№ 6498
гр. София, 10.04.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 45 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети януари през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:ГЕРГАНА К. ГЕОРГИЕВА
при участието на секретаря СИЛВИЯ К. ЗЛАТКОВА
като разгледа докладваното от ГЕРГАНА К. ГЕОРГИЕВА Гражданско дело
№ 20231110108544 по описа за 2023 година
Производството е образувано по предявен от С. А. М. срещу ***** (ЕС), в адрес, иск с
правно основание чл. 40 от ЗУЕС за отмяна на Решения на Общо събрание (ОС),
обективирани в протокол от 13.03.2022 г. на ОС на ЕС по т.1-5 включително, взети на ОС на
ЕС, проведено на 24.01.2023г.
Ищцата твърди, че е собственик на самостоятелен обект в сградата, поради което е
активно легитимирана да оспори решенията, приети от общото събрание. В исковата молба
се излагат твърдения,че са допуснати нарушения при свикване на общото събрание – твърди
се, не е била информирана за процесното общо събрание. Ищцата твърди се, че са допуснати
нарушения и при провеждане на общото събрание като не ставало ясно кои лица са се
представлявали от пълномощници и кои са били пълномощниците. Твърди, че не било
възможно да се определи дали е налице необходимия кворум. Посочва още, че не е посочен
начинът, по който всеки от етажните собственици гласува по всяко от отделните решения.
Твърди се, че не било ясно какви са изявленията, предложенията и взетите решения. Сочи,
че посочените решения противоречат и на материалния закон – решението по т. 5
противоречи на закона, тъй като процесната сграда е построена върху чужд имот респ. ОС
на ЕС не е било компетентно да взема решения за управлението му, доколкото не било обща
част.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, с който
оспорва иска. Поддържа, че при свикването и провеждането на ОС са спазени законовите
разпоредби на ЗУЕС. Моли съда да отхвърли иска. Претендира разноски.
В съдебно заседание, ищецът С. А. М., редовно призован, се представлява от адвокат
С., който поддържа исковата молба и моли за уважаване на исковете.
В съдебно заседание, ответникът ***** с адрес в адрес, редовно призован, не изпраща
представител.
Съдът, като прецени доводите на страните и като обсъди събраните по делото писмени
1
и гласни доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и по свое вътрешно убеждение на
основание чл. 12 от ГПК, приема от фактическа и правна страна следното:
Разпоредбата на чл. 40 от ЗУЕС дава право на всеки собственик към датата на
събранието да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание. Не е спорно
по делото, че ищцата е собственик на самостоятелен обект на правото на собственост в
процесната *****. Това обстоятелство се установява и от приетите по делото договор за
учредяване на право на строеж срещу задължение за строителство, обективиран в
Нотариален акт № 100/14.09.2001г. на нотариус В.В., с рег. № *** в НК, с район на действие,
районна на СРС и от Нотариален свят за поправка на нотариален акт за учредяване право на
строеж срещу задължение за строителство от 12.08.2004г.
По делото е приет протокол от ОС на ЕС от 11.04.2023г., от който се установява, че на
ОС на ЕС са взети следните решения: по т.1 сумите похарчени от касата на ЕС,
изразходвани за ремонтни дейности да бъдат възстановени в най-кратки срокове, като се
разпределят между всички самостоятелни обекти на правото на собственост в СЕС,
съобразно притежаваните от тях идеални части от общите части; по т.2 да се съберат
допълнително по 3,00 лева за всеки самостоятелен обект в сградата, с които средства да се
извършва почистване на дворното пространство и в тесен обсег около сградата,
включително пред еркерните пространства, по т.3 порталните врати, осигуряващи достъп до
дворното място да се поддържат затворени, с цел преустановяване свободния и
безпрепятствен достъп до имота, в който е разположена сградата и за монтиране механизъм
за механично заключване на порталните врати; по т.4 от протокола за взето решение, сумата,
падаща се на площта на коридорите към мазетата и стълбището водещо до мазетата в размер
на 400,00 лева без ДДС да се разпредели между обектите в сградата, които притежават
мазета съобразно съответните идеални части от същите общи части, както и сумата в размер
на 40 лева без ДДС, падаща се на площта на общите части от подземната улица и рампата,
обслужващи подземните гаражи да се разпредели между обектите – гаражи, съобразно
съответните им идеални части от същите общи части; по т.5 от протокола – всички
ползватели, които паркират автомобилите си в общите части на сутерена на сградата и/или в
надземната открита част на дворното пространство в срок до 01.02.2023г. да изтеглят
превозните си средства и да преустановят трайно тази практика, като в съответните общи
части се допуска само инцидентно спиране за: спешни случаи, разтоварване на багаж,
превозване на лица с увреждания, като достъпа да подземния паркинг е само за ползвателите
на подземните гаражи.
Искът по чл. 40 от ЗУЕС е конститутивен и независимо от броя на наведените
основания за незаконосъобразност на решението на общо събрание се приема, че е предявен
един иск. Ищецът очертава предмета на делото, като посочва допуснатите нарушения на
проведеното общо събрание. Обжалваното решение се отменя изцяло, когато съдът намери,
че е налице порок при свикването му и формирането на волята или частично в случай, че
порокът е в съдържанието на решението и касае само отделна част от взетите решения.
Съгласно чл. 16 от ЗУЕС, за провеждането на общо събрание се води протокол, който
съдържа датата и мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се
лица и идеалните части, които те представляват, номера на самостоятелния обект, начина,
по който са гласували лицата – "за", "против" или "въздържал се", техен подпис, същността
на изявленията, направените предложения и приетите решения. В производство по чл. 40
ЗУЕС при оспорване законосъобразността на взетите решения, съдържанието им се
удостоверява с протокола, като в тежест на оспорващия е да докаже, че е оспорил
съдържанието в законния срок. Решенията се оспорват в едномесечен срок съгласно чл. 40,
ал.2 от ЗУЕС. Не е спорно, че ищецът е предявил иска в срок. В съдебната практика се
2
поддържа, че предмет на отмяна по реда на чл. 40 от ЗУЕС могат да бъдат само приети
позитивни решения, свързани с някаква промяна в правния мир, неблагоприятно засягаща
било ищеца, било друг етажен собственик.
По делото е приета покана за свикване на извънредно общо събрание на ЕС, с обявен
дневен ред, съответстващ на приетите решения. В нея е посочено, че събранието ще се
проведе на 24.01.2023г. от 19:00 часа във входното фоайе на жилищния вход на сградата.
Приет е и протокол от който се установява, че на 16.01.2023г. поканата е поставена на
информационното табло на жилищния вход на сградата, в асансьора на жилищния вход на
сградата и във входа на офисите в сградата. От представения протокол 2 се установява, че
поканата е свалена на 24.01.2023г. в 22:25 часа. От приетия протокол № 3, се установява, че
на 30.01.2023г. е поставен протокола от свикването на общото събрание, а от приетия
протокол № 4 се установява, че на 28.02.2023г. в 18:53 часа протокола от свиканото общо
събрание е свален от информационното табло на жилищния вход на сградата и архивиран. В
списък на присъствали лица към протокола са посочени присъствалите собственици и
упълномощени лица, като е посочено всеки собственик с какъв процент идеални части от
общите части на сградата разполага, присъствали 17 лица от 31 обекта, от които 15
собственика на самостоятелни обекти в СЕС и две упълномощени лица, представлявали
собствениците на ап.12 и ап.18, като по делото са представени и пълномощни. Прието е и
приложение № 2 към протокола, от което е видно как са гласували съответните лица. На
събранието е избран протоколчик и са взети процесните решения, видно от списъка към
протокола, всички са гласували „за“.
Съобразно поставената правна рамка от ищеца, съдът приема, че процесното събрание
е свикано при спазване изискванията на чл. 12 от ЗУС. Нормата на чл. 12 от ЗУЕС определя
реда за свикване на ОС, както следва: от управителен съвет /управител/ и контролен съвет
/контрольор/. Общото събрание може да се свика и по писмено искане на собственици,
които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата, като искането се
отправя до управителния съвет /управителя/, който свиква общото събрание в 10-дневен
срок от получаване на искането. В случай, че УС /управителят/ не свика Общото събрание в
посочения срок, Общото събрание се свиква от собствениците по ал. 2 по реда, предвиден в
тази закон/. Съгласно чл. 12, ал.1 от ЗУЕС, Общото събрание може да бъде свикано от всеки
собственик или ползвател в неотложни случаи или когато е изминала повече от една година
от последното проведено Общо събрание. Предвиденият в чл. 12 от ЗУЕС ред за свикване е
регламентиран с императивни правни норми, поради което тяхното нарушаване винаги води
до незаконосъобразност на проведеното общо събрание и взетите на него решения. В случая
се установява, че Общото събрание е било свикано в хипотезата на чл. 12, ал.5 от ЗУЕС – в
неотложни случаи, като е свикано по инициатива на УС, съобразно писмо от СО, район
Лозенец, във връзка с установени нарушения на сервитутното право на /ФИРМА/, чрез
паркиране в незастроената част на имота и сервитутната зона, нарушение по чл. 14, ал.1 от
Наредба № 16 от 09.06.2004г., която забранява паркиране на ППС в сервитутната зона на
енергиен обект за производство, пренос, разпределение и преобразуване на ел.енергия.
От събраните по делото писмени доказателства се установява че е спазен редът за
свикване на ОС, установен в императивните разпоредби на чл. 13, ал. 1-3 от ЗУЕС.
Ангажирани са доказателства за поставяне на поканата на видно и общодостъпно място на
входа на сградата не по-късно от 7 дни от датата, за която е насрочено събранието, а закона
допуска в неотложни случаи – не по-късно от 24 часа. Същата разпоредба въвежда
изискване датата и часът на поставянето на поканата задължително да бъдат отбелязани
върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, а така също задължително следва
да се състави и протокол, в който да се отразят същите обстоятелства. В случая върху
3
поканата е отбелязана датата и часът на поставянето й, представен е и необходимия
съгласно посочената разпоредба протокол, удостоверяващ поставянето й на определено
място, дата и час и затова съдът приема, че реда за свикване на общото събрание е спазен,
като намира за неоснователно твърдението на ищцата, че не била уведомена за провеждане
на общото събрание. На следващо място, процесните решения на Общото събрание на ЕС са
обективирани в протокол, който отговаря на императивните изисквания за форма и
съдържание, установени в чл. 16, ал.5 от ЗУЕС. Съгласно посочената норма, протоколът
съдържа датата и мястото на провеждането на Общото събрание, дневният ред, явилите се
лица и идеалните им части в общите такива, които те представляват, номера на
самостоятелния обект, начина по който са гласували лицата –"за", "против" и "въздържал
се", техен подпис, същността на изявленията, направените предложения и приетите
решения. Представеният протокол отговаря на тези изисквания, видно е кои лица са
гласували, как са гласували, като се установи и кои лица са били представлявани от
пълномощник, съответно всяко лице се е подписало за начина си на гласуване. Протокола е
подписан от управителя и протоколчика. Във връзка с горното съдът не кредитира
показанията на свидетеля Е.Ж., че присъствал на общото събрание, но неговият подпис не
фигурирал в списъка към протокола, не само в предвид нормата на чл. 172 от ГПК и поради
заинтересованост, доколкото свидетелят е син на ищцата, но и поради факта, че именно той
е паркиралият в сервитутната зона на /ФИРМА/, което от своя страна е причина за
извънредния характер на свиканото събрание.
Всъщност спора се концентрира до искането за отмяна на решението по т.5 от
протокола, а именно: всички ползватели, които паркират автомобилите си в общите части на
сутерена на сградата и/или в надземната открита част на дворното пространство в срок до
01.02.2023г. да изтеглят превозните си средства и да преустановят трайно тази практика,
като в съответните общи части се допуска само инцидентно спиране за: спешни случаи,
разтоварване на багаж, превозване на лица с увреждания, като достъпа да подземния
паркинг е само за ползвателите на подземните гаражи. Решението е взето общо за изтегляне
на паркиралите ППС от надземната открита част от дворното място. Виждането на ищеца,
че дворното място, което се явява съсобствено и в което е поземлен имот с идентификатор
68134.900.733, не е със статут на обща част и не следва режима на жилищната сграда на ЕС,
е правилно. Разпоредбата на чл. 38 от ЗС, дефинира общите части при сгради, в които
отделни обекти /етажи или части от етажи/ принадлежат на различни собственици, като
елементи от сградата, които по естеството си или по предназначение служат за общо
ползване. Няма съмнение, че дворното място, в което се намира сградата на етажната
собственост е общо, тогава когато отделните собственици на обекти в сградата са
собственици и на дворното място Но не такъв е процесният казус. В случая от приобщените
по делото относими писмени източници - скица № 15-241713-10.03.2020г., изготвена по
данни от СГКК, се установява, че е налице липса на идентичност между собствениците на
дворното място, представляващо ПИ с идентификатор 68134.900.733по КК на гр. София и
етажните собственици на процесната попадаща в него жилищна сграда, за която страните
не спорят, че е в режим на ЕС. Както бе посочено в изложената фактология част от етажните
собственици на обекти в процесната сграда, не са собственици на идеални части от дворното
място на посочения ПИ /видно е от скицата, че те са си запазили само право на строеж/ и с
оглед на това дворното място няма статут на обща част на изградената в него жилищна
сграда. В тази насока е налице трайно установена и непротиворечива практика на ВКС,
съдържаща се в постановени, която се възприема изцяло от настоящият състав - Решение №
28/01.02.2012 г. по гр. д. № ЗЗ1/2011 г. на Второ ГО на ВКС, Решение № 71/25.05.2017 г. по
гр. д. № 3936/2016 г. на Първо ГО на ВКС, Решение № 124 от 20.10.2014 г. по гр. д. №
2054/2014 г. на ВКС, II ГО; Решение № 481/25.05.2011 г. по гр. д. № 979/2009 г. на ВКС, I
4
ГО; решение № 165 от 03.01.2017 г. по гр. д. № 98/2016 г. на ВКС, I ГО., съгласно която
„дворното място е обща част по естеството си по смисъла на чл. 38, ал.1 от ЗС само в
случай, че е налице пълна идентичност между етажните собственици и собствениците на
земята. Когато в дворното място съществува и сграда в режим на индивидуална
собственост, независимо дали нейният притежател е етажен собственик или не, специалните
правила по управлението, ползването и разпореждането със земята като обща част могат да
намерят приложение, тъй като мястото обслужва не само сградата в режим на етажна
собственост, но и друг обект, чийто собственик не може да бъде подчинен на този режим
при незачитане на правата му. Дворното място няма да има статут на обща част и когато в
него е построена сграда в режим на етажна собственост, но не всички собственици на
самостоятелни обекти притежават идеални части от дворното място, а наред с това право на
собственост върху идеални части от дворното място притежава и лице, което няма вещни
права върху самостоятелен обект в сградата. В тези случаи ползването на дворното място
следва да бъде разпределено по реда на чл. 32, ал.2 от ЗС. " Само в случаите на пълна
идентичност между етажните собственици и собствениците на земята, какъвто не се
установи да е процесният, сградата "присвоява" земята, превръщайки се от "приращение"
(по смисъла на чл. 92 от ЗС в "главна вещ" (по смисъла на чл. 98 от ЗС). Гореизложеното и
преди всичко приложените писмени източници – горецитираната скица, дават основание да
се възприеме, че в случая съществуват паралелно два вида съсобственост - вертикална
етажна собственост по отношение на жилищната сграда, за която е приложим редът на
управление по ЗУЕС и обикновена съсобственост по отношение на дворното място, за
управлението на което са приложими чл. 32, ал.1 и ал.2 от ЗС. Възможността за
съществуване и на двете форми на управление, поставя въпроса за обхвата на материалната
компетентност, с която разполага Общото събрание на етажните собственици, доколкото
същата се явява ограничена от пределите, очертани с чл. 11 и чл. 33 от ЗУЕС, а на следващо
място и въпроса за вида на порока, от който ще страда решението на Общото събрание на
етажна собственост, взето извън пределите на тази материална компетентност. Формирайки
извод, че дворното място на процесния ПИ не е със статут на обща част, дава право на съда
да пиреме, че ако това решение е с естество за разпределение ползването на дворното място
при съобразяване с нормата на чл. 64 от ЗС и то по реда на чл. 32, ал.1 от ЗС, следва да се
вземе с мнозинство, повече от половината, а ако мнозинство не може да бъде формирано
или ако решението на мнозинството е вредно за общата вещ, по реда и при условията на чл.
32 , ал.2 от ЗС – от районния съд, който решава въпроса, взема необходимите мерки и ако е
нужно, назначава управител на общата вещ. По отношение на паркирането на МПС в
процесния ПИ, каквото е естеството на оспореното решение на ОС на ЕС, приложима в
случая се явява и специалната с оглед естеството на засегнатите въпроси, разпоредба на чл.
43, ал.2 и ал.3 от ЗУТ, съгласна която "когато земята, върху която е изградена жилищната
сграда, не е със статут на обща част по чл. 38, ал.1 от ЗС паркирането се осигурява чрез
разпределяне на ползването върху тази част от свободната дворна площ, която не е
необходима за ползването на сградата по предназначение", т. е. при спазване на възведеното
ограничение в чл. 64 от ЗС.
По изложеното съдът намира, че процесното решение по т.5 от протокола от ОС на ЕС
следва да бъде отменено, като незаконосъобразно, тъй като не е било в компетенциите на
ОС да взема решения, свързани с ползването /посредством паркиране на МПС/ в надземната
открита част от дворното пространство/. При спор за разпределение на ползването на
незастроената част от дворното място е предвиден друг законов ред.
При този изход на спора право на разноски се поражда в полза и на двете страни, с
оглед уважената и отхвърлена част от иска. Ищецът претендира присъждане на разноски за
5
адвокатско възнаграждение в размер на 600,00 лева и държавна такса в размер на 80,00 лева.
Така на ищеца съобразно уважената част от иска следва да му се присъдят разноски в размер
на 136,00 лева.
Ответната страна не претендира присъждане на разноски, поради и което съдът не
дължи произнасяне в тази връзка.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ като незаконосъобразно решението по т.5, обективирано в протокол на ОС
на ЕС от 24.01.2023г., находяща се в адрес, представлявана от домоуправителя Й.А., КАТО
ОТХВЪРЛЯ иска за отмяна като незаконосъобразни на решенията по т.1-4 от протокол на
ОС на ЕС от 24.01.2023г., находяща се в адрес, представлявана от домоуправителя Й.А.
ОСЪЖДА *****, находяща се в адрес, представлявана от домоуправителя Й.А. ДА
ЗАПЛАТИ на С. А. М., ЕГН **********, сумата в размер на 136,00 лева, деловодни
разноски на основание чл. 78, ал.1 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6