Р
E Ш Е
Н И Е
№ ............... /22.02.2021 г.,
гр. Панагюрище
В ИМЕТО НА НАРОДА
Районен съд – Панагюрище, в проведеното на двадесет и пети
януари две хиляди двадесет и първа година публично съдебно заседание, в състав:
Районен съдия: Магдалена Татарева
при участието на секретаря Иванка Палашева разгледа докладваното
от съдията гр.д. № 198/2020
г. по описа на съда
Производството е по реда на
чл. 233, ал. 1 ЗЗД
Районен съд –
Панагюрище е сезиран с предявен от С.С.М. *** срещу С.Т.В. *** иск, с който се
иска ответникът да бъде осъден да предаде на ищеца реална част с площ от 50
кв.м. върху който се намира обект/сграда с идентификатор: **************.2 по
КККР на гр. Панагюрище, която площ е част поземлен имот с идентификатор: **************,
с граници на реалната част: югозапад – улици ***** *** ****, ***** *** ****,
югоизток сграда: ***** *** ****, разположена в поземлен имот ***** *** ****,
североизток – незастроена част в поземлен имот с **************, северозапад
сграда **************.1., разположена в поземлен имот **************, която
ответникът държи на основание прекратен договор за наем от 01.01.2013 г.
В исковата
молба и молба уточнение от 18.05.2020 г. се твърди, че на 01.01.013 г. между Д С Й- наемодател, С.С.М.-наемодател и С.Т.В., в качеството му на
наемател е сключен договор за наем, съгласно който наемодателите са се задължили да предоставят за временно и възмездно
ползване част от своя съсобствен недвижим имот на наемателя, а той да ситуира в
него временен търговски обект, без право наемателят
да преотстъпва на трето лице въпросния имот /чл.4, т.5 и т.4 от Договора/. Сочи
се, че Д Йи С.М. са придобили собствеността върху процесния имот от техния общ
наследодател - С С М., който бил собственик на 3/8 идеални части от общо 294
кв.м. от процесното дворно Твърди се, че през 1996 г. е сключен договор за
разпределяне реалното ползване на съсобствения между собствениците на процесния
имота - С М., неговият брат - Д С М.,
както и дъщерята на последния - С Д С . По силата на този договора С М. получил
съгласието на останалите съсобственици „да управлява, стопанисва и ползва
собствената си реална част според неговите нужди и желание“, като на това
основание бил сключен и договор за наем от 2006 г. вписан в служба по вписванията гр.
Панагюрище. Твърди се, че по силата на наследствено правоприемство
собствеността на процесния недвижим имот е преминала върху ищеца и неговата
сестра през 2007г., поради което се сочи, че по силата на универсално
правоприемство договорът, който е бил сключен през 2006г. продължил да действа
и след смъртта на С М. до 2011г., т.е. до изтичане на срока, уговорен в него
съгласно чл.1. Сочи се, че през 2013 г. бил подписан договор за наем, което
било организирано от наемодателя Д С Й, като единствено тя получавала
наемната цена. При подписване на договора за наем С.М. не е получил екземпляр
от него. В периода на двата договора, действащи съответно през 2006-2011г. и
2013-2020г., С.М. не е получавал парични средства в качеството си на
наемодател. Твърди
се, че ищецът направил опит да получи екземпляр от посочения договор за наем
през 2019 г., като това му било отказано от наемателя и наемодателя. Сочи се, че при опит да се сдобие с данъчна оценка на недвижимия имот с идентификатор **************,
но бил възпрепятстван. Тогава ищецът узнал, че сградата, която е показана на
скица №15-624349-11.07.2019г. е трябвало да бъде декларирана, тъй като е
заснета при съставяне на кадастралната карта на гр. Панагюрище и същата е
прието, че отговаря на изискванията за строеж, вместо на изискванията за
преместваем обект, който по принцип не подлежи на деклариране по реда на чл.14
от ЗМДТ. В издадената от АГКК скица се вижда, че като собственици на
тази сграда са вписани имената на съсобствениците на земята, което до възникване на данъчни задължения от страна
на съсобствениците на земята. Ищецът установил, че на наемателя
било издадено разрешение за строеж, с което било разрешено монтирането на
магазин с площ 13.5 кв.м.. Твърди се обаче, че в писмо с №ТСУ-3928-(3) спорният обект се назовава като
„преместваем обект „Магазин за хранителни стоки”, също във втория абзац е
записано, че с цитираното Разрешение за строеж било разрешено монтирането на
магазин с площ 13.50 кв.м.. Макар наименовано „Разрешение за строеж”, в
съдържателната му част е записано „Да се спазва одобреният
проект за поставяне на метален павилион - магазин за хранителни
стоки”. До ответника В. била изготвен нотариална покана, в която е посочено, че
ако наемателят не изпълни това, което му е указано в нея, договорът за наем,
сключен на 01.01.2013г., ще се счита за развален. Именно виновното неизпълнение
на задълженията на длъжника е довело до разваляне на договора за наем. Твърди
се, че от договор за наем от 01.09.1998г. и договор за наем от 02.01.2002г. и
договора от 2006г. С М. е преотстъпил своята част от дворното място единствено за временно ползване
на наемателя С.В.. Сочи се, че съставения в присъствието на съпругата на г-н В. - С. В.а
констативният протокол от Нотариуса се
установява, че същата е заявила, че тя, в качеството й на ЕТ „С.В.-С.”, ЕИК
********* ползва процесния обект, респ. дворното място, което е било
предоставено от наемодателите изрично на С.В., като с това е нарушено едно от
изискванията на договора за наем - чл.4, т.4 от него. Предвид изложеното се
сочи, че от 25.02.2020г. ответникът държи без правно основание наетия имот и не
само не го е предал на наемодателя след отпадане на правното основание за
неговото държане, а същият дори - на 25.02.2020г. представи Скица за
„Реконструкция и разширение на Магазин за хранителни стоки”. Моли се за
уважаване на предявената искове претенция. Претендират се разноски.
В срока по чл.
131 ГПК от ответника е подаден отговор на исковата молба, в който се излага, че действително между ответника и Д Йи ищеца съществува договор за
наем от 01.01.2013г., както и че наемната цена е заплащана на Д Й . Твърди се,
че от началото на 2020г. отношенията между ищеца и сестра му Д Йявно са се
влошили, поради което последната изрази съгласие сумата от 100лв.,
представляваща наемна цена по договора да изплащам на ищеца. Сочи се, че
действително ответникът има издадено разрешение за строеж № 269/23.12.1998г.,
като магазинът е построен още през 1999г. и към момента на подписване на
договора за наем и от 2006г. с наследодателя на ищеца и този от 2013 г. с
неговите наследници - магазинът е съществувал и ищеца е знаел това. Сочи се, че
построеният магазин е търпим строеж и за него е издадено Удостоверение №
225/25.02.2020г., издадено от Главен архитект на Община Панагюрище. Излагат се
доводи, че ответникът е изпълнил указаното му с нотариална покана, получена от
него на 02.02.2020г. Видно от констативен протокол Акт № 15, том I, общ
регистър № 677 от 25.02.2020г. между мен и пълномощник на ищеца е проведена
среща, на която съм представил всички притежавани от него документи, описани в
същия. Поради което твърди, че задълженията, които са му вменени с нотариалната
покана са изпълнени и договорът за наем не е прекратен. Видно от този акт е и,
че на срещата е присъствала и С. Н В.а в
качеството си на ЕТ „С. В.а- С.”, осъществяваща дейност в търговския обект.
Това е отразено в акта, който е подписан без възражение от пълномощника на
ищеца. Твърди, се, че предвид факта, че не ответника ползва магазина, а той от
години се използва за търговска дейност от ЕТ „С.В.-С.”, което ищецът знае,
искът се правно основание чл.233, ал.1 от ЗЗД следва да се отхвърли като
неоснователен. Освен това се сочи, че съгласно чл. 32,ал.1 ЗЗД общата вещ се полза и управлява съгласно
решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от нея. Предявяването
на иск по чл. 233,
ал.1 от ЗЗД е също действие на управление, за което в случая няма решение на
съсобствениците, притежаващи повече от половината от съсобствената вещ и
наемодатели по договора за наем. Моли се за отхвърляне на предявения иск.
Претендират се разноски.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните писмени
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235,
ал. 2 ГПК, намира за установено следното:
Районен съд-Панагюрище
е сезиран с осъдителен иск, с който се иска да се осъди ответникът да предаде
на ищеца реална част с площ от 50 кв.м. върху която се намира обект/сграда с
идентификатор: **************.2 по КККР на гр. Панагюрище, която площ е част
поземлен имот с идентификатор: ************** и която част ответникът държи на
основание прекратен договор за наем от 01.01.2013 г.
По делото е представен
и приет като писмено доказателство договор за наем от 01.01.2013 г. сключен
между Д С Й и С.С.М. – наемодатели и С.Т.В.
– наемател, по силата на който Д Йи С.М. са предоставили на С.В. възмездно
ползването на недвижим имот – 50 кв.м. от дворно място находящо се в гр.
Панагюрище, ул. „Г.Б.“ 1, като в договора за наем е посочено, че мястото се
предоставя за търговски цели – ситуиране на временен търговски обект, за
което ответникът дължи заплащане на
наемна цена в размер на 200 лв. месечно. В договора е посочено, че договорът се
сключва за период от една година и ще се подновява ежегодно. Изрично е
посочено, че наемателят няма право да преотдава на трето лице процесния имот,
както и да използва терена за други цели, освен ситуиране на временен търговски
обект.
По делото са
представени доказателства – нотариални актове и удостоверение за наследници, от
които се установява, че ищецът притежава ½ ид. ч. от процесния имот,
като останалата ½ ид.ч. е собственост на Д Й , които факти не са спорни
между страните по делото.
При така установеното
от фактическа страна от правна съдът намира следното:
Предявен е иск, с
който се иска връщане на процесната реална част, като се твърди, че договорът
за наем от 2013 г. е прекратен, поради неизпълнение на задължението да не
преотдава процесната реална част на трети лица и да ситуира временен търговски
обект, като се твърди, че е ситуиран постоянен обект.
Развалянето на договор
представлява потестативно материално право, по силата на което изправната по
договора страна има право да прекрати съществуващата между страните
облигационна връзка с едностранно волеизявление. Разпоредбата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД, установяваща предпоставките за едностранно разваляне на двустранните
договори при виновно неизпълнение. Посочената норма е приложима само дотолкова,
доколкото в особената част на ЗЗД или в друг специален закон не са предвидени
императивни правила за разваляне на конкретния вид договор и доколкото страните
не са уговорили други условия и начин за развалянето им. Следователно, при
отсъствие на императивни разпоредби относно развалянето на договор за наем на
недвижим имот, страните са свободни сами да определят условията, при които
настъпва разваляне на същия с едностранно волеизявление на изправната до
неизправната страна. Тук е мястото да се посочи, че от събраните по делото
доказателства се установява наличието на действително възникнала облигационна
връзка между страните по договор за наем. Видно от записаното в процесния
договор за наем от 01.01.2013 г., такива специални правила не са предвидени, поради
което приложение намира общата разпоредба на чл. 87 ЗЗД.
В конкретния случай
видно от данните по делото ищецът – наемодател по договора за наем е изпратил
до ответника нотариална покана, с която е изискал ответникът да му предостави
доказателства за спазване на уговорките от процесния договор за наем, а именно,
че ответникът използва наемния обект, като не го преотдава на трети лица, както
и че изградения обект е преместваем, за което е даден срок на ответника.
От приет по делото
като писмено доказателство констативен протокол № 15, том I, общ регистър №
677 от 25.02.2020 г. на Нотариус Н М Т , от който се установява, че между
страните по делото е проведена среща пред нотариуса, на която е присъствала и С.
В.а- съпруга на С.В., в качеството си на ЕТ „С. В.а- С.“ осъществяваща дейност
в търговския обект, като ответникът е предоставил на ищеца документите подробно
изброени в констативния протокол изготвен от нотариуса.
По делото са събрани
гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетел М – съпруга на ищеца, от показанията на която се
установява, че й е известно, че процесното място от години е отдадено под наем
на ответника и там е изграден хранителен магазин, като свидетелят М изяснява, че ищецът е платил данъка за имота
за предходните години, като наемната цена е била получавана от сестрата на
ищеца. Събрани са и гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетеля И.Л..
При разпита си свидетелят изяснява, че знае, че между страните по делото са
налице отношения по договор за наем, за част от дворно място находящо се в гр.
Панагюрище, върху което място е поставен хранителен магазин. При разпита си
свидетелят посочва, че магазинът съществува от 1999 г.- 2000 г., като наемът се
заплаща от ответникът, но магазина се използва от неговата съпруга С. В.а чрез
фирма ЕТ „С. В.а- С.“. Ценени съобразно правилата на чл. 172 ГПК съдът дава
вяра на показанията и на двамата свидетели, доколкото същите са взаимно
непротиворечиви, последователни са и се подкрепят от останалия по делото събран
доказателствен материал.
От събраните по делото
доказателства, а и това не е спорно между страните, се установява, че процесния
недвижим имот се ползва от С. В.а чрез фирма ЕТ „С. В.а- С.“ – този факт е
признат и от ответника в отговора на
исковата молба. Това изявление на страната представлява признание на неизгоден
за нея факт по смисъла на чл. 175 ГПК. Съгласно съдебната практика, изявлението
на страната по делото, когато то съдържа неизгодни за нея факти, релевантни за
спорното право, има характер на признание и се явява важно доказателствено
средство. Когато признанието води до съвпадане на фактическите твърдения на двете
спорещи страни това е указание за тяхната истинност, така и в Решение № 475 от 8.06.2010 г. по гр. д. №
1311/2009 г. на III гр. о., ВКС. Такъв е и настоящият случай – фактическите
твърдения на двете страни съвпадат, като същите се подкрепят от всички събрани
по делото доказателства (гласни доказателства – разпит на свидетел Л. и писмени
доказателства – констативен протокол съставен от Нотариус Н М Т ), поради което
съдът следва да ги вземе предвид при постановяване на решението.
Видно от записаното в
договора за наем страните изрично са постигнали съгласие процесния имот да се
ползва от наемателя- ответник, като същият няма право да го преотдава на трети
лица, като от събраните по делото доказателства се установи, че наемодателят не
е изпълнил това свое задължение. Установи се, че процесния имот се ползва от ЕТ
„С.В.-С.“, макар наемната цена да е заплащане от ответника С.В., като това
неизпълнение на договора е достатъчно основание да се приеме, че ответникът се
явява неизправна страна, респ. за ищеца е възникнало потестативно право да
прекрати с едностранно волеизявление процесния договор за наем, което право е
упражнено надлежно. Тук е мястото да се посочи, че е без правно значение откога
ищецът знае за неизпълнението от страна на ответника – наемодател по процесния
договор, тъй като правото за разваляне на договора възниква с всеки факт на
нарушаване на клаузите на договора. Следва да се посочи, също така, че макар в
процесния договор за наем да е посочено, че същият се сключва за едно година считано
от 01.01.2013г. следва да се приеме, че договорът е запазил своето действие,
доколкото изричната разпоредба на чл. 236 ЗЗД предвижда, че ако след изтичане
на наемния срок използуването на вещта продължи със знанието и без
противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен
срок. В конкретния случай не се събраха доказателства, че наемодателят се е
противопоставил на ползването на имота от наемателя след изтичането на
договора, а и такива доводи не бяха наведени от страните, поради което
настоящия съдебен състав прие, че е налице валидна облигационна връзка между
страните по делото по договор за наем.
За пълнота на
изложението следва да се посочи, че неоснователно се явява възражението
направено в отговора на исковата молба, че предявеният иск следва да се
отхвърли, тъй като не е налице решение на съсобствениците притежаващи повече от
половината право на собственост за прекратяване на договора за наем. Това е така, тъй като всяка от страните по
облигационна връзка може да развали същата (арг. чл. 21 ЗЗД), без да е
необходимо изявление от всички наемодатели (същите не са и необходими
задължителни другари). С разваляне на договора се прекратява съществуващата
между страните по делото облигационна връзка, като облигационната връзка
запазва действието си по отношение на другия наемодател Д Й , която притежава
½ ид.ч. от правото на собственост и наемателя С.В.. Трайната практика на
ВКС приема, че когато съсобствената вещ е отдадена под наем само от един или
повече от съсобствениците, които не притежават повече от половината от имота,
този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици –
заедно или поотделно, така и Решение № 179 от 23.07.2015г., по гр.дело №
3104/2014 г. Четвърто гр.о., ВКС. Предвид това, че другият съсобственик Д Йне
притежава повече от половината от правото на собственост върху процесния имот,
то договорът за наем е непротивопоставим на ищеца М., респ. същият може да иска
връщане на вещта.
Предвид изложеното
предявеният от С.М. иск следва да бъде уважен, а С.В. следва да бъде осъден да
му върне наетата вещ.
По отношение на
разноските:
При този изход на
делото и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК разноски следва да се присъдят в полза
на ищеца в общ размер на 846 лв, от които 96 лв. – държавна такса и 750 лв.–
възнаграждение за един адвокат, доколкото искането е своевременно направено
като са представени доказателства, че разноските са реално сторени – договор за
правна защита и съдействие от 03.03.2020 г. – л. 48 от делото и от 18.11.2020г.
– л. 92 от делото.
Мотивиран от горното, Районен съд –
Панагюрище,
ОСЪЖДА, на осн. чл. 233, ал.1 ЗЗД, С.Т.В. ЕГН: ********** с адрес: *** да освободи реална част с площ от 50
кв.м. върху който се намира обект/сграда с идентификатор: **************.2 по
КККР на гр. Панагюрище, която площ е част поземлен имот с идентификатор: **************,
с административен адрес: гр. Панагюрище, ул. Г.Б.“ № 1, с граници на реалната
част: югозапад – улици ***** *** ****, ***** *** ****, югоизток сграда: **************3.1,
разположена в поземлен имот ***** *** ****, североизток – незастроена част в
поземлен имот с **************, северозапад сграда **************.1.,
разположена в поземлен имот ************** и ВЪРНЕ същата на С.С.М. ЕГН:
**********, с адрес ***.
ОСЪЖДА, на основание чл.
78, ал. 1 ГПК, С.Т.В. ЕГН: ********** с
адрес: *** да заплати на С.С.М.
ЕГН: **********, с адрес ***, сумата в размер на 846 лв. представляваща разноски направени пред настоящата
инстанция.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд- Пазарджик в
двуседмичен срок от връчването му на страните с въззивна жалба.