Р Е
Ш Е Н
И Е №
гр.Поморие, 14.02.2020год.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ПОМОРИЙСКИЯТ районен съд, гражданско
отделение, в публично заседание на четиринадесети януари през две хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НАСЯ ЯПАДЖИЕВА
при секретаря Валентина Атанасова,
като разгледа докладваното от съдия Н.Япаджиева гр.дело № 538 по описа за две хиляди и деветнадесет година за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството
по гр.дело № 538 по описа за 2019г. е
образувано въз основа на искова молба подадена от „Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие“ ЕООД
представлявано от управителя М.М. против
ЕС в комплекс „Хелиос“ гр.Поморие
представлявано от Д.П.. Ищеца
в исковата молба сочи, че е собственик на самостоятелни обекти в комплекс „Хелиос Бийч Апартмънтс”
в гр.Поморие и оспорва взетите решения на ОС на ЕС проведено на
09.07.2019г. Твърди, че решенията са нищожни
респ. незаконосъобразни, като е опорочена процедурата по свикване, провеждане
на ОС и ОС на ЕС е взело решения извън своята компетентност. Твърди, че
събранието е свикано от нелегитимен председател на УС на ЕС избран на проведено
събрание на 04.07.2018г. като законосъобразността на това събрание е оспорено и
са образувани гр.дело №479/2018г. и гр.дело 506/2018г. по които не са
постановени решения, по отнощение това ОС действа обезпечителна заповед №
42/09.10.2018г. и следва да се вземе предвид
и постановеното решение по гр.дело № 682/2018г. на НРС с което е отхвърлен иска
на собственици на комплекс „Хелиос“ против зоконосъобразността на ОС на ЕС
проведено на 27/28.02.2019г. на което е избран друг УС. Счита, че комплекс
„Хелиос“ е комплекс от затворен тип и
същствуването на ЕС е неприложимо по
отношение на комплекса, поради което
всички взети решения са нищожни. Сочи,
че са нарушени разпоредбите на чл.12,чл.13, чл.14, чл. 15, чл.16 и чл.17 от ЗУЕС, че гласуването не е
проведено явно, че не са обявявани решенията, че с обикновено мнозинство са
приети решения за които се изисква квалифицирано. Моли съдът на основание чл.
40 от ЗУЕС да прогласи за нищожни респ.да отмени като незаконосъобразни всички решения приети
на ОС проведено на 09.07.2019г.
обективирани в протокол от същата дата.
Пред ПРС е постъпила и искова молба от „Брезник
четири сезона“ ЕООД гр.Брезник против ЕС
на Комплекс „Хелиос Бийч Апартент“
гр.Поморие въз основа на която е образувано гр.дело № 600/2019г. Ищецът
сочи, че е собственик
на
самостоятелни обекти в комплекс „Хелиос Бийч Апатамент” в гр.Поморие и оспорва взетите решения на ОС на ЕС проведено на 09.07.2019г.
В исковата молба са изложени идентични твърдения за допуснати нарушения при
свикването и провеждането на ОС на ЕС. Двете дела са съединени за общо
разглеждане с определение на съда от 05.09.2019г.
В законоустановения срок е постъпил отговор
от ответника, чрез управителя на ЕС, който оспорва предявената претенция като
неоснователна и недоказана, моли за нейното отхвърляне като такава и
потвърждаване на оспорените решения на ОС. Относно искането за прогласяване нищожността на решенията моли съдът да има
предвид, че съдът се е произнасял по този въпрос, а относно твърдението, че събранието е свикано от нелегитимен управителен съвет,
респективно председател на УС на ЕС, които са избрани на събрание, проведено на
04.07.2018г., счита, че се тълкува превратно закона и неправилно се възприема института на
обезпечителното производство и че целта на обезпечението е да се гарпантира, че
решенията на ОС, няма да бъдат изпълнени по реда на чл.38 от ЗЕУС, преди съдът
да се е произнесъл по тяхната законосъобразност , като обезпечението касае единствено молителя спрямо когото е
допуснато обезпечението, а не касае всички етажни собственици. Предявен е иск с правно основание чл.40, ал.1 ЗУЕС, за отмяна на всички решения на ОС на ЕС, проведено на 09.07.2019 г.,
обективирани в протокола от ОС, като незаконосъобразни.
Съдът след преценка на събраните доказателства
намира за установено от фактическа страна следното:
Не се спори по делото, че в капатала на ищцовото дружество „Хелиос Бийч
Апартмънтс – Поморие“ ЕООД като апортна вноска са включени самостоятелни обекти
находящи се в комплекс „Хелиос“, а ищецът „Брезник – Четири сезона“ ЕООД гр.
Брезник е собственик на самостоятелни
обекти в компекса и в тази
връзка ищците
имат правен интерес от оспорване
решенията взети от ОС на ЕС,
проведено на 09.07.2019г. Искът е
предявен в преклузивния срок по чл.40, ал.2 ГПК, за който съдът следи служебно и е допустим.
Не се спори между страните, че е
проведено ОС на ЕС на 04.07.2018г. и приетите решения на това
ОС са обжалвани и са образувани гр.дело № 497/2018г. на РС Поморие и гр.дело № 506/2018г.
на РС Поморие, които към настоящия момент
са висящи пред ОС Бургас.
Не се спори и се установява, от Обезпечителна заповед от 09.10.2018г.,
че ОС Бургас е допуснал обезпечение на
предявения иск за отмяна на приетите решения на ОС на ЕС проведено на 04.07.2018г.и е спрял изпълнението на всички
решения взети на ОС на ЕС на компекс „Хелиос“ проведено на 04.07.2018г. Представена
е скица № 15-320993 от 22.05.2018г. за поземлен имот с идентификатор
57491.509.36 в която е посочен адрес на имота – гр.Поморие, ул. Морска № 52, площ
8940кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно застрояване: комплексно
застрояване, номер по предходен план
парцел ІІ – 31 44, 3145, собственици
„Хелиос Бийч Апартмънтс-Поморие” ЕООД и „Хелиос Бийч Мениджмънт“ ЕООД. Представено
е Удостоверение издадено от Община Поморие с което се удостоверява, че
изградените в ПИ 57491.509.36 сгради са въведени в
експлоатация на с Удостоверение
№85/03.09.2007г.
Ответника, твърди, че в
нотариалните актове идеалните части на собствениците са вписани по различен
начин, поради което сбора от ид.части е повече от 100 и в тази връзка и още прз
2016г. във връзка с провеждано ОС на ЕС са поискали от лиценциран оценител на
недвижими имоти да определи ид.части от общите части на всеки собственик и в тази
връзка е представена таблица за определяне идеалните части от общите части
на жилищна сграда с 12 секции и покрит
паркинг с КОО по
смисъла на чл.17, ал.4 ЗУЕС, които идеални части оценителя инж.К.Минков е посочил в проценти. Представен
е от ищеца Договор за разпределяне право на реално ползване на дворното масто
на компрекс затворен тип „ Хелиос Бийч Апартмънтс“ гр.Поморие, който е правно
ирелевантен за настоящото производство.
Представен е Протокол от заседанието
на управителния съвет на ЕС на Хелион от
30.04.2019г., видно от който УС
избран на ОС на ЕС на 04.07.2018г. е провел заседение и са взети решения
между които такова за провеждане на ОС на ЕС на 09.07.2019г.
Представена е покана за общо събрание на собствениците на етажна
собственост в жилищна сграда, състояща се от 12 секции ”А”, „Б”, „В”,
„Г”, „Д”, „Е”, „Ж”, „З”, „И”, „К”,”Л”,”М” и „покрит паркинг – гараж”,
разположени в ПИ с идентификатор 57491.509.36. от която се установява, че ОС се
свиква на основание чл.12, ал.1 от ЗУЕС на 09.07.2019г. от 16.00ч. по решение
на УС на ЕС „Хелиос“ от 30.04.2019г. от проф. С.М.. В поканата е посочен дневния
ред на събранието, а именно: т.1. Утвърждаване на преводач, т.2. Избор на председател
на ОС на ЕС;
т.3
Избор на секретар на ОС на ЕС; т.4 Избор на комисия за
преброяване; т.5 Отчет на Упватилния съвен. Обсъждане и утвърждаване на
отчета, т.6 Отчет на контролната комисия, т.7Обсъждане на предложения за
промени в състава наУС на ЕС избран на ОС на ЕС на 04.07.2018г. т.8 Обсъждане и
приемане на бюджета на ЕС, т.9 Упълномощаване на УС да открие счетка в банка ДСК
обслужващата ЕС за формиане а фонд „Възстановяване и ремонт“ т.10 Упълномощаване на УС/
председателя на УС за прилагане на всички норми на ЗУЕАС за събиране на неплатени от
собствеиците такси за управление и обслужване на комплекса. Опеделяне на
срокова за плащане, т.11. Обсъждане и приемане на решения свързани с
водоснаобдяването на комплекса, т.12
обсъждане на решения свързани с осигуряване на интернет и кабелна телевизия в
комплекса, т.13 Други.
Представен е протокол от 14.05.2019г., съставен във връзка с поставянето на
поканата за ОС в който е посочено, че поканата е поставена на видно място до
главния вход и във фоаето на всички секции и при охраната на входа към покрития
.паркинг-гараж. Видно от протокола и от
съобщението ОС на ЕС е свикано на основание чл.12, ал. 1 от ЗУЕС от проф.С.М. в
качеството на председател на УС. Представен е и протокол от редовно общо събрание на собствениците на
самостоятелни обекти в етажна собственост в жилищна сграда, състояща се от 12 секции ”А”, „Б”, „В”, „Г”,„Д”, „Е”, „Ж”, „З”, „И”, „К”, „Л”, „М” построена в ПИ с идентификатор
57491.509.36 по к.карта и к.регистри на гр.Поморие, проведено на 09.07.2019г., в който са обективирани
решенията на общото събрание взети на същата дата. В протокола е посочено,
че са се явили лично или чрез представители
и са регистрирани собствениците на общо 44.33136% ид.ч. от общите части
на етажната собственост. Представено е приложени към протокола Протокол на
комисията за регистрация на участниците в ОС
на ЕС в който е посочено, че са регистрирани за участие в ОС собствеци и представители на 95 самостоятелни
обекта притежаващи 44.33136 % от идчасти
в комплекса. Представен е и списък на собствениците с отразена регистрация
на присъствалите, като в табличен вид е посочен обекта, вида, собственика,
идентификатор, % ид.части и подпис на
присъствалия. Не се спори, че в протокола идеалните части от общите части са
посочени така, както са определени от лицензирания оценител в таблицата.
Отделно са представени и бюлети с които е проведено гласуването в
които е посочено име
на собственик, респ.пълномощник на собственик на СОС в ЕС, процент на
съответните идеалните части от общите части, конкретното решение на ОС, за
което се гласува, как е гласувало
лицето и положен подпис от последния. Представени са и пълномощните на представителите на собствениците участвали
в ОС.
Представено е и Съобщение до собствениците /л.139/ с който са уведомени, че
протокола от проведеното ОС на 09.07.2019г.
е изготвен, като в съобщението е посочено, че е изготвено на 16.07.2019г. Видно
от представения Протокол за поставяне на съобщението за изготвен протокол за
проведеното ОС, съобщението е поставено на 16.07.2019г. на видно място до
главния вход на сградата.
По делото са допуснати до разпит двама свидетели. Свидетеля Динков
свидетелства, че е присъствал на проведеното на
09.07.2019г. общо събрание на етажната собственост, като същия не е
собственик на имот в комплекса, а работи
в същия. Сочи, че е видял поставено съобщение на всички входове за събранието, а след това на тези места били
поставени и протоколи. Участвал в органицазията на събаранието като госпожа М. не присъствала, а само минала и зиминала. Свидетеля
Андреев свидетелства, че е присъствал на
ОС проведено на 09.07.2019г. тъй като през 2018г. купил жилище в
комплекса и към 14.00 часа не се събрало мнозинство, след това събранието се
отложи за един час по-късно. Сочи, че се провело гласуването с бюлетини в
писмен вариант, и всеки един при
гласуването полагал своето име и подпис и обстановката като цяло в началото била
спокойна, до намесата на госпожа, която не спазвала дневния ред, провокирала управителния съвет и пречила на хода на
установения дневен ред като останал с впечатлението, че това е било инсценирано.Г-жа М. в началото била за около
10 минути и след това се оттеглила, а г-н Сучков, г-н Лазаров ги нямало на
събранието. Г-н Георги Лазаров не присъства на събранието. Имало списък по
дневния ред и се гласувало, след което
всеки си отбелязвал на бюлетината и ги
предали на човек, който беше отговорен за това, като за всички решения се
гласувало с бюлетината.
При така изяснената фактическа обстановка настоящата инстанция, счита
че решенията приети на ОС на ЕС на комплекс
„Хелиос“ проведено на 09.07.2019г. не са нищожни. На първо място съдът, счита
за необхдимо да отбележи, че разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС, не изключва възможността управлението на общите части в
комплекси дори и затворени такива, да се осъществява от ЕС, а не по силата на
сключен договор с инвеститора, тъй като в много от комплексите договори с инвеститор не са
сключени по различни причини.
По
отношение на доводите за нищожност на решенията е налице установена съдебна
практика, която приема, че решенията на ОС на ЕС са особен
вид многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица, насочени към
постигане на обща цел, като законосъобразността на решенията приети на ОС на ЕС се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС,
а не от ЗЗД. Специфичен е и контрола за спазването им. За разлика от
нищожността на сделките, на която може да се позове всяка страна и
заинтересовано лице безсрочно, контролът за законосъобразност на решенията на
етажната собственост е съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска,
който като процесуален е преклузивен и тече от узнаването на решението,
извършено по реда за уведомяването за събранието - чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС. Ищецът
сочи едни и същи нарушения като основание за нищожност/незаконосъобразност на
процесните решения, като предвид посочената константна практика съдът намира,
че защитата на ищеца е ограничена до оспорване на решенията по реда на чл.
40 от ЗУЕС и не се разпростира и до такава по реда на ЗЗД,
поради което производството по претенцията за прогласяване нищожност
на решенията следва да се прекрати като недопустимо.
След
влизането в сила решенията на етажните собственици са задължителни за всички
етажни собственици, включително за тези които са гласували против, за
неучаствалите във вземането им и за лицата, които по-късно ще станат етажни
собственици или обитатели. Отмяната на
решениятя на
етажната собственост може да се иска при нарушаване на процедурата и при
неспазване на императивни правни норми само в производството по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, /в този смисъл
решение № 39 от 19.02.2013 г. по гр.д. № 657/2012 г. на ВКС/.
Предявения иск за отмяна на решенията приети на ОС на ЕС проведено на 09.07.2019г. е основателен, поради допуснати нарушения при свикването на събранието.
Съгласно
чл.40, ал.1 от ЗУЕС, всеки собственик
може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание. В чл.12 и следващите от ЗУЕС са уредени
инициативата, редът за свикване и провеждане на общо събрание, както и нужния
кворум за провеждане на общо събрание, което може валидно да взема решения в
съответствие с правомощията си по чл.11 от ЗУЕС. Разпоредбите на ЗУЕС относно реда за свикване
на общо събрание и лицата, които имат право на инициатива за свикването му са
императивни и тяхното неспазване, води до незаконосъобразност на взетите
решения на общото събрание на етажната собственост.
Съдът счита, че са допуснати
нарушения при свикване на общото събрание, поради което се налага отмяна на
решенията. В тежест на ответната страна е провеждане на главно и пълно
доказване за законосъобразното провеждане на ОС на ЕС с обявения дневен ред, по
който са взети обжалваните решения – чл.154, ал.1 от ГПК. В разпоредбата на чл.12,
ал.1 от ЗУЕС е предвидено, че общо събрание на етажната собственост се свиква
поне веднъж годишно по инициатива на управителя или контролния съвет / контрольора/.
Предвидена е и
възможност общото събрание да се свиква по инициатива на собственици
притежаващи поне 20% от общите части на сградата, като за целта следва да
отправят искане за това до управителя, който е длъжен в 10-дневен срок от
искането да свика общо събрание и едва ако не изпълни това си задължение в
посочения срок, тогава възниква правото за собствениците да свикат общо
събрание.
Доколкото е безспорно, че УС е избран на ОС на ЕС на 04.07.2018г. и всички решения приети на ОС на ЕС проведено
на 04.07.2018г. са спряни, то този УС не е бил
компетентен да проведе заседение и да вземе решение за провеждане
на на ОС на ЕС на 09.07.2019г., докато
няма произнасяне по лагитимността на
избора. След като допуснатото обезпечение чрез спиране на решенията не е било
отменено изцяло или поне по отношение решението за избор на УС, свикването на ОС е следвало да бъде
направено от стария УС.
На основание чл. 78 ал.1 от ГПК
на ищците следва да
бъдат присъдени направените разноски по делото, в размер на 160лв.
държавна такса.
Мотивиран от изложеното ПРС
Р Е Ш И :
ПРЕКРАТЯВА като недопустимо производството по предявения от ищците „Хелиос Бийч
Апартмънтс-Поморие“ ЕООД, със седалище и
адрес на управление гр.Поморие ул.
Морска № 52, бл. Д, ап. 4, представлявано от управителя М.М. и „Брезник – четири сезона” ЕООД, със седалище и адрес на управление
в гр.Брезник, ул. „Капитан Кисов”, № 1,
ЕИК *********, представляван от управителя Георги Боянов Лазаров, със съдебен
адреса*** – адв.П.Ш., против Етажна
собственост „Хелиос” в жилищна сграда, състояща се от
12 секции „А”, „Б”, „В”, „Г”, „Д”, „Е”, „Ж”, „З”, „И”, „К”, „Л”, „М”,
разположена в поземлен имот с идентификатор 57491.509.36 по КККР на гр.Поморие”,
с адрес гр. Поморие, ул. „Морска”, № 52, представлявана от председателя на
управителния съвет на ЕС Д.П., със съдебен адреса*** – адв.И.К., иск за
прогласяване нищожността на решенията приети на
проведеното на 09.07.2019 г. Общо събрание на ЕС, обективирани в протокол
от същата дата.
ОТМЕНЯ решенията на Общо събрание
на собствениците в Етажна собственост „Хелиос” в
жилищна сграда, състояща се от 12 секции „А”, „Б”, „В”, „Г”, „Д”, „Е”, „Ж”,
„З”, „И”, „К”, „Л”, „М”, разположена в поземлен имот с идентификатор
57491.509.36 по КККР на гр.Поморие”, с адрес гр. Поморие, ул. „Морска”,
№ 52, представлявана от председателя на управителния съвет на ЕС С.М. Станчева,
със съдебен адреса*** – адв.И.К. приети на общото събрание на 09.07.2019г., обективирани в протокол от Общо събрание от същата дата, като незаконосъобразни.
ОСЪЖДА ответника Етажната собственост на комплекс „Хелиос“
да заплати на „Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие, ЕООД, ЕИК *********, представлявано от управителя
М.М. сума в
размер 80.00 / осемдесет/ лева представляваща разноски по делото.
ОСЪЖДА Етажната собственост „Хелиос” да заплати на „Брезник – четири сезона”
ЕООД, ЕИК *********, сумата в размер 80.00 / осемдесет/ лева
представляваща разноски по делото.
Решението подлежи на въззивно
обжалване пред ОС – Бургас в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: