Р Е Ш Е Н И Е № 1902
гр.Пловдив,
10.11.2014
г.
ПЛОВДИВСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, Гражданска колегия, ІV-ти
състав в открито заседание на четиринадесети октомври две хиляди и четиринадесета
година в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: СИМЕОН
ЗАХАРИЕВ
при участието на съдебния
секретар Т.З. разгледа докладваното от съдията гр. дело № 955 по описа на съда за 2013 година, и за да се произнесе, взе
предвид следното:
Обективно съединени искове с правно
основание чл. 40 от ЗЗД, чл. 79 във вр. с чл. 284, ал.2 от ЗЗД.
А.К.А. ***, съдебен адрес: ****чрез –
адв. Н. Г., твърди че е сключил с ответника Т.Х.Г. устен договор за поръчка, по
силата на който му е възложил да управлява собствените му недвижими имоти, като
ги отдава за срок от ** години и да получава от негово име дължимите наеми. Т.Г.
е следвало да извършва посочените действия с грижата на добър стопанин, да
уведомява собственика за сключените договори, както и да му даде сметка и му
предаде полученото от договорите.
Твърди също, че в изпълнение на този договор, Т.Г.,
като негов пълномощник, е сключил на *** г. договор за наем на недвижими имоти със
сина си Х.Г., който договор е вписан в *** град П., вх.№ *** г., Акт **, том **.
По силата на договора са отдадени за срок от ** години, считано от *** г., срещу
общ месечен наем в размер на 700 евро, собствени на ищеца:
-
избено помещение
№ 1, колорирано с червен цвят в приложена към договора скица, неразделна част
от същия, с площ от 168 кв.м., находящо се под магазин със същата площ, при
граници: отгоре – магазин, отстрани – избено помещение № 2;
-
избено помещение
№ 2, колорирано със зелен цвят в същата скица, с площ от 49 кв.м., находящо се
под стърбищна клетка /бивш магазин/ със същата площ, при граници: отгоре –
стълбищна клетка, отстрани – избено помещение № 1;
-
два броя тоалетни
с площ от 8 кв.м., колорирани в червен цвят на същата скица, при граници:
стълбищна клетка и магазин,
които магазин, стълбищна клетка и тоалетни се намират
на етаж І-ви от двуетажна сграда, със застроена площ от 217 кв.м., построена в
имот пл.№ 1477 от кв.20-стар, 48 – нов по плана на ЦГЧ, гр. П., с административен
адрес: ***
Ищецът поддържа, че е оттеглил пълномощията си за Т.Г.
писмено през *** г. Заявява, че договорът е сключен от пълномощника съзнателно
изцяло във вреда на упълномощителя, без да е положена грижа на добър стопанин –
сключен е за дълъг период от време; договорен е период от** години, през които
да не се заплаща наем; договорената цена е под пазарната такава; не е даден
отчет за извършеното; нито е заплатена каквато и да е част от наемната цена;
извършено е прихващане с неосъществени подобрения.
Ето защо, претендира да се прогласи за недействителен
спрямо него на така сключения договор за наем, като сключен във вреда на
представлявания по смисъла на чл. 40 от ЗЗД. На основание сключения договор за
поръчка между него и първия ответник, претендира също да бъде осъден Т. Х. Г.
да му заплати сумата 31 000 евро, представляващи причинени му вследствие
на упражнената представителна власт вреди, чрез уговаряне на същата сума за
прихващане с нереализирани подобрения и неосъществени ремонти в описаните
недвижими имоти, ведно със законната лихва от предявяване на иска *** г. до
окончателното й изплащане; сумата 500 евро, представляваща получен от Т.Г. и
непредаден му депозит по чл.4 от договора, ведно със законната лихва върху
посочената сума от предявяване на иска до окончателното й изплащане; както и
сумата 8200 евро, представляваща уговорена, получена от ответника Т.Г. и не
предадена му наемна цена за ползване на същите имоти за периода м.*** г. – м.***г.,
ведно със законната лихва върху същата сума от завеждане на исковата молба до
окончателното й изплащане. Претендира заплащане на направените по делото
разноски.
Ответникът Х.Т.Г. оспорва предявените
спрямо него искове. Заявява, че част от описаните в договора дейности – тези по
т.1 – 4, както по т.** от т.3.4.1. от Договора са извършени преди сключването
му. Останалите не били извършени, защото той никога е влизал във владение на
имота. Заявява, че към същия момент е било постановено решение на РЕСУТ – П., с
което е бил отхвърлен проект за промяна в предназначението на наетия от него
имот. Заявява, че от *** г. имотът е във владение на трето лице, „което сигурно
е извършило и останалите необходими дейности”. Заявява, че е възможно
договорената цена да е била по-ниска от действителната пазарна такава, но това
се дължало на отношенията между страните. Всички имуществени въпроси на ищеца
се управлявали от Т.Г. и били ангажирани средства на неговото семейство. В
замяна на това, му било обещано прехвърляне на част от тези имоти в град П., а
впоследствие това се трансформирало в такова за дълготрайно безвъзмездно
ползване на имотите. Ето защо, счита, че исковете следва да се отхвърлят като
неоснователни.
Ответникът Т.Х.Г. поддържа всички
аргументи против основателността на иска с правно основание чл. 40 от ЗЗД,
изложени от Х.Г.. Оспорва твърдението за сключен с ищеца договор за поръчка.
Заявява, че ищецът не е претърпял никакви вреди от неговото изпълнение, защото
макар и в резултат на него да е сключен договор за наем със сина му, то този
договор никога не е влизал в действие и то по вина на ищеца. Твърди, че
вследствие на това, каквото и да е извършено в имота, то с него ищецът се бил
обогатил, а не обеднил. По отношение иска за заплащане на обезщетение за вреди
от неизпълнението прави възражение за активната материално правна легитимация
на ищеца, който вече не е собственик на имотите, тъй като продал същите на
трето лице. Прави също възражение за погасяване на вземанията по давност. Относно
претенцията за заплащане на сумата 500 евро твърди, че не е налице разписка за
получаването й, а за претенцията за сумата 8700 евро – същата не се дължала,
защото през този период, няма спор, имотът не се ползвал от никой от двамата
ответници. Ето защо, поддържа, че исковете следва да бъдат отхвърлени като
неоснователни.
Окръжен съд Пловдив, кат о взе събраните
по делото доказателства, както и доводите на страните, намира за установено следното:
Безспорно е между страните, че ответниците Т.Х.Г. и Х.Т.Г.
са съответно баща и син. Представен е договор, сключен на *** г., съгласно
който първият от тях, в качеството му на пълномощник на А.К.А., „редовно
упълномощен с пълномощно рег. № ***. на Нотариус С. П. № **по регистъра на НК”
е отдал под наем на своя син имотите на ищеца: избено помещение № 1, колорирано
с червен цвят в приложена към договора скица, неразделна част от същия, с площ
от 168 кв.м., находящо се под магазин със същата площ, при граници: отгоре –
магазин, отстрани – избено помещение № 2; избено помещение № 2, колорирано със
зелен цвят в същата скица, с площ от 49 кв.м., находящо се под стърбищна клетка
/бивш магазин/ със същата площ, при граници: отгоре – стълбищна клетка,
отстрани – избено помещение № 1; два броя тоалетни с площ от 8 кв.м.,
колорирани в червен цвят на същата скица, при граници: стълбищна клетка и
магазин, срещу обща месечна наемна цена от 700 евро /чл.2/. Договорът, съгласно
чл.4, е сключен за срок от ** години.
В т.3.4. от договора, страните са
постигнали съгласие „подробно описаните по-долу трайни подобрения и ремонти на
стойност 31 000 евро част от тях, извършени от наемателя, съгласно договореност
между страните преди сключване на договора, а останалите след подписването му,
да бъдат възстановени на наемателя по следния начин: считано от датата на
подписване на настоящия договор до м.*** г., включително наемателят няма да
заплаща месечен наем. Заплащането на наемна цена започва от м.*** г. в пълния
размер на наемната цена.” Договорът е
сключен с нотариална заверка на подписите и вписан в АВ-СВ на същата дата.
Представено е и пълномощното от А.К.А.
за Т. Х. Г.. То е от м.*** г. и съгласно същото Г. е бил упълномощен да
извършва, от името и за сметка на упълномощителя, действия на управление с
неговите имоти като ги отдава под наем за срок до ** г., да получава сумите от
наема и т.н.
Представен е констативен нотариален
акт от *** г. за собственост върху недвижим имот, придобит по покупка на
наследствени права, с който А.К.А. е признат за собственик на имот пл.№ *** по
плана на гр.П., ЦГЧ, ведно с построената в него двуетажна сграда от 217 кв.м.,
част от която са процесните имоти. Представени са и договори за наем, сключени
между собственика и ищец в настоящото производство, представлаван от
пълномощника си Т.Х.Г., в качеството на наемодател, и А. Т.Г., в качеството й
на наемател, от които е видно, че на ***г. същата е наела идеални части от
магазин в същата сграда, както и други недвижими имоти, всички собственост на
ищеца.
Ответниците са представили с
отговорите си на исковата молба различни анекси, всеки един от тях по договор
за наем, сключен между ищеца и негови наематели, с които се внасят изменения в
съществуващите договори. Същите съдът намира за неотносими към спора.
По делото е прието като доказателство
писмо от НИНКК, съгласно което процесната сграда не притежава статут на
недвижима културна ценност като в НИКК не се съдържат данни за съгласуване на
проект за ремонт и преустройство на имота. Съгласно удостоверение № *** г.
Община П. е въвела в експлоатация строеж относно процесната сграда:
„преустройство – промяна предназначението на две избени помещения и част от едно избено помещение в „Нощен бар”
за 49 места посетители и персонал”.
Съгласно представен договор за наем от *** г. на посочената
дата, „***” ЕООД, вече собственик на процесните недвижими имоти, ги е отдало
под наем на „***” ЕООД.
В съдебно заседание, проведено на ***
г. са изслушани допуснатите свидетели на двете страни.
Свидетелят И. Л. Д. заявява, че
притежава агенция за недвижими имоти. По този повод познавал Т.Г. от *** г.
Същият управлявал имотите в България, собственост на неговия братовчед А..
Свидетелят заявява, че „Т. притежаваше всички функции, които може да има един
пълномощник, който управлява имот, а именно – извършване на ремонти, отдаване
под наем, получаване на наеми.” Заявява, че по този повод познава и сградата,
находяща се на ул.*** в гр. П.. Заявява, че през ***г. е започнало укрепване на
стените, подкопаване и увеличаване височината на избата и са били направени
носещи стени. Целта е била да се укрепи цялата сграда и да могат да се
обслужват магазини и избени помещения. През *** г. тези дейности продължили, но
избата останала в груб, незавършен вид до *** г. Относно плочата на избеното
помещения заявява, че същата е завършена *** г., когато е била направена и
избата. Ремонтните дейности се ръководили от Т.Г.. Свидетелят заявява, че знаел
от Т.Г., че парите са осигурени от собственика на сградата. Двамата работили
заедно от *** г до *** г., когато между тях възникнал конфликт. Заявява, че
договор за наем бил сключен през *** г.
Свидетелят Р. А. К. заявява, че през ***г.
работил във фирма „***” и бил управител на магазин за мебели, находящ се на ул.
*** и ул. ***. Същият заявява, че на първия етаж е имало обединени три
помещения за мебели, а вторият етаж бил склад и офис, до които се стигало чрез
стълби. Заявява, че през този период ремонт на избените помещения не е правен.
Заявява също, че познава Т., който идвал „да си взима наемите на магазина, тъй
като е пълномощник на А.….. Той беше човека, с който трябва да контактуваме.
Текущите ремонти си ги правихме ние…, но за всичко друго търсихме Т.”.
Свидетелят П. С. Г. заявява, че
познава и Т. и А.. Запознали се по повод проектиране на обект на ул. *** като
свидетелят правил проект за преустройството на избеното помещение в кафе-аператив.
Заявява, че по повод на проекта е извършил заснемане на помещенията, които били
„засипани почти до половината и едва се влизаше вътре.” Проектът бил направен,
но не бил одобрен. Заявява, че според него, избата е почистена през *** г. Също заявява, че
всичко около обекта „се е движело от Т.”.
Свидетелят И. С. Г. заявява, че работи
като водопроводчик и познава Т.Г., тъй като работил на много негови обекти.
Заявява, че е запознат с процесния обект, където Т. щял да му възлага работа.
Заявява, че в имота се копаело, наливал се бетон. Работил в избените помещения,
но не довършил водопровода и канализацията; не могъл да зареди мивки и батерии,
а извършил само груба работа. Заявява, че и на двете ниво на обекта се работело
на подвижни лампи и кабели, нямало нито водопровод, нито канализация. Приключил
работа през лятото на *** г. като работил общо около седмица.
По делото е допуснато и изслушването на
съдебно-техническа експертиза. Заключението по същата, изготвено от в.л. инж. Л.Т.,
е прието в последното по делото заседание. За изготвяне на същото вещото лице е
извършило оглед на обекта, в присъствието на двамата пълномощници на страните,
както и в присъствието на сегашния наемател на имотите. Експертът е констатирал
състоянието на същите към настоящия момент. Заявява, че констатираните на място
подобрения кореспондират напълно с одобрените проекти за преустройство на
помещенията от *** г. Вещото лице е посочило също, че не може да се установи
кога е налят бетона в избените помещения, както и дали е налице или не
хидроизолация на пода.
Експертът е посочил също, че общата стойност на всички
подобрения, уговорени в договорът за наем, е 51 600 лв., а общия размер на
средномесечния пазарен наем за исковия период *** г. – *** г. е 128 300
лв.
При така събраните по делото доказателства, съдът
намира, че се налагат следните изводи:
Относно допустимостта на предявените искове: Ищецът е страна
по оспорения договор от ***г., а правото да иска прогласяване
недействителността на една сделка принадлежи на страната по материалното
правоотношение. Ето защо, за него е налице правен интерес от провеждане на
предявения установителен иск. Не са налице други предпоставки за прекратяване
производството по делото и предявения иск с правно основание чл. 40 от ЗЗД е
допустим, като следва да се разгледа по същество.
Неоснователно е възражението на ответника Т.Г.,
направено в отговора на исковата молба /стр.*** от делото/, за изтекла кратка
тригодишна погасителна давност по отношение процесните искове до *** г. Искът с
правно основание чл. 40 от ЗЗД не попада в която и да е от хипотезите на чл.
111 от ЗЗД, който урежда изрично кратката тригодишна погасителна давност.
Исковете за заплащане обезщетение за вреди са основани на твърдението за
съществуващ и неизпълнен договор за поръчка, сключен между ищеца и ответника Т.Г.,
а не на договора за наем. В тези случаи е приложима общата 5-годишна
погасителна давност, в каквато насока е и съдебната практика /Решение № *** г.,
постановено по гр.д. № *** г. на ВКС, 4-то г.о./ Прекратяване на договора за
поръчка, няма спор е настъпило след сключване на процесния договор за наем и до
голяма степен е било предупределено, така и от други договори за наем, сключени
от Г. в същия ден, в качеството му на пълномощник, поради което несъмнен и
извода, че към *** г. посоченият петгодишен срок не е изтекъл, а възражението в
тази насока е неоснователно.
Съгласно чл. 40 от ЗЗД „Ако представителят и лицето, с
което той договаря, се споразумеят във вреда на представлявания, договорът не
произвежда действие за представлявания.”
Хипотезата предпоставя осъществяването на два
правопораждащи факта: договор, сключен във вреда на упълномощителя и
споразумяване между пълномощника и третото лице във вреда на представлявания.
Преценката дали договорът е сключен във вреда на
упълномощителя се извършва при отчитане на всички обстоятелства, свързани с
интереса на представлявания и мотивите на представителя да го сключи.
Увреждането на интереса на представлявания може да има различни проявни форми,
в т.ч. договор, сключен при неизгодни условия съобразно конкретната
икономическа обстановка или когато имуществото на упълномощителя е неоправдано
обременено или когато предоставените на упълномощителя права са упражнени
превратно, макар и в рамките на представителната му власт.
В чл. 40 ЗЗД
не се предполага недобросъвестност на третото лице, поради което
упълномощителят, позоваващ се на тази недобросъвестност, следва да я установи,
като установи и наличието на увреждане на неговите интереси. При твърдение за
договаряне във вреда на упълномощителя, в негова тежест е да установи
споразумяване между упълномощения и третото лице във вреда на представлявания.
„Следва да се приеме още, че косвени доказателства за такова споразумяване
могат да са близки родствени връзки между пълномощника и третото лице, в която
връзка законът презумира знание за увреждане (чл. 135, ал.
2 ЗЗД) или заинтересованост (чл. 172 ГПК),
вкл. даваща право на отказ от свидетелствуване (чл. 166, ал. 1, т. 2 ГПК), или обратно
прехвърляне на правото на собственост от третото лице в полза на пълномощника и
други подобни.” /Решение по чл. 290 от ГПК - № *** от *** г. на ВКС по гр. д. №***
г., IV г. о., ГК, Решение № *** от *** г.
на ВКС по гр. д. № *** г., II г. о., ГК, докладчик съдията С. Ц./.
В процесният случай е сключен договор за наем, от
името и за сметка на ищеца, представляван от Т.Г.. Съдът дължи отговор на
въпроса дали от неговото съдържание, както и от събраните по делото
доказателства, може да се направи на първо място извод, че договорът е сключен
във вреда на ищеца. При тази преценка, съдът намира, че следва да се отбележат
всички обстоятелства, свързани с интереса на представлявания. В конкретният
случай, това означава имотите, предмет на договора, да се отдадат под наем
срещу наемна цена максимално близка до пазарната, а всички клаузи на договора
за наем да са договорени „с грижата на добър стопанин”, в рамките на обичая и
при спазване на правните и морални норми. При това, съдът дължи преценка след
съвкупен анализ на всички факти.
Съдът не споделя твърдението на ищеца, че отдаване на
имотите за срок от десет години, само по себе си е договорка в негова вреда.
Посоченият срок е визиран в даденото пълномощно, което сочи на съобразяване с
волята на упълномощителя.
От изслушаната по делото съдебно-техническа
експертиза, в частта й относно сравняване на средномесечната наемна пазарна
цена с тази на която са отдадени процесните имоти, се налага извод, че процесните
имоти са отдадени срещу наемна цена изцяло съобразена с пазарната такава.
Не могат обаче да се направят аналогични изводи от
останалите установени по делото обстоятелства.
В чл.3.4. от договора, страните са постигнали съгласие
по множество елементи, всеки един от които, е от изключително съществено
значение при преценката на интереса на упълномощителя. Заявили са, че „подробно
описаните по-долу подобрения и ремонти на стойност 31 000 евро, част от
тях извършени от наемателя, съгласно договореност между страните преди
сключване на настоящия договор, а останалите след подписването му, да бъдат
възстановени на наемателя по следния начин: считано от датата на подписване на
настоящия договор до м.*** г., включително наемателят няма да заплаща месечен
наем. Заплащането на наемната цена започва от м.*** г. в размер на 500 евро за
този месец, от м.*** г. се заплаща пълния размер на наемната цена.”
Анализът на посочения основен за договора текст, сочи
следното:
Договорът за наем е сключен за срок от ** години.
Периодът *** г. - *** г., визиран в чл.3.4., обхваща общо почти четири години
от целия срок на договора, поради което всякакви договорки, особено за
съществен елемент като договорната цена за такъв дълъг период от него, предпоставят
съществено отчитане на интереса на наемодателя.
За този период е посочено ясно, че упълномощителят е
договорил, наемателят да не заплаща наем. Договорено е прихващане. За да
произведе то своето действие, следва да е ясно какви са насрещните престации.
От една страна това е месечния наем в размер на 700 евро или общо за периода – 31 000
евро. Срещу това, би следвало да са налице конкретни подобрения, всяко от тях с
конкретна цена, на обща стойност 31 000 евро, която, в крайна сметка,
следва да отговаря на пазарната такава.
Съдът намира, че нито едно от посочените обстоятелства
не е налице.
Изброяването в чл.3.4.1. от договора съвсем няма
характер на „подробно”. Използвани са общи фрази на видовете СМР.
Липсват и каквито и да е данни за количества и
единични цени на отделните видове работи, което прави същите практически неоценяеми.
Така насрещната престация не само е неопределена, но и няма качеството на
определяема.
Изслушаната по делото съдебно-техническа експертиза
следваше да отговори и на въпроса, дори при тези оскъдни данни, посочени в
договора, за пазарната стойност на „подробно изброеното”. Експертът е посочил в
своето заключение, че общата пазарна стойност на изброените работи, при
количества и мярки, установени в имотите, е в размер на 51 600 лв., която
е с около 10 000 лв. по-ниска от посочената обща стойност от 31 000
евро. Този извод сам по себе си е достатъчен, за да се направи извод, че е
договорено във вреда на представлявания.
Вещото лице е категорично в своя извод, че на място констатираните
подобрения са извършени съобразно проект на последващия наемател на
помещенията, а не от ответника Х.Г..
По никакъв начин не би могло да се направи извод от
съдържанието на договора и посочения текст и кои „подобрения” „вече са били
извършени” и кои предстоят да се извършат.
След като с посочената тяхна обща стойност – 31 000
евро се извършва прихващане, то несъмнен е извода, че същите са за сметка на
наемодателя. Договарянето относно тях, следователно, следва да е изцяло в
интерес на наемодателя и да позволява защита на този интерес. От посочените
по-горе факти несъмнено се налага извод, че нито е договорено в интерес на
наемодателя, нито така сключен договорът позволява, защита на този интерес.
Така се налага и отговора на въпроса налице ли е увреда за него. Неполучаването
на наемната цена, за съществено дълъг срок от действие на договора, поради
извършено привидно и фиктивно „прихващане” с неопределяеми по вид и единична
стойност „подобрения”, е съществена вреда за наемодателя /представлявания/,
причинена пряко и непосредствено от упълномощеното лице.
Тази вреда е в размер на неполучения наем за имота,
през който е ползван същия – въпрос на който съдът ще се спре изрично и
по-долу.
Договаряне във вреда на представляваното лице има и
защото, дори да се приеме, че е налице достатъчно ясно и точно изброяване на
всички „подобрения”, които е следвало да се извършат в процесните имоти, то
същите са на стойност значително по-висока от действителната пазарна такава. Договорът,
следователно, е сключен при крайно неизгодни условия /относно стойността и
индивидуализацията на подобренията/ съобразно конкретната икономическа
обстановка, имуществото на упълномощителя е неоправдано обременено и намалено
със стойността на неплатената наемна цена, а предоставените на упълномощителя
права са упражнени превратно, макар и в рамките на представителната му власт.
Според съда, налага се извод, че е налице и вторият
елемент от визирания фактически състав на чл. 40 от ЗЗД – споразумяване между
пълномощника и третото лице във вреда на представлявания. Както се посочи
по-горе, недобросъвестността на третото лице не се предполага, поради което
упълномощителят, позоваващ се на тази недобросъвестност, следва да я установи.
Не се спори между страните, че Т.Г. е сключил процесния договор за наем със
своя син, в качеството му на наемател. Съгласно задължителната за съда практика
„следва да се приеме, че косвени доказателства за такова споразумяване могат да
са близки родствени връзки между пълномощника и третото лице, в която връзка
законът презумира знание за увреждане (чл. 135, ал.
2 ЗЗД) или заинтересованост (чл. 172 ГПК),
вкл. даваща право на отказ от свидетелствуване (чл. 166, ал. 1, т. 2 ГПК). Тази родствена
връзка, в процесният случай е налице. Налице са и множество доказателства по
делото /основно в изслушаните свидетелски показания/, от които може да се
направи извод, че към момента на сключване на договора, ищецът вече е бил във
влошени отношения със своя пълномощник, поради което наред с анализираното по-горе
съдържание на договора, изводът за недобросъвестност е несъмнен.
Предвид изложеното, съдът намира за основателен и
доказан иска с правно основание чл. 40 от ЗЗД. Същият следва да се уважи като
се прогласи недействителността на така сключения договор.
Изложените мотиви в пълна степен се отнасят и за иска
с правно основание чл. 79, ал.1 от ЗЗД във вр. с чл. 281 от ЗЗД, предявен срещу
Т. Х. Г.. Несъмнен е извода, че страните са сключили договор за поръчка, по
силата на който, ищецът е възложил на Т.Г. да извършва всички действия на
управление, свързани с имотите му в България. Този извод се налага от множеството
писмени доказателства – договори за наем, сключвани от Г., в това му
качеството, за процесния период, както и гласните такива – свидетелите, както
на ищеца, така и на ответната страна подробно и детайлно сочат, че страните са
имали както родствени отношения, така и намерения и осъществени стъпки за
развиване на общ бизнес, като той се е отнасял до всички имоти на ищеца, а не
спрямо процесните и не само за конкретния договор за наем. Ответникът е
направил изрично признание, както за този договор, така и конкретно за
възнаграждението, което му се е дължало по него, съгласно представения по
делото протокол от съдебно заседание по гр.д. № *** г., проведено на *** г.
Съгласно чл. 281 от ЗЗД: „Довереникът е длъжен да
изпълни поръчката като добър стопанин и да пази имуществото, което получи във
връзка с нея.” Съгласно чл. 284 от ЗЗД довереникът е длъжен да уведоми
доверителя за изпълнението на поръчката, както и е длъжен да даде на доверителя
сметка и да му предаде всичко, което е получил в изпълнение на поръчката.
Както подробно се посочи по-горе, категоричен е
извода, че при изпълнение на възложените му действия Г. не е действал като
добър стопанин. Същият не е опазил имуществото, възложеното му да управлява, а
напротив действията му са довели до намаляването му с извършеното прихващане.
Последното представлява пряка вреда, причинена на наемодателя, който не е
реализирал договорения приход от 31 000 евро. Сумата била прихваната срещу
„подобрения”, извършването на които не се доказа по делото. Извършването на описаните
подобрения в процесните имоти е спорен между страните въпрос, установяването на
който е изцяло в тежест на ответника Т.Г.. По делото липсват каквито и да е
писмени доказателства за парични суми, платени за подобрения в процесните
имоти. Гласните доказателства не съдържат каквато и да е конкретика нито за
някое от подобренията, нито за времето на неговото извършване, нито за каквато
и да е стойност. В същата насока е и изслушаната съдебно-техническа експертиза.
Вещото лице е посочила категорично, че констатираното при огледа състояние, извършени
СМР в съответствие с проект, изготвен по възлагане от новия наемател на имота.
Ето защо, налага се извода, че извършването им от страна на наемателя по
процесния договор, е изцяло недоказано. Недоказан е и техния размер. А съгласно
договореното между страните, всички те са били изцяло и само за сметка на
наемодателя, ищец по делото. Предвид изложеното, искът е основателен.
Съществен по делото е въпросът, поставен от ответника Г.
за това произвел ли е действие сключения договор за наем. Съдът намира, че
установяване верността на твърдението, че договорът никога не е влизал в
действие, е изцяло в тежест на ответника Т.Г.. Това е така, защото в негова
полза би било установяване на посочения факт. Същият дължи на ищеца, на
основание чл. 284, ал.2 от ЗЗД сметка за извършеното. Тази сметка е както за
полученото, така и за неполученото по договора за поръчка. Казано по друг
начин, ответникът е сключил договорът за наем, от името и за сметка на
представлявания; вписал е същия в АВ-СВ, с което е гарантирал и защитил
правата, но наемателя и негов син. Същевременно, не се установи по делото той
да е уведомил по какъвто и да е начин ищеца, за това че, както твърди той,
договорът не се изпълнява, наем по него не се получава и т.н. Събраните по
делото свидетелски показания, включително на свидетелите, доведени от
ответника, касаят период преди сключване на договора. Те дават яснота, че
проектиране на измененията в имотите е започнало през *** г., тогава е
извършено и почистване на избените помещения, които били затрупани.
Същевременно, с подписване на договора, страните са приели, че така изпълнените
работи, са част от изпълнението на същия договор,т.е. между тях не е имало
спор, че договорът за наем поражда своето действие и дължимия за всеки месец
наем е прихванат със стойността на подобренията. Ето защо, съдът намира, че
посоченото твърдение на ответника е недоказано и неоснователно.
По делото е представен договор за наем за процесните
имоти, сключен на *** г. между „***” ЕООД, дружество собственост на ищеца, и „***”
ЕООД. Същият не е оспорен от страните и налага извода, че към м.*** г. имотите
са били вече в държане на посоченото дружество. Ето защо, следва да се приеме,
че ищецът не е получил дължимия наем за периода *** – *** г. в размер
26 600 евро. С тази сума ответникът Т.Г., в качеството си на довереник по
договора за поръчка, е причинил вреда на доверителя си. В останалата част, до
пълния предявен размер от 31 000 евро искът е неоснователен и следва да се
отхвърли.
Съгласно чл.4 от сключения между страните договор
наемателят заплаща при подписването му 500 евро депозит. Съдът не споделя
възражението на ответника, че е необходима и разписка, за да се установи факта
на плащане на сумата. Текстът на договора е ясен и сочи, че при подписването
му, посочената сума е заплатена като депозит.
За периода**** г. до **** г. имотите, както се посочи
по-горе, са били предмет на друг договор за наем, с трето за делото лице,
поради което искът за заплащане на наем по процесния договор, е неоснователен и
следва да се отхвърли.
Претендираните суми следва да се заплатят, ведно със
законната лихва върху тях, считано от датата на предявяване на исковете *** г.
до окончателното им изплащане.
Страните са направи искания за присъждане на разноски
съобразно представени от тях списъци по чл. 80 от ГПК. Ищецът е представил
списък за разноски в общ размер от 13503.02 лв., от които 9500 лв. адвокатски
хонорар. Направеното възражение за прекомерност на хонорара, съдът намира за
неоснователно. Същият е съобразен с фактическата и правна сложност на спора, с
положения от пълномощника на ищеца труд, поради което възражението следва да се остави без
уважение. Съобразно уважената част от предявените искове на ищеца следва да се
присъдят разноски в общ размер от 9 223.37 лв.
Ответникът Т.Г. е представил списък за направени
разноски в размер на 7 000 лв. Съобразно отхвърлената част от предявените
искове на същия следва да се присъдят разноски в размер на 2 222,22 лв.
Така, по компенсация, на ищеца следва да се присъдят
разноски в краен размер от 7001 лв.
Предвид изложеното, Окръжен съд Пловдив, на основание
чл. 40 от ЗЗД, чл. 79, ал.1 във вр. с чл. 281 и чл. 284, ал.2 от ЗЗД
РЕШИ:
ПРОГЛАСЯВА недействителността на договор за наем на недвижими
имоти, сключен на **** г., вписан *** на *** г. акт **, том * в СВ-АВ, между Т.Х.Г.
ЕГН ********** ***, в качеството му на пълномощник на А.К.А. ЕГН **********, с
пълномощно рег. № *** г. на Нотариу С. П., рег. № *** по регистъра на НК, в
качеството му на наемодател, от една страна и от друга страна Х.Т.Г. ***, в
качеството му на наемател, относно следните недвижими имоти:
-
избено помещение
№ 1, колорирано с червен цвят в приложена към договора скица, неразделна част
от същия, с площ от 168 кв.м., находящо се под магазин със същата площ, при
граници: отгоре – магазин, отстрани – избено помещение № 2;
-
избено помещение
№ 2, колорирано със зелен цвят в същата скица, с площ от 49 кв.м., находящо се
под стърбищна клетка /бивш магазин/ със същата площ, при граници: отгоре –
стълбищна клетка, отстрани – избено помещение № 1;
-
два броя тоалетни
с площ от 8 кв.м., колорирани в червен цвят на същата скица, при граници:
стълбищна клетка и магазин,
които магазин, стълбищна клетка и тоалетни се намират
на етаж І-ви от двуетажна сграда, със застроена площ от 217 кв.м., построена в
имот пл.№ 1477 от кв.20-стар, 48 – нов по плана на ЦГЧ, гр. П., с
административен адрес: .***.
ОСЪЖДА Т.Х.Г. ЕГН ********** да заплати на А.К.А. ЕГН **********:
сумата 27 100 евро, представляваща обезщетение
за имуществени вреди, причинени чрез упражнена от последния представителна
власт по договор за поръчка, сключен между същите страни през *** година, чрез
уговаряне на прихващане на същата сума с нереализирани подобрения и
неосъществени ремонти в така описаните недвижими имоти, сумата 500 евро, представляваща получен и
непредаден депозит по чл.4 от описания договор за наем, ведно със законната
лихва върху посочените суми, считано от завеждане на исковете на ***г. до
окончателното им изплащане, както и
7 001 лв. деловодни разноски по компенсация, като ОТХВЪРЛЯ като неоснователни и недоказани исковете в останалата им
част до пълния предявен размер: от 31 000 евро – обезщетение за
имуществени вреди. причинени чрез упражнена от последния представителна власт
по договор за поръчка, сключен между същите страни през *** година, чрез
уговаряне на прихващане на същата сума с нереализирани подобрения и
неосъществени ремонти в така описаните недвижими имоти, както и за сумата
8 700 евро, представляваща уговорена, получена от Т.Г. наемна цена за същите
имоти за периода ***г. – *** г.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред
Апелативен съд Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Окръжен
съдия: