№ 4474
гр. София, 09.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Г СЪСТАВ, в публично
заседание на единадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Татяна Д.
Членове:Румяна М. Найденова
Радина К. Калева
при участието на секретаря Алина К. Тодорова
като разгледа докладваното от Татяна Д. Въззивно гражданско дело №
20241100506456 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
С Решение № 16224 от 09.10.2023 г. на СРС по гр. д. № 12920/2022 г. по описа на СРС,
26 състав са частично уважени предявените обективно и кумулативно съединени
установителни искове с правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД вр. чл.266, ал.1 ЗЗД вр. чл.92 ЗЗД
от „Резиденшъл Парк София Фасилити Мениджмънт" АД, ЕИК: *********, със седалище и
адрес на управление: гр. София, ж.к. „*********., представлявано от изпълнителния
директор Г.Х.Р., чрез процесуалния си представител адвокат К. В. Д. от САК, служебен
адрес: гр. София, бул. „********* срещу М. Б. С.-Т., ЕГН **********, действаща чрез
особения си представител адв. Г. М. от САК, със служебен адрес: гр. София, ул. ********* и
ответникът е ОСЪДЕН ДА ЗАПЛАТИ на ищеца сумата от 1917,36 лв. с ДДС,
представляваща гаранционен депозит по т. 8 от договор за управление и поддръжка от
01.07.2018 г. относно обект 14-RLA-09 (бл. 88), находящ се в ж.к. „София парк“, гр. София,
сумата от 3488,76 лв., представляваща непогасена част от възнаграждение по посочения
договор (такса за управление и поддръжка) за периода 01.07.2020 г. – 31.12.2020 г., сумата от
4492,22 лв., представляваща възнаграждение по посочения договор (такса за управление и
поддръжка и капиталови разходи) за периода 01.01.2021 г. – 30.06.2021 г., сумата от 4084,75
лв., представляваща възнаграждение по посочения договор (такса за управление и
поддръжка) за периода 01.07.2021 г. – 31.12.2021 г., сумата от 257,33 лв., представляваща
непогасена част от възнаграждение по посочения договор (такса за управление и поддръжка
и капиталови разходи) за периода 01.01.2022 г. – 30.06.2022 г., както и на основание чл. 78,
1
ал. 1 ГПК сумата от 2114,15 лв., разноски в производството и са ОТХВЪРЛЕНИ исковете за
разликата над уважения размер от 3488,76 лв. до пълния предявен размер от 3490,72 лв.,
такса за поддръжка за периода 01.07.2020 г. – 31.12.2020 г., за разликата над уважения размер
от 257,33 лв. до пълния предявен размер от 5128,16 лв., такса за поддръжка за периода
01.01.2022 г. – 30.06.2022 г., както и исковете с правно основание чл. 92 ЗЗД за сумата от
общо 15000 лв., неустойка за забава върху неплатените възнаграждения за периода
01.07.2020 г. – 31.12.2021 г. (по 5000 лв. върху възнаграждението за всяко полугодие в
рамките на посочения период) съобразно чл. 7.3 от договора.
В срокът по чл.259, ал.1 от ГПК въззивна жалба срещу решението в частта, с която са
отхвърлени претенциите е подадена от ищеца „Резиденшъл Парк София Фасилити
Мениджмънт" АД, ЕИК: *********, който обжалва решението на СРС като неправилно,
необсновано и постановено при допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените
правила. На първо място, въззивникът излага подробни съображения относно вида,
естеството и характера на сключения между страните договор, като акцентира върху
обстоятелството, че услугите се предлагат за всички самостоятелни обекти в затворения
комплекс, като няма опция услугите да се предлагат избирателно по отношение на част от
самостоятелните обекти, а спрямо други не. По същите съображения, не е възможно и едно
лице да придобие правото на собственост върху самостоятелен обект без да сключи договор
за управление. Разходите, времето и усилията, които се изискват за почистване, поддържане
и управление на самостоятелните обекти, общите части и свободните пространства в
затворения комплекс, налагат събирането на таксите да се гарантира чрез високи санкции
при неизпълнение на задължението за плащането им. Единствената възможност за
прекратяването е да се смени дружеството, което предоставя услугите, инициативата за
което може и да е на отделен собственик на самостоятелен обект. На второ място, излага, че
предвид тежестта на задълженията, които се поемат от дружеството, извършващо услугите,
клаузата за неустойка така както е уговорена се явява необходима гаранция за защита
интересите на всички собственици на самостоятелни обекти в сградата при евентуално
неизпълнение на задълженията от страна на собственик на самостоятелен обект. Оспорва
извода на съда за прекомерност на неустойката, на основание на което първоинстанционния
съд я е квалифицирал като нищожна, като посочва, че сделката е с търговски характер и не е
уговаряна кумулативно с лихвата за забава. Твърди, че претенцията на ищеца не обхваща
суми за лихви и обезщетение за забава. На трето място, оспорва и че клаузата за неустойка
противоречи на разпоредбите на ЗЗП като нито е прекомерна, нито е нищожна. Моли съда
да отмени решението в обжалваната част, като постанови друго, с което изцяло да уважи
претенциите на ищеца. Претендира се разноски.
В законоустановения срок по чл.263, ал.1 от ГПК е подаден отговор на въззивната жалба
от ответника М. Б. С.-Т., ЕГН **********, действаща чрез особения си представител адв. Г.
М. от САК, с която въззивната жалба се оспорва като недоказана и необоснована, а
обжалваното решение поддържа като правилно и законосъобразно. Споделя изводите на
съда относно излизане на уговорената неустойка извън присъщите й обезщетителна,
2
обезпечителна и санкционна функции, като поддържа заявеното и че уговорения размер е в
нарушение на принципа за добросъвестност. Преценката дали конкретна уговорка е
нищожна се прави към момента на сключване на договора, а не в по – късен момент, както
се опитва да се обоснове въззивника, поради което се явява неоснователно и заявеното, че
лихви и обезщетения за забава не са претендирани, поради което не може и да става въпрос
за недопустимо кумулиране на неустойка и лихва. Оспорва сделката да има търговски
характер, доколкото счита, че в случая ищеца се явява потребител по така сключения
договор, на основание което приложение намират и разпоредбите на ЗЗП и правилата за
нищожност на клаузите. Моли съда да потвърди първоинстанционното решение в
обжалваната част, като правилно и законосъобразно, а въззивната жалба да остави без
уважение. Претендира разноски.
Страните не представят нови доказателства и не сочат нови обстоятелства по смисъла
на чл. 266 от ГПК.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, като обсъди събраните по делото доказателства,
становищата и доводите на страните и съгласно разпоредбата на чл.235, ал.2 ГПК, намира за
установено следното:
„Резиденшъл парк София Фасилити Мениджмънт“ АД е предявило против М. Б. С.-Т.
осъдителни искове с правно основание чл. 79, вр. с чл. 266, ал. 1 и чл. 92 ЗЗД за сумата от
1917,36 лв. с ДДС, представляваща гаранционен депозит по т. 8 от договор за управление и
поддръжка от 01.07.2018 г. относно обект 14-RLA-09 (бл. 88), находящ се в ж.к. „София
парк“, гр. София, за сумата от 3490,72 лв., представляваща непогасена част от
възнаграждение по посочения договор (такса за управление и поддръжка) за периода
01.07.2020 г. – 31.12.2020 г., за сумата от 4492,22 лв., представляваща възнаграждение по
посочения договор (такса за управление и поддръжка и капиталови разходи) за периода
01.01.2021 г. – 30.06.2021 г., за сумата от 4084,75 лв., представляваща възнаграждение по
посочения договор (такса за управление и поддръжка) за периода 01.07.2021 г. – 31.12.2021
г., за сумата от 5128,16 лв., представляваща възнаграждение по посочения договор (такса за
управление и поддръжка и капиталови разходи) за периода 01.01.2022 г. – 30.06.2022 г.,
както и за сумата от общо 15000 лв., неустойка за забава върху неплатените възнаграждения
за периода 01.07.2020 г. – 31.12.2021 г. (по 5000 лв. върху възнаграждението за всяко
полугодие в рамките на посочения период) съобразно чл. 7.3 от договора.
Ищецът твърди, че ответницата е придобила описания имот с договор за продажба на
01.06.2018 г., след което е сключила с ищеца договор за поддръжка и управление на имота в
рамките на жилищния комплекс, по силата на който дължи годишно възнаграждение според
площта на имота, платимо на две вноски за всяко полугодие, както и годишна такса
капиталови разходи в твърд размер от 500 лв. Поддържа, че за посочените периоди са
останали непогасени възнаграждения в претендирания размер, като ответницата не е
платила и уговорения в т. 8 от договора гаранционен депозит. Твърди, че таксите за
поддръжка са платими до 10-о число на всяко шестмесечие, след което ответницата е 1
изпаднала в забава за повече от 30 дни, поради което на основание чл. 7.3 от договора дължи
3
еднократна неустойка в твърд размер от 5000 лв. върху неплатените възнаграждения за
второто полугодие на 2020 г., както и за двете полугодия на 2021 г. Поддържа, че е поканил
ответницата извънсъдебно да плати търсените суми с нотариална покана, която й е била
връчена лично, но плащане не е постъпило, поради което ги претендира изцяло.
Ответницата, чрез назначения особен представител адв. Г. М., оспорва исковете с
твърдения, че уговореният гаранционен депозит представлява обезпечение в случай на
неизпълнение на паричните задължения на ответницата по договора, като при положение, че
се претендират всички непогасени от нея възнаграждения, плащане на депозита не се дължи
и обратното би довело до неоснователно обогатяване на ищеца. Счита, че клаузата на чл. 7.3
от договора е нищожна поради противоречие с добрите нрави предвид прекомерния размер
на претендираната неустойка.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 ГПК и е допустима, поради което
подлежи на разглеждане по същество.
Съгласно чл. 269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, по допустимостта му – в обжалваната част, като по останалите въпроси е
ограничен от посоченото в жалбата.
Обжалваното първоинстанционно решение е валидно и допустимо в обжалваната част, а
по отношение на неговата правилност съдът намира, че същото е правилно. Съображенията
за това са следните.
Не може да се присъжда едновременно неустойка по чл. 92 ЗЗД и обезщетение по чл. 86,
ал. 1 ЗЗД за едно и също забавено изпълнение на парично задължение. Присъждането
едновременно на неустойка и на обезщетение по чл. 86 ЗЗД за едно и също неизпълнение на
парично задължение означава длъжникът да заплати два пъти обезщетение за едно и също
нещо, а кредиторът да се обогати неоснователно за сметка на длъжника. Неустойката може
да се договаря за неточно изпълнение в количествено, качествено или временно отношение.
Няма пречка във връзка с неизпълнени договорни задължения кредиторът да търси
едновременно мораторна лихва за забавено плащане и неустойка, но само ако неустойката е
предвидена като обезщетение при количествени или качествени отклонения от
договореното. (Решение от 10.02.2009 г. на СГС по гр. д. № 1311/2008 г., II ГО)
По въпроса е формирана задължителната съдебна практика на ВКС, обективирана в
решение №68 от 09.07.2012 г. по т.д.№450/2011 г. на ВКС, ТК, с което е прието, че по
правилата на чл.92 от ЗЗД и чл.86, ал.1 от ЗЗД е недопустимо кумулирането на неустойка за
забава за неизпълнение на парично задължение с обезщетение по чл.86, ал.1 от ЗЗД в размер
на законната лихва за същото неизпълнение, като настоящият състав споделя изцяло
даденото правно разрешение на въпроса. (Решение №120 / 08.08.2016 г., постановено по т.д.
№1399 по описа за 2015 г. на ТК, II отделение ВКС).
Разпоредбата на чл.92, ал.1 ЗЗД определя функциите на неустойката като обезпечаваща
изпълнението на задължението и обезщетяваща вредите от неизпълнението. Правилото на
чл.92 ЗЗД е диспозитивно и при липса на противна уговорка между страните
4
обезщетителната функция на неустойката се проявява чрез освобождаване на изправната
страна от необходимостта да доказва вредите от неизпълнението, но чрез уговорката за
неустойката не се ограничава размерът на обезвредата на кредитора. Изводът се основава на
нормата на чл.92, ал.1, изр.2 ЗЗД, която изрично предвижда възможността кредиторът да
иска обезщетение и за по-големи вреди, които не се покриват от неустойката.
Законодателят е уредил отговорността за вреди от неизпълнение на договорно
задължение в разпоредбите на чл.82 ЗЗД и чл.86, ал.1 ЗЗД. По правилото на чл.82 ЗЗД
вредите, представляващи претърпяна загуби и пропусната полза, доколкото са пряка и
непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при
пораждане на задължението, ако са в размер, надхвърлящ уговорената неустойка между
страните, имат характер на “по-големи вреди” по смисъла на чл.92, ал.1, изр.2 ЗЗД.
Следователно претенцията за обезвреда на кредитора може да включва както уговорената
неустойка, така и обезщетение за действителните вреди, но само тези, които са над размера
на неустойката.
За разлика от преките и предвидими вреди по чл.82 ЗЗД, вредата на кредитора при
неизпълнение на парично задължение е предположена от законодателя предвид на
естеството на паричното задължение – чл.81, ал.2 ЗЗД, по отношение на което не може да
настъпи невъзможност за неизпълнение и се проявява само със забава на длъжника.
Законовата регламентация, че при забава в изпълнението на парично задължение се дължи
законната лихва, има за цел обезщетяване на вредите от неплащане на паричната сума,
независимо от начина на евентуалното й оползотворяване. Този извод се налага и от
правилото на чл.86, ал.1, изр.2 ЗЗД, а именно, че за действително претърпените вреди в по-
висок размер от законната лихва, кредиторът може да иска обезщетение съобразно с общите
правила, т.е по реда на чл.82 ЗЗД.
Уговорената неустойка за забава при неизпълнение на парично задължение се подчинява
на режима на чл.92 ЗЗД и отговорността на длъжника не следва да се счита за ограничена до
размера на неустойката. Съображенията за това са: В разпоредбата на чл.92, ал.1, изр.2 ЗЗД
законодателят е предвидил възможност да се претендират обезщетения и за по-големи вреди
без разлика на вида на неустойка – за пълно или за частично неизпълнение, за парично или
за непарично задължение. Възможността неустойката да бъде намалявана по реда на чл.92,
ал.2 ЗЗД изразява връзката между вредите и уговорената неустойка и по аргумент, че
неустойката може да се намали поради прекомерност, то и отговорността на длъжника може
да надхвърля размера на неустойката.
Вредите, представляващи неблагоприятните последици от неизпълнението, които
засягат защитени блага на кредитора, са не само основание за отговорността на длъжника,
но определят и размера на тази отговорност. При неустойката настъпването на вредата е
предположено, а размерът е определен от страните в договора. При обезщетението по чл.86,
ал.1, изр.1 ЗЗД вредата също е предположена, а размерът е определен от законодателя. На
обезщетяване по чл.82 ЗЗД подлежат вреди, чието настъпване и размер следва да е доказано.
Независимо от посочените различия законодателят е предвидил обезщетяване на “по-
5
големите вреди”, което сочи, че нормата следва да се тълкува в смисъл на вреди,
надвишаващи по размер договорената неустойка, а не и досежно основанието за
настъпването им - предположено или подлежащо на доказване. Следователно
обезщетението по чл.86, ал.1 ЗЗД, ако надхвърля договорната неустойка, би представлявало
по-голяма вреда за кредитора по чл.92, ал.1, изр.2 ЗЗД.
Правото на обезщетение по чл.86, ал.1 ЗЗД в размер на законната лихва произтича от
закона, поради което кредиторът разполага с избор дали да претендира договорената
мораторна неустойка или обезщетение в размер на законната лихва. След като уговорката в
договора за неустойка, не ограничава по размер обезщетяването на вредите, то с
претенцията за законна лихва по реда на чл.86, ал.1 ЗЗД не следва да се счита, че се
дерогират договорните клаузи или, че кредиторът предварително е упражнил избор. Правото
на избор е предопределено от вредите и следователно може да се реализира при настъпило
неизпълнение, включително и чрез претенция за неустойка и за обезщетение за вредите, над
размера на уговорената неустойка. Този избор не може да бъде контролиран служебно от
съда.
Законодателното разрешение отговорността при неизпълнение да не е ограничена до
размера на уговорената неустойка, а кредиторът да има право да претендира и обезщетение
за по-големи вреди, обуславя извод, че уговорената в договора неустойка за забава
принципно не изключва възможността на кредитора да претендира обезщетение по чл.86,
ал.1 ЗЗД в размер на законната лихва вместо договорната неустойка или над нейния размер.
В този смисъл са изложени съображения в мотивите на Решение № 230/13.07.2011г. по т.д.
№ 1088/2009г. на ВКС, ТК, ІІ отд., постановено по реда на чл.290 ГПК.Единствено е
недопустимо да се претендират както обезщетението по чл.86, ал.1 ЗЗД в размер на
неустойката, така и договорната мораторна неустойка за едно и също неизпълнение. При
присъдено обезщетение в размер на законната лихва кредиторът е удовлетворен за вредите
от забавата, поради което претенцията му за договорна мораторна неустойка би била
неоснователна.
Правната доктрина определя няколко вида неустойки в зависимост от възможността
освен неустойка да се претендира и обезщетение за вреди. Алтернативната неустойка
предоставя избор на кредитора – да иска или неустойката или обезщетението.
Кумулативната неустойка се дължи заедно с обезщетението за вреди и в този случай
неустойката изпълнява и наказателна функция. Изключителната неустойка е уговорка, при
която е длъжникът е освободен от отговорността за действителните вреди. Евентуалната
неустойка може да се претендира само ако размерът й е по-малък или равен на размера на
вредите.
Договорната свобода по чл.9 ЗЗД и диспозитивността на нормата на чл.92 ЗЗД дават
възможност за различни разрешения с оглед на уговорките между страните. Правилата на
чл.92 ЗЗД и чл.82 ЗЗД и чл.86, ал.1 ЗЗД намират приложение само при липса на договорна
клауза. Ако неустойката е алтернативна, кумулативна, изключителна или евентуална, то
възможността за кумулиране на неустойка и обезщетение или за изключване на претенциите
6
било за обезщетение или за неустойка, следва да е изрично уговорена. Ако страните
единствено са включили клауза за неустойка в договора, но без допълнителни уговорки, от
които да може да се направи извод за съотношението между неустойката и обезщетението за
вреди, то последиците от неизпълнението се уреждат съобразно със законовите норми.
При двустранните търговските сделки неустойката не може да бъде намалявана поради
прекомерност – чл.309 ТЗ, което е допълнителен аргумент в подкрепа на застъпеното
становище, че с уговорката за неустойка, в общия случай, не следва да се счита за изключена
отговорността на длъжника за размера на действителните вреди по правилото на чл.92, ал.1,
изр.2 ЗЗД.
По изложените съображения съставът на І отд. на ТК на ВКС на поставените по реда на
чл.280, ал.1 ЗЗД правни въпроси отговоря така:
По правилата на чл.92 ЗЗД и чл.86, ал.1 ЗЗД е недопустимо кумулирането на неустойка
за забава за неизпълнение на парично задължение с обезщетение по чл.86, ал.1 ЗЗД в размер
на законна лихва за същото неизпълнение.
Обезщетение по чл.86, ал.1 ЗЗД се дължи и при наличието на клауза за неустойка в
договора между страните, ако претенция за неустойката не е предявена и длъжникът не е
заплатил уговорената неустойка. В тази хипотеза кредиторът е упражнил право на избор и
договорната неустойка не му се дължи.
Обезщетение по чл.86, ал.1 ЗЗД в размер на законната лихва за неизпълнение на парично
задължение може да се присъди и ако страните са уговорили в договора неустойка за този
вид неизпълнение и неустойката е заплатена от длъжника или кредиторът претендира
заплащането на неустойка заедно с претенцията си за обезщетение. В тези случаи, искът по
чл.86, ал.1 ЗЗД е основателен само за разликата между неустойката и по-големия размер на
законната лихва. (Решение № 68/09.07.2012 г., постановено по т.д.№ 450 по описа за
2011г.Търговска колегия, І отделение)
Правилна е преценката на първоинстанционния съд че процесните клаузи са в
несъответствие с изискването за добросъвестност, присъщо на нормалните договорни
правоотношения и равнопоставеността между търговеца и потребителя, което води до
значителното неравновесие между правата и задълженията на страните по договора, в ущърб
на потребителя, който е задължен при неизпълнение на задълженията си да заплати
необосновано висока неустойка. Съгласно разпоредбата на чл.143, т.5 от З., неравноправна е
тази клауза, която задължава потребителя при неизпълнение на негови задължения да
заплати необосновано високо обезщетение или неустойка, като съгласно чл.145, ал.1 от З.,
неравноправността се преценява към момента на сключването на договора при вземане
предвид видът на стоката или услугата - предмет на договора, всички обстоятелства,
свързани с неговото сключване, както и всички останали клаузи на договора или друг
договор, от който той зависи, а според чл.146, ал.1 от З., неравноправните клаузи в договора
са нищожни, освен ако са уговорени индивидуално. В случая клаузите на чл.7, ал.1 и ал.2
установяват начисляване на неустойка за забава в размер на 1.5 пъти законната лихва на ден
7
за забава до пълното й изплащане, както и еднократна неустойка в размер на 5 000 лева при
забава с повече от 30 дни предвиждат неустойкиа в размер, многократно завишен спрямо
обезщетението, дължимо за евентуално предвидимите от забавата вреди, е в разрез с
принципа на добросъвестност и води до наличие на клаузи, създаващи значително
неравновесие между правата и задълженията на търговеца и потребителя на услугата, като
потребителят е задължен да заплати необосновано висока неустойка. (Решение №
4/02.03.2018 г., постановено по т.д.№2371 по описа за 2017 г. на ТК, II отделение на ВКС).
Неустойката следва да се приеме за нищожна, ако единствената цел, за която е
уговорена, излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.
Прекомерността на неустойката не я прави a priori нищожна поради накърняване на добрите
нрави. В настоящия случай уговорената неустойка следва да обезщети забавено изпълнение
на основно задължение на продавача – изпълнител – да построи, довърши и предаде
процесния недвижими имот с разрешение за ползване, т.е. обезпечава изпълнението на
негово основно непарично задължение. Забавеното изпълнение на това задължение не е
обезпечено с други правни способи, освен с мораторна неустойка. При забавено изпълнение
на задължението, очакваните вреди са свързани с невъзможността имотите да се ползват
правомерно по предназначение, да се отдават под наем, както и да се налага ползването под
наем на други обекти. Въззивният съд препраща и към мотивите, изложени от
първоинстанционния съд.
Поради изложените мотиви и предвид, че становищата на двете инстанции съвпадат,
настоящия състав намира, че решението, постановено от СРС е правилно и законосъобразно,
поради което следва да бъде потвърдено.
По изложените мотиви, Софийският градски съд.
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 16224 от 09.10.2023 г. на СРС по гр. д. № 12920/2022 г. по
описа на СРС, 26 състав.
РЕШЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
получаване на съобщението.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8