№ 1495
гр. Варна, 17.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 46 СЪСТАВ, в публично заседание на
четвърти май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Деница Добрева
при участието на секретаря Росица Ив. Чивиджиян
като разгледа докладваното от Деница Добрева Гражданско дело №
20223110100720 по описа за 2022 година
Производството е образувано въз основа на искова молба, с която е предявен иск
с правно основание осн. чл. 90, ал.1, пр.3 ЗКИР вр. чл.88 ЗКИР от "Ю." ООД, ЕИК:
*********, със седалище и адрес на управление: гр. София 1407, район Н., ул. Х.С., №
41 срещу М.В. П., ЕГН ********** от гр.Варна, бул.“Г.К.“ № 24, ет. 5, ап. 10 за
приемане за установено в отношенията между страните, че не съществува вписаното
/отбелязаното/ от съдията по вписванията при СВ- К. под дв. вх. рег. № 2465/2021, акт
138, том 4, едностранно прекратяване от М.В. М. на договор за аренда с нотариална
заверка на подписите рег. № 2486/07.05.2012г. на нотариус рег. № 373 НК , вписан в
СВ- К. под дв.вх. рег. № 1135/08.05.2012г. акт № 113, том 3 в частта относно ПИ с
идентификатор 48492.21.36 , представляващ нива с площ 13 508 дка. трета категория,
находящ се в м-ст „С.“ на землището с. М., общ. Х., обл. В.. Отправя се и искане за
постановяване заличаване на вписаното обстоятелство.
Исковата претенция се основава на следните фактически твърдения:
По силата на договор за аренда с нотариална заверка на подписите рег. №
2486/07.05.2012г. на нотариус рег. № 373 НК за аренда, сключен между ЕТ „М.А.-Ю.-
Ю.К.“/ праводател на ищцовото дружество и Г.М.Ш. между страните е възникнало
валидно облигационно правоотношение за срок от десет години, считано от 1.10.2012г.
по отношение на ПИ със стар № 021021, представляващ нива от 23,508 дка , трета
категория в местността „С.“по КВС за територията на с. М., общ. Х., обл. В..
След сключване на договора имотът, предмет на договора за аренда е поделен по
силата на договор за доброволна делба на два новообразувани имота. Един от
новообразуваните имоти, а именно ПИ48492.21.36 с площ от 13 508 дка е станал
собственост на ответника по силата на договора за делба. Твърди се, че на 29.10.2021г.
по молба на ответника в СВ-гр.К. е вписано прекратяване на арендния договор по
отношение на ПИ48492.21.36. В заявлението за вписване като основание за
прекратяване ответникът е посочил неиздължаване на дължимата рента за стопанската
2019/2020 г. година. Оспорва се ищцовото дружество е уведомено за промяната по
1
отношение на лицата, явяващи се титуляри на правото на собственост за имота.
В съдебно заседание ищецът не изпраща представител.
Ответникът не се явява. Представлява се от адв. М., който оспорва иска.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и
поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното от фактическа
страна:
Видно от справка от Служба по вписванията на за поземлен имот пл. № 021036,
м-ст „С.“, с. М., обл.В. по силата на договор за доброволна делба между С.М.А. и
Г.М.Ш., вписа в СВ с дв.вх. рег.№ 170/21.01.2012г. имотът е изключителна
собственост на Г.М.Ш..
С договор за аренда от 07.05.2012г., с нотариална заверка на подписите рег. №
2486/07.05.2012г., вписан в Служба по вписванията гр. К. на 08.05.2012г., вх.рег.
№1135, акт 113, том 3 Г.М.Ш., чрез пълномощник като арендодател предоставя за
временно възмездно ползване на ЕТ „М.А. – Ю. – Ю.К.“ недвижи имот №021021 по
КВС на замлището на с. М., обл.В., представляващ нива с площ от 23,508 дка., за срок
от 10 стопански години, считано от 01.10.2012 до 01.10.2022г., при уговорена арендно
плащане от 30 лева на дка.
С договор от 03.10.2016г. за продажба на търговско предприятие по чл.15, ал.1
ТЗ, „Ю.“ ООД представлявано от управителят си М.К.А. придобива търговското
предприятие на ЕТ „М.А. – Ю. – Ю.К.“, представлявано от Ю.М.К..
Видно от заявление с нотариална заверка на подписа рег. № 7729/27.10.2021г.до
Служба по Вписванията при РС-гр.К. вх. рег № 2469, акт. № 138, том 3 М. В. П. е
поискал да се впише прекратяване на договор за аренда акт № 113, том 3,дв. вх.рег.
№1135/08.05.2012г. в частта по отношение на нива от 13,510 дка, предствляваща имот
с идентификатор 48492.21.36, м-ст „С.“ в землището на с. М..Към заявлението е
приложил покана –предизвестие и разписка за връчване на поканата.
Видно от справка от Служба по вписванията за поземлен имот пл. № 021036, м-
ст „С.“, с. М., обл.В. е отбелязано вписването на договор за покупко-продажба на
имота с дв. вх. рег. № 2013/25.07.2019г. за имота с купувач М. В. П..
При тази установеност на фактите, съдът възприема следните правни изводи:
Предявен е иск с правно основание чл. 90, ал.1, пр.3 ЗКИР вр. чл. 88 ЗКИР за
установяване несъществуване на вписано обстоятелство. Касае се специален
установителен иск, поради което и за допустимостта му наличието на правен интерес
от така избраната форма на защита е процесуална представка от категорията на
абсолютните.
В настоящия казус, ищецът обосновава правния си интерес излагайки твърдения,
че е налице вписване на обстоятелството- едностранно прекратяване на договор за
наем на земеделска земя от 07.05.2012г. с нотариална заверка на подписите рег. №
2486/07.05.2012г. вписан в СВп- К. вх.рег.№1135, акт 113, том 3, в частта по отношение
на новообразувани имот с идентификатор 48492.21.36 без да са налице основания за
това. Така обоснования интерес е годен да получи съдебна защита. Вписването на
договора за аренда има както оповестително, но така също и защитно действие и прави
договора противопоставим на последващи приобретатели на арендувания имот (чл.
17,ал. 2 от ЗАЗ), като и при последващо учредяване на ограничено вещно право върху
арендувания имот, упражняването на което би лишило арендатора от уговореното
ползване (чл. 17,ал. 5 от ЗАЗ). Със заличаването вписването на прекратяване на
2
арендното правоотношение ще отпадне и възможността вписването му да бъде
противопоставено на ищеца. Отделно от горното за ищеца като арендатор е
предвиденото задължение да представи в съответната земеделска служба вписан
договор за аренда и да обявява актуализирана информация при промяна във вписаните
обстоятелства ( чл.8 и чл.10 от Наредба № 6 от 18.02.2000 г. за условията и реда на
регистрация на договорите за аренда в поземлените комисии). Следователно интересът
от търсената защита е обоснован от гледна точка на задължението на арендатора да
декларира актуални данни за вписаните договори, въз основа на които ползва
земеделска земя.
Предмет на спора е наличието на основанието за прекратяване на процесния
договор за аренда, а оттам и за валидността на вписаното в СВ отбелязване на това
обстоятелство.
Видно от заявлението с нотариална заверка на подписа рег. № 7729/27.10.2021г.,
въз основа на което е вписано процесното прекратяване, ответникът в качеството на
правоприемник на арендодателя на договор за аренда от 07.05.2012г., се е позовал на
неизпълнение на задълженията на ищеца за арендно плащане за 2019/2020г.
На осн. чл.28,ал.1 ЗАЗ арендодателят може да развали договора поради
забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца. Когато вноските
са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо
при забава на плащането най-малко на две последователни вноски. Разпоредбата на
урежда специфично основание за разваляне - прекратяване поради неизпълнение,
изразяващо се в забава за арендно плащане за повече от три месеца. При тази форма на
неизпълнение, за да възникне за правоимащата страна правото да развали договора е
необходимо арандаторът да не е изпълнил задължението си за арендно плащане, без да се
изисква даване на подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че с изтичането му
договорът се счита за прекратен (ТР 2/2015г, на ОСГТК на ВКС). При наличие на
визираните материалноправни предопоставки, от които възниква потестативното право на
разваляне, арендодателят следва да отправи едностранно изявление до длъжника във
формата, в която е сключен договора, в случая в писмена форма.
Разбира се допустимо е с оглед на свободата на договаряне страните по договора
да предвидят различни от диспозитивно уредените в ЗАЗ основания за разваляне на
договорната връзка. В случая е предвиденото е, че процесният договор може да се
развали поради забава на арендните плащания, без да е посочен периода на забавата.
Следователно страните се приели, че всяко забавено изпълнение, независимо от
неговата продължителност, е релевантно и може да послужи за основание на
ареднатодаделя да упражни преобразуващото си правото на разваляне.
В случая ищецът не е твърдял, нито е представил доказателства за това, че е
изпълнил задължението си за арендно плащане за стопанскатата 2019/2020г. Въпреки
разпоределената в този смисъл доказателствена тежест и дадените по реда на чл. 146,
ал. 2 от ГПК доказателства в този смисъл не са ангажирани. Същевременно ищецът се
позовал, че не дължи изпълнение в полза на ответника, доколкото не е уведомен за
настъпилото правоприемство в правото на собственост по отношение на арендувания
имот.
Съгласно разпоредбата на чл.17, ал. 2 от ЗАЗ приобретателят на арендувания
обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият
е бил вписан, дори и обектът на договора още да не е предаден. Ако договорът не е бил
вписан, той има сила по отношение на приобретателя за две стопански години след
годината на придобиването. На осн. чл. 17,ал.3 от ЗАЗ приобретателят е длъжен да
3
уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване. Той не може да иска от
арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към
предишния арендодател до получаване на съобщението за заместването.
Горната уредба сочи, че заместването на ареднодателя по договора за аренда
настъпва автоматично с факта на правоприемството/ универсално или частно/ при
условия, че страните по договора за аренда не са уговорили противното, какъвто не е
настоящия случай. Обстоятелството дали приобретателят е уведомил арендатора за
настъпилото заместване е от значение само в хипотеза, в която арендаторът е изпълнил
задължението си към предишния арендодател преди получаване на съобщението за
заместването /чл.17, ал.3 от ЗАЗ/. При липса на уведомяване за настъпилото
правоприемство арендаторът валидно би се освободил от задължението ако извърши
плащане в полза на правоприемника. Последният би се явил лице по см. на чл. 75,ал. 2
от ЗЗД, което е овластено да получи плащането. В случай, че такова плащане не е
извършено, арендаторът продължава да се намира в забава, независимо от липса на
уведомление за заместването.
Между страните не е било спорно обстоятелството, че ответникът е частен
правоприемник на ареднодателя по договора за аренда Г.М.Ш. в частта по отношение
на новообразувания имот с идентификатор 48492.21.36
Съгласно чл. 2, пар. IV от договора за аренда арендното плащане е дължимо в
края на стопанската година. Тъй като липсва друго уточнение в договора, под
„стопанска година“ следва да се има предвод времето от 1 октомври на текущата
година до 1 октомври на следващата година(т.21 от ДР на Закона за земите).
Следователно задължението за арендно плащане за стопанската 2019/2020г. е
падежирало на 1.10.2020г. Задължението е парично и следователно е носимо (чл. 68
б.а“от ЗЗД). Към датата на заявлението за вписване на прекратяването-29.10.2021г.
изискуемостта на задължението е настъпила, като са изтекли и повече от три месеца от
падежа. Както се посочи по-горе длъжникът не извършил плащане в полза на
праводателя на ответника, което би го освободило от задължението спрямо встъпилия
в правоотношението приобретател.
Същевременно не е било спорно, а и видно от заявление с нотариална заверка на
подписа рег. № 7729/27.10.2021г., към същото е приложено уведомление, адресирано
до арендатора. Факта на достигането на изявлението до арендатора се проверява от
съдията по вписванията в рамките на проверката, която извършва по реда на чл. 32,ал.
1 от ПВ (ТР 2/2015г. на ОСГТК на ВКС).Ищецът не е оспорил получаването на
уведомление за разваляване. Ето защо се налага извода, че ответникът е упражнил
надлежно правото си на прекратяване, съответно, че вписаното в СВ обстоятелство е
валидно възникнало.
Искът следва да се отхвърли.
С оглед изхода от спора на ответника се следват сторените по делото разноски в
размер на 500 лева за адвокатско възнаграждение, на осн.чл. 78, ал. 3 от ГПК.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на иска "Ю." ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес
на управление: гр. София 1407, район Н., ул. Х.С., № 41 срещу М. В. П., ЕГН
4
********** от гр.Варна, бул.“Г.К.“ № 24, ет. 5, ап. 10 за приемане за установено в
отношенията между страните, че не съществува вписаното /отбелязаното/ от съдията
по вписванията при СВ- К. под дв. вх. рег. № 2465/2021, акт 138, том 4, едностранно
прекратяване от М.В. М. на договор за аренда с нотариална заверка на подписите рег.
№ 2486/07.05.2012г. на нотариус рег. № 373 НК , вписан в СВ- К. под дв.вх. рег. №
1135/08.05.2012г. акт № 113, том 3 в частта относно ПИ с идентификатор 48492.21.36 ,
представляващ нива с площ 13 508 дка. трета категория, находящ се в м-ст „С.“ на
землището с. М., общ. Х., обл. В..
ОСЪЖДА "Ю." ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление:
гр. София 1407, район Н., ул. Х.С., № 41 ДА ЗАПЛАТИ на М. В. П., ЕГН **********
от гр.Варна, бул.“Г.К.“ № 24, ет. 5, ап. 10 сумата от 500 лева, представляваща
сторените по делото разноски за адвокатско възнаграждение, на осн. чл. 78,ал. 3 от
ГПК.
Решението подлежи на обжалване двуседмичен срок от връчване на
съобщението на страните пред Варненски окръжен съд.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
5