РЕШЕНИЕ
№ 21940
гр. София, 03.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 127 СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ЯНА М. ФИЛИПОВА
при участието на секретаря МАРИЯ Т. СТОЯНОВА
като разгледа докладваното от ЯНА М. ФИЛИПОВА Гражданско дело №
20221110111155 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.
Образувано е по искова молба, уточнена с молба от 03.04.2024 г., от М. А. Х., М. М.
А. и Г. М. А. против С. Н. Н. с която са предявени обективно и субективно кумулативно
съединени осъдителни искове с правно основание чл. 232, ал. 2, пред. 1 и пред. 2 ЗЗД за
сумата в размер общо на 2684,49 лева, представляваща сбор от сумата в размер на 900 евро с
левова равностойност 1760,25 лева - незаплатени наемни вноски по Договор от 17.10.2018 г.
за наем на недвижим имот, представляващ стая / с общо ползване на дневна и кухня/ от
четиристаен апартамент, находящ се в гр. (АДРЕС0 за периода от месец юли 2021г. до месец
декември 2021 г. и сумата в размер общо на 924,24 лева, представляваща сбор от непогасени
задължения за консумативни разходи – електроенергия, отопление, вода и входна такса за
периода от месец февруари 2021 г. до месец декември 2021 г., ведно със законна лихва за
забава върху главницата от подаване на исковата молба до погасяване на вземането.
Направено е искане сторените от ищците съдебни разноски да бъдат възложени в тежест на
ответника.
В исковата молба са изложени твърдения, че между наследодателя на ищците – И.Д
Х.а в качеството на наемодател и ответника в качеството на наемател възникнало валидно
облигационно правоотношение по договор за наем от 17.10.2018 г., по силата на който С. Н.
Н се задължил да заплаща уговорената наемна цена за ползваното помещение ( стая с общо
ползване на дневна и кухня) в размер на 150 евро месечно и дължимите консумативни
разноски – за електроенергия, отопление, студена вода и такса вход, които разноски били
изчислени на база броя живущи в имота за периода. С молба-уточнение от 03.04.2024 г.
ищците поддържат, че за периода месец декември 2020 г. – месец февруари 2021 г. в имота е
имало трима наематели, за периода месец март 2021 г. – месец май 2021 г. е имало четирима
наематели, за периода месец юни 2021 г. – месец ноември 2021 г. е имало трима наематели и
за периода месец декември 2021 г. – месец януари 2022 г. е имало двама наематели. В
1
исковата молба са изложени твърдения, че задълженията към съответните комунални
дружества са заплатени от ищците, в подкрепа на които твърдения са представени разписки
за извършени плащания. В исковата молба са изложени твърдения, че ответникът
преустановил заплащане на дължимите суми по процесното съглашение, поради което
дължи процесните суми за непогасени наемни вноски и консумативи, както и направените в
производството съдебни разноски.
В срока по чл. 131 ГПК назначеният по реда на чл. 47, ал. 6 ГПК особен представител
на ответника адвокат И. оспорва предявените искове по основание и размер. Процесуалният
представител на страната поддържа, че по делото не са ангажирани доказателства в
подкрепа на поддържаните от ищците твърдения относно ползването на имота от ответника
след изтичане на срока на договора за наем, както и че дължимите суми за консумативи на
жилището са заплатени от наемодателите. В депозирания отговор са изложени доводи, че
при формулиране на размера на ищцовата претенция не е съобразено обстоятелството, че
наемателят е предал на наемодателя депозит при сключване на договора, с която сума следва
да бъде извършено прихващане. По изложените съображения е направено искане
предявените искове да бъдат отхвърлени.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и съобразно чл. 235,
ал. 2 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията на
ответника, намира за установено следното:
Като писмено доказателство по делото е приет договор за наем от 17.10.2018 г.,
съгласно който И.Д Х.а в качеството на наемодател отдала на С. Н. С. в качеството на
наемател за временно възмездно ползване следния недвижим имот: стая / с общо ползване
на дневна и кухня/ от четиристаен апартамент в гр. (АДРЕС) срещу месечна наемна цена в
размер на 150 евро, платима от 5-то до 10-то число на всеки месец авансово. Съгласно чл.
1.3 от съглашението срокът, за който се предоставя имота е една година, считано от
17.10.2018 г. Съгласно чл. 1.4 от договора в деня на сключване на сделката наемателят дължи
наемна цена за месец октомври и депозит в размер на един месечен наем, който депозит се
връща при прекратяване на договора и служи като гаранция за заплащане на текущите
разходи ( ел. енергия, отопление, топла и студена вода, такси за вход). Клаузата на чл. 3.1 от
договора предвижда, че в момента на плащане на месечната наемна цена, наемодателят
представя платените сметки за консумативи и наемателя заплаща и тях. Съгласно чл. 4.2
действието на договора се прекратява след изтичане на срока или едностранно от която и да
е страна с едномесечно предизвестие.
Видно от препис-извлечение от акт за смърт и удостоверение за наследници с изх. №
УГ01-2588/07.04.2020 г. И.Д Х.а е починала на 06.04.2020 г., като след смъртта си е оставила
за законни наследници М. А. Х. ( съпруг), М. М. А. ( дъщеря) и Г. М. А. ( дъщеря).
Като писмено доказателство по делото са приети разписки за платени консумативи за
процесното жилище в полза на (ФИРМА), (ФИРМА), (ФИРМА) и квитанции за платени
такси към Етажната собственост.
Като писмено доказателство по делото е приета разписка от 24.09.2019 г. за заплатена
от ответника в полза на И.Д Х.а сума в размер на 240 лева.
При така установените факти се налагат следните правни изводи:
В доказателствена тежест на ищците по предявените искове с правно основание чл.
232, ал. 2, пред. 1 и пред. 2 ЗЗД е да установят при условията на пълно и главно доказване
валидно възникнало наемно правоотношение между наследодателя им и ответника, елемент
от съдържанието на което да е задължението на процесуално легитимирания ответник да
престира определена парична сума - наемна цена за ползването на вещ, предаване на вещта,
настъпила изискуемост на задължението за заплащане на наемна цена и размера на
вземането, а в доказателствена тежест на ищците по предявения иск с правно основание чл.
232, ал. 2, пред. 2 ЗЗД е да установят наред с горните обстоятелства и размера на дължимите
и незаплатени от ответника разходи свързани с ползване на вещта. При установяване на
горните обстоятелства в доказателствена тежест на ответника е да установи при условията
2
на пълно и главно доказване, че е погасил вземането.
Първият елемент от фактическия състав на претенцията е установяването от страна
на ищците наличието на валидно облигационно отношение с ответника за наем на
процесния имот. Договорът за наем по правило е неформален / така решение №
238/04.09.2013 г. по т. д. № 123/2011 г. на II т. о. на ВКС/, като за валидно възникване на
наемното правоотношение следва да е налице съгласие на страните относно съществените
елементи на договора: 1. вещта, която се предоставя за временно ползване и 2.
възнаграждението /наемната цена/. Съдът намира, че от представения по делото договор за
наем от 17.10.2018 г. се установява, че между наследодателя на ищците и ответника е
възникнало облигационно правоотношение с предмет отдаване на стая от апартамент с
общо ползване на дневна и кухня срещу месечна наемна цена от 150 евро, като съгласно чл.
3.1. наемодателят следва да заплаща дължимите консумативни разноски за жилището
ежемесечно след представяне от страна на наемодателя на разписки за платените разходи
свързани с ползването на имота. Съдът намира за неоснователни доводите на особения
представител на ответника, че наемателят дължи единствено консумативните разноски за
„ел. енергия и вода“ посочени в чл. 3.1 от договора. Съгласно разпоредбата на чл. 232, ал. 2
ЗЗД наемателят е длъжен да заплаща разходите, свързани с ползването на вещта, т.е. всички
консумативни разходи свързани с обичайното ползване на отдадения под наем имот, а
именно разходи за отопление, електрическа енергия, вода и дължимите съобразно
разпоредбата на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС разходи за управление и поддържане на общите части от
сградата, които по правило се дължат от фактическия обитател на имота, а не от
собственика. Предвид спецификата на правоотношението, а именно, че предмет на договора
за отдаване под наем не е целия имот, а помещение от него съдът намира, че ответникът
дължи заплащане на съответните консумативи съразмерно на броя обитатели на жилището.
Съдът намира, че от представените по делото доказателства се установява, след
изтичане на срока на договора наемното правоотношение е продължено за неопределен
срок. Съгласно разпоредбата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД ако след изтичане на наемния срок
използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя,
договорът се счита продължен за неопределен срок. В случая от приетата по делото
разписка от 12.02.2021 г. се установява, че след изтичане на едногодишния срок по договора
от 17.10.2018 г. ответникът със знанието и без противопоставянето на наемодателя, респ.
неговите правоприемници, е продължил да ползва имота, респ. дължи заплащане на наемна
вноска и припадащите му се разходи свързани с ползването на имота. Ответникът не е навел
твърдения, нито по делото са ангажирани доказателства, че наемателят съобразно
изискването на клаузата по чл. 4.2 едностранно с едномесечно предизвестие е прекратил
наемното правоотношение, поради което С. Н дължи процесните суми за наемни вноски и
разходи за консумативи, съразмерно на броя обитатели на процесното жилище, които
противно на поддържаните от особения представител доводи видно от представените по
делото разписки са заплатени от наемодателя.
Съгласно разясненията дадени с Тълкувателно решение № 4/2014 г. на ОСГТК по
тълк. дело № 4/2014 г. съдът не може да присъди левовата равностойност на сума, уговорена
в чуждестранна валута. Предвид изложеното доколкото съгласно процесния договор за наем
наемната цена се дължи в евро, то ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищците
сумата в размер общо на 900 евро, представляваща непогасена наемна цена по Договор за
наем от 17.10.2018 г. за периода от месец февруари 2021 г. до месец декември 2021 г., като
ответникът дължи на всеки един от ищците поотделно съобразно наследствените им права
1/3 част от вземането. Заплатените от наемодателите консумативи за процесния период,
припадащи се на ответника са в размер общо на 841,21 лева, като ответникът дължи на
всеки един от ищците поотделно съобразно наследствените им права 1/3 част от вземането.
Във връзка със заявеното от особения представител възражение за прихващане следва
да бъде отбелязано, че макар с договора за наем да е уговорено задължение за наемателя за
представяне на депозит в размер на една месечна наемна вноска в деня на сключване на
сделката, то самото съглашение не представлява разписка за даване на сумата. Предвид
3
изложеното и при липса на други доказателства не може да бъде установено по категоричен
начин, че наемателят е предал на наемодателя сочената сума.
С оглед изхода от спора на основание чл. 78, ал. 1 ГПК в тежест на ответника следва
да бъдат възложени сторените от ищците съдебни разноски. Съгласно представен на лист
122 от делото списък на разноските по чл. 80 ГПК сторените от ищците съдебни възлизат
общо на 1240 лева, от която 150 лева внесена държавна такса, 400 лева внесен депозит за
назначаване на особен представител и сумата в размер на 690 лева заплатено в брой
адвокатско възнаграждение.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА С. Н. Н. ЕГН **********, с адрес в гр. (АДРЕС) да заплати на всеки един от
ищците М. А. Х., ЕГН **********, М. М. А., ЕГН ********** и Г. М. А., ЕГН **********,
всички с адрес в гр. (АДРЕС), поотделно на основание чл. 232, ал. 2, пред. 1 и пред. 2 ЗЗД по
1/3 част от сумата в размер общо на 900 евро - незаплатени наемни вноски по Договор от
17.10.2018 г. за наем на недвижим имот, представляващ стая / с общо ползване на дневна и
кухня/ от четиристаен апартамент, находящ се в гр. (АДРЕС0 за периода от месец юли 2021г.
до месец декември 2021 г., и по 1/3 част сумата в размер общо на 924,24 лева,
представляваща сбор от непогасени задължения за консумативни разходи – електроенергия,
отопление, вода и входна такса за периода от месец февруари 2021 г. до месец декември 2021
г., ведно със законна лихва за забава върху главницата от подаване на исковата молба на
02.03.2021 г. до погасяване на вземането.
ОСЪЖДА С. Н. Н. ЕГН **********, с адрес в гр. (АДРЕС) да заплати на ищците М. А.
Х., ЕГН **********, М. М. А., ЕГН ********** и Г. М. А., ЕГН **********, всички с адрес в
гр. (АДРЕС), на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата в размер на 1240 лева, представляваща
сторени съдебни разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване от страните с въззивна жалба пред Софийски
градски съд в двуседмичен срок от връчване на препис от съдебния акт на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4