№ 3737
гр. София, 12.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Г СЪСТАВ, в публично
заседание на дванадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Татяна Димитрова
Членове:Михаил Ал. Малчев
Божидар Ив. Стаевски
при участието на секретаря Алина К. Тодорова
като разгледа докладваното от Татяна Димитрова Въззивно гражданско дело
№ 20211100510319 по описа за 2021 година
Производство по реда на чл. 258 - чл. 273 ГПК.
Постъпила е въззивна жалба от адв. С. М. пълномощник на А. Г. Х., с която се
обжалва решение № 20082682/31.03.2021г., постановено от Софийски районен съд, 88-ми
състав, по гр.д. № 44581 от 2018г. в частта, в която се отхвърля исковата претенция по чл.
19, ал. 3 ЗЗД на А. Х. срещу Л. Х. Г.. Счита, че решението в обжалваната му част е
необосновано и неоснователно, поради което моли то да бъде отменено в тази му част.
Моли да му се присъдят разноски, за което представя списък по чл. 80 ГПК.
Въззиваемата Л. Х. Г. е получила препис от въззивната жалба на 11.06.2021г и в
законоустановения срок по чл. 263 ал. 1 ГПК не е депозирала отговор.
Постановено е разпореждане на съда от 09.09.2021г., с което делото е насрочено за
разглеждане в открито съдебно заседание.
С искова молба от 05.07.2018г. А. Г. Х. е предявил срещу Л. Х. Г. иск с правна
квалификация: чл.19, ал. 3 ЗЗД, за обявяването на предварителният договор от 26.08.2011г.
за окончателен и да се признае правото на собственост върху ПИ с идентификатор №
68134.2823.661 с площ от 391 кв.м., находящ се в гр. София, кв. „****, заедно с построената
в него къща на един етаж със застроена площ от 80 кв.м., състояща се от: три стаи, кухня,
антре и гараж със застроена площ от 15 кв.м., при съседи на имота: имоти с
идентификатори: № 68134.666, № 68134.2823.665, № 68134.2822.662, № 68134.2823.2485, №
68134.2822.660.
Софийски градски съд, като обсъди доводите на страните и събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира, че фактическата обстановка се
установява така както е изложена от първоинстанционния съд. Пред настоящата въззивна
инстанция не са ангажирани нови доказателства по смисъла на чл. 266 от ГПК, които да
променят така приетата за установена от първо инстанционния съд фактическа обстановка.
В тази връзка в мотивите на настоящия съдебен акт не следва да се преповтарят отново
1
събраните в първата инстанция доказателства, които са обсъдени правилно, като са
преценени релевантните за спора факти и обстоятелства.
Предвид възприемането на установената от първоинстанционния съд фактическа
обстановка, съдът достигна до следните правни изводи:
Съгласно чл. 269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, по допустимостта му - в обжалваната част, като по останалите въпроси е
ограничен от посоченото в жалбата.
Обжалваното първоинстанционно решение е валидно и допустимо, като при
постановяването му не е допуснато нарушение на императивни материалноправни и
процесуалноправни норми на закона. Същото е и правилно, като настоящата въззивна
инстанция споделя изцяло изложените в мотивите му съображения, обосноваващи
окончателен извод за основателност на предявеният от ищеца срещу ответника
конститутивен иск с правна квалификация: чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Настоящият съдебен състав
споделя мотивите на първоинстанционния съд и на основание чл. 272 от ГПК препраща към
тях, защото са съобразени с доказателствата по делото и са постановени при правилно
приложение на материалния закон. При правилно разпределена доказателствена тежест
съобразно нормата на чл. 154 от ГПК и изпълнение на задълженията си, посочени в нормата
на чл. 146 от ГПК, първоинстанционният съд е обсъдил събраните по делото доказателства,
изложил е мотиви, като е основал решението си върху приетите от него за установени
обстоятелства по делото и съобразно приложимия материален закон. Изводите на съда са
обосновани с оглед данните по делото и събраните по делото доказателства. Във връзка с
доводите изложени във въззивната жалба следва да се добави и следното:
Първоинстанционният съд правилно е възприел, че чрез конститутивният иск по
чл. 19, ал. 3 ЗЗД едната от страните по сключен предварителен договор иска от съда да
замести липсващата воля на другия контрахент, като прогласи сключеният договор за
окончателен, като по този начин се породят предвидените за съответният вид окончателен
договор правни последици - облигаторен и вещно-транслативен ефект. В случая се касае за
едно особено исково производство, в което съдът дължи проверка дали са налице
предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали
отчуждителят е собственик на имота - арг. чл. 363 ГПК. Тоест, съдът дължи идентична
проверка на обстоятелствата свързани с принадлежността на правото на собственост в
патримониума на прехвърлителя - каквато би направил нотариус в нотариалното
производство. С оглед на това, за да бъде уважен предявеният иск и да бъде реализирано
потестативното (преобразуващото) право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е необходимо в обективната
действителност да са налице следните материални предпоставки (юридически факти): 1)
наличието на валидно сключен предварителен договор в който да са налице уговорки
относно съществените условия на окончателния договор - страните, предмет и цена; 2)
прехвърлителят по договора да е собственик на имота; 3) приобретателят да е изправна
страна по договора.
С оглед на процесуалното поведение на страните и доводите наведени във
въззивната жалба, съобразно разпоредбата на чл. 269, изр. 2 ГПК, уреждащ т. нар. ограничен
въззив (апелация), настоящият съдебен състав намира, че страните не спорят, че са
сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 26.08.2011г. за
покупко-продажба на поземлен имот с идентификатор 68134.2822.661 с площ от 391 кв. м.,
находящ се в гр. София кв. „****, заедно с построената в него къща на един етаж със
застроена площ от 80 кв. м., състояща се от три стаи, кухня, антре и гараж със застроена
площ от 15 кв. м. Към договора бил подписан и анекс между страните от 15.06.2017 г., с
който била уговорена продажната цена в размер на 18 000 лв., като същата била изплатена
на ответника към дата на подписване на анекса.
Правилно съдът е приел заключението на СТЕ, в която се установява, че описаният в
предварителния договор процесен имот е идентичен с описания в постановеното влязло в
сила решение № 951 от 14.02.2017 г., по гр.д. № 10560/ 2016 г. по описа на СГС имот с
идентификатор 68134.2822.661 с площ от 391 кв. м., находящ се в гр. София, кв. „****,
2
заедно с построената в него къща на един етаж със застроена площ от 80 кв. м., състояща се
от три стаи, кухня, антре и гараж със застроена площ от 15 кв. м.
Първоинстанционния съд правилно е възприел, че само придобитите вещни права
преди вписване, вкл. и на исковата молба по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, са противопоставими
на ищеца, като меродавна за осъществяваната от решаващия съд преценка е отразената в
регистъра и възпроизведана върху самата искова молба - дата. Затова, ако във времето
между сключване на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот и
предявяването на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД продавачът престане да бъде собственик на този
имот по силата на валидна отчуждителна сделка, то искът за сключване на окончателен
договор се явява неоснователен, като принадлежността на правото на собственост следва се
преценява към момента на постановяване на съдебното решение - решение № 220 от
30.03.2011 г. по търг. д. № 895/2009 г. на II т. о. на ВКС. Вписването на исковата молба
брани ищеца от правните последици на извършените от ответника последващи
разпоредителни сделки с имота, като обвързва последващите приобретатели със силата на
пресъдено нещо на решението. Решението по чл. 19, ал.3 ЗЗД, като всяко съдебно решение
поражда сила на пресъдено нещо между страните по спора и частните им правоприемници,
придобили права в хода на производството, но тъй като е конститутивно и изменя вещни
права, то легитимира купувача по предварителния договор за собственик, така както и
купувачът по сделка. Колизията на права между преобретателя по вписана сделка с
обещателя в нотариална форма и преобретателя по съдебното решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД
следва да се разреши от поредността на вписванията. Ако сделката е вписана след исковата
молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и решението е отбелязано в шестмесечния срок, на основание чл.
113 и чл. 115 ЗС, решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е противопоставимо на преобретателя по
сделката. Ако обаче сделката в нотариална форма е вписана преди исковата молба по чл. 19,
ал.3 ЗЗД, решението по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е непротивопоставимо на приобретателя по
сделката. Същият е ефектът и, ако отпадне действието на вписването на исковата молба,
поради това че решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е вписано повече от шест месеца след
влизането му в сила /чл. 115, ал. 2 ЗС/ - решение № 35/27.05.2020 г. по гр.д. № 3133/2019 г.
на I г. о. на ВКС.
Исковата молба по конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД има оповестително-
защитно действие. Предмет на производството е ПИ с идентификатор 68134.2822.661,
заедно с построената в него къща на един етаж със застроена площ от 80 кв. м., състояща се
от три стаи, кухня, антре и гараж със застроена площ от 15 кв. м. С договор за покупко-
продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 85, том II, рег. № 11008, дело
№ 257 от 2018 г. ответникът се е разпоредил с правото на собственост върху ПИ с
идентификатор 68134.2822.661, заедно с всички подобрения в имота, като го е прехвърлил
на трето неучастващо лице. Щом постройките не са изрично изключени при прехвърляне
собствеността на дворното място, по силата на правилото на чл. 92 ЗС се счита, че те също
са прехвърлени, освен ако не е доказано друго – решение № 125 от 29.10.2019 по гр. д. №
616/2019 на II гр. о., решение № 370 от 06.07.2009г. по гр. д. № 994/2008г. на I г.о., решение
№ 292 от 8.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 931/2009 г., I г. о. При прехвърляне на земята
купувачът придобива и подобренията и сградите върху нея, щом същите не са изключени
изрично като предмет на сделката, запазването на собствеността върху сградата, отделно от
земята трябва да е изрично уговорено в нотариалния акт, за да се смята оборена
презумпцията по чл.92 ЗЗД. Щом продавачът не е изключил изрично от продажбата вещи,
които се намират в мястото, то купувачът придобива всичко което се намира в мястото:
сградата, посажденията, оградата и др. – решение № 19/28.03.2016 г. по гр. д. № 1600/2015 г.
на III г. о. на ВКС, решение № 120 от 22.10.2014 г. по гр. д. № 2928/2014 г. на II г. о. на
ВКС. Оттук следва, че предмет на сключения договор за покупко-продажба е, както земята,
така и подобренията/постройките в същата - къща на един етаж със застроена площ от 80 кв.
м., състояща се от три стаи, кухня, антре и гараж със застроена площ от 15 кв. м. Същите не
само не са изключени изрично, а в НА е записано, че правото на собственост върху имота се
прехвърля, заедно с всички подобрения в него.
3
Съдът правилно е преценил, че видно от представената по делото справка от
Службата по вписванията, ответникът е прехвърлил собствеността върху процесните имоти,
респ. купувачът по този договор е вписал акта, с който придобива право на собственост -
24.10.2018 г. преди ищецът по настоящото дело да впише исковата си молба по чл. 19, ал. 3
ЗЗД - 07.10.2019 г. От уреденото в чл. 113 ЗС действие на противопоставимост на
вписването на актовете, с които се придобиват вещни права върху недвижими имоти,
следва, че ищецът по настоящото производство не може да противопостави правото си по
чл.19, ал. 3 ЗЗД на сделки вписани преди вписването на исковата му молба. Доколкото
исковата молба е вписана след вписването на прехвърлителната сделка, то тя не се е
ползвала към датата на договора от оповестително-защитното си действие и е
непротивопоставима на приобретателя по договора. Съдът е съобразил настъпилите в хода
на процеса обстоятелства съобразно чл. 235, ал. 3 ГПК, поради което и доколкото се
установява, че ответникът не е собственик на процесния имот, заедно с постройките в него,
то предявеният иск по чл. 19, ал.3 ЗЗД е изцяло неоснователен. Предвид неустановяването
на една от материалните предпоставки на претенцията същата следва да се отхвърли без да
се обсъждат останалите доказателства по делото, респ. установеността на останалите
елементи от фактическия състав на претенцията. Същевременно с отхвърлянето на иска
настъпва вътрешнопроцесуалното условие, поставено от ищеца, за разглеждането на
евентуално предявените искове.
При така изложените съображения и поради съвпадане на приетите от двете
инстанции изводи, въззивната жалба на А. Г. Х. следва да бъде оставена без уважение, като
неоснователна, а обжалваното с нея решение, включително и в частта на разноските, като
правилно и законосъобразно следва да бъде потвърдено на основание чл. 271, ал. 1 от ГПК.
По отношение на разноските за въззивното производство.
При този изход на спора и предвид това, че претенция за разноски и доказателства за
направата на такива е направил единствено ищецът по производството, то не се следват
разноски в полза на А. Г. Х..
Така мотивиран Софийски градски съд, Г. О., II-Г с-в,
РЕШИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ въззивна жалба подадена от А. Г. Х. ЕГН: **********
срещу Решение № 20082682 от 31.03.2021г. по гр.д. № 44581/2018г. ГО, 88 състав.
ПОТВЪРЖДАВА решение на първоинстанционния съд от 31.03.2021г., постановено
по гр. д. 44581/2018г. ГО, 88 състав.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в едномесечен срок от получаването от страните пред
ВКС, при условията на чл. 280, ал. 1 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
4