О П Р Е Д Е Л Е Н И Е №74
07.08.2020
гр.Видин
Видинският
окръжен съд,
гражданско отделение,
На седми
август две хиляди и двадесета година
В закрито
заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: В.В. ЧЛЕНОВЕ: А. П.
В.М.
Секретар
Прокурор
Като разгледа докладваното от съдия В…М..Възз. ч. гр.
дело № 254 по описа за 2020г.
За да се
произнесе взе предвид следното:
Производството по настоящото дело е образувано по жалба
на Г.А.Г. с ЕГН:********** *** чрез адв. Б.. Н.. Обжалва се отказ за вписване
на едностранно прекратяване на договор за аренда с изх.№4/03.07.2020г. на
съдията по вписванията при ВРС.
Поддържа се в жалбата, че постановеното определение е
неправилно и незаконосъобразно. Основанията за прекратяване на договори по
Закона за арендата в земеделието е регламентирано в членове от 27 до 32 от
Закона. В настоящия случай не са налице условията за разваляне на договора по чл.28, ал.1 от
ЗА, а поради бездействието на ОД „З…“ – В. да осъществи правомощията си и
осигури спокойно и безпрепятствено ползване на обекта на договора.
Съдията по вписванията неправилно е постановил отказ,
приемайки, че молителят е в спор с Дирекция „З…“-В., като тази негова
констатация е в нарушение с ТР №2/20.07.2017 по ТД №2/2015г. на ВКС – ОСГТК,
където се казва, че въпросът за предметния обхват на проверката на съдията по
вписванията е ограничен, съгласно условията по чл.32а, ал.1 от Правилника за
вписванията, а именно, да провери дали акта отговаря на изискванията на закона
и дали подлежи на вписване, без да се проверяват материално правните
предпоставки на акта. Посочва, че цитираната от съдията по вписвания съдебна
практика е неактуална, с оглед на което определението за отказ на вписване на
едностранно прекратяване на договор за аренда и заличаване на прекратения
договор №А173/30.11.2011г. е неоснователно и следва да бъде отменено.
Видинският окръжен съд като взе предвид постъпилата
жалба, мотивите на съдията по вписванията, отразени в определението му от
03.07.2020г. прие за установено следното:
Жалбата е процесуално допустима, подадена от лице
имащо право и интерес от настоящото обжалване, като разгледана по същество е неоснователна.
Съдията по вписванията е приел, че сключения договор
за аренда между страните е срочен и за срок от 20 стопански години, поради
което на основание чл.28, ал.2 от ЗАЗ развалянето му става по съдебен ред. въпросният
договор за аренда от 30.11.2011г. не може да бъде прекратен едностранно по реда
на чл.27, ал.1, т.4 , визиращ неизпълнение на задължението по договора, като
неизпълнението на такъв договор следва да бъде отнесен към граждански съд в
исково производство, където да бъдат проконтролирани предпоставките за наличие
на условия за прекратяването му. С тези мотиви е отказал вписване на
едностранното прекратяване на договор за аренда в земеделието с ДВ.
вх.№575/10.02.2012г.
Видинският окръжен съд приема, че в случая не е налице допустимо извънсъдебно разваляне на
договора от страна на арендатора Г..В мотивите в т.1 от ТР №2/20.07.2017г. по ТД
№2/2015г. на ВКС ОСГТК. Чл.27, ал.1 т.2 от ЗАЗ предвижда, че договорът за
аренда се прекратява при неизпълнение, съгласно общата хипотеза на чл.27, като
по този начин се препраща към общия ред за прекратяване на договорите поради
неизпълнение, дължащо се на причини различни от предвидените в ЗАЗ. Изискването
за вписване необусловено от конкретното основание по чл.27, ал.1 от ЗАЗ за
прекратяване – за вписването са ирелевантни фактите, водещи до прекъсване на
арендното правоотношение. То е обусловено от необходимостта да бъде осигурена
публичност. Съдията по вписванията не
следва да проверява материално правните предпоставки на акта, освен ако това е
изрично предвидено в закона.
Проверката на съдържанието на акта, която дължи
съдията по вписванията, е в две посоки: идентификация на страните – чл.6, ал.1,
б.“а“ от ПВ и идентификация на имота – чл.6, ал.1, б.“в“ от ПВ. Само ако
законът изрично натоварва съдията по вписванията с допълнителни правомощия, то
той може да извършва проверка, която попада в правомощията на нотариуса и
включва изследване на правата на праводателя при разпоредителни сделки с вещни
права върху недвижими имоти.
Съгласно т.1 от
тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 2/2015 г., ОСГТК,
основанията за прекратяване на договора за аренда са уредени в чл. 27 ал.1 ЗАЗ.
ВКС посочва изрично, че изискването за вписване
не е обусловено от конкретното основание по чл.27 ал.1 ЗАЗ за прекратяване – за
вписването са ирелевантни фактите, водещи до прекъсване на арендното
правоотношение, и същото се отнася за всички основания за предсрочно
прекратяване. Вписването е обусловено от необходимостта да бъде осигурена
публичност и противопоставимост, като се съобрази и предвидената в чл. 21 от Конституцията особена закрила на земеделската земя. Необходимостта от вписване
се отнася за всяко предсрочно прекратяване на договор за аренда на земеделска
земя и без оглед способа за прекратяването. За извършване на исканото вписване,
пред съдията по вписванията следва да се представи актът (предизвестие,
нотариална покана, писмо или друг писмен документ), материализиращ това
волеизявление и обективиращ волята на арендодателя да прекрати договора поради
неизпълнение на задължението за арендно плащане, както и да се удостовери
достигането му до адресата, което заявителат е сторил.
Редът (с извънсъдебно изявление или съдебно)
също не е обусловен от основанието за преустановяване на договорната връзка, а
е в зависимост от продължителността на договора – дали е до или над 10 години и
от неговия предмет – дали земята е частна, респ. общинска или държавна.
Потестативното право на арендодателя по
договор за аренда със срок до 10 години, а ако земята е общинска или държавна –
независимо от срока на договора, се упражнява извънсъдебно - аргумент от чл.28
ал.2 и ал.3 ЗАЗ. Наличието на неизпълнение и неговата продължителност е
материалноправна предпоставка за настъпване на последиците на развалянето,
която не се проверява от съдията по вписванията, защото стои извън предмета на
охранителното производство.
С оглед горното съдът приема, че постановеният отказ е
законосъобразен и обоснован, за което
ОПРЕДЕЛИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ жалба от Г.А.Г. с ЕГН:********** ***
чрез адв. Б. Н.против определение за отказ
за вписване на едностранно прекратяване на договор за аренда с
изх.№4/03.07.2020г. на съдията по вписванията при ВРС.
Определението
подлежи на обжалване с частна жалба в едноседмичен срок от съобщението пред
САС.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: