Р Е Ш Е Н И Е №
гр.
Варна, 02.07.2012г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ
в публично съдебно заседание на двадесет и
осми юни 2012г.,
в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: НИКОЛИНА ДАМЯНОВА
при
участието на секретаря Х.А., като разгледа докладваното от съдията т. д. № 1197 по описа за 2008г., за да
се произнесе взе предвид следното:
Производството е първоинстанционно, по
реда гл. 32 „Производство по търговски спорове” от ГПК, образувано по искова
молба вх. № 48265/16.12.2008г., подадена от „ СИРИУС - 49” ЕООД - гр. Варна, с ЕИК *********, срещу „БЛЯК СИЙ МАРИН ХОЛДИНГ" ЕООД - гр.
Варна, с ЕИК *********, с която са предявени осъдителни искове с правно
основание чл. 55, ал. 1, предл. 2 и чл. 86 от ЗЗД, за присъждане на сумата 25
000 евро, платена като задатък по прекратен предварителен договор за продажба
на недвижим имот от 05.09.2008г., и подлежаща на връщане поради неосъществяване
на основанието за плащане, ведно със законната лихва върху сумата, считано от
подаване на исковата молба, до окончателно погасяване на задължението.
Претендира се и присъждане на съдебно – деловодни разноски.
Ищецът твърди, че на 05.09.2008г. страните са сключили предварителен договор за покупко -
продажба на недвижим имот:
незастроено място с площ от 1 200 кв. м., а по скица 725 кв. м.,
съставляващо поземлен имот № 1949 в кв. 57 по кадастралната карта на селищното
образувание” Манастирски рид” в гр. Варна, за сумата 250 000 евро.
Прехвърлянето на собствеността върху имота е следвало да се извърши в срок от
60 дни, считано от датата на подписване на договора, а именно не по- късно от
05.11.2008г. В деня на подписване на договора купувачът е заплатил на продавача
задатък в размер на 25 000 евро, като остатъкът от продажната цена е
следвало да се заплати след сключване на окончателния договор. На датата
05.11.2008г. представителите на страните са се явили пред ЧСИ С.С., като
представителят на ответното дружество е заявил, че не представя всички необходими
документи за нотариалното изповядване на сделката, а имено скица на имота,
поради временно преустановено издаване на скици от Район „ Приморски” за
посочената местност. Представителят на продавача е заявил, че по възложено от
него геодезично заснемане на имота, е установено, че площта на същия в
действителност е различна от посочената в предварителния договор – измерен на
място имотът е с площ от 656 кв. м., а по регулация – 583 кв. м. Заявена е
готовност за сключване на окончателния договор, но при условие, че по скицата,
за чието издаване е подадено заявление от продавача едва на 04.11.2008г., се
установи твърдяната от продавача площ на недвижимия имот, посочена в
предварителния договор. Впоследствие, с писмо, получено от ответното дружество
на 07.11.2008г., ищецът е
упражнил правото си да развали договора с едностранно изявление, поради
неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли недвижимия имот най –
късно до 05.11.2008г., както и предвид предвидените права за купувача съгласно
разпоредбите на чл. 210 от ЗЗД, тъй като действителното пространство на имота
се е оказало по– малко с повече от 1/10 от посочената площ в предварителния
договор. Ответникът е поканен двукратно да върне заплатения задатък, но не е
последвало изпълнение.
Ответникът е депозирал в срок отговор и
допълнителен отговор, в които е изразено становище за неоснователност на
предявените искове. Твърди се, че дружеството е изправна страна по
предварителния договор, ищецът не е разполагал с правната възможност да
прекрати договора с едностранно изявление, поради което не е отпаднало
основанието за плащане на задатъка, а отчетената по – малка площ на недвижимия
имот – 658 кв. м., съставлява несъществено отклонение от характеристиките на
вещта, в сравнение с посочената площ в предварителния договор.
С определение № 578/24.03.2009г., на
основание чл. 229, ал. 1, т. 4 от ГПК, производството по делото е спряно до
окончателно приключване на производството по гр. д. № 2325/2009г. по описа на
ВРС, ХХVІ състав, образувано по предявен иск с правно основание чл. 19, ал. 3
от ЗЗД от „БЛЯК СИЙ МАРИН
ХОЛДИНГ" ЕООД срещу „СИРИУС - 49” ЕООД, за обявяване за окончателен на
предварителен договор за продажба на недвижим имот от 05.09.2008г.
Видно от изисканото и приложено гр. д. №
2325/2009г. по описа на ВРС, ХХVІ състав, преюдициалното производство е
приключило с влязло в сила на 06.04.2012г. решение, с което е отхвърлен искът
за обявяване за окончателен на предварителен договор за продажба на недвижим
имот от 05.09.2008г. След възобновяване на спряното производство с определение
№ 2262/04.05.2012г., ответникът не е изразил становище по основателността на
исковете с оглед предметните предели на силата на присъдено нещо на съдебния
акт по преюдициалния спор.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните
по делото доказателства във връзка с твърденията и доводи на страните, приема
за установено от фактическа и правна страна следното:
Страните са сключили валиден
предварителен договор за покупко–
продажба, по силата на който ответникът се задължил да прехвърли на ищеца или
на посочено от него трето лице правото на собственост на следния свой собствен
недвижим имот:
незастроено място с площ от 1 200 кв. м., а по скица 725 кв. м.,
съставляващо поземлен имот № 1949 в кв. 57 по кадастралната карта на селищното
образувание ”Манастирски рид” в гр. Варна, за сумата 250 000 евро. Цената
е определена общо за целия имот, а не за кв. м. площ. Прехвърлянето на
собствеността върху имота е следвало да се извърши в срок от 60 дни, считано от
датата на подписване на договора, а именно не по-късно от 05.11.2008г. Страните
не спорят и от приложената към исковата молба разписка от 05.09.2008г.,
подписана от представители на двете страни, се установява, че в изпълнение на
договорните клаузи – чл. 2 от договора, в деня на подписването му купувачът е
заплатил на продавача задатък в размер на 25 000 евро. Остатъкът от
продажната цена е следвало да се заплати след сключване на окончателния
договор.
На
уговорената в предварителния договор крайна дата за прехвърляне на имота по
нотариален ред - 05.11.2008г., представители на страните са се явили пред ЧСИ С.С.,
вписана под № 193 в регистъра на НК, за което нотариусът е съставил констативен
протокол. Видно от съдържанието на документа, представителят на ответното
дружество е заявил, че е налице обективна невъзможност за представяне скица на
имота, поради временно преустановено издаване на скици за имоти от Район
„Приморски” за селищно образувание „Манастирски рид”. Представителят на ищеца е
заявил, че е възложил геодезично заснемане на имота, при което е установено, че
площта на същия в действителност е различна от посочената в предварителния
договор – измерен на място имотът е с площ от 656 кв. м., а по регулация – 583
кв. м. Заявена е готовност от купувача за сключване на окончателния договор, но
при условие, че по скицата, за чието изготвянето е подадено заявление от
продавача едва на 04.11.2008г., се установи твърдяната от продавача площ на
недвижимия имот, посочена в предварителния договор. Впоследствие, с писмо,
получено от ответното дружество на 07.11.2008г., ищецът е отправил
изявление за разваляне на договора поради неизпълнение на задължението на
продавача да прехвърли недвижимия имот най – късно до 05.11.2008г. и поради
обстоятелството, че пространството на имота се е оказало с повече от 1/10 по-
малко от посочената площ в предварителния договор, като се е позовал на
разпоредбите на чл. 210 от ЗЗД. Ответникът е поканен да върне заплатения
задатък с изявления, обективирани в писма, връчени съответно 07.11.2008г. и на
20.11.2008г.
Ответникът
не релевира твърдения за връщане на платената сума като задатък в размер на
25 000 евро до приключване на устните състезания в тази инстанция.
Доводът на ответника, че отчетената по –
малка площ на недвижимия имот – 658 кв. м., в сравнение с посочената в
предварителния договор – 1 200 кв. м., е несъществено отклонение от
характеристиките на вещта, е неоснователен. Установената площ на недвижимия
имот е с 45.17 % по- малка от посочената в предварителния договор, а по
аргумент от разпоредбите на чл. 210 от ЗЗД, за незначително отклонение на
действителното пространство на недвижим имот в сравнение с посоченото в
договора се приема отклонение по- малко от 1/10.
С влязло в сила решение №
1677/15.06.2012г., постановено по гр. д. № 2325/2009г. по описа на ВРС, ХХVІ
състав, е отхвърлен предявеният иск от „БЛЯК СИЙ МАРИН ХОЛДИНГС” ЕООД – гр. Варна, срещу „СИРИУС-49” ЕООД – гр. Варна, с правно основание чл.
19, ал. 3 от ЗЗД, за обявяване за окончателен на сключения
между страните на 05.09.2008г. предварителен договор за покупко - продажба на
недвижим имот.
При така приетата за установена
фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи:
При съвкупна преценка на събраните по
делото и обсъдени по-горе в мотивите доказателства се установява наличието на
предпоставките на чл. 210, ал. 2 от ЗЗД в конкретния казус, които дават право
на купувача по договор за продажба на недвижим имот, по който цената е
определена общо за целия имот, да развали договора, ако пространството на имота,
посочено в договора, се окаже с повече от 1/ 10 по - малко от действителното
пространство. В случаите на по- голяма отклонение от предвиденото в закона,
купувачът разполага с автономна преценка за правния си интерес от закупуване на
имота, при съответно намаляване на цената, или от упражняване на правото си да
развали договора, с едностранно изявление, и не е обвързан от предложенията на
другата страна за новиране на правоотношението по отношение на продажната цена.
С отправеното едностранно изявлението на
ищеца към ответника за разваляне на процесния договор, е валидно упражнено
предоставено от закона право, което е произвело целеното правно действие. С прекратяване на облигационната връзка
между страните по предварителен договор за покупко - продажба на
недвижим имот от 05.09.2008г., е
отпаднало задължението за сключване на окончателен договор по нотариален ред и
респ. възможността за осъществяване на основанието за заплащане на сумата 25 00
евро, представляваща авансово
платена част от цената на недвижимия имот. Предвид предметните
предели на силата на присъдено нещо на съдебния акт по преюдициалното
производство, с което е отхвърлен предявеният от продавача иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, за обявяване на предварителния договор за окончателен, е отречено
правото на ответника за осъществяване по съдебен ред на основанието, на което е
платен задатъка.
По изложените съображения съдът прави крайния
правен извод, че предявените искове са изцяло доказани по основание и размер. На
основание чл. 55, ал. 1, предл. 2 от ЗЗД ответникът дължи връщане на платеното
на неосъществено основание, поради което следва да бъде осъден да заплати на
ищеца сумата 25 000 евро, ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на исковата молба до окончателно погасяване на главното задължение, на
основание чл. 86 от ЗЗД.
На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, предвид направеното искане от
процесуалния представител на ищеца, ответникът следва да бъде осъден да заплати
и сумата 2 955.83 лв., представляваща направените в производството по делото и
доказани с писмени доказателства съдебно - деловодни разноски по представен
списък по чл. 80 от ГПК.
Воден от горното, съдът
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА „БЛЯК СИЙ МАРИН
ХОЛДИНГ" ЕООД - гр. Варна, с ЕИК *********, да заплати на „ СИРИУС - 49” ЕООД - гр. Варна, с ЕИК *********, сумата 25 000 евро / двадесет и пет
хиляди евро/, платена като задатък по прекратен предварителен договор за
продажба на недвижим имот от 05.09.2008г., и подлежаща на връщане поради
неосъществяване на основанието за плащане, на основание чл. 55, ал. 1, предл. 2
от ЗЗД, ведно със законната лихва
върху сумата, считано от подаване на исковата молба – 16.12.2008г., до
окончателно погасяване на задължението, на основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД,
както и сумата 2 955.83 лв. / две хиляди деветстотин петдесет и пет
лева и осемдесет и три стотинки/, представляваща направени съдебно - деловодни
разноски в производството по т. д. № 1197/2008г. по описа на ВОС, ТО, на
основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред ВАРНЕНСКИЯ
АПЕЛАТИВЕН СЪД в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: