РЕШЕНИЕ
№ 477
гр. Бургас, 10.11.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, VI ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети септември през две хиляди
двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Веселка Г. Узунова
Членове:Таня Д. Евтимова
Димитър П. Стоянов
при участието на секретаря Тодорка Ст. Каракерезова
като разгледа докладваното от Веселка Г. Узунова Въззивно гражданско дело
№ 20212100501131 по описа за 2021 година
Производството по делото е по реда на чл.258 ГПК и сл.ГПК.
Със съдебно решение № 260096 от 09.04.2021г.,постановено по гр.д.№
959/2019г.по описа на НРС ,съдът се е произнесъл по предявените искове на „Голдън
пик“ЕООД срещу Г.В. В. като е :
-ПРЕКРАТИЛ производството по гр.д.№959/2019г.по описа на НРС досежно
предявения от „Голдън пик“ЕООД с ЕИК- ********* против Г. В. В.,гражданка на Р.Ф.,с
Булстат ********* иск за приемане за установено съществуване на вземане на ищеца
„Голдън пик“ЕООД против ответницата Г.В. за законната лихва върху сумата от 875.84
евро,представляващи такси за 2018г.и 2019г.,считано от датата на подаване на заявлението -
22.04.2019г.до окончателното изплащане на вземането,за което е издадена заповед
№237/10.05.2019г.по ч.гр.д.№416/2019г.по описа на НРС и е ОБЕЗСИЛИЛ ЗАПОВЕДТА в
тази и част;
-ОТХВЪРЛИЛ е исковете на „Голдън пик“ ЕООД против Г.В. В. за приемане за
установено съществуване на вземане на ищеца против ответницата за сумата от 875.84
евро,представляващи такси за 2018г.и 2019г.,по договор за поддръжка и управление на
общите части на комплекс „Златното око резиденс“ от 11.06.2013г.,както и сумата от 262.75
евро неустойка за неизпълнение на задължение за плащане,начислена на основание чл.8.1 от
договора,за които е издадена заповед №237/10.05.2019г.по ч.гр.д.№416/2019г.по описа на
НРС .
1
Със същото съдебно решение НРС е ОТХВЪРЛИЛ предявения от Г.В. В. против
„Голдън пик „ЕООД насрещен иск за обявяване нищожност на основание противоречие с
императивни норми на закона на Договора за управление и поддръжка на общите части в
жилищен комплекс от затворен тип „Златно око резиденс“ от 11.06.2013г.,както и е
ОТХВЪРЛИЛ предявеният от Г.В. В. против „Голдън пик „ЕООД насрещен иск с правно
основание чл.32 ал.1 ЗЗД за обявяване унищожаемост поради сключването му при грешка в
предмета на Договор за управление и поддръжка на общите части в жилищен комплекс от
затворен тип „Златно око резиденс“ от 11.06.2013г.
Въззивното производство по настоящото дело е образувано по повод въззивна жалба
от „Голдън пик“ ЕООД с ЕИК-*********,представлявано от управителя си Ирина
Зигфридовна Котлярова,гражданка на Р.Ф.,подадена чрез пълномощника му-адв. Женета
Иванова против постановеното от НРС съдебно решение В ЧАСТТА,С КОЯТО районният
съд е ОТХВЪРЛИЛ предявените от въззивното дружество искове.
С въззивната жалба „Голдън пик“ЕООД е оспорило решението на НРС с подробни
аргументи в насока,че НРС е тълкувал неправилно клаузите на т.7.1 и т.7.2 от
договора,при съблюдаване правилата на чл.20 ЗЗД. Въззивникът представя своето тълкуване
на клаузите,като е заявил твърдение,че договорът не е бил прекратен от ответницата. Като
неправилен е оспорен и изводът на НРС,че е налице неизпълнение на договорните
задължения от страна на ищеца през 2018г.,поради което ответницата не му дължи
такса.Направен е анализ на ангажираните по делото доказателства,които според въззивното
дружество сочат на извод,че задълженията са били изпълнявани и дружеството е
извършвало множество разходи- за заплати,ел.енергия,вода,поддържка на асансьори и
др.Прави се оплакване и за неправилно разпределение на доказателствената тежест,тъй като
съдът с доклада по делото е възложил в тежест на ищеца да докаже,че е изпълнил
задълженията си по договора,но не е отчел,че задължението на ответника съгласно чл.3.1 от
договора е да заплаща таксите по чл.2.1 от същия не по-късно от 31 март на съответната
година-таксата за следващата календарна година,поради което и изпълнението на
задълженията по договора от ищеца не е предпоставка за заплащане на дължимите такси и
не следва да се установяват в процеса. Моли решението на НРС да бъде отменено в
обжалваната част ,а предявените от ищеца „Голдън пик“ЕООД искове да бъдат уважени.
Няма доказателствени искания,претендира разноски.
В представения писмен отговор въззиваемата Г.В. е оспорила въззивната жалба като
неоснователна.Счита,че НРС е извършил правилно и законосъобразно тълкуване на клаузи
от договора,а въззивникът,вместо да даде аргументи за тълкуване в обратен смисъл,е заел
крайната позиция за невъзможност договор по чл.2 от ЗУЕС да бъде принципно
прекратен,но такава императивна законова норма няма. Прави довод,че ответницата е била
добросъвестна и е заплатила частично таксата за 2018г.,като пропорционално платената сума
съответства на дължимата до датата,на която е отправила поканата си до дружеството за
прекратяване на договора.Тъй като районният съд се е произнесъл само в хипотезата на
прекратяване на договора,то така се отнася и въпросът с жалбата до втората инстанция.
Въззиваемата обаче сочи,че ако въззивният съд отхвърли прекратяването и не разгледа
поканата и като изявление за разваляне на договора,ще следва да разгледа фактическият
въпрос за изпълнението на договора през 2018г.,а ако не стори това-ще постанови
неправилно решение,по причина-пренебрегване на фактически въпрос,разглеждан пред
първата инстанция. Въззиваемата поддържа твърденията си,че ищецът е в неизпълнение на
договора във всички периоди,за които се отнася претенцията му,а от събраните
2
доказателства не се доказва изпълнение на договора от ищеца,а напротив,за периода преди
поканата,НРС е намерил договорът за неизпълнен от ищеца. Отправеното до въззивния съд
искане е да се потвърди решението на НРС в обжалваната част,а въззивната жалба да се
остави без уважение като неоснователна. Няма доказателствени искания.Претендира
разноски.
В съдебно заседание въззивното дружество,редовно уведомено,не изпраща
представител.Не сочи нови доказателства.
В съдебно заседание въззиваемата В.,редовно уведомена,не се явява и не се
представлява.Не сочи нови доказателства.
При служебната проверка по реда на чл.269 ГПК въззивният съд намери обжалваното
съдебно решение за валиден и допустим в обжалваната част съдебен акт.
Правилно и в съответствие с твърденията в исковата молба и вида на търсената
съдебна защита НРС е дал правна квалификация на предявения главен иск по чл.422 ГПК
вр.с чл.79 ал.1 ЗЗД вр.с чл.2 от ЗУЕС и чл.92 ЗЗД.
В мотивите на решението си НРС е обсъдил подробно и задълбочено доводите на
ответницата В. за нищожност и унищожаемост на процесния договор за управление и
поддръжка на общи части,достигнал е до извод за тяхната неоснователност и е отхвърлил
предявените от нея насрещни искове. Главните искови претенции на „Голдън пик“ЕООД
районният съд също е отхвърлил,след като е обсъдил и намерил за основателно
възражението на ответницата В. за недължимост на претендираните от нея суми за 2018г.и
2019г. поради едностранно прекратяване от нейна страна на сключения договор поради
неизпълнение на поетите от дружеството задължения за поддръжка на общите части.
Въззивният съд споделя изцяло изложените от НРС мотиви,довели до извода му за
неоснователност на предявения иск на ищеца „Голдън пик“ЕООД и препраща към тях на
основание чл.272 ГПК. Неоснователни са оплакванията на въззивното дружество,че при
тълкуването на клаузите на т.7.1 и т.7.2 от процесния договор районният съд не е приложил
критериите на чл.20 ЗЗД в пълния им обем,формирайки извода си,че няма пречка в новия
петгодишен срок всяка от страните да отправи заявление за прекратяване на договора до
другата страна. Макар процесният договор за управление и поддръжка на общи части е
сключен при изключението на чл.2 ал.1 от ЗУЕС и съгласно чл.2 ал.2 от ЗУЕС се вписва от
инвеститора и е противопоставим на последващите приобретатели на самостоятелен обект в
затворен комплекс,липсва законово или договорно основание да се приеме,че всяка от
страните няма каквото и да било право да го прекрати/развали едностранно в рамките на
срока,за който е сключен. Договорът за управление на общи части в затворен
комплекс,сключен по реда на чл.2 от ЗУЕС е търговска сделка,тъй като инвеститорът е
търговец,договорът е двустранен,възмезден и има облигационно,а не вещноправно
действие. Предвид специфичния предмет на тези договори и по аргумент на т.7.2 от
договора,въззивният съд намира,че страните са предвидили възможност за едностранно
прекратяване поради отказ на възложителя/собственика да ползва услугите в хипотеза на
безвиновно поведение на изпълнителя/инвеститор в двумесечен срок преди изтичане на
петгодишния срок,за който е сключен договорът. Няма обаче законово или договорно
основание,което да подкрепя становище,че възложителят/собственик не разполага с право да
прекрати/развали договора поради виновно неизпълнение от изпълнителя на поетите от
него задължения за поддръжка и управление в рамките на срока,за който е сключен
договорът. Право да развали договор има всеки кредитор по двустранен договор съобразно
общите разпоредби на чл.87 ЗЗД, а в процесния договор няма клауза,предвиждаща
особености при упражняването на това право. Тъй като сделката е търговска и съобразно
чл.288 ТЗ по отношение на развалянето се прилагат общите правила на чл.87 ЗЗД. В
мотивите на обжалваното решение НРС е достигнал до идентични изводи при тълкуването
на договорните клаузи и приложението на закона, като е приел,че няма законови или
договорни ограничения ответницата В. да отправи в срока на действие на договора
едностранно писмено волеизявление за прекратяване/разваляне на договора поради
неизпълнение на поетите от дружеството задължения за поддръжка и управление на общите
3
части. Неоснователно е оплакването на въззивното дружество,че районният съд по
собствена инициатива е посочил основание за прекратяване на договора,непосочено от
страните по делото,тъй като още в отговора на исковата молба,а и в исковата молба по
насрещните искови претенции Г.В. е заявила,че е отправила едностранно волеизявление за
прекратяване на процесния договор поради неизпълнение на поетите от дружеството
задължения за поддръжка и управление на общите части. Това твърдение В. е заявила и в
писменото волеизявление до „Голдън пик“ЕООД,представено и прието като доказателство
по делото. Именно във връзка с тези твърдения на ответницата при разпределението на
доказателствената тежест на ищцовото дружество е било указано да ангажира
доказателства,че е изпълнило задълженията си по договора и са били ангажирани
свидетелски показания,писмени доказателства и ССчЕ. НРС е обсъдил подробно и
задълбочено представените доказателства поотделно и в тяхната съвкупност,като е
достигнал до обоснован и правилен извод,че ищецът не е доказал по несъмнен и
категоричен начин да е изпълнявал договорните си задължения до 30.10.2018г.-датата на
която изявлението на В. за прекратяване на договора,обективирано в нотариална покана е
връчено от нотариуса на „Голдън пик“ЕООД.
Въззивният съд не споделя становището на въззивника, че договорът за управление на
общи части,сключен на основание чл.2 от ЗУЕС има характеристиките на договор за
изработка. Договорът по чл.2 от ЗУЕС се сключва само между строго определени в закона
страни- инвеститор и собственик, с предмет –управление на общи части в затворен
комплекс. Инвеститорът,като страна по такъв договор няма идентични права и задължения с
дружество,на което етажна собственост възлага поддръжката на общите части на ЕС .
Инвеститорът на затворен комплекс е собственик на незастроената част от УПИ,върху който
е изграден комплекса,обичайно е собственик и на множество самостоятелни обекти в
сградите в комплекса, собственик е на съоръжения като басейни,кортове и др. Изхождайки
от легалното определение на "Жилищен комплекс от затворен тип" дадено в §1 т.3 от ДР на
ЗУЕС освен наличието на сгради в режим на етажна собственост и други
обекти,обслужващи собствениците и обитателите следва да има въведени и да се спазват
изисквания на контролиран достъп за външни лица в комплекса. Конкретният обем на
задълженията,които инвеститорът поема да изпълнява се определя в конкретния договор по
чл.2 от ЗУЕС,но най-същественото от всички тях е осигуряване на контролирания достъп за
външни лица и поддръжката на затворената в рамките на УПИ територия ,включително и
съоръженията,които според договора са предназначени за общо ползване на
собствениците.Задълженията за поддръжка на общите части,които включват
почистване,дребни поправки,заплащане на консумативи/ел.енергия,такса за асансьор и др./
могат да бъдат отнесени към предмета на договор за изработка.Освен тях обаче
инвеститорът поема задължение да поддържа собствения си УПИ в незастроената му част и
собствените си съоръжения във вид,позволяващ ползването им по предназначение от
собствениците на обекти в затворения комплекс. Задължението да осигури контролиран
достъп на външни лица в затворения комплекс на инвеститора кореспондира с насрещното
право на собствениците и обитателите да ползват необезпокоявано от външни лица
територията на комплекса. Инвеститорът,в качеството си на собственик на УПИ,в който е
разположен затворения комплекс следва да го отграничи от останалите УПИ по подходящ
начин/ограждане/ и да осъществява по подходящ начин контрол на достъпа в собствения си
УПИ за външни лица. На тези задължения на инвеститора кореспондира насрещното право
на собственик или обитател на обект в затворен комплекс да ползва необезпокоявано и по
предназначение незастроената част от УПИ и съоръженията в нея. В тази си част предметът
на договора за управление на общи части по чл.2 от ЗУЕС се доближава до предмета на
договора за наем, а не на договора за изработка. По гореизложените правни
съображения,въззивният съд намери за неоснователно възражението на въззивното
дружество,че договорът за управление на общи части по чл.2 от ЗУЕС може да бъде
развален само ако собственикът е упражнил първо правата си по чл.265 ЗЗД.Предвид
комплексния предмет на договора по чл.2 от ЗУЕС,по отношение на развалянето му следва
да намерят приложение общите разпоредби на чл.87 ЗЗД,като се вземат предвид
4
конкретните твърдения и ангажираните доказателства за неизпълнението на поети от
инвеститора задължения.
Съгласно т.1.2 от процесния договор,управлението обхваща осигуряване на
контролиран достъп на трети лица в комплекса; организация на вътрешния ред в сградите и
общите съоръжения в комплекса;техническа поддръжка на басейна,зелените площи и
дворното пространство; осигуряване на целогодишна охрана на комплекса; извършване на
санитарно-хигиенно обслужване на общите части на жилищните сгради и околното
пространство; изплащане на задълженията към експлоатационните дружества за общите
части/вода,електричество,охрана,телекомуникации и др. /,организиране и управление на
платени обслужващи дейности в комплекса. Ищцовото дружество е твърдяло,че е
изпълнявало поетите задължения по договора,като е ангажирало доказателства,че е
заплащало електроенергията потребена за общите части на сградите в комплекса, разходите
за вода и необходимите консумативи за дезинфекция на басейна за 2018г. и 2019г. Тези
доказателства са съобразени и от районния съд,видно от изложените мотиви.
От заключението на ССчЕ се установява обаче,че през 2018г. не са осчетоводени
разходи за охрана и видеонаблюдение,за поддръжка на асансьорите или други разходи за
поддръжка на общите части на комплекса,което кореспондира с показанията на св.Сечкова
за това,че асансьорите не са работили,не е имало жива охрана и видеонаблюдение,не се е
извършвала цялостна поддръжка на тревните площи и на общите части на сградите от
комплекса. Показанията на св.Велев за това,че в комплекса е имало чистачка и
видеонаблюдение през 2018г. не се подкрепят от писмените доказателства,тъй като те
сочат,че през 2018г. дружеството не е наемало чистачка по трудов или граждански
договор,не е извършвало и разходи за охрана или видеонаблюдение. През 2019г.
дружеството е наело на трудов договор камериерка,но от съдържанието на трудовия и
договор не се установява да са и възложени задължения за почистване на общите части на
сградите в комплекса и двора. Трудовите функции на камериерката предпоставят дейности
по почистване и смяна на бельо в жилищни обекти/хотелски стаи или апартаменти/ и общи
части към тях,а не санитарно-хигиенни дейности в общи части на сгради и незастроена
дворна площ.При това положение,въззивният съд споделя становището на НРС,че ищецът
не е ангажирал доказателства да е изпълнявал до 30.10.2018г. поетите по процесния договор
задължения за цялостна поддръжка на дворното място и зелените площи,осигуряване на
целогодишна охрана на комплекса и контрол на достъпа за външни лица.В резултат от
неизпълнението на тези задължения до 30.10.2018г. ответницата не е могла да ползва
необезпокоявано,без неудобства и по предназначение дворното място и съоръженията в
комплекса,при осигурен контролиран достъп на външни лица,поради което за нея е било
налице законно основание да развали договора с инвеститора.
Водим от горните мотиви,БОС намери въззивната жалба за неоснователна,а
решението на НРС –за правилно,законосъобразно и обосновано,поради което същото следва
да бъде потвърдено.
Страните са направили искания за присъждане на разноски,като предвид изхода от
въззивното обжалване,разноски следва да се присъдят на въззиваемата В.. Тя е представила
доказателства за направени разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 700
лева.Въззивното дружество е направило възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение,което съдът намира за основателно.Съгласно чл.7 ал.2 т.2 от Наредба
№1/2004г.за минималните размери на адвокатските възнаграждения,минималният
адвокатски хонорар съобразно материалния интерес във въззивното производство възлиза на
384 лева,като разноските до този им размер съдът възлага за плащане върху въззивното
дружество.
Мотивиран от гореизложеното Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
5
ПОТВЪРЖДАВА съдебно решение № 260096 от 09.04.2021г., постановено по гр.д.№
959/2019г.по описа на НРС в обжалваната част.
ОСЪЖДА „Голдън пик“ЕООД с ЕИК- *********,представлявано от Ирина Котлярова
да заплати на Г. В. В.,гражданка на Р.Ф.,с Булстат ********* сумата от 384/триста
осемдесет и четири/ лева разноски по въззивното производство.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6