РЕШЕНИЕ
№
21. 06. 2021 г. гр.Плевен
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛЕВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД
ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ
на деветнадесети май през две хиляди двадесет и първа година
В публичното заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:СИЛВИЯ КРЪСТЕВА
ЧЛЕНОВЕ:1………………………
2……………………….
Секретар АНЕЛИЯ ДОКУЗОВА
Прокурор …………………
като разгледа
докладваното от ПРЕДСЕДАТЕЛЯ
ТД №149 по описа за 2020 год.
ИСК с правно чл. 26, ал.1, пр. 1 ЗЗД с цена на иска 42540 лв.
ИСК с правно основание чл. 124, ал.1 ГПК .
Ищецът „***“ ООД с ЕИК*** чрез пълномощника си адв. Г.Г. от ПАК твърди в исковата молба, че е арендатор на земеделска земя в землището на гр. К..
Твърди, че с Договор за аренда от 18.12.2014г., рег. №5770 по описа на Нотариус Г.Х. – РС Б.С., вписан в Службата по вписванията при Районен съд гр. К. том 7, №41, дв. вх. рег. №4276 от 19.12.2014г., ищцовото дружество е арендувало недвижими имоти- земеделски земи, описани в таблица по – долу, без имот с номер 015005. Срокът на договора е за 10 (десет) стопански години. Първата стопанска година е започнал на 1 октомври 2015г. и се отнася за стопански години: 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 година. Арендодател по договора е Н.Д.В., която наколко месеца по- късно е продала своята част от имотите на различни лица в това число на К.А.М..
Твърди, че с Договор за аренда от 07.09.2015г., рег. №3890 по описа на Нотариус Г.Х. – РС Б.С., вписан в Службата по вписванията при Районен съд гр. К. том 5, №299, дв. вх. рег. №3168 от 08.09.2015г., ищцовото дружество е арендувало същите недвижими имоти- предмет на договора от 2014г. Арендаодател е К.А.М.. Срокът на договора – 15 стопански години , считано от 2015/2016г. до 2030/2031г.
Твърди, че с Договор за аренда от 25.09.2020г., рег. №2728 по описа на Нотариус Г.Х. – РС Б.С., вписан в Службата по вписванията при Районен съд гр. К. том 3, №59, дв. вх. рег. №1818 от 25.09.2020г., ищцовото дружество като арендатор и П.С.А., С.П.А., С.С.А., Б.Н.И., А.М.К., М.И.К., Б.И.И., Н.П.Б., И.П.К., А. Д. Г., К. Н. Г., З. Н. Х., Ц. К. Г., Д. А. Г., К.А.М., Д. Т. В., Л. Д. М.- арендодатели са предоставили под аренда недвижими имоти- земеделски земи, описани в таблица в исковата молба за срок от 10 стопански години, считано от 2021/2022г. до 2030/2031г.
В исковата молба е посочено, че ищцовото дружество е получило уведомление на основание чл. 17, ал.3 от Закона за арендата в земеделието /рег. №3761, том 1, №99 по описа на Нотариус В. Р./, че имотите- предмет на арендните договори са закупени от ответника С.С.И.. При справка се установило, че освен договори за продажба и дарение по партидата на С.И. е вписан и договор за наем на земеделска земя от 24.09.2020г., рег. №3762, Акт 37, том 4 по описа на Нотариус В. Р.- РС К., вписан в Службата по вписванията при Районен съд гр. К., том 3, №58, ДВ Вх.рег. №1816, по силата на който С.И. и И.К. са отдали под наем на ответното дружество „***“ ЕООД същите земеделски земи, описани по- горе в таблицата за срок 9 стопански години, считано от началната стопанска година 2021/2022г. до стопанската 2030/2031г. В договорът е записано, че наемодателите са собственици на повече от 25 % от собствеността на имотите.
Ищецът твърди, че договорът за наем е недействителен. Същият е нищожен поради противоречие със закона. Ответниците не притежават повече от 25 % от недвижимите имоти, а 18.76%. При това положение наемодателите са придобили собствеността на по- малко от 25 % от земеделската земя- предмет на наемното отношение, поради което за същите е било невъзможно да сключат договор за наем за срок от 9 години, считано от 2021/2022г. Съгласно чл. 4а от ЗСПЗЗ „Договор за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността. В случая конкуриращите се аренден и наемен договори са сключени с различни съсобственици на арендуваните земеделски земи. Ищецът твърди, че са налице два последователни договора за аренда и наем на един и същ имот, за еднакъв период от време, сключени за един и същ период от време, от различни съсобственици на имота, възниква конкуренция между правата на арендаторите/ наемателите. Предвид закона и съдебната практика кое от двете конкуриращи се съглашения има предимство, се установява от с оглед момента на вписването, като предимство ще имат правата на този арендатор/наемател, чийто договор за аренда или наем е вписан пръв, ако договорът за наем е действителен. Твърди се, мче договорът за наем сключен само за три години, а не за десет, както е отразено в договора, тъй като е налице противоречие с чл. 229, ал.3 ЗЗД. Посочено е, че сключването на договор за наем за повече от три години от лица, които са носители само на права за обикновено управление, съставлява основание за редуциране на уговорения срок до три години по силата на чл.229, ал.3 от ЗЗД и за прекратяване на договора след изтичане на тригодишния срок. В случая, със сключването на договор за наем за срок повече от три години е нарушена разпоредбата на чл.229, ал.2 ЗЗД, поради което клаузата за срока на ползване се явява нищожна на основание чл.26, ал.1, предложение първо ЗЗД, поради противоречието й със закона и по силата на чл.26, ал.4 ЗЗД бива заместена от повелителната норма на чл.229, ал.2 ЗЗД, т.е. следва да се приеме, че сключеният договор за наем е със срок от три години.
Ищецът е отправил искане съдът да постанови решение, с което да се признае за установено по предявения от ищеца „***“ ООД с ЕИК ***, представлявано от К.А.М. иск с правно основание чл. 26, ал.1, пр. 1 ЗЗД, че сключеният между „***“ ЕООД с ЕИК *** със седалище и адрес на управление гр. К., ул. „***“ №33, представлявано от И. Г.С. в качеството на НАЕМАТЕЛ и С.С.И. с ЕГН ********** адрес ***, И.К.К. с ЕГН ********** адрес за призоваване: гр. В., ул. „***“№16, вх. „А“, ет.5, ап. 15 в качеството им на НАЕМОДАТЕЛИ по ДОГОВОР ЗА НАЕМ на земеделска земя от 24.09.2020г., рег. №3762, Акт 37, том 4 по описа на Нотариус В. Р-- РС К., вписан в Службата по вписванията при Районен съд гр. К., том 3, №58, ДВ Вх.рег. №1816, Е НИЩОЖЕН поради противоречие със закона.
Предявен е обективно съединен иск с правно основание чл. 124, ал.1 ГПК, че ДОГОВОР ЗА НАЕМ на земеделска земя от 24.09.2020г., рег. №3762, Акт 37, том 4 по описа на Нотариус В. Р.- РС К., вписан в Службата по вписванията при Районен съд гр. К., том 3, №58, ДВ Вх.рег. №1816 НЯМА ПРАВНО ДЕЙСТВИЕ за стопанските 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025, 2025/2026, 2026/2027, 2027/2028, 2028/2029, 2029/2030, 2030/2031 година по отношение на земеделска земя, находяща се в землището на град К., област Плевен, а именно:
1. Поземлен имот с идентификатор 37376.15.5, начин на трайно ползване Нива /номер по предходен план 015005/, площ от 86,922 дка., местност „Динкови колиби“, 37376.110.514; 37376.110.7; 37376.110.504; 37376.110.5;
2. Поземлен имот с идентификатор 37376.110.6, начин на трайно ползване Нива /номер по предходен план 110006/, площ от 39,665 дка., Върбишки дол, 37376.110.514; 37376.110.7; 37376.110.504; 37376.110.5;
3. Поземлен имот с идентификатор 37376.369.1, начин на трайно ползване Нива, /номер по предходен план 369001/, площ от 21,164 дка., местност „Дебело бърдо“, при съседи: 37376.370.84; 37376.369.68; 37376.368.68; 37376.368.32;
4. Поземлен имот с идентификатор 37376.370.1 начин на трайно ползване Нива, /номер по предходен план 370001/, площ от 67,862 дка., местност „Дебело бърдо“, при съседи: 37376.370.85; 37376.370.84; 37376.368.32;
5. Поземлен имот с идентификатор 37376.383.2, начин на трайно ползване Нива /номер по предходен план 383002/, площ от 37,208 дка, местност „Дебело бърдо“, при съседи 37376.383.74; 37376.383.84; 37376.370.84; 37376.370.85; 37376.383.3; 37376.383.1 ;
6. Поземлен имот с идентификатор 37376.384.1, начин на трайно ползване Нива /номер по предходен план 384001/, площ от 10,545 дка. местност „Дебело бърдо“, при съседи 37376.384.110; 37376.384.2; 37376.385.110; 37376.370.84; 37376.383.84;
7. Поземлен имот с идентификатор 37376.384.3, начин на трайно ползване Ливада /номер по предходен план 384003/, площ от 30,987 дка. местност „Дебело бърдо“, при съседи: 37376.384.496; 37376.385.110; 37376.384.100; 37376.384.110;
8. Поземлен имот с идентификатор 37376.385.3 /номер по предходен план 385003/ с площ 57,312 дка., местността „Дебело бърдо“, при съседи: 37376.403.88; 37376.403.533; 37376.394.533; 37376.385.100; 37376.385.110
9. Поземлен имот с идентификатор 37376.385.4, начин на трайно ползване Нива /номер по предходен план 385004/, площ от 8,178 дка., местност „Дебело бърдо“, при съседи: 37376.385.110; 37376.385.2; 37376.369.68; 37376.370.84;
10. Поземлен имот с идентификатор 37376.386.1, начин на трайно ползване Нива /номер по предходен план 386001/, площ от 10,600 дка, местност „Дебело бърдо“, при съседи: 37376.387.84; 37376.386.10; 37376.386.9; 37376.386.6; 37376.384.110; 37376.383.84;
11. Поземлен имот с идентификатор 37376.386.7, начин на трайно ползване Изостав.тр.нас /номер по предходен план 386007/, площ от 35,482 дка., местност „Дебело бърдо“, при съседи: 37376.386.5; 37376.386.4; 37376.386.3; 37376.386.2; 37376.386.8; 37376.384.110; 37376.386.6;
12. Поземлен имот с идентификатор 37376.386.8, начин на трайно ползване Нива /номер по предходен план 386008/, площ от 17,687 дка, местност „Дебело бърдо“, при съседи: 37376.386.2; 37376.386.496; 37376.384.496; 37376.384.110; 37376.386.7;
13. Поземлен имот с идентификатор 37376.387.1, начин на трайно ползване Нива /номер по предходен план 387001/, площ от 59,418 дка, местност „Дебело бърдо“, при съседи: 37376.387.497; 37376.387.84; 37376.383.84; 37376.383.74; 37376.382.65; 37376.388.65; 37376.387.2;
14. Поземлен имот с идентификатор 37376.401.1, начин на трайно ползване Нива /номер по предходен план 401001/, площ от 16,668 дка, местност „Дебело бърдо“, при съседи: 37376.401.4; 37376.386.496; 37376.404.88; 37376.401.2; 37376.403.88; 37376.402.646; 37376.384.496;
15. Поземлен имот с идентификатор 37376.402.1, начин на трайно ползване Нива /номер по предходен план 402001/, площ от 16,170 дка., местност „Дебело бърдо“, при съседи: 37376.402.646; 37376.402.4; 37376.402.3; 37376.402.2; 37376.385.110; 37376.384.496 ;
16. Поземлен имот с идентификатор 37376.433.14, начин на трайно ползване Нива /номер по предходен план 433014/, площ от 28,590 дка, местност „Лисичи валог“, при съседи: 37376.433.8; 37376.433.9; 37376.433.13; 37376.434.541; 37376.433.17; 37376.433.3; 37376.433.4; 37376.433.5; 37376.433.6; 37376.433.7;
17. Поземлен имот с идентификатор 37376.453.4, начин на трайно ползване Изостав.тр.нас /номер по предходен план 453004/, площ от 1,837 дка, местност „Лисичи валог“, при съседи: 37376.453.24; 37376.453.23; 37376.453.22; 37376.453.123; 37376.453.19; 37376.453.121;
18. Поземлен имот с идентификатор 37376.485.11, начин на трайно ползване Нива с площ от 106.002 дка. /парцел 485011/, площ от 106,002 дка, местност „Гьорсткин бряст“, при съседи: 37376.485.13; 37376.485.14; 37376.485.15; 37376.485.10; 37376.485.218; 37376.511.218; 37376.511.264; 37376.485.2; 37376.485.3; 37376.485.4; 37376.485.6; 37376.485.12;
19. Поземлен имот с идентификатор 37376.547.2, начин на трайно ползване Изостав.тр.нас /номер по предходен план 547002/, площ от 6,842 дка, местност „Шопски дол“, при съседи: 37376.547.11; 37376.547.10; 37376.547.32; 37376.547.24; 37376.703.347; 37376.547.31;
20. Поземлен имот с идентификатор 37376.593.17, начин на трайно ползване Изостав.тр.нас /номер по предходен план 593017/, площ от 2,222 дка, местност „Кукутановец“, при съседи: 37376.593.396; 37376.593.32; 37376.593.2; 37376.593.24; 37376.593.39;
21. Поземлен имот с идентификатор 37376.595.1, начин на трайно ползване Нива /номер по предходен план 595001/, площ от 89,082 дка, местност „Криволя“, при съседи: 37376.595.394; 37376.596.394; 37376.596.395; 37376.735.491;
22. Поземлен имот с идентификатор 37376.596.1, начин на трайно ползване Нива /номер по предходен план 596001/, площ от 54,772 дка. местност „Криволя“, при съседи: 37376.596.395; 37376.596.25; 37376.596.19; 37376.596.17; 37376.596.21; 37376.596.13; 37376.596.397; 37376.596.2; 37376.596.28; 37376.596.5; 37376.596.27; 37376.597.498; 37376.597.500;37376.735.491;
23. Поземлен имот с идентификатор 37376.749.4, начин на трайно ползване Нива /номер по предходен план 749004/, площ от 21,278 дка, местност „Трите декара“, при съседи: 37376.749.9; 37376.749.999; 37376.749.309; 37376.749.6; 37376.749.998;
24. Поземлен имот с идентификатор 37376.799.19, начин на трайно ползване Изостав.тр.нас /номер по предходен план 799019/, площ от 24,282 дка. местност „Върбишки дол“, при съседи: 37376.799.26; 37376.799.20; 37376.799.40; 37376.799.18; 37376.110.514; 37376.799.28; 37376.799.39; 37376.799.27;
25. Поземлен имот с идентификатор 37376.800.15, начин на трайно ползване Изостав.тр.нас /номер по предходен план 800015/, площ от 27,339 дка., местност „Върбишки дол“, при съседи: 37376.782.524; 37376.800.31; 37376.800.30; 37376.800.29; 37376.800.28; 37376.800.39; 37376.800.38; 37376.800.37; 37376.800.14; 37376.799.40
26. Поземлен имот с идентификатор 37376.996.5, начин на трайно ползване Нива /номер по предходен план 996005/, площ от 12,533 дка., местност „Мункова локва“, при съседи: 37376.996.4; 37376.996.149; 37376.996.624; 37376.996.545;
Ищецът е отправил искане за присъждане на деловодни разноски в това число заплащане на адвокатско възнаграждение.
Ответниците „АНИ – ДЕСИ 2000“ с ЕИК *** със седалище гр.К., обл.П., С.С.И. с ЕГ Н********** *** и И.К.К. *** са изразили доводи за недопустимост на предявения иск и съответно за неоснователност на същия. Отправено е искане за прекратяване на производството поради недопустимост на иска или отхвърлянето на същия като неоснователен и недоказан, като е отправено искане за присъждане на деловодни разноски.
ПЛЕВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, намира за установено следното :
ОТ ФАКТИЧЕСКА СТРАНА :
Ищецът е сключил следните договори за аренда на земеделска земя:
1. С Н.Д.В. на 18. 12. 2014 г. за описани подробно земеделски земи в землището на гр. К. за срок от 10 стопански години считано от 01. 10. 2015 г. за стопанска 2015/ 2016 г. до 2024/ 2025 г.; договорът е вписан в Агенцията по вписванията на 19. 12. 2014 г.;
2. С К. А. на 08. 09. 2015 г. за описани подробно земеделски земи в землището на гр. К. за срок от 15 стопански години за периода от 01.10. 2015 г. за стопанската 2016/ 2017 г. до 2030/ 2031 г., договорът е вписан в Агенцията по вписванията на 08. 09. 2015 г.;
3. С П.С.А., Б.Н.И., А.М.К., М.И.К., Н.П.Б., И.П.К., А. Д. Г., З. Н. Х., Ц. К. Г., Д. А. Г., К.А.М., Д. Т. В., Л. Д. М. на 25. 09. 2020 г. за срок от 10. Стопански години считано от 01. 10. 2021 г. за периода от 2021/2022 г. до 2030/ 2031 г.; договорът е вписан в Агенцията по вписванията на 25. 09. 2020 г.
На 24. 09. 2020 г. ответникът С.С.И. е изпратил уведомление на основание чл. 17, ал.3 ЗАЗ до ищеца, К. М. и Л. М., които са страни по договорите за аренда от 18. 12. 2014 г. и от 08. 09. 2015 г.
По делото са представени следните нотариални актове за закупени идеални части земеделски земи от ответника С.И.: НА № 167, том V, рег. № 5453, дело № 857/ 2019 г. за дарение на недвижими имоти на 28. 11. 2019 г. ; НА № 168, том V, рег. № 5450, дело № 858/ 2019 г. за покупко- продажба на недвижими имоти на 28.11 2019 г.; НА №7, том ІІ, рег. № 1334, дело № 174/ 2020 г. за покупко- продажба на недвижими имоти на 16. 04. 2020 г.; НА № 117, том ІІ, рег. №1982, дело № 237/ 2020 г. за покупко- продажба на недвижими имоти на 11. 06. 2020 г.; НА № 170, том ІІ, рег. № 2208, дело № 267/ 2020 г. за покупко- продажба на недвижими имоти на 24. 06. 2020 г.; НА № 15, том ІІІ, рег. № 2441, дело № 303/ 2020 г. за покупко- продажба на недвижими имоти на 08. 07. 2020 г.; НА № 177, том ІІІ, рег. №3342, дело № 418/ 2020 г. Всички нотариални актове са изг отвени от Нотариус В. Р. с рег. № ***на НК. Закупени са идеални части от земеделски земи , които подробно са описани в исковата молба и в нотариалните актове и са предмет на процесните договори за аренда и на процесния договор за наем.Въз основа на прехвърленото право на собственост върху процесните земеделски земи С.И. притежава 75 % от описаните в нотариалните актове земеделски земи.
По делото е представен Договор за наем на земеделски земи, сключен между ответника „***“ ЕООД с ЕИК**** като наемател и ответниците С.И. и И.К.К. като наемодатели и притежаващи повече от 25% от собствеността на отдадените под наем земеделски земи. Договорът е вписан в Агенцията по вписванията на 24. 09. 2020 г. Срокът на договора за наем е за 9 стопански години, като влиза в сила от началото на стопанската 2021/ 2022 г.
По делото е представено удостоверение за наследници на Н.В.Г., от което е видно, че И.К.К. е негов законен наследник.
По делото са представени тайно завещание на Н. В. Г., молба за обявяване на завещанието, протокол за обявяване на завещанието на 24. 11. 1949 г.
ОТ ПРАВНА СТРАНА :
Спорни между страните са въпросите относно действителността на договора за наем и неговото действие за периода на стопанските години 2021/ 2022 г. до 2030/ 2031г.
1.По иска с правно основание чл. 26, ал.1, пр. 1 ЗЗД за установяване нищожността на договора за наем поради противоречие с чл. 4а ЗСПЗЗ, чл.229 ЗЗД.
Съгласно разпоредбата на чл. 4а ЗСПЗЗ договор за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице.
От доказателствата по делото става ясно, че процесният договор за наем е сключен за срок от девет стопански години, считано от началото на стопанската 2021/ 2022 г.С оглед на това, че договорът е сключен за повече от една година, то следва наемодателите да притежават повече от 25 % от правото на собственост върху земеделски земи, които се отдават под наем.
От представените по делото нотариални актове става ясно, че ответникът С. И. притежава 75 % от недвижимите имоти, които са били предмет на придобивните сделки, с оглед на това, че същият е придобивал право на собственост върху идеални части. Общо С. И. е придобил 480/ 640 идеални части от имотите, което представлява 75 % съсобственост върху тези имоти. От удостоверението за наследници става ясно, че другият наемодател И.К.К. не е прехвърлял право на собственост върху наследствените си идеални части от процесните имоти като законен наследник на Н. В. Г. и е предоставил собствените си идеални части за отдаване под наем с договора за наем. Следователно общо двамата ответници като наемодатели притежават съгласно нотариалните актове и удостоверението за наследници повече от 25% от правото на собственост върху процесните земеделски земи, поради което притежават правото да отдадат под наем тези земи за повече от една година съгласно разпоредбата на чл. 4а ЗСПЗЗ.
В хода на производството и още с исковата молба е поставен въпросът за притежаваните наследствени права от прехвърлителите по нотариалните актове и съответно за действително прехвърлените идеални части от недвижимите имоти с разпоредителните сделки. Ответникът е възразил, като счита, че е налице спор за материално право по чл. 14, ал.4 ЗСПЗЗ, което не може да се разреши в настоящото производство.
Съдът счита, че не е налице спор за материално право съгласно чл. 14, ал.4 ЗСПЗЗ, тъй като такъв би бил налице, ако спореха наследниците на двамата братя Н. и К. В. Г. за квотите на наследодателите с оглед на това, че земеделските земи са възстановени от поземлената комисия на двамата братя общо. В случая е налице спор относно наследствените права на наследниците на един от братята – Н. В. Г., което би следвало да се реши в спор за право на собственост, какъвто не е предмет на настоящото производство и съответно оспорване на нотариалните актове ведно с иска за собственост. В случая не е допустимо преюдициално съдът да анализира наследствените права на наследниците на Н. В.Г. и съответно какви квоти са прехвърлени с нотариалните актове на С. И., тъй като това е недопустимо и може да се направи в отделен иск по чл. 108 ЗС и чл. 537, ал.2 ГПК. Налице са нотариални актове,които не са оспорени по надлежния ред, както и правото на собственост на прехвърлителите, поради което съдът не би следвало да коригира правата, които са прехвърлени от продавачите и дарителката на ответника И.. По тези причини съдът приема, че е ирелевантен въпросът за завещанието на Н.В.Г., тъй като той е свързан с наследствените права на наследниците на Н.В.Г. и този въпрос може да бъде разрешен само при предявен иск за собственост, установителен иск за правото на собственост на тези наследници и съчетан с предявен иск за отмяна на нотариалните актове до размера на прехвърлени права над притежаваните от прехвърлителите, ако това е налице. В случая съдът възприема представените нотариални актове и приема, че чрез придобИ.е на право на собственост ответникът С. И. притежава 75 % от недвижимите имоти, които са предмет и на договора за наем.
По твърденията на ищеца за противоречие на договора за наем с разпоредбата на чл. 229 ЗЗД съдът счита, че доводите са също неоснователни. Съгласно разпоредбата на чл. 229, ал.1 ЗЗД договорът за наем не може да бъде сключен за повече от 10 години, освен ако не е търговска дейност. Видно от договора за наем срокът на действие на същия е за 9 години считано от началото на стопанската 2021/ 2022 г. ( която съгласно §2, т.3 от ДР на ЗАЗ започва от първи октомври на текущата година и продължава до първи октомври на следващата година). Съдът приема, че в случая е налице търговска сделка по смисъла на чл. 287 ТЗ с оглед обстоятелството, че наемателят по договора е търговско дружество. Ищецът се позовава на разпоредбата на чл. 229, ал.2 ЗЗД досежно ограничението за действие на договора за наем за повече от три години, когато е сключен от лица, които могат да вършат само действия по обикновено управление. Това са лицата, които по закон са с ограничени правомощия по чл.39, ал.1 ЗЗД; чл. 8, ал.1, чл.11 ЗЛС; чл. 24, 130 ал.1 и 3, чл. 164, ал.3, чл. 168, ал.2 СК; чл. 22, ал. 2 , чл.26, ал.2 , чл. 45, 84, ал.2, чл. 1347, ал.1, т.7 ТЗ; чл. 337, ал.2 ГПК; чл. 42 ЗЗД. В случая всеки от съсобствениците могат да осъществят договора за наем или аренда като договори за управление, но не са с ограничени правомощия за сключване на договори само за обикновено управление по смисъла на чл. 229, ал.2 ЗЗД. Поради тези причини съдът счита, че не е налице противоречие с разпоредбата на чл. 229 ЗЗД и съответно не е налице нищожност на договора за наем на това основание.
С оглед изложеното съдът счита, че предявеният иск за нищожност на договора за наем на основание чл. 26, ал.1, пр.1 ЗЗД следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан , тъй като не е налице противоречие с разпоредбата на чл. 4а ЗСПЗЗ и чл. 229 ЗЗД на договора за наем.
2.По иска с правно основание чл. 124, ал.1 ГПК за установяване, че договорът за наем НЯМА ПРАВНО ДЕЙСТВИЕ върху процесните земеделски земи за периода от 2021/ 2022 г. стопанска година до 2030/ 2031 г. стопанска година включително.
Ищецът е поставил на разглеждане въпроса относно противопоставянето на вписването на договорите за аренда и договора за наем при конкуренция на двата вида договор когато е налице припокрИ.е на времето на действието на тези договори и по отношение на едни същи земеделски земи и съответно действието на тези договори при тази конкуренция.
От доказателствата по делото става ясно, че договорите за аренда, подписани от ищеца с Н.Д.В. и К.А.М. за процесните земеделски земи са преди промените в разпоредбата на чл. 3, ал.4 ЗАЗ пред 2017 г., като сключените договори ползват всички останали съсобственици съобразно правото им на собственост върху отдадените под аренда земеделски имоти.
Договорът за аренда от 25. 09. 2020 г. е сключен с част от съсобствениците и ищеца след измененията на чл. 3, ал.4 ЗАЗ през 2017 г. , която изисква арендодателите да са съсобственици, притежаващи повече от 50 % от правото на собственост върху земеделските земи, които се отдават под аренда. Този договор е сключен и вписан след сключване на договора за наем на 24. 09. 2020 г., което е видно от нотариалната заверка на подписите на страните по договора за наем. Не се оспорва и че договорът е вписан на същата дата в Службата по вписванията.
Спорен между страните е въпросът налице ли е конкуренция между вписванията на договорите за аренда и на договора за наем и съответно как това се отразява върху действието на договорите с оглед искането на ищеца да се приеме за установено, че договорът за наем няма правно действия за периода на действие на договорите за аренда.
По този въпрос е постановено Решение №12 от 01. 03. 2018 г. по гр. д. № 1251/ 2017 г. на ВКС, ІІ г. о. съгласно което в мотивите на т.2 от Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. по т.д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС е изяснено, че договорът за аренда урежда обществените отношения, свързани със стопанското ползване на земеделска земя и извличане на плодовете, на които арендаторът става собственик. Създаването на режим на специално регулиране е свързано със съществената специфика на земеделската земя - при ползването (обработването) тя дава плодове. Поради съществения елемент на този вид договор - придобиване собствеността върху добивите (чл.2, ал.2), законът дава специална регулация на отношенията във връзка с плодовете (чл.2, ал.2, чл.10, ал.3, чл.31). Засилено е задължението на арендатора за полагане на грижа при ползването и задължението на арендодателя за осигуряване на спокойно ползване на имота. Нормите на ЗАЗ са въведени, за да очертаят правна възможност за по-пълно регулиране на отношенията съобразно спецификата на обекта на ползването, но не и за тяхната изключителност.
В решението е посочено, че договори за управление, какъвто е и договорът за аренда може да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ. Ако обаче съсобственикът, сключил договора не притежава повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици – заедно или поотделно, освен ако са го приели. По приложението на чл.31, ал.1 ЗС при сключен от съсобственик договор за аренда е налице практиката на ВКС – например решение № 115 от 21.11.2017 г. по гр.д. № 997/2017 г., II г.о., с което е дадено тълкуване в хипотеза на сключени от отделни съсобственици с различни арендатори договори за аренда, че когато договорите за аренда са били сключени от съсобственици с различни по обем права в съсобствеността, следва да се отдаде превес на този арендатор, сключил договор за аренда със съсобствениците, притежаващи повече от 50% в съсобствеността, като проявление на общото правило на чл.32, ал.1 ЗС, според което общата вещ се управлява от мнозинството от съсобствениците съобразно притежаваните от тях дялове в общността и следователно, дори когато договорът за аренда, сключен със съсобственик с по-малко от 50% идеални части, е вписан, същият не е противопоставим както на последващ арендатор, така и на наемател, на когото мнозинството от съсобствениците са предоставили облигационното право на ползване върху имота.Въз основа на изложеното ВКС е приел, че договор за аренда, сключен от съсобственик, който не притежава повече от 50 % от общия земеделски имот, е непротивопоставим на останалите съсобственици, освен ако същите са го приели изрично или мълчаливо /например получавайки припадащата се на дела им част от арендните плащания/.
От доказателствата по делото става ясно, че и по трите договора за аренда не е налице сключен договор със съсобственик или съсобственици, притежаващи повече от 50 % от правото на собственост върху земеделските земи в съответствие с чл. 3, ал.4 ЗАЗ.. Това се установява, както по договорите за аренда от 2014 г. и от 2015 г. , така и от договора за аренда от 2020 г., тъй като към датата на сключване на договора за аренда през 2020 г. ответникът С.И. вече е придобил 75 % от процесните земеделски земи, които са предмет на прехвърлителните сделки, а заедно с ответника И.К. отдадените под наем земеделски земи са повече от 75 %. В настоящото решение по т.1 са изложени по- горе мотиви за недопустимостта от ревизиране на правото на собственост на прехвърлителите по сделките със С.И. в настоящото производство и съответно съдът приема за установено, че с прехвърлителните сделки ответникът С.И. е придобил 75 % от земеделските земи, описани в нотариалните актове.
В съответствие с цитираната съдебна практика съдът счита, че
договорите за аренда, макар и вписани (договорът за аренда от 2020 г. е вписан
след вписване на договора за наем) , са непротивопоставими на наемателя ответника „АНИ – ДЕСИ“ 2000, тъй
като не са сключени от ищеца с арендодатели, притежаващи повече от 50 % от
правото на собственост върху процесните земеделски земи, описани в договора за
наем. Следователно договорът за наем има правно действие считано от стопанската
2021/ 2022 г. до изтичане на деветгодишния срок, за който е сключен, и предявеният отрицателен установителен иск
следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.
При този изход на делото и на основание чл. 78, ал.3 вр. чл. 80 ГПК ищецът следва да заплати на ответника „***“ ЕООД направените по делото разноски в размер на 3600 лв. адвокатско възнаграждение.
С оглед предявяването на два иска всеки с цена от 42 540 лв. и разпоредбата на чл. 72, ал.2 ГПК и предвид изхода на делото следва ищецът да внесе държавна такса в размер на 1701, 60 лв. по сметка на Плевенския окръжен съд за иска с правно основание чл. 124, ал.1 ГПК.
По изложените съображения, съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН предявения на
основание чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД иск от „***“
ООД с ЕИК***, представлявано от управителя Д.Т.В.чрез адв. Г.Г. от ПАК със
СЪДЕБЕН АДРЕС ***, офис 6 срещу „***“ ЕООД с ЕИК*** със седалище и адрес на управление гр.К.,
ул.“Георги Д.“№ 33, представлявано от управителя И.Г.С., С.С.И. с ЕГН**********
с адрес *** и И.К.К. с ЕГН********** с адрес *** за прогласяване нищожността на
Договор за наем на земеделска земя от 24. 09. 2020 г., рег. №3762, акт 37,том 4
по описа на Нотариус В.Р.с рег. № ***на НК, вписан в Службата по вписванията
при Районен съд – гр.К., том 3, № 58 ДВ вх. рег. №1816 поради противоречие със
закона.
ОТХВЪРЛЯ КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН предявения на
основание чл.124, ал. 1 ГПК иск от „***“
ООД с ЕИК***, представлявано от управителя Д.Т.В.чрез адв. Г.Г. от ПАК със
СЪДЕБЕН АДРЕС ***, офис 6 срещу „***“ ЕООД с ЕИК*** със седалище и адрес на управление гр.К.,
ул.“Георги Д.“№ 33, представлявано от управителя И.Г.С., С.С.И. с ЕГН**********
с адрес *** и И. К.К. с ЕГН********** с адрес *** за установяване по отношение на ответниците„***“
ЕООД с ЕИК*** , С.С.И. с ЕГН********** и И. К.К. с ЕГН**********, че Договор за наем
на земеделска земя от 24. 09. 2020 г., рег. №3762, акт 37,том 4 по описа на
Нотариус В.Р.с рег. № ***на НК, вписан в Службата по вписванията при Районен
съд – гр.К., том 3, № 58 ДВ вх. рег. №1816
няма правно действие за стопанските 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024,
2024/2025, 2025/2026, 2026/2027, 2027/2028, 2028/2029, 2029/2030,
2030/2031 година .
ОСЪЖДА на основание
чл. 78, ал.3 и чл. 80 ГПК „***“ ООД с ЕИК*** да заплати на „***“ ЕООД с ЕИК*** направените по делото разноски за адвокатско
възнаграждение в размер на 3600 лв. и да заплати на основание чл. 72, ал.2 ГПК
по сметка на Плевенския окръжен съд допълнително държавна такса в размер на
1701, 60 лв.
РЕШЕНИЕТО подлежи на
въззивно обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред ВТАС.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД :