№ 634
гр. София, 08.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-16, в публично заседание на осми
април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Валерия Братоева
при участието на секретаря Алина К. Тодорова
като разгледа докладваното от Валерия Братоева Търговско дело №
20231100901359 по описа за 2023 година
РЕШИ:
Р Е Ш Е Н И Е №
гр. София, 08.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, VІ-16 състав, в
публично съдебно заседание на осми април две хиляди двадесет и първа година, в
състав:
СЪДИЯ: ВАЛЕРИЯ БРАТОЕВА
при секретар Алина Тодорова, разгледа докладваното от съдията търговско дело
№ 1359 по описа за 2023 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда чл. 365 и сл. ГПК.
Образувано е по предявен от „ТОБО-ПРЕС“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище гр.
София и адрес на управление: гр. София 1408, ул. „Нишава“ 99, офис 1, представлявано от Г.
И.Ш. – управител срещу ЕТ „Д.У.-Д.Б.“, ЕИК *********, представляван от Д.С.Б., със
седалище гр. София и адрес на управление: гр. София, ж. к. *********, иск, с правна
квалификация чл. 19, ал. 3 ЗЗД, за обявяване за окончателен на предварителен договор,
сключен на 12.02.2019 г., с нотариално удостоверени подписи, съответно № 269/07.02.2019 г.
и № 324/12.02.2019 г. на нотариус А.Г. с peг. № 031 на НК.
В исковата молба са изложени твърдения, че страните сключили на 12.02.2019 г.
1
предварителен договор, с който ответникът ЕТ „Д.У.-Д.Б.“ поела задължение да учреди
право на строеж в полза на „ТОБО-ПРЕС“ ЕООД и да му прехвърли съответните идеални
части от правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор 68134.1505.3202,
срещу извършване на строителство на сграда, върху 25 % от РЗП на която ответникът да си
запази правото на строеж. Ищецът изпълнил поетите с предварителния договор задължения:
изготвил работен архитектурен проект на сградата, като ЕТ „Д.У.-Д.Б.“ избрала
самостоятелните обекти, върху които да си запази правото на строеж. В хода на
административната процедура за издаване разрешение за строеж се установило, че имотът
няма достъп до улица, тъй като уличната регулация не била приложена. Ищецът инициирал
процедура по принудително отчуждаване на частния имот, препятстващ достъпа до улица и
това осигурило възможност за застрояване на имота при максимално допустимите
стойности. Въпреки това, ответникът ЕТ „Д.У.-Д.Б.“ оттеглила дадените на ищеца
пълномощни и отправила неизпълними изисквания за изменение на архитектурния проект,
включително отправила неоснователно изявление за разваляне на договора, поради което
ищецът претендира сключеният предварителен договор да бъде обявен за окончателен такъв.
Ответникът ЕТ „Д.У.-Д.Б.“ е депозирала отговор на исковата молба, в който оспорва
иска като неоснователен, поради валидно разваляне на сключения предварителен договор в
резултат на неизпълнението му от ищеца. Не оспорва, че е носител на правото на
собственост върху имота и сключването на предварителния договор, но твърди, че ищецът
не изготвил инвестиционен проект на бъдещата сграда, въпреки дадения му разумен срок.
Ищецът внесъл за одобрение проектна документация, която не отговаряла на възложеното
от учредителя на правото на строеж, тъй като не били проектирани сутеренни нива на
сградата и площта не била съответна на максимално допустимите параметри на
застрояване. От 12.02.2019 г. ищецът не бил изпълнил задължението да представи за
одобрение и съгласуване уговорения в предварителния договор работен проект на бъдещата
сграда. Изготвеният такъв и предаден на ответника на 06.02.2023 г. не бил одобрен, поради
съществени недостатъци и „ТОБО-ПРЕС“ ЕООД било поканено с връчена му на 20.03.2023
г. нотариална покана в рамките на един месец да представи коригиран или нов проект,
съответен на сключения предварителен договор, като при неизпълнение, предварителният
договор се считал развален. Последвала и нова кореспонденция между страните, но с
уведомление от 13.06.2023 г. предварителният договор бил развален. Твърди, че разваля
договора и с отговора на исковата молба.
Ищецът „ТОБО-ПРЕС“ ЕООД в допълнителна искова молба оспорва факта
предварителният договор да е бил развален, тъй като учредителят ЕТ „Д.У.-Д.Б.“ била
неизправна страна. Ищецът изготвил проект на бъдещата сграда, който ответникът
одобрила, включително избрала самостоятелни обекти, за които да си запази правото на
строеж. Проектът предвиждал максимално застрояване, включително бил внесен на
26.08.2020 г. за одобряване в общината и одобрен без забележки, с което падежът на
задължението за сключване на окончателен договор бил настъпил. Ответникът в електронно
писмо от 21.11.2022 г. изрично посочила, че проектът с корекциите отговаря на изискванията
.
В допълнителния отговор ответникът поддържа оспорването на иска, но счита, че
фактическите твърдения на ищеца били противоречиви и това налагало указания за
уточняването им.
Възражението е неоснователно. Фактическите твърдения, касаещи предявения
2
преобразуващ иск са пределно ясни: сключен предварителен договор, изправност на
страната-ищец, изискуемост на задължението за сключване на окончателен договор, като
правото на собственост върху поземления имот не е спорно, че се притежава от ответника.
Останалите факти нямат отношение към изискванията за редовност на исковата молба.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и въз основа на събраните по делото
доказателства, намира за установено следното:
Видно от предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу задължение
за построяване на готов строителен продукт (жилищна сграда с офиси и гаражи), сключен на
12.02.2019 г., с нотариално удостоверени подписи, съответно № 269/07.02.2019 г. и №
324/12.02.2019 г. на нотариус А.Г. с peг. № 031 на НК, ответникът ЕТ „Д.У.-Д.Б.“, в
качеството на собственик-учредител, се съгласила да учреди в полза на „ТОБО-ПРЕС“
ЕООД, в качеството му на строител, право на строеж върху собствения недвижим имот,
представляващ поземлен имот с идентификатор 6813.1505.2302, срещу задължението на
строителя да извърши инвестиране и изграждане на жилищна сграда с офиси и гаражи, с
максимално законово позволената (чл. 9, ал. 1 от договора) разгърната застроена площ,
съгласно съгласуван с компетентните органи и одобрен от собственика работен проект, като
последният си запази правото на строеж върху определени обекти от сградата в размер на 25
% от постигнатото РЗП (надземното и сутеренно ниво под кота 0,00 м), намалени с площ от
107 кв. м.
Конкретните обекти, които собственикът да получи в завършен вид следвало да бъдат
индивидуализирани въз основа на одобрения работен архитектурен проект към момента на
нотариалното учредяване на правото на строеж (чл. 1, ал. 2 от договора). В чл. 2, ал. 1 от
договора страните предвидили изпълнението на договора да бъде реализирано след
одобряване на ПУП за поземления имот, като сключването на окончателния договор
следвало да се извърши в 8-дневен срок след представяне от страна на строителя на заверен
от общинската администрация проект. Със сключване на договора собственикът
упълномощила строителя да извършва от нейно име изрично описаните правни и
технически действия, включително като подписва, подава и получава книжа, изготвя
проекти за промяна на ПУП и КККР, да заявява и получава всякакви услуги, предоставяни
от АГКК, да подава молби за получаване на всякакви разрешения относно всяка проектна
документация, подписва всякакви актове, договори и протоколи по ЗУТ и Наредба №
3/2003 г..
За процесния поземлен имот с идентификатор 68134.1505.2302 е издадена виза за
проучване и проектиране на 15.07.2020 г. с плътност на застрояване 60 %, кинт - 3 и
височина до 20 м. От „ТОБО-ПРЕС“ ЕООД на 26.08.2020 г. е подадено заявление за
съгласуване и одобряване на инвестиционни проекти за строеж на жилищна сграда с гаражи.
В електронно писмо от 29.06.2020 г. от електронен адрес с домейн tobo-bg.com до
ответника е изпратен проект и таблица за площообразуване, с оглед избор от ЕТ „Д.У.-Д.Б.“
на конкретните обекти, за които да запази право на строеж. След извършени корекции от
последната на 14.07.2020 г. е изпратено писмо, в което е потвърден избор на гаражи № 8, №
9, № 10, № 15 и № 16 и на апартаменти № 5, № 6, № 15, № 16, № 22 и № 23. На 23.07.2020 г.
в електронно писмо ответникът е заявила присъствие в гр. София за периода 15 - 25 август и
след 15 септември и молба да бъде изпратен проект на окончателния договор, за да има
време за преглед и уточнения.
Със заповед № СОА 22–РД-40-153/13.12.2022 г. за отчуждаване на поземлен имот по
3
реда на глава III ЗОС на кмета на Столична община са отчуждени 2/3 идеални части от ПИ с
идентификатор 68134.1505.2300 за прилагане на улична регулация и осигуряване на
транспортен достъп до УПИ XXIV-1445 (ПИ с идентификатор 68134.1505.2302).
С уведомление, вх. при ищеца № 168/01.12.2022 г. ЕТ „Д.У.-Д.Б.“ нотифицирала
строителя, че същият следвало да извърши проектиране на сграда, която да включва
сутеренни и надземни нива, а изпратените проекти не включвали сутеренно ниво, а то било
съществена уговорка за сключването на окончателен договор. Същата заявила, че не била
одобрила внесените от строителя проекти в районната администрация на Столична община
и затова оттеглила дадените с предварителния договор пълномощия на строителя, като
изрично се противопоставила последният да подава и получава от нейно име документи.
С нотариални покани, получени от адресата на 27.01.2023 г. „ТОБО-ПРЕС“ ЕООД
предоставило на ЕТ „Д.У.-Д.Б.“ 7-дневен срок да входира в СО, район Искър, изготвения от
дружеството и одобрен от собственика архитектурен проект, както и да направи нов избор
на обекти, за които да си запази правото на строеж, съгласно коригирания по задания на
ответника проект на сградата.
В отговор на нотариалните покани ЕТ „Д.У.-Д.Б.“ поканила строителя да се яви на
06.02.2023 г. в нотариалната кантора на нотариус Б. и да предаде екземпляр от изготвения
проект. Представеният такъв, ответникът отказала да одобри, тъй като липсвало сутеренно
ниво, не била постигната максималната според нормативната уредба и устройствения план
РЗП на бъдещата сграда, не бил предвиден достатъчен брой складови помещения, проектът
не представлявал работен проект, съответно имал и други недостатъци, поради което дала
възможност на ищеца в 1-месечен срок да представи нов инвестиционен проект във фаза
работен проект, съответен на сключения предварителен договор, като при неизпълнение,
предварителният договор следвало да се счита развален. В отговор на поканата, с връчена на
03.04.2023 г. нотариална покана, „ТОБО-ПРЕС“ ЕООД предоставило 30-дневен срок на ЕТ
„Д.У.-Д.Б.“ да предложи законово и технически допустими корекции и ако няма такива – да
внесе проекта за одобрение от компетентните органи.
Последвала нова покана от страна на ЕТ „Д.У.-Д.Б.“ за предоставяне на проект,
включващ сутеренно ниво на 15.05.2023 г. в кантората на нотариус Б., на която покана
„ТОБО-ПРЕС“ ЕООД заявило, че поддържа становището си, че корекциите в проекта следва
да са законово и технически допустими, а ако такива не се предлагат в 7-дневен срок,
изготвеният проект да бъде внесен за одобрение от общинската администрация. С връчено
на 13.06.2023 г. уведомление, ответникът развалила договора, поради неизпълнение от
страна на ищеца.
В производството е прието заключение на съдебно-техническа експертиза, което съдът
възприема като компетентно дадено и основава изводите си на него. Вещото лице изяснява,
че с издадената виза за проектиране са конкретизирани вида, етажността и начина на
разполагане на сградата в процесния имот като са посочени устройствените показатели за
зоната, в която попада УПИ XXIV-1445 кв. 7а, гр. София, м. „ж.к. Дружба - 2ра част".
Съгласно визата за проектиране, сградата е ситуирана на 3 метра от уличната регулация, на
по 5 метра от двете странични регулационни граници и на 6 метра от дъното на имота.
Предвиден е първи нежилищен етаж с по-голяма дълбочина, съгласно чл. 28 ЗУТ.
Останалите етажи, като конфигурация са съобразени с изискването на чл. 30, чл. 31, ал. 5
ЗУТ.
От проекта по част архитектура, чертеж „ситуация" и чертеж „партер", се установява,
4
че партерният етаж е съобразен със застроителните линии, като е отдръпнат от уличната
регулационна линия на 3 м. съобразно визата, а от страничните регулационни граници на 6
м. вместо на 5 м., с оглед осигуряване на нормалната експлоатация на предвидените на
етажа гаражи. Посоченото разстояние до дъното на имота е 6 м, съответстващо на
посоченото във визата. С проекта е постигната застроена площ на етажа 477.80 кв. м. при
максимално допустима, съгласно устройствените показатели - 689.20 кв. м. Съобразявайки
поставените с визата за проектиране изисквания и функционалното разпределение на
партерния етаж, с проектното решение е постигната близка до възможната максимална
застроена площ.
С проектното решение на етажите е използвана възможността за издатини пред
фасадните плоскости като балкони, еркери и тераси.
В материалите по делото не е приложен вертикален разрез на сградата, откъдето да са
видни конструктивните етажни височини, кота корниз и кота било. От обяснителната
записка към част архитектура на проекта е видно, че светлите етажни височини са както
следва: партер - 2.60 м до 3,00 м; първи етаж - 2.60 м, втори, трети и четвърти етажи - 2.60
м., подпокривен етаж - 2.60 м. В графичните материали - разпределения по етажи са
посочени относителни коти на етажите, от които е видно, че конструктивните височини са
2.85 м., като IV жилищен етаж е разположен на кота + 11,40 м. Нивото на пода на
подпокривния етаж е + 14.25 м. при кота корниз + 15 м. Съгласно чл. 24, ал. 2 ЗУТ билото не
може да превишава с повече от 4.5 м височината на сградата, определена при условията на
ал. 1. С проекта е предвиден жилищен подпокривен етаж със светла височина 2.60 м.,
съответно конструктивна височина - 2,85 м, при което над тавана на подпокривния етаж до
допустимата кота било остават 2.40 м, в които не би могло да се обособи етаж със
самостоятелни обекти.
С проектното решение не е предвидено подземно ниво на сградата. Понижен е
партерният етаж, като е предвидена по-голяма етажна височина, която да се използва за
паркиране на две нива, посредством единични платформи.
От направения анализ и констатации се установява, че с проектираната сграда, при
съобразяване на спецификите на имота, са постигнати близки до максималните за имота
параметри на застрояване, но не са достигнати максималните такива.
Вещото лице не е установило да са налице данни за изменение на действащия за имота
ПУП от 2018 г.. В графичния материал на застроителния план е обозначено подземно ниво,
заемащо цялата площ на имота, каквото не е посочено във визата. Приложеният по делото
инвестиционен проект е съобразен с издадената виза за проектиране, като са използвани
възможностите за надземно застрояване на УПИ и допусканията в нормативната уредба. Не
е използвана възможността за реализиране на цялостно подземно ниво под сградата.
С проекта не са постигнати максимално допустимите показатели на застрояване,
определени в т. 15 от приложението към чл. 3, ал. 2 ЗУЗСО (за устройствена зона Оо, в която
попада имота). Застрояването е съобразено с издадената виза, с която е ограничена
височината на сградата на 15 м. при допустима до 20 м. Във визата са посочени и разстояния
от сградата до границите на имота, включително към улицата.
С констативен протокол - акт № 70, том I, peг. № 846 от 06.02.2023 г. е предадена на
ответника проектна документация за обекта по части: архитектура, конструкции,
инженерно-геоложки доклад, геодезия, парко-устройство и благоустройство, отопление и
вентилация, водоснабдяване и канализация, електрическа, пожарна безопасност, енергийна
5
ефективност, оценка на енергийната ефективност, комплексен доклад № ОС-7б-7/януари
2023 г..
Разпределенията на етажите (партер, I, II, III и IV етажи) като конфигурация и общи
показатели (застроена площ на отделните обекти) отговарят на разпределенията на етажите,
които са предадени, съгласно съставения констативен протокол на нотариус Б.. Изпратените
по имейл отделни графични материали - архитектурни разпределения на етажите, с
посочена застроена площ на отделните обекти не съставляват проект по смисъла на ЗУТ.
Съобразявайки описаното в констативния нотариален протокол съдържание на
проектите по отделните части и при прегледа им от вещото лице, е установено, че същите
като цяло отговарят на изискванията за обхват и съдържание на инвестиционните проекти
във фаза технически проект, определени с Наредба № 4/2001 г. за обхвата и съдържанието на
инвестиционните проекти. Към проектите по части: архитектура, ВиК и електрическа
липсват количествени сметки, по част конструктивна са посочени количества на
армировката (спецификация на армировка) без бетонови работи и кофражни работи.
Проектът по част „конструктивна" не е окомплектован с доклад за оценка за съответствието
на част "Конструктивна" на инвестиционният проект, съгласно чл. 142, ал. 10 ЗУТ.
Предвидените жилища, обозначени с „Ап" в чертежите и описани в обяснителната
записка като апартаменти не отговарят на изискването на чл. 40 ЗУТ, като на всеки от
етажите има по едно изцяло северно жилище, което не отговаря и на нормата на чл. 78 от
Наредба 7 за ПНУОВТУЗ.
Тези недостатъци сочат, че проектът по част архитектура не отговаря на всички
нормативни изисквания.
В материалите по делото не е приложено заявление за издаване на разрешение за
строеж и не са приложени всички необходими документи- договори с експлоатационните
дружества, доказателства за приложена регулация и други. Съгласно чл. 156б ЗУТ след
издаване на разрешение за строеж, преди откриване на строителната площадка в общинската
администрация се представят проект „План за безопасност и здраве" и „План за управление
на строителните отпадъци".
В изпратените на 29.12.2022 г. от ищеца на ответника по имейл чертежи - на ниво
сутерен и партер са предвидени общо осем складови помещения, при 24 апартамента, с
което изискването на чл. 40 ЗУТ не е удовлетворено.
Съгласно устройствените показатели за зоната по ОУП на СО, в която попада имотът,
максималната P3П за сградата е 1158*3 = 3474 кв.м., при допустима максимална височина на
сградата – 20 м. С издадената виза е ограничена височината на сградата на 15 м., при което
максимално допустима РЗП за имота не би могло да бъде постигната.
Видно от техническите показатели на проекта от 06.02.2023 г. с разработката не е
достигната максимална РЗП, изчислена спрямо площта на поземления имот и
устройствените показатели. Не са използвани всички възможности на партерния етаж, тъй
като същият е отдръпнат на по-голямо разстояние от страничните граници на имота, с цел
осигуряване на входове към гаражи.
Заключението на съдебно-графическата експертиза установява безспорния факт, че
положените в инвестиционните проекти от името на възложителя ЕТ „Д.У.-Д.Б.“ подписи,
не са изпълнени от нея, като съдът намира, че вероятно са изпълнени от управителя на
„ТОБО-ПРЕС“ ЕООД Г. Ш., с оглед даденото с предварителния договор упълномощаване на
6
дружеството да извършва правни и фактически действия във връзка с проектирането от
името на ЕТ „Д.У.-Д.Б.“.
Други доказателства от значение за спора не са
ангажирани.
Относно иска с правна квалификация чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Основателността на предявен конститутивен иск при квалификацията на чл. 19, ал. 3
ЗЗД се обуславя от кумулативното наличие на предпоставките: валидно възникнало между
страните правоотношение от сключен предварителен договор, елемент от съдържанието на
което да е задължението на всяка страна да обективира волеизявление за сключване на
окончателен договор, който предварителен договор съдържа уговорки относно съществените
условия на проектирания окончателен договор, настъпила изискуемост на задължението и
релевирано от задълженото лице неизпълнение, което е подразбираща се предпоставка,
обуславяща правния интерес от предявения иск. Особено процесуално условие за уважаване
на иска е и правото на собственост, с обект процесния недвижим имот, върху който следва
да се учреди правото на строеж и да се прехвърлят съответните идеални части, да е елемент
от правната сфера на ответника към приключване на устните състезания, който факт в
производството не е спорен и детайлното му изследване се предпоставя от формиран извод
за възникнало в полза на ищеца потестативно право, предвидено в чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Съгласно разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК ищецът следва да проведе пълно и главно
доказване на положителните факти, пораждащи съдебно предявеното потестативно право,
като липсата на кумулативно изискуем се елемент от правопораждащия го фактически
състав, обуславя извод за неоснователност на иска. Предявеното преобразуващо право е от
категорията на вторичните права, т.е. поражда се и съществува само в рамките на първично
правоотношение, затова основният спорен в производството въпрос е валидно развален ли е
от ответника сключеният предварителен договор с оглед неизпълнение на същественото
задължение на ищеца да изготви и предостави за одобрение инвестиционен проект.
Принципно предварителният договор има организационен характер и поражда
взаимни задължения за бъдещо обективиране на волеизявления, насочени към пораждане на
целените с окончателния договор последици, като изискуемостта на това именно
задължение е уговорено да настъпва в 8-дневен срок след представяне от страна на „ТОБО-
ПРЕС“ ЕООД на заверен от общинската администрация работен проект. Изпълнението на
последното задължение в предварителния договор не е скрепено със срок, поради което за
настъпването на изискуемостта му, е била необходима покана от страна на ЕТ „Д.У.-Д.Б.“.
Покана за предоставяне на проекта е надлежно отправена – строителят е нотифициран да
предостави работен проект в нотариалната кантора на нотариус Б. на 06.02.2023 г.. С оглед
изтеклия от сключване на предварителния договор период от почти четири години
предоставеният от кредитора срок следва да се приеме за надхвърлящ разумния.
В настоящото производство не е спорен фактът на отправено от страната собственик и
учредител ЕТ „Д.У.-Д.Б.“ едностранно изявление за разваляне на предварителния договор,
след като на 15.05.2023 г. строителят е бил поканен да предостави в нотариалната кантора
на нотариус Белезелкова преработен инвестиционен проект във фаза работен проект,
съответен на сключения предварителен договор и не е спорно, че проект, различен от
предоставения на 06.02.2023 г. не е изготвен. Затова на 13.06.2023 г. на „ТОБО-ПРЕС“
ЕООД е връчено изявление за разваляне на предварителния договор.
Това поставя въпроса налице ли е неизпълнение на задължение на „ТОБО-ПРЕС“
7
ЕООД по договора, което да е породило правото на ЕТ „Д.У.-Д.Б.“ да го развали.
Вън от съмнение е, че изготвянето на инвестиционен проект за извършване на
бъдещото строителство и то при максимално реализиране на допустимата РЗП, е съществено
задължение на строителя. Последният е предоставил проект, който обаче съгласно приетото
заключение на съдебно-техническата експертиза не отговаря на изискванията за работен
проект, не предвижда възможност за подземно застрояване, каквото за обекта принципно е
допустимо, включва обекти с изцяло северно изложение, не предполага използване на
максималната височина за съответната устройствена зона от 20 метра. В проекта от
06.02.2023 г. не е достигната максимална РЗП, изчислена спрямо площта на поземления
имот и устройствените показатели. Не са използвани всички възможности на партерния
етаж, тъй като същият е отдръпнат на по-голямо разстояние от страничните граници на
имота, с цел осигуряване на входове към гаражи, които биха могли да бъдат разположени в
подземното ниво.
В решение № 193 от 27.06.2012 г. по гр. д. № 1259/2011 г., Г. К., ІІІ Г. О. на ВКС, е
прието, че облигацията е средство за задоволяване на един подлежащ на правна защита
интерес на кредитора, с оглед на който възниква облигационно право - право на кредитора
да очаква един обещан от длъжника облигационен резултат, чието съдържание при
отношения, произтичащи от договор се определя от страните. В случая същественият
интерес за ЕТ „Д.У.-Д.Б.“ да бъде достигната максимално възможната разгъната застроена
площ на проектираната сграда, тъй като самостоятелните обекти, за които учредителят е
предвидено да си запази правото на строеж са определени като процент от тази площ, а не
като конкретен размер площ, т.е. производни са на постигнатата застроена площ. При площ
от 3474 кв.м. обезщетението от 25 % възлиза на 868,5 кв.м., намалено със 107 кв.м., съгласно
договора, би било 761,50 кв.м. В проекта, предоставен на 06.02.2023 г. в изпълнение на
нотариалната покана, РЗП е 2432,33 кв. м., съответно 25 % от тях са 608,08 кв.м., а след
намалението със 107 кв.м. – 501,08 кв. м. или с 260,42 кв.м. по-малко (761,50 кв.м. – 501,08
кв.м.). Неполучаването на самостоятелни обекти със застроена площ от 260,42 кв.м.
обективно представлява с 34,20 % намаляване обема на престацията, дължима на
собственика-учредител при точно изпълнение на договорното задължение. Това означава, че
неизпълнението на „ТОБО-ПРЕС“ ЕООД да изготви инвестиционен проект с максимално
допустимата съобразно строителните правила и норми РЗП обуславя невъзможност
собственикът да получи самостоятелни обекти с площ от 260,42 кв.м., което налага извод да
е налице съществено за интересите на ЕТ „Д.У.-Д.Б.“ неизпълнение на задълженията на
строителя, поети с предварителния договор, което неизпълнение е породило в правната
сфера на ответника потестативно право да развали сключения договор.
Според създадената задължителна практика, обективирана в постановени реда на чл.
290 ГПК решения и обобщена в решение № 76/13.07.2017 г. по т. д. № 1037/2016 г. на ВКС , I
Т.О., правото да се развали двустранен договор е преобразуващо по своя характер. Същото
се упражнява с едностранно волеизявление и възниква при наличие на неизпълнение по
един двустранен договор. Прието е, че в чл. 87, ал. 1 ЗЗД са уредени елементите от
фактическия състав, като общото правило е, че договорът се разваля от изправната страна с
извънсъдебно едностранно изявление до длъжника, като упражняването на това право се
предпоставя от предупреждение, свързано с искане за изпълнение в подходящ срок (ако
такъв се предоставя), както и с изявление, че договорът се смята за развален в случай на
неизпълнение в дадения срок.
8
Правото да се развали договора е преобразуващо субективно право, което се упражнява
чрез едностранно изявление на кредитора, отправено до неизправния длъжник, без да е
необходимо съдействието на насрещната страна. Упражняването на правото е насочено към
правна промяна – прекратяване на облигационната връзка като доколкото договорът е
двустранен, с развалянето му изправната страна се освобождава от собственото си
задължение. Необходимо е да се прави разлика между упражняване от кредитора на
предоставено му от закона право едностранно да развали един двустранен договор поради
неизпълнение на насрещната страна, което се осъществява чрез отправяне на едностранно
волеизявление и от друга страна - получаване на уведомлението от неговия адресат –
длъжника, което има значение за настъпване на последиците на развалянето.
Регламентацията по чл. 87 ЗЗД касае самото субективно право на разваляне на двустранен
договор – кой е негов титуляр, при какви предпоставки може да се упражни, по какъв начин
и в какъв срок, а разпоредбата на чл. 88 ЗЗД урежда правните последици на развалянето.
Действително в предварителния договор не е изрично уговорено проектът на сградата
да включва подземно застрояване, но задължението на „ТОБО-ПРЕС“ ЕООД е за
осигуряване на максимално възможната при спазване на нормативните предписания РЗП, а
устройствените правила и норми допускат реализиране на цялостно подземно ниво под
сградата, което страните са предвидили да съставлява част от общата застроена площ, т.е.
тълкуването на изразената обща тяхна воля сочи, че подземното застрояване е разглеждано
като елемент, съставна част от РЗП. Ищецът „ТОБО-ПРЕС“ ЕООД в качеството му на
строител е страната, разполагаща с необходимата професионална компетентност за
изготвянето на проект, който да съответства на уговореното.
Доводите, че ответникът е одобрила предложеното обективно несъответно на
предварителния договор изпълнение с извършване на избор на самостоятелните обекти, за
които да си запази правото на строеж, са неоснователни. Договорът е сключен между
търговци, но за ЕТ „Д.У.-Д.Б.“ стои извън предмета на обичайна търговска дейност и
съставлява инцидентна сделка, поради което стандартът на дължима грижа е по-нисък от
този, приложим за „ТОБО-ПРЕС“ ЕООД, основната търговска дейност на което е
проектиране и строителство на сгради. Затова и изборът на обекти, който е уговорено да
бъде осъществен до нотариалното учредяване на правото на строеж, не представлява сам по
себе си одобряване на предложения проект. Съвсем отделен е въпросът, че последният,
съгласно приетото заключение на съдебно-техническата експертиза, не е имал
характеристиките на работен архитектурен проект. За да е налице релевантно приемане на
несъответното на договора изпълнение собственикът-учредител следва да е формирал
волята си при известност на факта, че постигнатата РЗП не е максимално възможната,
съгласно устройствените правила, а доказателства за това не са налице. Непостигната
максимална РЗП за собственика-учредител, който не разполага с нужните специални знания,
следва да се разглежда като недостатък на изпълнението, за който по аналогия е приложим
режимът на скритите недостатъци. По тази причина до установяването на несъответствието,
волеизявлението на ЕТ „Д.У.-Д.Б.“ за избор на обекти и съгласие с проекта, не освобождава
„ТОБО-ПРЕС“ ЕООД от последиците на неточното изпълнение, което е юридическият факт,
пораждащ потестативното право на разваляне на предварителния договор.
Това право е упражнено с връченото на 13.06.2023 г. от ЧСИ Г.К. уведомление, след
безрезултатното изтичане на предоставен допълнителен срок за отстраняване недостатъците
на проекта. Отправилата изявлението за разваляне страна не се установява да е неизправна,
т.е. във виновно неизпълнение на възникнало от сключения договор правно задължение.
9
Ответникът ЕТ „Д.У.-Д.Б.“ не е дължала одобряването, включително и действия по сезиране
на съответните компетентни орани за такова одобряване (след оттегленото упълномощаване)
по отношение на проект, който не е съответствал на уговореното в предварителния договор.
Развалянето на договора по правило има обратно действие, освен при договорите за
продължително или периодично изпълнение - чл. 88, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, какъвто
предварителният договор не е. В решение № 147 от 31.10.2019 г. по т. д. № 50178/2016 г., Г.
К., І Г. О. на ВКС е разяснено, че задължения с продължително изпълнение са тези, при
които длъжникът трябва непрекъснато в течение на определено време да извършва или да не
извършва определени еднакви по същество действия - продължително да прави или да не
прави нещо. Предварителният договор няма такъв предмет, затова и с упражняване на
потестативното право на ЕТ „Д.У.-Д.Б.“ по чл. 87 ЗЗД се заличават с обратна сила, към
момента на сключване на договора, всички породени от него права и задължения. Правната
обвързаност между страните е прекратена, включително в правната сфера на „ТОБО-ПРЕС“
ЕООД не съществува потестативното право за преобразуване на договора в окончателен
такъв. Предявеният иск, основан на развален договор, е неоснователен и затова се налага да
бъде отхвърлен.
При този изход на спора право на разноски се поражда за ответника ЕТ „Д.У.-Д.Б.“,
която претендира присъждане на разноски в общ размер от 35713 лева, включващи
адвокатско възнаграждение в размер на 25488 лева за исковото и 9000 лева – за проведено
обезпечително производство, срещу размера на което ищецът неоснователно възразява за
прекомерност.
При преценката основателността на възражение за прекомерност съдът е длъжен да
установи обективните предели (границите) на гражданската отговорност на страната, която
законът задължава да репарира направените от насрещната страна по делото разноски.
Съдът привежда дължимото (заплатеното възнаграждение) в съответствие с тези предели.
Възражението за прекомерност по чл. 78, ал. 5 ГПК се свежда до преценка за съотношението
на цената на адвокатска защита и фактическата и правна сложност на делото. Адвокатското
възнаграждение трябва да е справедливо и обосновано и само в правомощието на съда е да
прецени дали съобразно данните по делото уговореният размер е прекомерен и до какъв
размер следва да се намали.
Съгласно чл. 78, ал. 5 ГПК, ако заплатеното от страната възнаграждение за (един)
адвокат е прекомерно съобразно действителната правна и фактическа сложност на делото,
съдът може по искане на насрещната страна да присъди по-нисък размер на разноските в
тази им част, без да е обвързан от определен минимален размер, с оглед
постановеното решение от 25.01.2024 г. по дело С-438/22 на Съда на Европейския съюз, в
което СЕС е констатирал, че установените от Висшия адвокатски съвет минимални размери
на адвокатските възнаграждения нарушават установената в член 101, параграф 1 ДФЕС
забрана за ограничаване на конкуренцията, като разпоредбите на чл. 36, ал. 2 ЗА вр. Наредба
№ 1/2004 г. не би могло да се счете, че са приети в изпълнение и насочени към постигането
на легитимна цел. Тази преценка съгласно решение от 23.11.2017 г. по съединени дела C-
427/16 и C-428/16 на СЕС беше предоставена на националния съд, докато решение от
25.01.2024 г. по дело С-438/22 приема, че предвиждането на минимални размери на
адвокатските възнаграждения представлява нарушение на общностното право, което не
може да бъде оправдано от постигане на някакви легитимни цели и затова уредбата, с която
тези минимални размери са въведени, не следва да се прилага от националния съд.
10
Искането по чл. 78, ал. 5 ГПК обаче е винаги неоснователно над размера, до който
страната, която е направила възражението за прекомерност, също е оценила труда на своя
адвокат. С уговореното (и платеното) от нея тя признава, че на толкова възлиза адвокатския
труд по конкретното дело. По аргумент от чл. 6, ал. 2 ГПК, възражението по чл. 78, ал. 5
ГПК съдът не може да уважи над размера, заплатен от самата страна, която е направила
възражението - определение № 374 от 20.11.2017 г. на ВКС по гр. д. № 687/2017 г., III г. о.,
определение № 343 от 23.10.2017 г. на ВКС по гр. д. № 2090/2016 г., III г. о.
В случая самият ищец е заплатил адвокатско възнаграждение в размер на 26400 лева за
исковото и 15600 лева за обезпечителното производство, поради което няма как основателно
да възразява за прекомерност на адвокатско възнаграждение в по-нисък размер. Всички
включени в представения списък по чл. 80 ГПК сторени от ответника разноски следва да се
възложат в тежест на „ТОБО-ПРЕС“ ЕООД.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от „ТОБО-ПРЕС“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище гр.
София и адрес на управление: гр. София 1408, ул. „Нишава“ 99, офис 1, представлявано от Г.
И.Ш. – управител срещу ЕТ „Д.У.-Д.Б.“, ЕИК *********, представляван от Д.С.Б., със
седалище гр. София и адрес на управление: гр. София, ж. к. *********, иск, с правна
квалификация чл. 19, ал. 3 ЗЗД, за обявяване за окончателен на предварителен договор,
сключен на 12.02.2019 г., с нотариално удостоверени подписи, съответно № 269/07.02.2019 г.
и № 324/12.02.2019 г. на нотариус А.Г. с peг. № 031 на НК.
ОСЪЖДА „ТОБО-ПРЕС“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище гр. София и адрес на
управление: гр. София 1408, ул. „Нишава“ 99, офис 1, представлявано от Г. И.Ш. –
управител, да заплати на ЕТ „Д.У.-Д.Б.“, ЕИК *********, представляван от Д.С.Б., със
седалище гр. София и адрес на управление: гр. София, ж. к. *********, на основание чл. 78,
ал. 3 ГПК, сумата 35713 (тридесет и пет хиляди седемстотин и тринадесет) лева – разноски
за производството.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
11