О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
08.01.2021 г.
Софийският окръжен
съд, гражданско отделение, втори въззивен състав, в закрито съдебно заседание
на 08.01.2021 г. в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Ирина Славчева
ЧЛЕНОВЕ:
Ивайло Георгиев
Ваня Иванова
разгледа докладваното от съдия Георгиев ч.гр.д. № 817/2020 г. по
описа на Софийския окръжен съд и, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по
чл. 274, ал. 1, т. 2 от ГПК, вр. чл. 32а
от Правилника за вписванията.
Образувано е по
частна жалба на н.В.В. срещу определение № 23 от 13.10.2020г. на съдия по
вписванията при Районен съд – гр. Сливница, с което е отказано вписване на
договор за наем на работни помещения от 17.09.2020г. с нотариално
удостоверяване на подписите рег. № 5944, т. 1, акт № 119.
С оглед
удостоверената дата на уведомяване на молителката за отказа (30.11.2020г.), съдът
намира, че подадената на 07.12.2020г. жалба е в срок. Същата изхожда от надлежна
страна (арг. от т. 9 от Тълкувателно
решение № 7 от 25.04.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 7/2012 г., ОСГТК) и е
насочена срещу подлежащ на обжалване акт, поради което е процесуално допустима.
Внесена е и дължимата държавна такса за нейното разглеждане.
По съществото на
правния спор, съдът намира следното:
С молба вх. № 1768/13.10.2020г.
по описа на Службата по вписванията – гр. Сливница, е поискано вписване на договор
за наем на работни помещения между „И.П.Д.“ ЕООД и „Р.Б.“ ЕООД. Към молбата са
представени три екземпляра от договора, скица на имота и вносна бележка за
заплатена държавна такса в размер на 570,32лв.
С определение № 23 от
13.10.2020г. на съдия по вписванията при Районен съд – гр. Сливница е постановен
отказ на поисканото вписване. Изложени са мотиви, че се различават данните за
собствеността на имота съгласно договора и съгласно представената към него
скица, поради което не можело да се определи, кой наемодател да бъде въведен в
имотния регистър. Освен това сградата - предмет на договора - не била описана с
всички необходими данни от кадастралната карта. Съдията по вписванията също
така е посочил, че срокът на договора за наем е три години с опция за
продължаване с още шест години. Направил е извод, че договорът за наем има срок
на действие девет години, поради което материалният интерес следва са се
изчислява въз основа на този срок и на наемната цена, като е в размер на
2053152,10лв., а дължимата държавна такса за вписването е 2035,15лв., т.е.
повече от заплатената такава в размер на 570,32лв.
В подадената срещу
определението частна жалба, по която е образувано настоящото производство, се
твърди, че съдията по вписванията е надхвърлил правомощията си по чл. 32а от
Правилника за вписванията, а именно – да провери единствено, дали представеният
акт подлежи на вписване и отговаря на изискванията на закона. Жалбоподателката
твърди, че тези условия са изпълнени съобразно изискванията на чл. 6 от ПВ и
чл. 60 от ЗКИР, както и че е посочена цената на правото – предмет на договора.
Счита, че първото изтъкнато основание за отказа не обуславя такъв, тъй като е
ирелевантно за вписването. Намира, че съдията по вписванията не е бил оправомощен
да проверява материалноправните предпоставки за издаването на подлежащия на
вписване акт, вкл. наличие на правоприемство относно правото на собственост
върху отдавания под наем имот, а в производството по вписване не е допустимо да
се разрешават правни спорове. Също така, в жалбата се оспорва изводът на
съдията по вписванията, че не бил внесен пълният размер на дължимата държавна
такса съобразно материалния интерес по договора. Твърди се, че срокът на
договора е 3 години, а опцията за продължаването му е бъдещо несигурно събитие,
зависещо единствено от волята на наемателя, поради което не следва да се взема
предвид към настоящия момент. Моли съда да отмени обжалваното определение и да
разпореди вписването на договора.
Съдът намира, че
частната жалба е основателна, а обжалваното определение следва да се отмени,
поради следните съображения.
1. Съгласно
т. 6 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 7/2012
г., ОСГТК, „проверката, която съдията по
вписванията извършва съгласно чл.
32а, ал. 1 от Правилника за вписванията относно това, дали представеният за вписване акт отговаря на
изискванията на закона, се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване,
съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват
материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в
закон”.Това означава, че съдията по вписванията може да осъществява
контрол върху подлежащия на вписване акт само в рамките, установени в
Правилника за вписванията, който очертава пределите на неговите правомощия - да
извърши проверка дали е представен подлежащ на вписване акт по смисъла на чл. 4 и
дали този акт отговаря на изискванията на чл. 6 от
Правилника. Разпоредбата на чл. 32а от Правилника за вписванията не може да се
тълкува разширително и да предоставя възможност на съдията по вписванията да
проверява и други, нормативно непредвидени, предпоставки за извършване на
вписването. В случая съдията по вписванията е изложил съображения относно правото
на собственост върху имота – предмет на договора, което надхвърля правомощията
му по чл. 32а от ПВ и, поради това, не е годно основание за постановения отказ.
Отделно от това, действителността на договора за наем не зависи от това, дали
наемодателят е собственик на отдаваната под наем вещ или не, а и скицата не е
титул за собственост, поради което посоченият в нея собственик е ирелевантен за
целите на вписването.
2. Неоснователен
е аргументът, че сградата – предмет на договора – не била описана с всички
необходими данни от кадастралната карта. Съгласно разпоредбата на чл. 6, ал. 1,
буква „в“, вр. ал. 3 от ПВ, подлежащият на вписване акт трябва да съдържа
описание на имота, за който се отнася актът. При това, ако недвижимият имот се
намира в район с одобрена кадастрална карта, описанията се извършват съобразно
данните по чл. 60, т. 1 - 7 от Закона за кадастъра и имотния регистър, а
именно – чрез посочване на идентификатор, вид на имота (поземлен имот, сграда
или самостоятелен обект в сграда), адрес, граници на поземления имот
(идентификаторите на съседните поземлени имоти, съответно на самостоятелните
обекти в сграда), площ в квадратни метри или в декари, предназначение на имота,
етажност на сградата и обстоятелство по чл. 67, ал. 2 от Закона за
наследството. В случая е налице одобрена кадастрална карта за района, в който
се намира процесният имот, поради което той следва да бъде индивидуализиран
посредством горните елементи. Представеният за вписване договор съдържа
идентификатора и вида на имота, точния му административен адрес, границите на
поземления имот (чрез идентификаторите на съседните поземлени имоти), площта и
предназначението му. Не е отразено отделяне по чл. 67, ал. 2 от ЗН, но,
доколкото не се твърди и не се доказва, имотът да е придобит по наследство,
това обстоятелство е неотносимо и не може да се очаква наличие на данни за него.
Не е отразена и етажността на сградата, но, според настоящия съдебен състав,
това не е съществен порок на описанието на имота, тъй като данни за това
обстоятелство се съдържат в приложената скица, а и от текста на договора е
видно, че негов предмет е цялата сграда, независимо от броя на етажите. Поради
това следва да се приеме, че имотът, до който се отнася актът, е индивидуализиран
в достатъчна степен.
3. Основателен
е доводът на жалбоподателката срещу начина, по който съдебният изпълнител е
изчислил дължимата държавна такса за вписването. Съгласно чл. 2, ал. 1, изр.
първо от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, за вписване на
подлежащи на вписване актове и документи се събира такса върху цената, по която
е таксуван актът или документът, или върху цената на иска в размер 0,1 на сто,
но не по-малко от 10 лв. В случая е поискано вписване
на договор за наем със срок на действие три години, като уговорената месечна
наемна цена е в размер на 8100 евро. Поради това материалният интерес,
удостоверяван с този акт, е в размер на 8100*1,95583*3*12=570320,03 лв. Следователно,
дължимата държавна такса за вписването е 570,32 лв. – точно колкото е внесена
от молителката. По този въпрос настоящият съдебен състав не споделя аргументите
на съдията по вписванията, че материалният интерес, въз основа на който следва
да се определи таксата, е пълният възможен срок на действие на договора,
включващ и опцията за негово евентуално трикратно продължаване с по две години.
Както правилно е посочено в жалбата, продължаването на действието на договора
след първите три години е бъдещо несигурно събитие, чието осъществяване към
настоящия момент не може да бъде гарантирано. Поради това релевантен е само
изрично уговореният срок на договора. (Отделно от това, съдията по вписванията
неправилно е определил таксата за вписване дори в хипотезата на деветгодишна
продължителност на срока на договора, в който случай тя би следвало да бъде
равна на (8100*1,95583*9*12)/1000=1710,96лв.)
По тези съображения
съдът намира, че обжалваното определение е неправилно и следва да бъде
отменено.
Така мотивиран,
съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ОТМЕНЯ
определение № 23 от 13.10.2020г. на съдия по вписванията при Районен съд
– гр. Сливница за отказ на вписване на договор за наем на работни помещения от
17.09.2020г. с нотариално удостоверяване на подписите рег. № 5944, т. 1, акт №
119.
ВРЪЩА делото на съдия по вписвания при РС- Сливница
с указание да извърши вписване на договор за наем на работни помещения от
17.09.2020г. с нотариално удостоверяване на подписите рег. № 5944, т. 1, акт №
119.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.