№ 14839
гр. София, 08.09.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 140 СЪСТАВ, в публично заседание на
осми март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Й Г
при участието на секретаря С Р
като разгледа докладваното от Й Г Гражданско дело ххх0221110121593 по
описа за 2022 година
ПроизвоДвото е по реда на Част втора, Дял първи от ГПК.
Предявени са конститутивни искове с правно основание чл. 40, ал. 1 и
ал. 2 ЗУЕС за отмяна на решения по т. 1, 2, 4, 5 и 6 от протокол от общо
събрание на собствениците на обекти в сграда в режим на етажна
собственост, намираща се в гр. ххх, проведено на 15.03.2022 г.
Ищецът – „И“ АД, твърди, че е собственик на самостоятелен обект в
сграда в режим на етажна собственост, намираща се в гр. ххх. Твърди, че на
15.03.2022 г. е проведено общо събрание на етажната собственост, на което са
взети следните решения: по т. 1 от дневния ред – приет е финансовия отчет и
отчета за задълженията на етажната собственост за периода от 01.07.2021 г.
до 28.02.2022 г.; по т. 2 – прието е решение за избор на преДавители за
предаване и приемане на СМР – ремонт на покрив, като са избрани „К И“
ООД, „А К Б“ ЕООД и „Б“ ЕООД; по т. 4 – прието е решение за избор на
управител на етажната собственост за срок от две години срещу месечно
възнаграждение в размер на 100 лв., като е избран В. В.; по т. 5 – прието е
решение за преподписване на договор с фирма „ Е Д Е г“ ЕООД за срок от две
години; по т. 6 – прието е решение за актуализация на бюджета на етажната
собственост, одобрен е размерът на месечните парични вноски за поддръжка
на общите части, в сила от 01.04.2022 г., като вноската за фонд „Ремонт и
1
обновяване“ остава непроменена. Твърди, че взетите решения са
незаконосъобразни, тъй като са нарушени разпоредбите на чл. 14, ал. 5, чл.
15, ал. 1, чл. 16, ал. 5 и ал. 7, чл. 17, ал. 2, т. 7, ал. 6 и ал. 3, вр. чл. 15, ал. 2
ЗУЕС, предвиждащи изисквания за наличие на кворум и мнозинство,
съставяне и оповестяване на протокола от общото събрание. Ето защо, моли
посочените решения да бъдат отменени. Претендира разноските по
произвоДвото.
Ответниците – етажните собственици в сграда, намираща се в гр. ххх,
преДавлявани от управителя В. В., оспорват исковете. Твърдят, че
обжалваните решения са взети в съответствие на процесуалните и
материалните изисквания на ЗУЕС, поради което молят исковете да бъдат
отхвърлени. Претендират разноските по произвоДвото.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като взе предвид доводите на страните и
прецени събраните по делото доказателства по реда на чл. 235 от ГПК,
приема за установено следното:
По исковете с правно основание чл. 40, ал. 1 и ал. 2 ЗУЕС в
доказателствена тежест на ответниците е да докажат, че са спазили
законоустановените в ЗУЕС изисквания за провеждане на общото събрание
на собствениците на обекти в сграда в режим на етажна собственост,
намираща се в гр. ххх, и за вземане на решения на проведеното на 15.03.2022
г. общо събрание, в това число, че оспорените решения са взети при
наличието на изикуемите кворум и мнозинство, при спазване на предвидените
в ЗУЕС изисквания за съставяне и оповестяване на протокола от общото
събрание.
С доклада по делото, неоспорен от страните, за безспорни и
ненуждаещи се от доказване са отделени следните обстоятелства, а именно:
че ищецът е собственик на самостоятелен обект в сграда, намираща се в гр.
ххх, че на 15.03.2022 г. е проведено общо събрание на етажните собственици
на обекти в сграда в режим на етажна собственост, намираща се гр. ххх, на
което събрание са приети оспорените решения.
Съгласно чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, всеки собственик може да иска отмяна на
незаконосъобразно решение на общото събрание на етажната собственост,
като съобразно разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС молбата се подава пред
районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен
2
срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. В
разглеждания случай исковата молба е депозирана в срок, поради което се
явява процесуално допустима.
Ищецът навежда твърдения за нарушение на изискването за кворум за
провеждане на общото събрание.
Съгласно чл. 15, ал. 1 ЗУЕС, общото събрание се провежда ако
присъстват лично или чрез преДавители собственици на най-малко 67 на сто
идеални части от общите части на етажната собственост, с изключение на
случаите по чл. 17, ал. 2, т. 1 - 4 и 7 ЗУЕС, за които законът предвижда по-
висок кворум. От преДавения по делото протокол от проведеното на
15.03.2022 г. ОС на ЕС се установява, че в предварително обявения час са се
явили преДавители на 72,72 % идеални части от общите части на сградата,
при което общото събрание е било проведено в хипотезата на чл. 15, ал. 1
ЗУЕС. В присъствения списък към протокола за проведеното общо събрание е
отбелязано, че са присъствали: „М к“ ООД, „З“ АД / „П“ АД, „А К Б“ ЕООД,
„Б“ ЕООД, „М“ ООД, „К И“ ООД, „И З“ АД, „М“ ООД, „Д с“ ЕООД, К А, „И
П“ ООД, Р. Г., „Б“ ЕООД и „ххх – 5“ ООД, които са собственици на 72,71 %
идеални части от общите части на сградата.
За установяване притежаваните от собствениците на самостоятелни
обекти в процесната ЕС идеални части от общите части на ЕС по делото е
преДавена книга на етажните собственици, регистрирана в С о – район „М“ с
№ ЕС-01-9400-72/29.04.2014 г. Ищецът оспорва преДавената книга, като сочи
липса на необходими реквиЗи - подпис на съставителя, дата на завеждане,
индивидуализазия на самостоятелните обекти, дата на вписване на данните и
подпис. Съдът намира, че преДавената книга на собствениците съдържа
съществените за преценката относно кворума реквиЗи по чл. 7, ал. 2, т. 1 и т.
2 ЗУЕС, като законът не изисква тя да съдържа посочените от ищеца реквиЗи,
поради което възражението на ищеца срещу нея е неоснователно. По
отношение на собственика на имот ххх – „Б“ ЕООД, в присъствения списък е
отбелязано, че се явява притежател на 7,86 % ид.ч., като от преДавената книга
на етажните собственици се установява, че „Б“ ЕООД притежава 7,87 % ид.ч.
от общите части /стр. 83 и 96 от делото/. По отношение на „З“ АД, в
присъствения списък е записано, че заедно с „П“ АД притежават 12,99 %
ид.ч., в преДавената домова книга е посочено, че „З“ АД се явява притежател
3
на 12,30 % ид.ч. Установява се, че „З“ АД е продало част от имота си на „И
П“ ООД, заедно с 1,069 % ид.ч. от общите части на сградата. На стр. 35 от
преДавената книга е посочено, че „П“ АД притежава 1,757 % ид.ч.,
следователно двете дружества се явяват заедно притежатели на 12,988 % ид.ч.
По отношение на имоти, описани под позиция 20 в списъка, собственост на
„Г“ ЕООД / Ц Ц: в присъствения списък е посочено, че „Г“ ЕООД и Ц Ц
притежават заедно 0,33 % ид.ч. от общите част, в книгата на собствениците на
стр. 3 е посочено, че „Г“ ЕООД притежава 0,19 % ид.ч., на стр. 43 и 45 е
отразено, че Ц Ц притежава общо 0,139 % ид.ч., така „Г“ ЕООД и Ц Ц се
явяват притежатели на 0,329 % ид.ч., като неоснователно се явява
възражението, че „Г“ ЕООД притежава още 0,19 % ид.ч., описани на стр. 41
от книгата, доколкото съдът намира, че е налице дублиране между имотите,
описани на стр. 3 и 41 от книгата. По отношение на притежаваните от ищеца
идеални части в присъствения списък е отразено, че притежава 22,75 % ид.ч.,
а в домовата книга – 22,42 % ид.ч., като от преДавения акт за държавна
собственост № 5 от 03.10.1996 г. се установява, че ищецът притежава 22,7482
% ид.ч. от общите части на сградата, съответно вярно е отразеното в
присъствения списък. По отношение на собственика „П“ ООД, в
присъствения списък е посочено, че притежава 1,16 % ид.ч., а в книгата на
собствениците – 1,116 ид.ч. Съдът намира, че тези разлики са незначителни
и не рефлектират съществено върху действителния кворум, поради което
неоснователно се явява възражението на ищеца за разминаване на идеалните
части, отразени в присъствения списък и в домовата книга.
По отношение възражението на ищеца за съдържащи се в книгата
обекти, които не били отразени в присъствения списък и за отразяването на
обекти в присъствения списък, които липсвали в домовата книга: по
отношение на отразения на стр. 5 от книгата обект, същият присъства под
позиция 19 в списъка; по отношение описания на стр. 13 от книгата обект: за
собственик на обекта е посочено „Б Т“ ООД, както и че дружеството се явява
притежател на 1,61 % ид.ч. от общите части на сградата, като посоченото
дружество не е отразено в присъствения списък. Във връзка с това ответникът
е посочил, че обектът е продаден и е описан в присъствения списък, като не е
посочено на кого е продаден и не са преДавени доказателства в тази насока.
По отношение на отразения на стр. 27 от книгата обект, същият присъства
под позиция 5 в списъка. По отношение описания на стр. 29 от книгата обект:
4
за собственик на обекта е посочено „Г“ ООД, притежаващ 1,06 % ид.ч.
Ответникът е посочил, че „Г“ ООД е идентично на описаното под позиция №
16 от списъка дружество „Г С“, като не преДавя доказателства за това, поради
което и твърдението му остава недоказано. По отношение на отразения на стр.
35 от книгата обект, същият присъства под позиция 3 в списъка; относно
описаните на стр. 43 и 45 от книгата обекти, същите присъстват под позиция
20 в списъка; обектът, описан на стр. 47 от книгата е отразен под позиция 12
в списъка; обектът, описан на стр. 51 от книгата е отразен под позиция 11 в
списъка; обектът, описан на стр. 53 от книгата е отразен под позиция 13 в
списъка. Обектът от позиция 12 е отразен на стр. 47 от книгата; обектът на
позиция 15 е отразен на стр. 31 от книгата; обектът на позиция 19 е отразен на
стр. 5 от книгата; по отношение на обекта, посочен под позиция 16 в списъка -
дружество „Г С“, в домовата книга липсва посочване на този собственик, като
както се посочи по-горе, не бяха преДавени доказателства от страна на
ответника за идентичността на това дружество с посоченото на стр. 29 от
книгата дружество - „Г“ ООД. Това обаче се явява без правно значение за
настоящия спор, доколкото видно от преДавения присъствен списък
кворумът за провеждане на общото събрание на етажните собственици не е
формиран с притежаваните от това дружество идеални части от общите части
на сградата.
Следва да се посочи, че съдът намира за неоснователни възраженията
на ищеца за нарушаване изискванията при формиране кворума на ОС,
доколкото дружеството „И Г“ АД не било собственик на самостоятелен обект
в сградата и нямало право да участва в ОС и доколкото липсвали надлежни
пълномощни за преДавляване на ОС на притежаваните от „И Г“ АД и „М к“
ООД ид.ч. от общите части на сградата. В присъствения списък, преДавен от
ищеца, под позиция 8 е посочено дружеството „И З“ АД, а в присъствения
списък, преДавен от ответника, „И З“ АД е задраскано и е записано „И Г“ АД.
От преДавената по делото справка от Търговския регистър се установява, че
на 03.02.2022 г. „И З“ АД е променило наименованието си на „И Г“ АД,
следователно дружеството се явява собственик на самостоятелен обект в
сградата, имащо право да участва в ОС на ЕС, доколкото не се оспорва
собствеността на притежавания от „И З“ АД имот, като същата се
потвърждава и от преДавената по делото книга на собствениците, където на
стр. 37 за собственик на самостоятелен обект е посочен „И З“ АД, като е
5
отразена и станалата промяна в наименованието на дружеството. По
отношение преДавителството на дружеството на проведеното общо събрание:
по делото е преДавено пълномощно с нотариална заверка на подписа от
16.03.2022 г., с което „И Г“ АД упълномощава М В Ч да го преДавлява на
общото събрание, като на 13.05.2022 г. „И Г“ АД е потвърдило действията на
М В Ч, извършени на проведеното на 15.03.2022 г. ОС, видно от преДавеното
потвърждение с нотариална заверка на подписа на изпълнителния директор на
дружеството от 13.05.2022 г.
Съгласно чл. 14, ал. 1 ЗУЕС собственик или ползвател, който не може
да участва в общото събрание, може да упълномощи пълнолетен член на
домакинството си, който е вписан в книгата на етажната собственост, или
друг собственик, който да го преДавлява. Упълномощаването може да бъде
направено устно на същото или на предходно заседание на общото събрание,
което се отразява в протокола на събранието, или в писмена форма, а
съгласно чл. 14, ал. 3 ЗУЕС собственик или ползвател може писмено да
упълномощи и друго лице, което да го преДавлява, с нотариална заверка на
подписа или адвокат с писмено пълномощно. Доколкото ЗУЕС урежда само
формата на упълномощаването в зависимост дали упълномощеният е член на
домакинството на упълномощителя, дали е друг етажен собственик или не е
етажен собственик и въвежда ограничение за броя на преДавляваните лица
/най-много трима етажни собственици/, то следва, че относно института на
упълномощаването се прилагат общите правила на ЗЗД. Според разпоредбата
на чл. 42, ал. 2 от ЗЗД лицето, от името на което са извършени действия без
преДавителна власт, може да ги потвърди, като за потвърждаването се
изисква същата форма, която е предвидена за упълномощаването за
извършване на действията. С оглед на изложеното съдът намира, че „И Г“ АД
надлежно е било преДавлявано на процесното ОС.
По отношение на преДавителството на дружество „М к“ ООД: по
делото е преДавено пълномощно с нотариална заверка на подписа от
10.12.2012 г., с което дружеството е упълномощило С В Ц да го преДавлява
на общите събрания на ЕС. Неоснователни са възраженията на ищеца, че
пълномощното не било изрично, доколкото съгласно трайната практика на
ВКС не е необходимо упълномощаването за участие в общото събрание да е
изрично, поради което съдът приема, дружество „М к“ ООД е било
преДавлявано надлежно на общото събрание на ЕС.
6
Възражението на ищеца за липса на необходимо съдържание на
протокола от проведеното общо събрание, доколкото липсвало посочване на
идеалните части на собствениците, както и положен подпис от присъстващите
съдът намира за неоснователно. Съгласно чл. 16, ал. 5 ЗУЕС протоколът
съдържа датата и мястото на провеждането на общото събрание, дневният
ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те
преДавляват, номера на самостоятелния обект, начина, по който са гласували
лицата - "за", "против" или "въздържал се", техен подпис, същността на
изявленията, направените предложения и приетите решения. В преДавения по
делото присъствен списък, който е неразделна част от протокола от
проведеното общо събрание, са записани притежаваните от собствениците
идеални части от общите части на сградата, както и имената и подписите на
присъстващите на общото събрание лица, поради което съдът намира, че са
спазени изискванията на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС.
Неоснователно се явява и възражението на ищеца за неспазване
процедурата по оповестяване протокола от общото събрание на ЕС. Съгласно
чл. 16, ал. 6 и 7 ЗУЕС протоколът се изготвя в 7-дневен срок от провеждането
на събранието и се подписва от председателстващия и протоколчика. Отказът
да се подпише протоколът се отбелязва в него. Председателят на
управителния съвет (управителят) в срока по ал. 6 поставя на видно и
общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвянето на
протокола. За поставяне на съобщението се съставя протокол от председателя
на управителния съвет (управителя) и един собственик, ползвател или
обитател, в който се посочва датата, часът и мястото на поставяне на
съобщението. Копие от протокола от провеждане на общото събрание,
заверен с надпис "Вярно с оригинала", и приложенията към него се
предоставят на собствениците, ползвателите или обитателите, а в случаите по
чл. 13, ал. 2 се изпраща на посочената електронна поща или адрес в страната.
Когато в случаите по чл. 13, ал. 2 лицето не е посочило електронна поща или
адрес в страната, на които да се изпращат копия на протоколи, то се смята за
уведомено с поставяне на съобщението. От преДавените по делото съобщение
за изготвен протокол от 21.03.2022 г. и констативен протокол за закачено
съобщение за изготвен протокол от 21.03.2022 г. съдът намира, че са спазени
законовите изисквания за оповестяване на протокола. Установява се, че е
7
спазен 7-дневния срок за оповестяване на протокола, доколкото общото
събрание е проведено на 15.03.2022 г., а съобщението за изготвянето му е
било закачено от управителя на информационното табло на 21.03.2022 г., като
за това е бил изготвен и протокол от 21.03.2022 г. от управителя и двама
собственика, като в протокола са посочени датата, часът и мястото на
поставяне на съобщението. Това се подкрепя и от събраните по делото
свидетелски показания на свидетеля И В Г, служител във фирма „Е Д Е г“
ЕООД, от които се установява, че на 21.03.2022 г. е бил изготвен протоколът
от проведеното общо събрание от управителя на ЕС и е било закачено
съобщение за изготвения протокол, като относно посочената от свидетеля
дата – 22.03.2022 г., съдът не кредитира свидетелските показания в тази им
част, доколкото от преДавените по делото писмени доказателства се
установява, че съобщението е било залепено на 21.03.2022 г. Посоченото не
се разколебава и от свидетелските показания на свидетеля М И К, служител
при ищецa.
Възражението на ищеца за незаконосъобразност на приетото решение
по точки 5 от дневния ред – за преподписване договора за възлагане
управлението на общите части на фирма „Е Д Е г“ ЕООД за срок от две
години, считано от 01.04.2022 г. срещу месечно възнаграждение в размер на
139,32 лв., доколкото с посоченото решение ответникът искал да валидира
незаконосъобразните си решения с идентично съдържание, взети на ОС от
21.01.2021 г. и срещу които бил заведен иск по чл. 40 ЗУЕС за отмяната им и
било налице висящо произвоДво по гр.д. № 12697/2021 г. по описа на СРС,
175 с-в, по което била постановена обезпечителна мярка „спиране
изпълнението на атакуваните решения“, съдът намира за неснователно,
поради следното: на първо място, по делото не са преДавени доказателства за
приетите на ОС от 21.01.2021 г. решения, от които да може да се направи
извод за идентичност с приетото по т. 5 от дневния ред от ОС от 15.03.2022 г.
решение; на второ място, отмяната на решение на общото събрание в
произвоДво по чл.40 ЗУЕС има действие от влизане на съдебното решение в
сила – така решение № 313 от 7.04.2020 г. по гр.д. № 1332/2019 г., IV гр.о.
Липсва разпоредба, която да придава обратно действие на отмяната, а и
действието занапред е наложително за гарантиране правната сигурност
предвид отношенията с трети лица, в които влиза етажната собственост.
Следователно и доколкото липсва влязло в сила решение за отмяна на
8
решенията, приети на общото събрание на 21.01.2021 г., то за ЕС не е налице
задължение за съобразяване поведението си с предписаното от съда и няма
законова забрана ОС да прегласува и преразглежда вече взети решения от
компетентността му, включително и такива, които са предмет на съдебно
произвоДво по иск с правно основание чл.40, ал.1 от ЗУЕС. Съдът намира и
че решението е прието при необходимото мнозинство съгласно изискванията
на чл. 17, ал. 2, т. 7 ЗУЕС, предвиждащ, че решенията за възлагане
правомощията или на част от тях на управителния съвет (управителя), както и
за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на
юридически или физически лица, които не са собственици, се вземат с
мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната
собственост, доколкото от преДавения по делото протокол се установява, че
решението е прието единодушно от преДавените на събранието над 67 %
ид.ч. от общите части на сградата. Посоченото се отнася и до взетото по т. 4
от дневния ред решение.
При посочените мотиви съдът счита, че исковете с правно основание чл.
40, ал. 1 и ал. 2 ЗУЕС за отмяна на решения по т. 1, 2, 4, 5 и 6 от протокол от
общо събрание на собствениците на обекти в сграда в режим на етажна
собственост, намираща се в гр. ххх, проведено на 15.03.2022 г., са
неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
По разноските:
При този изход на спора на основание чл.78, ал.3 от ГПК ищецът следва
да бъде осъден да заплати на ответниците направените по делото разноски за
адвокатско възнаграждение в размер на 350 лева.
По изложените мотиви, Софийски районен съд, III ГО, 140 състав
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените искове от „И“ АД, ЕИК ххх, със седалище и
адрес на управление: гр. ххх, срещу Етажните собственици в етажна
собственост, намираща се в гр. ххх, преДавлявани от управителя В. К. В., за
отмяна по реда на чл.40, ал. 2 ЗУЕС на решения по т. 1, 2, 4, 5 и 6 от протокол
от общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сграда в
9
режим на етажна собственост, намираща се в гр. ххх, проведено на 15.03.2022
г.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 от ГПК „И“ АД, ЕИК ххх, със
седалище и адрес на управление: гр. ххх, да заплати на Етажните собственици
в етажна собственост, намираща се в гр. ххх, преДавлявани от управителя В.
К. В., сумата в размер на 350 лв. – разноски по делото за адвокатско
възнаграждение.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
10