Р Е Ш Е Н И
Е № 2206
гр. Пловдив, 05.06.2018 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД ПЛОВДИВ, Гражданско
отделение, III граждански състав, в публично заседание на девети май две хиляди
и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ВЕСЕЛА ПЕТРОВА
при секретаря Каменка Кяйчева, като разгледа
докладваното от съдията гр.д. № 8839 по
описа за 2017 г. на Районен съд Пловдив, за да се произнесе взе предвид
следното:
Предявени
са обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл.124, ал.1 ГПК и
чл.33, ал.2 ЗС от Л.Р.П.Л. срещу М.К.Р., Ф.Х.С. и Ф. Р. С. за признаване за
установено по отношение на ответниците, че ищецът е собственик на основание
договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № **, том *, рег. № ***, нот.дело № ** от
***, вписан в СВ П. по акт № **, том **, дело № ***/***,вх.рег. № ***/*** на
4/22 идеални части от следния недвижим имот, а именно: самостоятелен обект в
сграда с идентификатор № 56784.523.568.1.5 по Кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. П., находящ се на етаж *** от сграда № *,
построена в поземлен имот с идентификатор № 56784.523.568, с а. адрес: гр. П.,
ул. „К. Р.” № ***, с предназначение на самостоятелния обект – за търговска
дейност, който обект съответства на югозападно избено помещение (приземна
партерна стая), находящо се до стълбищната клетка на триетажната жилищна
сграда, находяща се в дворното място, което помещение е преустроено в магазинно
помещение с площ от 22 кв.м. на основание разрешение за строеж № *** и е
регистрирано като търговски обект, както
и иск за признаване правото на ищеца да изкупи продадените от М.К.Р. на Ф.Х.С.
идеални части от имота при условията, при които е сключен между ответниците
договор за продажба, обективиран в нотариален акт № ***, том **, дело № ***.
Ищецът
твърди в исковата молба, че с договор за продажба, сключен с нотариален акт №
**, том *, рег. № ***, дело № ** от ***, закупил от ответницата М.К.Р. жилище,
находящо се на *** етаж от сградата с идентификатор № 56784.523.568, ведно с прилежащото му югозападно
избено помещение с площ от 4 кв.м., находящо се до стълбищната клетка към
улицата. Посочва, че впоследствие с нотариален акт от *** ответницата Р.
продала на ответницата Ф.С. процесния недвижим имот, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 56784.523.568.1.5. Поддържа, че
процесното помещение било преобразувано в магазин през ***и включвало в площта
и обема си описаното в нотариалния акт, с който се легитимира за собственик,
избено помещение с площ от 4 кв.м. Поради изложеното намира, че договорът за
продажба от *** в частта, с която се прехвърля избеното помещение с площ от 4
кв.м. като отделен обект е нищожен поради липса на предмет. Поддържа, че по
силата на конверсия и по волята на страните е продадена идеална част от
обособения самостоятелен търговски обект, равняваща се на 4/22 идеални части от
процесното помещение. Ищецът твърди, че в качеството си на съсобственик, за
него съществувало правото на изкупуване на продадените с договора от ***
идеални части. Затова предявява настоящите искове, моли за тяхното уважаване и
присъждане на сторените по делото разноски.
В срока
по чл.131, ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор от ответниците М.К.Р. и Ф.Х.С., с
който оспорват предявените искове. Възразяват ищецът да е придобил
собствеността върху твърдените идеални части от процесното помещение и да е
станал съсобственик. Поддържат, че процесният самостоятелен обект бил обособен
и съществувал като отделен обект – магазин още от ***, като въз основа на
одобрен проект от *** бил преустроен от приземна (партерна) стая в търговски
обект – магазин. Посочват, че от този момент имотът винаги се ползвал от
ответницата Р. до момента на продажбата му на ***. При условията на
евентуалност навеждат възражение за придобиване по давност на имота, продължила
повече от десет години за времето от *** до ***. Молят за отхвърляне на
исковете, претендират разноски.
В срока
по чл.131, ал.1 ГПК не е постъпил писмен отговор от ответника Ф. Р. С..
Съдът,
като съобрази доводите на страните и събраните по делото писмени и гласни
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.235,
ал.2 ГПК, намира за установено следното от фактическа страна:
От
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № **, том *, рег. № ***,
нот.дело № ** от ***, вписан в СВ П. по акт № **, том **, дело № ***,вх.рег. №
*** се установява, че М.К.Р. е продала на Л.Р.П.Л. следния недвижим имот, а
именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 56784.523.568.1.1,
представляващ жилище, апартамент с площ от 130 кв.м., с адрес: гр. П., ул. „К.
Р.” № **, ведно с прилежащи части: цялото
югозападно избено помещение с площ от 4 кв.м., находящо се до стълбищната
клетка към улицата, както и ведно с 1/3 идеална част от общото избено помещение
– вътрешното към калкана на изток.
От
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № **, том *, рег. № ***,
дело № ***, вписан в СВ П. по акт № ***, том **, дело № ***, вх.рег. № *** се
установява, че М.К.Р. е продала на Ф.Х.С. следния недвижим имот, а именно:
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 56784.523.568.1.5, с
предназначение – за търговска дейност, находящ се в гр. П., ул. „К. Р.” № **,
ет. *. В нотариалния акт е посочено изрично, че самостоятелният обект, предмет
на договора, съгласно титула за собственост и строителни книжа, съответства на
югозападно избено помещение (приземна партерна стая), находящо се до
стълбищната клетка на триетажната жилищна сграда в гр. П., ул. „К. Р.” № ***,
което е преустроено в магазинно помещение с площ от 22 кв.м. на основание
разрешение за строеж № ***, издадено от ОбНС гр. П., и одобрени проекти от ***
на Д. к. на ОбНС гр. П. и е регистриран като търговски обект, видно от
удостоверение за регистрация на търговски обект № *** на Об. П., Р. Ц.. По
делото е прието и нотариално дело № ** по описа за *** на н.***, рег. № ***, по
което е изповядана продажбата на недвижим имот, обективирана в нотариален акт №
**, том *, рег. № *** от ***.
От
нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № ***, том ***, рег. № ***,
дело № ***, вписан в СВ П. под акт № **,
том **, вх.рег. № ***, се установява, че ответницата М.К.Р. е учредила
договорна ипотека в полза на ТБ „***” АД върху следния собствен недвижим имот
за обезпечаване на вземанията на кредитора, а именно: самостоятелно магазинно
помещение с вход от улицата, преустроено от партерно-избено помещение, находящо
се до стълбищната клетка към улицата, в дясно от прохода, с търговска площ от
16 кв.м. и граници: проход, коридор, улица и съществуващ магазин, въведено в
експлоатация, намиращо се на партера на жилищната сграда в гр. П., ул. „К. Р.”
№ **.
От
удостоверение за регистрация на търговски обект № ***, издадено от О. П., р.
„Ц.” се установява, че е регистриран търговски обект – магазин, на адрес: гр.
П., ул. „К. Р.” № **, с обща площ от 22 кв.м., в това число търговска площ от
16 кв.м., собственост на първата ответница.
От
нотариален акт № ***, том **, дело № *** (л.***), по силата на който
ответницата е придобила по дарение собствеността върху следните недвижими
имоти, както следва: ½ идеална част от първия етаж на триетажна жилищна
сграда, находяща се в гр. П., ул. „К. Р.” № **, както и ½ идеална част
от югозападното избено помещение, находящо се до стълбищната клетка към
улицата, както и ½ идеална част от средното таванско помещение с
изглед на юг, ведно с 1/6 идеална част от общите части на сградата, в това
число общо таванско помещение и общо
избено помещение – вътрешно към калкана на изток.
От
разрешение за строеж № ***, издадено от ОбНС се установява, че е разрешено на
ответницата М. Х. Р. преустройството на партер-магазин, находящ се в гр. П.,
ул. „К. Р.” № **. По делото е приет и одобреният проект за преустройство на
приземна стая в магазин от ***. (л.**).
От
заключението на приетата по делото първоначална съдебно-техническа експертиза
се установява, че сградата с идентификатор № 56784.523.568.1, построена в
поземлен имот с идентификатор № 56784.523.568 е със сигнатура * мсбж (три
жилищни етажа и един приземен етаж, състоящ се от две приземни стаи,
преустроени в магазини, общо избено помещение/ вътрешно към калкана на изток,
югозападно избено помещение с площ от 4 кв.м. и проход към стълбището за
етажите). Установява се, че закупеният от ответниците Ф.Х.С. и Ф.Р.С.
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 56784.523.268.1.5 е с площ от 22
кв.м., която отговаря на действителната площ, измерена място. Цялото югозападно
избено помещение с площ от 4 кв.м., описано в нотариален акт от ***, по
одобрената кадастрална карта на гр. П. от ***, попада в самостоятелен обект в
сграда с идентификатор № 56784.523.568.1.4.
От
заключението на приетата по делото допълнителна съдебнотехническа експертиза се
установява, че избеното помещение с площ от 4 кв.м. до стълбищната клетка,
описано в нотариалния акт от ***, не е очертано със самостоятелен
идентификатор.
По делото са ангажирани и гласни
доказателствени средства чрез разпит на св. З. Н. Л., от показанията на която
се установява, че процесният недвижим имот се е използвал като м. от 90-те
години на XX век, като впоследствие първата ответница го е отчуждила.
От писмо
от О. П., р. „Ц.” се установява, че за сграда с а. адрес: гр. П., ул. „К. Р.” №
**, не са открити налични строителни книжа, нито такива за извършено
преустройство на обектите в сградата.
При така
установените правнорелевантни обстоятелства, чрез събраните в настоящата
съдебна инстанция доказателства и доказателствени средства, съдът по правилата
на чл. 235, ал. 2 ГПК приема следното от правна страна:
По предявения иск за собственост ищецът
твърди да е придобил правото на собственост върху 4/22 идеални част от *** с
идентификатор № 56784.523.568.1.5 по силата на деривативно правно основание – договор
за покупко-продажба от ***, обективиран в нотариален акт № **, том *, рег. №
***, нот. дело № *** на н. ***. По силата на посочената правна сделка ищецът е
придобил правото на собственост върху *** с идентификатор № 56784.523.568.1.1,
представляващ жилище апартамент, находящо се в гр. П., ул. „К. Р.”№ **, ведно с
прилежащите части: цялото
югозападно избено помещение с площ от 4 кв.м., находящо се до стълбищната
клетка към улицата, както и 1/3 идеална част от общото избено помещение –
вътрешно към калкана на изток. От значение за разрешаването на правния спор по
делото е дали придобитото от ищеца югозападно избено помещение съвпада изцяло
или отчасти от недвижимия имот, предмет на договора от ***, по силата на който
първата ответница е прехвърлила на втората ответница самостоятелен обект с
посочения по-горе идентификатор. Т.е., дали по силата на процесната сделка от
*** продавачът е имал волята да прехвърли собствеността върху идеални части от
самостоятелен обект – магазин, предмет на договора от ***.
Процесният самостоятелен обект в сграда
с идентификатор № 56784.523.568.1.5 представлява по своето предназначение обект
за търговска дейност с площ от 22 кв.м., регистриран като такъв съгласно
удостоверение за регистрация на търговски обект № *** на О. П., р. „Ц.”. С
извършеното преустройство през ***, видно от одобрения проект е настъпила
промяна в предназначението на обекта от „приземна стая” в „магазин”. От този
момент насетне процесният недвижим имот се е ползвал като такъв за търговски
дейности, което обстоятелство се подкрепя и от показанията на разпитаната по
делото свидетелка.
Впоследствие с имота са извършвани
следните разпоредителни сделки, както следва: 1) нотариален акт за учредяване
на договорна ипотека № ***, том **, рег. № ***, дело № ***, в който имотът е
описан като самостоятелно магазинно помещение с вход откъм улицата, преустроено
от партерно-избено помещение, находящо се до стълбищната клетка към улицата, в
дясно от прохода, с търговска площ от 16 кв.м.; 2) покупко-продажба от ***, в
който имотът е описан като *** с идентификатор № 56784.523.568.1.5, който
представлява по титул за собственост и строителни книжа югозападно избено
помещение (приземна партерна стая), находящо се до стълбищната клетка на
сградата. Прави впечатление, че в посочените актове процесният имот е описван
във всички случаи като самостоятелен обект. За разлика от това, в придобивния
акт, с който ищецът се легитимира да е собственик, е посочено, че се прехвърлят
и прилежащите части, една от които е цялото югозападно избено помещение
с площ от 4 кв.м., находящо се до стълбищната клетка към улицата.
Следва да се отбележи, че представените
от ищцовата страна нотариални актове, с които се придобиват други самостоятелни
обекти от сградата, находяща се в гр. П., ул. „К. Р.” № **, от други лица, са
неотносими за разрешаването на настоящия правен спор, поради което и не следва
да се обсъждат от съда.
От заключенията на приетите по делото
СТЕ се установи, че посочените 4 кв.м., обозначени като „цялото югозападно
избено помещение”, не представляват самостоятелен обект в сграда, както към
настоящия момент, така и към момента на сключване на договора. Нещо повече,
същите не се установиха къде точно се намират в пространствените граници на
сградата. От това следва, както впрочем твърди и ищецът, че е налице сделка с
невъзможен предмет. Като такава, същата е нищожна в тази й част.
Съдът не споделя доводите на ищеца за
възможност за конверсия на частта от договора, който се прие, че е нищожен. От
съдържанието на договора не става ясно волята на страните по отношение на
описаното в него югозападно избено помещение с площ от 4 кв.м. всъщност да е
била да се прехвърли идеална част от самостоятелен обект – магазин. Такава воля
не би могло да се извлече от внимателния прочит на титулите за собственост и
графичното означение на имота през годините, преди и след промяната на
предназначението на имота.
Освен това, както се приема и в
практиката на ВКС – решение № 46/07.03.2018 г., постановено по гр.д. № 2489 по
описа за 2017 г. на ВКС, IV г.о., следва
да се отбележи, че при конверсията фактическият състав на опорочения договор
съдържа елементите от фактическия състав на друг договор (с друго съдържание,
но обикновено със същия или част от същия предмет), към който съществуващият
порок не се отнася, поради което може да се предположи, че страните са имали
воля да сключат този, различен договор. В посоченото съдебно решение се
изтъква, че съществува съдебна практика, според която договор за прехвърляне на
реална част от обект, който не може да породи правни последици поради
несамостоятелността на прехвърлената част, се конвертира в договор за продажба
на идеална част от целия обект. Това
обаче не е конверсия, тъй като при
конверсията поражда действие друг договор – с различно съдържание. Когато предмет на прехвърлителната сделка е
реално необособима част от имот и насрещните престации на практика са
изпълнени (цената е платена и владението е предадено), волеизявленията на
страните може да се тълкуват в смисъл че ползваното описание на предмет а е
погрешно и всъщност волята е да се прехвърли това, което е възможно.
Както се посочи, от текста на договора
от *** не би могло да се достигне до извода, че страните са имали волята
всъщност да се разпоредят с идеална част от самостоятелен обект - магазин. В
договора изрично е посочено, че освен самостоятелния обект в сграда –
апартамент, се прехвърлят и прилежащите
части. Като една от тези части е именно процесното „югозападно избено
помещение с площ от 4 кв.м.”. Освен това в точка ** от договора продавачът декларира, че имотите не са
ипотекирани. Установи се, че процесният самостоятелен обект – магазин, е
ипотекиран с договор за ипотека от ***. Така описаните обстоятелства водят до
извода, че страните не са имали волята да се разпоредят с идеална част от магазина.
Затова и доводът на конверсия, наведен в исковата молба е изцяло неоснователен.
Ищецът не е придобил претендираната
идеална част от *** с идентификатор № 56784.523.568.1.5, представляващ магазин
на основание договора от ***, поради което и предявеният установителен иск за
собственост следва да се отхвърли като неоснователен. Предвид това не следва да
се разглежда релевираното от ответницата Р. възражение за придобиване по
давност на имота.
Легитимиран да претендира изкупуване на
по реда чл.33, ал.2 ЗС е съсобственик на имота, предмет на сделката, с която е
извършено разпореждане със съсобствен имот. В случая, както се прие,
ищецът не е съсобственик на процесния самостоятелен обект – магазин. Затова и
няма правото да претендира изкупуване на частта на „съсобственика” при
уговорените условия. Затова и вторият предявен иск подлежи на отхвърляне.
По
отношение на разноските:
При
този изход на спора, право на разноски имат ответниците на основание чл.78,
ал.3 ГПК. Ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответницата М.К.Р. сумата
от 300 лв. – адвокатско възнаграждение съгласно договор за правна защита и
съдействие от *** (л.***), а на ответницата Ф.Х.С. сумата от 500 лв. –
адвокатско възнаграждение в размер на 500 лв. съгласно договор за правна защита
и съдействие от *** (л.***).
Така
мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Л.Р.П.Л., роден на *** г. в С. К., Ф.,
гражданин на Р. Ф. против М.К.Р., ЕГН: **********, адрес: ***, Ф.Х.С., ЕГН:
**********, адрес: *** и Ф. Р. С., ЕГН: **********, адрес: *** иск с правно
основание чл.124, ал.1 ГПК за признаване за установено по отношение на М.К.Р.,
ЕГН: **********, Ф.Х.С., ЕГН: ********** и Ф. Р. С., ЕГН: **********, че
Л.Р.П.Л., роден на *** г. в С. К., Ф., гражданин на Р. Ф. е собственик на
основание договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № **, том *, рег. № ***,
нот.дело № ** от ***, вписан в СВ П.по акт № **, том **, дело № ***,вх.рег. №
*** на 4/22 идеални части от следния
недвижим имот, а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 56784.523.568.1.5 по Кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр. П., находящ се на етаж ** от сграда № *,
построена в поземлен имот с идентификатор № 56784.523.568, с административен адрес:
гр. П., ул. „К. Р.” № **, с предназначение на самостоятелния обект – за
търговска дейност, който обект съответства на югозападно избено помещение
(приземна партерна стая), находящо се до стълбищната клетка на триетажната
жилищна сграда, находяща се в дворното място, което помещение е преустроено в
магазинно помещение с площ от 22 кв.м. на основание разрешение за строеж № ***
и е регистрирано като търговски обект.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Л.Р.П.Л., роден на *** г. в С. К., Ф.,
гражданин на Р. Ф. против М.К.Р., ЕГН: **********, Ф.Х.С., ЕГН: ********** и Ф.
Р. С., ЕГН: **********, иск с правно основание чл.33, ал.2 ЗС за постановяване
в полза на ищеца право на изкупуване на продадените от М.К.Р., ЕГН: **********
на Ф.Х.С., ЕГН: ********** и Ф. Р. С., ЕГН: **********, идеални части от
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 56784.523.568.1.5 по Кадастралната карта и кадастралните регистри
на гр. П., находящ се на етаж *** от сграда № *, построена в поземлен имот с
идентификатор № 56784.523.568, с административен адрес: гр. П., ул. „К. Р.” №
**, с предназначение на самостоятелния обект – за търговска дейност, който
обект съответства на югозападно избено помещение (приземна партерна стая),
находящо се до стълбищната клетка на триетажната жилищна сграда, находяща се в
дворното място, което помещение е преустроено в магазинно помещение с площ от
22 кв.м. на основание разрешение за строеж № *** и е регистрирано като
търговски обект, при условията, при които е сключен между ответниците договор
за продажба, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
№ **, том *, рег. № **, дело № ***, вписан в СВ П. по акт № ***, том **, дело №
***, вх.рег. № ***
ОСЪЖДА Л.Р.П.Л., роден на *** г. в С. К., Ф., гражданин на
Р. Ф. да заплати на М.К.Р., ЕГН: ********** сумата от 300 лв. (триста лева) – разноски в първоистанционното производство
за заплатено адвокатско възнаграждение.
ОСЪЖДА Л.Р.П.Л., роден на *** г. в С. К., Ф., гражданин на
Р. Ф. да заплати на Ф.Х.С., ЕГН: ********** сумата от 500 лв. (петстотин лева) – разноски в първоистанционното
производство за заплатено адвокатско възнаграждение.
Решението може да бъде обжалвано от
страните в двуседмичен срок от съобщаването му с въззивна жалба пред Окръжен
съд Пловдив.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:п/Весела Петрова
Вярно с
оригинала. М.К.