РЕШЕНИЕ
№ 246
гр. Бургас, 02.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, III ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на дванадесети януари през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:ИВЕЛИНА Л. МАВРОДИЕВА
при участието на секретаря КИНА Н. КИРКОВА
като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА Л. МАВРОДИЕВА Гражданско
дело № 20222120104740 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на „Хоум Ту Ю България“ АД с
ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: гр. В., район О., бул. *****,
представлявано от М.Б.С., против В. Т. Т. с ЕГН **********, адрес: гр. Бургас, ул.
*****, с която се претендира осъждането й за заплащането на сумата от 12 600 евро –
главница, представляваща уговореното и дължимо възнаграждение по т. 7 от сключен
между страните договор за гаранция с купувач от 18.02.2022 г., изменен с анекс от
същата дата, ведно със законна лихва за забава върху горната сума от датата на
подаване на исковата молба – 26.07.2022 г., до окончателното й изплащане. Моли се и
за присъждане на направените по делото разноски.
В обстоятелствената част на исковата молба се сочи за съществуващо между
страните облигационно правоотношение по повод на горния договор, който бил
сключен между ищеца – посредник по продажбата на поземлен имот с идентификатор
*****.1035, ведно с изградена в груб строеж сграда в него с идентификатор
*****.1035.1 по КККР на гр. Бургас, и ответницата – възложител, която след
организиран оглед от дружеството изявила желание да закупи имотите, като с оглед на
това бил сключен и процесния договор, при подписването на който тя предоставила
гаранционен депозит в размер на 2 000 евро. Така и с т. 7 от договора било договорено
изплащането на възнаграждение в размер на 3. 6 % с ДДД от продажната цена т.е. в
1
случая сумата от 12 600 евро, дължимо в деня на сключването на предварителен
договор или съответно на окончателен такъв за покупката на имотите, в случай, че
страните изберат да сключат директно такъв. Наред с това съгласно т. 9 от договора се
дължало уговореното възнаграждение в случай, че свързано с възложителя лице, стане
страна по предварителен или окончателен договор за покупката на имотите. В случая с
н.а. от **** г. „К*** – С“ ЕООД, представлявано от В.Д.Д., закупило имотите.
Ответницата и Д. били свързани лица по смисъла на §1 от ДР на ТЗ, тъй като били
съдружници в изброени дружества, а и самият Д. присъствал на един от огледите, като
адреса му бил посочен, като такъв за кореспонденция, което отново доказвало
твърдението за свързаност на лицата. Наред с това разпоредбата на чл. 51, изр. 1-во то
ТЗ предвиждала, че търговският посредник има право на възнаграждение, което се
дължи от едната или от двете страни, съобразно уговорката им, като в случая
съобразно същите ищецът бил получил такова от страна на продавача, но не и от
страна на ответницата, което било дължимо съобразно гореизложеното, поради което
се предявява и настоящия иск.
В законоустоновения срок е постъпил писмен отговор от страна на ответника,
като със същия се изразява становище за неоснователност на иска, по подборни
изложени съображения. Заявява се, че сключеният между страните договор е
прекратил своето действие, преди датата на сключване на процесната покупко-
продажба, предвид уговорките по него и анекса за сключване на предварителен
договор в срок до 15.05.2022 г. и/или окончателен такъв до 27.05.2022 г., предвид
съдържанието на т. 2 от договора и анекса към него. Така и възнаграждение се дължало
само при действащ договор, какъвто случая не бил налице, а и при изпълнение на
задълженията на ищеца по договора, каквото липсвало. Наред с това и продажната
цена била различна, поради установено в последствие учредено вещно право на
прокарване на елементи на техническата инфраструктура в полза на трето лице, за
обслужване на съседен имот, което съставлявало тежест, която не била съобщена от
посредника, което пък се явявало и самостоятелно основание за прекратяването на
договора по т. 4 и връщане на гаранцията. При условията на евентуалност по
отношение цената на иска се излага, че при евентуалното му уважаване, същият би бил
основателен до сумата от 8 800 евро, при все че продажната цена е 280 000 евро и след
съответното приспадане на внесената гаранция. Оспорва се и свързаността на
ответницата и Д., доколкото сделката по посредничеството и тази по закупуването
били извършени не по реда на ТЗ и не при упражняването на дейност или
осъществяване на правоотношение, касаещи дейността на търговските дружества, в
които те са свързани лица.
В срока за отговор е предявен и насрещен иск за заплащане на сумата от 2 000
евро – главница, представляваща подлежаща на връщане гаранция по договора и
анекса към него, ведно със законната лихва върху горната сума от датата на завеждане
2
на насрещната исковата молба – 08.09.2022 г., до окончателното й изплащане.
Като основание за завеждането на насрещния иск се сочи, договорът е
прекратен по право в тридневен срок от изтичането на сроковете по т. 2, б. „б“ и б . “в“,
изменени с анекса, като с това отпадало и основанието за получаване на гаранцията.
Такава била и уговорката по т. 3 от договора, а и по т. 4, предвид установените вещни
тежести.
Ответната страна също търси присъждане на разноските по делото.
В законоустановения срок е постъпил писмен отговор по насрещния иск.
Заявява се, че ответникът е депозирал възражение за прихващане с внесената гаранция
от 2 000 евро, поради което и при евентуалното му уважаване, насрещният иск се
явявал недопустим.
Действително с писмения отговор ответникът депозира възражение за
евентуално намаляване на дължимото възнаграждение, но липсва депозирано
възражение за прихващане в този смисъл, а същото е наведено като защитно основание
по отношение размера на иска, при евентуалното му уважаване, и то не като такова
подлежащо на връщане на отпаднало основание, а поради приспадането му от
дължимото възнаграждение, предвид уговорките между страните. Така или иначе
предвид заявените претенции, дори и при пълно и/или частичното уважаване на
главния иск, съдът ще следва да се произнесе по насрещния иск, като горната защитна
теза на ответника срещу главния иск не изключва интереса му от воденето на насрещен
такъв.
Ответникът по насрещния иск депозира възражение за прихващане с вземането
по главния иск, което се явява недопустимо, именно поради това, че е предмет на иска,
като няма как по същото делото да се депозира и възражение за прихващане със
същото вземане.
Правното основание на предявения главен иск е чл. 79, ал. 1, предл. 1- во от
Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/, а на насрещния иск – чл. 55, ал. 1, предл.
3-то от ЗЗД.
Бургаският районен съд, като взе предвид постъпилата исковата молба и
изложените в нея факти и обстоятелства, становището на ответната страна по нея,
събраните по делото доказателства и след като съобрази закона, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
С писмен договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот
от 10.01.2022 г., „К*** – С“ ЕООД, в качеството му на продавач и собственик на
поземлен имот с идентификатор *****.1035, ведно с изградена в груб строеж сграда в
него с идентификатор *****.1035.1 по КККР на гр. Бургас, е изявил желание да
продаде същия за цена не по-ниска от 350 000 евро, за което да ползва възмездно
3
посредничеството на ищеца, който се е съгласил срещу възнаграждение да посредничи
при продажбата на имота, във връзка с което е упълномощен с описани пълномощия.
На 17.02.2022 г. страните са сключили споразумение за условия по предоставяне
на посредничество, видно от който ответницата се е запознала с обявата на имота, като
е получила пълна и изчерпателна информация по всички поставени въпроси, след
което е организиран оглед на имота въз основа на така осъществената предварителна
посредническа дейност. Съгласно споразумението клиентът В. Т. желае и се ангажира в
случай, че прецени да придобие имота лично или чрез другиго, да продължи да ползва
възмездно посредничеството на ищцовото дружество, за което последното има право
на възнаграждение.
По делото между страните няма спор, че страните са сключили процесния
писмен договор за гаранция с купувач 18.02.2022 г., с който ответницата, в качеството
й на възложител, предава на ицщовото дружество сумата от 2 000 евро, като гаранция
за закупуване на гореописаните недвижими имоти. Няма спор също така, че сумата от
2 000 евро е платена от ответницата в полза на ищеца, като договорът служи като
разписка за плащането й. С т. 2 от договора ответницата е поела задължението да
закупи имотите срещу продажна цена в размер на 350 000 евро, като е постигнато
съгласие срокът за сключване на предварителен договор да бъде до 18.03.2022 г., а на
окончателен такъв до 18.04.2022 г. В т. 3 от договора изрично е предвидено, че при
непостигането на посочените в т. 2 парамерти на сделката в срок до 3 работни дни
ищцовото дружество се задължава да върне на възложителя сумата, предадена като
гаранция и договорът се прекратява. При подписване на предварителен договор или
нотариален акт за покупко-продажба, параметрите по договора за гаранция се считат за
постигнати. Съгласно т. 4 при установяване на вещни тежести, възбрани, ипотеки или
други правни форми, които биха възпрепятствали нормалното изповядване на
сделката, ищецът се задължава да върне сумата, получена като гаранция. В т. 7 е
посочено, че при договаряне на условията и сключване на предварителен договор с
възложителя /или свързано с него лице по смисъла на българското законодателство/,
последният заплаща на ищеца възнаграждение в размер на 3 % без вкл. ДДС от
посочената в т. 2 цена, но не по-малко от 1 000 евро без ДДС, за изпълнените
задължения по договора. Същите са посочени в т. 1 – при приемане на офертата от
продавача и при писмено договорени условия за покупка с продавача, да прекрати
огледи с други купувачи на имота и да организира подписването на предварителен
договор. Възнаграждението е дължимо в деня на сключването на предварителен
договор или при окончателен такъв, в случай, че страните изберат да подпишат
директно такъв. Т. 9 предвижда, че уговореното в предходната точка възнаграждение
се дължи на възложителя и в случай, че свързано с него лице по смисъла на
българското законодателство, стане страна по който и да е от предварителните и/или
4
окончателните договори, посочени по-горе, с предмет вещни права върху имота.
Подписан на 18.02.2022 г. е и анекс към договора, с който срокът за сключване
на предварителен договор е определен до 15.05.2022 г., а на окончателен такъв до
27.05.2022 г.
С нотариален акт № *, том *, рег. № ***, дело № ** от **** г. на нотариус В.Д., с
рег. номер *** в регистъра на Нотариалната камара, вписан в Службата по вписванията
с вх.рег. № 8821/**** г., акт № 53, том 28, дело № ***, „К*** – С“ ЕООД е продало на
В.Д.Д. имотите – предмет на горните договори за сумата от 233 333. 33 евро или
279 999. 99 евро с ДДС, която е изцяло получена па банкова сметка на продавача в
„Първа Инвестиционна Банка“ АД.
Безспорно е по делото, че ищецът е свързал продавача и ответницата, че третото
лице Д. е присъствал на огледа на имотите, организирани от брокера на ищеца, както и
че Д. и ответницата са съдружници в посочените в исковата молба търговски
дружества – „И. Бургас“ ООД, „И. Бургас ***“ ООД, „В.Т.“ ООД и „И..БГ“ ООД.
Представен е писмен договор с нотариална заверка на подписите, сключен на
30.05.2018 г. между „К*** – С“ ЕООД и Д. и К. У. на основание чл. 192 и чл. 193 от
ЗУТ, видно от който е учредено безвъзмездно право на прокарване на отклонения от
общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура и право на преминаване
във връзка с реализирането на право на прокарване на сградно канализационно
отклонение.
Въз основа на така установените факти, релевантни за решаването на
делото, съдът намира от правната страна следното:
Договорът за депозит е ненаименован договор, при което за правата и
задълженията на страните по процесния такъв следва да се съди от уговорките в
него. Аргумент в тази насока е и разпоредбата на чл. 20 от ЗЗД, която предвижда,
че договорите имат силата на закон за тези, които са ги сключили. Предвид
съдържанието на сключения между страните договор и с оглед установените по
гори факти се налага извода, че процесните имоти са купени от В. Д. именно въз
основа на осъщественото посредничество от страна на ищеца, при което и
последният има право да търси уговореното в договора възнаграждение. Не могат
да бъдат споделени доводите на ответника, че ищецът не е представил
доказателства за изпълнение на своите задължения. Същите следва да бъдат
извлечени не само от договора за гаранция, а и от свързано с него споразумение за
посредничество, като е ясно, че ищецът е изпълнил своите задължения –
предоставил пълна информация за имотите, организирал оглед, след което е
сключен и договора за гаранция, и е осъществил свързването на възложителя с
5
продавача, който преди това е сключил договор за посредничество за продажбата
на имота си с ищеца, като му е възложил извършването именно на тези дейности.
За пълнота на изложението следва да се отбележи, че съгласно чл. 49, ал. 1 от ТЗ,
посредникът е търговец, който по занятие посредничи за сключването на сделки.
За да е осъществено посредничеството е достатъчно посредникът да е свързал
двете страни по сделката. Съгласно чл. 51 от ТЗ търговският посредник има право
на възнаграждение, което се дължи от едната или от двете страни, съобразно
уговорката им. Според изр. 2 от същата норма, при липса на уговорка то се дължи
и от двете страни в размер на обичайното възнаграждение за този вид дейност,
като в случая всъщност е налице уговорка и с двете страни.
Тъй като съобразно уговорките по договора възнаграждението се дължи от
възложителя и когато страна по предварителен респективно окончателен договор
за имотите – предмет на договора, е лице, свързано с възложителя, следва да се
изследва дали купувачът има това качество. В тази връзка предвид безспорния
факт, че В. Д. е съдружник на ответницата в гореизброените търговски дружества,
а и е присъствал лично на един от огледите, организиран от брокер на ищцовото
дружество, се налага извода, че същият има качеството на свързано лице с
възложителя по смисъла на т. 7 и т. 9 от договора. Така и § 1, ал. 1 от ТЗ,
предвижда че "свързани лица" по смисъла на този закон са: 1. съпрузите,
роднините по права линия - без ограничения, по съребрена линия - до четвърта
степен включително, и роднините по сватовство - до трета степен включително; 2.
работодател и работник; 3. лицата, едното от които участва в управлението на
дружеството на другото; 4. съдружниците; 5. дружество и лице, което притежава
повече от 5 на сто от дяловете и акциите, издадени с право на глас в дружеството;
6. лицата, чиято дейност се контролира пряко или косвено от трето лице; 7.
лицата, които съвместно контролират пряко или косвено трето лице; 8. лицата,
едното от които е търговски представител на другото; 9. лицата, едното от които е
направило дарение в полза на другото. Ал. 2 гласи, че „свързани лица" са и
лицата, които участват пряко или косвено в управлението, контрола или капитала
на друго лице или лица, поради което между тях могат да се уговарят условия,
различни от обичайните. Цитираната разпоредба само потвърждава, че Т. и Д. са
свързани лица по смисъла на ТЗ, а и по договора, предвид уговорките по същия за
свързаност по смисъла на българското законодателство. Действително няма данни
извършената покупко-продажба да е търговска сделка за купувача, но така или
иначе ищеца, като страна по договор за гаранция, безспорно има качеството на
търговец / чл. 1, ал. 1, т. 4 от ТЗ/, при което и сключената от него сделка по
6
договора за гаранция безспорно се явява търговска такава, тъй като е свързана с
упражняваното от него занятие / чл. 286, ал. 1 от ТЗ/, при което и за другата
страна съгласно чл. 287 от ТЗ се прилагат правилата за търговските сделки, в
частност важи и понятието „свързани лица“ по смисъла на ТЗ.
Относно срокът следва да се отбележи, че макар и окончателният договор
със свързаното лице да е осъществен извън предвидения срок до 27.05.2022 г., то
възнаграждението отново се дължи, тъй като в договора изрично е предвидено, че
при подписване на предварителен договор или нотариален акт за покупко-
продажба, параметрите по договора за гаранция се считат за постигнати.
Всъщност противното тълкуване би дало възможност на един недобросъвестен
купувач и продавач умишлено да избегнат спазване на този срок и по този начин
да лишат посредника от дължимото му възнаграждение.
По отношение на размера на възнаграждението съдът намира, че ищецът
има право да получи възнаграждение в уговорения размер от 3. 6 % с ДДС от
посочената в договора сума от 350 000 евро, именно предвид уговорката в този
смисъл или в случая сумата от 12 600 евро с ДДС. От нея действително следва да
бъде приспадната вече платена гаранция от 2 000 евро, тъй като същата е
изпълнила своята функция, като липсва доброволно плащане на комисионното
възнаграждение, при което съобразно уговорките по чл. 6 такова се дължи и
гаранцията следва да се приспадне от него.
Доводите, че възнаграждението следва да се определи съобразно
действителна продажна цена по нотариалния акт също се явяват неоснователни,
именно предвид уговорките за заплащане на възнаграждение в размер на 3. 6 % с
ДДС от сумата от 350 000 евро. Няма данни тези уговорки да са променяни, при
което и съобразно разпоредбата на чл. 20 от ЗЗД размерът на възнаграждението
следва да се определи съобразно тях. И тук следва да се отбележи, че противното
тълкуване би дало възможност на един недобросъвестен купувач и продавач
умишлено да уговорят по-ниска продажна цена с нотариалния акт за да намалят
размера на възнаграждението, който следва да платят на посредника.
Неоснователно се явява и възражението, че представеният договор учредено
безвъзмездно право на прокарване на отклонения от общи мрежи и съоръжения на
техническата инфраструктура и право на преминаване, следва да се възприеме
като факт по смисъла на т. 4 от договора, тъй като е очевидно, че не е
препятствало нормалното изповядване на сделката, а и изначално не може да бъде
възприето като някаква тежест, тъй като не ограничава пълноценно упражняване
7
на правото на собственост на собственика на поземлен имот с идентификатор
*****.1035 и изградена в него сграда в груб строеж с идентификатор *****.1035.1
по КККР на гр. Бургас. Друг е въпросът, че този договор вече е бил сключен към
датата на сключването на договорите между ищеца с възложителя и с продавача, и
очевидно е бил известен към този момент, при което е логично това обстоятелство
да е било съобразно при определянето на продажната цена по договорите,
сключени с продавача и възложителя. Всъщност изложената по-горе постановка
по въпроса за уговорките по договора и приложението на чл. 20 от ЗЗД се отнася
и по отношение на така наведеното възражение.
Поради гореизложените съображения съдът намира, че искът за заплащане
на възнаграждението като основателен следва да бъде уважен за сумата от 10 600
евро, и съответно отхвърлен за горницата над уважения размер до пълния заявен
такъв от 12 600 евро, поради приспадане на платената гаранция от 2 000 евро,
подлежаща на връщане при плащане на възнаграждението.
При това положение насрещния иск следва да бъде отхвърлен, тъй като не е
отпадало основанието за плащане на гаранцията от 2 000 евро на заявените
основания – т. 3 и т. 4 от договора, тъй като не се е сбъднало никое от тях, за
което съдът вече е изложил подробни мотиви по–горе. За пълнота следва да се
отбележи, че липсва всъщност неоснователно обогатяване на ищеца с тази сума за
да подлежи същата на връщане.
При това изход на спора се явяват частично основателни претенциите на
страните за присъждане на направените по делото разноски и следва на основание
чл. 78, ал. 1 от ГПК да се осъди ответницата да заплати на ищеца сумата от 3 186.
73 лв., съобразно уважената част от иска. При определянето им съдът включи част
от заплатеното адвокатско възнаграждение 1 903. 96 лв. и заплатена държавна
такса от 985. 74 лв. /съобразно уважената част от иска/, както и изплатено
възнаграждение за защита срещу насрещния иск в размер на 755. 72 лв. По
отношение на направеното искане на ищцовото дружество за присъждане на
разноски за обезпечително производство, депозирано едва с писмени бележки по
делото, следва да се отбележи, че същото е несвоевременно заявено, като освен
това по делото не са представени доказателства за направата на разноски в
обезпечително производство.
Ответницата също има право да получи част от направените от нея разноски
по делото на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК в размер на 380. 95 лв., съобразно
отхвърлената част от иска и отчитайки отхвърлянето на насрещния иск по повод
8
разноските за него. При определянето им съдът включи част от заплатеното
адвокатско възнаграждение 2 400 лв. за защита срещу главния иск, съобразно
отхвърлената част на същия.
Мотивиран от горното, Бургаският районен съд
РЕШИ:
Осъжда В. Т. Т. с ЕГН **********, адрес: гр. Бургас, ул. *****, да заплати
на „Хоум Ту Ю България“ АД с ЕИК *****, със седалище и адрес на управление:
гр. В., район О., бул. *****, представлявано от М.Б.С., сумата от 10 600 /десет
хиляди и шестстотин/ евро – главница, представляваща уговореното и дължимо
възнаграждение по т. 7 от сключен между тях договор за гаранция с купувач от
18.02.2022 г., изменен с анекс от същата дата, ведно със законна лихва за забава
върху горната сума от датата на подаване на исковата молба – 26.07.2022 г., до
окончателното й изплащане, като отхвърля иска за горницата над уважения
размер от 10 600 евро до пълния заявен такъв от 12 600 евро, ведно със законната
лихва за забава върху отхвърлената част.
Отхвърля иска на В. Т. Т. с ЕГН **********, адрес: гр. Бургас, ул. *****,
против „Хоум Ту Ю България“ АД с ЕИК *****, със седалище и адрес на
управление: гр. В., район О., бул. *****, представлявано от М.Б.С., за осъждането
му за заплащане на сумата от 2 000 евро – главница, представляваща платена
гаранция по сключен между страните договор за гаранция с купувач от 18.02.2022
г., изменен с анекс от същата дата, подлежаща на връщане като платена на
отпаднало основание, поради прекратяването на сключения между тях договор за
гаранция с купувач от 18.02.2022 г., изменен с анекс от същата дата, на основание
т. 3 от договора, респективно на основание т. 4 от договора, предвиждащ
връщането й при установяване на вещни тежести, възбрани, ипотеки или други
правни форми, които възпрепятстват нормалното изповядване на сделката, ведно със
законна лихва за забава върху горната главница от 08.09.2022 г.
Осъжда В. Т. Т. с ЕГН **********, адрес: гр. Бургас, ул. *****, да заплати
на „Хоум Ту Ю България“ АД с ЕИК *****, със седалище и адрес на управление:
гр. В., район О., бул. *****, представлявано от М.Б.С., сумата от 3 186. 73 лв.
/три хиляди сто осемдесет и шест лева и 73 ст./ за направените по делото
разноски.
Осъжда Хоум Ту Ю България“ АД с ЕИК *****, със седалище и адрес на
управление: гр. В., район О., бул. *****, представлявано от М.Б.С., да заплати на
9
В. Т. Т. с ЕГН **********, адрес: гр. Бургас, ул. *****, сумата от 380. 95 лв.
/триста и осемдесет лева и 95 ст./ за направените по делото разноски.
Решението може да се обжалва пред Бургаския окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
10