№ 20918
гр. София, 17.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 82 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и първи октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:А.И.И
при участието на секретаря К.Д.Н.
като разгледа докладваното от А.И.И Гражданско дело № 20241110162887 по
описа за 2024 година
С искова молба Г. Г. Г. е предявил срещу,,**“ ООД иск с правно основание чл. 16, ал. 5
ЗАЗ. Ищецът твърди, че е собственик на 3/4 идеални части от земеделски имоти в
землището на с. ** - нива с идентификатор * в местността „*“ с площ 6560 кв. м. и нива с
идентификатор * в местността „*“ с площ 32465 кв. м. Собствеността придобил чрез
разпоредителна сделка през 2023 г. За имотите бил налице сключен договор за аренда е
ответното дружество от 2015 г. с договорена арендна цена 15 лева/дка. Твърди, че е налице
трайно изменение в обстоятелствата, от които са се ръководели страните при сключване на
договора, поради което с покана от 17.05.2023 г. било направено предложение за промяна на
договореното арендно плащане на 100 лева/дка. Тъй като отговор от арендаторът не
последвал, за ищеца се породил правен интерес да предяви настоящия иск. Моли съда да
постанови решение, с което да измени Договор за аренда, вписан в * с вх. № 2967/13.05.2010
г. и анекс към него, вписан с рег. № 1823/16.03.2015 г. в частта относно размера на
договореното арендно плащане за стопанската 2022/2023 г. на 100 лева/дка за предоставена
площ.
В срока за отговор ответникът оспорва допустимостта и основателността на
предявения иск. Недопустимостта на иска намира в това, че ищецът не е страна по договора
за аренда и когато е придобил права върху конкретните земеделски имоти, вече е било
налице вписване на договора за аренда. Същите аргументи въвежда и за неоснователност на
иска. Допълнително твърди, че претендираната от ищеца сума е неколкократно завишена.
Моли съда да отхвърли предявения иск.
Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните фактически и
правни изводи:
1
Установява се, че между * като арендодател и ,,**“ ООД като арендатор е сключен
Договор за аренда от 03.05.2010 г., по силата на който арендодателят предоставя на
арендатора за временно и възмездно ползване имот № 258016 от 6,560 дка и имот № 310007
от 32,460 дка в землището на с. * срещу рента в размер на 15 лева на декар годишно за срок
от 5 години. Договорът отговаря на формалните изисквания на закона, а именно сключен е в
писмена форма с нотариална заверка на подписите съгласно чл. 3 ЗАЗ.
С Анекс за продължаване срока на договора за аренда от 11.03.2015 г., сключен между
** като арендодател и ,,**“ ООД като арендатор, срокът на договора се продължава, считано
от 01.10.2015 г. за срок от 10 години при годишна рента от 15 лева за 1 декар.
От нотариален акт № 194 от 05.04.2023 г. се установява, че Г. Г. Г. е придобил
собствеността върху имот с идентификатор *, представляващ нива в местността „*“ с площ
6560 кв. м. и имот с идентификатор *, представляващ нива в местността „*“ с площ 32465
кв. м.
С Уведомление, изпратено до ответника по телепоща ищецът е посочил, че замества
арендодателя като страна по договора за аренда и кани ответника за подписване на
споразумение за увеличаване на рентата на 100 лева/дка за стопанската 2022/2023 г. в 7-
дневен срок.
По иска с правно основание чл. 16, ал. 5 ЗАЗ в тежест на ищеца е да докаже че е
налице промяна - изменение на пазарните условия, при които е сключен договорът; че
промяната е трайна; както и че размерът на претендираното арендно плащане съответства
на пазарната поземлена рента.
Според чл. 16, ал. 1 ЗАЗ ако след сключване на договора за аренда обстоятелствата, от
които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това
доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните
може да поиска изменение на договора. Ал. 4 на същата разпоредба урежда процедурата, по
която следва да се пристъпи към изменението – отправяне на писмено предложение, на
което насрещната страна е длъжна да отговори писмено в едномесечен срок от
получаването, освен ако с него не е определен друг срок. Съгласно чл. 16, ал. 5 ЗАЗ ако
страните не постигнат споразумение по иск на страната, която е направила предложението,
решение взема районният съд.
По делото е представено уведомление, изходящо от ищеца и адресирано до ответната
страна, чрез което той прави предложение за сключване на допълнително споразумение за
изменение на рентното плащане по договора за аренда, което да бъде фиксирано на сумата
от 100 лв. на декар за всеки от арендуваните земеделски имоти. Поканата е връчена на
ответника 17.05.2023 г., като по делото няма данни за даден от ответника отговор. Поради
това следва да се приеме, че предпоставките за съдебна намеса в изменението
на постигнатите между страните уговорки в договора за аренда от 03.05.2010 г., продължен
с Анекс от 11.03.2015 г. са налице, тъй като ищецът е спазил предвиденото в закона
изискване да направи опит за извънсъдебно преодоляване на възникналото с годините
2
икономическо неравновесие в правата и задълженията на обвързаните от действието му
лица.
Спорен между страните е въпроса, дали е налице твърдяното трайно изменение в
обстоятелствата, при които страните са се водили при уреждане на отношенията си и това
изменение довело ли е до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, както
и дали ищецът има качеството на страна по арендния договор, която има право да иска
изменението му. След сключването на договора за аренда и последвали я анекс, е настъпила
промяна в обстоятелствата, а именно повишаване на рентната цена. Съдът намира, че
вписаният договор за аренда продължава да действа и по отношение на новия собственик,
ищеца. Съгласно чл. 17, ал. 2 ЗАЗ приобретателят на арендувания обект на договора
замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и
обектът на договора още да не е предаден. Ако договорът не е бил вписан, той има сила по
отношение на приобретателя за две стопански години след годината на придобиването.
Целта на закона е да бъде запазено действието на договора за аренда и при промяна на
собствеността по отношение на арендования обект, поради което следва да бъде прието, че
действието на договора за аренда се запазва и по отношение на такъв имот, обект на
договора за аренда. Безспорно ищецът по делото не е бил страна по процесния договор за
аренда към момента на сключването му. Доколкото ищецът има качеството на собственик на
арендованите имоти следва да бъде прието, че е придобил качеството на страна по договора
за аренда, поради което не може да бъде отречена възможността му да иска изменение на
арендния договор по отношение на придобитите от него имоти.
Назначената по делото експертиза е посочила, че не е извършено интервю на трима
арендатори, тъй като интервюто не е метод за установяване на финансова информация, не е
доказателство за счетоводно отразени задължения и плащания по договори за аренда. Не е
извършвана проверка в счетоводството на ответника за начислени и изплатени рентни
плащания по стари и нови поне 50 договора, тъй като начислените и платени рентни
плащания по сключени договори с наемодатели/ арендодатели отразяват търговски
взаимоотношения за предоставяне на земя с различна площ, местонахождение, категория на
земята, срок на договора и други индивидуално договорени права и задължения за страните.
Няма счетоводни данни за платени суми от арендатори на всички арендодатели (по нови и
стари договори) или средно претеглени суми по стопански години за землището на с. *.
Диапазонът на наемната цена по приложените по делото договори за наем на земеделска
земя е много голям - от 20 лева до 122,98 лева за декар. Средно претеглената наемна цена по
приложените от ищеца договори (от 2010 г. до 2023 г.) е 56,34 лева за дка. Средно
претеглената наемна цена по приложените договори, сключени за стопанската 2022/2023 г., е
70 лева за дка. Съгласно данните от НСИ средната цена по рентни договори за общ. * за
стопанската 2022/2023 г. е 85 лева. Съгласно данните, публикувани на интернет страницата
на *, средната цена по рентни договори за землището на с. * за стопанската 2022/2023 г. е 65
лева. Пазарната наемна стойност за землището на с. * е определена по средна рентна цена за
землище на с. * общо в размер на 1 902,47 лева, от които: 319,80 лева за 4,920 дка,
3
представляващи ¾ от нива с идентификатор * в землището на с. *, местност "*" с обща площ
6560 кв. м (6,560 дка) и 1582,67 лева за 24,349 дка, представляващи ¾ от нива с
идентификатор * в землището на с. *, местност "*" с обща площ 32465 кв. м (32.465 дка).
Средната рентна цена по приложените договори, сключени през 2022 г. и 2023 г. (8 броя), е
70 лева.
Съдът намира заключението за компетентно и професионално изготвено, предоставящо
точна и обобщена информация за движението на рентните цени. Изложените данни сочат на
съществено изменение на икономическите условия при арендуването на земеделските
имоти, тъй като нарастването на пазарната рента за периода от началото на сключване на
договора е с 400%, което обосновава по категоричен начин наличието на предпоставките за
допускане на изменението, регламентирани в чл. 16, ал. 1 ЗАЗ. Драстичното нарастване на
пазарната рента в течение на срока на договора нарушава икономическото равновесие в
правата и задълженията на страните по него, възстановяването на което изисква
уважаването на предявения иск в пълен размер. По арг. чл. 16, ал. 3 ЗАЗ изтичането на срока
на действие на договора за аренда в хода на процеса не е основание за отхвърляне на иска,
тъй като процедурата по изменението е задвижена в рамките на стопанската година, която
то касае, поради което до приключването въпросът с подлежащия на изменение елемент
от правоотношението на страните остава висящ.
Така съдът намира за установен факта на трайното изменението на
обстоятелствата, при които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, с
оглед на установеното от вещото лице, че размерът на средното пазарно рентно плащане за
декар земеделска земя в землището на с. * в размер на 85 лева. Размерът на дължимото
арендно плащане по договора следва да съответства на установеното от чл. 8, ал. 2, т. 1 ЗАЗ -
на пазарната поземлена рента.
Предвид гореизложеното съдът намира предявения иск за основателен и
доказан до този размер, до който и следва да бъде уважен.
При този изход от спора разноски се дължат и на двете страни. Ищецът има право на
разноски на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, като е сторил следните разноски: 80 лева -
държавна такса, 420 лева – депозит за експертиза и 1000 лева - адвокатско възнаграждение,
като съразмерно уважената част от иска следва да му бъдат присъдени 1275 лева.
Ответникът има право на разноски на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, като е сторил следните
разноски: 1500 лева - адвокатско възнаграждение, което с оглед направеното възражение за
прекомерност и чл. 78, ал. 2, т. 2 НМРАВ следва да бъде намалено до 700 лева, като
съразмерно отхвърлената част от иска следва да му бъдат присъдени 105 лева. Определени
по компенсация разноски се дължат на ищеца в размер на 1170 лева.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ИЗМЕНЯ на основание чл. 16, ал. 5 ЗАЗ Договор за аренда, вписан в Служба по
4
вписвания * с вх. № 2967/13.05.2010 г. и Анекс към него, вписан с рег. № 1823/16.03.2015 г.,
сключен между *, заместен от Г. Г. Г., ЕГН **********, като арендодател, по отношение
имот с идентификатор * в местността „*“ с площ 6560 кв. м. и имот с идентификатор * в
местността „*“ с площ 32465 кв. м. в землището на с. ** и ,,**“, ЕИК *********, в частта
относно уговореното арендно плащане, като УВЕЛИЧАВА размера на дължимото арендно
плащане от арендатора за стопанската 2022/2023 г. от 15 лева на 85 лева на декар
предоставена площ, като ОТХВЪРЛЯ иска за увеличаване на дължимото арендно плащане
над 85 лева/дка до претендираните 100 лева/дка.
ОСЪЖДА ,,**“, ЕИК *********, да заплати на Г. Г. Г., ЕГН **********, сума в размер
на 3317,12 лева, представляваща арендно плащане за стопанската 2022/2023 г. за имот с
идентификатор * в местността „*“ с площ 6560 кв. м. и имот с идентификатор * в
местността „*“ с площ 32465 кв. м. в землището на с. **, както и сторени разноски за
производството на основание чл. 78, ал. 1 ГПК в размер на 1170 лева.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5