Р Е Ш Е Н И Е
гр.
София, 02.09.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ТО, VІ-5 състав, в открито съдебно заседание на осемнадесети
юни през две хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЦВЕТАНКА БЕНИНА
При секретаря Антоанета Стефанова,
като разгледа докладваното от съдията т.
д. № 2027 по описа за 2019 г.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Ищецът „И.З.-В.“ ЕАД (с предишно наименование
„Свободна зона – В.“ ЕАД) твърди в исковата
си молба, че на 23.08.2016 г., в качеството си на наемодател, сключил с
ответника „Е.“ ЕООД (наемател) Договор за наем на 4000 кв.м. обособена част от
терен, собственост на ищеца, представляваща част от поземлен имот с
идентификатор 10971.512.141 -
„Пристанище за обществен транспорт с регионално значение Безмитна зона –
В.“, включващ сграда – помпено помещение със застроена площ от 31 кв.м с
идентификатор 10971.512.141.11, оборудване, машини и съоръжения. Страните
уговорили месечна наемна цена в размер на 1000 евро месечно и срок на договора
до 31.10.2019 г. Посочва, че ищцовото дружество било
изправна страна по договора, тъй като предоставила въпросния терен и осигурила
ползването му по предназначение. Ответникът от своя страна изпратил уведомление
от 09.10.2018 г. за предсрочно прекратяване на договора. Ищецът сочи, че в чл.
14, ал. 1 от Договора от 23.08.2016 г. било уговорено при предсрочното му
едностранно прекратяване неизправната страна да дължи обезщетение в размер на
действително претърпените вреди. Ищцовото дружество
твърди, че тези вреди са в размер на месечните вноски до края на договора, а
именно сумата от 13 000 евро. Ищецът изпратил до ответника нотариална
покана за плащане на посочената сума, но и до настоящия момент плащане на било
постъпило.
С уточняваща молба, вх. № 5679/17.01.2020 г. ищецът е
посочил, че ответното дружество е заплащало дължимите наеми до 01.10.2018 г.
Считано от същата дата, ответникът прекратил договора за наем с едностранно волеизявление,
получено от ищеца на 07.09.2018 г. Претърпените вреди от ищеца били в размер на
наемните вноски по прекратения договор, считано от датата на прекратяването
01.10.2018 г. до края на срока на договора и били в размер на 13 000 евро.
Предвид изложеното моли съда да постанови решение, с
което да осъди ответника да му заплати сумата от 13 000 евро,
представляваща вреди от неизпълнен договор, ведно със законната лихва от
предявяване на настоящия иск до окончателното изплащане на задължението.
Претендира разноски.
Ответникът „Е.“ ЕООД е депозирал отговор на исковата молба, с който оспорва предявената искова
претенция. Не оспорва, че страните са сключили процесния
договор за наем от 23.08.2016 г., както и че ответното дружество е ползвало
имота срещу месечна наемна цена от 1000 евро по договор, сключен за периода от
01.08.2016 г. до 31.10.2019 г. Не
оспорва, че ответното дружество е ползвало имота като търговец на дребно на
нефт и нефтени производни, каквото е и предназначението на имота и съоръженията
в него. Ответникът излага твърдения, че поради изменения в Закона за
административното регулиране на икономически дейности, свързани с нефт и
продукти от нефтен произход, съгласно които ответното дружество, като
осъществяващо дейности, свързани с нефт и продукти от нефтен произход, при
подаване на заявление за регистрация, е длъжно да има регистриран капитал от
1 000 000 лева и да представи обезпечение
като депозит в пари или безусловна и неотменяема банкова гаранция за срок не
по-кратък от една година и 6 месеца в размер на 20 000 лева за всеки обект.
Тези законодателни промени наложили преустановяване на дейността на дружеството
с нефт и продукти от нефтен произход, която дейност ответникът извършвал в
наетия имот по предназначението му, описано в чл. 1 от договора между страните.
В този смисъл ответникът поддържа, че неизпълнението на процесния
договор се дължи на непреодолима сила по смисъла на чл. 306, ал. 1 ТЗ, каквото
събитие се явявали законодателните промени. Твърди, че в изпълнение на чл. 306,
ал. 3 ТЗ, с изрично писмо вх. № 139/01.10.2018 г. уведомил ищеца, че не може да
спази новите нормативни изисквания към лицата осъществяващи дейност с нефт и
нефтени продукти и преустановява дейността си, която е развивало в наетия имот,
както и че прекратява договора, като предлага двумесечен срок за връщане на
оборудването. Сочи, че причинната връзка между законодателните
изисквания спрямо икономическата дейност на търговеца, осъществявана в процесния имот и прекратяването на договора за наем била
наличието на законова забрана за осъществяване на дейност с нефт и нефтени
производни от неотговарящите на новите изисквания лица, каквото било ответното
дружество. На 23.11.2018 г. предал с приемо-предавателен
протокол обекта, заедно с оборудването и съоръженията, които били предмет на
договора за наем, като заплатил последната, издадена от ищеца фактура №
********** от 23.11.2018 г. Ищцовото дружество било
надлежно уведомено и следвало да положи усилия, за да ограничи претендираните вреди като потърси други наематели на имота.
Бездействието на ищеца освобождавало ответника от отговорност. Ответникът
оспорва размера на исковата претенция, като счита, че е произволен и
прекомерен. Алтернативно моли съда да прекрати изцяло договора, тъй като
законодателните промени били такива обстоятелства, които страните не са могли и
не са били длъжни да предвидят, а запазването на договора противоречало на
справедливостта и добросъвестността.
Ищецът е депозирал допълнителна искова молба, с която поддържа вече изложеното и
оспорва възраженията на ответника.
Предявени са обективно кумулативно съединени искове с
правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 82 ЗЗД.
Предявен е и насрещен
иск с правно основание чл. 307 ТЗ.
Съдът, като разгледа
представените по делото релевантни за правния спор доказателства, намира за
установено следното от фактическа страна:
Видно от представения по делото Договор за наем № 254 от 23.08.2016г.,
същият е бил сключен между „СВОБОДНА ЗОНА – В.“ЕАД – в качеството му на
наемател и друга страна – „Е.“ЕООД – в качеството му на наемодател, с предмет
на договора – предоставяне за временно и възмездно ползване на недвижим имот с
площ от 4000 кв.м. обособена част от поземлен имот с идентификатор
10971.512.141 по КККР на гр. В., одобрени със заповед РД-18-5/28.01.2008г. на
изпълнителния директор на АГКК, представляващ Обект „Пристанище за обществен
транспорт с регионално значение Безмитна зона – В., включващ сграда – помпено
помещение със застроена площ от 31 кв.м., оборудване, машини и съоръжения,
подробно описани в Приложение №1 към договора. Договорената наемна цена е в размер
на 1 000 евро месечно /без ДДС/, платима до 10-то число на следващия месец
за предходния – чл. 2 от Договора. В чл. 14 е постигнато съгласие между
страните неизправната такава да дължи обезщетение на изправната в размер на
действително причинените вреди. Срокът на договора е установен в чл. 17, а
именно от влизането му в сила м.08.2016г. до 31.10.2019г., включително.
По делото е представено Уведомление
от „Е.“ЕООД адресирано до „Свободна зона – В.“ЕАД за едностранно прекратяване
на договора поради невъзможността на дружеството наемател да спази въведените
нормативни изисквания към лицата, осъществяващи икономическа дейност с нефт и
нефтени продукти, като поради това дружеството било преустановило дейността си.
Не са представени доказателства за достигането й до адресата.
Представена е и молба от ответното
дружество до ищеца с вписан входящ номер при получателя - № 139/01.10.2018г. и
в която сочи желанието си за прекратяване на договора между тях по взаимно
съгласие, считано от 01.10.2018г. и
готовността изразена от наемателя в тази връзка да заплати обезщетение за 6
месеца, както и предаването на имота в срок от два месеца от постигането на
съгласие между страните в този смисъл.
За предаването на имота от страна на
наемателя е представен Приемо-предавателен протокол
от 23.11.2018г., в който са описани вещите – обект на договора, като е вписано
волеизявлението на страните по него за предаването им на наемодателя без
забележки и възражения от негова страна.
За установяване последното извършено плащане от страна на наемателя за
дължимата наемна цена и други разходи по договора е представено платежно
нареждане от 30.11.2018г. за сумата от 1973.82 лв. по издадена от ищеца фактура
от 23.11.2018г.
Представена е Нотариална покана адресирана от ищцовото
„И.З.-В.“ЕАД до ответника „Е.“ЕООД за добровно
изплащане на претендираното от него обезщетение в
размер на 13 000 евро и равняващо се на причинените вреди, поради
едностранното предсрочно прекратяване на процесния
договор за наем от страна на адресата – наемател. Връчването на поканата е
удостоверено от нотариус Т. М., с район на действие СРС - като получена от
адресата на 08.01.2018г.
