Р Е Ш Е Н И Е
№ 1127
Гр. П., 24.07.2019 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ПЕРНИШКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, Гражданско отделение, I-ви състав, в публичното съдебно заседание, проведено на двадесети юни през две
хиляди и деветнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ИВЕТА ИВАНОВА
при участието на секретаря Божура Антонова,
като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 08861/2018 г., за
да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са от Х.Щ.Д. срещу И.Н.Е. и Р.В.Е.
кумулативно субективно пасивно съединени конститутивни искове с правно
основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между
страните предварителен договор от 26.04.2017 г. за покупко – продажба на
двуетажна жилищна сграда с идентификатор № 55871.508.680.1 с площ от 89
кв. м. и едноетажна сграда с идентификатор № 55871.508.680.2 с площ от 18 кв.
м. и с предназначение: хангар, депо гараж, заедно с ½ идеална част от
правото на собственост върху недвижим имот, представляващ поземлен имот с
идентификатор ***по КККР на гр. П., одобрени със Заповед № П.г. на изп. директор на АГКК, с
площ от 269 кв. м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин
на трайно ползване: ниско застрояване, находящ се в гр. П., ул. „П..
Ищецът Х.Д. твърди, че между него и
ответниците бил сключен предварителен договор за покупко-продажба от 26.04.2007
г., по силата на който И.Е. и Р.Е. поели задължението да прехвърлят на ищеца
собствеността върху процесните имоти срещу заплащането на сумата от 40 000 лв.
Посочва, че съгласно уговореното, една част от нея – в размер от 10 000 лв.
ищецът платил на продавачите в деня на подписване на договора. Останалата част,
в размер на сумата от 30 000 лв. страните договори Д. да заплати чрез
погасяване на вноски по ипотечен кредит с кредитор „Обединена българска банка“
АД и задължено лице ответницата Р.Е.. Поддържа, че окончателният договор
следвало да бъде сключен след изплащане от страна на Д. на този кредит. Твърди
се, че същият изпълнил задължението си, което било констатирано със сключен
между страните анекс № 1 от 26.06.2018 г. към предварителния договор. Сочи се,
че въпреки това, И. и Р. Е. не изпълнили
своето задължение и не се явили пред нотариус за изповядване на окончателния
договор и за прехвърляне на ищеца на процесните имоти. С тези доводи отправя
искане за уважаване на исковите претенции.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответниците не
са подали писмен отговор на исковата молба.
В съдебно заседание ищецът Х.Д., лично и чрез
процесуалния си представител, поддържа предявените искове, които намира за
основателни и доказани, с оглед събраните по делото доказателства и отправя
искане за уважаването им чрез обявяването за окончателен на процесния
предварителен договор с всички произтичащи от това законови последици.
Ответниците И. и Р. Е., редовно призовани, не
се явяват лично. От името на доверителите си пълномощникът им изразя становище
за основателност на предявените искове. Не оспорва, че същите са получили
цената на имотите по предварителния договор, като с една част от нея – в размер
от 30 000 лв. ищецът е погасил банков кредит на ответницата. Посочва, че
двамата ответници не могат да се явят пред нотариус за изповядване на сделката,
тъй като Е. живее извън града, а съпругът ѝ пътува служебно извън
страната. С тези съображения отправя искане за уважаване на исковите претенции.
Съдът, като
съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и
в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Предявени
са конститутивни искове с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, при условията на кумулативно
субективно пасивно съединяване, с искане за обявяване за окончателен на
сключения между страните предварителен договор от 26.04.2017 г. за покупко –
продажба на недвижими имоти.
По своята правна същност предварителният договор е двустранна правна сделка, по силата
на която страните поемат задължение за вбъдеще да
сключат друг договор. Той следва да съдържа уговорки относно съществените
условия на окончателния договор и да се сключи в писмена форма, когато за последния се изисква
нотариална такава
– арг. чл. 19, ал. 1 и 2 ЗЗД. Всяка от страните по
предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор – арг. чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Когато се касае за прехвърляне на правото на собственост
върху недвижим имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за
прехвърляне на собствеността по нотариален ред, в частност дали отчуждителят е собственик на имота – арг. 363 ГПК.
Следователно,
уважаването на процесните искове е обусловено от установяване от ищеца, при
условията на пълно и главно доказване, на всички елементи от фактическия състав
по чл. 19 ЗЗД, а именно:
1). наличието на валидно сключен предварителен договор, който да отговаря на
изискванията на чл. 19, ал. 1 и 2 ЗЗД – да е сключен между страните в писмена
форма, подписан от страните и да съдържа всички съществени елементи на
окончателен договор за продажба на недвижими имоти – предмет, цена и начин на плащане; 2). ищецът,
като купувач по договора, да е изпълнил задълженията си, произтичащи от него, в
частност да е заплатил в срок уговорената продажна цена; 3). ответниците да са
собственици на процесните имоти.
В
настоящия случай съдът намира за безспорно установено по делото, че страните –
ищецът Х.Щ.Д., в качеството си на купувач и ответниците И.Н.Е. и Р.В.Е., в
качеството си на обещатели, са обвързани от
облигационно
правоотношение, имащо за предмет поемане на задължение от ответниците да
прехвърлят собствеността върху процесните имоти срещу насрещното задължение на
ищеца да заплати тяхната цена, чиято воля на страните е обективирана в
предварителен договор от 27.04.2007 г. и анекс № 1 към него от 26.06.2018 г.
От
събраните по делото писмени доказателства се установява, че между ответниците И.Н.Е.
и Р.В.Е., от една страна, в качеството им на продавачи /обещатели/ и ищеца Х.Д.Щ.,
в качеството му на купувач, бил сключен предварителен договор за покупко –
продажба на недвижим имот от 27.04.2007 г. с нотариално заверени подписи на
страните съгласно заверка с рег. № 1537/26.04.2007 г. на нотариус В.Д.с рег. №
523 на НК и с район на действие Районен съд – П., по силата на който продавачът се задължава да прехвърли на
купувача правото на собственост върху недвижим имот, находящ се в гр. П., кв. „***“,
ул. „П., УПИ XI-2451, кв. 354, представляващ първи етаж от
двуетажна къща с площ от 78 м2 , 2/3 части от дворно място с площ от
260 м2, гараж и мазе с площ от 18 м2, срещу задължението
на купувача да заплати обща цена на имотите в размер на сумата от 40 000
лв. В клаузата на т. 3, раздел II „Цена и начин на
плащане“ е предвидено, че част от покупната цена – в размер на сумата от
10 000 лв. ще бъде заплатена в деня на сключване на договора. Уговорено е
ежемесечно – до 29-то число Д. да превежда по сметката на продавача определена
сума за погасяване на ипотечен кредит за имота съгласно утвърден погасителен
план за период от 8 години или общо 97 вноски.
Разликата до пълната продажна цена от 40 000 лв , след приспадане на
платените вноски към ОБББ, ще бъде заплатена на продавача в брой, при окончателното
плащане на имота. Изяснява се, че съгласно клаузата на т. 4, раздел III „Срок за сключване на договора“ страните са
постигнали съгласие окончателният договор за бъде сключен след изплащане на
ипотеката и освобождаване на имота от тежести.
Изяснява
се също, че с Анекс № 1 от 26.06.2018 г. с нотариално заверени подписи на
страните с нотариална заверка с рег. № 2001/26.06.2018 г. на нотариус Е.К.с рег. № 397 на НК и с
район на действие Районен съд – гр. Дупница, към предварителния договор за
покупко – продажба на недвижим имот от 27.04.2007 г., ответниците И. и Р. Е., в
качеството си на продавачи /обещатели/ и ищецът Х.Д., в качеството си на
купувач, са постигнали съгласие договорът да бъде обявен за окончателен пред
Районен съд – гр. П., а имотите да бъдат предадени във владението на Д.
незабавно след постановяване на съдебния акт. Отразено е, че имотите,
представляват придобитите от ответниците по силата на сделка, обективирана в
нотариален акт № 40, дело № 949/94 г., конкретно: ½ идеална част от УПИ,
с пространство от 260 кв. м., находящо се в гр. П., образуващо парцел XI-ти, пл. № 2451 в кв. 354, масивна жилищна сграда с
площ от 78 кв. м. и гараж от 18 кв. м. С анекса продавачите – ответниците по
делото са удостоверили, че при подписване на предварителния договор са получили
сумата от 10 000 лв. в брой, а останалата част от продажната цена на имотите в
размер от 30 000 лв. е изцяло преведена по сметката им в ОББ АД, чрез месечни погасителни
вноски, за изплащане на ипотечен кредит на името на продавачите, който по този
начин е погасен изцяло.
При
съобразяване с волята на страните по предварителния договор и анекса към него,
сключени в качеството им на продавачи и купувач, съответно с характера на уговореното основно задължение (да се прехвърли собствеността
върху имотите за определена парична сума с изповядване
на сделката пред нотариус) и
съпътстващите го такива (за снабдяването с необходимите документи за прехвърлянето,
за предаване владението върху имотите), съдът достига
до извод, че между същите е възникнало правоотношение, породено от договор
по см. на чл. 19 ЗЗД. Договорът
и анексът към него са сключени в изискуемата от закона писмена форма, в случая с нотариално заверени подписи
на страните по тях. Налице е и необходимото съгласно чл. 19, ал. 2 ЗЗД
съдържание на
договора, предвид включените в него и в анекса уговорки относно съществените условия на окончателния
договор – индивидуализация на недвижимите имоти и продажната цена. В тази връзка
съдът намира за необходимо да отбележи, че конкретизацията на имотите, предмет
на предварителния договор, направена със сключения между страните в писмена
форма анекс № 1 към него от 26.06.2018 г. представлява допълване на неговия
предмет, израз на волята на страните. Следователно, при съвкупния анализ на
договореното помежду им със сделката от 27.04.2007 г. и с анекса от 26.06.2018
г., съдът приема, че предмет на облигационното правоотношение между тях е
обещанието на ответниците Е. да прехвърлят на ищеца Д. собствеността върху
масивна жилищна сграда от 78 кв. м. и върху гараж от 18 кв. м., заедно с
½ идеална част от собствеността от имота, в който са построени –
урегулирано дворно място с пространство от 260 кв. м., представляващо парцел XI, пл. № 2451 в кв. 354, с адрес: гр. П., кв. „***“,
ул. „***, а не единствено първия етаж от сградата и 2/3 идеални части от
УПИ-то, каквато е първоначалната уговорка между страните по предварителния
договор преди сключването на анекса. Актуалният правно-технически статут на
тези имоти следва от приетата по делото скица № 15-60493/25.01.2019 г. на
поземлен имот с идентификатор ***съгласно КККР на гр. П., одобрени със Заповед
№ П.г. на изп. директор на АГКК, издадена от СГКК – гр. П.. От данните в
последната се изяснява, че поземленият имот, предмет на предварителния договор,
е с адрес: гр. П., ул. „***, с площ от 269 кв. м. с трайно предназначение на
територията: урбанизирана и начин на трайно ползване – ниско застрояване, с
номер по предходен план: 2451, квартал 354, парцел XI,
като в същия са построени три сгради, от които двете процесни – сграда с
идентификатор 55871.508.680.1 със застроена площ от 89 кв. м., двуетажна, с
предназначение – жилищна, еднофамилна и сграда с идентификатор 55871.508.680.2 със
застроена площ от 18 кв. м., едноетажна, с предназначение – хангар, депо,
гараж.
Между
страните не се спори, че ищецът Х.Щ.Д., в качеството си на купувач по
предварителния договор, е заплатил на ответниците уговорената продажна цена, от
която 10 000 лв. в брой, а останалите чрез погасяване на задължения на
ответницата Р.Е. към трето за процеса лице – „Обединена българска банка“ АД.
Това обстоятелство е обявено за безспорно по делото с протоколното определение
от 20.06.2019 г. Същото се подкрепя и от представените от ищеца и приети като
доказателства по делото Удостоверение с изх. № 15375/21.01.2019 г., издадено от
ОББ АД, договор за предоставяне на кредит за ремонт и строителство от
30.05.2005 г. и приетите под опис вноски бележки за извършвани от ищеца
плащания в полза на търговската банка. Данните от тези доказателства сочат, че
между ОББ АД, в
качеството му на кредитор и ответницата Р.Е., в качеството ѝ на
кредитополучател, бил сключен договор за предоставяне на паричен заем /кредит/
за ремонт/реконструкция на недвижим имот, представляващ първи етаж от масивна
жилищна сграда с площ от 78 кв. м., както и гараж с площ от 18 кв. м.,
построени върху УПИ XI-2451, в квартал
354 по плана на гр. П.– ***, срещу задължението на кредитополучателя да върне
заемната сума, заедно с договорна лихва и такси на 12 месечни анюитетни вноски
в размер от по 205,89 лв. и още 108 месечни анюитетни вноски в размер от по
235,20 лв. Съгласно договора за обезпечаване на отпуснатия кредит в полза на
търговската банка се учредява договорна ипотека върху недвижим имот,
представляващ ½ идеална част от УПИ XI-2451,
в квартал 354 по плана на гр. П., целият с площ от 267 кв. м., заедно с първия
етаж от построената в този имот масивна жилищна сграда с площ от 78 кв. м. и
гараж с площ от 18 кв. м. Съгласно издаденото удостоверение от търговската
банка – кредитор по договора от 30.05.2005 г. към 21.01.2019 г. всички кредитни
задължения на Р.В.Е. по договора за ипотечен кредит са погасени.
Следователно,
ищецът Х.Д. е изпълнил задължението си да
плати дължимата продажна цена в общ размер от 40 000 лв. съгласно уговорения между
страните начин на плащане. Същевременно продавачите – ответниците Р. и И. Е. не
са изпълнили насрещното си такова да му
прехвърлят собствеността
върху имотите. Страните не спорят, че преди образуване на
настоящото дело последните са били поканени от ищеца за сключване на
окончателен договор, но не са се явили пред нотариус. В съдебното заседание
процесуалният представител на ответниците посочва, че причината за неявяването
им пред нотариуса е служебната ангажираност на И.Е. в чужбина, както и местоживеенето
на съпругата му Р.Е. в друго населено място.
Ето
защо, в полза на ищеца, като изправна договаряща
страна, е възникнало правото да иска обявяването на договора
за окончателен на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Наред
с това, по делото се установи и последната материалноправна предпоставка за
уважаване на процесните искове, с което е упражнено това право, а именно, че
ответниците са собственици на процесните имоти.
От
събраните по делото писмени доказателства следва, че с договор за замяна,
обективиран в Нотариален акт за замяна на недвижим имот № 40, том IV, дело № 949 от 25.03.1994 г. на нотариус И.И.,
третите за процеса лица С.К.К.и И.А.К.са прехвърлили на настоящите ответници И.Н.Е.
и Р.В.Е. собствеността върху недвижими имот, представляващ ½ идеална
част от дворно урегулирано и застроено място, находящо се в гр. П., с пространство от
260 кв. м. цялото, образуващо парцел XI, с
планоснимачен номер 2451 в кв. 354,
както и масивната жилищна сграда с площ от 78 кв. м. и гараж от 18 кв. м. при
граници: от две страни улица, И.Е.К., Т.Д.Б.срещу прехвърлянето от страна на И.
и Р. Е. на недвижим имот, находящ се в гр. П., кв. „***. Индивидуализацията
на имотите по кадастрален план следва от приетата по делото скица на процесния
поземлен имот.
С
оглед всичко изложено и при съвкупна преценка на събрания по делото
доказателствен материал, съдът приема, че са налице предпоставките да обявяване
на процесния предварителен договор за продажба на исковите имоти, за
окончателен такъв.
По отговорността
за разноски:
При
този изход на спора – основателност на предявените искове, право на разноски
има само ищецът, доколкото в случая ответната страна е дала повод за образуване
на настоящото производство, с оглед неявяването на ответниците за сключване на
окончателен договор, извънсъдебно пред нотариус. На основание чл. 78, ал. 1 и
ал. 8 ГПК в полза на ищеца следва да бъде присъдена сумата от 754,40 лв. – сторени
разноски за държавни такси и адвокатско възнаграждение, съгласно представения и
приложен по делото договор за правна защита и съдействие № 03761/2018 г. /л. 3
от делото/, като всеки от ответниците бъде осъден да заплати по ½ част
от сумата или по 377,20 лв.
На
основание чл. 364, ал. 1 ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати в полза на
Държавата следващите се разноски за прехвърляне на имота, а именно дължимите
нотариална такса и местен данък. Съгласно т. 8 от Тарифа за нотариалните такси
към Закона за нотариусите и нотариалната дейност нотариалната такса възлиза в
размер на 400,50 лв. и същата следва да бъде внесена по сметка на Районен съд –
П., а дължимият данък за придобиване на имущество по чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ в размер
на 544,45 лв. /определен като 2,5 % от данъчната оценка на недвижимите имоти
съгласно приетото по делото удостоверение за данъчна оценка, определен на
основание чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ и чл. 35, ал. 2 от Наредбата на Общински
съвет – гр. П.за определяне на размера на местните данъци на територията на
Община П., приета
с Решение № 59 /07.02.2008 г., с последващи изменения и допълнения/, който
следва да се внесе по сметка на Община П., Дирекция „Местни приходи и такси“.
На основание чл. 364, ал. 1 ГПК до изплащането на
тези разноски служебно следва да се впише възбрана върху прехвърлените имоти.
На
основание чл. 115 от ЗС на ищеца следва да бъде даден 6-месечен срок от влизане
в сила на решението, в който същото да бъде вписано, в противен случай
вписването на исковата молба губи действието си.
Така
мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД сключения на 27.04.2007 г. предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот с нотариално заверени подписи на
страните съгласно заверка с рег. № 1537/26.04.2007 г. на нотариус В.Д.с рег. №
523 на НК и с район на действие Районен съд – П.и анекс № 11 към него от
26.06.2018 г. с нотариално заверени подписи на страните с нотариална заверка с
рег. № 2001/26.06.2018 г. на нотариус Е.К.с рег. № 397 на НК и с район на
действие Районен съд – гр. Дупница, с които И.Н.Е., с ЕГН: ********** и Р.В.Е.,
с ЕГН: **********, в качеството си на продавачи, са се задължили да
прехвърлят на Х.Щ.Д., с ЕГН: **********,
следните недвижим имоти: двуетажна еднофамилна жилищна сграда с идентификатор №
55871.508.680.1 съгласно КККР на
гр. П., одобрени със
Заповед № П.г. на изп. директор на АГКК, със застроена площ от 89 кв. м. и едноетажна
сграда с идентификатор № 55871.508.680.2 съгласно КККР на гр. П., одобрени със
Заповед № П.г. на изп. директор на АГКК със застроена площ от 18 кв. м. и с
предназначение: хангар, депо гараж, заедно с ½ идеална
част от правото на собственост върху недвижим имот, представляващ поземлен имот
с идентификатор № ***по КККР на гр. П., одобрени със Заповед № П.г. на изп.
директор на АГКК, целият с площ от 269 кв. м., с трайно предназначение на
територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване, находящ
се в гр. П., ул. „П., при съседи: имоти с идентификатори № № 55871.508.760, 55871.508.716,
55871.508.674 и 55871.508.686 /съгласно Скица № 15-60493/25.01.2019 г. на
поземлен имот с идентификатор 55871.508.680, издадена от СГКК – гр. П./, които имоти
представляват съответно дворно урегулирано застроено място, находящо се в гр. П.,
с пространство от 260 кв. м. цялото, образуващо парцел XI с номер 2451 по предходен план на
гр. П., квартал 354, заедно с масивна жилищна сграда с площ от 78 кв. м. и
гараж от 18 кв. м. – съгласно Нотариален акт за замяна на недвижим имот № 40,
том IV, дело № 949
от 25.03.1994 г. на нотариус И.И.при Пернишки районен съд, при обща
покупно-продажна цена на имотите от 40 000 лв. /четиридесет хиляди лева/, която сума е платена изцяло от купувача.
ОСЪЖДА И.Н.Е., с
ЕГН: **********,***, ул.
„П. и настоящ адрес:***, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, да заплати на Х.Щ.Д.,
с ЕГН: **********, с постоянен и настоящ
адрес:***, сумата от 377,20 лв.,
представляваща сторени разноски по делото.
ОСЪЖДА Р.В.Е., с
ЕГН: **********,***, ул.
„П. и настоящ адрес:***, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, да заплати на Х.Щ.Д.,
с ЕГН: **********, с постоянен и настоящ адрес: ***, сумата от 377,20 лв., представляваща сторени
разноски по делото.
ОСЪЖДА Х.Щ.Д., с
ЕГН: **********, с постоянен и настоящ адрес:***, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК, да заплати
на Община П., дирекция „Местни приходи и такси“ сумата от 544,45 лв., представляваща местен данък за придобиване на имущество,
а в полза на Районен съд – П.сумата от 400,50
лв., представляваща такса по прехвърляне на
имота, за които суми служебно и на чл. 364, ал. 1 ГПК ДА СЕ ВПИШЕ
ВЪЗБРАНА върху имотите.
НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал. 2 ГПК
заверен препис от решението да се издава на страните след представяне на документ за внасяне на определената такса в полза на съда и на доказателство, че са изплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за
имотите.
ДАВА на ищеца Х.Щ.Д., с ЕГН: ***********, 6
-месечен срок от влизане в сила на решението, в който същото да бъде вписано, в противен случай вписването на исковата
молба губи действието си.
РЕШЕНИЕТО подлежи на
обжалване с въззивна жалба, пред Окръжен съд – П., в двуседмичен срок от съобщаването
му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: