Р Е Ш Е Н И Е №260193/21.4.2021г.
21.04.2021
година град
Ямбол
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Ямболският районен съд, ХV - ти граждански състав
На 13.04.2021 година
В публично заседание в следния
състав:
Председател:
Марина Христова
при секретаря Т.К.
като разгледа докладваното от съдия
Христова
гражданско дело № 2981 по описа за
2020 година,
за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството по делото е образувано по
искова молба, предявена от И.П.А. против М.Е.Х. , с която се моли съдът да
постанови решение, с което да бъде осъдена ответницата да възстанови на
ищеца заплатените по предварителен договор от 30.08.2019 год. вноски в размер на 19 000 лв., като
предварителния договор бъде приет за
развален, поради настъпила частична невъзможност за изпълнение и на осн. чл.
7,ал.2 от същия, както и уговорена
неустойка за неизпълнение по чл. 7, вр. 5 от договора в размер на 8 000
лв.
В исковата молба и уточнението се твърди, че на
30.08.2019 год. страните са сключили предварителен договор за покупко –
продажба на недвижим имот, подробно описан,срещу сумата от 35 000 лв., от
които 8000 лв., платима при сключването
му, а останалите 27 000 лв. на
месечни вноски от по 1000 лв. В чл. 5,т.3 от договора било посочено, че относно
собствеността на имота нямало неприключили съдебни производства, което в
последствие се оказало невярно. На 19.06.2020 год. било постановено
определение, с което спорни около 28 кв.м. от сградата били придадени към
сграда, собственост на съсобственик на имота. Ищецът имал желание да постигне с
ответницата споразумение за намаляване на цената, но в последствие същата
заявила, че нямало да я намали. Ищецът се позовава и на разпоредбата на чл.
87,ал.2 от ЗЗД като твърди, че е
настъпила частична невъзможност за изпълнение , т.к. параметрите на сградата не
отговаряли на описаното в договора. Иска се ответницата да бъде осъдена да му
заплати платените до момента вноски в размер на 19 000 лв., както и да му
заплати уговорената неустойка в размер
на 8 000 лв., предвид, че няма възможност да му осигури имота в уговорения
в договора размер и на осн. чл. 7,ал.2 от договора.
В законоустановения срок е депозиран отговор на исковата молба, с
който ответницата оспорва исковете. На първо място сочи, че предвид вписване на
исковата молба по сочено от ищеца дело, последният е следвало да се счита
изрично уведомен. Освен това още преди сключване на сделката , в началото на
2019 год. страните били сключили писмен договор за продажба и владението на
имота било предадено на 01.01.2019 год. Процесният договор бил сключен осем
месеца след това, за който период ищецът разполагал с достатъчно време да
измери квадратурата на имота и ако е бил
неудовлетворен да се откаже. Счита,че ищецът е знаел за висящия правен спор.
Освен недобросъвестен ищецът се явявал и неизправна страна по договора, поради
което не разполагал с право да го развали, т.к. не бил заплатил продажната
цена. Твърди се и, че ищецът не може да бъде евициран, по изложени съображения.
Освен това нотариалният акт на ищцата до момента не бил отменен дори и
частично, ето защо претенцията се явявала недоказана. По отношение факта, че
ищцата е декларирала, че няма съдебни спорове за имота, тя го направила с
ясното съзнание, че такива не съществуват, предвид че разполагала с титул за собственост на имота. Договорът
бил бланков, а дълго време преди подписването му ищецът бил наясно с реалната
му квадратура.Ето защо договорената цена обхващала само предоставената за
реално ползване част.Евентуално се иска намаляване на цената, като се вземе предвид стойността за поправка на
покрива.Твърди се , че преговорите за намаляване на цената са се провалили по
вина на ищеца.
В
съдебно заседание исковата молба се поддържа процесуалния представител на ищеца.
Ответницата
– лично и чрез процесуалния си представител оспорва иска.
След
преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено
следното от фактическа страна:
Безспорно
по делото и видно от представените писмени доказателства е, че на 30.08.2019
год. между ищеца и ответницата е бил подписан предварителен договор, по силата
на който ответницата, в качеството си на продавач продава на ищеца, в качеството
му на купувач , следния свой собствен недвижим имот- 241/361 ид.ч. от ПИ с идентификатор
№ 87374.559.46, в едно с изградените в имота жилищна еднофамилна сграда с площ
114 кв.м. и друг вид сграда за обитаване с площ 23 кв.м. Уговорено е продажната
цена да е в размер на 35 000 лв., от която предплата в размер на 8000 лв., а остатъкът от 27 000 лв.
платим на равни месечни вноски от по 1000 лв. до м. ноември 2021 г. Срокът за сключване
на окончателен договор е до 31.05.2022 год. В чл. 5 страните са установили
задълженията на продавача, като в ал. 3 е посочено, че продавачът декларира, че
е единствен и пълноправен собственик на
имота, собствеността на имота не е прехвърлена на трети лица, не е
упълномощавал други лица за продажба на имота, върху имота няма наложени
възбрани, няма неприключили делбени, реституционни и други съдебни спорове,
касаещи собствеността му и др. Според ал. 4 продавачът е предал владението на
купувача през м. януари 2019 год. С чл. 7,ал.2 от договора страните са
договорили, при виновно неизпълнение от продавача на задълженията за
прехвърляне на собствеността и на
задълженията по чл. 5 от договора, че той възстановява на купувача капарото,
изплатените до момента месечни вноски и дължи неустойка в размер на 8 000
лв. В този случай купувачът има право едностранно да развали
сключения договор.
Не
се спори и се установява от представените доказателства, че в изпълнение на
задълженията си по договора ищецът е заплатил на ответницата сумата от
8 000 лв./, за което обстоятелство като разписка служи договора/ и месечни
вноски в размер на 11 000 лв., видно от представените разписки и вносна
бележка. Последното месечно плащане е осъществено на 28.08.2020 год.
Към
отговора на исковата молба е приложен
договор за продажба на недвижим имот, с продавач ответницата и купувач ищеца, в
който е вписано, че „от 01.01.2019 год. договорът за изплащане на къща е в сила
до 01.11.2021 год. През този период всеки месец трябва да се дават по 1000 лв.
най- малко на продавача. Къщата е на стойност 35 000 лв., в кв. К., гр. Я.,
ул. ***.“.
По
делото е приложено в цялост гр. дело № *** год. по описа на ЯРС, образувано по
искова молба на М.Х. против П.Щ. с правно основание чл. 108 ЗС. В влязло в сила
решение е отхвърлен искът на ищцата да бъде прието по отношение на ответницата,
че същата е собственик на 29 кв.м. от ПИ с идентификатор № 87374.559.46.4,
които пространствено липсват от югозападната част на сградата и са присъединени
към югоизточната част на ПИ, собственост на ответницата Щ., включително за
предаване на владението и собствеността на спорните 29 кв.м. от жилищната
сграда.
При така установената фактическа
обстановка, съдът прави следните правни
изводи:
Правното основание на предявените искове е чл. 88 ЗЗД,
вр. чл. 87 ЗЗД и чл. 55,ал.1, предл. 3 и чл. 92
от ЗЗД.
Безспорно е установено по
делото ,че между ответницата,като обещател и ищеца ,като купувач е сключен
предварителен договор, с който страните поемат задължение за взаимни
насрещни престации и взаимно задължение за сключване в по-късен момент на
окончателен договор . Предвидената възможност по чл. 19 ал. 3 ЗЗД за
всяка от страните да упражни преобразуващото право чрез този конститутивен иск
не е реализирана. Съгласно правилото
на чл. 63 ал. 1 ЗЗД, страните по договора трябва да изпълняват точно,
добросъвестно и съобразно закона задълженията, които са уговорили при сключване
на договора в рамките на признатата им от чл. 9 ЗЗД договорна автономия. Отклонението от изискванията
на чл. 63 ал. 1 ЗЗД по причини, за които длъжникът отговаря, съставлява
неизпълнение на договора и поражда за изправната страна правото да развали
договора по реда на чл. 87 ЗЗД.
Според многобройната практика на ВКС - правото
да се развали двустранен договор е преобразуващо по своя характер. Същото се
упражнява с едностранно волеизявление и възниква при наличие на неизпълнение на
един двустранен договор. В чл. 87, ал. 1 ЗЗД са уредени елементите от фактическия състав, като общото
правило е, че договорът се разваля от изправната страна с извънсъдебно
едностранно изявление, като упражняването на това право се предпоставя от
предупреждение, свързано с искане за изпълнение в подходящия срок, както и с
изявление, че договорът се смята за развален в случай на неизпълнение в дадения
срок, доколкото страните не са уговорили друго, предвид диспозитивния характер
на разпоредбата на чл. 1. В редица решения на ВКС е прието, че нормата на чл.
87, ал. 1 ЗЗД е диспозитивна и страните могат да уговорят правото
на разваляне да бъде упражнено без предупреждение, независимо от отсъствието на
предпоставките по чл. 87,ал.2 от ЗЗД. Разпоредбата на чл. 87, ал. 2 ЗЗД регламентира хипотези за разваляне на договора от
кредитора, без искане за изпълнение в подходящ срок. Договорът може да бъде
развален и с искова молба. В този случай правото на извънсъдебно едностранно
разваляне на договора се осъществява с исковата молба с петитума, на която се
претендират последиците от развалянето. За да настъпи ефекта на разваляне на
договора, трябва да се установени предпоставките по чл. 87 ЗЗД.
В тежест на ищеца е да установи настъпване на някоя от предпоставките на чл.
87,ал.2 от ЗЗД.
В процесния случай ищецът претендира
разваляне на договора поради настъпила невъзможност за изпълнението му,
изразяваща се в невъзможност ответницата да му прехвърли целия имот, така както
е уговорено в предварителния договор, включително се позовава на уговорката
между страните в чл. 7,ал.2 ,
предвиждаща правото му да развали едностранно договора при неизпълнение от
страна на продавача на задълженията му по чл.5.
Установи се от приложеното гр. дело №*** год.
на ЯРС, че към датата на подписване на процесния предварителен договор, правото
на собственост върху част от имота е било спорно, което обстоятелство е било
известно на ответницата, т.к. същата е завела на 17.12.2018 год. против трето за
настоящия спор лице иск за установяване правото си на собственост и
ревандикиране на 29 кв.м. от жилищната сграда в имота. С влязло в сила решение
това й право е било отречено. В настоящия процес страните не спорят, че
действително на място жилищната сграда е с площ по-малка от описаното в титула
за собственост на ответницата.Независимо от
това, дали ищецът е бил уведомен за това преди подписване на предварителния договор,
безспорен факт е, че ответницата е поела задължение да му продаде целия имот, така
както е описан в предварителния договор, свободен от всякакви тежести и права
на трети лица, включително е декларирала, че е единствен и пълноправен
собственик на имота в пълния му обем. Обективната невъзможност това задължение
да бъде изпълнено по никакъв начин не се влияе от това, с каква информация е разполагал
ищеца. Невъзможността да бъде прехвърлена собствеността върху целия имот
несъмнено е основание за разваляне на предварителния договор. Налице е
виновно неизпълнение на договора от страна на ответницата, която е била
запозната с горепосочените факти към момента на подписване на договора, в
резултат на което е възникнало правото на
ищеца да развали договора. Съдът намира, че договора между страните е развален
с получаването на екземпляр от исковата молба и приложените към нея
доказателства и изявлението за разваляне на договора, т.к. за ищеца очевидно е безполезно да купи имот с по-малка
квадратура за уговорената в договора продажна цена.Налице е хипотезата на чл. 55, ал.1, предложение трето ЗЗД
и ответницата следва да възстанови на ищеца заплатената по договора
сума в размер на 19 000 лв.
Освен посоченото с решение № 775/16.02.2011 год. по по
гр. дело №906/2009 год. , 4 г.о. на ВКС по въпроса за правните последици от неистинността на декларирани
обстоятелства в договора и неизпълнението на задължения за непрехвърляне и
необременяване на вещ и за възможността да бъдат уговорени различни последици
от неизпълнението на различни задължения по договора е прието, че при сключването на договора страните могат да
декларират определени обстоятелства, които имат значение за сключването или
изпълнението на договора. Ако декларираните обстоятелства се окажат неистинни,
при липса на други уговорки, неизправната страна дължи обезщетение, а ако
обстоятелствата са пречка договорът да бъде изпълнен, изправната страна може да
се откаже от него. Съгласно чл. 9 ЗЗД страните могат да уредят последиците от
декларирането на неверни обстоятелства, като уговорят неустойка или възможност
за отказ от договора плюс неустойка.В договора страните са свободни да уговарят
различни последици от поведението си при сключването му и различни последици от
неизпълнението на всяко отделно задължение по договора, като тази тяхна свобода
е ограничена единствено от повелителните норми на закона и добрите нрави.
С процесния
предварителен договор страните са уговорили право на приемателя да се откаже от
договора и получи неустойка в размер на 8 000 лв. при деклариране на
неверни обстоятелства – чл. 5,ал.2, включително правото да развали едностранно договора и иска
връщане на капарото и заплатените вноски.
Безспорно към тази дата обещаният имот е бил
предмет на висящ съдебен спор и то образуван по почин на продавача. След
приключване на делото на 19.06.2020 год. за приемателя е станало ясно, че е налице невъзможност от страна на обещателя
да прехвърли имота във вида, в който е описан в договора, поради което той се
отказал от предварителния договор с депозиране на исковата молба по настоящото
дело, с петитумът на която е претендирал и последиците от развалянето на
договора.
Видно от изложеното при сключването на
предварителния договор обещателката е декларирала, че е собственица на имота,
което не отговаря на истината и е пречка за сключването на окончателен договор.
Ето защо тя дължи на приемателя уговорената неустойка. В
процесния предварителен договор е уговорена неустойка за обезщетяване на вреди
от неизпълнение на задължение на продавача за вярно деклариране. Според
горецитираното решение на ВКС - декларирането на неверни обстоятелства при
сключването на договор е противоправно поведение. То нарушава задължението на
страните по чл. 12 ЗЗД при воденето на преговори и сключването на договори да
действат добросъвестно. В случая това е станало причина за развалянето на
договора от купувача. Така уговорената неустойка не е неустойка за забава, а за
неизпълнение на уговорени в договора задължения.
Ето защо и тази претенция
като основателна следва да бъде уважена.
Законна лихва върху сумите
не следва да бъде присъждана, т.к. такава не е поискана до приключване на
съдебното дирене пред настоящата инстанция.
Предвид изхода на спора и на осн. чл. 78,ал.1 от ГПК ищецът
има право на сторените в производството разноски. Своевременно е релевирано
възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение, което съдът намира
за неоснователно, предвид, че уговореното и заплатено адвокатско възнаграждение
е почти равно на минимума /1340 лв./ предвиден в чл.7,ал.2 от Наредба №1/2004
год. Ето защо в полза на ищеца следва да бъдат присъдени разноски в размер на
2480 лв. – заплатена държавна такса и адвокатско възнаграждение.
Водим
от гореизложеното, Я Р С
Р
Е Ш И :
ОСЪЖДА на осн. чл.
55,ал.1,предл. 3 от ЗЗД М.Е.Х., ЕГН **********
да заплати на И.П.А., ЕГН ********** сумата от общо 19 000 лв.- заплатено
капаро и вноски по развален предварителен договор за покупко – продажба на
недвижим имот от 30.08.2019 год.
ОСЪЖДА М.Е.Х. ЕГН **********
да заплати на И.П.А., ЕГН ********** сумата от 8 000 лв. – неустойка по
чл. 7,ал.2 от предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от
30.08.2019 год.
ОСЪЖДА на основание чл.78,ал.1 от ГПК М.Е.Х. ЕГН ********** да заплати на И.П.А.,
ЕГН ********** сумата от 2480 лв. – разноски за настоящата инстанция.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред ЯОС в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: