Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Варна, 03.01.2020 год.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, Гражданско отделение, двадесет и шести състав, в
публично заседание на деветнадесети ноември две хиляди и деветнадесета година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСЕЛА ГЪЛЪБОВА
При участието на секретаря Теодора Станчева разгледа докладваното от съдията гр.д. № 5906 по описа на ВРС за 2018 год.
и, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на С.А.Т.,
ЕГН ********** и К.Н.Т., **********,*** срещу „Възраждане-2004“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес ***, с която са предявени обективно съединени
искове, както следва: иск по чл.87, ал.3 от ЗЗД за разваляне на договор за
покупко-продажба от 27.09.2006г., обективиран в нот. акт № 126, том III, рег. № 5440, дело № 4660/2006г. на нотариус Свeтлана Стойчевa, с рег.
№ 193 в регистъра на НК и искане по чл.537, ал.2 от ГПК за отмяна на същия
нотариален акт, а в условията на евентаулност иск по чл.262, ал.2 от ЗЗД за
разваляне договор за покупко-продажба от 27.09.2006г., обективиран в нот. акт №
126, том III, рег. № 5440, дело № 4660/2006г.
на нотариус Свeтлана Стойчевa, с рег. № 193 в регистъра на НК и искане по чл.537,
ал.2 от ГПК за отмяна на същия нотариален акт. Претендират се и направените по
делото разноски.
В исковата молба са изложени твърдения, че ищците са
собственици на 167,4/361,8 кв.м. ид.ч. от дворно място, находящо се в гр.
Варна, ***, с площ от 361,8 кв.м., съставляващо ***в кв.*** по плана на 11-ти
м.р. на гр. Варна, както и на ½ ид.ч. от построената в имота жилищна
сграда. На 06.09.2006г. ищците сключили с ответното дружество предварителен
договор за продажба на идеални части от УПИ, учредяване на право на строеж и
строителство на жилищна сграда. Двамата ищци заедно с останалите съсобственици
на дворното място П.П. И М.Д. прехвърлили на ответното дружество общо 12 кв.м.
ид.ч. от дворното място срещу задължението на ответника да извърши ново
строителство на сграда в мястото, като сделката била обективирана в нот. акт №
126, том 3, рег. № 5440, дело № 4660/2006г. на нотариус Св. Стойчев, рег. № 193
в НК. На 27.03.2018г. ищците получили препис от искова молба за делба, по която
било образувано гр.д. № 1986/2018г. по описа на ВРС. Ищците считат, че с
инициирането на производство за делба ответното дружество се е поставило в
невъзможност да изпълни задълженията си по договора по отношение на
строителството в дворното място, както и че ответното дружество е упражнило
правото си на разваляне на договора и е прекратило съществуващата облигационна
връзка. Твърди се, че е изминал продължителен период от време и страните са се
дезинтересирали от изпълнение на договора. По изложените причини настоява за
разваляне на договора. Интересът си от разваляне на целия договор аргументират,
както следва: задължението за избор на обекти от съсобствениците на процесния
имот е солидарно, а правата и задълженията им по договора за продажба и
строителство са неделими. Развалянето на договора от който и да е от
възложителите прави невъзможно изпълнението му в цялост. Твърди се още, че на
23.04.2007г. ответното дружество се е разпоредило с част от притежаваните от
него идеални части от имота, от което ставало ясно, че няма да може да изпълни
работата по уговорения начин. Приобретателите не били встъпили в задълженията
на строителя по договора за строителство. В този смисъл ищците считат договора
за развален на основание чл.262,ал.2, предл.2 от ЗЗД. В случай, че съдът
прецени, че договорът не е развален, ищците заявяват избора си на обекти, като
прилагат идеен проект и дават четиримесечен срок за изпълнение на договора,
считано от получаване на исковата молба от ответника, като заявяват, че при
неизпълнение в срок считат договора за развален. Ищците твърдят още, че
изпълнението на фоговора към момента е невъзможно, тъй като идейният проект не
отговаря на действащите нормативни актове.
В срока по чл.131, ал.1 от ГПК ответникът е депозирал
писмен отговор на исковата молба, с който исковете се оспорват като недопустими
и неоснователни. Сочи се, че
задълженията на възложителите са неделими, поради което счита, че договорът не
може да бъде развален частично, а единствено изцяло, в който случай претенцията
следва да е заявена от всички възложители. В този смисъл счита исковете за
изцяло недопустими. В условията на евентуалност счита същите за недопустими в
частта, с която се иска разваляне на договора за 8 кв.м. ид.ч., които са
прехвърлени от П.П. И М.Д.. Сочи, че иска е недопустим и предвид, че с влязло в
сила решение по гр.д. № 7349/2007г. на ВРС искането на всички възложители за
разваляне е отхвърлено. Счита за недопустимо и искането за отмяна на процесния
нотариален акт, предвид че същият е конститутивен и не подлежи на отмяна.
Оспорва се твърдението, че с иницииране на производство за делба ответникът се
е поставил в невъзможност да изпълни договора, предвид че делбеното
производство не препятства строителния процес. Твърди, че не е изгубил интерес
от договора, но е бил възпрепятстван от възложителите да започне да изпълнява
задълженията си по него. Твърди, че е изправна страна по договора, предвид
което не е налице основание за развалянето му. Ответникът прави и възражение за
погасяване на правото на ищците да искат разваляне на договора по давност.
В съдебно заседание процесуалният представител на
ищеца поддържа исковата молба.
Процесуален представител на ответника не се явява в
съдебно заседание.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и
събраните по делото доказателства, преценени заедно и по отделно, намира за
установено от фактическа страна следното:
Прието за безспорно по делото е обстоятелството, че
ищците са собственици на идеални части от от дворно място, находящо се в гр.
Варна, ***, с площ от 361,8 кв.м., съставляващо ***в кв.*** по плана на 11-ти
м.р. на гр. Варна.
Не е спорно и, че С.А.Т., К.Н.Т., п.т.п. и м.м.д.в
качеството им на продавачи и „В.2.“ ЕООД в качеството на купувач-приобретател
и/или строител са сключили предварителен договор за продажба на идеални части
от УПИ, учредяване на право на строеж и строителство на жилищна сграда от
06.09.2006г. – същият не е представен по настоящото производство, но е приложен
по гр.д. № 7349/2007г. на ВРС, което е прието и приложено по делото.
Безспорно е още, а и се установява от представения
нотариален акт № 126, том 3, рег. № 5440, дело № 4660/2006г. на нотариус Св.
Стойчева, рег. № 193 в НК, че между С.А.Т., К.Н.Т., п.т.п. и м.м.д.в качеството
им на продавачи и „В.2.“ ЕООД в качеството на купувач е сключен договор за
продажба на недвижим имот по силата на който продавачите продават 12 кв.м.
ид.ч., от които първите двама общо 4 кв.м., а останалите двама – по 4 кв.м. от
урегулиран поземлен имот ***, целия с площ от 361,80 кв.м., находящ се в гр.
Варна, ***, попадащ в кв.*** по плана на 11-ти микрорайон на гр. Варна срещу
задължението на купувача да извърши ново строителство на сградата в мястото съгласно предвижданията на плана, да изготви
всички необходими строителни проекти и книжа за него и съобразно всички други
задължения на купувача по предварителен договор, сключен между същите страни на
06.09.2006г. с нотариална заверка на подписите под рег. № 5116 на нотариус Св.
Стойчева, рег. № 193 в НК. Вписано е, че посоченият предварителен договор
страните считат за неразделна част от нотариалния акт относно всички клаузи,
невъзпроизведени в нотариалния акт.
Приети за безспорни между страните са и следните
обстоятелства: че е съставен идеен проект за сградата от 2007г., който не
отговаря на действащите нормативни изисквания, че ответникът се е разпоредил с
част от притежаваните от него идеални части (2 кв.м. ид.ч.) в имота с
нотариален акт от 23.04.2007г., както и че има висящо производство за делба на
процесния имот по гр.д. № 1986/2018г. по писа на ВРС.
Служебно известно на съда е, че гр.д. № 1986/2018г. по
писа на ВРС е образувано по искова молба на „Възраждане-2004“ ЕООД, заедно с
други ищци.
С исковата молба ищците са представили копие от
идейния проект на бъдещата сграда, върху който са обективирали своя избор на
обекти.
Прието по делото е писмо от Дирекция „Архитектура,
градоустройство и устройствено планиране“ към Община Варна от 09.01.2019г., в
което е посочено, че в периода от 27.09.2006г. до момента на съставяне на
писмото липсва информация за постъпил за одобряване в дирекцията инвестиционен
проект за сграда в ***в кв.*** по плана на 11-ти м.р. на гр. Варна.
При така установените фактически обстоятелства съдът
достигна до следните правни изводи:
Предявеният иск е с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД.
Съдът намира, че предявеният иск е допустим по
следните съображения:
Действително исковата молба за разваляне на процесния
договор за продажба на недвижим имот срещу задължение за строителство е
заведена само от двама от четиримата продавачи, които са прехвърлили общо 4
кв.м. ид.ч. от всичките 12 кв.м. ид.ч. При преценка на конкретния сключен между
страните договор съдът намира, че волята на договарящите е изпълнителят купувач
да изпълни единното си неделимо задължение към прехвърлителите – да построи
уговорената жилищна сграда и да я предаде в завършен вид на всички кредитори,
ведно със собствеността върху избраните от тях обекти. Предвид изложеното е
налице активна солидарност, при която всеки един от кредиторите може да поиска
разваляне на договора поради неизпълнение – в този смисъл определение №
192/04.02.2014г. по гр.д. № 6344/2013г. по описа на ВКС, III гр.о. В допълнение, относно настъпването на вещно правни
последици – възстановяване в имуществения патримониум на продавачите правото на
собственост върху имота, съдът намира, че също не е налице пречка искът да бъде
подаден само от единия от съсобствениците. Безспорно съдебната практика приема, че
предявяването на иск за ревандикация е действие на обикновено управление и може
да се предяви от всеки от съсобствениците. В този смисъл е Тълкувателно решение
№ 91 от 01.10.1074 г. по гр.д.№ 63 от 1974 г. на ОСГК на ВС.
Неоснователно се явява и възражението на ответника за
недопустимост на производството поради наличието на сила на пресъдено нещо. С
решението по посоченото от ответника гр.д. № 7349/2007г. на ВРС действително е
отхвърлено искането на всички възложители за разваляне на договора поради
неизпълнение на посочените в исковата молба основания. С исковата молба, по
която е образувано настоящото производство обаче са въведени нови основания,
които не са били обект на проверка в производството по гр.д. № 7349/2007г. на
ВРС.
Съдът намира, че посочените от ищците действия на
ответното дружество, изразяващи се в иницииране на производство за делба и
прехвърляне на ид.ч. от имота на трето лице не съставляват пречка за изпълнение
на задълженията му по договора, следователно не водят до невъзможност за
неизпълнение, както считат ищците. Самото образуване на производство за делба
по никакъв начин не възпрепятства строителството в имота, още по-малко би могло
да съставлява действие по разваляне на договора, който предвид предмета му може
да бъде развален само по съдебен ред с изрична молба. Отделно от това,
производството по делба е спряно до приключване на настоящото. Прехвърлянето на
2 кв.м. ид.ч. от имота на трето лице също не препятства строителството, нито
изпълнението на задълженията на строителя по раздел 2, т.5 от предварителния
договор. Задължението по раздел 2, т.6 от същия, не е съществено такова с оглед
интереса от целия договор, дори и да се възприеме тезата, че не може да бъде
изпълнено поради прехвърлянето на ид.ч. на трето лице.
Въпреки горното съдът намира, че е налице основание за
разваляне на процесния договор по следните съображения:
С исковата молба ищците са заявили своя избор на
обекти от бъдещата сграда, като са приложили идейния проект, върху който са
обективирали избора си и са положили подписите си съобразно уговореното в
раздел 3, т.1, б.Г от предварителния договор, с което макар и след дълъг период
от време са изпълнили задължението си и от този момент нататък са напълно
изправна страна по договора. Ответникът не оспорва, че действително изборът на обекти
е извършен от тях, но твърди, че същият не отговаря на полагащото се на ищците
обезщетение съгласно предварителния договор. Дори и да е релевантно,
твърдението на ищеца е напълно недоказано, доколкото не са ангажирани никакви
доказателства в негова подкрепа, а съдът не разполага с такива специални
знания, посредством които да прецени от идейния проект дали избраните от ищците
обекти отговарят на обезщетението, които им се полага. На следващо място,
ответникът е възразил, че не може да изпълни, защото другите двама продавачи по
процесния договор също не са направили избор на обекти. Това твърдение също е
недоказано. Няма данни да са правени поне опити строителят да се свърже с тях и
да ги покани те също да направят избора си, след като ищците вече са направили
своя.
От подаване на исковата молба, към която е приложен и
подписания идеен проект с избор на обекти, до датата на приключване на устните
състезания по делото е изтекъл период от около една година и седем месеца, в
рамките на който ответното дружество не е предприело никакви действия по
изпълнение на договора. Действително безспорно е прието, че изготвеният през
2007г. идеен проект не отговаря на законовите изисквания към настоящия момент,
съответно би се нуждаел от преработка и допълнително влагане на средства.
Въпреки това, при наличието на облигационна връзка между страните ответникът е
следвало да предприеме действия по изпълнение на задълженията си. В случай, че
поради виновното бездействие на ищците в продължение на около 9 години след
предходното решение да извършат избор на обекти за строителя се наложат
допълнителни разходи, той би имал на разположение други претенции спрямо тях
или възможност сам да поиска разваляне. Доколкото по твърдения държи на
запазване на облигационната връзка, същият е следвало да предприеме някакви
действия в изпълнение на задълженията си. Инвестиционен проект съобразно раздел
3, т.2, б.В от предварителния договор е следвало да бъде изготвен в
четиримесечен срок, считано от прехвърлянето в нотариална форма на идеалните
части от УПИ. С решението по предходното дело същият е освободен от отговорност
за забавеното изпълнение на това задължение поради неизправността на
продавачите. Ищците обаче вече са изпълнили задълженията си и в неразумно дълъг
срок след предложеното от тях изпълнение, ответникът не само не е изготвил
инвестиционен проект, но нито твърди, нито доказва да е предприел каквото и да
е действие в изпълнение на задълженията си по договора.
По гореизложените съображения съдът намира, че е
налице основание за развалянето на процесния договор, предвид което предявеният
иск е основателен и следва да бъде уважен.
Искането по чл.537, ал.2 от ГПК за отмяна на нот. акт
№ 126, том 3, рег. № 5440, дело № 4660/2006г. на нотариус Св. Стойчев, рег. №
193 в НК е неоснователно, тъй като посочената разпоредба се отнася само до
констативните нотариални актове. Процесният нотариален акт обективира сделка по
продажба на недвижим имот и не подлежи на отмяна по реда на чл.537, ал.2 от ГПК.
С оглед
изхода на спора и на основание чл.78, ал.1 от ГПК ответникът следва да заплати
на ищеца направените по делото в размер на 50 лева за платена държавна такса,
10 лева такса за съдебни удостоверения и 800 лева за платено адвокатско
възнаграждение.
Мотивиран от горното, Варненският
районен съд
Р Е Ш И :
РАЗВАЛЯ договор за продажба на недвижим
имот срещу задължение за извършване на ново строителство, сключен на
27.09.2006г. между С.А.Т., К.Н.Т., п.т.п. и м.м.д.от една страна и „В.2.“ ЕООД
от друга страна, обективиран в нот. акт № 126, том III, рег. № 5440, дело № 4660/2006г. на нотариус Свeтлана Стойчевa, с рег.
№ 193 в регистъра на НК, на основание чл.87, ал.3 от ЗЗД.
ОСЪЖДА „Възраждане-2004“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление *** да заплати на С.А.Т., ЕГН ********** и К.Н.Т.,
**********,*** сумата от 860 лева,
представляваща направени по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Варненски
окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: