цена,
т.нар.самоучастие при закупуване на процесното жилище от тях в размер на
30 255 лв, видно от представените по делото движения и наличности по
сметките на И. С. в „Юнионбанк“, както и от справката- извлечение от
банковата сметка на ищеца, който на 26.03.2013г. е превел част от сумата по
сметка на ищцата, а именно 17 900 лв. За установяване на размера на
самоучастието и въпросът от кого са платени, свидетелстват разпитаните по-
горе свидетели, при отчитане на обстоятелството ,че двама от тримата са
близки роднини и заинтересовани от изхода на спора, поради което
показанията им се ценят, доколкото има представени и други доказателства в
тази връзка. В този смисъл показанията на бащата на ответника, макар и
житейски логични, не са убедителни, особено когато в подкрепа на тях няма
ангажирани и други доказателства. Следва да се приеме, че парите за
самоучастие са осигурени от родителите на ответницата, защото твърденията
се подкрепят не само от показанията на св.С.-Д., но и от представените, и
приети като доказателство по делото писмени доказателства- извлечения от
банковите сметки на ищците. Същевременно, в подкрепа на твърденията на
ответника няма ангажирани други доказателства, освен показанията на баща
му, че са предоставили половината от сумата на сина си за процесното
жилище. Дали ответникът И. е разполагал и със собствени спестявания, също
няма ангажирани доказателства.
По отношение на тегления банков кредит от ищцата И. С., причината за
това, размерът му и предназначението му, няма спор по делото. И тази липса
на спор, преценена при съвкупен преглед на доказателствата, сочи към
наличието на вътрешни отношения между страните, от които са продиктувани
и упълномощителната сделка, и последващата разпоредителна. Страните
8
спорят по начина на погасяване на вноските по кредита. Ответникът И.
твърди, че всички вноски, ведно с дължимите такси и разноски, са погасени
от него и ответницата, независимо, че вносителят в банката е била основно
ответницата. Съдът няма основание да не приеме, че семейството на
ответниците е погасявало вноските по кредита, който формално е бил
изтеглен от ищцата, но с ясното намерение да послужи за закупуване на
семейно жилище за ответниците, с ангажимент от страна на последните те да
погасяват кредита. Че това е била уговорката става ясно от кореспондиращите
в тази връзка помежду си свидетелски показания на всички свидетели.
Потвърждава се изрично и от свидетелските показания на разпитаната като
свидетел сестра на ответницата, която заявява, че родителите им са държали
да им бъде възстановена сумата, с която са закупили това жилище, защото
така е справедливо и всичко между нея и сестра й трябва да е поравно. Ако е
нямало такова изрично условие във вътрешните отношения между ищците и
ответниците, тогава защо ответниците са погасявали кредита. Ако е имало
такова изрично условие между страните, възниква въпроса защо ищцата е
давала сумите за погасяване на кредита на ответницата, а последната ги е
превеждала обратно на ищцата, както се твърди от ищцовата страна.
Възниква въпроса и за какво възстановяване и справедливост тогава говори
свидетелката, за които държали ищците. Подобно противоречие разколебава
доказателствената сила на показанията на ищцовата сдиветелка свързани с
твърденията, че погасяването на кредита е ставало със средства на ищцата.
Причината, поради която ответниците не са теглили кредит не е спорна по
делото- и двамата не са отговаряли на изискванията на банка за теглене на
кредит, поради ниски доходи и непостоянна работа на един от тях.
Начинът на погасяване на вноските по кредита, твърдян от ищцовата
страна, а именно, че ищцата е предавала сумите по вноските на ръка на
ответницата, последната ги внасяла на каса по собствена сметка, след което
ги превеждала по сметка на майка си за погасяване на кредита, е твърде
нелогичен и неоправдан от гледна точка и на последващите действия на
ищците. Съдът не кредитира показанията на свидетелката И.С.- Д. в този
смисъл, още повече, че така описаното погасяване на кредита противоречи на
обясненията, коментирани по-горе за справедливост спрямо двете сестри от
страна на родителите им и желанието на последните, дадените суми да бъдат
върнати. Останалите двама свидетели- св.Г. И.- баща на ответника и св.М.М.
описват това, което Т. им е споделял през годините. С.М., който познава и
двамата ответниците, и който е ходил многократно в апартамента и
контактувал със семейството обяснява, че те двамата са връщали кредита и са
извършили довършителните работи на жилището. Относно това кой от
родителите на ответниците какви средства е дал за закупуването му, освен
тегления от името на ищцата кредит и погасяван от ответниците, показанията
на свидетеля са неубедителни поради липсата на знание за фактите. Тъй като
обаче той е бил пряк свидетел на живота и отношенията между съпрузите,
дава лични сведения относно трудовата ангажираност на ответника и е
запознат с финансовите възможности на ответника, и най-вече без колебания
говори за изплащане на кредита, теглен от майката на ищцата, с общи
средства на семейството на ответниците. Съдът кредитира показанията му в
частта за погасяване на вноските по кредита от двамата съпрузи. Внасянето
на суми по сметка и превеждането на суми от сметка само на единия от
9
съпрузите за погасяване на задължение на семейството не е необичайно в
семейния живот, поради което не е достатъчен само този факта, за да се
приеме, че ответникът не е участвал в погасяването на кредита за семейното
жилище.
Следва да се отбележи, че на фона на поддържаната от ищцовата страна
теза, че имотът е заплатен изцяло със средства на ищците, по делото
всъщност не се очерта спор, че кредитът е изтеглен от ищцата, но за
закупуване на семейно жилище на ответницата. Очевидно не само за ползване
за определено време, защото в противен случай не биха съществували
условия за възстановяване на парите на ищците, в какъвто смисъл са
ангажираните свидетелски показания на ищцовата страна. Свидетелката на
ищците, сестра на ответницата заявява, че закупуването на апартамента е
станало със средства на родителите й и кредит, изтеглен от майка й, като е
имало изрично условие „сумата да бъде възстановена“ на родителите им. По-
нататък казва, че сестра й и ответникът не са имали възможност да теглят
кредита сами. Родителите са купили жилището, за да живее семейството на
ответницата в него, очевидно при посоченото условие за връщане на
заплатената сума. Освен това, в този смисъл, показанията на всички
свидетели напълно кореспондират помежду си. От всички действия на
ищците явства намерението им за прехвърляне на процесния имот на
ответниците от самото начало. Вероятно причината за твърденията в исковата
молба, непотвърдени от установената по делото фактическата обстановка, е в
променените отношения между ответниците. По делото е заявено, че те са
предприели действия за прекратяване на брака. Тези обстоятелства са важни,
доколкото са свързани с интереса на представляваните и мотивите на
представителя да сключи процесния договор.
Предвид така установената фактическа обстановка следва да се
прецени, дали договорът е сключен във вреда на упълномощителите, както се
твърди в исковата молба, обосновано с ниската продажна цена. Вярно е и
безспорно се установи по делото, че тя е многократно по-ниска от пазарната
стойност на имота и страните не спорят относно този факт. Но той сам по
себе си не е достатъчен да се приеме, че пълномощникът е действал във вреда
на представляваните, без да се вземат предвид конкретните обстоятелства,
обсъдени по-горе. Пълномощното, с което ищците са предоставили на
ответника Т. И. свободата да се разпорежда с процесния имот, в тази част да
го продава и дарява, включително свободно да договаря сам със себе си, да
договаря свободно условията по прехвърляне на имота, получава от тяхно име
в брой или по банков път по посочена от упълномощения банкова сметка,
съдържа съгласие на представляваните за накърняване на имуществото им.
Дори са му предоставили правото да извърши такава разпоредителна сделка,
при извършването на която е налице най-голяма опасност за интересите им-
дарение. Упълномощителите са извършили упълномощаване, за да може чрез
пълномощника си да достигнат до определен правен резултат. Безспорно от
събраните по делото доказателства се установява, че ищците са имали
намерение този имот да остане за семейството на ответниците и след
изплащане на кредита от тяхна страна /на ответниците/, да се прехвърли
имота именно на тях. Това решение е било взето още при закупуване на
процесния имот през 2013г. по установения по делото начин. Не е доказано,
10
да е налице споразумяване във вреда на представляваните, извън тяхната
воля, обективирана в пълномощното. За да е налице увреждане на
представляваните трябва договорът да е сключен при неизгодни за тях
условия, като във всички случаи става въпрос за обективно увреждане на
интересите им, което не е маловажно. Преценката за увреждане следва да се
извършва предвид конкретните обстоятелства към момента на сключване на
сделката. Наред с изложеното относно целеното от ищците, поради което са
закупили апартамента на свое име, теглили са кредит, изплащан от
ответниците и са извършили впоследствие въпросното упълномощаване,
съдът намира, че и родствените отношения между ищците и ответниците са
довели до твърдяната от ищците нееквивалентност на престациите и не могат
да се преценят като недобросъвестност. Безспорно ответникът е знаел, че
стойността на имота е многократно по-висока от вписаната в договора за
покупко – продажба от 02.02.2021г. цена, но конкретно установените
обстоятелства по делото изключват неговата недобросъвестност. Съвкупната
преценка на доказателствата следва да води до безпротиворечив извод за
осъществяване факта на увреждане на представляваните при сговаряне между
пълномощника и третото лице, каквото в случая не е налице. Напротив,
пълномощникът е имал правото да договаря при каквито прецени условия
сам със себе си, следващо от текста на пълномощното и това е целен резултат-
прехвърляне на жилището на ответниците, които наред с дарените им суми,
са изплатили кредита, теглен от ищцата целево за закупуване на бъдещото
семейно жилище, голяма част от цената на което ответниците са изплатили.
Относно отчитането на продажната цена на ищците, вреда не е налице,
защото от доказателствата по делото се установява, че тя изначално е
неочаквана, поради вътрешните договорки между страните и изплащане на
кредита от страна на ответниците ,макар формално да е теглен от ищцата.
Освен това в договора е записано, че сумата е предварително заплатена
изцяло в брой и няма доказателства, оборващи удостовереното.
Упълномощителите са били наясно, че имотът се закупува за нуждите на
ответниците и последните фактически са изплатили по-голямата част, т.е.
нито пълномощникът е злоупотребил с доверието, нито се е облагодетелствал
за сметка на упълномощителите. Ответницата И. също е била наясно и е
присъствала на сделката. Следва да се отчете и обстоятелството в полза на
горните изводи, че почти веднага след изплащане на процесния имот, ищците
са снабдили ответника с пълномощно- първо за снабдяване с документи, а
непосредствено след това – за прехвърляне на имота. Следва също така да се
посочи и обстоятелството, че капарото по предварителния договор е
заплатено от ответницата, със собствени средства. Включително от съдебно-
счетоводната експертиза се установи, че сумата от 2000 лв. не е дадена от
ищците. От сметка на ответницата са заплатени и таксите за вписвания на
законната ипотека, на самата сделка и за издаване на удостоверения за
тежести, както и за заплащане на застраховката на кредита. Не на последно
място, семейството на ответниците е заживяло в имота и влагало в
довършителни работи и обзавеждане, което допълнително води до извод за
първоначалните намерения и вътрешни договорки между ищците и
ответниците при закупуването му от страна на ищците. Страните не спорят
също, че разноските и данъците за имота са заплащани от ответниците.
Изложеното дава основание на съда да приеме, че между страните
11
действително са съществували вътрешни отношения, които са продиктували
и действията им, като нито процесният договор е сключен във вреда на
представляваните, нито има увреждане на интересите им, нито има
недобросъвестност от страна на ответника И. като пълномощник на ищците
по процесната сделка към момента на сключването й.
Съдът счита, че не са доказани от страна на представляваните- ищците в
настоящия процес, обективния и субективен елемент от фактическия състав,
пораждащ недействителността по чл.40 ЗЗД.
При това положение, неоснователен е и искът за приемане за
установено, че ищците са собственици на процесния недвижим имот, тъй като
договорът е произвел действие и за тях като представлявани.
Процесуалните представители на страните са представили списък с
разноски по чл.80 ГПК. Предвид изхода на спора, на основание чл.78, ал.3
ГПК, на ответниците следва да се присъдят направените от тях разноски
съразмерно с отхвърлената част от иска, като такива е поискал само
отевтникът Т. И..
Мотивиран от изложеното, на основание чл.40 ЗЗД, Бургаският окръжен
съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на К. Н. С., ЕГН ********** и И. И. С., ЕГН
**********, двамата със съдебен адрес: гр.Бургас, ул.“Сливница“ №31, ет.1,
адв. Атанас Тасков против Т. Г. И., ЕГН ********** от ****** и Н. К. И.,
ЕГН ********** от ******, за признаване за недействителен на основание
чл.40 ЗЗД договорът за продажба, обективиран в нотариален акт №******* от
02.02.2021г. на Нотариус с рег. №133, с район на действие БРС, като сключен
от ответника-пълномощник на ищците при условията на договаряне във вреда
на представляваните.
ОТХВЪРЛЯ иска на К. Н. С., ЕГН ********** и И. И. С., ЕГН
**********, двамата със съдебен адрес: гр.Бургас, ул.“Сливница“ №31, ет.1,
адв. Атанас Тасков против Т. Г. И., ЕГН ********** от ****** и Н. К. И.,
ЕГН ********** от ****** за приемане за установено, че ищците са
собственици на недвижимия имот- самостоятелен обект в сграда- апартамент
с идентификатор 07079.501.208.1.25 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр.Бургас, с площ от 70,17 кв.м., ведно с изба №22 с площ от 4,73
кв.м., находящ се в гр.Бургас, жк“Изгрев“, бл.111, вх.Б, ет.2, ап.4, находящ се
в сграда с идентификатор 07079.501.208.1, в поземлен имот с идентификатор
07079.501.208, ведно с прилежащите 25/702 кв.м.ид.ч. от поземления имот.
ОСЪЖДА К. Н. С., ЕГН ********** и И. И. С., ЕГН **********,
двамата със съдебен адрес: гр.Бургас, ул.“Сливница“ №31, ет.1, адв. Атанас
Тасков да заплатят на Т. Г. И., ЕГН ********** от ****** сумата от 3510 /три
хиляди петстотин и десет/лева, представялващи направени от него разноски в
настоящото производство.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Апелативен съд-
Бургас в двуседмичен срок от връчването му на страните.
12
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
13