Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

№              /                            2022г.,  гр.София

 

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ПЪРВО ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ЧЕТВЪРТИ СЪСТАВ, в открито съдебно заседание проведено на двадесети април, през две хиляди двадесет и втора година, в състав:

                                                  ПРЕДСЕДАТЕЛ: М. ХРИСТОВА

 

При участието на секретаря Ива И.,

като разгледа докладваното от съдията М. ХРИСТОВА

гражданско дело № 1988 по описа за 2019г. на СГС,

за да се произнесе взе предвид следното:

 

Производството е образувано по иск на А. К., роден на ***г., гражданин на Украйна, срещу „С.“ ООД,  за присъждане на сумата 12255евро, представляваща първа вноска, включително депозит-гаранция от 2000евро в общ размер от 3155 евро и седем равни вноски от 1300евро или общо 9100евро, платени по Предварителен договор за покупко продажба и строителство на недвижим имот от 16.12.2011г., а именно: СТУДИО ******находящо се в КК „Слънчев бряг“, К-с „Сани Вю Централ“, състоящо се от кухня-дневна, санитарен възел и балкон, прекратен с изявление за развалянето му от А. К. считано от датата на предявяване на иска, ведно със законната лихва върху главницата считано от датата на предявяване на иска до окончателното и изплащане.

В исковата молба и последвалите уточнения ищецът твърди, че между него и ответника, като посредник и представител на „Зарубежное агентство недвижимости“ ООД, бил сключен първоначално договор за поръчка, съгласно който агентът му помогнал при избора на недвижим имот в РБългария. Впоследствие сключил с ответното дружество Предварителен договор за покупко продажба и строителство на недвижим имот от 16.12.2011г., а именно: СТУДИО ******находящо се в КК „Слънчев бряг“, К-с „Сани Вю Централ“, състоящо се от кухня-дневна, санитарен възел и балкон, за сумата 18755евро, със срок за подписване на окончателният договор  на етап издадено разрешение за ползване бил определен на 25.12.2013г., съгласно чл. 3 от договора.

Твърди, че е изправна страна по договора, т.к. платил уговорената по чл. 2 от същия цена, чрез превод на средствата по сметка на дружеството, за което била издадена разписка, както следва: при подписване на договора – 2000евро - депозит-гаранция; на 13.02.2012г. – 1155евро, която е останалата част от първата вноска; седем вноски по 1300евро или общо 9100евро на 20.04,12г., 19.06.12г., 23.10.12г.,  25.02.13г., 28.05.13г., 11.09.13г., 09.12.13г.

Твърди, че въпреки уговореното в т. 3.3. от договора в края на 2013г. ответникът не изпълнил задължението си да приключи строителството и да получи разрешение за ползване на сградата и т.к. срокът за плащане на продажната цена не бил изтекъл, през следващите години не извършил други плащания. Очаквал ответникът да изпълни задължението си по чл. 3.4. и да го покани да подпише окончателен договор, за да плати остатъка от цената. През декември 2014г. получил имейл от ответника, с който го уведомили, че следва да плати остатъка от цената, но покана за сключване на окончателен договор липсвала.

През 2017г. установил, че имотът е продаден на друго лице, но ответникът отказал да му върне платената част от цената.

Твърди, че ответникът е в невъзможност да изпълни предварителният договор, т.к. имотът е продаден на трето лице и поради това му виновно неизпълнение с исковата молба прави изявление за разваляне на предварителният договор. С разваляне на договора отпада основанието за плащане на частта от цената на недвижимия имот, поради което и претендира връщането и.

Ответникът не оспорва, че между него и ищеца е сключен предварителен договор с твърдените параметри, както и, че по същия е получил от ищеца сумата 12255евро, представляваща първа вноска, включително депозит-гаранция от 2000евро в общ размер от 3155 евро и седем равни вноски от 1300евро или общо 9100евро на 20.04,12г., 19.06.12г., 23.10.12г.,  25.02.13г., 28.05.13г., 11.09.13г., 09.12.13г., което съставлява само част от общо договорената цена в размер на 18755евро, платими на тринадесет парични вноски съгласно погасителен план към договора.

Възразява, че ищецът е неизправна страна по договора, т.к. системно закъснявал при плащане на периодичните вноски, като общата му забава е в размер на 180 дни, а считано от м. декември 2013г. изцяло преустановил плащанията по него и останал задължен за вноските от девета до тринадесета включително.

Възразява, че плащането на периодичните вноски по договора е обвързано само с определените в същия падежи и няма връзка с етапите на строителство на сградата, респ. неприключване на строителството до края на декември 2013г. Излага, че сградата е завършена и към 02.05.2014г. за нея е съставен и подписан Протокол образец № 15, а към 10.06.2014г. същата е получила и Разрешение за ползване, за което ищеца е бил надлежно уведомен.

Излага, че поради неизпълнение на задълженията по договора от страна на ищеца изразяващи се в забава на периодичните плащания и впоследствие пълното им преустановяване, ответникът на 17.08.2016г. отправил до него изявление за развалянето му на електронен адрес посочен в същия. Считано от 17.08.2016г. договорът е развален, а изплатените до момента суми задържани като неустойка при разваляне на договора, по т. 5.3. от договора. Няколко месеца след развалянето, през м.април 2017г. имотът е прехвърлен на трето лице.

В евентуалност прави възражение за прихващане срещу вземането на ищеца, с вземането си за неустойка за забава по т. 5.3. от договора в общ размер 14378.00евро, формирани като процент от продажната цена по договора, за фиксиран период на забава върху всяка просрочена периодична вноска считано то датата на падежа и до датата на плащане, общо за периода от 16.01.2012г. до 17.08.2016г. – дата на разваляне на договора с едностранно изявление на ответника, както и сумата 2000евро – платен депозит-гаранция.

Претендира искът да бъде отхвърлен, а в евентуалност уважено възражението за прихващане.

В допълнителната искова молба ищецът оспорва да е бил уведомен за издаденият протокол образец 15, както и да е получавал изявление за разваляне на договора. Възразява, че изпратеното по електронна поща писмо не е подписано от представител на ответника, както и, че имейл адресът на ищеца посочен в договора не е от тези, определени в същия за водене на кореспонденция – лично, по факс или с „препоръчано писмо“, изпратено на адресите посочени в началото на договора. Поради изложеното счита, че договорът не е прекратен от страна на ответника.

Възразява, че претендираната от ответника неустойка е недължима, т.к. съгласно т. 5.3. от договора е уговорена неустойка за забава, а не при разваляне, каквото е налице в случая.

В евентуалност възразява, че неустойката е нищожна, поради накърняване на добрите нрави, т.к. е уговорена като 0.1% за всеки ден просрочие, неограничено във времето и създава за ответната страна по договора имуществена облага, която е несъразмерна с претърпените вреди.

В евентуалност възразява, че неустойката е прекомерна, на основание чл. 92, ал. 2 ЗЗД, т.к. надвишава по размер пазарната стойност на договорения имот.

В евентуалност възразява, че вземането за неустойка е недължимо, като погасено по давност.

Съдът  след  като  съобрази  предметните  предели  на въззивното   производство   очертани   с   въззивната   жалба, възраженията на страните и всички доказателства по делото, прие за установено от фактическа страна следното:

Предявеният иск е за връщане на даденото по предварителният договор на отпаднало основание, с правно основание чл. 55, ал. 1, прил. 3 ЗЗД.

 За да се приеме, че е основателен в тежест на ищеца е да установи главно и пълно, че е платил твърдяната сума в полза на ответниците на правно основание – предварителен договор за покупко продажба на имот, което впоследствие е отпаднало – договорът е прекратен, при  което ответника се е обогатил за сметка на обедняването му и дължи нейното връщане.

В тежест на ответника е да установи главно и пълно възраженията си по иска, респ. да установи, че е налице основание за задържане на платената сума, респ. липсва обогатяване за сметка на обедняването на ищеца. В негова тежест е да установи и възражението си за прихващане.

Не е спорно и съдът въз основа събраните доказателства приема за установено следното:

Между ищеца като купувач и ответника, като продавач е сключен Предварителен договор за покупко продажба и строителство на недвижим имот от 16.12.2011г., а именно: СТУДИО ******находящо се в КК „Слънчев бряг“, К-с „Сани Вю Централ“, състоящо се от кухня-дневна, санитарен възел и балкон, за сумата 18755евро, със срок за подписване на окончателният договор  на етап издадено разрешение за ползване бил определен на 25.12.2013г., съгласно чл. 3 от договора.

Ответникът – продавач по договора е получил от ищеца сумата 12255евро, представляваща първа вноска, включително депозит-гаранция от 2000евро в общ размер от 3155 евро и седем равни вноски от 1300евро или общо 9100евро на 20.04,12г., 19.06.12г., 23.10.12г.,  25.02.13г., 28.05.13г., 11.09.13г., 09.12.13г., от общо 13 периодични, равни вноски от по 1300евро, съгласно погасителен план. Считано от м. декември 2013г. ищецът изцяло е преустановил плащанията по договора и е останал задължен за вноските от девета до тринадесета включително. През м.април 2017г. имотът предмет на предварителният договор е продаден от ответника на трето лице.

Развалянето на предварителният договор за покупко продажба на недвижим имот настъпва по силата на изявление на кредитора, което трябва да достигне до длъжника и има действие от момента на получаването му от длъжника. Изявлението трябва да се направи писмено, ако договорът е сключен в писмена форма, което е условие за валидност, съгласно чл. 87, ал. 1 ЗЗД.

Ответникът не е установил главно и пълно, че изявлението за разваляне на договора отправено до ищеца на 17.08.2016г. на електронен адрес е надлежно получено от последния:

Видно от т. 7.4. и 7.5. от договора всички уведомления и всякаква кореспонденция между страните по повод договора трябва да е в писмена форма, доставена лично или по куриер или изпратена по факса или с препоръчано писмо с обратна разписка, адресирана на адресите на страните посочени в началото на настоящия договор. Счита се доставена с доставка на пликът, съдържащ свидетелството, като свидетелството, че пликът е надлежно доставен трябва да се приема като достатъчно доказателство, че уведомлението или каквото и да е друго съобщение е надлежно получено, или при доставка на съка – когато е оставено на съответния адрес, или при изпращане по факса – когато е получено.

В началото на договора е посочен адрес за ищеца – г.Кривой Рог, Днепропетровска област, ул. ******Посочен е и имейл адрес.

При така установеното и тълкувайки уговорките в договора във връзка едни с други и в смисъла, който произтича от целия договор, на основание чл. 20 ЗЗД съдът приема, че имейл адреса посочен в адресната част на договора не съставлява адрес на страната по смисъла на т. 7.4. в договора, на който следва да бъде изпращана кореспонденция по повод същия. Това е така, т.к. в т. 7.4. и 7.5. се коментира изпращане на кореспонденция с лична доставка или по куриер, по факс и с препоръчано писмо с обратна разписка, съответно удостоверяване на такова изпращане. Липсва упоменат способ за връчване на имейл адрес, респ. удостоверяване на такова връчване на кореспонденция.

Поради изложеното приема, че изявлението за разваляне на ответника отправено до ищеца  на 17.08.2016г. на електронен адрес, не е надлежно получено от последния. Съгласно приетото заключение по СГС, което съдът кредитира изцяло изявлението за разваляне от   17.08.2016г. е подписано от представител на ответника, но този факт е без правно значение във връзка с развалянето доколкото е установено, че изявлението не е достигнало до адресата.

Безспорно е между страните, че през м.април 2017г. имотът предмет на предварителният договор е продаден от ответника на трето лице. При това положение за ответника е невъзможно да изпълни насрещната престация по предварителният договор, изразяваща се в задължението му да сключи окончателен такъв и прехвърли собствеността в полза на ищеца върху процесния имот. Следователно налице е виновно неизпълнение на договорните задължения от страна на ответното дружество. Изявлението за разваляне на договора поради виновното неизпълнение на ответника отправено с исковата молба е достигнало до последния. Следователно с връчване на книжата по делото същият се счита развален. Развалянето има обратно действие. Следователно ответникът дължи на ищеца връщане на даденото по договора в размер на сумата 12255евро, представляваща първа вноска, включително депозит-гаранция от 2000евро в общ размер от 3155 евро и седем равни вноски от 1300евро или общо 9100евро, платени по Предварителен договор за покупко продажба и строителство на недвижим имот от 16.12.2011г.

По претенцията възражението за неустойка на ответника съдът намира следното:

Съгласно т.5.3. по договора при неспазване на сроковете за извършване на кое да е от плащанията на периодичните вноски по договора от страна на купувача, същият дължи на продавача неустойка в размер на 0.1% от цената на имота за всеки ден просрочие. В случай, че просрочието продължава повече от 30 дни, продавачът има право да прекрати договора и да задържи като неустойка сумата, получена до момента от купувача.

Съдът намира, че неустойката по т.5.3., изр. първо от договора има мораторен характер. Неустойката по т.5.3., изр. второ от договора не може да бъде квалифицирана като компенсаторна, а по същество представлява прикрита допълнителна неустойка за забава, дължима наред с установената в изр.първо на същата клауза мораторна неустойка в размер на 0.1% от цената на имота за всеки ден просрочие. Така уговорена допълнителната мораторна неустойка е нищожна, т.к. води до свръхобезпеченост на кредитора и създава предпоставки за неговото неоснователно обогатяване. С оглед нейният размер – по висока по стойност от тази на процесния имот, неустойката излиза извън присъщите и обезпечителна и обезщетителна и наказателна функции и в този смисъл противоречи на добрите нрави, както и на принципа на справедливостта, приложим в договорните отношения между страните.

Доколкото установената в т.5.3. от договора неустойка има мораторен характер, съдът не намира за необходимо да обсъжда възможностите за събирането и при разваляне на договора, като елемент от фактическият състав, от който възниква вземането за неустойка дължима след развалянето.

Изложеното обезмисля обсъждане на останалите възражения на ответинка във връзка с прихващането и е достатъчно за да се приеме, че същото е неоснователно.

Съобразно изложените мотиви съдът приема, че наличието на предпоставките за основателност на иска за връщане на даденото по предварителният договор от страна на ищеца е установено. Затова същият подлежи на уважаване в претендираният размер. Съобразно направеното искане главницата следва да се присъди ведно със законната лихва считано от датата на предявяване на иска до окончателното и изплащане.

Поради изхода от спора в полза на ищеца следва да се присъдят разноски, които са в претендиран размер от 2386.48лв.

Мотивиран от горното, съдът

 

                                               Р Е Ш И :

 

ОСЪЖДА „С.“ ООД, ЕИК******, със седалище и адрес на управление:***, 1000, р-н „Средец“, ул. „******, представлявано от И.В.П., ДА ЗАПЛАТИ на А. К., роден на ***г., гражданин на Украйна, със съдебен адрес:***, адв. Т.П. - БАК,  сумата 12255 /дванадесет хиляди двеста петдесет и пет/евро, представляваща първа вноска, включително депозит-гаранция от 2000евро в общ размер от 3155 евро и седем равни вноски от 1300евро или общо 9100евро, платени по Предварителен договор за покупко продажба и строителство на недвижим имот от 16.12.2011г., а именно: СТУДИО ******находящо се в КК „Слънчев бряг“, К-с „Сани Вю Централ“, състоящо се от кухня-дневна, санитарен възел и балкон, прекратен с изявление за развалянето му от А. К., роден на ***г., гражданин на Украйна, считано от датата на предявяване на иска - 11.02.2019г., ведно със законната лихва върху главницата считано от датата на предявяване на иска - 11.02.2019г., до окончателното и изплащане, основание чл. 55, ал. 1, прил. 3 ЗЗД.

ОСЪЖДА „С.“ ООД, ЕИК******, със седалище и адрес на управление:***, 1000, р-н „Средец“, ул. „******, представлявано от И.В.П., ДА ЗАПЛАТИ на А. К., роден на ***г., гражданин на Украйна, със съдебен адрес:***, адв. Т.П. – БАК, сумата 2386.48 /две хиляди триста осемдесет и шест, 0.48/лв., представляваща сторените в производството съдебни разноски.

Решението може да се обжалва в двуседмичен срок от връчване на препис от същото на страните с въззивна жалба пред СОФИЙСКИ АПЕЛАТИВЕН СЪД.

                                                                                 

 

 

 

 

                                                                                  ПРЕДСЕДАТЕЛ: