Решение по адм. дело №1170/2025 на Административен съд - Пловдив

Производството е по реда на чл. 145 и сл. от АПК, във връзка с чл. 27 Закон за общинската собственост ЗОС/.

Образувано е по жалба от ЕТ „Ел Пи Джи Кънсалтинг - Г. Годжев“, [ЕИК], чрез адв. Н.Ч.-пълномощник, срещу Заповед № 25 ОА-1591/21.05.2025г. на кмета на община [област], с която се отчуждават 1153/2586 идеални части от част с площ 1449,81 кв. м., или площ от 646,42 кв. м. от поземлен имот с [идентификатор] по КК и КР на [населено място], одобрени със Заповед РД-18-48/03.06.2009г. на Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение на КК и КР, засягащо поземления имот от 11.05.2020г., адрес: [населено място], район „Южен“, [улица], целият с площ [рег. номер]. м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, НТП - за друг обществен обект, комплекс, ведно със сграда с [идентификатор], застроена площ: 243 кв. м., брой етажи: 1, предназначение-сграда за търговия, която част от имота съгласно ПУП-ПУР „Комуникационно-транспортен пробив под ж.п. ареал на Централна гара - [област], свързващ [улица]и [улица], одобрен с Решение № 351, взето с Протокол № 16 от 27.09.2018г. на Общински съвет – [област] попада в улична регулация.

Обжалването на заповедта е в частта ѝ, засягаща определеното равностойно парично обезщетение на ЕТ „Ел Пи Джи Кънсалтинг- Г. Годжев“ с [ЕИК], собственик на сграда с [идентификатор], застроена площ: 243 кв. м., брой етажи: 1, предназначение-сграда за търговия, находяща се в поземлен имот с [идентификатор] по КК и КР на [населено място].

Жалбоподателят счита заповедта на кмета на община-[област] за незаконосъобразна, в обжалваната част, и моли да бъде изменена, като се увеличи размерът на равностойното парично обезщетение по чл. 22 от ЗОС, тъй като е определен такъв от административния орган в нарушение на правилата на ЗОС и ЗМДТ. Подробни съображения са изложени в писмено становище, приложено по делото. Претендират се разноски.

Ответникът – Кмет на Община [област], чрез процесуалните си представители по пълномощие, моли да се отхвърли жалбата като неоснователна и да бъде присъдено юрисконсултско възнаграждение. В представени писмени бележки се излагат доводи за правилност на оспорената заповед, като приложимите в случая норми се сочат тези на ЗОС и съответствието на заповедта с тях определя нейната законосъобразност, в частта ѝ, в която е определено равностойно парично обезщетение за сградата, собственост на жалбоподателя. Претендират се разноски.

Съдът намира, че жалбата е подадена от адресат на оспорената заповед, който е пряко засегнат от действието на акта, доколкото с него се разпорежда отчуждаване на имот собственост на жалбоподателя и изплащане на обезщетение.

Жалбата е подадена в предвидения от закона срок, поради което е процесуално допустима, а разгледана по същество е основателна предвид следното:

Съдът въз основа на приложените по делото писмени доказателства приема за установено от фактическа страна следното:

С процесната Заповед № 25 ОА-1591/21.05.2025г. на кмета на община-[област] се отчуждават 1153/2586 идеални части от част с площ 1449,81 кв. м., или площ от 646,42 кв. м. от поземлен имот с [идентификатор] по КК и КР на [населено място], одобрени със Заповед РД-18-48/03.06.2009г. на Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение на КК и КР, засягащо поземления имот, от 11.05.2020г., адрес: [населено място], район „Южен“, [улица], целият с площ [рег. номер]. м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, НТП - за друг обществен обект, комплекс, ведно със сграда с [идентификатор], застроена площ: 243 кв. м., брой етажи: 1, предназначение-сграда за търговия, която част от имота съгласно ПУП-ПУР „Комуникационно-транспортен пробив под ж.п. ареал на Централна гара - [област], свързващ [улица]и [улица], одобрен с Решение № 351, взето с Протокол № 16 от 27.09.2018г. на Общински съвет – [област] попада в улична регулация. В точка 2.2. от диспозитива на заповедта е определено равностойно парично обезщетение за отчуждаваната от жалбоподателя сграда, описана в т. 2, съобразно разпоредбите на чл. 22 от ЗОС и § 1 от ДР на ЗОС в размер [рег. номер],10 лв.

Съгласно нотариален акт, вписан в Служба по вписванията под № 42, т. 133, д. 330501, вх.рег.№ 38256 от 2006г. жалбоподателят се легитимира като собственик на засегнатата от заповедта сграда с [идентификатор] по КК и КР на [населено място], която в титула за собственост е описана като търговски обект, представляващ „фирмен магазин за автомобилни принадлежности“ - самостоятелна едноетажна сграда с РЗП 253 кв.м., находящ се в [населено място], [улица].

Видно от приложената по делото административна преписка относно регулационния статут на недвижимия имот, в който се намира отчуждаваната сграда са релевантни: регулационен план на [жк]-север, одобрен със Заповед № 604/29.06.1960г.; регулационен план на [жк]-север, одобрен със Заповед № 44/ 08.01.1954г.; застроителен, кадастрален и регулационен план на [жк], одобрен със Заповед № 1043/15.11.1984г. на главен архитект на ИК на Общински народен съвет - [област]; заповед № 91/25.02.2009г. на кмета на община-[област], с която е одобрено заличаване в кадастрален план на [ПИ], [ПИ]-улица, [ПИ]-улица и ПКП снови имоти пл. № 2029 в УПИ-търговски център и зеленина в кв. 6, ПИ с пл. № 9521-улица и ПИ с пл.№ 9544-улица по кадастрален план на [жк] и регулационен план на [жк].

По одобрен с Решение № 351, взето с Протокол № 16/27.09.2018г. на Общински съвет - [област] ПУП-ПУР на „Комуникационно-транспортен пробив под ж.п. ареал на Централна гара - [област], свързващ [улица]и [улица], ПИ с [идентификатор] по КК и КР, в който е разположена сграда с [идентификатор], попада в улична регулация.

Отчуждителното производство по чл. 21, ал.1 ЗОС е започнало с възлагане изготвянето на оценка на предвидения за отчуждаване имот по реда на чл. 22, ал.3 от ЗОС на оценител, отговарящ на изискванията на Закона за независимите оценители - Договор за възлагане от 25.02.2025г. В изпълнение на същия на 03.04.2025г. е изготвена експертна оценка за определяне размер на равностойно парично обезщетение по реда на чл. 22 от ЗОС. При определяне на обезщетението е ползвана информация от СВ-[област] за сделки, сключени за периода 12 месеца преди възлагането на оценката. Видно от същата, след прецезиране на информацията, предоставена от Агенция по вписванията за вписани прехвърлителни сделки с недвижими имоти - ПИ и сгради, експертът не е открил такива, които е възможно да бъдат приети за пазарни свидетелства, отговарящи на разпоредбата на чл. 22 и за които може да се приложи смисъла на текстовете на § 1 от ДР на ЗОС и е заключил, че равностойното парично обезщетение следва да се определи, съгласно чл. 22, ал. 12 от ЗОС. Като е взел предвид тази разпоредба административният орган е разпоредил, че равностойно парично обезщетение за отчуждаваната сграда се определя по реда на Приложение № 2 от ЗМДТ, съгласно Удостоверение № 660900030113/27.01.2025г. на дирекция „Местни данъци и такси“ при община- [област], видно от което данъчната оценка за сграда с [идентификатор] е в размер [рег. номер],10 лв. Въз основа на тази оценка кметът на община [област] е издал и процесната заповед, в която е определил, равностойното парично обезщетение за отчуждаваната сграда, собственост на жалбоподателя в размер [рег. номер],10 лв.

В съдебното производство бяха приети основно и допълващо заключение по съдебно-оценителна експертиза (СОцЕ), изготвени от ВЛ Б. Н..

В основното заключение по СОцЕ, размерът на равностойното парично обезщетение за отчуждаваната сграда е определен на 385 731,47 лв., съгласно методика включваща определения, дадени в § 1, т.1-3 от ДР и съгласно чл. 22, ал. 5 и ал. 8 от ЗОС и на база извършено проучване е определена средна цена за 1 кв.м. площ за имоти с подобни характеристики в разглеждания район,предмет на съпоставими сделки. Уточнено е, че с оглед разлика в параметрите за собственост и кадастралната карта, експертизата е работила с площта на сградата по КК.

Вещото лице дава заключение за размер на обезщетението -385 731,47 лв. по намерени два пазарни аналога, описани на стр.4 от заключението за извършени сделки с предмет - сграда за търговия. В табличен вид на стр. 4 от СОЕ са отразени три „реално сключени сделки с имоти, намиращи се в непосредствена близост до отчуждавания имот, които имат еднакво или преобладаващо предназначение, приложени за сведение, поради невъзможността да се определи пазарната стойност единствено на „сграда за търговия“. Уточнено е в забележка под таблицата на лист 5 от СОцЕ, че за извеждане на стойността на кв.м. на сградите, без участието на ПИ, е приета пазарна стойност на ПИ от 33,78 лв/кв.м., съгласно Заповед № 25 ОА-1591/21.05.2025г. на кмета на община [област]. При разпита си в с.з., проведено на 16.07.2025г. вещото лице е разяснило, че приложените за сведение три нотариални акта са за сключени сделки за съседен поземлен имот, а в срещуположен ПИ са сградите, които са продадени. Уточнява, че се прилагат за сведение, защото не е посочена конкретно цена за земя и за сгради,а цената е обща. По тази причина, експертът посочва, че не приема тези три сделки за аналози, въпреки местонахождението на имотите предмет на същите в съседство на отчуждаваната сграда. По отношение на двете пазарни свидетелства, посочени в оценката, ВЛ уточнва, че са с идентично предназначение и в една ценова зона с оценявания имот, с близки характеристики до него. На въпрос на процесуалния представител на жалбоподателя, дали при преценката си ВЛ се е ръководило от издадени от Общински съвет актове, определящи ценови зони, ВЛ е отговорило „гледах да търся извън Център“. На въпрос на ответника, дали е открило сделки за имоти в близост до отчуждаваната сграда, експертът е дал отрицателен отговор и, че такива в близост са дадените за сведение, но по тях не може да се определи цена само за сграда.

В експертизата - допълване (л.146), изготвена от ВЛ Н., в табличен вид, са отразени посочените в основното заключение „реално сключени сделки с имоти, намиращи се в непосредствена близост до отчуждавания имот, които имат еднакво или преобладаващо предназначение, приложени за сведение“, като са отделени цени на ПИ и сгради. По отношение на трите сделки в таблицата (нот.акт № 127/2024г.; нот.акт № 110/2024г. и нот.акт № 122/2024г.) е посочена „осреднена цена Сгради“ 5134,10 лв./кв.м. По отношение на представеното по делото от процесуалния представител на жалбоподателя Постановление за възлагане № 174, т. 97, вх.рег.№ 34517/17.10.2024 г. експертът е посочил, че същото не е относимо за целите на съдебното производство, тъй като попада в район „Централен“ и продажната цена е обща за сградата и ПИ - предмет на постановлението. В с.з., проведено на 23.07.2025г. ВЛ посочва, че от нотариалните актове на л.6 от допълнението към заключението, в които е посочена обща цена за ПИ и сграда, е извадила пазарната стойност на ПИ по осреднена цена, която е в заповедта - 33,78 лв./кв.м. и тъй като тази цена не е оспорена, ВЛ я приема за цена на ПИ. Разяснява как чрез математически изчисления в допълнението към СОцЕ е изведена осреднена цена на сградите въз основа на сделките, посочени в таблицата л. 6 от същото. Заключението по СОцЕ е оспорено от процесуалните представители на ответника, поради неотносимост на изводите на експерта с нормите на ЗОС.

По искане на жалбоподателя, съдът, с Определение № 8023/19.09.2025 г. е допуснал изготвяне на тройна СОцЕ от вещите лица - Б. Н., В. Н. и И. Г.. Видно от констативно-съобразителната част на това заключение експертите са определили размер на РПО по реда на чл. 22, ал. 8 във връзка с § 1 от ДР на ЗОС за отчуждаваната сграда - 393431,94 лв. В Таблица № 1 на стр. 4 от заключението вещите лица са отразили сделки, от които е изведена осреднена цена ПИ ниско застрояване (до 10м), находящи се в район „Южен“, [населено място] - 718,76 лв./кв.м. В таблица № 2 са посочени 6 бр. сделки, от посочените в таблица № 1, от които е изведена осреднена цена на сгради в размер на 1442,92 лв./кв.м. Посочено в забележка под Таблица № 2, че за извеждане на стойността на кв.м. на сградите, без участието на ПИ, за сделките, в които цената е обща, е приета определената осреднена стойност на поземлените имоти, коригирана с коефициент за застрояване 0,8 /експертно/. В Таблица 3 на стр. 6 от заключението, въз основа на 4 бр. пазарни аналога, вещите лица са определили осреднена цена за процесната сграда за търговия 1619,06 лв./кв.м. В забележка под таблицата е посочено, че стойността на кв.м. на сградите е изведена на база определената осреднена стойност за жилищни и стопански постройки съгласно Приложение № 2 към ЗМДТ за търговски обекти стойността се увеличава с 40/100. При разпита си в с.з. ВЛ Н. посочва, че заключението по тройната СОцЕ не е изготвено след повторна справка в Агенция по вписванията, а експертите ползвали база данни по други дела за поземлени имоти със сходни характеристики на оценявания имот. Сочи се, че за да изчислят точна цена за квадратен метър на сгради, експертите са търсили сделки с поземлен имот и са извели като пазарни аналози 4 бр. сделки с предмет сгради за търговия, описани в таблица № 3. Две от сделките се пояснява, че са включени в предходното заключение на ВЛ Н., а останалите две, се прилагат сега, когато са открити като цена за земя и сграда (били са дадени за сведение в предходната СОцЕ). На въпрос на процесуалния представител на ответника защо за сграда - предмет на разпореждане по три нотариални акта (при съпоставка с предходното СОцЕ), тройната СОцЕ разглежда само два от тях, ВЛ е отговорило „Защото третия беше с много висока цена, която не е реална и предпочетохме да се изключи“. Пояснено е, че забележката под Таблица № 3 се отнася до аналози 3 и 4 от същата и след като се оценява сграда за търговия, съгласно приложението е направена преценка, че може да се завиши с този коефициент. По отношение на пазарните аналози с предмет сгради, находящи се на [улица]и [улица], ВЛ Н. посочва, че същите не са в непосредствена близост, но са в подобна и по-лоша, или втора ценова зона по райониране на [населено място]. Дадени са обяснения по отношение на преценката на две сделки с предмет една и съща сграда (ред 3 и 4 от Таблица 2), че цените им в нотариалните актове са различни и затова получена различна цена от общата цена е изваден ПИ и е определена цената на сградите.

По делото е представено писмо изх.№ Z1-2373/20.06.2025г. от директор дирекция МДТ при община [област] относно методиката за определяне на данъчната оценка за отчуждаваната сграда. В същото е разяснено, че съгласно чл. 4 от Приложение № 2 „Норми за данъчна оценка на недвижимите имоти“ към ЗМДТ данъчната оценка на сгради или на части от сгради се определя въз основа на базисна данъчна стойност за квадратен метър, корекционни коефициент и площта по следната формула: ДО = БС . Км . Ки . Кх . Кв . Ко . ПЛ, където ДО е данъчна оценка в левове, БС - базисната данъчна стойност на 1 кв.м. в левове, Км - коефициент за местоположение, Ки - коефициент за инфраструктура, Кх - коефициент за индивидуални характеристики, Кв - коефициент за височина, Ко - кефициент за овехтяване, ПЛ - площ на обекта. Дадени са подробни разяснения в писмото как са определени така посочените коефициенти при формиране на размера на данъчната оценка на отчуждаваната сграда. От ответната страна по делото е представен констативен протокол от 18.07.2025г. и извадка от РУП.

Съдът от правна страна следва да изложи следното:

Процесната заповед е издадена от материално и териториално компетентен орган в предвидената от закона форма. Същата е постановена при спазване на императивната разпоредбата на чл. 21, ал. 1 от ЗОС за равностойно парично обезщетение, определено съгласно изискванията на чл. 22, ал. 5 и ал. 8 от ЗОС. Съдът установи, че административното производство е проведено по реда на Глава III от Закона за общинската собственост. С оспорената заповед кметът на Община-[област] е упражнил правомощието си по чл. 25, ал.2 от ЗОС да издаде заповед за отчуждаване на недвижим имот във връзка с реализацията на обект - „Комуникационно-транспортен пробив под ж.п. ареал на Централна гара - [област], свързващ [улица]и [улица]. В обжалвания административен акт е посочено основанието за отчуждаване, предназначението, видът, местонахождението на сградата, нейният собственик, размерът на обезщетението, моментът и начинът на изплащането му на правоимащото лице. Преди издаването на административния акт предстоящото отчуждаване е било обявено съгласно изискванията на чл. 25 от ЗОС, чрез публикации в два централни и един местен ежедневник, на таблото за обяви в сградата на общината и на интернет-страницата на общината. По тези въпроси няма спор между страните.

Относно материалната законосъобразност на оспорената заповед, съдът приема следното:

Съгласно чл. 21, ал. 1 от ЗОС, имоти - собственост на физически или на юридически лица, могат да бъдат отчуждавани принудително за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти- публична общинска собственост, или на одобрен подробен устройствен план, предвиждащ изграждане на обекти от първостепенно значение - публична общинска собственост, за който има влязло в сила разпореждане за допускане на предварителното му изпълнение, както и в други случаи, определени със закон, след предварително и равностойно парично или имотно обезщетение.

В разглеждания случай по делото се установява, че е налице влязъл в сила ПУП-ПУР (одобрен с Решение № 351/2018г. на Общински съвет-[област]), чиито предвиждания налагат необходимост от отчуждаване на имот - частна собственост за общинска нужда, която не може да бъде задоволена по друг начин, поради което е налице и материалното основание за нареденото с оспорената заповед отчуждаване, като по този въпрос липсва заявен спор.

Спорният по делото въпрос касае размера на определеното за отчуждавания имот обезщетение.

Съгласно чл. 22, ал. 5 от ЗОС, размерът на равностойното парично обезщетение(РПО) за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал. 1 и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. За да бъде определено РПО на отчуждаваната сграда правилата на § 1 от ЗОС изискват да бъдат изследвани всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво, конкретно и преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/ или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца, преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота, са вписани повече от двадесет сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани двадесет сделки. Съгласно §1, т. 3, буква „а“ от ДР на ЗОС - „Имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот" са имотите, които се намират: а) в една и съща ценова зона с отчуждавания имот - в урбанизираните територии“.

В настоящия случай експертът, на който в административното производство е възложено да определи размер на РПО на отчуждаваната сграда по правилата на ЗОС, след справка в Агенция по вписванията е установил, че няма пазарни свидетелства за сделки с поземлени имоти и сгради, намиращи се в близост до отчуждавания имот, отговарящи на условията на §1 от ЗОС. Във връзка тази констатация на експерта е приложена разпоредбата на чл. 22, ал. 12, т. 1 от ЗОС и РПО е определено по ред на ЗМДТ. Съдът намира за неоснователни възраженията на жалбоподателя по отношение на начина на определяне на данъчната оценка на процесната сграда. По делото се представи писмо от директор дирекция „Местни данъци и такси“ при община [област], от което е видно по каква методика е определена данъчната оценка за отчуждаваната сграда, формирана на база определени в чл. 4 от Приложение № 2 „Норми за данъчна оценка на недвижимите имоти“ по данни, декларирани от самия жалбоподател като собственик на сградата.

Въпросът по делото касае, не как е определен размерът на данъчната оценка на отчуждаваната сграда (за него ЗМДТ е определил методика), а дали е приложим чл. 22, ал. 12 от ЗОС в случая и дали РПО, което е разпоредено да получи жалбоподателят, трябва да се определи по този ред.

Съгласно първоначално приетото по делото заключение по СОцЕ равностойното парично обезщетение на процесния отчуждаван имот [рег. номер],47 лв., като тази експертиза е основана на сделки, вписани в АВ в процесния период, между ФЛ и/или ЮЛ, по които поне едната от страните е търговец, с предмет на разпореждане сгради с предназначение за търговия, находящи се в район „Западен“ и в район „Източен“ на [населено място]. От своя страна вещите лица по тройната СОцЕ, изготвена в хода на съдебното производство са добавили към така посочените два пазарни аналога още три сделки с предмет сгради с предназначение за търговия, които първоначално са отразени в основното заключение „за сведение“, поради невъзможност да се определи цена на сградата по тях. В случая експертната оценка по допълнителната тройна експертиза е определила размер на РПО - 393431,94 лв.

Съдът кредитира частично (без допълващата част) първоначалното заключение по СОцЕ, изготвено от ВЛ Н. и не кредитира заключението по приетата по делото тройна СОцЕ, поради следните съображения:

Съдът е на становище, че от обхвата на обсъжданите аналози в тройната СОцЕ, предложени от експертите, следва да отпаднат, тъй като не може да послужат за пазарни аналози по смисъла на ЗОС, предложените в заключението сделки под № 3 и 4 в таблицата, защото вещите лица не обосновават ясно и конкретно становище за относимостта на тези пазарни свидетелства към правилото по §1, т. 2 от ДР на ЗОС. Въпреки дадените указания от съда към вещите лица, работили по тройната СОцЕ, не е правена справка в Службата по вписвания, а е работено с пазарни свидетелства „дадени за сведение“ в първоначалното заключение по СОцЕ. Дори и съдът да приеме, че дадените в тройната СОцЕ аналози са единствените открити в Агенция по вписванията, тъй като такива са търсени при първоначалната експертиза от ВЛ Н., то същото вещо лице не даде ясно становище защо част от сделките, вкл. и с предмет същите сгради като приети за релевантни пазарни свидетелства от тройната СОцЕ отново се изключват като пазарни аналози. Такъв е случаят с пазарните свидетелства, отразени на ред 3 и 4 в таблицата на стр. 6 от тройната СОцЕ, с предмет - сделки със сграда с [идентификатор] и изключеното като аналог пазарно свидетелство - [нот. акт]/17.12.2024г., посочено в първоначалното заключение, което пазарно свидетелство е с предмет на разпореждане същата сграда. Съдът не кредитира даденото в тази връзка обяснение, че не е ползвало това свидетелство „защото се получава прекалено висока цена“. Съмнение в обективността при изготвяне на тройната СОцЕ се поражда и от неясния начин на формиране на цената за сградите, предмет на разпореждане по нотариалните актове, в които е посочена обща цена за поземлен имот и находяща се в същия сграда, конкретно в случая - ид.ч. от същата. Целта на дадените от съда указания и назначването на допълваща и в последствеие тройна СОцЕ бе да се определят по безспорен начин пазарни цени на имоти със сходни характеристики на отчуждавания по смисъла на §1, т. 2 от ДР на ЗОС. Съдът е на становище, че при приетото, с изрично възражение от страна на ответника, съдебно заключение по тройната СОцЕ, тази цел не е постигната. Това е така, тъй като вещите лица са използвали различни от законоустановените в ЗОС методи за определяне на пазарни цени на имоти със сходни характеристики, която методология не се разясни как е приложима в случая и при разпита на експертите в проведените съдебни заседания. След като заявяват пред съда, че заключението по тройната експертиза не е изготвено след повторна справка в Агенция по вписванията, а експертите ползвали „база данни по други дела за поземлени имоти със сходни характеристики на оценявания имот“, извеждат процесното РПО, чрез използване на пазарни свидетелства, описани в таблици 1 и 2 с предмет ПИ и сгради с различно предназначение от това на отчуждаваната, от които формират „осреднена пазарна цена“ на кв.м. на сгради, без участието на ПИ и прилагат коефициент за застрояване 0,8 /експертно/. Ясни разяснения от страна на вещите лица как приложените от тях методи и коефициенти са относими към правилата, заложени в ЗОС, по които съдът им е възложил да работят, не са дадени по делото. Отделно от това при внимателен прочит и сравнение на двете приети по делото СОцЕ се установява, че се съдържат данни в същите по отношение на имотите (по чиято цена, ВЛ формират цена на сграда), които се разминават - например за ПИ с [идентификатор], посочен под № 2 и 3 във втората таблица на стр. 4 от тройната СОцЕ, веднъж е посочена цена 718,76 лв. на кв.м., а в първоначалното си заключение ВЛ Н. за същият ПИ сочи цена 33,78 лв. При разпита си в с.з. от 16.07.2025г. експертът дава становище за изключване на пазарни аналози, поради това, че техен предмет са сгради „разнородни по характер - жилищни, за търговия, за селскостопански цели и не може да се определи точно цената на тази търговска сграда, каквато е нашата“, а в последствие в тройната СОцЕ се приемат като съпоставими с последната същите сгради - предмет на разпореждане в посочените аналози „за сведение“. С оглед гореизложеното и тъй като не са използвани, приложимите, съгласно ЗОС методи за определяне на РПО при отчуждаване на процесната сграда, съдът не кредитира приетата по делото тройна СОцЕ.

Относно възраженията на процесуалните представители на ответния административен орган, че не следва да бъдат взимани като пазарни аналози сделки, извършени в други райони на [населено място] и че сделките трябва да отговарят на изискването за сходност на продаваните сгради, следва да се подчертае, че отговор на първата част на въпроса дава §1, т.3 от ДР на ЗОС, в който е определено какво се разбира под „имоти, намиращи се в близост до отчуждавания" и това са имотите, които се намират в една и съща ценова зона с отчуждавания имот-в урбанизираните територии. Вещото лице Н. е представило по делото, открити след извършена проверка в Агенция по вписванията, две пазарни свидетелства за извършени през процесния период сделки, които според нея отговарят на условията на §1, т.3 от ДР на ЗОС. Действително в ЗОС няма легално понятие за „ценова зона“, но от това не следва приложимостта по аналогия на ЗДС и тълкуване, че понятието „в близост“ означава единствено - в един и същ район, каквато е тезата изложена от ответната страна. Вещото лице Н., открило два пазарни аналога за имоти със сходни характеристика на отчуждавания и посочила ги в първоначално приетото по делото заключение, е на мнение, че същите са в една ценова зона, макар и да не са в близост до отчуждаваната сграда. По отношение на изискването за сходност, според експерта, имотите - предмет на сделките, открити след справка в АВ, са съпоставими по предназначение с отчуждаваната сграда и са с близки характеристики. Съдът кредитира мнението на вещото лице като компетентно, предвид квалификацията му и обосновано, доколкото оценителят е открил пазарни свидетелства - вписани в процесния период прехвърлителни сделки с предмет сгради с предназначение за търговия и сходни характеристики и е заключено категорично, че същите се намират в една и съща ценова зона с отчуждаваната сграда. Няма легална дефиниция на ценова зона в ЗОС, но няма и законово изискване за териториална близост на имотите, за да се определят като такива от една и съща ценова зона, поради което възражението на ответника в този смисъл се явява неоснователно.

При тълкуване на сочените по-горе норми и установените по делото писмени доказателства се обуславя извод, че равностойното парично обезщетение по реда на ЗОС за сграда с [идентификатор], застроена площ: 243 кв. м., брой етажи: 1, предназначение-сграда за търговия следва да се определи от осреднените цени от сделките, обективирани в Таблица на стр. 4 от СОцЕ, изготвено от ВЛ Н. а именно: 1/ [нот. акт]/07.11.2024г. с предмет покупко-продажба на сграда за търговия с [идентификатор] по КК и КР на [населено място] с продажна цена, посочена в акта от 53200 евро (104050,16 лв.) и 2/ [нот. акт]/28.02.2024г. с предмет прехвърляне на недвижим имот вместо изпълнение, представляващ сграда за търговия с [идентификатор] по КК и КР на [населено място] за сумата от 62400 лв.

Равностойното парично обезщетение в административното производство е определено на основание чл. 22, ал. 12, т. 1 от ЗОС, която разпоредба се прилага, когато не могат да се определят пазарните цени на имоти със сходни характеристики, поради липса на извършени сделки в съответната служба по вписванията. Според откритите от вещото лице при изготвяне на единичната СОцЕ на л. 125, два пазарни аналога с предмет разпореждане с имоти, отговарящи на изискванията на ЗОС, обсъдени по-горе в настоящото решение, равностойното парично обезщетение за отчуждаване на сграда с [идентификатор], с отчуждаема площ 243 [жк],47 лева. Оценката на имота, предмет на отчуждаването, е елемент от материалната законосъобразност на административния акт, тъй като обуславя фактическите основания, представляващи материалноправните предпоставки за издаване на административния акт, в частта относно размера на обезщетението. Несъответствието между оценката, определена в административното производство за имота и размера на оценката за него, установена по делото, води до извода за материалноправна незаконосъобразност на оспорената заповед в частта ѝ, с която е определен размерът на дължимото се обезщетение за имота. Това налага същата да бъде изменена в частта относно определения размер на дължимото се парично обезщетение за отчуждавания имот, като се определи обезщетение в размер, съответстващ на нормите и целта на ЗОС – тоест с увеличаване размера на равностойното парично обезщетение [рег. номер],10 лева [рег. номер],47 лева.

С оглед изхода на делото, основателно се явява искането на жалбоподателя за присъждане на разноски, които се констатираха в размер на общо 2550лв., от които 50 лв. за ДТ, 1000 лв. заплатен адвокатски хонорар [рег. номер]. депозит за вещите лица по СОцЕ. Представеният по делото списък на разноските (л. 151) не следва да бъде взет под внимание, от една страна тъй като в хода по същество пълномощникът на жалбоподателя претендира разноски, без да се позовава на списък, а от друга същият е представен на по-ранен етап на делото.

Водим от горното и на основание чл. 172, ал. 2 и чл. 143, ал. 1 от АПК Административен съд – [област],

Р Е Ш И:

ИЗМЕНЯ Заповед № 25 ОА-1591/21.05.2025г. на кмета на Община- [област], в частта ѝ по т. 2 за определеното равностойно парично обезщетение за отчуждената от ЕТ „Ел Пи Джи Кънсалтинг - Г. Годжев“, [ЕИК] сграда с [идентификатор], застроена площ: 243 кв. м., брой етажи: 1, предназначение-сграда за търговия, находяща се в поземлен имот с [идентификатор] по КК и КР на [населено място], одобрени със Заповед РД-18-48/03.06.2009г. на Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение на КК и КР, засягащо поземления имот от 11.05.2020г., адрес: [населено място], район „Южен“, [улица], целият с площ [рег. номер]. м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, НТП - за друг обществен обект, комплекс, като увеличава размера на определеното равностойно парично обезщетение [рег. номер],10 лева [рег. номер],47 лева.

ОСЪЖДА Община [област] да заплати на ЕТ „ЕЛ ПИ ДЖИ КЪНСАЛТИНГ - Г. ГОДЖЕВ“, [ЕИК], със седалище и адрес на управление: [населено място], [улица], сумата в размер на 2550 (две хиляди петстотин и петдесет) лева, представляваща съдебни разноски.

Решението не подлежи на обжалване.