Р Е Ш Е
Н И Е
гр. София, 03.09.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД,
ГК, І г.о., 8 с-в в открито заседание на двадесет и девети ноември през две
хиляди и осемнадесета година, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: С.
КЮРКЧИЕВ
при участието на секретаря Кирилка Илиева,
като изслуша докладваното от съдията гр. д. № 10885 по описа на състава за 2016г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Съдът е сезиран с обективно и субективно съединени искове
с правно основание чл. 88, ал. 1 изр. второ от ЗЗД във връзка с чл. 82 пр.
първо от ЗЗД и с правно основание чл. 86 от ЗЗД.
Ищецът „Р.“ ЕООД поддържа твърдение, че на 08.09.2014г.
сключил с ответниците Т.Г.А., Т.А.Г., Т.А.В. и Т.В.А. договор за наем на недвижим имот,
представляващ МАГАЗИН с местонахождение на първия етаж в сградата намираща се в
гр. София, на ул.„********и състоящ се от търговска зала, административен офис,
санитарно помещение и склад, с обща застроена площ от 92, 31 кв.м. В качеството
на наемодатели, ответниците не изпълнили поетото със сключения между страните
договор свое задължение - да осигурят издаване на удостоверение за въвеждане в
експлоатация на недвижимия имот, който бил обект на наемното правоотношение,
така че, той да може да бъде използван от наемателя по изрично уговореното
предназначение - заведение за
обществено хранене тип бистро и само под марката „Р.“ ЕООД. След сключването на договора, ищецът започнал да заплаща
уговорения наем и положил усилия за оборудване на търговския обект, с оглед
възможността – той да бъда използван като бистро, но отдадения под наем имот така
и не бил ползван фактически по предвиденото в договора предназначение, понеже в
писмо с изх. № ТК-94-Г-23/6/17.09.2015г. на Направление „Архитектура и
градоустройство“ на Столична община било посочено, че „не може да бъде издадено
удостоверение за въвеждане в експлоатация на обекта“. Тъй като според ищеца,
само собствениците на имота т.е. наемодателите - ответници в настоящия процес могли
да осигурят удостоверение за въвеждане в експлоатация на обекта („Преустройство
и промяна на предназначението на магазин за дрежи в бистро“) и поели изрично
задължение за това, което задължение не било изпълнено - за „Р.“ ЕООД възникнал правния интерес от
разваляне на договора за наем. С нотариална покана, която била връчена на
ответниците на 29.10.2015г. ищецът развалил договора за наем, поради виновно
неизпълнение на задълженията на наемодателите. Развалянето на договора, на свой
ред породило правото на ищеца да търси обезщетение за вредите, които е
претърпял в резултат от неизпълнението на договора - доколкото изпълнявал
надлежно задълженията си за заплащане на наемната цена в размер на 2300 евро
месечно и отделно от това - направил разходи, произтичащи от закупуване на
специализирано оборудване за бистро /движими вещи/, с оглед възникналото по
силата на договора негово правно очакване, че ще ползва процесния имот по
предварително уговорено предназначение. С нотариалната покана, ищецът дал срок
на ответниците да извършат доброволно плащане на дължимото обезщетение за
вредите, който срок изтекъл на 19.11.2015г., но доброволно плащане не било
осъществено. При изложените фактически
твърдения, с оглед последиците от надлежно упражненото от него право на
разваляне на договора за наем, поради неизпълнение на задълженията на
ответниците - ищецът претендира от ответниците да заплатят солидарно сумата от
221 096, 03 лева, представляваща обезщетение за претърпяна вреда, в
следствие от неизпълнение на Договор за наем на недвижим имот от 08.09.2014г. и
да заплатят сумата от 15 815, 37 лева, представляваща мораторна лихва
върху посочената главница от 221 096, 03 лева, изчислена за периода от
19.11.2015г. /датата на изтичане на определения в нотариалната покана срок за
доброволно плащане/ до 07.09.2016г., /дата на предявяване на иска/. С оглед
очаквания благоприятен изход на процеса, ищецът претендира за осъждане на
ответниците да му заплатят и направените съдебни разноски.
Ответниците Т.Г.А.,
Т.А.Г., Т.А.В. и Т.В.А. – оспорват
основателността на предявените срещу тях искове. Релевират подробни съображения
срещу тезата, че е налице основание за ангажиране на договорната им отговорност
за неизпълнение на процесния договор за наем, като по този начин отричат изцяло
надлежната си материална легитимация по предявените искове. Без да оспорват
фактическите твърдения на ищеца за сключването и съдържанието на процесния
договор за наем на недвижим имот, ответниците отричат твърдението на ищеца, че били
неизправна страна по процесния договор и поддържат своята теза, че не са
поемали ангажимент да извършат фактически преустройството на търговския обект-
от магазин в бистро, а само да предоставят на наемателя административен акт-
разрешението за извършване на такова преустройство, чрез което да се промени
предназначението му. Такова разрешение било издадено под № 62/08.07.2014г. и
било валидно към момента на сключването на договора за наем на 08.09.2014г.
Ответниците категорично отричат твърдението, че са поемали задължението да
осигурят на наемателя необходимото удостоверение за въвеждане в експлоатация на
преустроения търговски обект. След като наемодателите не са поемали такова
задължение, то не може да се приеме, че отказът да бъде издаден такъв
индивидуален административен акт се дължи на причина, за която наемодателите
отговарят. Отказът за издаване на такова разрешение не могло да се квалифицира
като договорно неизпълнение и за наемодателя не се породило правото на
разваляне на договора. Ответниците поддържат тезата, че неизправна страна по
договора в действителност бил именно ищецът „Р.“ ООД, който не изпълнявал
своевременно задълженията си за заплащане на наемната цена. Споменатото
неизпълнение дало основание на ответниците да се възползват от уговореното в
клаузата на чл. 26 от договора за наем и да развалят процесния договор за наем,
посредством изрично писмено изявление, обективирано в нотариална покана,
връчена на управителя на дружеството на 06.04.2016г. В резултат от правните
последици на нотариалната покана- договорат за наем бил развален, считяно от
31.04.2016г. Ответниците поддържат
становището, че договорното съдържание на наемния договор /чл. 24 от договора/
изключвало дефинитивно легитимацията на ищците да претендират каквото и да е обезщетение
за извършените от тях преустройства /т.нар. „подобрения“/. Молят за отхвърляне
на предявените срещу тях искове и претендират да им бъдат присъдени направените
съдебни разноски.
Съдът, като
прецени доводите и възраженията на страните, взети предвид съобразно събраните
по делото доказателства по реда на чл. 235 ГПК, приема за установено от
фактическа страна следното:
Съдържанието на
приетия като доказателство Договор за наем от 08.09.2014г. мотивира извода, че
между страните в настоящия процес е сключен договор, по силата на който ищците са
отдали на ответника, за временно възмездно ползване недвижим имот,
представляващ МАГАЗИН с местонахождение на първия етаж в сградата
намираща се в гр. София, на ул. „********и състоящ се от търговска зала,
административен офис, санитарно помещение и склад, с обща застроена площ от 92,
31 кв.м. В чл.1 от договора се посочва
изрично, че помещението се отдава под наем в състоянието и предназначението,
каквото и към момента на огледа, а именно „МАГАЗИН“, но наемателя се задължава
да използва имота изключително и само под марката „Р.“ като търговски обект
„БИСТРО“. В чл. 8 от процесния договор, страните са обективирали писменото си
съгласие, че наемодателя следва да предаде фактическата власт върху имота след
издаване на разрешение за строеж за промяна на предназначението от магазин- в
бистро. В клаузата на чл. 23 от договора е уговорено правото на наемодателяда
инсталира принадлежности и оборудване, които са необходими за ползването на
имота, с оглед промененото му (бъдещо) предназначение за бистро, а при връщане
на имота след изтичане срока на договора- има право да вдигне и запази
монтираното оборудване, с изключение на нова алуминева дограма. В клаузата на
чл. 24 от договора се съдържа изрична уговорка, според която наемателят няма
право на обезщетение за извършените трайни подобрения, нито право на задържане
за тези подобрения, а наемодателите не дължат такова обезщетение, освен ако
договорът бъде прекратен по причини, поради които наемодателите отговарят.
Като доказателства по делото са приети Разрешение за строеж №
62/08.07.2014г. /на стр. 43 от делото/ и Писмо с изх. № ТК-94-Г- 23-П/26.052015г-26.09.2015г.
на Направление „Архитектура и градоустройство“ при Столична община/на стр. 44
от делото/. Съдържанието на двата документа сочат, че те са относими към
процесния недвижим имот, който е бил отдаден под наем.
Съдържанието на споменатото вече Писмо с изх. № ТК-94-Г-
23-П/26.052015г-26.09.2015г. на Направление „Архитектура и градоустройство“
обаче мотивира извод, че адресантът – е извършил проверка по документи и
констатирал, че не са изпълнени изискванията па чл. 177, ал.1 от ЗУТ а
извършеното преустройство е в несъответствие със съдържанието на издаденото
Разрешение за строеж № 62/08.07.2014г.
Като доказателства по делото е приета Нотариална покана/на стр. 41 от
делото/, която е адресирана от името на „Р.“ ЕООД до ответниците Т.Г.А., Т.А.Г.,
Т.А.В. и Т.В.А.. Поканата съдържа изрично волеизявление за разваляне на договора
за наем и покана за изплащане на сумата от 260 000 лева в 14 дневен срок
от връчването на поканата, както и предупреждение, че наемателя спира
изплащането на наемните вноски. Поканата съдържа нотариално удостоверяване от
29.10.2015г. за връчване чрез залепване на уведомление.
Като доказателства по делото е приета и Нотариална покана/на стр. 244 от
делото/, която е адресирана от името на Т.Г.А., до „Р.“ ЕООД. Поканата съдържа
изрично волеизявление за разваляне на договора за наем и покана за изплащане на
сумата на наемните вноски за периода от 01.09.2015г. до 31.03.2016г. както и за
предаване на фактическата власт върху отдаденото под наем помещение в
двуседмичен срок. Поканата съдържа
нотариално удостоверяване от 06.04.2016г. за връчване чрез управителя И.П.П..
Като доказателство по делото са приети разходни и платежни документи, чието
съдържание няма да бъде обсъждано подробно, тъй като съдържащата се в тях
информация е обект на анализ от допуснатата специализирана съдебно- счетоводна
експертиза.
Заключението на приетата съдебно- счетоводна експертиза, изготвена от вещо
лице С. И. мотивира следните изводи, относно правнозначимите юридически факти:
·
Направените от ищеца
разходи за наем възлизат на 53 302, 12 лева;
·
Направените от ищеца
разходи за СМР и закупуване на движими вещи и оборудване за бистро възлизат на
169 065, 78 лева;
·
Размера на дължимата
лихва за забава, изчислена по претендираните от ищеца критерии за изчисление
възлиза общо на 18 573, 54 лева.
При така
установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните правни изводи:
По субективно съединените искове с правно основание чл. 88, ал. 1 изр.
второ от ЗЗД, във връзка с чл. 82 пр. първо от ЗЗД.
Съгласно
разпоредбата на чл.88, ал.1 от ЗЗД - кредиторът има право на обезщетение за
вредите, които е понесъл в резултат от неизпълнението на разваления поради
виновно неизпълнение на другата страна двустранен договор.
Страните в настоящия процес не спорят, че са сключили
помежду си договор за наем на недвижим имот, който е регулиран от клаузите в
договорното съдържание и от ЗЗД – за неуредените в договора въпроси.
Предмет
на предявените искове е претенцията на „Р.“ ЕООД да получи от ответниците обезщетение на вредите, които се твърди да е понесло
в резултат от неизпълнението на Договора за наем от 08.09.2014г. – за периода
от сключването на договора до датата, на която са се проявили правните
последици от отправеното едностранно изявление за развалянето му т.е. до
06.11.2015г. Посочената дата 06.11.2015г. ищецът свързва с правните последици
на изтичането на срока за изпълнение по чл.87, ал.2 от ЗЗД, който бил определен
във връчената на 29.10.2015 г. нотариална покана. Твърди се, че правото на
разваляне на договора за ищеца, се породило в резултат от бездействието на
ответниците - наемодатели, да осигурят и снабдят
наемателя с удостоверение за въвеждане на имота в експлоатация след извършеното
преустройство за промяна на предназначението му от магазин за дрехи в бистро.
Претендираното обезщетение се формира като сбор от заплатената от ищеца до
развалянето на договора наемна цена и от стойността на разходите за извършване
на т. нар. „подобрения“ и разходи за закупуването на Р.нтьорско оборудване,
което представлява фактическа съвкупност от движими вещи – необходимо свързани
с функционалното ползване на обекта като обект за обществено хранене, без да са
трайно прикрепени към него, което ищецът счита, че наемодателите му дължат по
аргумент от клаузата на т. 24, изр. второ от договора.
Описаното в
обобщение по- горе съдържание на повдигнатия спор, разкрива, че за да бъде
разрешен този спор, следва да бъдат разрешени наколко въпроса с преюдициално
значение, а именно: Дали ищецът е изправна страна в договора за наем /защото
правото на разваляне на договора принадлежи само на изправната страна/? Дали е
налице договорно неизпълнение /която дава основание за упражняване на правото
на разваляне на договора/? Дали договорът е развален от ищеца надлежно /тъй
като волеизявлението за разваляне на договора следва да е достигнало до
насрещната страна за да породи правни последици/? Едва след разрешаването на
тези въпроси, следва да бъде обсъден въпроса относно направените от ищеца
разходи, както и относно тяхното естество, размер в контекста на договорните
клаузи на чл. 23 и чл. 24 от съдържанието на процесния договор.
След
вниматален анализ на събраните догазателства, настоящият състав на съда намира,
че искът е неоснователен, а за да достигне до този извод, взе предвид следните
съображения:
В
клаузата на т.1 от договора изрично е уговорено, че наетият имот се предава в
състоянието, в което той се намира, към датата на сключване на договора, в
съответствие с неговото обичайно предназначение - към този момент. Договорното
съдържание никак не подкрепя тезата на ищеца „Р.“ ЕООД, че ответниците били
поели задължението да осигурят на наемателя необходимото удостоверение за
въвеждане в експлоатация на преустроения търговски обект – след извършване на
преустройството.
Съдържанието
на договорните клаузи подкрепя категорично именно твърдението
на ответниците, че те са поели само
ангажимента - да предоставят на наемателя административен акт- разрешението за
извършване на такова преустройство, чрез което може да
се промени предназначението на отдадения под наем търговски обект. Такъв тип
разрешение било издадено под № 62/08.07.2014г., то е прието като доказателство
по делото и било валидно към момента на сключването на договора за наем на
08.09.2014г. Споменатият индивидуален административен акт е позволявал на
наемателя да започне осъществяването на необходимите действия по
преустройството на обекта. Наличието на такъв акт определя
извода за изпълнение на поетото договорно задължение на наемодателите.
Ответниците
– наемодатели обаче, никак не са се ангажирали с фактическо извършване на
преустройството на търговския обект - от магазин в бистро, а тълкуването на
договора – езиково, логическо и систематическо - дава категорично основание да
се счита, че самото преустройство е следвало да се осъществи не от тях а именно от наемателя.
Наемателят
се е съгласил да наеме имота в състоянието, в което той се е намирал към
датата на сключване на договора за наем, т.е. договорът е породил действието си при наличието на
издадено разрешение за преустройство, което обаче не е било фактически
реализирано, с възможност да бъде осъществено от самия наемател. Следователно, наемателят „Р.“ ЕООД е
следвало да осъществи преустройството по такъв начин, че като краен резултат то да съответства на установените нормативни
изисквания.
Споменатите изисквания са предварително установени, а
наличието или липсата им се преценява от трето лице (различно от наемодателите)
и в съответствие с предварително установени нормативни правила.
След
като наемодателите не са се задължили да извършат преустройството и няма данни
фактически да са извършили такова, а то евентуално е осъществено от наемателя,
нито са поели задължение за снабдяването на наемателя с удостоверение за
въвеждане в експлоатация, не може да се приеме, че отказът за издаването на
такова е от естество да обоснове възникване на потестативното право на
разваляне, а оттам и претенцията за присъждане на обезпдетение за вредите от
неизпълнението.
Независимо
от изложеното, съдът взе предвид, че страните не са уговорили изрично, че
наемната цена е дължима от издаване на удостоверението за въвеждане на имота в
експлоатация като търговски обект, съобразно промененото му предназначение -
бистро. Следователно, наемодателят е бил длъжен да изплаща уговорения наем,
независимо от необоснованите свои субективнии очаквания за издаване на
административен акт за въвеждане на обекта в експлоатация, които очаквания не
са се оправдали.
Доколкото
в изявленията си пред съда, ищецът сам
признава неблагоприятния за него факт, че е отказал да
заплаща дължимата наемна цена за определен период от действието на наемния
договор (считайки неправилно, че има основание за това) – съдът приема, че ищецът не е изпълнил договорното си задължение да заплаща
наемната цена и по този начин сам се е поставил в неблагоприятното за него
положение на неизправна страна. В качеството си на неизправна страна в договора
обаче, ищецат
не е бил надлежно легитимиран да упражни потестативното право на разваляне на договора, поради което отправеното от него волеизявление за разваляне на договора не
е породило правните последици, към които е било насочено.
Изложените по-
горе изводи по предварително дефинираните отделни преюдициални за спора въпроси,
свързани с действието на наемното правоотношение - обосновават крайния извод на
настоящия съд, че ищецът не е надлежно материално легитимиран да претендира
обезщетение по чл. 81, ал.1 от ЗЗД вр. с чл. 82 от ЗЗД. Това е така, понеже в качеството на неизправна
страна по договора, ищецът е отправил едностранно изявление за развалянето на
същия този договор - без да е налице действително основание за реализиране на споменатото
потестативно право/т.е. при липса на виновно неизпълнение на договора от страна
на ответниците- наемодатели/. По изложените съображения, предявенте субективно
съединени искове с правно основание чл. 88, ал. 1
изр. второ от ЗЗД във връзка с чл. 82 пр. първо от ЗЗД следва да бъдат
отхвърлени изцяло.
По претенцията
с правно основание чл. 86 от ЗЗД.
Претендираното
право за изплащане на лихва за забава е по своя характкер акцесорно, тъй като е
обусловено от основателността на претенцията за изплащане на главницата и от
факта на изпадане на длъжника в забава.
Изложените в
мотивите на настоящото решение изводи сочат крайния извод на съда- за
неоснователност на предявената от ищеца претенция за осъждане на ответниците да
му заплатят лихва за забава, доколкото съдът вече реши, че претенцията с правно основание чл. 88, ал. 1 изр. второ от ЗЗД във връзка с чл. 82 пр.
първо от ЗЗД, касаеща вземането за главница е неоснователна. При това
положение, ответниците няма как да са изпадали в забава. По тези съображения, предявенте
субективно съединени искове с правно основание чл.
86 от ЗЗД следва да бъдат отхвърлени изцяло.
По претенциите
за присъждане на разноски.
С оглед изхода на процеса и на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК – ищцовото дружество
следва да бъде осъдено да заплати на ответниците направените от тях съдебни
разноски, които според представения списък по чл. 80 от ГПК /на стр. 351 от делото/. Тези разноски възлизат на сумата
от 7500 лева.
С оглед изхода на процеса, съдът намира за неоснователно направеното от
ищеца възражение по чл. 78, ал.5 от ГПК за прекомерност на разноските за
процесуално представителство, които са направени от ответниците. Естеството на
правния спор, цената на предявените искове и броя на проведените съдебни
заседания и не на последно място- броя на ответниците, определят делото като
такова, което не е лишено от фактическа и правна сложност. В конкретния случай,
адвокатският хонорар е по- висок от определения в НМРАВ, но не и прекомерен,
поради което не е оправдано искането за редуцирането му до минимума.
Така мотивиран,
съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от „Р." ЕООД, ЕИК ********, със седалище адрес и
адрес на управление ***, чрез пълномощника му адв. Р.Т.,***, офис 43 срещу Т.Г.А.,
гражданин на Гърция, роден на ***г.,с удост. за постоянно пребиваване на
граждани на ЕС в Р. България № *********, изд. на
26.03.2014г. от МВР- Полиция, ЛНЧ **********, ЕГН ********** и
с адрес: ***, Т.А.Г., гражданин на Гърция, роден на ***г., с удост. за
постоянно пребиваване на граждани на ЕС в Р. България № *********, изд. на
08.02.2011г. от МВР- Полиция, ЛНЧ **********, ЕГН ********** и
с адрес: ***, Т.А.В., гражданин на Гърция, родена на ***г., с удост. за
постоянно пребиваване на граждани на ЕС в Р. България № *********, изд. на
07.02.2011г. от МВР- Полиция, ЛНЧ **********, ЕГН ********** и
с адрес: *** и Т.В.А., гражданин на Гърция, роден на ***г., с удост. за
постоянно пребиваване на граждани на ЕС в Р. България № ********* изд. на
07.02.2011г. от МВР- Полиция, ЛНЧ **********, ЕГН ********** и
с адрес: ***, искове с правно
основание чл. 88, ал. 1 изр. второ от ЗЗД във връзка с чл. 82 пр. първо от ЗЗД
- за сумата от 221 096, 03 лева, представляваща обезщетение за
претърпяна вреда, в следствие от неизпълнение на Договор за наем на недвижим
имот от 08.09.2014г. и с правно основание
чл. 86 от ЗЗД - за сумата от 15 815, 37 лева, представляваща мораторна
лихва върху посочената главница от 221 096, 03 лева, изчислена за периода
от 19.11.2015г. /датата на изтичане на определения в нотариалната покана срок
за доброволно плащане/ до 07.09.2016г., /дата на предявяване на иска/.
ОСЪЖДА „Р."
ЕООД да заплати на Т.Г.А.,
Т.А.Г., Т.А.В. и Т.В.А. на основание чл. 78, ал.3 от ГПК – сумата от 7500 лева
(седем хиляди и петстотин лева), представляваща направените съдебни разноски
пред Софийски градски съд.
Решението подлежи на въззивно
обжалване пред Апелативен съд София, в двуседмичен срок от връчване на
препис от него.
СЪДИЯ: