Р
Е Ш Е
Н И Е
гр.С., 18 юли 2012год.
В
И М Е
Т О Н
А Н А
Р О Д А
Софийски градски съд, Гражданска
кО.ия, І отделение, 6 състав, в публично съдебно заседание на 27 март две
хиляди и дванадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:ЖОРЖ ГИГОВ
При секретаря Н.М.
като разгледа докладваното от съдия Гигов гр.дело №549/2009год., за се
произнесе взе предвид следното:
Предявен е от К.Е.П. *** против „З. В.”ЕООД,гр.С. иск с правно
основание чл.55, ал.1,предл.3-то ЗЗД за заплащане на сумата
100 000лв.,платена цена за процесния имот, иск с правно основание
чл.92,ал.1 ЗЗД във вр.чл.4 от предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 10.08.2008год., за заплащане на сумата 60 000лв.,ведно
със законните лихви от датата на завеждане на исковата молба и разноските по
делото.
Ищцата посочва в исковата молба, че с
ответното дружество на 10.08.2008год., сключила с ответното дружество
предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот-апартамент състоящ се от дневна,кухненски бокс и
трапезария,коридор, една спалня,баня с тоалетна и една тераса с площ по кадастрална схема
76.00кв.м.,а по строителни книжа – площ 66.30кв.м., в гр.Н.,при граници съгласно
описанието в исковата молба.
Според р.ІІ-чл.2,т.1 от договора, цената на
имота е 100 000лв., която сума била изплатила на ответника изцяло към
датата на подписване на предварителния
договор. Съгласно чл.2,т.2 от договора,окончателното нотариално изповядване на
сделката следвало да се осъществи до 20.12.2008год.До настоящия момент не само,
че не й била прехвърлена собствеността върху имота-апартамент-предмет на
предварителния договор, но и установила, че ответникът го е продал на трети
лица на 11.12.2008год.В чл.4 от предварителния договор било предвидено,че при
неизпълнение на договора,продавачът-ответник дължи на ищцата, в качеството й на
купувач,връщане на платената до момента
сума в размер на 60 000лв.Предварителният договор няма вещноправно
действие, поради което и не е необходимо решение на Общото събрание за
сключването му. Такова би било необходимо за нотариалното изповядване на
сделката, до каквото обаче по процесния предварителен договор не се е стигнало.
Твърдението за привидност на предварителния договор също е неоснователно и
недоказано, тъй като не е представено такова споразумение, нито пък има обратно
писмо, от което да е видно, че е имало други уговорки между някои от
съдружниците. Самият договор представлява разписка за полученото плащане/раздел
ІІ,чл.2 от договора/ и продажната цена е изплатена изцяло в брой на дружеството
под предлог, че на дружеството са били необходими средства, поради финансови
затруднения.Обстоятелството, че един абзац е изписан по-сбито от друг, не
означава, че формата на шрифта е различен.Няма данни,че предварителния договор
с И.С.Л. за процесния апартамент е прекратен, затова пък има безспорни
доказателства, че същият апартамент е прехвърлен на трети лица – Н. Г. и О. Г.,
за което е представен нотариален акт.
Ответникът – „З. В.”ЕООД,гр.С. оспорва
изцяло предявените искове, като неоснователни и счита, че следва да бъдат
отхвърлени.Моли да му бъдат присъдени направените по делото разноски.
Представеният
предварителен договор е нищожен и не създава права и задължения,като липсва
воля/съгласие/ за сключването му, не е налице решение на общо събрание на
съдружниците за извършване на разпореждане с процесния имот в полза на
ищцата.Договорът не бил подписан от управителя на ответното дружество – Д. С. Х.,
като имащ правото да го представлява заедно с другия управител – Е.П., като при
сделки над 5000 евро дружеството се представлявало само заедно от двамата управители.Договорът бил привиден и прикривал споразумение между бившия съдружник
Е.П. и дружеството с процесния договор да се гарантират евентуални негови
вземания при уреждане на отношенията му
по повод прекратяване на съдружието му. Процесният договор служил, като
обезпечение на изпълнението на претенцията на бившия съдружник П. за заплащане
на допълнителна сума за сметка на стойността на дружествените му дялове.
Действително с ищцата е сключван предварителен договор за покупко-продажба на
апартамент по спомени на представляващия дружеството този договор е касаел друг
обект.Уговорката при сключването на този договор била, че същият ще послужи
обезпечаване евентуално бъдещо вземане на съдружника Е.П./съпруг на ищцата/,
при прехвърляне на дяловете и окончателното уреждане на сметките по повод
освобождаването му, като съдружник в дружеството. Договорът бил подписан с ищцата, тъй като П. не желаел да бъдат
прехвърляни на негово име още имоти поради факта, че на негово име вече били
прехвърлени три обекта от сградата.Впоследствие, като уредили всички
имуществени отношения със съпруга на ищцата/ в периода
10.08.2008год.-14.08.2008год./, и след като същият бил освободен, като
съдружник в дружеството без други имуществени претенции от негова страна,двата
оригинала на подписаният с ищцата
предварителен договор били унищожени физически чрез скъсването им. По процесния
предварителен договор не било извършвано плащане - ищцата не сочела наличието на документ за
плащането, което твърди, че е извършила и не представяла доказателства за това.
Ответното дружество не било получавало, съответно не било осчетоводявало такова
плащане, тъй като същото не било извършвано.В счетоводните регистри не се
съдържали данни за извършвани от страна на ищцата плащания, нито за процесния апартамент, нито за друг апартамент,
собственост на ответника.За процесния апартамент на 27.10.2006год. с г-н И.С.Л. е сключен предварителен
договор,който впоследствие е бил прекратен с покана, изпратена на
16.09.2008год. и П., като управител на ответното дружество, съответно съпругата
му са знаели че за този апартамент е
сключен предварителен договор,по който договор са постъпили плащания от
купувача и тези плащания са надлежно осчетоводени от дружеството. Фактът, че за
този апартамент има вече сключен предварителен договор, който към
10.08.2008год. е в сила между подписалите го страни, доказва твърденията, че
ищцата, като съпруга на единия от съдружниците и управители на дружеството/Е.П./,
не е извършвала плащане по процесния предварителен договор,респективно, че
същият е сключен с други цели. Валидно взето решение на Общото събрание на
съдружниците за конкретния обект не е взето с оглед чл.137,ал.1,т.7 ТЗ,
сделката на разпореждане с недвижим имот е нищожна,като противоречаща на закона,
сключена без съгласието на Общото събрание.В протокола от 28.01.2008год. е
записано, че П. е управител на дружеството, а същият е избран за управител с
протокол на ОС на 29.01.2008год.,т.е. един ден по-късно, а чл.141,ал.6 ТЗ предвижда,
че овластяването на управителя по отношение на третите лица/каквато е в случая
ищцата/ има действие от вписването – от 24.03.2008год.Е.П. не е бил управител
на дружеството на 28.01.2008год.,поради което представения протокол от
28.01.2008год. е с невярно съдържание и недостоверна дата.
Третото лице-помагач на страната на „З. В.”ЕООД
– Е.С.П. счита, че искът е основателен и доказан по основание и размер.
С влязло в сила определение на основание
чл130 ГПК исковата молба е върната частично по отношение на предявеният иск,
с който се иска да бъде развален
предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от
10.08.2008год.,поради виновно неизпълнение на същият от страна на
продавача-ответник.
След преценка доводите на страните и
доказателствата по делото с оглед разпоредбата на чл.235,ал.2 ГПК съдът приема
за установено от фактическа и правна страна следното:
По протокол от 28.01.2008год. от извънредно
заседание на Общо събрание на съдружниците на ответното дружество по т.1 от
дневния ред е взето решение, с което са упълномощени управителите Д. Х. и Е.П. да подпишат заедно всички необходими
документи във връзка с продажбата на редица апартаменти, измежду които фигурира
и процесния апартамент №5-02.
Съгласно предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 10.08.2008год. К.Е.П., в качеството на купувач и „З. В.”ООД,в качеството на продавач са се
договорили да сключат окончателен договор за апартамент №5-02 находящ се в гр.Н.
състоящ се от дневна с кухненски бокс и трапезария,коридор,една спалня, баня с
тоалетна и една тераса, с площ по кадастрална схема 76.00кв.м., а по строителни
книжа – на площ от 66.30кв.м. за сумата 100 000лв., която е била изплатена още
при подписване на договора, съгласно разпоредбата на Раздел ІІ.чл.2, като
страните са се споразумели,че окончателен договор под формата на нотариален акт
ще подпишат в срок до 20.12.2008год.С
раздел І, в чл.4 е предвидено, че в случай на неизпълнение на договора,
продавачът дължи на купувача, връщане на платената до момента сума по договора
и обезщетение в размер на 60 000лв.
С нотариален акт №27, том ХVІ,
рег.№12676,дело №2910 от 10.12.2008год. на
М.Б., нотариус с район на действие-Н.ски районен съд,вписана под №110 по
регистъра на НК ответното дружество представлявано от Д. С. Х.,действащ чрез
пълномощника си Г.Н.К. е продало на Н. В. Г. и съпруга й О. П. Г. чрез пълномощника си Е. И. М. процесния апартамент
№5-02,предмет на предварителния договор от
10.08.2008год. за сумата от 77 100лв. с включено ДДС, която е била
изплатена от купувачите на дружеството-продавач, напълно в брой.
От представеното решение №1 от 27.07.2005год.
на СГС, фирмено отделение по ф.д.№8686/05год. е видно, че ответното дружество е
регистрирано за неопределен срок с
капитал 5 000лв. със съдружници –Д. С. Х.,Е.С.П.,Р. Щ., Г. от
община Р. и и М.Ю.,Г. от община Р., като дружеството се управлява и
представлява от Д. С. Х..
Представени са дружествен договор на
дружеството с ограничена отговорност”З. В.”ООД от 21.07.2005год.,протокол от
учредително събрание на същото дружество от 21.07.2005год.
В чл.9,б.”н” от дружествения договор от
21.07.2005год. е предвидено, че ОС има изключителната компетентност при вземане
на решения относно – придобиването и отчуждаване на недвижими имоти и вещни
права върху тях или обременяването им с тежести, както и решение за сключване
на договори за банков кредит, независимо от размера,заеми или други действия, с
които се задължава дружеството на стойност за всеки отделен случай в размер,
надвишаващ четири пъти размера на капитала на дружеството.
По протокол-решение от 29.01.2008год. отизвънредно заседание на
Общото събрание на съдружниците /ОСС/ на ответното дружество,свикано по реда
чл.139 ТЗ по т.1 от дневния ред е взето решение, като Е.С.П. е назначен за
управител на дружеството, което да се представлява от Д. Х. и Е.П. съвместно за
всички сделки над 5000 евро или левовата им равностойност, като за всички
сделки до 5000 евро двамата управители могат да се разпореждат самостоятелно,
като П. е избран за управител на фирмата.
С молба от 14.08.2008год. до Общото
събрание на ответното дружество, П. посочва, че желае да прекрати участието си,
като съдружник и управител в същото дружество и заявява, че финансовите им
отношения с дружеството са изцяло уредени и няма и за в бъдеще да има лични и имуществени претенции към „З. В.”ООД,по
повод участието му, като съдружник и дяловото му участие в капитала и имуществото му.
По предварителен договор от 27.10.2006год.,ответното
дружество се е задължило да продаде на И.С.Л., и на Н. Д.Л.,поданици на
Обединено кралство В. и С.И. процесния апартамент 05-02.По нотариален акт №43,
том VІІІ, рег.№3878, дело №1398 от 16.04.2007год. за учредяване на договорна
ипотека върху недвижими имоти на Й.Й.-помощник-нотариус по заместване при нотариус С. А. с район на действие района на РС-гр.Н.
вписан под №208 в регистъра на НК
фигурира, като обезпечение и процесния апартамент - №5-02, като по
съгласие от „Р./Б./ЕАД от 17.09.2008год. се съдържа съгласие за частично
заличаване на ипотека въз основа на чл.179 ЗЗД,включително и за апартамент №5-02.
По протокол от 01.10.2010год. по извършена
комплексна/техническа и графическа/ експертиза от вещи лица- Т.К. и С.Х.
четирите подписа на страница втора от предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 10.08.2008год. са положени с химикална паста,т.е. използваното пишещо
средство е химикалка.Три подписа за продавач за ответното дружество – 1./Д. Х./
и 2./Е.П./ са изпълнени със сходна по физично-оптични свойства синя химикална
паста и поради отсъствието на специфични признаци, индивидуализиращи пишещото
средство, не може да се отговори дали тези подписи са изпълнени с една и съща химикалка. Подписът
за купувач-К.П. е положен с черна химикална паста. Не може да се установи в каква поредност са положени трите
подписа за”продавач”, за”З. В.”ООД-1.Д. Х. и 2.Е.П.. Всеки един от трите
подписа за „продавач” е положен преди полагане на отпечатъка от печат на
дружеството.Първите два подписа/от общо три/ за”продавач” и за „З. В.” ООД.1./Д.
Х./, означени, като положени от представители на ответника са изпълнение от
едно и също лице.Първите два подписа за”продавач” и за „З. В.”ООД-1./Д. Х./ са
положени от лицето, сочено за техен автор-Д. С. Х.. Текстовете на първа и втора
страница от предварителния договор са отпечатани с едно и също
устройство/лазерен принтер/.Не се установява разлика във вида и структурните
белези на щрихите от текста, отпечатан на първа и на втора страница – от
началото до „ІІІ”. Задължения на продавача”, както и текста от чл.3 на страница
втора до края на страницата. Първите два подписа за „продавач” са положени след
отпечатването на печатния текст с лазерен принтер. Различията в топографското
разположение на отделни части от печатните текстове на стр.1 и стр.2 от
предварителния договор, вероятно се дължат на използването на копиран в MSWord от интернет примерен образец на предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот.Не се установили признаци за наслагване на
части от документи и/или други форми на техническа подправка.
По протокол №129 от 24.02.2011год. вещите лица – Ц.Т. и Ю. М. посочват, че
подписът за купувач/К.П./ е положен с черна химикална паста.Първите два
подписа/общо три/ за продавач и за „З. В.”ООД-1.Д. Х., означени,като положени
от представители на ответника са изпълнение от едно и също лице – Д. С. Х..Първите
два подписа за „продавач” са положени
след отпечатването на печатния текст с лазерен принтер. Върху оригиналните
щрихи на подписите не се установили наличие на тонерни частици от лазерния
принтер. Текстовете на първа и втора страница от предварителния договор от
отпечатани с едно и също печатащо устройство/лазерен принтер/, с двустранно
приравняване и един и същи щрифт.При сравняване на печатния текст на договора и
завършващите му означение – „продавач” и „купувач” с последващите печатни
записи на имената, не се констатирали признаци на дописване – различие на шрифта,
междуредово разС.ие, вида на щрихите на принтера и др.,които да дадат основание
да се направи заключение, че тези две части на договора са отпечатани по
различно време. Не се установило признаци за наслагване на части от документи
и/или други форми на техническа подправка.Вещите лица изрично са посочили, че
на експертизата е бил представен оригинал на предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, състоящ се от два листа.
По протокол от от 14.03.2012год.,
съдебно-почеркова експертиза вещото лице П. посочва, че четирите подписа на
„Съдружници” под №1, под българската и немската част в два екземпляра от
Протокола от извънредно заседание на Общото събрание на съдружниците на
ответното дружество, проведено на 28.01.2008год.,обект на експертизата са
положени от Д. С. Х.. Двата екземпляра от протокола от извънредно заседание на
ОС на съдружниците на ответното дружество, са копия от един и същ документ.
По удостоверение изх.№11 от 11.04.2011год.
нотариус С. А., рег.№208 на НК, с район на действие РС-гр.Н. удостоверява, че
за периода от 01.01.2008год. до 31.12.2008год. са извършени редица
покупки-продажби обективирани в
нотариални актове посочени по опис от №1 до №31 включително, по които продавач
е ответното дружество, като се цитира и заверен препис от протокол-решение на
съдружниците на ответното дружество от 28.01.2008год.
Съгласно заключението на вещото лице по ССЕ експертизата е констатирала, че за
периода януари 2005год.-декември 2008год. счетоводството на ответното дружество
е водено, в съответствие със законодателството на Р.Б., регистрирано е по ЗДДС от 02.03.2006год. и по главна книга по сметка 500”Парични
средства” за периода 01.01.2005год.-31.12.2008год. вещото лице не е открило
отразяване за направено плащане от страна на ищцата за покупка на апартамент
5-02, като на 09.12.2008год. е получена
за ап.5-02 сумата 17 000 евро/левова равностойност 33249.11лв./ превод в „А.Б.
BG
За да бъде
уважен иска по чл.55,ал.1,предл.3-то ЗЗД следва да е налице сключен
валиден договор между страните, ищецът да е изправна страна по договора,
ответникът виновно да не е изпълнил договорните си задължения, ищецът да е
развалил договора, а ответникът да не е върнал полученото по договора.При
третият фактически състав на чл.55,ал.1 ЗЗД основанието е съществувало при
получаването на престацията, но в един последващ момент е отпаднало с обратна
сила.Поради обратното действие на развалянето/чл.88,ал.1 ЗЗД/ за ищецът е
налице възможността да иска връщането на даденото, като получено на отпаднало
основание. Съгласно чл.20а,ал.1 ЗЗД договорите имат силата на закон за тези,
които са ги сключили.те могат да бъдат изменени,прекратени,разваляни или
отменени само по взаимно съгласие на страните или на основания,предвидени в
закона. Неустойката е предварителна установена отговорност на длъжника, в
случай, че не изпълни изцяло или частично договорното си задължение. Неустойката
обезпечава изпълнението на задължението и служи, като обезщетение за вредите от неизпълнението
– чл.92,ал.1 ЗЗД.Неустойката не е нужно да се доказва. Презумпцията е че, тя
покрива претърпените вреди на кредитора от неизпълнението.Когато вредите от
неизпълнението на един договор са определени чрез уговаряне на неустойка,
изправната страна търсеща неустойка, не е длъжна да доказва действителния
размер на вредите, които тя е претъпяла от неизпълнението на договора.
По производството по чл.374,ал.1 ГПК по което
е постановено определение в закрито съдебно
заседание на 11 февруари 2010год. е задължена ищцата на основание чл.183 ГПК за съдебно заседание на 11.05.2010год. да представи в оригинал
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 10.08.2008год.По
протокол от публично съдебно заседание на 16 ноември 2010год. ищцата повторно е
задължена за следващото съдебно заседание на 08.03.2011год.да представи в оригинал предварителния договор от
10.08.2008год. По протокол от 01.10.2010год. от 29.10.2010год., по комплексната експертиза
и по протокол №129 от 24.02.2011год. ,
по комплексната експертиза вещите лица посочват, че на експертизите е бил
представен в оригинал предварителен договор за покупко-продажба, състоящ се от
два листа, поради което няма основание да се приложи по отношение на ищцата
разпоредбата на чл.183 ГПК и да бъде изключен от доказателствата приложения по
делото заверен препис от процесния предварителен договор.
В разглеждания случай се установява, че
между страните е съществувала
облигационна връзка породена от предварителен договор за продажба на недвижим
имот. В настоящата производство се установи, че ищцата е изправна страна по
предварителния договор от 10.08.2008год., който договор следва да се има
предвид, че има само облигационно, а не вещно-прехвърлително действие.
Разпоредителната сделка, с която се прехвърля собствеността върху недвижим имот
се осъществява със сключването на окончателен договор във формата на нотариален
акт за прехвърляне на собствеността. Правни последици поражда окончателния
договор, а не предварителния договор, който няма транслативно действие.
От събраните по делото доказателства
преценени в тяхната съвкупност се установява, че страните са били обвързани с
валиден предварителен договор от 10.08.2010год., който следва да се счита основателно за развален
предвид неизпълнение на договорните задължения от ответното дружество с факта
на завеждане на исковата молба от ищцата и е приложима разпоредбата на чл.87,ал.2 ЗЗД.
Ответното дружество не е изпълнило
задължението си да сключи окончателен договор с ищцата в срок до 20.12.2008год.,съгласно
чл.2 т.2.1 от предварителния договор,след като ищцата е изпълнила основното си
задължение да заплати продажната цена за процесния апартамент – сумата
100 000лв., която сума е изплатена още преди подписването на договора,
което е удостоверено с подписите на Д. Х. и Е.П. за ответното дружество-продавач
и и К. П., като купувач и в този смисъл
удостовереното в предварителния договор
от 10.08.2008год., представлява действително разписка, че продажната цена е
получена от ответното дружество, като съдът възприема за компетентно заключението
на вещото лице по ССЕ, но от това заключение не се установява, че действително
тази сума не е получена от „З. В.”ЕООД.
Съдебно-почерковите експертизи от
29.10.2010год.и от 28.02.2011год. които са имали за предмет изследване на
подписите положени по процесния предварителен договор са работили по оригинала
на този договор и не се установява, неистинност на положените подписи, като
подписа от К.П. е положен с черна химикална паста, а за ответното дружество
първите два подписа/от общо три/ за продавач са изпълнени от едно и също лице –Д.
С. Х..Предвид на изложеното съдът възприема и двете комплексни/техническа и
графическа/ експертизи за изготвени компетентно. Компетентно е изготвено и заключението
на вещото лице от 14.03.2012год. по третата съдебно-почеркова експертиза, която
е имала за предмет на изследване на протокола
от извънредното заседание на ОС на ответното дружество от 28.01.2008год., като
четирите подписи за съдружници под №1 са положени от Д. С. Х. и е било налице валидно упълномощаване от
съдружниците на управителите да подпишат заедно всички документи във връзка с
продажбата на редица имоти, измежду които и процесния апартамент №5-02, като
доводите на ответното дружество са изцяло неоснователни,включително и по
отношение на протокола от 28.01.2008год., предвид на това, че сключването на
предварителния договор е от дата –
10.08.2010год.Следователно ответното
дружество не е имало основание да продаде процесния апартамент на трето лице,
както е било направено впоследствие с нотариален акт №27/10.12.2008год.
Налице е фактическия състав на чл.55,ал.1,предл.3-то ЗЗД и
ответното дружество трябва да бъде осъдено да заплати на ищцата сумата
100 000лв., ведно със законната лихва считано от завеждане на исковата молба в съда-
23.01.2009год. до окончателното й изплащане.Налице е и фактическия състав на
чл.92,ал.1 ЗЗД във вр.чл.4 от предварителния договор от 10.08.2010год. и ответното дружество следва да бъде осъдено
да заплати на ищцата и сумата
60 000лв., ведно със законната лихва считано от 23.01.2009год. до
окончателното й изплащане.
На основание чл.78,ал.1 ГПК ответното
дружество следва да бъде осъдено да заплати на ищцата сумата 14 631.70лв,.за
направени по делото разноски,включително и възнаграждение за един адвокат.
Водим от горното СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД
Р
Е Ш И :
ОСЪЖДА на основание чл.55,ал.1 предл.3-то ЗЗД „З. В.”ЕООД,ЕИК
********, гр.С., район” Л.” ,ул. ”К.” №**,ет.*, ап.*,съдебен адрес:адвокат Б., гр.С., ул.”А.”№**, да заплати на К.Е.П., ЕГН-**********,***,съдебен
адрес:адвокат А.,***, офис”О.”ООД на основание чл.55,ал.1,предл.3-то от ЗЗД
сумата 100 000лв.,платена цена за процесния недвижим имот представляващ
апартамент №5-02 находящ се в гр.Н., с адрес:кв.7601, VІІІ-55, №*,вх.”*”,ет.*, ведно със законната лихва считано от 23.01.2009год.
до окончателното изплащане на сумата, както и на основание чл.92,ал.1 ЗЗД във
вр. чл.4 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
10.08.2008год. сумата 60 000лв.,ведно със законната лихва считано от 23.01.2009год.
до окончателното изплащане на сумата и на основание чл.78,ал.1 ГПК сумата 14 631.70лв.,
за направени разноски,включително и възнаграждение за един адвокат.
Решението е постановено при участието на
трето лице-помагач на страната на „З. В.”ЕООД-Е.С.П., ЕГН-**********,***.
Решението може да се обжалва пред Софийски
апелативен съд в двуседмичен срок от получаване на съобщения от страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: