№ 1250
гр. Русе, 13.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, V ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и шести септември през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Татяна Т. Илиева
при участието на секретаря Миглена Ц. Кънева
като разгледа докладваното от Татяна Т. Илиева Гражданско дело №
20214520103893 по описа за 2021 година
Ищецът И. Н. Т. твърди, че в качеството си на купувач сключил с
наследодателката на ответницата – М. Е. Г., в качеството й на собственик,
предварителен договор за покупко-продажба на Поземлен имот с идентификатор
52235.98.22, представляващ нИ. с площ 15759 кв.м., находяща се в землището на
с.Ново село, община Русе, обл.Русе, местност „Стойков гьол", трета категория, при
граници и съседи: 52235.99.248; 52235.98.12; 52235.98.9 и 52235.98.23.
На 01.03.2021 г. при подписване на договора ищецът заплатил на М. Н. 3000 лв.
капаро, като било уговорено, че остатъкът от 15 910 лв. ще бъде заплатен на продавача
в деня на подписване на окончателния договор под формата на нотариален акт, не по-
късно от два месеца след подписване на предварителния договор. По време на действие
на последния, ищецът бил в готовност във всеки един момент да се яви пред нотариус и
да изпълни задължението си за изплащане пълния размер на продажната цена. Няколко
пъти разговарял с покойната М. Н., която излизала с оправдание, че не е подготвила
нужните за сделката документи. След като изтекъл уговореният в чл.3 срок за
изповядване на сделката, в средата на м.юни 2021 г. първоначалната ответница заявява,
че няма да изпълни задължението си и не желае да се яви пред нотариус. Ищецът
решил да обяви сключения предварителен договор за окончателен, но на 06.07.2021 г.
бил посетен от дъщерята на ответницата, която му заявила, че нИ.та е прехвърлена на
нея. От извършената справка в АВ-Имотен регистър И. Т. установил, че на 17.06.2021
г. М. Н. продала имота на дъщеря си – новоконституираната ответница И. И. Н.. По
този начин първата се е поставила в невъзможност да изпълни поетия от нея
1
ангажимент по предварителния договор от 01.03.2021 г. и виновно нарушила чл.5 от
същия. Ето защо ищецът приема, че договорът е развален поради виновното поведение
на продавача. С исковата молба прави и изрично изявление за това, като съобразно
уговореното между страните претендира ответницата да бъде осъдена да му заплати
сумите: 3000 лв. заплатено капаро по предварителния договор от 01.03.2021 г. и 3000
лв. неустойка по чл.7 от същия предварителен. Претендира и разноските в
производството.
В срока по чл.131 от ГПК първоначалната ответница М. Е. Н., чрез
пълномощника си, депозира отговор, в който оспорва основателността на исковете.
Твърди, че познава ищеца като арендатор на предоставената му за ползване земеделска
земя - нИ., представляваща имот № 098011 в с.Ново село, община Русе, местност
„Стойков Гьол". Последният договор за наем /аренда/ между тях бил подписан на
17.01.2013 г. за срок от 7 години, по 40 лв. на декар на година. Впоследствие тази нИ.
била разделена и в момента представлявала поземлен имот № 52235.98.22. През 2018
г., след смъртта на голямата й дъщеря, ищецът настанил негови работници - семейство
/власи/ в наследствения й - къща и двор в с.Ново село и я уведомил, като уговорили
наем в размер на 30 лв. До момента ответницата не е получила нито арендата за
ползваните земи, нито наема за недвижимия й имот в с.Ново село. Същата не
възнамерявала да прехвърля правото на собственост върху земеделската си земя-нИ. на
друг, освен на дъщеря си, която полагала ежедневни грижи за нея. Ответницата
заявява, че не е подписвала договор с наименование „Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот“ от 01.03.2021 г. и никога не е договаряла с
ищеца нито продажна цена, нито начина на плащането й. До връчването на исковата
молба с доказателствата, М. Н. не е знаела за този договор и не притежавала екземпляр
от него. Оспорва автентичността на положения подпис за продавач и твърди, че такъв
не е полаган от нея. Оспорва и съдържанието на процесния договор. Твърди, че
продажната цена била дописана ръкописно след подписване на договора и ответницата
не е давала съгласие и не е изразила воля за продажба. Оспорва и получаването на
каквато и да е сума по този договор-нито в брой, нито по банков път. В т.нар.
„предварителен договор“ липсвало изявление за получаването на такава сума, а само
констатация.
Ответницата оспорва и дължимостта на неустойката от 3000 лв. След смъртта на
дъщеря й на 01.05.2018 г., М. Н. проявявала резки промени в поведението си-
диаметрално противоположно поведение в рамките на няколко минути, от
безпомощност до агресия. Тя продължила да изживява много тежко загубата на дъщеря
си, изпитвайки неоснователно собствена вина за това. Поради това отказвала помощта
и грижите на втората си дъщеря. Много често проявявала неадекватно поведение и към
съседите си, с някои от които била в близки отношения. В определени моменти
съзнавала, че е болна и търсела помощ, но по-късно бързо се отказвала. Въпреки, че
2
била лекувана отначало на домашен режим, след това в дневен стационар на ЦПЗ-Русе
и впоследствие в денонощния стационар на същото медицинско заведение,
състоянието й не се подобрило и към датата на депозиране на отговора по делото била
с диагноза „рецидивиращо депресивно разстройство-тежко с психоматични
симптоми“. Освен смъртта на голямата й дъщеря, общото й увредено състояние било
причинено от прекарани операции и съпътстващи заболявания - карцином на млечната
жлеза, хипертонично сърце, белодробна емболия със споменаване на остро белодробно
сърце, увредена нервна система. В това си състояние тя била лесно манипулируема и
бързо податлИ. на внушения. Прави възражение за нищожност на договора поради
липса на съгласие и евентуално - за унищожаемост поради изпадане в състояние при
сключването му да не може да разбира или ръководи действията си поради грешка,
както и поради измамни действия на ищеца. Твърди, че поради изпадането си
преимуществено в състояние на безнадеждност и суисицидни мисли, страх от смъртта,
за евентуалното настъпване на която се съмнявала дори в дъщеря си, която полагала
ежедневни грижи за нея, ответницата не могла да разбира свойството или да ръководи
действията си. Поради което, в случай, че положеният подпис под предварителния
договор за продавач се окаже нейн, твърди, че договорът е нищожен поради липса на
валидно съгласие-невъзможност да волеобразува, евентуално унищожаем на основание
чл.31, ал.1 ЗЗД. Също в условията на евентуалност счита, че предварителният договор
за покупко-продажба на недвижим имот от 01.03.2021 г. е унищожаем поради
изпадането й в грешка във вида и естеството на сделката, която подписва. Последният
подписан договор за наем на земеделска земя бил от 17.01.2013 г. и М. Н. изпаднала в
грешка, че полага подписа си на нов договор за наем и поради факта, че била с
влошено зрение и виждала само с едното око по рождение, което улеснило ищецът да
създаде у нея невярната представа. След направеното изменение на възраженията си за
прихващане, прави евентуални такИ. с дължимата сума по договора за наем на
земеделска земя от 17.01.2013 г. - годишна рента за 7 години в общ размер 5 251.96 лв.,
в която евентуално се включва и обезщетение за лишаване от ползване на имот
52235.98.22, както и 150 лв. – обезщетение за лишаване от ползване на къщата и двора
в с.Ново село, община Русе /поземлен имот с идентификатор 501115, заедно с
построената в него еднофамилна сграда с площ 41 кв.м./, за периода м.юни 2018 г. -
01.10.2020 г. Прави възражение и за нищожност на неустойката като прекомерно
висока и противоречаща на добрите нрави. Не оспорва развалянето на предварителния
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 01.03.2021 г. ако се установи, че
такъв е подписан и е действителен и счита, че същият е развален с направеното
изявление в исковата молба.
С оглед изложените от ищеца обстоятелства и формулиран петитум, съдът
квалифицира правно предявените искове по чл.55, ал.1, пр.3 и чл.92 от ЗЗД.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, прие за
3
установено следното от фактическа страна:
Представен е Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
01.03.2021 г., според който продавачът М. Е. Н. се задължава да прехвърли на купувача
И. Н. Т. по надлежния ред собствеността върху поземлен имот с идентификатор
52235.98.22 с площ 15.759 кв.м. и начин на трайно ползване – нИ., трета категория,
намираща се в местността „Стойков гьол“ по плана за земеразделяне на с.Ново село,
общ.Русе, срещу продажната цена от 18 910 лв. Съгласно чл.2 от договора, към датата
на неговото подписване продавачът е получил капаро в размер на 3000 лв., като
остатъкът от продажната цена ще бъде платена от купувача в деня на подписване на
окончателния договор под формата на нот.акт. В чл.3 от документа е предвидено
задължение за продавача да прехвърли собствеността на имота не по-късно от два
месеца от подписване на предварителния договор, както и да набави всички изискуеми
от закона документи, необходими за това. При виновно неизпълнение на задължението
на която и да е от страните, съгласно чл.7 от контракта, същата дължи неустойка на
изправната страна в размер на полученото капаро.
Няма спор между страните и от справката от Агенция по вписвания се
установява, че същият поземлен имот е продаден на дъщерята на прехвърлителката –
новоконституираната ответница на 17.06.2021 г.
За същата нИ., която към 2013 г. е била 18,757 дка, между ищеца, в качеството
му на земеделски производител и наследодателката на ответницата е сключен договор
за наем на зем.земя с нот.заверка на подписа от 17.01.2013 г. за срок от 7 години.
Ищецът представя разходни касови ордери, с които срещу подпис е изплащал
рентата на зем.земя на М. Н. за всяка от стопанските от 2013 до 2020 години. Същите
плащания срещу подпис на собственицата са отразени и в приложената на л.40 от
делото страница от тетрадка. В нея са отразени и плащанията на наем за имота в Ново
село на М. Е., направени от съпругата на ищеца – свид. Виктория Т.а на покойната
ответница за периода м.10.2017 г. - 19.08.2020 г.
От приложената по делото медицинска документация и изготвеното и прието
въз основа на нея заключение по назначената съдебно-психиатрична експертиза се
установяват следните обстоятелства: Психиатричните оплаквания на покойната
ответница М. Н. датират от 2018 г., след смъртта на по-голямата й дъщеря. През м.март
2020 г. е лекувана в дневния стационар на „ЦПЗ-Русе“. Следващите й хоспитализации
са в периодите 11.08-10.09.2020 г. и 14.09-15.10.2020 г. Състоянието й тогава е
преценено като „рецидивиращо депресивно разстройство – сегашен епизод, умерено
тежък. Изписана с подобрение. Четвъртата й хоспитализация е в периода 26.06-
15.07.2021 г., с влошаване от 10 дни, когато се появяват и психотични симптоми.
Последната й, пета хоспитализация, е от 05.09 до 21.10.2021 г. с водеща диагноза
„Съдова деменция. Смесена корова и подкорова съдова деменция и придружаваща
4
Делир на фона на деменция“. От дълги години Н. страда от хипертонична болест на
сърцето, има онкологично заболяване – карцином на млечна жлеза и множество
придружаващи заболявания – спондилози с радикурлопатия, остеопороза, нефрит,
гастроезофагенално-рефлуксна болест, белодробна емболия. След изписването й на
15.10.2020 г. няма обективна информация относно психичното й състояние до
26.06.2021 г. В периода м.01-м.03.2021 г. покойната е приемала упойващи,
антидепресанти и ноотропни медикаменти. В медицинската документация до м.март
2021 г. не се описва дементно състояние. Вероятно и към времето на подписване на
предварителния договор М. Н. е страдала от съдова деменция, която не е била в най-
тежката си степен, характеризираща се с разпад на личността. От анализа на данните
по делото вещото лице заключава, че констатираната съдова деменция, както и
описаната тревожно депресивна симптоматика, не биха могли да се отразят на
дееспособността на починалата, включително на вземането на решения и на
правилната мотивировка към 01.03.2021 г. Най-вероятно Н. е можела да създаде у себе
си вярна представа за фактите и обстоятелствата и да преценява действията и
последствията, които произтичат от тях, във връзка със сключения предварителен
договор. Дементните състояния предполагат повишена внушаемост и риск от
манипулация от трети лица. Хипотетично двустранно сниженото зрение и увреденото
психично здраве биха могли да допринесат до невярна представа за вида и
съдържанието на договора от 01.03.2021 г.
В съдебно заседание експертът Л. М.-Ц. допълва, че общопрактикуващият лекар
е изписал антидепресанти на М. Н., но ако има влошено състояние обикновено
личният лекар дава направление за преглед. Благодарение на поддържащото лечение се
предполага, че възрастната жена е била добре, в медикаментозна ремисия. Тя не е била
толкова медикаментозно натоварена. Има етапи, когато лицето е в добра кондиция и
може да следва момент, когато не е.
Във връзка с направените възражения от процесуалния представител на
ответната страна срещу приемането на заключението по психиатричната експертиза
както в съдебно заседание, така и в писмената си защита, следва да се отбележи
следното: В първото съдебно заседание, проведено на 01.11.2021 г. /четири дни преди
кончината на първоначалната ответница/ е представена молба от адв.К. /л.41 от
делото/, в която са формулирани задачите към поисканата медицинска експертиза, без
да е посочено за изготвянето й какво следва да бъде съобразено от вещото лице и без
искане за личен преглед на очевидно вече много болната М. Н.. При насрочване на
заседанието съдът е дал възможност на страните да водят свидетели, като е посочил, че
по останалите им док.искания ще се произнесе в с.з. Въпреки това свидетелите са
доведени за разпит във второто заседание, като не е поискано вещото лице-психиатър
да съобразява техните показания, нито пък е поискан личен преглед на
експертизираната. В този смисъл възраженията, че заключението се основава само на
5
приложената по делото медицинска документация е несъстоятелно.
Съгласно заключението на приетата единична почеркова експертиза, подписът
за „продавач“ в спорния предварителен договор вероятно е изпълнен от М. Н.. Същото
се отнася и до подписите за „получател“ на сумата в приложените РКО от 2011, 2012,
2014, 2016, 2017, 2018 и 2019 г., както и до подписите под графата „предадени на М.
Е.“ в тетрадка малък формат, съдържаща таблица на „Наем на имота в Ново село на М.
Е.“ и в тетрадка голям формат под името М. Е. Н. за наем за съответната стопанска
година. Само подписът за „получател“ на сумата в РКО № 21/23.11.2020 г. не е
положен от нея.
Свидетелката Виктория Т.а-съпруга на ищеца, излага твърдения, че със съпруга
си отишли до къщата в гр.Русе, където живеела М., която подписала предварителния
договор пред нея, срещу което свидетелката й дала сумата от 3000 лв. Това станало по
обяд и в къщата, освен тях тримата, нямало други хора. Договорът бил подписан върху
дамската чанта на свид.Т.а, в стаята на покойната дъщеря на М. Н., за да не ги видел
внукът й. В него момент на свидетелката възрастната жена й изглеждала нормална,
както и преди това. Дъщеря й звъняла два пъти на ищеца. Първият път му казала да е
спокоен, че майка й щяла да извади скица и данъчна оценка за нИ.та, а вторият път
казала: „Какво стана, сега нито нИ., нито пари“. Свидетелката първо записвала на една
тетрадка между тях и наемодателите, после на касов ордер, като и на двата документа
се разписвали в един и същи ден. Те със съпруга си носели ордерите по къщите на
хората, понеже повечето били възрастни и не можели да ходят до с.Ново село, като се
разписвали едновременно на ордера и на тетрадката.
Свид.Ц.Д. – приятелка на починалата ответница, изнася данни, че след смъртта
на дъщеря й състоянието на М. се влошило много, като постепенно станала зле. Към
средата на 2020 г. започнала да остава на легло. Почти цялата 2021 г. М. била във
влошено състояние и почти била на легло.
Синът на настоящата ответница и внук на починала – свид.Б. П. потвърждава, че
баба му понесла много тежко смъртта на леля му О.. Преди това двете жени живеели в
кухнята на къщата. Свидетелят си спомня много добре датата 01.03.2021 г., защото
правели организация да ходят на Шипка. Тогава учел онлайн и през целия ден си бил в
къщи, но никой не бил идвал. Баба му не се чувствала добре и лежала цял ден. Чак на
03.03.2021 г. се почувствала по-добре и го изпратила до портата. Имало дни, в които
лежала и била уморена и дни, в които се чувствала по-добре. Тя се залежала около края
на 2020 г. и началото на 2021 г. Не можела да става, да ходи до тоалетната и ползвала
памперси. На бала на внука си я събудили и обядвала с тях на двора. Бабата на
свидетеля му е споменавала, че има ниви, но той не знае те са да прехвърляни на майка
му, нито как е получавана и от кого рентата за тях.
Свид.В.К. – познат на покойната М. Н., твърди, че когато я видял през 2019-2020
6
г., тя била много отслабнала, била друг човек, излизала от разговора, влизала в друга
тема и пак се връщала, бъркала имената на жИ.та си дъщеря. Есента на 2020 г.
ответницата И. Н. му се оплакала, че получили писмо, че като наследници на завода за
хлебна мая от прадядо си имали неплатени данъци, за които не са знаели. Свидетелят я
закарал до Ново село, за да се разберат с арендатора, тъй като имало наложен запор
върху нивите на майка й. За последно той видял М. на 15.02.2021 г., която била на
легло и го разпознала чак след 5-10 минути. И. му се оплакала, че макар постоянно да
водят майка й в Психодиспансера, от където се връщала уж по-добре, не я
разпознавала, после влизала в час и си говорели. На 07.10.2020 г., тъкмо когато М.
излязла от болницата и била на лекарства, свидетелят купил от нея къщата в Ново
село.
По делото е извършена и комплексна съдебно-графологична експертиза от
графолози при Националния институт по криминалистика. Според изготвеното от тях
и прието експертно заключение, подписът за „продавач“ в предварителния договор за
покупко-продажба на недвижим им от 01.03.2021 г. вероятно е положен от М. Н.. В
съдебно заседание експертите заявяват, че заключението им се базира на
проследяването на всички сравнителни образи от подписа на М. Н. през доста дълъг
период – от 1994 до 2021 г., на проявата на вариантност в изпълнението на отделни
елементи от него и на връзката помежду им.
Пълномощникът на ответницата представя Служебна бележка от ОП
„Управление на общински имоти“-гр.Русе, в уверение на това, че за общинското
жилище, обитавано от покойната М. Н. и сега от дъщеря й и внука й, няма задължения
за наем. В периода от 2019 г. до 08.04.2022 г. същите нямат закъснения в плащането на
месечните вноски за наем.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните
изводи:
Фактическият състав на института на неоснователното обогатяване, уреден в
чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД, се отнася до получено нещо на отпаднало основание.
Характерно за него е, че към момента на даването, респ. на получаването на
имуществената облага, е съществувало правно основание за това, което впоследствие е
отпаднало.
В конкретния случай вземането на ищеца се основава на развален предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 01.03.2021 г., сключен между И. Т.
и покойната наследодателка на ответницата – М. Н.. В отговора на исковата молба се
оспорва съществуването на горното договорно правоотношение между
първоначалните страни и в тази връзка автентичността на подписа за „продавач“ под
документа. В проведеното производство по оспорване истинността на документи по
чл.193 и сл. от ГПК – на представените от ищеца РКО, тетрадки за платени наеми и
7
ренти, както и на процесния предварителен договор, са ангажирани гласни
доказателства и приети единична и комплексна почеркови експертизи. Показанията на
свид.Виктория Т.а, в които си твърди, че пред нея М. Н. е подписала предварителния
договор, се потвърждават и от експертните заключения, като трите вещи лица са
единодушни, че подписът за „продавач“ в предварителния договор от 01.03.2021 г.
вероятно е положен от М. Н.. Съдът възприема изцяло заключенията на експертите
като достатъчно пълни, ясни и мотивирани. Специалистите са съобразявали всички
ангажирани по делото доказателства, както и представените множество образци от
подписа на покойната върху частни и официални документи, съставяни в периода 1994
– 2021 г. Показанията на съпругата на ищеца, както и приетите експертизи
опровергават показанията на свид.П. относно твърдението му, че на 01.03.2021 г. си е
бил през целия ден в къщи и никой не е посещавал баба му. Съобразно горните
доказателства съдът приема оспореният документ – предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 01.03.2021 г., за истински – подписан от
първоначалната ответница, поради което го кредитира като писмено доказателство по
делото.
В отговора на исковата молба се навеждат и възражения за нищожност на
предварителния договор – поради липса на съгласие /невъзможност да волеобразува/ и
евентуално – за неговата унищожаемост – поради невъзможност на покойната
ответница да разбира или ръководи действията си, поради грешка и поради измамни
действия на ищеца.
Както беше посочено вече, според приетата съдебно-психиатрична експертиза,
описаните в медицинската документация съдова деменция /която не е била в най-
тежката си форма/ и тревожно-депресивна симптоматика у М. Н. не биха могли да се
отразят на дееспособността й към 01.03.2021 г., включително на вземането на решения
и на правилната мотивировка. Същата най-вероятно е можела да създаде у себе си
вярна представа за фактите и обстоятелствата и да преценява действията и
последствията, които произтичат от тях, във връзка със сключения предварителен
договор. Свидетелските показания също установяват, че след преживяната от
възрастната жена психотравма – смъртта на дъщеря й през 2018 г., психичното й
състояние постепенно се влошава, като е имало периоди, когато се е чувствала по-
добре и се е движила, и периоди, когато е била безпомощна, тревожна, депресирана,
изпитвала безпокойство и лежала. Към м.март 2021 г. обаче, не е бил налице разпад на
личността вследствие съдовата деменция. Освен това, когато е настъпвало влошаване в
състоянието на починалата, близките й я настанявали на лечение в „ЦПЗ-Русе“.
Липсват каквито и да било доказателства за твърденията в отговора, че починалата
ответница при подписване на контракта изпаднала в грешка във вида и естеството на
сделката, като смятала, че подписва нов договор за наем. Не става ясно и в какво се
изразяват измамните действия на ищеца, за да се претендира унищожаемостта на
8
предварителния договор. Нелогично звучи наследодателката М. Н. да е могла да
„волеобразувала“ на 07.10.2020 г., когато, докато е била на лечение Психодиспансера,
е продала къщата си в с.Ново село на свид.В.К. /видно от Справката от АВп. на л.6 от
делото/, на 18.05.2021 г., когато сключва с Община Русе анекс към договор за отдаване
под наем на жилищен имот /л.77/, както и на 16.06.2021 г., когато „продава“
процесната нИ. на дъщеря си, от когато датира трайното й влошаване на състоянието,
определено като „Рецидивиращо депресивно разстройство, сегашен епизод тежък, с
психотични симптоми“. Но на 01.03.2021 г., когато няма обективни данни и
медицински документи за влошаване на психичното й състояние, според
пълномощника на ответницата, не е могла да разбира и да ръководи действията си.
Ирелевантна за спора е причината, поради която Н. е искала да продаде земята си на
арендатора, който я обработка, както е без значение и причината за продажбата на
къщата си пет месеца по-рано.
Ето защо съдът намира, че не са налице основанията, цитирани по-горе, за
прогласяване нищожност и/или унищожаемост на процесния предварителен договор.
Член 2 от същия съдържа признание на продавача, че към датата на
подписването му е получил капаро в размер на 3000 лева, като сумата е изписана
печатно и цифром, и словом, а не с химикална паста допълнително. Срещу получения
задатък ответницата се е задължила да прехвърли собствеността на описания имот не
по-късно от два месеца от подписване на предварителния договор. Това задължение не
е изпълнено. Нещо повече – продавачът се е поставил в невъзможност да изпълни
задълженията си по контракта, прехвърляйки същия имот на дъщеря си на 16.06.2021
г. Между страните не се спори, че договорът е развален, на основание чл.87, ал.2 ЗЗД,
изявление за което ищецът прави с исковата си молба по делото, тъй като
изпълнението му е станало изцяло невъзможно. Ако М. Н. и дъщеря й не са знаели за
наличието на такъв договор до получаването на исковата молба, каквото изявление
прави пълномощникът им, звучи нелогично докато е в тежко здравословно състояние и
живеят заедно, а ответницата е и единствената й наследница по закон, покойната й
майка да й „прехвърли“ нИ.та от 15.759 дка.
Предвид развалянето на предварителния договор, е отпаднало и основанието, на
което наследодателката на ответницата е получила задатъка от 3000 лв. Със сумата М.
Н. се е обогатила неоснователно за сметка на ищеца, поради което паричните средства
подлежат на връщане от нейния наследник. Искът по чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД за връщане
на даденото капаро по разваления предварителен договор като основателен следва да
се уважи.
Ищецът претендира и заплащане на договорна неустойка за неизпълнение в
същия размер /на даденото капаро/. Съгласно чл.7 от предварителния договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 01.03.2021 г., такава неустойка е предвидена
9
при виновно неизпълнение на задължението на която и да е от страните по контракта.
Неустойката, съгласно чл.92, ал.1 ЗЗД, обезпечава изпълнението на
задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно
те да се доказват. Като форма за обезщетяване на вреди от договорно неизпълнение,
неустойката се дължи само ако страните са уговорили предварително в договора, че в
случай на виновно неизпълнение на точно определено задължение, длъжникът дължи
на кредитора неустойка за вредите от неизпълнението. Виновното неизпълнение на
договорно задължение поражда за изправната страна правата по чл.79 ЗЗД - ако
длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът има право да иска
изпълнението, заедно с обезщетение за забава, или да иска обезщетение за
неизпълнение. Но изправният кредитор по двустранен договор разполага и с
потестативното право да развали договора по реда и при предпоставките на чл.87 ЗЗД.
В случай на разваляне на договора, кредиторът има право на обезщетение за вредите от
неизпълнението - чл.88, ал.1, изр.2 ЗЗД. Развалянето има обратно действие, което
освобождава страните от облигационната обвързаност, възникнала в резултат на
сключване на договора и създава за всяка от тях вторично задължение за връщане на
разменените престации, поради отпадане на основанието за извършването им.
Развалянето на договора с обратно действие засяга и съдържащите се в него
уговорки относно последиците от неизпълнението и обезщетяването на претърпените
от изправната страна вреди, какъвто характер има уговорката за заплащане на
неустойка като форма за обезщетяване на вредите от договорното неизпълнение.
Поради това развалящият не може да иска да бъде обезщетен за вредите от
неизпълнението с уговорената в разваления договор неустойка. Основанието да се
претендира неустойка е договорът и по тази причина претенцията за заплащането й е
съвместима само с договорната отговорност за неизпълнение по чл.79 ЗЗД, но не и с
развалянето на договора. Обвързването на неизправната страна със задължение за
плащане на неустойка по развален двустранен договор е възможно само в хипотезата,
когато неустойката е уговорена за случай на разваляне на договора с цел да обезщети
изправната страна за вредите от развалянето, които не са тъждествени с вредите от
договорното неизпълнение. За вредите от неизпълнението, послужило като основание
за разваляне на договора, изправната страна може да търси обезщетение по общия ред
- чл.88, ал.1, изр.2 ЗЗД. Ето защо не може да се присъди неустойка за пълно
неизпълнение на двустранен договор, когато същият е развален с обратно действие. В
тази насока са и задължителните указания в Тълкувателно решение № 7/2013 от
13.11.2014 г. по т.д.№ 7/2013 г. на ОСГТК на ВКС /на което се позовава и ответната
страна в писмените си бележки/, според които дължима в хипотезата на двустранен
договор, развален с обратно действие поради виновно неизпълнение на длъжника, е
единствено неустойка за разваляне на договора, ако такава е била уговорена.
В случая, както беше цитирано и по-горе, страните са уговорили неустойка за
10
неизпълнение, не и за разваляне на договора, поради което втората претенция на ищеца
като неоснователна подлежи на отхвърляне.
В отговора на исковата молба и след направените изменения в първото съдебно
заседание по делото, ответницата прави възражения за прихващане със сумата 5 251.96
лв., включваща годишната рента за прехвърлената нИ. за 7 години, обезщетение за
лишаване от ползване на имот 52235.98.22, както и обезщетение за лишаване от
ползване на къщата и двора в с.Ново село за периода м.юни 2018 г. – 01.10.2020 г.
Както беше посочено в обстоятелствената част на настоящия съдебен акт, за
доказване плащането на дължимата рента за нИ.та, предмет на договора за наем на
земеделска земя от 17.01.2013 г., ищецът представя разходни касови ордери за всяка
стопанска година, както и тетрадка голям формат с положени подписи под името на М.
Н.. В същите документи е отразено, че за всяка от стопанските години в периода 2013 –
2020 г. покойната ответница срещу подпис е получила дължимите й се наемни вноски
/ренти/. Свид.Т.а твърди, че наемите са носили по домовете на хората и плащането е
ставало срещу подпис както на РКО, така и на книгата. Приетата единична почеркова
експертиза установява, че подписите в тетрадка голям формат под името на
първоначалната ответница, както и тези за получил сумата по РКО, с изключение на
РКО № 21 от 23.11.2020 г., вероятно са положени от М. Н.. В тетрадката голям формат
записванията на последните два реда са:„10.19 Аванс за 2019-2020 г. – 670.82 лв.“ и
„11.20 г. Рента за стоп.2019-2020 г.- окончателно – 548.38 лв. Срещу посочените две
суми е положен подпис, който според експерта е изпълнен от Н.. Предвид тези
доказателства съдът намира за безспорно установено, че на наследодателката на
ответницата са били изплатени от ищеца всички дължими суми за наем на отчуждената
по-късно нИ.. Същият извод следва да бъде направен и досежно дължимия й наем за
жилищния й имот в с.Ново село, тъй като, видно от почерковата експертиза, в
тетрадката малък формат, отразяваща платените суми помесечно за периода 12.10.2017
г. – 19.08.2020 г., подписите под името на М. Е. са изпълнени от нея.
Следователно направените възражения за прихващане на дължимия задатък със
сумите, посочени по-горе, като неоснователно следва да се остави без уважение.
На основание чл.78, ал.1 и ал.3 ГПК, съобразно уважената и отхвърлена част от
исковете и по компенсация, ищецът следва да заплати на ответницата 227.50 лв.
деловодни разноски.
Мотивиран така, съдът
РЕШИ:
11
ОСЪЖДА И. И. Н., с ЕГН **********, от гр.Русе, ул.“П.“ 21, като наследник на
починалата в хода на производството М. Е. Н., с ЕГН **********, да заплати на И. Н.
Т., с ЕГН **********, на основание чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД, сумата 3000 лв.,
представляваща заплатено капаро по развален предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 01.03.2021 г.
ОТХВЪРЛЯ иска на И. Н. Т., с ЕГН **********, срещу И. И. Н., с ЕГН
**********, за заплащане на неустойка по чл.7 от горния предварителен договор в
размер на 3000 лв., като неоснователен.
ОСЪЖДА И. Н. Т., с ЕГН **********, със съдебен адрес гр.Русе, бул.“Ф.“ 34,
чрез адв.А. Г., да заплати на И. И. Н., с ЕГН **********, 227.50 лева – разноски по
компенсация.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд-Русе в
2-седмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Русе: _______________________
12