№ 2903
гр. София, 25.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Г СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и първи юни през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Албена Александрова
Членове:Нели С. Маринова
Яна Ем. Владимирова
при участието на секретаря Виктория Ив. Тодорова
като разгледа докладваното от Нели С. Маринова Въззивно гражданско дело
№ 20221100502098 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.
С решение № 20161276/21.07.2021 г., постановено по гр. д. № 50524/20
г. по описа на СРС, 45 състав, „А.-**“ ООД, ЕИК: ****, със седалище и адрес
на управление: с. Бистрица, ул. ****, е осъден да заплати на Б. И. Г. , с адрес:
гр. Бургас, ул. ****, сумата в размер на 7800 евро, с левова равностойност от
15 255,47 лв., съотносима на ½ ид. ч. от съсобствеността по отношение на
наетия имот, находящ се в гр. Бургас, ул. ****, с идентификатор №
07079.612.288.1.1, с площ от 82,50 кв. м., с предназначение – за търговска
дейност, представляваща неустойка по т. 2. 1. от договор за наем от
30.03.2017 г., както и сумата от 1850,22 лв., представляваща деловодни
разноски, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
Постъпила е въззивна жалба от „А.-**“ ООД срещу решение №
20161276/21.07.2021 г., постановено по гр. д. № 50524/20 г. по описа на СРС,
45 състав. Твърди, че обжалваното решение е неправилно, тъй като е
постановено в нарушение на материалния закон и е необосновано. Поддържа,
че неправилно съдът е приел, че клаузата за неустойка по чл. 2. 1. от договора
1
за наем от 30.03.2017 г. е действителна, и че е приложима и по отношение на
новия срок на договора съгласно анекс от 12.02.2020 г., който не бил
фиксиран. Твърди, че с изтичането на 3 – годишния фиксиран срок се е
погасило правото на всяка от страните да претендира тази неустойка.
Поддържа, че исковата претенция не е доказана и по размер. Иска се от съда
да постанови решение, с което да отмени обжалваното решение като
неправилно, и вместо него да постанови друго решение, с което да отхвърли
иска. Претендира разноски. Прави възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК.
Въззиваемата страна – Б. И. Г. е подала отговор на въззивната жалба в
срока по чл. 263, ал. 1 ГПК, в който поддържа становището, че обжалваното
решение е правилно и следва да бъде потвърдено. Твърди, че неустойката е
уговорена съобразно присъщите й обезпечителна, обезщетителна и
санкционна функции, при договорен краен времеви праг – за не повече от
шест месеца, както и че е уговорена реципрочно за всяка една от страните по
договора. Сочи, че първоинстанционният съд е съобразил обстоятелството, че
на 12.02.2020 г. между „А.-**“ ООД, в качеството му на наемател, и
наемодателите, е подписан анекс № 1 към договора за наем, по силата на
който анекс е постигнато споразумение, че срокът на наемното
правоотношение се удължава с три години до 31.03.2013 г., променена е
наемната цена – в размер на 2600 евро за целия нов срок на действие на
договора, при същото разпределение за всеки от наемодателите, като всички
останали клаузи на договора, подписан на 30.03.2017 г., в т. ч. и договорената
неустойка, са останали непроменени и са запазили действието си. Поддържа,
че в случая не е налице основание за позоваване на непреодолима сила от
страна на въззивника, тъй като по отношение на същия не е налице
установена с държавновластнически акт забрана за извършване на търговска
дейност. Твърди, че позоваването на института на стопанската непоносимост
е допустимо единствено и само по съдебен ред по искане на наемателя, а
такъв иск не е предявен. Счита, че първоинстанционният съд е съобразил
обстоятелството, че исковете са предявени разделно от съсобственици –
наемодатели, както и въззиваемата страна – наемодател е получавала
половината от общия дължим наем за обекта. Иска се от съда да постанови
решение, с което да потвърди обжалваното решение като правилно.
Претендира разноски.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД , след като взе предвид доводите на
2
страните и като обсъди събраните по делото доказателства съгласно
разпоредбите на чл. 12 ГПК и чл. 235, ал. 2 ГПК, приема за установено от
фактическа страна следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
Ищцата Б. И. Г. твърди, че заедно с А.К.Д. и М.Ж.А.-С., сключили с
ответника „А.-**“ ООД договор за наем на 30.03.2017 г., по силата на който
предоставили на наемателя за временно и възмездно ползване собствения си
недвижим имот, представляващ магазин, находящ се на партерния етаж на
сграда с адрес: гр. Бургас, ул. ****, с идентификатор № 07079.612.288.1.1, с
площ от 82,50 кв. м., с предназначение – за търговска дейност, за срок от 3
години, считано от датата на подписването му. Твърди, че уговорената наемна
цена е била в размер на 2500 евро за първата и втората година от действието
на договора, и съответно 2600 евро – за третата година, при съответно
разпределение на наемната цена, както следва – ½ от наемната цена – за Б. И.
Г., и по ¼ от наемната цена – за А.К.Д. и М.Ж.А.-С.. Договорено било
наемната цена да се заплаща от 25 – то до 31 – во число на месеца, както и че
за обезпечаване на своевременното изпълнение на финансовите задължения
по договора наемателят ще предостави на наемодателите депозит в размер на
2500 евро. Посочва, че на 12.02.2020 г. между наемателя и наемодателите бил
подписан анекс № 1 към договора за наем от 30.03.2017 г., по силата на който
било постигнато споразумение, че срокът на наемното правоотношение се
удължава с три години – до 31.03.2023 г., наемната цена е била фиксирана в
размер на 2600 евро за целия период на действие на договора, при същото
разпределение за всеки от наемодателите, депозитът, предоставен на
наемателя на основание т. 3.5. от договора за наем от 30.03.2017 г., в
размер на 2500 евро оставал във владение на наемодателите, за да обезпечи
изпълнението на задълженията на наемателя за новия срок на договора, като
другите клаузи от договора от 30.03.2017 г. останали непроменени. Твърди,
че с решение на Народното събрание от 13.03.2020 г. е било обявено
извънредно положение, като на основание чл. 63 от Закона за здравето
министърът на здравеопазването издал заповед № РД – 01 – 124/13.03.2020 г.,
с която били въведени редица противоепидемични мерки. Поддържа, че в
нито един момент не е била налице забрана да се посещават магазини,
намиращи се извън големите търговски центрове – тип МОЛ, в т. ч. и по
3
отношение на процесния магазин. Твърди, че на наемателя е било отправено
предложение за предоговаряне на условията, при които процесният магазин е
бил отдаден под наем, но предложението не е било прието. Посочва, че на
10.05.2020 г. на ищцата е била връчено писмо, с което е била уведомена, че
считано от 30.04.2020 г. наемателят освобождава наетото помещение, и
прекратява едностранно договора за наем от 30.03.2017 г., като било
отправено и изявление за прихващане на предоставения депозит в размер на
2500 евро с наемната вноска за м. април 2020 г. Твърди, че предвид
предсрочното освобождаване на имота от страна на наемателя преди
изтичането на фиксирания срок, съшият дължи на наемодателите на
основание т.2.1. от договора за наем от 30.03.2017 г. неустойка за
неизпълнение на договора в размер на дължимия наем до края на договора, но
за не повече от шест месеца, която възлиза на сумата в общ размер от 15 600
евро /с левова равностойност по фиксинга на БНБ – 30 510,95 лв./, респ. на
ищцата Б. Г. – 7800 евро /с левова равностойност по фиксинга на БНБ –
15 255,47 лв./. Иска се от съда да постанови решение, с което да осъди
ответното дружество да заплати на ищцата Б. Г. сумата в размер на 7800 евро
/с левова равностойност по фиксинга на БНБ – 15 255,47 лв./, представляваща
½ от договорната неустойка, уговорена в т. 2.1. от договора за наем от
30.03.2017 г., и анекс № 1/12.02.2020 г. към него. Претендира разноски.
Ответникът – „А.-**“ ООД оспорва иска по основание и размер. Твърди,
че липсата на добронамереност в отношенията между страните по наемното
правоотношение и на каквато и да е печалба на търговския обект, както и
неизвестността от продължителността на извънредното положение и
пандемичната обстановка, е принудило ответното дружество да вземе
решение за прекратяване на наемното правоотношение след изтичане на
първия месец от продължения срок на договора. Твърди, че магазинът е бил
освободен в края на м. април 2020 г., като сметките за консумативи са били
заплатени, а предаването на търговския обект на наемодателите е станало на
12.05.2020 г. с приемо – предавателен протокол. Поддържа, че уговорената в
т. 2.1. от договора за наем от 30.03.2017 г. договорна неустойка се дължи
само и единствено при предсрочно освобождаване на имота от страна на
наемателя преди изтичането на фиксирания тригодишен срок, за който е
сключен първоначалния договор от 30.03.2017 г., а с анекса от 12.02.2020 г.
страните са направили волеизявление за продължаване на наемното
4
правоотношение, като са продължили срока на договора с три години, но без
да договарят, че новият срок е фиксиран. Твърди, че в случая неустойката в
размер на 6 – месечния наем е договорена да обезщети и обезпечи
наемодателя в случай на нарушаване на поетото задължение търговският
обект да се наеме за твърд срок от три години, а от друга страна същата има
за цел да санкционира наемателя в случай, че не изпълни поетото от него
задължение да държи имота и да заплаща месечната наемна вноска в
продължение на този срок. Счита, че прилагането на тази неустоечна клауза
към последващия период от наемното правоотношение, договорен с анекса от
12.02.2020 г., е неоснователно, и ако бъде приложено, ще доведе до незаконно
обогатяване на наемодателите, което противоречи на добрите нрави.
Поддържа, че размерът на иска е недоказан. Моли за отхвърляне на иска.
Претендира разноски.
Не се спори между страните по делото, а и от представения като
доказателство договор за наем от 30.03.2017 г. се установява, че между Б. И.
Г., А.К.Д. и М.Ж.А.-С., като наемодатели, и „А.-**“ ООД, като наемател, е
сключен договор за наем на недвижим имот, по силата на който
наемодателите са отдали на наемателя за временно и възмездно ползване
следния собствен недвижим имот – магазин, находящ се в гр. Бургас, ул.
****, с идентификатор № 07079.612.288.1.1., с площ от 82,50 кв. м., с
предназначение – за търговска дейност, срещу заплащането на наемна цена в
размер на 2500 евро за първата и втората година от договора, и съответно –
2600 евро – за третата година от договора, платима от 25 – то до 31 – во число
на месеца.
С определение от 27.04.2021 г., постановено в открито съдебно
заседание, е отделено за безспорно и ненуждаещо се от доказване по делото
обстоятелството, че страните са се договорили половината от наемната цена
да бъде заплащана на Б. Г., а останалата част – да бъде поделена поравно
между А.К.Д. и М.Ж.А.-С..
Не се спори между страните по делото, а и от представения като
доказателство анекс № 1/12.02.2020 г. към договора за наем от 30.03.2017
г. се установява, че срокът на наемното правоотношение е бил удължен с три
години – до 31.03.2023 г., наемната цена е била фиксирана в размер на 2600
евро за целия период на действие на договора, при същото разпределение за
5
всеки от наемодателите, депозитът, предоставен на наемателя на основание т.
3.5. от договора за наем от 30.03.2017 г., в размер на 2500 евро е останал във
владение на наемодателите, за да обезпечава изпълнението на задълженията
на наемателя за новия срок на договора, като другите клаузи от договора от
30.03.2017 г. останали непроменени.
Не се спори между страните по делото, а и от представения като
доказателство по делото приемо – предавателен протокол от 12.05.2020 г., се
установява, че на 30.04.2020 г. наемодателите са били уведомени по и – мейл,
че наемателят прекратява едностранно договорните си отношения с тях и
освобождава наетия магазин, находящ се в гр. Бургас, ул. ****, считано от
30.04.2020 г., като с уведомлението наемателят е направил извънсъдебно
възражение за прихващане на дължимия наем за м. 04.2020 г. със задържания
от наемодателите депозит в размер на 2500 евро.
От двустранно подписания приемо – предавателния протокол е видно,
че предаването на владението на магазина, находящ се в гр. Бургас, ул. ****, е
станало на 12.05.2020 г.
При така установените фактически обстоятелства по делото, съдът
приема от правна страна следното:
Въззивната жалба е допустима - подадена е в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК
от процесуално легитимирана страна срещу подлежащ на инстанционен
контрол съдебен акт.
Разгледана по същество, въззивната жалба е неоснователна.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта му – в
обжалваната част. По останалите въпроси той е ограничен от посоченото в
жалбата.
При извършената служебна проверка въззивният съд констатира, че
решението е валидно и допустимо. Не е допуснато нарушение на
императивни материалноправни норми от първоинстанционния съд.
Във връзка с доводите, изложени във въззивната жалба, по отношение
на правилността на решението, въззивният съд намира следното:
Във въззивното производство не са спорни между страните следните
обстоятелства: че между Б. И. Г., А.К.Д. и М.Ж.А.-С., като наемодатели, и
6
„А.-**“ ООД, като наемател, е сключен договор за наем на недвижим имот, по
силата на който наемодателите са отдали на наемателя за временно и
възмездно ползване следния собствен недвижим имот – магазин, находящ се
в гр. Бургас, ул. ****, с идентификатор № 07079.612.288.1.1., с площ от 82,50
кв. м., с предназначение – за търговска дейност, срещу заплащането на наемна
цена в размер на 2500 евро за първата и втората година от договора, и
съответно – 2600 евро – за третата година от договора, платима от 25 – то до
31 – во число на месеца; че половината от наемната цена е следвало да бъде
заплащана на Б. Г., а останалата част – да бъде поделена поравно между
А.К.Д. и М.Ж.А.-С.; че с анекс № 1/12.02.2020 г. към договора за наем от
30.03.2017 г. срокът на наемното правоотношение е бил удължен с три години
– до 31.03.2023 г., наемната цена е била фиксирана в размер на 2600 евро за
целия период на действие на договора, при същото разпределение за всеки от
наемодателите, като другите клаузи от договора от 30.03.2017 г. са останали
непроменени; че на 30.04.2020 г. наемодателите са били уведомени по и –
мейл, че наемателят прекратява едностранно договорните си отношения с тях
и освобождава наетия магазин, находящ се в гр. Бургас, ул. ****, считано от
30.04.2020 г.
Спорно обстоятелство по делото е дали е основателно възражението на
ответника „А.-**“ ООД за нищожност на клаузата на т. 2.1. от договора за
наем от 30.03.2017 г. поради накърняване на добрите нрави.
В случая, страните са уговорили в т. 2.1. от договора, че при предсрочно
освобождаване на наетия обект от страна на наемателя преди изтичането на
фиксирания 3 – годишен срок на договора, същият дължи неустойка в размер
на дължимия наем до края на срока на договора, но не повече от шест месеца.
Безспорно обстоятелство по делото е, че с анекс № 1/12.02.2020 г. към
договора за наем от 30.03.2017 г. срокът на наемното правоотношение е бил
удължен с три години – до 31.03.2023 г., както и че на 30.04.2020 г.
наемодателите са били уведомени по и –мейл, че наемателят прекратява
едностранно договорните си отношения с тях и освобождава наетия магазин,
находящ се в гр. Бургас, ул. ****, считано от 30.04.2020 г.
Съгласно задължителните указания, дадени с т. 3 от Тълкувателно
решение № 1/15.06,2010 г. на ОСТК на ВКС по тълк. дело № 1/09 г.,
„условията и предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка
7
произтичат от нейните функции, както и от принципа за справедливост в
гражданските и търговските правоотношения. Преценката за нищожност на
неустойката поради накърняване на добрите нрави следва да се прави за
всеки конкретен случай към момента на сключване на договора, а не към
последващ момент, като могат да бъдат използвани някои от следните
примерно изброени критерии: естеството им на парични или на непарични и
размерът на задълженията, изпълнението на които се обезпечава с неустойка;
дали изпълнението на задължението е обезпечено с други правни способи -
поръчителство, залог, ипотека и др.; вид на уговорената неустойка
/компенсаторна или мораторна/ и вида на неизпълнение на задължението -
съществено или за незначителна негова част; съотношението между размера
на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на задължението
вреди. При конкретната преценка за нищожност на неустойката могат да се
използват и други критерии, като се вземат предвид конкретните факти и
обстоятелства за всеки отделен случай. Неустойката следва да се приеме за
нищожна, ако единствената цел, за която е уговорена, излиза извън
присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.
Прекомерността на неустойката не я прави a priori нищожна поради
накърняване на добрите нрави“.
По делото се установява, че неустойката е уговорена при краен предел –
не повече от шест месеца, независимо от продължителността на
неизпълнението; неизпълнението на задължението на наемателя да не
прекратява договора за наем преди изтичането на срока му не е обезпечено с
други правни способи; неизпълнението е съществено – прекратява се
договора за наем за в бъдеще, считано от 30.04.2020 г., а ищцата – наемодател
е лишена от припадащата й се част от наема до 31.03.2023 г. Следва да се
вземе предвид и обстоятелството, че ответникът е търговец, а договорът за
наем е сключен във връзка с упражняваното от него занятие, и същият
действа на свой риск. Освен това така уговорената неустойка не излиза извън
присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Ето
защо, съдът намира, че процесната клауза за неустойка, уговорена в т. 2.1. от
договора за наем от 30.03.2017 г., не е нищожна поради накърняване на
добрите нрави.
Неоснователно е възражението на ответника, че с анекс № 1/12.02.2020
г. към договора за наем от 30.03.2017 г. е продължен единствено срока на
8
договора за наем, но не е уговорен фиксиран срок на договора. Това е така,
тъй като тълкуването на клаузите на анекса съобразно разпоредбата на чл. 20
ЗЗД налага извода, че уговореното в т. 1.1. от анекса продължаване на срока
на договора за наем до 31.03.2023 г., имплицитно съдържа уговорка за нов
3 – годишен срок на договора за наем. Същевременно в т. 1.5. от анекса е
уговорено, че всички останали клаузи по договора остават непроменени, в т.
ч. и клаузата за неустойка по т. 2.1. от договора, която е приложима и по
отношение на новия 3 – годишен срок на договора.
Неоснователно е и възражението за наличието на непреодолима сила,
тъй като по отношение на магазина, предмета на договора за наем, не е била
налице забрана за извършване на търговска дейност, установена с
административен акт. Твърдението на ответника, че е бил в обективна
невъзможност за изпълнение поради настъпилото извънредно положение и
спада в търговския оборот в периода – м. 03 – 04.2020 г., не може да обоснове
извод за наличие на непреодолима сила. От друга страна, позоваването на
института на стопанската непоносимост може да се осъществи само чрез
предявяване на иск /арг. от чл. 307 ТЗ/, какъвто не е предявен по делото.
По делото се установява по безспорен начин, че ищцата е получавала
половина от наема за процесния обект. Ето защо, правилно
първоинстанционният съд е изчислил по реда на чл. 162 ГПК, че размерът на
договорната неустойка, дължима на ищцата, възлиза на сумата от 7800 евро.
Предвид изложеното по – горе, искът с правно основание чл. 92 ЗЗД се
явява основателен, и ответното дружество следва да бъде осъдено да заплати
на ищцата сумата от 7800 евро, представляваща припадащата й се част от
договорната неустойка по т. 2.1. от договора за наем от 30.03.2017 г.
Поради съвпадение в крайните изводи на въззивния съд с тези на
първоинстанционния съд решение № 20161276/21.07.2021 г., постановено по
гр. д. № 50524/20 г. по описа на СРС, 45 състав, следва да бъде потвърдено
като правилно, в т. ч. и в частта му относно присъдените разноски.
По разноските във въззивното производство:
Всяка от страните претендира разноски. Въззивникът прави възражение
по чл. 78, ал. 5 ГПК.
Възражението по чл. 78, ал. 5 ГПК, касаещо разноските за адвокатско
възнаграждение на въззиваемата страна за въззивното производство, е
9
основателно. Уговореното и заплатено адвокатско възнаграждение от
въззиваемата страна за въззивното производство е в размер на 1200 лв.
Същевременно минималният размер на адвокатското възнаграждение,
определен съобразно материалния интерес по делото, по реда на чл. 7, ал.
2, т. 4 от Наредба № 1/09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения, възлиза на сумата от 987,66 лв. Доколкото делото не се
отличава с фактическа и/или правна сложност, а единствените процесуални
действия, които са били извършени от процесуалния представител на
въззиваемата страна във въззивното производство, са свързани с подаването
на отговор на въззивната жалба и осъществено процесуално представителство
в едно открито съдебно заседание, проведено във въззивната инстанция,
въззивният съд намира, че уговореното и заплатено адвокатско
възнаграждение за въззивната инстанция в размер на 1200 лв. се явява
прекомерно, и следва да бъде намалено до минимума, определен по реда на
чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба № 1/09.07.2004 г. за минималните размери на
адвокатските възнаграждения, а именно – сумата от 987,66 лв.
Предвид изхода на спора и на основание чл. 273 във вр. с чл. 78, ал. 1
ГПК въззивникът следва да бъде осъден да заплати на въззиваемата страна
сумата от 987,66 лв., представляваща направени разноски за адвокатско
възнаграждение за въззивното производство.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 20161276/21.07.2021 г., постановено по
гр. д. № 50524/20 г. по описа на СРС, 45 състав.
ОСЪЖДА „А.-**“ ООД, ЕИК: ****, със седалище и адрес на
управление: гр. София, ул. „****“ № 3, да заплати на Б. И. Г., ЕГН:
**********, с адрес: гр. Бургас, ул. ****, на основание чл. 273 във вр. с чл.
78, ал. 1 ГПК сумата от 987,66 лв., представляваща разноски за адвокатско
възнаграждение във въззивната инстанция.
Решението не подлежи на обжалване на основание чл. 280, ал. 3, т. 1
10
ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11