При така установената
фактическа обстановка, съдът намира от правна страна следното:
Предмет на предявената искова претенция е заплащане на обезщетение за
вредите, които ищецът е претърпял в качеството му на наемодател, поради
неизпълнение от ответника като наемател на задължението му за заплащане на
наемната цена по процесния договор.
Съгласно предвиденото в разпоредбата на чл. 228 ЗЗД, с договора за наем
наемодателят се задължава да предостави на наемателя за временно ползване една
вещ, като последният се задължава да му плати определена цена за ползването на
вещта.
В общата разпоредба на чл. 79 ЗЗД е предвидено, че при неизпълнение на
договорно задължение, изправната страна може да иска реално изпълнение или
обезщетение. Съгласно текста на чл. 82 ЗЗД обезщетението може да се изразява в стойността
на претърпяната загуба и пропусната полза, доколкото същите е могло да бъдат
предвидени при сключването на договора. Неизправният длъжник следва да бъде
освободен от отговорност, в случай че бъде установено, че неизпълнението се
дължи на причина, която не може да му се вмени във вина.
От представения по делото Договор за наем № 254 от 23.08.2016г. се
установява възникналото облигационна правоотношение между „СВОБОДНА ЗОНА – В.“ЕАД
– в качеството му на наемател и друга страна – „Е.“ЕООД – в качеството му на
наемодател, с предмет на договора – предоставяне за временно и възмездно
ползване на недвижим имот с площ от 4000 кв.м. обособена част от поземлен имот
с идентификатор 10971.512.141 по КККР на гр. В., одобрени със заповед
РД-18-5/28.01.2008г. на изпълнителния директор на АГКК, представляващ Обект
„Пристанище за обществен транспорт с регионално значение Безмитна зона – В.“,
включващ сграда – помпено помещение със застроена площ от 31 кв.м., оборудване,
машини и съоръжения, подробно описани в Приложение №1 към договора. При
служебно изготвена справка съдът установи, че е била регистрирана промяна в
името на ищцовото дружество, като към момента на
сключването на договора е било посоченото за индивидуализиране на наемодателя
такова.
По делото са безспорни фактите, че ответното дружеството в качеството му на
наемател е ползвало имота – обект на договора, в периода от момента на
сключването му до 30.09.2018г., като за посочения период е изпълнило
задължението си по плащане на наемната цена в размер 1000 евро месечно.
Последното плащане по договора е с платежно нареждане от 30.11.2018г. за сумата
в размер на 1973.82 лв. /с вкл. ДДС/, като видно от приложената фактура
плащането по която е било реализирано, в общия размер на сумата е включена наемната
цена за обекта от 1500.12 лв., разходи за ел. енергия от 103.66 лв. и 41.07 лв.
– такса за мобилен интернет, като безспорно е по делото, че след тази дата плащания
в полза на наемодателя по договора не са били извършвани.
В договора страните са уговорили срок на действието му /чл. 17/, а именно в
периода от м.08.2016г. до 31.10.2019г., включително, като съдът приема за
установено като безспорен факт по делото предсрочното му прекратяване, считано
от 01.10.2018г. едностранно от наемателя чрез отправено писмено волеизявление
достигнало до наемодателя на посочената дата.
В изпълнение на задължението си по чл. 233, изр. 1-во ЗЗД, наемателят е
върнал вещта на наемодателя, което е било обективирано
в съставен за целта Приемо-предавателен протокол от
23.11.2018г.
В защитата си по предявения срещу него иск ответникът е изложил доводи за
възникнали условия на стопанска непоносимост, което е предпоставило
прекратяването на договора от негова страна.
В разпоредбата на чл. 306 ТЗ е предвидена възможността за освобождаването
от отговорност на неизправния длъжник, в случай че неизпълнението на
задължението му по договора се дължи на непредвидено или непредотвратимо
събитие от извънреден характер, което е възникнало след сключването на договора.
Разпоредбата е приложима в правоотношението между страните по договора между
тях, с оглед качеството им на търговци по смисъла на чл. 1, ал. 1 ТЗ.
В случая, по делото са безспорни фактите относно упражняваната от ответното
дружество дейност по търговия с нефт и нефтени продукти и с която цел е бил нает и процесният имот. Безспорен е и фактът на въведената в
действие законова регламентация с приемането на Закона за изменение и
допълнение на Закона за административното регулиране на икономическите дейности,
свързани с нефт и продукти от нефтен произход и с който е поставено изискване
към търговците при подаване на заявление за регистрация да имат регистриран
капитал от 1 000 000 лв., както и да
предоставят обезпечение като депозит в пари или безусловна и неотменяема
банкова гаранция в размер на 20 000 лв. за всеки обект за срок не
по-кратък от 18 месеца. В този смисъл,
поставено е условие, на което съответният търговец следва да отговаря, за да
упражнява съответната дейност и което е свързано с обезпечаване разполагането
му със сума в значителен размер като част от притежаваното от него имущество и
възможността му за включването му в търговския оборот.
В действителност, процесният договор е бил
сключен преди влизането в сила на така приетия нормативен акт, поради което
страните по него не са могли да знаят за изискванията поставени впоследствие
към търговците в този отрасъл. За да отговарят на същите, те следва да разполагат
с така установения материален актив като гарантиран минимум. В този смисъл се
твърди да е направил преценката си ответника при извършеното от него
едностранно прекратяване на облигационната връзка с ищеца. В текста на нормата
на чл. 306, ал. 5 ТЗ изрично е предвидено правото на всяка от страните да
прекрати договора, когато непреодолимата сила трае толкова, че кредиторът няма
интерес от изпълнението, доколкото същото се спира до отстраняването й – ал. 4.
По делото обаче не се установи материалното положение на ответника, както и
невъзможността му да отговори на така въведените финансови утежнения и в този
смисъл въведеното нормативно изискване да представлява обективен факт, който
стои извън волята и възможностите на търговското дружество. Предназначението на
имота обект на договора е съответно на нуждите на ответното дружество за
осъществяване на търговската му дейност, който факт е безспорен, като съдът
приема за установено също, че имотът е бил нает именно с тази цел. При това
положение, би могло да бъде прието, че прекратяването дейността на дружеството
е свързано с волята му за прекратяване и на процесния
договор за наем, доколкото е отпаднала нуждата от същия. С въведените нови
нормативни изисквания са били поставени финансови критерии, на които търговците
с нефт и нефтени продукти следва да отговарят. В този смисъл, кръгът на
търговците за извършване на тази дейност е бил стеснен, което неминуемо и
довело до преустановяването й за част от тях. Ответникът твърди възможностите
му да са били несъответни на поставените нови изисквания за наличието на
разполагаем капитал. Приемането на новата нормативна уредба, поставяща част от
търговците в невъзможност да отговорят на нововъведените
изисквания да упражняват дейността си, съдът приема, че представлява
непредвидено към момента на сключването на договора за наем обстоятелство.
Същевременно от събраните по делото доказателства не може да бъде направен
извод, че същото е и непреодолимо такова
от страна на ответното дружество, като този факт подлежи на преценка спрямо
всеки отделен субект и съобразно притежавания от него материален актив. В
случая, не може да бъде направен еднозначен извод, че не се касае за субективна
преценка на търговеца, а не за създало се обективно състояние, поради което
настоящият съдебен състав намира, че не може да бъде направен и изводът за
наличието на стопанска непоносимост по смисъла на чл. 306 ТЗ и която да е
наложила предсрочното прекратяване на договора за наем. В този смисъл
ответникът не може да бъде освободен от отговорност за обезщетение от
неизпълнение на процесния договор на заявеното от
него основание, доводите в който смисъл съдът намира за неоснователни като
недоказани.
Неоснователно се явява и възражението на ответника за освобождаването му от
отговорност по предявената искова претенция поради бездействието на ищеца е
неполагане от негова страна на грижата за намиране на друг наемател за периода
след едностранното прекратяване на договора за наем.
В разпоредбата на чл. 83, ал. 2 ЗЗД е предвидено, че длъжникът не дължи
обезщетение за вредите, които кредиторът би могъл да избегне, като положи
грижите на добрия стопанин. Поведението на кредитора в този смисъл следва да
бъде отнесено спрямо конкретния договор по създалата се облигационна връзка
между страните и до оказаното от негова страна съдействие да бъдат ограничени
или избегнати вредите от неизпълнение. Такова би било поведението му по
предоговаряне на условията по договора за наем по начин, същите да бъдат
изгодни и за двете страни. В случая съдът приема, че ищцовото
дружеството се е оказало в невъзможност да положи усилия за запазване
облигационно правоотношение между страните, доколкото ответникът категорично е
заявил прекратяване на търговската си дейност и волеизявлението си за
прекратяване на договора с оглед на това и отпадане необходимостта от
послужване с имота. Липсата на полагането на грижа да намери друг наемател за
остатъка от периода на срочния договор съдът намира, че не може да бъде
отнесено към хипотезата лишаваща го от правото на обезщетение, доколкото се
касае за такова за пропуснати ползи вследствие именно от процесния
договор, а не изобщо касателно материалната сфера на
наемодателя. В този смисъл, ако обезщетението по чл. 83, ал. 2 ЗЗД е във
формата на пропусната полза, следва да е налице сигурност в реализирането на
дохода, който не е бил получен в резултат от неизпълнението и която да е била
налице към момента на сключването на договора и поемане на задължението за това
от страна на неизправния длъжник.
При това положение и с оглед гореизложеното в мотивите, съдът намира, че по
делото се установи да е налице виновно неизпълнение от ответника на
задължението му договора при предсрочното му едностранно прекратяване и
неплащане на наемните вноски за периода според постигнатото съглашение между страните.
Налице са пропуснати ползи на стойност наемната цена, която наемодателят би
получил при изпълнение на договора в установения в него срок на действието му.
По делото установи прекратяването на договора и преустановяване плащането от
страна на наемателя, считано от 01.01.2018г., като с
оглед срока на договора до 31.10.2019г. обезщетението за пропуснати ползи в
полза на наемодателя се равнява на тринадесет месечни наемни вноски /от 1000
евро всяка/ на обща стойност от 13 000 евро.
По делото е представена издадена от ищеца фактура от 23.11.2018г. и е
доказано плащане по нея, но доколкото в основанието не е посочено за кой месец
от периода на договора за били дължими сумите за наем и разходи във връзка с
ползването на наетия имот, съдът намира че същата не следва да бъде приспадната
от приетия размер на дължимото обезщетение.
Предявеният осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД във вр. чл. 82 ЗЗД съдът намира за доказан и основателен и като
такъв следва да бъде уважен изцяло.
Неоснователен се явява предявеният насрещен иск с правно основание чл. 307 ТЗ за прекратяване на процесния договор за наем,
доколкото по делото безспорно се установи, че същият е бил прекратен
едностранно от ответното дружество на 01.10.2019г., още преди завеждане на
исковата молба. Така предявеният иск следва да бъде отхвърлен.
Относно разноските: С оглед изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, ответникът следва
да бъде осъден да заплати на ищеца разноските за производството в размер на
1017.03 лв. – внесена държавна такса.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА „Е.“ЕООД, ЕИК: *******, със седалище и адрес на управление ***, да заплати на „И.З.-В.“ЕАД, ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление:***, Северна
промишлена зона, на основание чл. 79, ал.1 ЗЗД във вр. чл. 82 ЗЗД, сумата
от 13 000 лв. – главница за обезщетение за пропуснати ползи вследствие
неизпълнение на Договор за наем № 254 от 23.08.2016г. на недвижим имот с площ
от 4000 кв.м. обособена част от поземлен имот с идентификатор 10971.512.141 по
КККР на гр. В., одобрени със заповед РД-18-5/28.01.2008г. на изпълнителния
директор на АГКК, представляващ Обект „Пристанище за обществен транспорт с
регионално значение Безмитна зона – В., включващ сграда – помпено помещение със
застроена площ от 31 кв.м., оборудване, машини и съоръжения, подробно описани в
Приложение №1, ведно със законната лихва върху главницата, считано от
21.01.2019г. до окончателното изплащане на сумата.
ОТХВЪРЛЯ предявения
насрещен иск от „Е.“ЕООД, ЕИК: *******, против „И.З.-В.“ЕАД,
ЕИК *******, с правно основание чл. 307 ТЗ, за прекратяване на сключения между
тях Договор за наем № 254 от 23.08.2016г. на недвижим имот с площ от 4000 кв.м.
обособена част от поземлен имот с идентификатор 10971.512.141 по КККР на гр. В.,
одобрени със заповед РД-18-5/28.01.2008г. на изпълнителния директор на АГКК,
представляващ Обект „Пристанище за обществен транспорт с регионално значение
Безмитна зона – В., включващ сграда – помпено помещение със застроена площ от
31 кв.м., оборудване, машини и съоръжения, подробно описани в Приложение №1.
ОСЪЖДА „Е.“ЕООД, ЕИК: *******, със седалище и адрес
на управление ***, да заплати на „И.З.-В.“ЕАД, ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление:***, Северна
промишлена зона, на основание чл.78, ал.1 ГПК, сумата от 1017.03 лв. – съдебни разноски.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
СЪДИЯ: