Р Е Ш Е Н И Е
№ .........
25.08.2020г., гр. София
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, ІІ-В въззивен състав, в публично заседание на седемнадесети юни две хиляди и двадесета година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: АНЕЛИЯ МАРКОВА
ЧЛЕНОВЕ: ПЕПА МАРИНОВА-ТОНЕВА
Мл. съдия КРИСТИЯН ТРЕНДАФИЛОВ
при секретаря
Антоанета Луканова, като разгледа докладваното от съдия Маринова-Тонева гр.дело
№ 8966 по описа за 2019 година, за да постанови решение, взе предвид следното:
Производството е по
реда на чл. 258 – 273 ГПК.
С решение № 57083 от 06.03.2019г. по гр.д. № 4271 от 2016г. Софийски
районен съд, 173 състав осъдил М.Д.Д., ЕГН **********, да заплати на Д.Г.Д.,
ЕГН **********, на основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД сумата 19 284.48 лв., представляваща
двойния размер на заплатения от Д.Г.Д. на М.Д.Д. иС.Ж.Д.задатък във връзка със
сключен между тях предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
29.09.2015г., ведно със законната лихва от подаването на исковата молба на 27.01.2016
г. до окончателното ѝ изплащане, и отхвърлил предявените от М.Д.Д., ЕГН **********,
иС.Ж. Д., починала в хода на производството и заменена от наследника си М.Д.Д.,
срещу Д.Г.Д., ЕГН **********, насрещен иск по чл. 79, ал. 1 вр. чл. 93 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца
сумата 1 310.41 лв., представляваща незаплатена част от дължим по предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 29.09.2015г. задатък, и
насрещен иск по чл. 92, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на
ищеца сумата 213.53 лв., представляваща неустойка за периода 29.09.2015г. - 14.04.2016г.
по т. 4.3 (1) от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
29.09.2015г. На основание чл. 78, ал. 1 ГПК М.Д.Д. е осъден да заплати на Д.Г.Д. сумата 1 969.94
лв. - разноски по делото.
Срещу решението е подадена въззивна жалба от ответника по първоначалния иск
и ищец по насрещните искове - М.Д.Д. (конституиран по реда на чл. 227 ГПК и на
мястото на починалата в хода на делотоС.Ж.Д.), който го обжалва изцяло с
оплаквания за неправилност - неправилно приложение на материалния закон,
съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост. Неправилно
първостепенният съд приел, че нотариалната покана е получена от продавачите по
предварителния договор. По делото не били представени доказателства за това,
още повече за продавача Д., който не пребивавал на адреса, посочен в исковата
молба. Изключителна вина за неизпълнението на договора имал ищецът, който още в
деня на сключване на предварителния договор не изплатил уговореното капаро в
пълен размер, а дал само част от него. Въпреки
изрично декларираното от ищеца в отговор на изпратената му покана
съгласие за изпълнение и за подписване на анекс, същият не подписал последния и
без основателна причина отказал сключването на окончателен договор. Твърденията
му в молбата-уточнение, че довнасянето на остатъка от капарото било обвързано
от представяне на удостоверение по чл. 87, ал. 6 ДОПК, не отговаряло на
истината и не се установявало от доказателствата по делото. Твърденията на
ищеца, че непредставянето на посоченото удостоверение е съществено неизпълнение
на задълженията на продавачите било неоснователно и лишено от елементарна
житейска и правна логика. Втората ипотека на жилището – предмет на
предварителния договор показвала, че до края на м. март 2015г. задължения по
чл. 87 ДОПК не съществували. Изпълнението на задължението за представяне на
удостоверение трябвало да бъде изпълнено при изповядване на сделката пред
нотариус, като купувачът бил наясно с това и не повдигнал този въпрос в
разменената кореспонденция между страните. Същевременно в предварителния
договор било уговорено сключване на окончателния договор до 30.10.2015г., без
да е посочен нотариус, ден и час за изповядване на сделката. В чл. 4.3, ал. 1,
изр. 2 от договора страните уговорили, че при забавено изпълнение на парично
задължение от купувача, каквото в случая било капарото, представляващо част от
продажната цена по договора, купувачът дължи неустойка в размер на 0.1 % от
стойността на дължимата сума за всеки ден на забавата, но не повече от 10 % от
стойността на имота. Ищецът бил неизправна страна по договора и нямал право да
го развали. В процеса на одобряване на кредита не се изисквало удостоверение по
чл. 87 ДОПК. Липсата на доказателство за погасени публични задължения било
пречка за банката да преведе сумата по кредита по сметка на продавача, но не
била условие за одобряване и не следвало да се счита за виновно неизпълнение от
страна на продавача. Районният съд не съобразил, че непредставянето на това
удостоверение не е съществен елемент от предварителния договор, а по делото
липсвали и преписка за изискваните от банката документи и кредитното досие на
купувача, за да се направи преценка доколко това обстоятелство е било съществено.
Поради това моли съда да отмени атакуваното решение и вместо него постанови
друго, с което да отхвърли първоначалния иск и да уважи предявените насрещни
искове. Претендира разноски за двете инстанции.
Въззиваемата страна Д.Г.Д. с отговор по реда на чл. 263, ал. 1 ГПК оспорва
въззивната жалба и моли съда да потвърди атакуваното решение като правилно. Претендира
разноски за въззивното производство съгласно списък по чл. 80 ГПК.
Въззивната жалба е процесуално допустима като подадена от надлежна страна,
в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт.
За да се произнесе по основателността на жалбата, Софийски градски съд като
въззивна инстанция обсъди събраните по делото доказателства съобразно чл. 235,
ал. 2 и 3 и чл. 12 ГПК, във връзка с изтъкнатите доводи, при което намира за
установено следното:
С оглед фактическите твърдения в първоначалната исковата молба, уточнена с
молба от 05.02.2016г. и в проведеното първо открито съдебно заседание в първата
инстанция, съдът е бил сезиран със субективно пасивно съединени осъдителни
искове с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД за сумата от общо 19 284.48
лв., представляваща двойния размер на платен от ищеца задатък по предварителен
договор от 29.09.2015г., като от ответницатаС.Д. са претендирани 3/4 от тази
сума, а от ответника Мирослев Д. – 1/4. Претендирана е и законната лихва от
подаване на исковата молба в съда на 27.01.2016г. до окончателното плащане.
След настъпилата в хода на първоинстанционното производство смърт на
ответницата Д., по реда на чл. 227 ГПК на нейно място е конституиран
наследникът й по закон и неин син – ответникът М.Д. (л. 235 и л. 237 от делото
на СРС).
Ищецът твърди, че на 29.09.2015г. бил сключен
предварителен договор за покупко-продажба, по силата на който ответниците Д. се
задължили да продадат на ищеца недвижим имот – апартамент № 54, находящ се в гр.
София, ж.к. „***********, срещу заплащане на цена в размер на 56 000 евро
или тяхната левова равностойност, като бил определен срок за сключване на
окончателния договор до 30.10.2015г. Съгласно чл. 3.1, ал. 1 от предварителния
договор, в деня на подписването му продавачите следвало да представят
удостоверение по чл. 87, ал. 6 ДОПК за липса на задължения, което
продавачите не изпълнили като обяснили на ищеца, че това отнема доста време и
ще го представят допълнително. По тази причина при сключване на договора ищецът
заплатил само част от уговореното капаро – общо 9 642.24 лв. вместо
10 952.65 лв. (5 600 евро). Тъй като върху имота – предмет на предварителния
договор имало учредени две ипотеки, а ищецът го закупувал с банков кредит, кредитиращата
банка и ипотекарният кредитор поставили изискване за изплащане на покупната
цена по специална ескроу сметка. Въпреки задължението на продавачите да оказват
съдействие по чл. 3.1, ал. 6 от договора, ответниците отказали да сключат договор
за откриване на такава сметка. Поради неизпълнение на посочените задължения от
ответниците, за ищеца възникнало правото да развали договора, като на основание
чл. 4.1, ал. 2 имал право да получи платеното капаро в двоен размер. С
нотариална покана, получена отС.Д. на 24.11.2015г., ищецът развалил договора. В
проведеното първо открито съдебно заседание в първата инстанция на 08.12.2017г.
по реда на чл. 143, ал. 2 ГПК ищецът уточнява, че неплатената част от капарото
в размер на 1 310.41 лв. била задържана от него, тъй като с нея следвало
да се плати таксата за откриване на ескроу сметката в „Р. (България)“ ЕАД. След
като Д. заявил, че не може да плати тази такса, предложил да се прихване от
вземането му за капаро. Впоследствие от банката уведомили ищеца, че таксата ще
е в по-нисък размер, но към този момент банковите сметки на Д. в „Р.
(България)“ ЕАД вече били закрити.
С отговора на исковата молба, депозиран в срока по чл. 131 ГПК, ответниците
са оспорили предявените първоначални искове с възражения, поддържани и във
въззивната жалба, и са искали от съда да ги отхвърли.
По реда на чл. 211 ГПК ответниците са предявили насрещни искове с правно
основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД за сумата 1 310.41 лв., представляваща
неплатената част от задатъка, и с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за сумата
213.53 лв. – неустойка за забава по чл. 4.3, ал. 1, изр. 2 от предварителния
договор от 29.09.2015г. върху неплатената част от задатъка за периода
29.09.2015г. – 14.04.2016г.
С отговора на насрещната искова молба, депозиран в срока по чл. 131 ГПК, Д.Д.
е оспорил предявените насрещни искове. Предварителният договор бил развален
поради неизпълнение от страна на Д. на задълженията им за представяне на
удостоверение по чл. 87, ал. 6 ДОПК и неоказване на необходимото
съдействие за откриване на ескроу сметка. Дори договорът да не е бил развален,
плащането на капарото в пълен размер следвало да стане едва след представяне на
удостоверението по чл. 87, ал. 6 ДОПК, каквото ищците по насрещния иск така и не представили.
Искал е от съда да отхвърли насрещните искове.
Съгласно чл. 269 ГПК, въззивният съд проверява правилността на
първоинстанционното решение само в рамките на релевираните оплаквания, а
служебно следва да ограничи проверката си само за валидност, допустимост на
решението в обжалваната част и
спазване на императивните норми на материалния закон (т. 1 на Тълкувателно
решение № 1/09.12.2013г. по тълк.д. № 1/2013г., ОСГТК на ВКС).
Обжалваното решение е валидно и допустимо. Настоящият състав намира, че при
постановяването му не са нарушени императивни материалноправни норми, а с оглед оплакванията в жалбата е правилно
по следните съображения:
От фактическа страна: Не е било спорно и по делото се установява, че на
29.09.2015г. между М.Д.Д. иС.Ж.Д., от една страна (продавачи), и Д.Г.Д., от
друга (купувач), е сключен предварителен договор, по силата на който
продавачите се задължили да продадат на купувача свой недвижим имот - апартамент
№ 54, находящ се в гр. София, ж.к. „***********, подробно описан в договора,
срещу заплащане на цена в размер на 56 000 евро или тяхната левова
равностойност. Съгласно чл. 2.1 от договора, продавачите се задължават да
прехвърлят правото на собственост върху апартамента на купувача в срок до
30.10.2015г. Нотариус, при който ще бъде сключен окончателният договор не е
посочен в чл. 2.2, нито е уговорено коя от страните ще избере нотариус. Съгласно
чл. 2.4, при обективна невъзможност окончателният договор да бъде сключен в
уговорения срок, дължаща се на невъзможност за набавяне на необходими документи
или средства от държавни и общински органи и банки, срокът се продължава до
набавянето на документите или средствата, но не повече от 30 дни. В случай на невъзможност
за изпълнение в посочения срок, страните се споразумяват относно удължаване или
прекратяване на договора, без да си дължат неустойки.
Съгласно чл. 3.1, ал. 1 от договора, продавачите се задължават в деня на
подписването му да представят всички оригинални документи, доказващи по
безспорен начин правото им на собственост върху имота, както и удостоверение
по чл. 87, ал. 6 ДОПК и писмо – ангажимент от страна на „Е.Ф.“ АД
за остатък по кредита и ангажимент от същото дружество след погасяване на
задължението ипотеките да бъдат заличени в законовия срок. Според чл. 3.1, ал.
6, продавачите съдействат на купувача в процеса на кандидатстване за отпускане
на ипотечен кредит пред „Р. (България)“ ЕАД, като му предават в срок от 10 дни
от изрично поискване всички необходими документи според изискванията на кредитиращата
банка.
Съгласно чл. 3.2, ал. 1, купувачът се задължава при подписване на
предварителния договор да заплати на купувачите капаро в размер на 5 600
евро или тяхната левова равностойност по посочените в същата клауза банкови
сметки на продавачите в „Р. (България)“ ЕАД. Остатъкът от 51 400 евро ще
бъде изплатен чрез банков кредит, сумата по който ще бъде депозирана от
кредитиращата купувача банка в специална ескроу сметка, открита в „Р.
(България)“ ЕАД, като част от нея ще бъде платена на „Е.Ф.“ АД (кредитор на
продавачите, в чиято полза са учредени две договорни ипотеки върху имота), а останалата
част – на продавачите по банковите им сметки съобразно правата им (от 3/4 и 1/4)
- чл. 3.2, ал. 2 и ал. 3. В чл. 3.2, ал. 4 е посочено, че всички разноски по
откриването на ескроу сметката са за сметка на продавачите.
Съгласно чл. 4.1, ал. 1 от договора, при забава от страна на продавачите да
изпълнят свое изискуемо задължение, освен в случаите по т. 2.4, те дължат
неустойка в размер на 0.1 % дневно, но не повече от 10% от стойността на имота.
В случай че забавата продължи повече от 30 дни, купувачът може да развали договора,
като получи платения от него задатък в двоен размер. Отделно право на разваляне
на договора от страна на купувача и получаване на задатъка в двоен размер е
уредено и в чл. 4.1, ал. 2 в случай на неоснователен отказ от продавачите да
сключат окончателен договор.
С чл.. 4.3, ал. 1, изр. 2 страните уговорили, че при забавено изпълнение на
парично задължение на купувача, същият дължи неустойка за забава в размер на 0.1
% от стойността на дължимата сума на ден, но не повече от 10 % от стойността на
имота. При забава повече от 30 дни продавачите могат да развалят договора и да
задържат платения задатък – чл. 4.3, ал. 2.
В чл. 5.2, ал. 1 от договора страните са посочили адреси за кореспонденция,
а в ал. 2 е уговорено фингирано връчване в случай на промяна на адресите без
уведомяване на насрещната страна.
Не се спори и от приетите 2 бр. платежни нареждания се установява, че на
29.09.2015г. купувачът Д. е превел сумата 7 231.68 лв. – по сметката на
продавачаС.Д., и сумата 2 410.56 лв. – по сметката на продавача М.Д., или
общо 9 642.24 лв.
Не се спори, че с покана за изпълнение от 29.10.2015г. (л. 28 – 29 от
делото на СРС) продавачите поискали от купувача да им заплати разликата между
платеното капаро от 9 642.24 лв. до уговореното от общо 5 600 евро.
Поканили го в 7-дневен срок да доплати тази разлика, както и да подпишат анекс,
с който да уговорят нови срокове и условия по сключването и изпълнението на
сделката, както и начина и срока за предаване на имота. Отправено е
предупреждение, че при недоплащане и несключване на анекс ще се обърнат към
съда с всички произтичащи от това последици и съдебно-деловодни разноски, вкл. ще
претендират уговорената неустойка в размер на 10 %.
С писмо, получено от продавачите на 02.11.2015г. (л. 30 и л. 32) купувачът
им отговорил, че не възразява да доплати капарото, както и да се подпише анекс
към предварителния договор, и ги поканил на 04.11.2015г. в офиса на негов
адвокат да обсъдят текста на анекса и да завършат превода на останалата част от
капарото, като изразил надежда, че до тази дата Д. ще подпишат договора за
ескроу сметка в „Р. (България)“ ЕАД.
Не се спори, че при проведената среща страните не са постигнали съгласие
относно изменение на предварителния договор. Видно от представените два проекта
за анекс (л. 36 - 40 от делото на СРС), продавачите са искали доплащане на
капарото в брой, плащане на остатъка от сумата от 51 400 евро преди
изповядването на сделката, предаване на владението на имота 10 дни след
изплащането на основната сума от кредитиращата банка по сметката на продавачите
или на упълномощено от тях лице; сделката от страна на продавачите да бъде
сключена чрез упълномощено лице, като ескроу сметката бъде открита на негово
име, сделката да бъде сключена при посочен нотариус, различен от нотариуса, при
който кредитиращата банка е искала да се сключи окончателният договор. Съгласие
не е постигнато, като купувачът е отказал плащане в брой, плащане на остатъка
от продажната цена преди изповядване на сделката, предаване на владението на
имота след изповядването; Според проекта за анекс, предложен от купувача, сключването
на сделката чрез упълномощено лице, което да бъде посочено в ескроу сметката,
следва да бъде одобрено от кредитираща банка и от третото лице – ипотекарен кредитор на Д. и пр.
С нотариална покана с рег. № 11402/2015г. на нотариус В.М., рег. № 053 на
НК (л. 97 от делото на СРС), купувачът уведомил продавачите, че от страна на
последните е налице неизпълнение на задължението им по чл. 3.1, ал. 1 от предварителния
договор да представят удостоверение по чл. 87, ал. 6 ДОПК, поради което разваля договора, тъй като
неизпълнението е продължило повече от два месеца. Отправил е покана и за
връщане на платеното капаро от 9 642.24 лв. в двоен размер – 19 284.48
лева. Съгласно официалното удостоверяване върху поканата, същата е връчена на
24.11.2015г. на адреса, посочен в договора като адрес за кореспонденция с
продавачите, лично наС.Д.. Същото е видно и от неоспорената разписка за
връчване (л. 98).
Представен е проект на договор от 2015г. за откриване на специална сметка
(л. 73 – 82), изготвен от кредитиращата банка на купувача. Съгласно
представения документ за касова операция (л. 91), ищецът е платил на каса в
полза на „Р. (България)“ ЕАД 183.85 лв. - 20 % ескроу сметка. С електронно
писмо от 10.11.2015г. банката уведомила Д.Д., че разходите по ескроу сметката
ще бъдат в размер на 470 евро, а не 670 евро, както първоначално било договорено.
Видно от писмо от „Р. (България)“ ЕАД, вх. № на СРС 1042446/12.06.2018г. (л.
205),С.Д. е имала в банката разплащателна сметка (съвпадаща с посочената в
предварителния договор), открита на 29.09.2015г. и закрита на 29.10.2015г.; М.Д.
е имал в банката разплащателна сметка (съвпадаща с посочената в предварителния
договор), открита на 29.09.2015г. и закрита на 05.10.2015г. В банката не е открит
подписан договор за ескроу сметка между нея и продавачите и купувача по предварителния
договор.
Свидетелката М.Н., приятелка на М.Д. установява, че била упълномощена да
извършва действията по снабдяването с необходимите документи във връзка с
продажбата на процесния имот. Присъствала на подписването на предварителния
договор, след това Д. отишъл да превежда пари. Знаела, че капарото не било
платено в пълен размер. Не знаела да са били поставяни изисквания Д. да
представят удостоверение по чл. 87 ДОПК, като излага съображения, че нямало смисъл да се
снабдяват с такова. Причината, поради която не бил подписан договор за ескроу сметка
била, че не било изплатено в цялост капарото.
Свидетелката Ж.Д., съпруга на Д.Д. установява, че след като Д. осигурили
документите, с изключение на удостоверение за липса на задължения към
държавата, пристъпили към подписване на предварителния договор. Изискването за финансиране
чрез ескроу сметка било на банката. След като казали, че откриването на
сметката ще струва около 680 евро, Д. заявили, че нямат възможност да заплатят
таксата и предложили тази сума да бъде удържана от капарото и да я заплати
купувачът. След подписване на предварителния договор слезли в банката и им
превели капарото, с изключение на сумата, необходима за разход за изготвяне на
договора за ескроу сметка. Впоследствие от банката им казали, че таксата няма
да е 680, а 480 евро. Платили тази сума и помолили банката да започне да пише
договора за откриване на ескроу сметка. Д. непрекъснато изтъквали пречки и
поставяли изисквания, водили се преговори, но не постигнали съгласие за
подписване на анекс. Семейството на ищеца било съгласно да доплати капарото, но
не и в брой. След като получили първото писмо от Д., отишли в банката, за да
преведат остатъка, решили, че ще преглътнат тези пари и разходът ще е за тяхна
сметка, но когато отишли в банката установили, че сметките на Д. са закрити.
Свидетелката Т.З., служител в „Р. (България)“ ЕАД разяснява, че ескроу сметката
е сметка под условие. В нея се превежда сума, която остава блокирана, докато не
се изпълнят определени условия за плащане. Поради големия обем на работата не
може да бъде конкретна относно процесния случай. За физическите лица (купувачи
и продавачи) при отпускане на кредит се изисквали удостоверения по чл. 87 ДОПК за липса на задължения, после пояснява, че
удостоверения по ДОПК се изискват от купувачите. Банката имала архив относно
усвоените и одобрени кредити, но преписките по отказаните по една или друга
причина кредити се унищожавали всяка година.
По делото са изготвени заключения на ССЕ, като по задачата относно
платената част от капарото и дължимия остатък специални знания не са
необходими, тъй като от приетите писмени доказателства и чрез елементарни
аритметични действия се установява, че платената част от капарото се равнява на
общо 9 642.24 лв., съответно размерът на неплатената част е 1 310.41
лв. (равностойност на 670 евро). По отношение на насрещния иск за неустойка
вещото лице не е дало отговор, тъй като според същото съобразно данните по
делото размерът на неустойката нямало как да бъде определен.
От правна страна: Съгласно чл. 93, ал. 1 ЗЗД, задатъкът служи за
доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение. Според
чл. 93, ал. 2 ЗЗД, ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението
си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка; Ако
задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата
страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер.
Задатъкът е акцесорно съглашение между страните по договор, предоставящо на
изправната страна право в определени, конкретно договорени хипотези, при
конкретно договорно неизпълнение на насрещната страна, да развали договора (да
се откаже от него), без да спазва реда по чл. 87 ЗЗД и като получи престация в размер на
договорения задатък, респ. в двойния му размер, без да е нужно да доказва
вреди от договорното неизпълнение. Възможно е задатъкът да е уговорен като
обезпечение на кое да е договорно задължение на насрещната страна или само на
част или на конкретно договорно задължение. Изправната страна по договора може
да се възползва от договорната клауза за задатък само за конкретно
договореното неизпълнение на неизправната насрещна страна, по отношение на
което се разпростират обезпечителната и обезщетителната функции на задатъка. За
да бъде уважен иск по чл. 93, ал. 2 ЗЗД, е необходимо да се установи наличието на
следните предпоставки: валидно сключен договор, чието изпълнение е обезпечено с
даване на задатък; неизпълнение от страната, която е получила задатъка; отказ
(разваляне) от договора от другата страна - тази, която е дала задатъка, като
последната трябва да е изправна - да е изпълнила задълженията си по договора
или да е готова да престира; спазване на особените изисквания, предвидени в
договора (в този смисъл практиката на ВКС - решение № 85 от 04.07.2018г. по
гр.д. № 4262/2017г., ІІІ ГО, решение № 120 от 31.07.2019г. по гр.д. № 992/2018г.,
ІІІ ГО и др.).
В случая не се спори, че между страните е сключен валиден предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, чието изпълнение е обезпечено с
даване на задатък. Спорно е налице ли е било неизпълнение от страна на
продавачите, даващо право на насрещната страна да развали договора и да
претендира задатъка в двоен размер, както и бил ли е купувачът изправна страна
по договора, след като същият при сключване на предварителния договор е
заплатил част от уговорения задатък в размер на 9 642.24 лв., а незаплатена е
останала част в размер на 1 310.41 лв.
Настоящият въззивен състав споделя извода на
първоинстанционния съд, че купувачът е бил изправна страна по договора.
Съвкупната преценка на събраните по делото писмени и гласни доказателства
обосновава безпротиворечив извод, че причината купувачът да заплати задатък до
размер от 9 642.24 лв. вместо уговорения от 10 952.65 лв. е приспадането
на разходите за сключване на договора на ескроу сметката (които според
уговореното в предварителния договор са за сметка на продавачите) и които,
съгласно неоспореното електронно писмо от 10.11.2015г., първоначално са
определени от банката на 670 евро, чиято левова равностойност е 1 310.41
лв., т.е. именно в размер на неплатената част от задатъка. От показанията на
св. Димитрова, които в тази част съвпадат с показанията на св. Н., след
подписване на предварителния договор страните по него са отишли в клона на
банката и капарото е преведено в тяхно присъствие, като въпреки че им е било
известно, че не е платено в пълен размер, в продължение на един месец
продавачите не са искали доплащане на разликата, това е направено едва с
поканата от 29.10.2015г., ведно с искането за сключване на анекс към договора,
предвиждащ плащане в брой, уговаряне на неизгодни за купувача клаузи относно времето
на предаване на владението на имота, сключване на договора чрез пълномощник
(майката на св. Н.), което е налагало нови разговори с кредитиращата банка във
връзка със страните по договора за ескроу сметка, съгласие от ипотекарния
кредитор и евентуално изготвяне на нов договор за ескроу сметка. Независимо от
това, след получаване на поканата купувачът е бил готов да заплати остатъка,
което обаче не е могъл да направи поради закриването на банковите сметки на Д.
и настояването им да получат парите в брой, въпреки изричната уговорка в
предварителния договор по какъв начин и по кои сметки на продавачите ще се
превеждат сумите. Противно на поддържаното от въззивника, с отговора на
поканата ищецът не е заявил съгласие да подпишат анекс при каквито условия
искат продавачите, а е предложил среща и обсъждане на исканите изменения, но до
подписване на анекс така и не се е стигнало.
Същевременно с чл. 3.1, ал. 1 от предварителния договор изрично е
предвидено задължение на продавачите при сключването му да представят
посочените в клаузата документи, вкл. удостоверение по чл. 87, ал. 6 ДОПК, а в чл. 4.1, ал. 2 са уговорили, че
неизпълнението от продавачите на задължението им по чл. 3.1, ал. 1 дава право
на купувача да развали едностранно договора и да получи заплатения задатък в
двоен размер. За неоснователни съдът намира доводите на въззивника в тази връзка,
че от нотариалните преписки по сключване на договорите за ипотека върху имота
се установявало към м. март 2015г. продавачите да нямали публични задължения.
От една страна, клаузата на чл. 3.1, ал. 1 не съдържа възможност за преценка
необходимо ли е това удостоверение, а от друга дори към м. 02.2015г. продавачите
да не са имали публични задължения, това не означава, че не са имали такива към
датата на сключване на предварителния договор. При доказателствена тежест за
ответниците по първоначалните искове, същите не само не доказват, но и не
твърдят да са изпълнили задължението си за представяне на удостоверение по чл.
87, ал. 6 ДОПК. След като с договора, в съответствие със свободата на
договаряне страните изрично са се съгласили, че изпълнението на това задължение
е значимо за тях и виновното му неизпълнение дава право на изправната страна да
развали договора, неоснователни са поддържаните в жалбата доводи, че
неизпълнението било несъществено, съответно неотносимо е дали този документ е
изискван от кредитиращата банка във връзка с предоставянето на кредита по
ескроу сметка.
Купувачът е упражнил правото си да развали договора с нотариалната покана,
получена на 24.11.2015г. Противно на поддържаното от въззивника, по делото е
установено връчването й на продавачите - същата е изпратена до двамата
обещатели на адреса, изрично посочен в чл. 5.2, ал. 1 от предварителния договор
като адрес за кореспонденция и е получена, видно от официалното удостоверяване
от нотариуса върху поканата, както и от разписката за връчване, на 24.11.2015г.
лично отС.Д.. Предвид уговореното в чл. 5.2 от договора, поканата е получена за
обещателя Д. чрез другия обещател и негова майка.
Независимо от дотук изложеното, предвид наличието на учредени две договорни
ипотеки върху имота в полза на трето лице за обезпечаване на кредитни
задължения на М.Д., предварителният договор изрично предвижда плащане на цената
чрез ескроу сметка, разходите за откриването на която са за сметка на
продавачите. От събраните по делото доказателства се установи, че такава сметка
не е била разкрита по причина виновното поведение на продавачите, които месец
след сключване на предварителния договор са искали да наложат на купувача
изменения в договора, за които е следвало да има съгласие както от
кредитиращата банка, така и от третото лице – ипотекарен кредитор и бенефициент
по договора за ескроу сметка. С това си поведение продавачите са препятствали
получаването на кредит за закупуване на имота от купувача, въпреки изричните
клаузи в предварителния договор, вкл. за оказване съдействие на купувача в
процеса по отпускане на кредита.
За неизпълнение на задължението на продавачите да сключат окончателен
договор е налице отделна уговорка в предварителния договор, предвиждаща
възможност за купувача да развали договора и да иска двойния размер на платения
задатък. В случая ищецът не се позовава на тази клауза и на неизпълнение на
това задължение, поради което въззивният съд намира за неотносими доводите в жалбата
във връзка с непосочване в договора на нотариус, ден и час за изповядване на
окончателния договор.
По изложените съображения въззивният съд намира, че предявеният
първоначален иск е основателен и правилно е уважен от районния съд в уточнения
с молбата от 05.02.2016г. размер от 19 284.48 лв.
При тези изводи, насрещните искове, с които се претендира ангажиране на
договорната отговорност на купувача, са неоснователни. Предварителният договор
е развален поради виновното неизпълнение на продавачите с нотариалната покана,
получена на 24.11.2015г., с оглед на което и предвид обратното действие на
развалянето, купувачът не дължи нито доплащане на капаро, нито неустойка за
забава в плащането на тази разлика.
Предвид съвпадението на крайните изводи на
двете инстанции, атакуваното решение следва да бъде потвърдено.
При този изход и изричната претенция, разноски за настоящата инстанция се
следват на въззиваемия. Доказано направените такива са в размер на 1 200
лв. – адвокатско възнаграждение, което е заплатено в брой съгласно
удостовереното в представения договор за правна защита и съдействие от
09.03.2020г.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 57083 от 06.03.2019г., постановено по гр.д. № 4271 от 2016г. на
Софийски районен съд, 173 състав.
ОСЪЖДА М.Д.Д., ЕГН **********,***, да
заплати на Д.Г.Д., ЕГН **********, на основание чл. 78 ГПК сумата 1 200 лв. (хиляда и двеста лева),
представляваща разноски за въззивното производство.
Решението подлежи на касационно обжалване при условията на чл. 280, ал. 1 и
ал. 2 ГПК пред Върховния касационен съд в едномесечен срок от връчването.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.