Р Е
Ш Е Н
И Е
№…………………
гр. К., 25.06.2018 година
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Карловски районен съд трети граждански състав
на двадесет и седми март две
хиляди и осемнадесета година
в публично заседание в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ДАРИНА ПОПОВА
Секретар: АНГЕЛИНА ГОСПОДАРСКА
като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело № 1455 по описа за 2017 година
и за да се произнесе, взе предвид:
ПРОИЗВОДСТВОТО
е по иск с правно основание чл. 232, ал.2, изр. ІІ-ро и чл. 233, ал.1 от ЗЗД,
вр. с чл. 79, ал.1 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД.
Ищцата Р.Р.Ч.
с ЕГН **********,*** твърди, че по силата на Нотариален акт № 183, том II, peг.
№ 4462, дело № 383 от 2006 г. на Нотариус Т.Р., била собственик на недвижим
имот - апартамент № 2 (втори), на първи етаж в жилищна сграда - ***, находящ се
в гр. К., община К., област П., ул. „Г.С.“ № 4.
На 15.09.2015
г. ищцата, в качеството на наемодател и ответниците С.Д.Д. и Л.Т.Т. като
наематели, сключили договор за наем на този имот. От датата на сключване на
договора до 05.09.2017 г. между страните нямало спорове относно договорните им
отношения. На 06.09.2017 г. около обяд ответниците се обадили по телефона и
поискали разговор с ищцата. На уговорената среща вместо да платят наема за
месец септември, както ищцата очаквала, те безцеремонно й хвърлили ключовете за
жилището, заявили, че повече няма да го ползват и прекратяван договора за наем.
Ищцата пожелала наемателите да предадат имота по опис, съгласно уговореното в
договора, поканила ги да засекат показанията на електромера и водомера към
момента на напускане на имота, защото съгласно договора всички разходи били за
сметка на наемателите. Ответниците заявили, че повече не се интересуват и си
тръгнали, като оставили ключовете за жилището. Около 14:00 часа съпругът на
ищцата И.Ч. провел разговор с ответниците като ги поканил да се срещнат, да
уточнят времето на огледа на жилището и да изготвят двустранен протокол –опис
на състоянието му, да засекат измервателните устройства, за да се установи
задължението на ответниците за разходи по ползването на имота. Ответниците
категорично отказали. Ищцата била принудена с оглед на поведението им, да
отвори жилището в присъствието на трима свидетели и да изготви сама констативен
протокол за състоянието на имота и наличното имущество в него. В присъствието
на свидетелите: В.К.К., с адрес: гр. К., ул. Г.С. № **,
вх. **, ап. **; П.Х.П., с
адрес: гр. К., ул. Г. К. № №**, вх. **, ап. *** и съпруга й
И.Г.Ч.направила следното: 1) Отключила и отворила имота с предоставените от
наематели ключове. 2) Записала показанията на измервателните прибори -
електромер и водомер. 3) Извършила проверка на състоянието и изправността на
елементите от оборудването на апартамента, при което констатирала: жилището
било разхвърляно, непочистено, със силно замърсени врати, прозорци, пердета,
полилеи, хладилник, подова настилка; вследствие на отглеждане на домашни
любимци - куче и котка, тапетите във всички помещения били надрани, свлечени и
негодни за по-нататъшно ползване. Тапетите били с размери: хол - 30 кв.м;
спалня - 22 кв.м; коридор - 15 кв.м. Общата площ на повредените тапети била 67
кв.м.; счупен прозорец на вратата към терасата с размер: 55х120 кв.м;
неизправно (повредено) казанче за вода в тоалетната; счупена фаянсова плочка на
стена в банята; неработещи - 2 бр. спирателни кранове с врътка за смесителна
батерия в банята; липса на двоен ключ за осветление в хола; силно замърсена
мазилка по стена в готварна - 4 кв.м, като за отстраняването било необходимо,
сваляне на боя, нова шпакловка и боядисване; повредени и приковани с пирони и
скоби от такер - 2 броя врати - входна, вътрешна на спалня; изкъртена мазилка
около касата на входната врата; счупена лява и дясна ръкохватка за брава - хол.
Общото състояние на жилището било изключително силно замърсено, неподдържано и нестопанисвано.
Показания на измервателните уреди: Електромер: - 002678.37 /004585.67 kw/h,
Водомер: -1190 куб.м. При сключване на договора ответниците заплатили на
основание чл. 5 депозитна вноска от 150.00 лева, която не била възстановена от
ищцата поради нарушение да уговореното в чл. 19 относно сроковете за
прекратяване на договора, и дължали неустойка в размер на 150 лева съгласно чл.
20 от същия при предсрочно прекратяване. По тези причини ищцата не дължала
връщане на депозитната вноска в размер на 150 лева. Съгласно чл. 23 от
договора, депозитната вноска следвало да се намира у наемодателя и следвало да
се върне на наемателя след изпълнение на договора. При нарушението му можела да
послужи за заплащане на неустойка, какъвто бил настоящия случай. Съгласно чл.
10 от договора, наемателите имали задължение да стопанисват имота с грижата на
добър стопанин. Ответниците не изпълнили това свое задължение и причинили
имуществени вреди, изразяващи се в посочените по-горе повреди. За
възстановяването им били нужни средства, както следва: 1) Сваляне и лепене на
тапети - 7 лева на кв. м, за 67 кв. м по 7.00 лева, общо - 469.00 лева. 2) Цена
на тапети - цена на ролка тапети - 5.00 лева, 14 ролки по 5 кв. м =70 кв. м; 14
по 5.00 лева – общо 70.00 лева. 3) Лепило за тапети - цена 4.00 лева - 3 броя
кутии лепило необходимо количество - 3 кутии по 4.00 лева - общо 12.00 лева. 4)
Лява и дясна дръжка обикновена за врата комплект - 7.80 лева. 5) Ключ за
осветление - двупозиционен - 1 брой - 3.90 лева; 6) Санитарна арматура за пластмасова
тоалетно казанче: за пълнене - 7.00 лева; за празнене - 7.70 лева. 7)
Спирателен кран с врътка - тип ретро - 2 броя по 3.30 лева - общо 6.60 лева. 8)
Цена на ремонтни дейности по т. 4, 5, 6 и 7 - 33.00 лева. 9) Цялостно
комплексно почистване на жилището - 70.00 лева. всичко общо: 687.70 лева.
Съгласно чл. 13, всички консумативни разходи - ток, вода, парно, почистване и
други свързани с използване на имота били за сметка на наемателя. Консумативите
били заплатени от ищцата както следва: За вода, с разписка № 04000632919456 от
11.09.2017 г. била заплатена сумата от 135.43 лева, с разписка № 04000635823131
от 18.09.2017 г. била заплатена сумата от 13.52 лева, ВСИЧКО ОБЩО: 148.95 лева.
За ел. енергия, с разписка № 04000635823125 била заплатена сумата от 56.17
лева.
МОЛИ съда да
постанови решение, с което осъди ответниците да й заплатят:
сумата от
687.70 лева (шестстотин осемдесет и седем лева и седемдесет стотинки),
представляваща стойността на имуществените вреди, причинени от ответниците при
ползването на недвижим имот: апартамент № ***
(***), на *** етаж в
жилищна сграда - ***, находящ се в гр. К., община К., област П., ул. „Г.С.“ № ***, предмет на договор за наем от 15.09.2015 г.
сумата от
205.12 лева (двеста и пет лева и дванадесет стотинки), представляваща
направените от тях разходи за наетия имот, от която: за вода - 148.95 лева (сто
четиридесет и пет лева и деветдесет и пет стотинки), за ел. енергия - на 56.17
лева (петдесет и шест лева и седемнадесет стотинки),
ВЕДНО със
законната лихва, считано от датата на предявяване на иска до окончателното
изплащане.
Претендира за
разноските по делото.
Ответниците
С.Д.Д. с ЕГН **********,*** и Л.Т.Т. с ЕГН **********,*** оспорват иска.
Признават, че между страните е имало сключен договор за наем на процесното
жилище, при месечна наемна цена в размер на 150 лева. Договорът бил сключен за
срок от една година като след изтичане на този срок се превърнал в безсрочен.
Признават, че по взаимно съгласие с ищцата продължили да ползват имота след
изтичане не едногодишния срок. Признават, че при сключване на договора
подписали приемо-предавателен протокол за състоянието, в което жилището се
предава. Протоколът бил предварително изготвен от наемодателя, напечатан на две
страници. В описа апартаментът и вещите в него били разделени на 7 пункта
означени с главни букви. Буква „А“ Голяма стая: с 12 точки по които ответниците
нямали възражения, с изключение на т.7
Стол дървен – 3 бр. – столовете били 2 бр. ; т.8 Радиатор за парно с
размери 1.40x0.60x0.10 см. – 1 бр. и заменен с Радиатора от буква Е - чугунен
радиатор - 30 ребра. Буква „Б“ Малка стая: т.7 Завеса бяла-къса – 2 бр. –
намирали се в шкафа; Буква „В” Кухненски бокс: т.1 Пералня автоматична „Сименс”
- въобще нямало пералня през целия срок на ползването на имота. т.2 готварска
печка с фурна и три котлона — 1 бр./ 1 бр. котлон — не работел. Буква „Г”
Баня/Тоалетна: т.2. Душ батерия комплект – 1 бр. била счупена и закупена нова
от ответниците, които я оставили при напускането на жилището. т.6. Седало с капак
от ПВЦ – 1 бр. - било счупено и заменено от ответниците с ново,което било
оставено в жилището след напускане на същото. т. 12 Кошче за отпадъци - нямало.
т.13. Четка със стойка от ПВЦ — нямало. Ответниците закупили огледало за баня и
стелка за баня, които оставили след напускане на жилището. Буква „Д” Коридор:
т.3 Вграден гардероб с две врати 1 бр. - в имало килим-1 бр., щора от
ПВЦ-голям — такава нямало, текстилна
щора - голяма - такава нямало. Буква „Е” Тераса: т. 1 Чугунен радиатор - 30
ребра - 1бр. - същият бил заменен с радиатора от голямата стая - под т.8 от
б.”А”. При подписване на Договора за наем заплатили и една сума в размер на 150
лева, която наемодателят искал като депозит. Сумата била в размер на месечния
наем. Наемодателката обяснила, че ако при напускане наемателите не са си
уредили задълженията за ток и вода, ще прихване тези задължения от депозитната
вноска, а разликата ще им върне, ако задължението е по-малко от депозита.
Електроенергията и водата се засичали по-късно и нямало как към деня на
освобождаване инкасаторите да отчетат задълженията за ток и вода. Отделно от
това наемодателят обещал, че ще ремонтира леглото, което имало проблем – било
пропаднало, увещавала ги че ще се санира блока, ще се смени дограмата и ще е
по-топло, но така и до края на ползването на жилището това не се случило.
Ответниците плащали редовно наема, всеки месец срещу разписка, редовно
заплащали и разходите за ток и вода. В началото на м.август 2017 г. отишли пред
дома на ищцата за да заплатят наема за м. август 2017 г., уведомили съпруга й,
че от следващия месец напускат жилището, тъй като намерили друго, което им било
по-изгодно. Съпругът на ищцата започнал да ги увещава да останат, защото
предстояла зима, обещал, че ще направи някои подобрения в апартамента и ще
смени дограмата, за да им е по-топло и уютно. Ответниците вече взели решение и
го уведомили, че ще освободят апартамента до 10-то число на месец септември.
