№ 13643
гр. София, 28.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 27 СЪСТАВ, в публично заседание на
трети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ДИМИТЪР К. ДЕМИРЕВ
при участието на секретаря ВАЛЕРИЯ Й. ДИМИТРОВА
като разгледа докладваното от ДИМИТЪР К. ДЕМИРЕВ Гражданско дело №
20221110123938 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл.124 ГПК.
Ищецът О. В. С. е предявил осъдителни искове с правно основание чл. 92 от ЗЗД
срещу ответника „Г.П“ ЕООД за осъждане ответника за сумата от 5 149.70 евро,
представляваща договорна неустойка съгласно т.IV. „Неизпълнение“, чл. 5, ал. 2 от
предварителен договор от 20.01.2020 г. и за сумата от 939.95 евро, представляваща
договорна неустойка съгласно т.IV. „Неизпълнение“, чл. 5, ал. 2 от предварителен
договор от 08.05.2020 г., ведно със законната лихва, считано от датата на депозиране
на исковата молба до изплащане на вземането.
Ищецът твърди, че между страните имало сключен договор за депозит от
11.10.2019г., по силата на който предоставил сумата от 5000 евро, представляваща
„гаранция“ за намерение за сключване на предварителен договор за покупко-продажба
на апартамент № 26, в бъдещ комплекс „Нова Дружба“, Сграда 4, тяло „Б“, гр.София, в
поземлен имот с идентификатор № 68134.1504.2434.
На 20.01.2020 г. страните сключили предварителен договор за обща уговорена
продажна цена от 51 500 евро, по който на 20.01.2020 г. ищецът заплатил сума в
размер на 7 875 евро, представляваща горницата над първоначалния депозит до пълния
размер на задатъка - 12 875 евро, както и на 07.04.2021 г. заплатил сумата от 12 875
евро - второ плащане по предварителния договор.
Твърди също, че въз основа на договор за депозит с ответното дружество на
03.05.2020 г. заплатил и сумата от 2027 евро като „гаранция“ за намерение за
сключване на предварителен договор за покупко-продажба на ателие № 11, находящо
се в същия комплекс.
На 08.05.2020 г. страните сключили предварителен договор за обща уговорена
продажна цена за втория имот от 47 000 евро, по който при подписване на договора
ищецът заплатил сума в размер на 4 700 евро, както и на 14.05.2021 г. доплатил на
ответното дружество 2 673 евро, представляващи горницата над платената като
1
депозит сума до пълния размер на дължимото първо плащане по договора от 4 700
евро.
Твърди, че с уведомление изх. № 3003/17.02.2022 г. ответникът уведомил ищеца,
че прекратява едностранно двата предварителни договора, без да сочи законно или
договорно основание и без да се позовава на виновно поведение на ищеца, като
определил и седмодневен срок за ищеца да посочи банкова сметка, по която да му
бъдат възстановени платените суми, като върнал на ищеца същите на 09.03.2022г.
Съгласно т.IV. „Неизпълнение“, чл. 5, ал. 2 от двата договора, при неоснователен
отказ от страна на продавача да сключи окончателен договор, освен платените от
ищеца суми, ответното дружество дължало и неустойка в размер на 20 % от платената
до момента на прекратяването продажна цена. На това основание ищецът уведомил
ответника, че по сключения договор претендира заплащане на уговорената неустойка в
размер на процесните суми, които последният не заплатил. След справка в Имотния
регистър ищецът установил, че имотите, предмет на процесните договори,
включително и поземления имот, са били продадени на „Г.Ф“ ЕООД, ЕИК *********.
В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, в
който не оспорва, че между страните са били сключени процесните договори при
соченото от ищеца съдържание. Оспорва ищецът да е изправна страна по същите, тъй
като не били изпълнени клаузите, предвидени в чл. 3, ал. 1 от договорите, а именно: не
е издаден констативен акт за установяване на годността за приемане на строежа и не са
заплатени пълните цени на двата недвижими имота, поради което не било налице
изискуемост на задължението за сключване на окончателен договор. Правото на
ответника да прехвърли правата и задълженията си по всеки от договорите на трето
юридическо лице, свързано с „Г.П“ ЕООД, било предвидено в чл. 17 от двата договора.
Поддържа, че договорите били развалени поради взаимно съгласие на страните.
Софийският районен съд, след като взе предвид становищата на страните и
ангажираните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната
съвкупност, намери за установено следното от фактическа страна:
С приетия за окончателен доклад по делото са отделени за безспорни и
ненуждаещи се от доказване обстоятелствата между страните, че:
1. Между страните имало сключен договор за депозит от 11.10.2019г., по силата
на който ищецът предоставил сумата от 5000 евро, представляваща „гаранция“ за
намерение за сключване на предварителен договор за покупко-продажба на апартамент
№ 26, в бъдещ комплекс „Нова Дружба“, сграда 4, тяло „Б“, гр.София, в поземлен имот
с идентификатор № 68134.1504.2434; 2. На 20.01.2020 г. страните сключили
предварителен договор за ап. № 26 за обща уговорена продажна цена от 51 500 евро, по
който на 20.01.2020 г. ищецът заплатил сума в размер на 7 875 евро, представляваща
горницата над първоначалния депозит до пълния размер на задатъка - 12 875 евро,
както и на 07.04.2021 г. заплатил сумата от 12 875 евро- второ плащане по
предварителния договор; 3. Между страните имало сключен договор за депозит, по
който на 03.05.2020 г. заплатил на ответника и сумата от 2027 евро като „гаранция“ за
намерение за сключване на предварителен договор за покупко-продажба на ателие №
11, в същия комплекс; 4. На 08.05.2020 г. страните сключили предварителен договор за
ателие № 11 с обща уговорена продажна цена за втория имот от 47 000 евро, по който
при подписване на договора ищецът заплатил сума в размер на 4 700 евро, както и на
14.05.2021 г. доплатил на ответното дружество 2 673 евро, представляващи горницата
над платената като депозит сума до пълния размер на дължимото първо плащане по
2
договора от 4 700 евро; 5. На 17.02.2022г. ответното дружество уведомило ищеца, че
разваля сключените предварителни договори; 6. На 09.03.2022г. ответното дружество
върнало на ищеца платените суми по договорите.
От приетия по делото предварителен договор от 20.01.2020г. (л.9 и сл.) се
установява, че в чл.5 и сл. са уредени последиците от неизпълнение на задължения по
договора. Съгласно чл.5, ал.2 – при неоснователен отказ от продавача да сключи
окончателен договор, купувачът може да се откаже от договора, като поиска от
продавача връщане на платените до момента на прекратяването му суми, ведно с
неустойка в размер на 20% от платената сума на продажната цена. Съгласно чл.7, ал.1
– в случай, че продавачът се забави виновно и не спази срока за подписване на
окончателен акт, дължи на купувача неустойка за забава от 0.1% изчислена на годишна
база върху платените от купувача към момента на изпадане на продавача в забава суми.
Съгласно чл.7, ал.2 – ако забавата продължи повече от 100дни – купувачът има право
да иска едностранно прекратяване на договора, за което е длъжен да уведоми
продавача, който е длъжен в 30 дн срок да върне плащанията извършени от купувача.
Съгласно чл.8 – в случай на неизпълнение на задълженията по този договор,
изправната страна има право да поиска от неизправната определените неустойки
съответно по чл.5, ал.1 или по чл.5, ал.2 от договора, или да поиска обявяването на
договора за окончателен.
От приетия по делото предварителен договор от 08.05.2020г. (л.12 и сл.) се
установява, че в чл.5 и сл. са уредени последиците от неизпълнение на задължения по
договора. Съгласно чл.5, ал.2 – при неоснователен отказ от продавача да сключи
окончателен договор, купувачът може да се откаже от договора, като поиска от
продавача връщане на платените до момента на прекратяването му суми, ведно с
неустойка в размер на 20% от платената сума на продажната цена. Съгласно чл.7, ал.1
– в случай, че продавачът се забави виновно и не спази срока за подписване на
окончателен акт, дължи на купувача неустойка за забава от 0.1% изчислена на годишна
база върху платените от купувача към момента на изпадане на продавача в забава суми.
Съгласно чл.7, ал.2 – ако забавата продължи повече от 100дни – купувачът има право
да иска едностранно прекратяване на договора, за което е длъжен да уведоми
продавача, който е длъжен в 30 дн срок да върне плащанията извършени от купувача.
Съгласно чл.8 – в случай на неизпълнение на задълженията по този договор,
изправната страна има право да поиска от неизправната определените неустойки
съответно по чл.5, ал.1 или по чл.5, ал.2 от договора, или да поиска обявяването на
договора за окончателен.
Приет е акт за приемане на конструкция от 24.03.2021г. по отношение на
строящата се сграда в поземлен имот с идентификатор № 68134.1504.2434.
Прието е уведомително писмо от 18.02.2022г., адресирано до ищеца от ответника,
съгласно което изрично е записано, че „С настоящото Ви уведомяваме, че
прекратяваме следните предварителни договори, сключени между „Г.П“ ЕООД,
ЕИК: **** в качеството на Продавач и Вас, в качеството на купувач: 1.
Предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот –
Апартамент № 26, вх.Б, находящ се в Комплекс „Нова Дружба“ , Сграда 4, гр.София
от 20.01.2020г.; 2. Предварителен договор за покупко-продажба и за строителство
на недвижим имот – Ателие № 11, вх.А, находящ се в Комплекс „Нова Дружба“,
сграда 4, гр.София от 08.05.2020г., и Ви даваме 7 дневен срок, считано от
уведомлението за посочване на банкова сметка, по която да Ви върнем платените
от Вас суми по прекратените с това уведомление предварителни договори“. С
3
писмо от 24.02.2022г. ищецът е посочил банкова сметка, като е поискал „дължимата
сума“ (л.24), така и последваща неоспорена по делото кореспонденция (л.25), сред
която и такава от 09.03.2022г., в която ищецът признава, че е получена главницата по
двата договора (30450евро), но е отбелязано, че дължимата сума е от 36540евро,
включваща неустойки от 6090евро.
По делото е приет нотариален акт за продажба на недвижим имот № 136, том 1,
рег.№ 02637, дело № 0128/2022г. от 18.02.2022г., от който се установява, че ответникът
продал на „Г.Ф“ ООД недвижими имоти, сред които и апартамент № 26, с
идентификатор № 68134.1504.2434.1.62 и Ателие № 11 с идентификатор №
68134.1504.2434.1.11.
Приети по делото са доказателства за сторени разноски по обезпечително
производство (гр.д. № 606/2022г. по описа на РС-Кюстендил и в.ч.гр.д. № 405/2022г.
по описа на ОС-Кюстендил) в общ размер на 190лв. (150лв. за адв.възнаграждение
40лв. за д.т.).
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 27 състав, като прецени събраните по делото
доказателства по реда на чл.235, ал.2, във вр. с чл.12 ГПК, по свое убеждение,
намира за установено от правна страна следното:
Предявен е осъдителен иск с правно основание чл.92 ЗЗД.
Съдът е разпределил в тежест на доказване на ищеца е да установи при условията
на пълно и главно доказване следните правопораждащи факти: че валидно са
възникнали твърдените облигационни правоотношения по двата предварителни
договора, че е изпълнил задълженията си по същите, респективно, че е бил готов да ги
изпълни /т.е., че е изправна страна/, че е била уговорена по размер неустойка в случай
на неизпълнение на посочените задължения от ответника, съответно настъпване на
основанието за начисляване на неустойката, както и какъв е размерът ѝ.
Не е спорно по делото наличието на валидно възникнали облигационни
отношения между страните по предварителни договори, уговорени в същите договори
неустойки за виновно неизпълнение на задълженията, така и факта на заплащане от
ищеца на дължимите части от продажната цена по съответните предварителни
договори. Не е спорно, че ответникът е изпратил уведомление от 17.02.2022г. до
ищеца, така и че на 09.03.2022г. ответното дружество върнало на ищеца платените
суми по договорите.
Спорът по делото е дали е настъпило основанието за начисляване на
претендираните неустойки, съответно дали е налице виновно неизпълнение на
ответника и конкретно дали с изпращане на съобщението на електронната поща от
24.02.2022г. ищецът е дал съгласие за прекратяване на действието на договорите, т.е.
дали са прекратени по взаимно съгласие.
Настоящият състав приема, че по делото не е се установява каквото и да било
виновно неизпълнение на предварителните договори от страна на купувача – ищец, въз
основа на което да се породи право на ответника едностранно да прекрати договорите
поради забава в плащанията. На следващо място съдът приема, че уведомлението на
4
ответника – продавач не съдържа предложение, което да се нуждае от насрещно
волеизявление, за да породи действие, а представлява уведомление за извършено вече
едностранно прекратяване. Не представлява упражнено потестативно право поради
виновно неизпълнение на задълженията по насрещна страна, нито съдържа индикация
за отправяне на предложение за преустановяване на облигационната връзка, напротив
от самото съдържание на уведомлението става ясно, че ищецът се кани не да приеме
прекратяването, а да посочи банкова сметка в 7 дневен срок, по която да бъдат върнати
платените суми по „прекратените с това уведомление предварителни договори“.
Отделно от това, в деня следващ изпращане на уведомлението - ответното дружество е
продало процесните имоти, предмет на предварителните договори на трето
неучастващо по делото лице. Следователно е налице едностранно прекратяване на
договорите без да са налице данни за прекратяване по взаимно съгласие или
прекратяването да се дължи на извинителни причини, напротив, същото е въпреки
поетите с предварителните договори задължения, поради което продавачът – ответник
е неизправна страна, въз основа на което се поражда правото на купувача за неустойка
по чл.8 вр. чл.5, ал.2 от договора, съответно дължи договорената неустойка за виновно
неизпълнение, която е в размер на 20% от платените суми (без да е спорно по делото,
че платените от ищеца суми са в общ размер на 30448.25евро), т.е. исковата претенция
от 6089,65 € се явява изцяло доказана по основание и размер.
По разноските:
С оглед изхода на делото с право на такива има само ищецът, който е доказал
сторени разноски в размер на 190лв. за обезпечителното производство, 476,41лв. за д.т.
и 890лв. за адв. възнаграждение или общо в размер на 1556.41лв.
Воден от горното, Софийският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл.92 ЗЗД „Г.П“ ЕООД, ЕИК: **** гр.София, ул. *****,
ет.7, да заплати на О. В. С., ЕГН: **********, гр.*********, съдебен адресат: адв. С.
И., гр.Кюстендил, ул. ***********, сумата от 6089.65€ (шест хиляди осемдесет и девет
евро и 65 евроцента), представляваща договорни неустойки, както следва: 5149.70€
неустойка по предварителен договор от 20.01.2020г. и 939.95€ неустойка по
предварителен договор от 08.05.2020г., ведно със законната лихва върху целия размер,
считано от 05.05.2020г. до окончателното изплащане на вземането.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 ГПК „Г.П“ ЕООД, ЕИК: **** гр.София, ул.
*****, ет.7, да заплати на О. В. С., ЕГН: **********, гр.*********, съдебен адресат:
адв. С. И., гр.Кюстендил, ул. ***********, разноски по делото в общ размер на
1556.41лв.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
5
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6