Р Е Ш Е Н И
Е
№ 260401 05.03.2021 година гр. Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският районен съд ХХ граждански състав
На осми февруари две хиляди двадесет и първа година
в публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАН ДЕЧЕВ
при секретар Илияна Гальова
изслуша докладваното от съдията Иван Дечев
гражданско дело № 3181/2020г.
и за да се произнесе взе в предвид следното:
Производството
по делото е образувано по исковата молба на ”Адрес Недвижими имоти“ АД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление гр.София, район Възраждане, пл.“Света Неделя“
4, ет.6, представлявано от Гергана Събева Тенекеджиева за осъждане на М.Д., ЕГН ********** *** да заплати на ищеца сумата от 5000
лева, част от дължимото възнаграждение от общо 42245.93 лева с ДДС по договор за обслужване на
купувач от 05.06.2019г., ведно със законната лихва от подаване на исковата
молба, както и сумата от 500 лева, представляваща мораторна неустойка по
договора за периода от 01.10.2019г. до 24.06.2020г.
Твърденията са, че на
05.06.2019г. между страните е сключен договор за обслужване на купувач, с
предмет посредничество при закупуване на недвижим имот. В изпълнение на
договора ищецът е представил на вниманието на купувача поземлен имот в
гр.Бургас, ул.“Съединение“ 9, ведно с построената триетажна къща за сумата от
600000 евро. По-късно, в резултат на усилията на ищеца, купувачът се свързал с
продавача и закупил имота. За посредничеството купувачът дължи на посредника
възнаграждение в деня на придобиване на имота. Според чл.4.3 от договора,
възнаграждението е в размер на 3% без ДДС върху продажната цена на имота, която
цена, при липсата на предварителен договор, е тази, посочена в договора за
обслужване, а именно 600000 евро. Ето защо ответникът дължи възнаграждение от
18000 евро, с левова равностойност от 35204.94 лева без ДДС /42245.93 лева с
ДДС/. Дължимото възнаграждение не е заплатено. Моли се частичният иск да се
уважи. Искът е по чл.51 ТЗ вр. чл.79 ЗЗД и чл.92 ЗЗД.
В законоустановения срок по чл.
131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника, с който се оспорва предявеният иск. На първо
място ответникът оспорва съществуването на договора за обслужване на купувач,
тъй като към датата на договора подписалите го лица не са имали представителна
власт да управляват и представляват дружеството. Освен това ищецът не е
изпълнил задълженията си на посредник и не е поставил в контакт страните по
сделката за продажба на имота. Имотът е гледан от ответника с помощта на друга
агенция. Ответникът на 05.06.2019г., когато му е показан имотът, е заявил, че
вече е гледал имота и има сключен договор с друга агенция, където му е
предложена по-ниска цена. Подписал е регистъра за предложените имоти, даден му
от ищеца, като е мислил, че става дума за друга къща. Други огледи на имота с
помощта на ищеца не са били извършвани. Още на 29.05.2019г. ответникът е
огледал имота с помощта на друга агенция и тя е помогнала в преговорите за
покупката му. Подписан е предварителен договор за покупката на имота от
05.09.2019г., с който продавачът и купувачът са признали, че са били свързани
помежду си от посредника Съни БГ ЕООД, като е заплатена комисионна в полза на
това дружество. По процесния договор е налице само частично изпълнение,
изразяващо се в оглед на имота, поради което не се дължи комисионна. Ищецът не
е свързал купувача и продавача по сделката и не е допринесъл за настъпване на
крайния резултат, а именно закупуването на имота. Ищецът освен това не е имал
договор с продавача и е избрал имота свободно от обявите в интернет. Оспорва се
и претенцията за неустойка. Отправената покана не е връчвана на ответника,
освен това самата клауза за неустойка е нищожна като нарушаваща добрите нрави.
Моли се исковете да се отхвърлят.
В хода на делото исковете са
уточнени в смисъл, че се търси 2556.46 евро главница, равностойна на 5000 лева
и 255.65 евро неустойка, равностойна на 500 лева. Това уточнение е прието от
съда в открито съдебно заседание.
При преценка на събраните по делото
доказателства и като съобрази релевантните за случая законови разпоредби съдът
достигна до следните фактически и правни изводи:
Исковете са
неоснователни.
Търговското посредничество е
уредено в чл.49-чл.51 ТЗ. Според чл.49, ал.1 ТЗ посредник е търговецът, който по занятие посредничи за сключване на сделки. Съгласно чл.51 ТЗ търговският
посредник има право на възнаграждение, което се дължи от едната или от двете
страни съобразно уговорката им. Ако няма уговорка, дължи се обичайното
възнаграждение за този вид дейност според случая и от двете страни. Търговският посредник се задължава срещу определено
възнаграждение да извърши необходимото, за да се сключи
определена сделка и предметът на договора е постигането на определен
резултат – свързването
на страните и подпомагането им да сключат договор. Търговският посредник
има двойна функция, тъй като макар и да е в договорни отношения с едната от
страните по проектирания договор, той работи и за двете страни и за изпълнение на
задълженията му следва сключването на договора да е резултат от това, че е свързал страните.
Макар чл.49, ал.1 ТЗ да не говори за
възможност за сключване на сделка, пораждащият правото на
възнаграждение факт е сключването на такава, за която ищецът е
посредничил. Така е, защото посредничеството е насочено
и има за непосредствена цел сключването на сделки с обекти на гражданския
оборот. Т.е договорът за посредничество включва не само
организирането на огледи на имоти, но и посредничество между бъдещите
продавач и купувач за постигане на целения резултат – одобрение на предложения от посредника
имот и сключване на сделка, в доминиращата част от случаите в
практиката под формата на предварителен договор. В този смисъл е налице
формирана по реда на чл.290 от ГПК задължителна практика на ВКС /напр. решение № 37/27.04.2012г. по т.д. № 1143/2010г., I т.о./
В случая страните са сключили
договор за обслужване на купувач от 05.06.2019г., с който Адрес Недвижими Имоти
АД е приело да посредничи при придобиването на имот, представен от “Адрес“,
срещу възнаграждение, определено в т.4.3 от договора. В т.4.3 е предвидено, че
купувачът се задължава да заплати на Адрес еднократно възнаграждение при
придобиване на имот, представен от “Адрес“ в деня на сключване на предварителен
договор, а ако такъв не се подписва в деня на придобиване на имот, представен
от Адрес /чрез сключване на окончателен договор или по друг начин/. В чл.4.5 е
записано, че възнаграждението се дължи поради самия факт на свързване на
страните по сделката. Следователно, конкретният договор за посредничество,
сключен между страните, също предвижда, че задължението на купувача към
посредника ще възникне само в случай, че се придобие имотът или най-малкото при
подписване на предварителен договор за прехвърлянето му, като посредникът
следва да изпълни задължението си да свърже страните по сделката.
Основателни са възраженията на Д.,
че в случая ищецът не е осъществил посредничество между него и продавачите и не
ги е свързал, за да почнат преговори между тях. Налице е регистър на
предложените имоти, от който е видно, че на 05.06.2019г., в деня на сключване
на договора за посредничество, служители на ищеца са предложили на вниманието
на ответника три имота, един от които е процесният имот, в находящ се в гр.Б….“
9, представляващ къща с терен. Това предлагане на имотите не се оспорва от
ответника, но то не осъществява фактическия състав на посредничеството. Самите
свидетели, доведени от ищеца, не само не доказват, че ищецът е свързал
ответника с бъдещия продавач, но и изрично са заявили, че контакт между
купувача и продавача не е бил осъществен с посредничеството на “Адрес“. Св.Р.,
консултант при ищеца, е заявил, че той и Д. са ходили на оглед на къщата на ул.
“С.“. Къщата била отворена от колежка на свидетеля, която присъствала там
заедно с асистентка на продавачката. Д. влязъл вътре, разходил се и огледал
имота. След два-три дни се състоял втори оглед, на който присъствал и юрист на
продавачите, който познавал имота и можел да даде по-подробни данни за него.
След време се състояла среща между свидетеля, ответника, още един служител на
Адрес и представител на кредитен център, на който била коментирана цената на
имота и възможността Д. да вземе кредит за покупката. Така и не се стигнало до
следващи срещи, като след време се разбрало, че ответникът все пак е купил
имота. Свидетелят изрично е заявил, че той не е осъществявал среща между Д. и
продавачите, като двете страни не са се виждали в офиса на Адрес. Св.С…,
мениджър кантора в Адрес, е присъствала на срещата, на която Д. дошъл в офиса
на ищеца, за да обсъдят бъдещата сделка. Кредитният консултант поискал
документи, за да направи анализ кои банки ще отпуснат кредита, но тогава Д.
казал, че иска още време да помисли. И тази свидетелка е заявила изрично, че не
са свързвали продавача и купувача по сделката и не са съдействали за среща
между Д. и реалния продавач.
При това положение БРС намира,
че посредничество от страна на ищеца няма извършено. Единственото, с което
служителите на ищеца са помогнали на ответника, е да направи оглед на имота. Не
са свързали Д. и собствениците на къщата, бъдещи продавачи. На срещата в офиса,
на която е присъствал кредитен консултант, не са присъствали продавачите. Преди
това, на извършените огледи, е дошла асистентка на продавачите, по думите на
св.Р…, но няма данни тя да е техен пълномощник, нито има данни с нея Д. да е
обсъждал условията по сделката. На втория оглед е дошъл човек, който по думите
на св.Русев бил юрист на продавачите, но и с него няма данни ответникът да е
преговарял за сделката и главно да е постигнал съгласие по параметрите на
продажбата. Освен това този юрист, присъствал на втория оглед, не е показал
пълномощно, нещо повече – свидетелят дори не си спомня точно дали се е
представил за пълномощник на продавачите.
Изводът на БРС е, че ищецът не е
свързал страните по бъдещата сделка.
От своя страна ответникът
ангажира доказателства, че е ползвал услугите на друг посредник и с негово
съдействие е сключил покупката на къщата. Представен е договор, който той е
сключил със Съни БГ ЕООД, по повод посредничеството на тази фирма по отношение
на имота. В тази връзка са показанията
на св.Д., живуща на семейни начала с ответника, която е заявила, че те двамата
огледали къщата на 29.05.2019г. заедно с брокер на “Съни БГ“. На този оглед
продавачите не били там, но няколко седмици след това от агенцията им се
обадили, че имат уговорена среща с продавачите. Срещата с продавачите станала в
самата къща. После бил сключен предварителен договор. Съдът кредитира
показанията на тази свидетелка, въпреки близостта й с ответника, тъй като тези
показания съответстват на данните по делото. Ясно е, че в резултат на посредничеството
на “Съни БГ“ ЕООД, в последствие е бил подписан предварителен договор за продажбата
на имота, а след това сделката била финализирана с нотариален акт. Нещо повече,
в анекс към предварителния договор, продавачите и купувача Д. са декларирали,
че са били свързани помежду си чрез “Съни БГ“ ЕООД, като всяка от тях заплаща
своя процент възнаграждение на това дружество, съобразно договорните си условия
с него. Налице е и разписка, която доказва, че Д. е платил дължимата от него
комисионна на “Съни БГ“ ЕООД.
Ищецът не доказва, че извън огледа на
процесния имот е извършил конкретни посреднически действия, с цел сключване на
сделка за този имот. Следователно, посредничество не е реализирано от
негова страна. След като това е така, няма основание да иска да му се заплати
възнаграждението по договора. Искът за възнаграждението е неоснователен и
трябва да бъде отхвърлен.
При това положение недоказан се
явява и второстепенният иск за заплащане на мораторната неустойка върху
възнаграждението. Вземането за него не е въобще възникнало, поради което не
може да се начислява неустойка за ненавременното му плащане. Следва отхвърляне
и на този иск.
С оглед изхода на
делото, на основание чл.78, ал.3 ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати на
ответника съдебно – деловодни разноски в размер на 1071 лева, представляващи
платени депозит за призоваване на свидетел и адвокатско възнаграждение.
Така мотивиран Бургаският
районен съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ исковете на ”Адрес Недвижими имоти“ АД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление гр.София, район Възраждане, пл.“Света Неделя“ 4, ет.6,
представлявано от Гергана Събева Тенекеджиева за осъждане на М.Д., ЕГН ********** *** да заплати на ищеца сумата от 2556.46 евро,
равностойни на 5000
лева, представляваща дължимо възнаграждение за извършено посредничество, частично от общо
42245.93 лева с ДДС по договор за обслужване на купувач от 05.06.2019г., ведно със законната
лихва от подаване на исковата молба – 24.06.2020г. до изплащането, както и сумата от 255.65 евро,
равностойни на 500
лева, представляваща мораторна неустойка по договора за периода от 01.10.2019г.
до 24.06.2020г.
ОСЪЖДА ”Адрес Недвижими имоти“ АД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление гр.София, район Възраждане, пл.“Света
неделя“ 4, ет.6, представлявано от Гергана Събева Тенекеджиева да заплати на М.Д., ЕГН ********** *** сумата от 1071 лева /хиляда седемдесет и един лева/ съдебно – деловодни разноски.
Решението подлежи на
обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от съобщаването.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: /п/
Иван Дечев
Вярно с оригинала:
И.Г.