Така, в началото на м.септември 2017 г., започнали да изнасят вещите и багажа
си от жилището. На 06.09.2017 г. се обадили по телефона на наемодателя и я
уведомили, че жилището е освободено, поканили я да отиде да й предадат
ключовете. Тя отговорила, че е сама и не може да дойде в момента, но нямало
проблем да наемателите да отидат да й ги предадат. Отишли, срещнали се,
информирали, че апартамента е свободен и казали на наемодателя да задържи
депозита за покриване на разходите за ток и вода, а ако задължението е
по-малко, да се обадят и да върнат останалата сума. Ищцата се съгласила,
заявила, че са били коректни наематели, че им има доверие и нямало за какво да
проверяват жилището. Получила си ключовете, стиснали си ръцете и се разделили.
Следобед съпругът й действително звъннал за отидат да огледат апартамента, но
ответниците били на работа и нямало как да отидат. Повече никой не ги потърсил,
затова останали изненадани, когато получили исковата молба за настоящото дело.
Считат претенциите за неоснователни. Безспорно договорът за наем станал
безсрочен, но наемателите уведомили устно за прекратяването му, повече от един
месец преди прекратяване на същия, а в договора нямало изискване за писмено
предизвестие. Така че задължението за предизвестие от страна на ответниците
било спазено и не дължали неустойка. Стопанисвали апартамента с грижата на
добрия стопанин. При нанасянето им същият не бил почистен. Ответниците го
чистили няколко дни, мили и дезинфекцирали. Закупили някои неща за нормално
използване на същия, които оставили в апартамента при освобождаването му и
които не искали да им бъдат заплащани от наемодателя. Оставили и покривало за
спалнята. Минавайки след 4-5 дни покрай жилището видели, че дограмата на същото
е сменена с ПВЦ-дограма. Останали учудени за бързата смяна на дограмата, тъй
като две години им било обещавано подобна промяна. Виждала се и стълба в
средата на стаята, явно някакви ремонти били извършвани в апартамента. Взели
съгласието на наемодателя да отглеждат домашни любимци. Неоснователни били
твърденията на ищцата, че тапетите в жилището били сериозно повредени от
животните – описаните щети обхващали тапетите в цялото жилище, което било
несъстоятелно. Имало един свлечен тапет, но това станало от само себе си,
защото били залепени на панелна стена. Тапетът се отлепил няколко месеца преди
на освободят имота. В коридора и в малката стая част от тапета бил скъсан, но
не повече от по 1 кв.м във двете помещения. Оспорваме твърдението, че тапетите
във всички помещения са надрани, свлечени и негодни. Тези тапети били поставени
поне от 30 години и от употребата им през годините имали някакво нормално
захабяване, непричинено от ответниците. При изнасянето им, безспорно не измили
прозорци, не боядисвали вратите и прозорците, не наемали фирма да почисти
основно, но оставили жилището в нормален вид след изнасяне на техните вещи.
Може би имало прах, стъпки по пода от обувки, друго замърсяване нямало.
Твърдят, че са оставили жилището в по-добър вид, в сравнение с този, в който го
приели. Стъклото на ватата на терасата се свлякло още преди около година,
уведомили наемодателя затова, а ищцата ги уверила, че скоро ще сменят
дограмата, да не се притесняват. Твърдят, че са оставили казанчето за вода в
тоалетната в изправност, също и спирателните кранове. Не следвало да плащат
ремонтите за смяната му след напускането им. Ключът за осветлението в хола бил
демонтиран, защото при ползване на имота поставили свой, но купили нов ключ и
го оставили в жилището. Дръжката на вратата в хола се вадела още при наемането
на имота. Същата била там, не липсвала и не била счупена. Не следвало да
заплащат за части и вещи, които са захабени с оглед нормалното им използване
през годините. Нито за кранчето, нито за тапети, нито за почистване, нито за
спирателни кранове. Тези извършени от наемодателя ремонти и освежавания на
жилището следвало да са за негова сметка, а не им се вменят в задължение,
вследствие на нормалната употреба на имота от наемателите. Нищо не налагало
цялостна подмяна на тапетите, още повече избрани от тях за цени, които те са
преценили, нито такова почистване, че да се оцени на 70 лева. Било нормално да
се замърси мазилката около печката, вследствие на готвене, но не смятали, че е
тяхно задължение да правят ремонт и боядисване.
Признават
единствено разходите за ток и вода, които изразходили, като от сумата се
приспаднат 56.17 лева, които ищеца търсел неоснователно, видно от приложените
от него документи. Тази сума се дублирала и ищецът я претендирал два пъти. С
депозита който е заплатили при сключване на договора правят възражение за
прихващане на задължението за вода в размер на 148.95 лева. По този начин,
считат, че иска е неоснователен и не дължат заплащане на каквато и да било сума
по така предявените към нас искове от ищцата. Оспорват приложения от ищцата
Опис на имуществото намиращо се в имот - гарсониера на ул. „Г.С.” № ***, ет.***, ап. ***, тъй като същия бил изготвен по-късно от момента
на сключване на договора за наем. Към датата на подписване на договора им бил
предаден Опис в друг вариант, който прилагат по делото. Оспорват и приложения
констативен протокол, изписан на ръка, като
констатациите в него не отговаряли на действителността, протоколът бил
частен документ, несъставен по надлежния ред.
МОЛЯТ съда да
отхвърли исковете като неоснователни. Претендират за разноските по делото.
В ХОДА на
процеса ищцата е поискала и е допуснато изменение в размера на иска за
причинени вреди, като същият се счита предявен в общ размер на 459.02 лева, от
която сума: изстъргване на тапети от стени 68.5 кв.м - 68.50 лева; лепене на
книжни тапети по стени 68.5 кв.м - 287.70 лева; подмяна на стъкла с дебелина до
4 мм на дървена рамка 0.65 м - 12.00 лева; подмяна на арматура на PVC казанче -
20.00 лева; подмяна на фаянсова плочка -1.50 лева; подмяна на пластмасови
врътки 2 бр. - 2.00 лева; монтаж на ключ за осветление –двоен - 4.00 лева;
боядисване с латекс двукратно при ремонти 6.8 кв.м - 30.60 лева; маджуниране и
шлайфане по дървени плоскости 0.50 м -1.00 лева; изкърпване на мазилка при
ремонти 0.10 м - 1.00 лева; поставяне на ръкохватки на врата - 8.00 лева;
почистване на жилището 8 часа х 2.84 лева - 22.72 лева
От събраните
по делото доказателства, отделно и в тяхната съвкупност съдът намира за
установено от фактическа страна следното:
Не се спори,
че ищцата е собственик на недвижим имот, съставляващ апартамент № 2 (втори), на първи етаж в
жилищна сграда - ***, находящ се в гр. К., община К., област П., ул. „Г.С.“ № ****. Не се спори, че на 09.09.2015 г. страните са
сключили договор за наем по силата на който, ищцата в качеството на наемодател
е предоставила за временно възмездно ползване на двамата ответници посоченото
жилище, срещу което същите са се задължили да заплащат месечен наем в размер на
150 лева, платим в периода от 25-то число на предходния месец до 1-во число на
текущия месец (чл.3). Договорът за наем е сключен за срок от една година,
считано от 10.09.2015 г. (чл.2) като в същият текст е уговорено, че след това
става безсрочен. В чл. 5 наемодателите са се задължили да платят депозитна
вноска в размер на един месечен наем. В договора е отбелязано плащането на
депозита и това не е спорно между страните. В чл. 10 е уговорено, че
наемателите се задължават да стопанисват имота с грижата на добър стопанин, а в
чл. 12 е уговорено, че текущи поправки в имота, свързани с ползването му са за
сметка на наемателя. В чл. 20 страните са договорили в случай, че наемателят
прекрати договора едностранно или в нарушение на уговореното в чл. 19, дължи
неустойка в размер на наемната цена за един месец. В чл. 22 страните са
уговорили наемателят да заплати всички щети и вреди, възникнали при
недобросъвестна експлоатация на имота от негова страна, с изключение на
причинените от природни бедствия. Уговорено е, че при констатирани щети при
неизяснени отговорности, стойността на щетите се поема солидарно от всички
наематели поравно. В чл. 23 страните са се съгласили наемодателят да върне депозитната
вноска, която в случаите на нарушение да договора може да бъде ползвана за:
заплащане на неустойка, заплащане на такси по чл. 13 (консумативни разходи),
заплащане на щети и вреди по чл. 18 и 22. Уговорено е, че всички консумативни
разходи по чл. 13 от договора се поемат поравно от всички наемодатели. Ищцата
представя по делото опис на имуществото, което се намира в жилището, предмет на
договора за наем, който не носи подписите на страните. Същият е оспорен от
ответника. Представен е констативен протокол от 06.09.2017 г.,в който ищцата в
присъствието на свидетели е описала състоянието, в което е заварила имота след
предаване на ключовете и напускането му от наемателите. Представена е разписка
от 11.09.2017 г. за заплатена сума на В и К ЕООД П. в размер на 135.43 лева,
общо по осем броя фактури за периода от 11.01.2017 г. до 07.08.2017 г.
Представена е разписка от 18.09.2017 г. за заплатена сума на В и К ЕООД П. за
заплатена сума на В и К ЕООД П. в размер на 13.52 лева, общо по шест броя
фактури, като сумите по пет от тях представляват лихви за забавено плащане, а
последната сума в размер на 12.86 лева е за вода за периода от 07.08.2017 г. до
07.09.2017 г. Представена е разписка от 18.09.2017 г. за заплатена сума за
електроенергия в размер на 56.17 лева за периода от 09.08.2017 г. до 08.09.2017
г. Ответникът представя опис на
имуществото в жилището, без дата и подписи на страните.
От
заключението на вещото лице К. се установява, че:
1. Състоянието
на апартамента е незавидно. Вследствие естественото стареене и лошото
стопанисване довършителните работи в същия - мазилката по стените и таваните,
пода в помещенията, както и вратите са във вид нуждаещи се от един текущ
ремонт.
2. При огледа
вещото лице е констатирало следните щети: частично надрани тапети в хола,
спалнята и коридора; счупен прозорец на врата; неизправно порцеланово казанче;
счупена фаянсова плочка; липса на два броя пластмасови врътки; липса на двоен
ключ за осветление; замърсена мазилка по стена в готварната; повреди по
входната и към спалнята врати; изкъртена мазилка около входната врата откъм
стълбищната клетка; счупена ръкохватка на вратата в хола.
3. Стойността
на необходимите строителни дейности за отстраняване на констатираните вреди, е
както следва: изстъргване на тапети от стени 68.5 кв.м -
68.50 лева; лепене на книжни тапети по стени 68.5 кв.м - 287.70 лева; подмяна
на стъкла с дебелина до 4 мм на дървена рамка 0.65 м - 12.00 лева; подмяна на
арматура на PVC казанче - 20.00 лева; подмяна на фаянсова плочка -1.50 лева;
подмяна на пластмасови врътки 2 бр. - 2.00 лева; монтаж на ключ за осветление
–двоен - 4.00 лева; боядисване с латекс двукратно при ремонти 6.8 кв.м - 30.60
лева; маджуниране и шлайфане по дървени плоскости 0.50 м -1.00 лева; изкърпване
на мазилка при ремонти 0.10 м - 1.00 лева; поставяне на ръкохватки на врата -
8.00 лева; почистване на жилището 8 часа х 2.84 лева - 22.72 лева. Общо =
459.02 лева
Във връзка с
твърденията на страните съдът е изслушал свидетели.
В показанията
си свидетелят К. сочи, че познава ищцата от 2006г., когато закупили процесния
имот. Свидетелят живеел в същият блок и вход. Преди жилището да бъде отдадено
под наем свидетелят влизал в него, за да огледа радиаторите, защото във входа
имало локално парно. Свидетелят оглеждал кои радиатори са включени и кои изключени,
бил заместник домоуправител и затова извършвал тези огледи. Свидетелят влизал,
когато ищцата и съпругът й идвали да правят ремонт и да почистят. Ищцата и
съпругът й последно почиствали жилището преди да го отдадат на ответниците под
наем, тогава свидетелят влязъл за последен път преди наемателите да се
настанят. Апартаментът бил в състояние, както и от времето на построяването,
фактически имало един хол, който бил с мокет, прозорецът бил сменен с
алуминиева дограма. Тази дограма била сменяна може би двукратно, Предишният
собственик я сменил с кафява, а сега била бяла. Свидетелят не знаел кога е
направена последната подмяна, дали по време на предходен наемат, тъй като и
предишният собственик отдавал жилището под наем, или при настоящите. Съседите се
оплаквали от последните наематели, основно от това, че гледали животни в
жилището – куче и котка, защото животните уринирали и миришело, а през лятото
се събирали много мухи. След като ответниците напуснали апартамента, свидетелят
отново влязъл – съпругът на ищцата поискал ключовете за да засече показанията
на електромера. Това станало на 6 септември 2017 г. – запомнил датата, защото
било празник. Поканили го да присъства при огледа на апартамента. Свидетелят
влязъл в жилището, огледали го и съставили протокол. Свидетелят участвал при
съставянето на протокола и го подписал. По време на огледа присъствали ищцата и
съпругът й и техен съсед – П.П.. Жилището на входа било с две врати – метална и
дървена, още при влизане, дръжката на дървената врата останала в ръката на И.Ч.
(съпругът на ищцата). Около дървената врата имало паднала мазилка от вътрешната
страна, около касата. Жилището било много занемарено, мокетът в хола бил
мръсен, не личало да е почистван. В хола имало бокс за готвене, който също бил
много замърсен и опушен. Боксът нямал врати за отделяне от хола, представлявал
ниша със свод. Кухненският бокс нямал аспирация и отдушник. Нямало прозорец в
тази част. Кранчетата на батерията в банята не работели. Ключът за осветлението
висял, нямало оставен нов ключ вътре в апартамента. Нещо се случило с бравата
на холната врата, може би била разбита или нещо подобно, защото била закована с
пирон. Докато ответниците живеели в жилището, свидетелят не влизал в него,
имали добра комуникация с тях и се изненадал как са живели в толкова занемарено
жилище. През лятото на 2017 г. било проведено общо събрание на входа и един от
въпросите, които обсъждали бил заплащането на парното. Наемателите присъствали
на това събрание и заявили, че няма да се включат в сумите за парно, защото
напускат апартамента. Никой от собствениците не присъствал по време на
събранието. Ищцата и съпругът й били собственици на апартамента от 2006 г. и
след като го закупили, идвали често с материали, правили някакъв ремонт, но
свидетелят не бил запознат с подробности. Знаел, че сменяли тапети. Блокът бил
строен през 1981 г. за нуждите на ** С.. При построяването му в апартаментите
нямало плочки в банята, подът й бил настлан с мозайка, банята била на замазка и
с гипсова шпакловка, а отгоре боядисана с блажна боя. Понастоящем в апартамента
на ищците банята била с плочки, но те не били поставяни при строителството.
Стените на стаите били с тапети при построяването. Не знаел, дали тапетите в
имота на ищцата са същите от построяването на блока, но знаел, че тя и съпругът
й са идвали със стълба и са сменяли тапетите. Не знаел дали на цялото жилище.
Когато влязъл в коридора на 6 ти септември, стените му също били с тапети,
които били много надрани, може би от животните. Не забелязал дали в коридора
има нанесен латекс върху тапетите. В другите стаи не били така свлечени
тапетите. Единствено му направило впечатление в антрето, че от двете страни
тапетите били надрани, но не изцяло липсващи. Свидетелят не знаел кога е
сменена дограмата, знаел, че е подменяна два пъти – единия от предишния
собственик. Когато влязъл вътре, нямало демонтирана дограма, но ме направило
впечатление, че в спалнята на вратата към терасата било пукнато долното стъкло.
На вратите към терасите на една рамка имало две стъкла. Наемателите гледали
едновременно куче и котка, виждал ги да разхождат кучето, котката не виждал, от
тях научил, че я отглеждат, защото казали на общо събрание.
В показанията
си свидетелят П. сочи, че познава ищцата и съпруга й, били приятелски
семейства. Познавал жилището, многократно го посещавал, още от закупуването му,
дори участвал в ремонта му. След като Ч. купили жилището, свидетелят участвал в
по-голям ремонт – ремонтирали банята. Стените й били само с шпакловка и блажна
боя, подът – с мозайка, а тръбите били окачени външно. При ремонта Ч. направили
водопроводната инсталация с ПВЦ тръби, облицовали с плочки, подменили сифони,
мивка, тоалетна чиния, бойлер, тоалетно казанче. Този ремонт бил направен преди
около 4-5 години. В стаите също подменили всичко – мокети, тапети, направили
ремонт на бокса. Свидетелят не знаел как са направили бокса, участвал в ремонта
на банята, пренасял материали с автомобила си. До 06.09.2017 г. семейство Ч. не
са споделяли проблеми с наемателите. На 06.09.2017 г., заедно с Ч. и свидетелят
К. влезли в жилището. Заедно с И.Ч. били на пазара, обадила му се ищцата и
тръгнали към жилището на Ч., защото имало проблем с наемателите. Когато
пристигнали се оказало, че ключовете на гарсониерата (наетия имот) са оставени
на една маса пред входа на блока, в който живеели. Чолаков разпознал, че това
са техните ключове и ги прибрал. Чолаков си тръгнал и около 16:00 часа на същия
ден се обадил на свидетеля и го поканил да отидат до гарсониерата и да направят
опис, защото наемателите си тръгнали. Чолаков звънял на наемателите няколко
пъти, но никой не отговорил. Отишли в наетото жилище към 16-16:30 ч. Обадили се
на домоуправителя и И.Ч. поискал ключовете за електромерното табло, за да
засекат показанията на електромера, което и направили. След това влезли в гарсониерата,
вратите трудно се отваряли при влизането, особено вътрешната врата. Имало следи
от удар с крак, отпечатък от обувка, свидетелят помисли, че вратата е
разбивана. В апартамента миришело на зоологическа градина, на вратата на банята
също имало отпечатък от обувка, а вътре в нея имало паднала плочка. Касата
около вратата била разбита, имало паднала мазилка. Банята и тоалетната били
общо помещение, тоалетното казанче не работело, а водата се пускала и спирала
от спирателен кран. Кранчетата на чешмата също не работели, били счупени и били
прикачвани с пирони. В банята засекли и показанията на водомера. Входната
дървета врата също била разбивана, парчетата били заковани с пирони. Дръжката
на вратата в хора останала в ръцете на И.Ч., когато влезли в него. Тапетите на
50-60 см от земята липсвали на места - по половин квадрат и повече, били
скъсани, личало си, че е от животинка. Такива следи имало между радиатора под
прозореца и вратата на терасата в голямата стая. От мястото на ключа за
осветлението в хора стърчали жици. В кухненския бокс тапетите били олети с
мазнини. В малката стая имало счупен прозорец на вратата към терасата, стъклото
било с големи пукнатини, почти цялото било разцепено. Доколкото разбрал, Иван
сменил дограмата след като ответниците напуснали. Преди този момент И.Ч. не
споменавал, че наемателите искат да напускат.
В показанията
си свидетелката П. сочи, че познава ответниците и знае, че живеят като
семейство от 2015 г. От началото на септември 2015 г. живеели на квартира във
военното градче в град К.. Няколко дни след като се нанесли, свидетелката им
отшила на гости и видяла квартирата. Когато отишла за пръв път ответниците били
почистили и си подредили вещите. Жилището било обзаведено със стари мебели,
изтъркани. Тапетите в голямата стая също били стари и изтъркани, били различни,
от едната страна били избелели може би от слънцето. Малката стая била в същото
състояние. Свидетелката често ги посещавала докато живеели в това жилище,
оставала да преспива в малката стая, която ответниците ползвали предимно за
склад. Те ползвали за живеене голямата стая, в нея готвели и посрещали гости, а
малката ползвали за гардероб и хладилник. В голямата стая имало кухненски бокс,
в който готвели, което ответниците заварили в лошо състояние и почистили. Боксът
нямал аспирация или малък прозорец, нямало място откъдето да излизат миризмите,
всичко попивало в стените. Отстрани по самата стена имало следи от готвене или
нещо такова. Свидетелката посещавала ответниците почти всяка седмица, те първо
отглеждали коте, което махнали. После отглеждали куче, което живеело вътре в
жилището докато било малко, а като пораснало – на терасата. Там имало нещо като
къща. В банята всичко си работело, казанчето на тоалетната до последно
работело, също и кранчетата на чешмата, нямало проблем с тях. Знаела, че в
спалнята има счупено стъкло, знаела, че се счуло след някаква буря. Дограмата в
жилището била стара, дървена, през нея духало.
В показанията
си свидетелят Т. сочи, че познава ответниците от около 4-5 години. Знаел, че са
живели под наем във военното градче, ходил в това жилище. В него се нанесли
през месец септември 2015 г., като свидетелят им съдействал в началото при
подмяната на един радиатор за парното. Когато влязъл в жилището заварил стари
мебели, то било захабено, личало си, че в него е живяно преди да отидат
ответниците. Тапетите били стари, спалнята била стара, нямало видими следи от
ремонти. Подовата настилка била зацапана, бил някакъв мокет. Имало кухненски
бокс, които според свидетеля бил гардеробна, пригодена за готвене. Бил много
малък, отваряли се едни врати и вътре имало печка и чешма, печката не работела.
Свидетелят останал с впечатление, че е гардероб, а като го отворил, вътре имало
мивка. Боксът бил замърсен и миришело като помещение, което не се проветрява. Не
му било известно да имал аспирация или прозорци на бокса. Когато ответниците се
нанесли, казанчето в банята не работело и крановете не спирали изцяло. След
това ответникът ремонтирал казанчето и крановете. След април месец 2017 г.
свидетелят не посещавал повече жилището. Не наел за счупен прозорец в малката
стая, не е виждал липсващи тапети, но под прозореца в хола започнали да се
разлепват още от самото начало. Ответниците отглеждали в жилището първо коте,
после куче. Докато кучето било малко, живеело вътре в апартамента, а после на
терасата.
Други
доказателства от значение за правния спор не са ангажирани.
При така
установената и възприета фактическа обстановка, съдът изграждайки вътрешното си
убеждение, прави следните изводи от правна страна:
Доказано е по
делото наемното правоотношение на страните и изпълнение на задълженията на
ищеца, в качеството на наемодател, посочени в т. 1 и чл. 7 от Договора, а
именно: да осигури на наемателя възможност да ползва жилището безпрепятствено.
Договорът за наем се характеризира като двустранен и възмезден, като основното
задължение на ищеца е да предаде наетия обект, което задължение не се спори
ищецът да е изпълнил, а ответникът следва да му заплати уговорената цена. В
случая е подписан писмен договор между страните, който урежда наемна цена,
начин на плащане и др.
ОТНОСНО иска с
правно основание чл. 233, ал.1, изр. ІІ-ро от ЗЗД:
Ищцата
претендира ответниците да й заплатят стойността на причинените от тях вреди по
време на ползване на вещта. С оглед изложените в исковата молба факти, съдът
намира, че се касае за иск за заплащане на стойността на дребни поправки
вследствие на обикновеното употребление на вещта – повредени тапети, развалени
кранове и тоалетно казанче, счупен прозорец, паднала плочка, липса на ключ за осветление,
повредени брави и паднала мазилка около касата на вратата. Всички тези повреди,
представляват дребни поправки, свързани с употреблението на вещта – жилище и са
за сметка на наемателя, както с оглед уговореното между страните в чл.12 от
договора, така и с оглед разпоредбата на чл. 231, ал.1 от ЗЗД. Това означава,
че при доказаност на причинените вреди, стойността на същите следва да се поеме
от наемателя, който се е задължил да ги извършва, ползвайки веща.
Страните
спорят за състоянието на жилището при предаването му на 10.09.2015 г. Двата
описа на имущество, представени от страните в процеса не могат да се ползват за
установяване на състоянието на жилището, доколкото същите съдържат само вещи -
обзавеждане, които не са предмет на спора и не дават информация за общото
състояние на жилището. При това положение съдът е изправен пред презумпцията,
установена в чл. 233, ал.1, изр. Последно от ЗЗД, че вещта е била приета в
добро състояние. Според настоящия състав тази презумпция не се обори в процеса.
Състоянието на жилището в деня на освобождаването му се установява както от
съставения протокол, така и от показанията на двамата свидетели К. и П., които
пряко са възприели повредите, предмет на настоящия иск, които съдът кредитира
изцяло като непротиворечиви, подробни, основават се на преките им и
непосредствени впечатления в дена на освобождаване на жилището и пряко
кореспондират със заключението на вещото лице, което е направило оглед на имота
и констатирало същите повреди, каквито описват свидетелите, доведени от ищцата.
стойността на необходимите работи за поправката на причинените вреди възлиза
общо в размер на 459.02 лева. Съдът приема, че процесното помещение не е било
върнато на наемодателите в състоянието, в което е било предадено, както и че
твърдените от ищеца вреди като вид, количество и стойност, действително са били
налице при освобождаване на имота на 06.09.2017 г. Съдът намира за
неоснователни поддържаните от ответниците възражения относно състоянието, в
което се е намирало помещението при сключване на наемния договор, съответно при
предаването му от наемодателя. Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1,
изречение последно ЗЗД до доказване на противното се предполага, че вещта е
била приета в добро състояние. Тази законова презумпция не само не се обори от
ответниците, но се потвърждава от доказателствата по делото. Доведените от
ответниците свидетели не опровергават законоустановената презумпция. В
показанията си свидетелите П. и Т. не сочат вредите, предмет на настоящия иск
да са съществували при предаване на апартамента от наемодателя. Така, според
свидетелката П. крановете и тоалетното казанче са работели до последно, същата
посетила жилището едва няколко дни след наемането му, и единственият релевантен
факт заявен от нея е, че трепетите в голямата стая са били стари, изтъркани, на
места подпухнали и избелели на едната стена. В останалата си част свидетелката
говори за състоянието на мебелите. Свидетелят Т. сочи единствено, че тапетът
под прозореца в голямата стая е започнал да се разлепя и че тапетите били
стари. Свидетелят общо сочи, че състоянието на бокса било замърсено, но не сочи
дали има предвид мебелите в бокса или друга негова част, като например -
стените. В противоречие със заявеното от П., свидетелят Т. сочи, че крановете в
банята не работели и се наложило ответникът Д. да ги ремонтира. Отделно от
това, впечатленията на този свидетел за жилището, предмет на договора за наем
са до месец април 2017 г., когато заминал за чужбина. Т.е. същият няма преки
наблюдения какви промени са настъпили в жилището за периода от месец април до
месец септември 2017 г. когато ответниците са напуснали имота. Така, първо
показанията на тези двама свидетели съдържат противоречия относно състоянието
на банята, в частност тоалетното казанче и крановете, и второ – впечатленията
на втория свидетел са непълни, доколкото част вредите биха могли да настъпят в
периода, в който той не е посещавал жилището. Следва да се отбележи, че тапети
могат да се ползват по предназначение, дори ако част от тях е избеляла. При
това положение не са налице доказателства, които да изключат задълженията на
наемателите, уредени в 10 и чл. 12 от договора, отговорността им за вреди,
произтичаща от чл. 233 от ЗЗД – за обезщетяване на причинените от тях вреди.
Законът предвижда дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на
обикновеното управление, да са за сметка на наемателя – чл. 231, ал. 1 ЗЗД.
Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1 ЗЗД, наемателят е длъжен да върне вещта
в състоянието, в което се предполага, че е получена. В случая наемателите са
употребявали вещта по предназначение, без да изпълнят задължението си да
отстранят вредите по жилището, поради което дължат на ищцата обезщетение в
претендирания размер. По отношение на прозореца в малката стая св. П.а сочи, че
се е счупил при буря. Съдът на кредитиера показанията на тази свидетелка в
частта относно причината. Съгласно уговореното в чл. 16, наемателите са били
длъжни да информират наемодателя за всяка повреда в имота, независимо от кого и
как е причинена. Доказателства същите да са информирали наемодателя за счупения
прозорец вследствие на буря не са ангажирани. Тогава изявленията им биха могли
да бъдат проверени както от наемодателя, така и от съда при евентуален спор по
този въпрос. Понастоящем в показанията си свидетелката П.а не сочи времето, по
което прозорецът се е счупил, нито сочи наемодателят да е бил информиран
затова. По изложеното съдът намира иска за основателен и доказан в пълния му
предявен размер и го уважава.
ОТНОСНО иска
по чл. 232, ал.2 от ЗЗД:
В случая се
претендира заплащане на консумативни разходи за последния месец от ползването
на жилището, като с исковата молба ищцата е направила две изявления – първо, че
счита договора за прекратен от страна на наемателите при неизпълнение на
задължението им, уговорено в чл. 19, б.в – да отправят едномесечно предизвестие
и второ, че прави прихващане на заплатения при подписването на договора депозит
с дължимата от наемателите неустойка в размер на един месечен наем, съгласно
уреденото в чл. 20 и чл. 23 б.а от договора. Функцията на заплатения при
сключване на договора депозит е гаранционно-обезпечителна като в конкретния
случай страните са уговорили три различни обезпечения: за неустойка, за разходи
за консумативи и за разходи за вреди. В настоящия процес ищцата е направила
изявление за прихващане на сумата от внесения депозит, с изявление, направено в
исковата молба, а ответниците са направили насрещно изявление за прихващане на
задълженията им за консумативни разходи до размера на по-малката сума от
внесения депозит. В конкретния случай, не се спори, че договорът е прекратен
едностранно от наемателите, спорният по делото въпрос е дали същите са
изпълнили задълженията си по чл. 19 б.в от договора да отправят едномесечно
предизвестие, респективно – дали дължат неустойка в размер на един месечен
наем. Ответниците поддържат становище, че са отправили предизвестие до
наемодателя, в частност – до съпруга на ищцата, но не доказват това свое
твърдение. От една страна, задължението да го докажат е тяхно, доколкото по аргумент
от чл. 154 от ГПК всяка страна доказва твърденията си, от друга – твърдението
на ищцата, че не е предизвестена представлява за нея отрицателен факт, а на
доказване подлежат само положителните факти. Следва да се отбележи, че страна
по договора за наем е само ищцата Р.Ч.. Нейният съпруг, не е страна в наемното
правоотношение и евентуално отправени до него изявления не могат да се
противопоставят на ищцата. Без правно значение е дали И.Ч. е собственик на
отдадения апартамент заедно със съпругата си в режим на имуществена общност,
доколкото наемното правоотношение не възниква непременно за собственика. В
конкретния случай страна по него е само Р.Ч. и само изявления, оправени до нея
биха били релевантни за изпълнението на задълженията на наемателите. Единственият
безспорен факт в процеса, е че последните са освободили жилището на 06.09.2017
г. Изявленията им направени пред общото събрание на етажната собственост също
не биха могли да се противопоставят на ищцата. Действително, в договора не е
уговорено предизвестието за прекратяването му да се отправи писмено, но
страната, която твърди да го е отправила устно следва да го докаже. При това
положение съдът намира възражението на ответниците за неоснователно и приема,
че същите, в нарушение на клаузите на чл. 19, б.в от договора, са го прекратили
едностранно с освобождаване на имота, без да отправят едномесечно предизвестие
до наемодателя. При това положение, същите дължат уговорената неустойка по чл.
20 от договора в размер на един месечен наем. Ищцата прави възражение за
прихващане на неустойката с внесения депозит, в чиято гаранционно-обезпечителна
функция страните са се съгласили да включат и неустойката при предсрочно
прекратяване на договора. Наемодателят, получил депозит в размер на 150 лева е
имал правото, съгласно чл. 23, да го задължи през целия срок на действие на
договора и задължението при неговото прекратяване, в зависимост от наличието
или липсата на неплатени от наемателя суми, или да извърши прихващане с
дължимите такива – в първия случай, или да върне депозита на наемателя - във
втория. Договорът е прекратен, считано от 06.09.2017 г. по който въпрос
страните не спорят. Ищцовата страна е направила възражение за прихващане на
дължимата неустойка във висящия съдебен процес. Същата е насрещна страна по договор,
и макар иск за неустойка да не е предявен, изявлението и е достигнало до
ответниците. Възражението за прихващане, направено от ответната страна е
валидно и допустимо, направено от надлежна страна. Същото обаче се явява
неоснователно, доколкото същите вече са били известени, че с депозита ищцата е
избрала да погаси неустойката, уговорена при неизпълнение на задълженията,
свързани с прекратяване на договора и доколкото същите тези нарушения са
установено в процеса. Т.е. липсва към настоящия момент насрещно задължение на
ищцата-наемодател, с което задължението за разходи от страна на ответниците да
бъде прихванато. Задължението на ответниците за направени разходи за
електроенергия и вода е установено по несъмнен начин с представените разписки
за плащане след датата, на която са напуснали жилището, поради което искът
следва да бъде уважен в пълния му предявен размер.
ОТНОСНО
разноските:
С оглед изхода
от процеса, следва да се осъдят ответниците да заплатят на ищеца направените по
делото разноски в общ размер на 550 лева, съгласно приложения списък.
Мотивиран от
изложеното съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА на
основание чл. 233, ал.1, изр. ІІ-ро и чл. 232, ал.2 от ЗЗД С.Д.Д. с ЕГН
**********,*** и Л.Т.Т. с ЕГН **********,*** да заплатят на Р.Р.Ч. с ЕГН **********,***:
- сумата от
459.02 лева (четиристотин петдесет и девет лева и две стотинки), представляваща
стойността на имуществените вреди, причинени от ответниците при ползването на
недвижим имот: апартамент № ** (*****), на първи етаж в жилищна сграда - ***, находящ
се в гр. К., община К., област П., ул. „Г.С.“ № *, предмет на договор за наем
от 15.09.2015 г., от която сума: изстъргване на тапети от стени 68.5 кв.м -
68.50 лева; лепене на книжни тапети по стени 68.5 кв.м - 287.70 лева; подмяна
на стъкла с дебелина до 4 мм на дървена рамка 0.65 м - 12.00 лева; подмяна на
арматура на PVC казанче - 20.00 лева; подмяна на фаянсова плочка -1.50 лева;
подмяна на пластмасови врътки 2 бр. - 2.00 лева; монтаж на ключ за осветление
–двоен - 4.00 лева; боядисване с латекс двукратно при ремонти 6.8 кв.м - 30.60
лева; маджуниране и шлайфане по дървени плоскости 0.50 м -1.00 лева; изкърпване
на мазилка при ремонти 0.10 м - 1.00 лева; поставяне на ръкохватки на врата -
8.00 лева; почистване на жилището 8 часа х 2.84 лева - 22.72 лева;
- сумата от
205.12 лева (двеста и пет лева и дванадесет стотинки), представляваща
направените от тях разходи за наетия имот, от която: за вода - 148.95 лева (сто
четиридесет и пет лева и деветдесет и пет стотинки), за ел. енергия - на 56.17
лева (петдесет и шест лева и седемнадесет стотинки),
ВЕДНО със
законната лихва, считано от датата на предявяване на иска до окончателното
изплащане.
ОСЪЖДА С.Д.Д.
с ЕГН ********** и Л.Т.Т. с ЕГН ********** да заплатят на Р.Р.Ч. с ЕГН
********** направените по делото разноски в размер на 550 (петстотин и
петдесет) лева.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на обжалване пред Окръжен съд П. в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:
АГ.