Р Е Ш Е Н И Е
№ 166/15.1.2018
г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, XLIII - ти състав в публично съдебно заседание,
проведено на петнадесети декември
през две хиляди и седемнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Стоян Колев
при участието на секретар Йоанна Трендафилова, като разгледа
докладваното от съдията гр. дело № 12093
по описа за 2016 г., за да се
произнесе взе предвид следното:
Предявени са в условията на обективно кумулативно съединяване от А.Ф.А.,
ЕГН **********,*** срещу Н.А.И. ЕГН ********** и К.И.И.
ЕГН **********,*** обективно кумулативно съединени иск с правно основание чл.
189 вр. чл. 87 ал. 3 ЗЗД за разваляне на договора за покупко-продажба по нот.
акт № 56, том I, рег.№ 1732, д.№ 36/2012г.; по чл.79 вр. чл. 188 и чл.189 ал.1 ЗЗД за солидарното осъждане на ответниците да заплатят на ищеца платената по
посочения по-горе договор за покупко-продажба цена от 20 184,78лв.; по чл.79
вр.чл.188 и чл. 189 ал.1 ЗЗД за солидарното осъждане на ответниците да заплатят
на ищеца разноските, свързани със сключването на договора за покупко-продажба
по нот.акт № 56, том I, рег.№ 1732, д.№ 36/2012г.; по чл. 189 вр. чл. 87 ал. 3 ЗЗД – 320,28лв. – нотариална такса, 524,81лв. местен данък, 120,20лв. такса за
вписване, ведно със законната лихва; по чл. 92 вр.чл.189 ал.1 ЗЗД за
солидарното осъждане на ответниците да заплатят на ищеца на договорна неустойка
в размер на 12 000лв. за неизпълнено задължение, изразяващо се в това, че към
датата на сключване на договора по нот.акт за продажба № 56, том I, рег.№ 1732,
д.№ 36/2012г. прехвърлителите – ответници, не са собственици на продадения
имот, а такива са трети лица.
Ищецът обосновава правния си интерес за предявяване на обективно
съединените конститутивен и осъдителни искове, налагайки следните фактически
твърдения:
Съгласно сключен между него и ответниците договор за продажба оформен с
нот. Акт № 56, том I, дело 36, от 16.02.2012 г. на Нотариус Роза Кожухарова, Н.А.И.
и К.И.И. се задължават да му прехвърлят правото на
собственост върху притежаван от тях в режим на СИО недвижим имот находящ се в
гр. Варна, кв. Виница, местност „Акчелар", целият с площ от 1020 кв.м.,
съставляващ имот с идентификатор № 10135.2522.351 по ПНИ на СО. „Акчелар",
при граници: имот № 10135.2522.352, № 10135.2522.422, № 10135.2522.423, №
10135.2522.424, № 10135.2522.426, № 10135.2522.9558, № 10135.2522.739, №
10135.2522.349, № 10135.2522.350, срещу задължение на ищеца да заплати цена в
размер на сумата от 20 184,78 лева. Твърди се, че е изпълнил задължението си за
заплащане на продажната цена за имота по банков път.
Във връзка с подадена от ищеца молба за попълване на имота в КК и КР на
гр.Варна, срещу него е предявен иск от Н.Й.Г. и З.Й. Д., за установяване на
правото им на собственост върху гореописания имот. Във връзка с така предявения
иск, е образувано гр.д. № 7648/2013 г. по описа на ВРС, по което първоинстанционният
съд отхвърля иска, но с влязло в сила решение на ВОС по гр.д.№ 13 82/2015г. решението
на ВРС е отменено и е прието за установено на осн. чл. 53, ал. 2 ЗКИР, че е
допусната грешка в действащата кадастрална карта и кадастралните регистри на
гр. Варна на с.о.м. „Акчелар“, землище Варна, одобрени със заповед
№РД-18-92/14.10.2008 г., на изпълнителния директор на АГКК, несъобразена с
влезлия в сила ПНИ на местността, одобрен със Заповед № РД - 06 - 7706 -
32/03.02.2006 г. на Областен управител на област Варна, изменен относно
процесния имот с идентификатор 10135.2522. 351 със Заповед № РД - 11 - 7706 -
215/ 15.07.2011 г. на Областен управител на област Варна, изразяваща се в това,
че неправилно в кадастралния регистър на недвижимите имоти са записани данни, че
правото на собственост по отношение на недвижим имот с идентификатор
10135.2522.351 принадлежи на А.Ф.А., с документ за собственост НА, вписан с
№101 том 7, рег.№3050, д.141/16.02.2012г., без да е съобразен ПНИ и регистъра
на собствениците към него, удостоверяващи придобито от Н.Г. и З.Й. Д. със
Заповед № 654/16.11.2011г. право на собственост по отношение на посочения ПИ.
Твърди се, че с така посоченото решение е прието за установено и че Н.Г. и З. Д.
са собственици на поземления имот, придобит от ответниците и осъден да заплати
направените по делото разноски за двете инстанции в размер на 509,00лв.
Налагат се твърдения за неизпълнение на договорното задължение на
ответниците за прехвърляне правото на собственост на продадения имот, което
обуславя интереса му, като изправна страна да поиска от съда разваляне на
договора за продажба сключен между него и ответниците и връщане на платената от
него цена.
Ищецът излага също, че при сключването на договора за продажба,
ответниците изрично декларират, че към момента на сключване на договора са
единствени собственици на продавания недвижим имот, както и че не е обект на
реституционни претенции и че трети лица нямат каквито и да е било права върху
имота. Между страните по договора за продажба била постигната уговорка, според
която в случай, че към датата на сключване на договора е било налице някое от
горните обстоятелства, същите са длъжни да заплатят на купувача продажната цена
на имота, неустойка в размер на 12 000 лева, както и всички направени разходи
по осъществяване на продажбата и направените след продажбата подобрения в
имота, които претендира, като дължими с обективно съединените осъдителни
искове.
В предоставения им срок по чл. 131 от ГПК, ответниците е депозират
отговор на исковата молба, с който счита исковете за допустими, но
неоснователни. По същество налагат твърдения за непротивопоставимост на
решенията, постановени по гр.д. № 7648/2013г. по описа на ВРС и по гр.д. №
1382/2015г. по описа на ВОС по отношение на тях, т.к. не са били страна в
процеса по чл. 53, ал. 2 ЗКИР, нито са били привлечени, като подпомагаща
страна. Налагат се твърдения , че към момента на сключването на процесния
договор за продажба ответниците са били собственици на продадения имот и
правото на собственост е преминало в имуществото на ищеца, като по този начин
са изпълнили задължението си поето с договора за продажба, съответно са
изправна страна. Налагат в тази връзка твърдения, че са придобили имота по
силата на договор за замяна оформен с нот. акт № 84, т. VIII. дело 2191/96г. на
Нотариус при ВРС, като са придобили имота от праводателите
си Д.Г.М. и С.Г.М., които са се легитимирали като собственици по силата на нот.
акт № 70, т. I, д. 193/66г. Наред с това претендират да са придобили имота и по
давност, твърдейки, че като добросъвестни собственици на имота са го владели
явно, необезпокоявано и несъмнено повече от 16 години, в периода от
закупуването му през 1996г. докато са го продали на ищеца през 2012г. Никой
никога не е ги е информирал, че за този имот има спорове, а са разбрали, че е
налице някакъв проблем с имота едва когато получават книжата по настоящето
дело.
Твърди се, че ищецът не е удостоверил качеството си на изправна страна по
договора, който желае да бъде развален и не е изпълнил задълженията си по
сделката, обективирана в нот. акт № 56, т. I, peг. № 1732, нот. д. № 36/2012г
на Нотариус Роза Кожухарова за заплащане на сумата в размер на 20 184,78лв..
Твърдят, че ищецът е знаел, че за имота има претенции от трети лица,
което е удостоверено в писмо изх. № РД-11-9400-496 /1/, издадено на
21.07.2011г. от Областния управител на Варна, което е част от нотариалното дело
и е вписано като част от документите, които са послужили за изповядването на
сделката.
Оспорват идентичността на имота, собственост на Н.Й.Г. и З.Й. Д.и процесния имот, като твърдят, че това не са едни и същи
имоти.
Оспорват, че Н.Й.Г. и З.Й. Д. са собственици на недвижимия имот, като
твърдят, че ищецът не е опровергал тези техни твърдения в производството по
гр.д. № 7648/2013г. по описа на ВРС и по ВГД № 1382/15г. по описа на ВОС.
Твърдят, че Н.Й.Г. и З.Й. Д. нямат право да им бъде възстановен
процесния недвижим имот, тъй като с Решение № 51 от 08.04.1993г. на ПК Варна им
е отказано да им бъде възстановено правото на собственост. Срещу това решение
на ПК те са подали жалба, въз основа на която е образувано производството по
гр.д. № 871/1995г. по описа на ВРС XXII състав, в което производство с влязло в
сила, необжалваемо решение отказът на ПК постановен с Решение № 51 от
08.04.1993г. на ПК Варна е потвърден. Твърдят в тази връзка, че след като има
постановен един път влязъл в сила отказ на ПК за възстановяване, имота не може
да бъде възстановен с последващ акт на ПК. Последващия
акт на ПК, с който евентуално е възстановена собствеността на Н.Й.Г. и З.Й. Д.
е нищожен. Твърдят, че Й.З.Д., ЕГН **********, както и неговите наследници Н.Й.Г.
и З.Й. Д. в замяна на отчуждения им имот са получили друг имот, поради което
нямат право да им бъде възстановен процесния недвижим имот.
Твърдят, че Г.М.Т.се е легитимирал като собственик на процесния имот по
силата на нот.акт N° 70, т. I, дело № 193 от 25.01 1966г.
По иска за неустойка правят възражение за липса на валидна уговорка за
неустойка, наред с евентуално възражение за нищожност на уговорката за
неустойка, като противоречаща на добрите
нрави и на справедливостта, на основание чл. 26, ал.1 от ЗЗД. Правят възражение
и за прекомерност на неустойката.
Предвид изложеното в отговора молят за отхвърляне на предявените искове
и за присъждане на разноски.
В хода на производството по делото са привлечени и конституирани, като
трети лица-помагачи на ответниците техните праводатели Д.Г.М., ЕГН ********** и С.Г.М., ЕГН **********, а като трети лица
помагачи на ищците Н.Й.Г., ЕГН ********** и З.Й. Д., ЕГН **********.
Съдът, като прецени по реда
на чл. 12 от ГПК събраните по делото доказателства във връзка с доводите и
съображенията на страните, приема за установено от фактическа страна следното:
С договор за покупко-продажба оформен с нот.акт № 56, том I, рег.№ 1732,
д. № 36/2012г. на нотариус Роза Кожухарова (л. 115), Н.А.И. ЕГН ********** и К.И.И. ЕГН ********** се задължават да прехвърлят на А.Ф.А.,
ЕГН ********** правото на собственост върху притежаван от тях в режим на СИО
недвижим имот находящ се в гр. Варна, кв. Виница, местност „Акчелар",
целият с площ от 1020 кв.м., съставляващ имот с идентификатор № 10135.2522.351
по ПНИ на СО. „Акчелар", при граници: имот № 10135.2522.352, №
10135.2522.422, № 10135.2522.423, № 10135.2522.424, № 10135.2522.426, №
10135.2522.9558, № 10135.2522.739, № 10135.2522.349, № 10135.2522.350, срещу
задължение на ищеца да заплати цена в размер на сумата от 20 184,78 лева. Видно
е от съдържанието на цитирания нотариален акт страните по сключения договор за
продажба са заявили пред нотариуса при сключването му, че уговорената между тях
цена в размер на 20 184, 78 лева е заплатена от купувача на продавачите по
банков път в деня на сделката.
Видно е от съдържащите се в преписката по съставяне на нот.акт № 56, том
I, рег.№ 1732, д. № 36/2012г. на нотариус Роза Кожухарова, че продавачите Н.А.И.
и К.И.И. са се легитимирали пред нотариуса като
собственици на имота, който продават, въз основа на представен от тях договор
за замяна оформен с нот. акт № 84, т. VIII. дело 2191/96г. на Нотариус при ВРС сключен
между тях и третите лица помагачи Д.Г.М. и С.Г.М., които от своя страна са се
легитимирали като собственици при замяната с нот. акт № 70, т. I, д. 193/66г.
С влязло в сила решение № 1269/25.06.2015 г., постановено по в.гр.д. № 1382/2015
г. на ВОС, влязло в законна сила на 22.01.2016 г., е прието за установено по
отношение на А.Ф.А., че Н.Й.Г. и З.Й. Д., към датата на влизане в сила на
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед
№РД-18-92/14.10.2008 г., на
изпълнителния директор на АГКК, несъобразена с влезлия в сила ПНИ на
местността, одобрен със Заповед № РД – 06 – 7706 – 32/ 03.02.2006 г. на
Областен управител на област Варна, изменен относно процесния имот с
идентификатор 10135.2522. 351 със Заповед № РД – 11 – 7706 – 215/ 15.07.2011 г.
на Областен управител на област Варна, са собственици на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находящ
се в гр. Варна, кв. „Виница“, м-ст „Акечелар“, целият с площ от 1020 кв.м,
съставляващ имот с идентификатор 10135.2522.351, съгласно кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със заповед №РД-18-92/14.10.2008 г. на
изпълнителния директор на АГКК, при граници имоти с идентификатори
10135.2522.352, 10135.2522.422, 10135.2522.423, 10135.2522.424, 10135.2522.426,
10135.2522.9558, 10135.2522.739, 10135.2522.349 и 10135.2522.350, на основание
на основание чл.77 ЗС, във вр. с чл. 10,
ал.1, във вр. с чл. 14, ал.1, т.3 ЗСПЗЗ.
С влязло в сила на 06.02.1998 г. Решение от 21.07.1997 г. постановено по
гр. д. № 3296 по описа на ВРС за 1995 г. е обявена за нищожна по предявения от
Дафинка Николова Д.а и З.Й. Д. и Николина Й.Г. срещу Д.Г.М. и С.Г.М. иск с
правно основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД извършената с протокол № 10/31.01.1966 г. на
ТПС Комисия – с. Кичево замяна, по силата на която Георги М. ***, поч. През 1988 г. отстъпва 1 дка празно място м. „Кемер
дере“, а получава 1 дка празно място м. „Акчелар“ и е отменен нот. акт № 70, т.
I, д. 193/66г. на варненския нотариус.
От заключението на вещото лице
В. Я., по допуснатата и приета като доказателство съдебно-техническа експертиза
и от допълнителната задача по същата се установи, че е налице идентичност между
недвижим имот находящ се в гр. Варна, кв. Виница, местност „Акчелар",
целият с площ от 1020 кв.м., съставляващ имот с идентификатор № 10135.2522.351
по ПНИ на СО. „Акчелар", при граници: имот № 10135.2522.352, №
10135.2522.422, № 10135.2522.423, № 10135.2522.424, № 10135.2522.426, №
10135.2522.9558, № 10135.2522.739, № 10135.2522.349, № 10135.2522.350 и имота
описан в договор за покупко-продажба оформен с нот.акт № 56, том I, рег.№ 1732,
д. № 36/2012г. на нотариус Роза Кожухарова; в писмо изх. № РД-11-9400-496 /1/,
издадено на 21.07.2011г. от Областния управител на Варна; в нот. акт № 84, т.
VIII. дело 2191/96г. на Нотариус при ВРС, Решение от 21.07.1997 г. постановено
по гр. д. № 3296 по описа на ВРС за 1995 г.; в Решение № 51/08.04.1993 г. на ПК
Варна; в административно дело № 861/2007
г. на АС – Варна и по раздел І-ви на Заповед
№ РД-11-7706-215/15.07.2011 г. на Обл. управител на обл. Варна. Вещото лице не
може да даде категоричен отговор относно идентичността на имота с имота описан
в нот. акт № 70, т. I, д. 193/66г.
От приложените към приобщената като доказателство преписка на гр.д. №
7648/2013 г. на ВРС Заповед № РД – 06 – 7706 – 32/ 03.02.2006 г. на Областен
управител на област Варна за одобряване на ПНИ на местността „Акчелар”, землище
Виница, Заповед № РД – 11 – 7706 – 215/ 15.07.2011 г., ПНИ за изменение на ПНИ
за местността „Акчелар”, землище Виница и издадената въз основа на същите Заповед
№ 654/ 16.11.2011 г. на кмета на Община – гр. Варна, изд. по реда на пар. 4к,
ал. 7 ПЗР на ЗСПЗЗ, се установи, че е възстановено правото на собственост върху
новообразуван имот с идент. 10135.2522.351 по КККР на гр. Варна с площ 1 020
кв.м., находящ се в с.о. м. „Акчелар”, землище Виница, по влезлия в сила ПНИ на
местността на наследниците на Й.З.Д..
При така установените факти
и обстоятелства по делото, съдът възприе следните правни изводи:
Предявени са обективно съединени искове е с правно основание чл. 189,
вр. чл. 87, ал. 3ЗД за разваляне на сключения между страните договор за
продажба на недвижим имот и за връщане на цената и разноските по продажбата.
Съгласно чл. 188 ЗЗД продавачът носи отговорност, ако трети лица имат
право на собственост върху вещта. Въпросът дали продавачът е знаел, че продава
чужда вещ, е ирелевантен за отговорността му относно връщането на цената и
разноските съгласно чл. 189, ал. 1 ЗЗД. Институтът на евикцията е уреден в чл.
187 - чл. 192 ЗЗД. Евикцията бива два вида - евентуална (предстояща) и реална (вече
осъществена съдебна евикция). Когато правата на третото лице само са предявени
по съдебен ред или не са предявени, но могат да бъдат предявени и
противопоставени на купувача е налице евентуална евикция. На практика законът
не прави разлика между реализирана и предстояща евикция, защото и в двата
случая става въпрос за пълно или неточно изпълнение на задължението да се
прехвърли правото на собственост, за налични права на трето лице,
противопоставими на купувача, вече реализирани или които ще се реализират в
бъдеще.
Доколкото по делото не се налагат твърдения ищецът да е отстранен по
реда на чл. 108 ЗС съдът приема, че настоящият случай попада в хипотезата на
евентуалната евикция по смисъла на чл. 189 от ЗЗД, поради което искът е
предявен именно на това основание. Съгласно тази разпоредба "ако
продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице, купувачът може да развали
продажбата по реда на чл. 87 ЗЗД, като в този случай продавачът е длъжен да
върне на купувача платената цена и да му заплати разноските по договора, както
и необходимите и полезни разноски за вещта“. Съгласно трайно установената
практика на съдилищата, при евикция - реална или евентуална е налице пълно
неизпълнение или неточно изпълнение на задължението на продавача да прехвърли
на купувача правото на собственост, което дава право на купувача да развали
договора и да получи обратно платената цена и всички разноски. Това означава,
че за упражняването на правото на иск по чл. 189, ал. 1 ЗЗД е без значение дали
има реализирана евикция или тя е предстояща, тъй като има пълно неизпълнение на
задължението на продавача да прехвърли собствеността. (В този смисъл Решение по
гр.д. 1317/2012 г., ІІІ-то ГО, ВКС; Решение по гр.д. 1515/2010 г." ІІІ-то ГО,
ВКС; Решение по гр.д. 390/2012 г., ІІ-ро ГО, ВКС; Решение по гр.д. 1872/2010
г., 4ГО, ВКС).
Договорът за продажба на чужд недвижим имот обаче, не се разваля по
силата на влязлото в сила решение, с което неполучилият правото на собственост
купувач е отстранен от имота или с което правото му на собственост е било
отречено. В условията на евентуална евикция по повод недвижим имот това следва
да се осъществи по установения в чл. 189, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 87, ал. 3 ЗЗД
съдебен ред (в този смисъл решение № 41/05.05.2015 г. по гр.д. № 85/2013 г. на
ВКС, І-во ТО).
За да се уважи иска по чл. 87, ал. 3 ЗЗД, ищецът следва да установи, че
е налице валиден договор за продажба между страните по делото, по силата на
който ответникът е поел задължението да прехвърли в патримониума на
ищеца-купувач правото на собственост върху конкретен недвижим имот. Ищецът също
така следва да установи и изпълнение на задължението си пред ответника-продавач
за заплащане на уговорената в договора цена за имота, т.е. че той е изправна
страна.
По делото са приети за безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата
за наличието на валиден и действащ договор за продажба оформен с нот. Акт № 56,
том I, дело 36, от 16.02.2012 г. на Нотариус Роза Кожухарова, с който Н.А.И. и К.И.И. са се задължили да прехвърлят на ищеца А.Ф.А. правото на
собственост върху притежаван от тях в режим на СИО недвижим имот находящ се в
гр. Варна, кв. Виница, местност „Акчелар“, целият с площ от 1020 кв.м.,
съставляващ имот с идентификатор № 10135.2522.351 по ПНИ на СО. „Акчелар",
при граници: имот № 10135.2522.352, № 10135.2522.422, № 10135.2522.423, №
10135.2522.424, № 10135.2522.426, № 10135.2522.9558, № 10135.2522.739, №
10135.2522.349, № 10135.2522.350, срещу задължение на ищеца да заплати цена в
размер на сумата от 20 184,78 лева.
Не е спорно по делото, а и се установи от заключението на вещото лице че
процесния недвижим имот е земеделски, находящ се в терен по §4 ПЗР на ЗСПЗЗ на
град Варна.
От съдържанието на представения по делото нотариален акт с който
съгласно чл. 18 ЗЗД е оформена продажбата бе установено по безсъмнен за съда
начин, че изправна по договора за продажба от страна, е купувачът, който в деня
на изповядване на възмездната сделка, е заплатил продажната цена от 20 184,78
лв. по банков път, признанието на който факт от ответниците е отразено в
съдържанието на самия нотариален акт.
Спорен между страните е и въпросът дали продавачите Д.Г.М. и С.Г.М. са изпълнили задължението си за прехвърляне на
собствеността върху имота и съответно дали се явяват изправната по
облигационното отношение страна, която да е изпълнила основното си задължение
да прехвърли правото на собственост върху поземления имот, съответно дали абсолютното
право на собственост им е принадлежало към момента на сключването на договора
за продажба. За установяване на тези спорни въпроси в тежест на продавачите е
да установят при условията на пълното и главно доказване, че при сключване на договора
за продажба оформен с нот. Акт № 56, том I, дело 36, от 16.02.2012 г. на
Нотариус Роза Кожухарова същите са били собственици на недвижим имот находящ се
в гр. Варна, кв. Виница, местност „Акчелар", целият с площ от 1020 кв.м.,
съставляващ имот с идентификатор № 10135.2522.351 по ПНИ на СО. „Акчелар".
В подкрепа на твърденията си ответниците се позовават да са придобили
имота на основание договор за замяна и въз основа на придобивна давност.
По делото се установи, че с влязло в законна сила Решение от 21.07.1997 г., постановено по гр.
д. № 3296/1995 г. по описа на ВРС, потвърдено с Решение от 06.02.1998 г.,
постановено по в. гр. д. № 1463/1997 г. по описа на ВОС, че е обявена за
нищожна замяна, извършената по протокол № 10/31.01.1996 г. на ТПС Комисия – с.
Кичево, по силата на която Георги Тодоров, б.ж. на гр. Варна, поч. през 1988
г., получава недвижим имот, описан като празно място с площ 1 дка в м-ст
„Акчелар” при граници: Атанас Аргиров, гора и хавра, по предявен от третите
лица помагачи на ищеца Н.Г. и З. Д. срещу Д.Г. Матееви С.Г.М., иск с правно
основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, както и е отменен констативен НА № 70, том 1,
н.д. № 193/ 1966 г. нотариус при РС – гр. Варна, по силата на който ответниците
претендират че техните праводатели са придобили собствеността в имота. Въз
основа на тези констатации съдът приема,
че с договора за замяна оформен в Н.А. № 84, т. VIII, дело 2191/ 1996 г. на
нотариус с район на действие РС – гр. Варна Д.Г.М. и С.Г.М. не са им
прехвърлили правото на собственост, тъй като праводателят им Георги Тодоров,
б.ж. на гр. Варна, поч. през 1988 г., не го е притежавал, предвид нищожността
на договора за замяна от 1966 г..
Към момента на сключване на цитирания договор за покупко – продажба от
16.02.2012 г., сключен между ответниците Н.А.И. и К.И.И., от една страна като продавачи, и ищеца по делото А.Ф.А.,
като купувач, продавачите не са притежавали права на собственост по отношение
на процесния имот, поради което права на
собственост върху имота не е придобил и
купувача по договора. Същевременно не бе установено, а и не се твърди от
ответната страна, че ответниците, или съответно техните праводатели
– Д.Г.М. и С.Г.М. да са придобили право на собственост върху имота по реда и
при предпоставките та § 4 ПЗР ЗСПЗЗ.
Между страните по делото няма спор, че ответниците и техните праводатели
са упражнявали фактическа власт върху продадения недвижим имот, както следва:
за времето от 1966 г. до 20.03.1996 г.
от Георги Тодоров до смъртта му, а след това от наследниците му Д.Г.М. и С.Г.М.
и от 20.03.1996 г. до 16.02.2012 г. от Н.А.И. и К.И.И..
Това безспорно установено обстоятелство не дава основание на ответниците
за успешно противопоставяне на възражението им за придобиване на имота по
давност. Това е така, защото за периода до влизане в сила на ЗСПЗЗ земеделските
земи са били кооперативна собственост и по отношение на същите, като част от
„социалистическата собственост” до 1990 г., и имоти общинска и държавна
собственост, след това, съгласно разпоредбата на чл. 86 ЗС, в редакцията му до
1991 г., е налице законова забрана за придобиването им по давност за времето от
08.04.1992 г. до 1996 г. Изменението на чл. 86 ЗС, прието през 1996г. (ДВ бр.33),
допуска възможността да се придобива по давност частната държавна или общинска
собственост, като забраната е запазена само за публичната такава. Със
ЗИДЗС (ДВ, бр. 46 от 2006 г., в сила от
1.06.2006 г.) е въведен § 1 от ПЗР на
Закона, с който е спряна давността, текла до този момент за придобиване на
държавни и общински имоти. Разпоредбата е в сила от 01.06. 2006г.. Давността е
спряна за срок от 7 месеца. С изменение на § 1 /ДВ, бр. 105 от 2006 г/
давността за придобиване на държавни и общински имоти е спряна да тече до 31 декември 2007 г. С последващо
изменение на същия параграф с ДВ бр. 113 от 2007 г., давността за придобиване
на държавни и общински имоти е спряна до 31 декември 2008 г.. а с последващи
изменения на същия параграф – ДВ., бр. 113 от 2007 г., бр. 109 от 2008 г., в
сила от 31.12.2008 г., бр. 105 от 2011 г., в сила от 31.12.2011 г., давността
за придобиване на държавни и общински имоти спира да тече до 31 декември 2014
г., а с последно изменение на същия параграф -
ДВ, бр. 107 от 2014 г., в сила от 31.12.2014 г., давността за придобиване
на имоти – частна държавна или общинска собственост спира да тече до 31
декември 2017 година.
Въвеждането на параграф 1 от ПЗР
на ЗС, прави невъзможно придобиването по давност и към настоящия момент, на
имоти частна държавна и общинска собственост .
Изменението на ЗС, обн. в ДВ бр.33
от 1996 г., е в сила от 01.06.1996г., поради което нито ответниците, нито
техните праводатели са могли преди тази
дата – за времето от 07.04.1992 г. до 30.01.1996 г., да осъществяват владение
по смисъла на чл. 68, ал. 1 ЗС върху имота, тъй като придобиването му по
давност е било невъзможно.
От 30.01.1996 г. праводателите на
ответниците са могли да осъществяват владение по отношение процесния недвижим
имот, при условие, че той е съставлявал частна държавна или общинска
собственост. По делото обаче се установи по несъмнен начин от заключението на
вещото лице, че имотът към момента на
влизане в сила на ЗСПЗЗ (обн. ДВ бр.17/ 01.03.1991 г.) е част от
неурегулирана територия, съставляваща държавен поземлен фонд, предназначена за
възстановяване на право на собственост на граждани и организации на основание и
по реда на ЗСПЗЗ. В такъв случай намира приложение разпоредбата на чл. 5, ал. 2
от ЗВСОНИ (ДВ бр. 107/1997 г.), съобразно която изтеклата придобивна давност за
имоти, които подлежат на възстановяване по реда на ЗСПЗЗ до влизане в сила на
горепосочената разпоредба – 18.11.1997 г., не се зачита изтеклата в полза на
праводателите на ответниците и самите тях давност за времето от 30.01.1996 г.
до 18.11.1997 г., и от тази дата започва
да тече нова давност, а съгласно цитирания по - горе § 1 от ЗИД на ЗС (ДВ бр.
46/2006 г., ДВ бр. 105/2006 г., ДВ бр. 113/2007 г., ДВ бр. 109/2008 г., ДВ
бр.105/ 2011 г.) давността е спряна и не тече по отношение на имоти, държавна и
общинска собственост, считано от 01.06.2006 г. до 31.12.2017 г.
Предвид изложеното относно, съдът
приема, че ответниците не са могли да придобият по давност правото на
собственост върху процесния имот, своейки го, до постановяването на Заповед №
654/ 16.11.2011 г. на кмета на Община – гр. Варна, изд. по реда на пар. 4к, ал.
7 ПЗР на ЗСПЗЗ, с което е възстановено правото на собственост върху
новообразуван имот с идент. 10135.2522.351 по КККР на гр. Варна с площ 1 020
кв.м., находящ се в с.о. м. „Акчелар”, землище Виница, по влезлия в сила ПНИ на
местността, одобрен със Заповед № РД–06–7706-32/03.02.2006 г. на Областен
управител на област Варна, изменен със Заповед № РД–11–7706–215/15.07.2011 г.,
в полза на третите лица помагачи на ищеца. .
При така изложените съображения договора за покупко-продажба по нот. акт
№ 56, том I, рег.№ 1732, д.№ 36/2012г., макар да удостоверява годно наличие на
облигационно отношение между участвалите в сключването на договора лица, няма
вещноправен ефект и със същият, макар и действителен, не е в състояние да бъде прехвърлено
право на собственост по отношение на процесния недвижим имот в полза на
купувача – ищец по делото, тъй като договарящите продавачи не са го притежавали.
С оглед изложеното, при
доказано неизпълнение на договора от страна на ответниците
Н.А.И. и К.И.И., предявеният конститутивен
иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД, следва да бъде уважен.
С разваляне на договора за продажба, поради неизпълнение на задължение
на ответниците, е отпаднало основанието, на което последните са получили цената
в размер на 20 184,78 лв. Получената от
ответниците сума е получена на отпаднало основание, поради което подлежи на
връщане. В случая са налице всички предпоставки на чл. 189, ал. 1, изр. ІІ-ро ЗЗД, т.к. ищецът е доказал плащане на продажната цена, а ответниците не са
доказали, че е налице основание да задържат получената цена, защото не са
изпълнили основно свое задължение по сключения договор за продажба.
Искът за връщане на продажната цена в размер 20 184,78 лв. е основателен
и следва да се уважи, като се присъди и законната лихва от датата на
предявяването на иска – 01.06.2016 г. г. до окончателното плащане на
задължението.
Предвид изложеното по-горе основателен е и искът по чл. 189, ал. 1, изр.
ІІ-ро ЗЗД за заплащане на разноските по сключване на договора, ведно със
законната лихва от завеждане на иска.
От представените заверени преписи от документи по нотариално дело № 36/2012
г. на нотариус Роза Кожухарова се установява, че при прехвърляне правото на
собственост върху недвижимия имот купувачът Д.С. е заплатил нотариална такса в
размер на в размер на 320,28лв., местен данък в размер на 524,81лв., такса за
вписване в размер на 120,20лв..
Съгласно чл. 189, ал. 1 изр. трето ЗЗД, освен връщане на платената цена
и заплащане на разноските по договора, както и на необходимите и полезни
разноски за вещта, за останалите договорни вреди продавачът отговаря съгласно
общите правила за неизпълнение на задължението. Продавачите по договора за
продажба са декларирали в нот. акт № 56, том I, рег.№ 1732, д.№ 36/2012г., че
към датата на сключване на договора продавачите са единствени собственици на
недвижимия имот и имотът не е обект на реституционни претенции. Във връзка с
поправянето на претърпените от купувача вреди от евикция при наличието на други
собственици в имота и реституционни претенции по отношение на същия страните са
уговорили неустойка в размер на 12 000 лева.
Срещу иска с правно основание чл. 92 ЗЗД ответниците
противопоставят на първо място възражението, че ищецът е знаел при сключването
на договора за наличието на реституционни претенции от страна на третите лица
помагачи Н.Й.Г. и З.Й. Д. и това се установявало от приложеното по нотариалната
преписка писмо изх. № РД-11-9400-496 /1/, издадено на 21.07.2011г. от Областния
управител на Варна. Съдът не приема за основателно това възражение на
ответниците. Видно е от съдържанието на цитирания документ, е че областният
управител на обл. Варна го е издал в уверение на обстоятелството, че
административна процедура по обжалване на ПНИ е приключила и последният по
отношение на имот 471 е влязла в сила. Съдът намира, че с позоваване от страна
на цитираното доказателство ответниците се опитват да получат изгода от своето
собствено недобросъвестно поведение. Установи се, че към момента на сключване
на договора продавачите са знаели че по отношение на имота, който са искали да
продадат на ответника има реституционни претенции и в тази връзка са се
снабдили и представили този документ. Както се посочи по-горе с Решение от
21.07.1997 г., постановено по гр. д. № 3296/1995 г. по описа на ВРС, потвърдено
с Решение от 06.02.1998 г., постановено по в. гр. д. № 1463/1997 г. по описа на
ВОС, с които е обявена за нищожна замяна, извършената по протокол №
10/31.01.1996 г. на ТПС Комисия – с. Кичево, по силата на която Георги Тодоров,
б.ж. на гр. Варна, поч. през 1988 г., получава недвижим имот, описан като
празно място с площ 1 дка в м-ст „Акчелар” при граници: Атанас Аргиров, гора и
хавра, по предявен от третите лица помагачи на ищеца Н.Г. и З. Д. срещу Д.Г.М. и
С.Г.М., иск с правно основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД. Със същите решения е
отменен и констативен НА № 70, том 1, н.д. № 193/ 1966 г. нотариус при РС – гр.
Варна, по силата на който ответниците претендират че техните праводатели са
придобили собствеността в имота. Въпреки това в уверение на противното
ответниците са представили пред нотариуса и купувача - ищец цитираното писмо на
изх. № РД-11-9400-496 /1/, издадено на 21.07.2011г. от Областния управител на
Варна.
Съгласно чл. 12 ЗЗД, при воденето на преговори и сключването на договори
страните трябва да действуват добросъвестно. В противен случай те дължат
обезщетение. Такъв е и настоящия случай, при сключване на договора за продажба
продавачите са действали недобросъвестно, укривайки от купувача факта, че по
отношение на имота са налице реституционни претенции на трети лица, поради
което носят отговорност за настъпилите за ищеца вреди от евикцията. За
поправяне на вредите страните по
договора са уговорили неустойка в размер на 12000,00 лева.
Съгласно чл. 92 от ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на
задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е
нужно те да се доказват. Фактическият състав, който следва да се осъществи, за
да възникне основанието за заплащане на неустойка поради неизпълнение на
договорно задължение, е наличие на валидно договорно задължение, неизпълнение
на задължението и уговорена неустойка. Когато в съдържанието на договора е уговорена
неустойка, настъпилите вреди, както и размерът на вредите не подлежат на
доказване.
В настоящия случай се установи, че е налице валидно сключен договор
между страните, в който е уговорена клауза за неустойка, съгласно която такава
се дължи от продавачите, при условие че някое от декларираните от тях
обстоятелства, а в настоящия случай релевантни са 1. че са единствени собственици
на продавания имот и 2. че по отношение на имота няма реституционни претенции
от страна на трети лица, се окажат неистина. Установи се, че купувачът – ищец е
претърпял евикция от имота, както по съдебен ред са установени права на трети
лица върху имота, съответно към датата на продажбата имотът е бил тяхна
собственост а не на ответниците – продавачи.
Уговорената с договора за продажба неустойка, обезпечава задължението на
продавача по договора да предаде вещ, която не е обременена с права на трети
лица. В случая се установи, че още към датата на сключване на договора, когато продавачите
в нотариалния акт са декларирали, че не са им известни претенции за имота от
страна на трети лица, са знаели за възможността в един последващ момент отново
да бъде предявена претенцията реституция, като последица от която може да се
стигне до евикция на купувача. Установи се по делото, че впоследствие това се е
случило с решението по §4К ПЗР ЗСПЗЗ в полза на третите лица помагачи на ищеца
и последвалото го решение по установителния иск за непълноти и грешки в
кадастралния план срещу него. В този смисъл съдът намира, че е налице договорно
задължение на продавача и неизпълнение на същото, което е достатъчно да се
ангажира отговорността на купувача по договорената неустойка.
Съдът намира, че неустойката не е нищожна като противоречаща със закона
и добрите нрави, каквито възражения се навеждат от ответната страна. На първо
място отговорността за неизпълнение на договора, обезпечена с неустойка, е
различна и допълнителна към общата такава за вреди от неизпълнението, предвид
което съдът намира, че същата не противоречи на разпоредбите на чл. 188 и чл. 192 ЗЗД. Относно противоречието с добрите нрави следва да се има предвид
Тълкувателно решение № 1/2009 г. от 15.06.2010 г. на ОСТК на ВКС, съгласно
което нищожна поради накърняване на
добрите нрави е клауза за неустойка, уговорена извън присъщите й обезпечителна,
обезщетителна и санкционна функции, като преценката за нищожност поради
накърняване на добрите нрави се прави за всеки конкретен случай към момента на
сключване на договора. В настоящия случай, уговорената неустойка е около половината
от продажната цена по договора и това не я прави недействителна, а може да се
приеме като част от санкционния характер.
Възражение за прекомерност на неустойката също е наведено от ответната
страна. Прекомерността на неустойката се преценява към момента на неизпълнение
на договора, чрез съпоставяне с вече настъпилите от неизпълнението вреди. В
настоящия случай действителните вреди на ищеца следва да се преценят съобразно промените
в имущественото му състояние, настъпили в резултат на воденото срещу него
съдебно производство по гр.д. № 7648/2013 г. по описа на ВРС и гр.д.№ 13
82/2015г. на ВОС. По цитираните съдебни дела ищецът е претърпял имуществени
вреди, изразяващи се в направени от него съдебно-деловодни разноски и съдебните
разноски на Н.Й.Г. и З.Й. Д. за плащането на които е бил осъден с решението.
Освен това във връзка с тези производства ищецът несъмнено е претърпял и
неимуществени вреди, чийто евентуален размер е определяем по реда на чл. 52 ЗЗД. В настоящия случай съдът преценявайки размера на действително настъпилите
имуществени и неимуществени вреди, намира, че уговорената неустойка, макар да е
в размер над половината от договорената цена не се явява прекомерна. В този
смисъл, при прилагане правилото на чл.
92, ал. 2 ЗЗД преценката следва да се прави при всеки конкретен случай, като
намаляването трябва да става с оглед съотношението на действителния размер на
дължимата неустойка с претърпените вреди, но във всички случаи неустойката не
трябва да се свежда до размера на вредите, защото освен обезпечителна и
обезщетителна функция неустойката изпълнява и наказателна функция (в този
смисъл Решение № 65 от 14.04.2009 г. на ВКС по т. д. № 589/2008 г., II т. о.,
ТК). Предвид изложеното и с оглед запазване на санкционната функция на неустойката
съдът намира, че същата не следва да бъде намалена, като прекомерна.
Постановеният правен резултат и искането на ищеца, обуславят в тежест на
ответника да бъдат възложени по реда на чл. 78, ал. 1 от ГПК стойността на
действително сторените от ищеца съдебно деловодни разноски под формата на адвокатско
възнаграждение и държавни такси, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК съобразно
приложения от ищеца списък по чл. 80 ГПК.
От страна на ответника е
направено възражение с правно основание чл. 78, ал. 5 ГПК за прекомерност на
възнаграждението на процесуалния представител на ищеца. Съдът намира същото за
неоснователно по следните съображения:
Съобразно Тълкувателно решение №
6 от 06.11.2013г. на ВКС по т.д.№ 6/2012г. ОСГТК съдът не е обвързан с ограничението
на § 2 от Наредба № 1/09.07.2004г. и е свободен да намали възнаграждението до
предвидения в същата наредба минимален размер. Съобразно чл. 7, ал. 2, т. 4 от
НАРЕДБА № 1 от 9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения, за процесуално представителство, защита и съдействие по дела с
интерес от 10 000 до 50 000 лв. възнагражденията се формират на база 830 лв. + 3% за горницата на д 10 000 лв., при
което минималното адвокатско възнаграждение при паричния интерес по настоящия спор,
включващ предявения от ищеца иск е в размер на 1524,50 лв.. Съдът, съобразно
нормата на чл. 78, ал. 5 ГПК съобразявайки фактическата и правна сложност на
делото, съобразявайки в тази връзка, че по делото са предявени иск с правно
основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД, искове с
правно основание чл. 189, ал. 1 ЗЗД и иск по чл. 92, ал. 1 ЗЗД, че по делото са
проведени повече от две съдебни заседания, поради което е налице хипотезата на
чл. 7, ал. 8 НМРАВ, че по реда на чл. 219 ГПК по делото са привлечени трети лица
и че са изслушани заключенията на вещо лице намира, че хонорарът на
процесуалния представител на ищеца в размер на 2000,00 лв. е близък до
минималния и не се явява прекомерен съобразно материалния интерес, фактическата
и правна сложност на делото, поради което възражението по чл. 78, ал 5 ГПК
следва да бъде отхвърлено.
Мотивиран от изложеното, съдът
Р Е Ш И:
РАЗВАЛЯ сключения с нот. Акт № 56, том I, дело 36,
от 16.02.2012 г. на Нотариус Роза Кожухарова договор за покупко - продажба от 16.02.2012
г., по силата на който Н.А.И. ЕГН ********** и К.И.И.
ЕГН **********,*** се задължават да продадат на А.Ф.А., ЕГН **********,*** притежаван
от тях в режим на СИО недвижим имот находящ се в гр. Варна, кв. Виница,
местност „Акчелар", целият с площ от 1020 кв.м., съставляващ имот с
идентификатор № 10135.2522.351 по ПНИ на СО. „Акчелар", при граници: имот
№ 10135.2522.352, № 10135.2522.422, № 10135.2522.423, № 10135.2522.424, №
10135.2522.426, № 10135.2522.9558, № 10135.2522.739, № 10135.2522.349, №
10135.2522.350, срещу задължение на ищеца да заплати цена в размер на сумата от
20 184,78 лева, изплатена напълно от купувача на продавача в деня на подписване
на договора по банков път, по иска на А.Ф.А., ЕГН **********,*** срещу Н.А.И.
ЕГН ********** и К.И.И. ЕГН **********,***, на основание
чл. 87, ал. 3, вр. чл. 189, ал. 1 ЗЗД.
ОСЪЖДА Н.А.И. ЕГН **********
и К.И.И. ЕГН **********,*** ДА ЗАПЛАТЯТ солидарно на А.Ф.А., ЕГН **********,***
сумата от 20
184,78лв. лв. (двадесет хиляди сто осемдесет и четири лева и 78 стотинки),
представляваща платена на отпаднало основание поради съдебното разваляне на
договор за покупко-продажба от 16.02.2012 г., оформен в нот. Акт № 56, том I,
дело 36, от 16.02.2012 г. на Нотариус Роза Кожухарова продажна цена, на основание
чл. 189, ал. 1 ЗЗД.
ОСЪЖДА Н.А.И. ЕГН ********** и К.И.И. ЕГН **********,***
ДА ЗАПЛАТЯТ солидарно на А.Ф.А., ЕГН **********,*** сумата от 320,28 лв.
(триста и двадесет лева и 28 ст.) представляваща платена нотариална такса;
сумата от 524,81 лв. (петстотин двадесет и четири лева и 20 ст. ) представляваща
платен местен данък и сумата от 120,20 лв. (сто и двадесет лева и 20 ст.) представляваща
платена такса за вписване, които суми съставляват направените във връзка със
сключване на договор за покупко-продажба от 16.02.2012 г., оформен в нот. Акт №
56, том I, дело 36, от 16.02.2012 г. на Нотариус Роза Кожухарова разноски,
ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба -
01.06.2016 г. до окончателното изплащане на задължението, на основание чл. 189,
ал. 1 ЗЗД.
ОСЪЖДА Н.А.И. ЕГН ********** и К.И.И. ЕГН **********,***
ДА ЗАПЛАТЯТ солидарно на А.Ф.А., ЕГН **********,*** сумата от 12 000,00 лв.
лв. (дванадесет хиляди лева), представляваща неустойка уговорена в договор за
покупко-продажба от 16.02.2012 г., оформен в нот. Акт № 56, том I, дело 36, от
16.02.2012 г. на Нотариус Роза Кожухарова за неизпълнение на задължението им да
прехвърлят собствеността по отношение описания в нотариалния акт недвижим имот
и наличието на претенции от страна на трети лица по отношение на същия, на
основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
РЕШЕНИЕТО е постановено при участието на Д.Г.М., ЕГН ********** и С.Г.М., ЕГН **********, конституирани като
трети лица помагачи на страната на ответниците Н.А.И.
ЕГН ********** и К.И.И. ЕГН ********** и на Н.Й.Г.,
ЕГН ********** и З.Й. Д., ЕГН **********, конституирани като трети лица
помагачи на страната на ищеца А.Ф.А., ЕГН **********, по предявените от него
искове с правно основание чл. 189 вр. чл. 87 ал. 3 ЗЗД за разваляне на договора
за покупко-продажба по нот. акт № 56, том I, рег. № 1732, д. № 36/2012 г.; по
чл. 79 вр. чл. 188 и чл. 189 ал. 1 ЗЗД за солидарното осъждане на ответниците
да заплатят на ищеца платената по посочения по-горе договор за покупко-продажба
цена от 20 184,78 лв.; по чл. 79 вр. чл. 188 и чл. 189 ал. 1 ЗЗД за солидарното
осъждане на ответниците да заплатят на ищеца разноските, свързани със
сключването на договора за покупко-продажба по нот.акт № 56, том I, рег. №
1732, д. № 36/2012г.; по чл. 189 вр. чл. 87 ал. 3 ЗЗД – 320,28лв. – нотариална
такса, 524,81лв. местен данък, 120,20лв. такса за вписване, ведно със законната
лихва; по чл. 92 вр.чл. 189 ал. 1 ЗЗД за солидарното осъждане на ответниците да
заплатят на ищеца на договорна неустойка в размер на 12 000лв. за неизпълнено
задължение, изразяващо се в това, че към датата на сключване на договора по
нот.акт за продажба № 56, том I, рег.№ 1732, д.№ 36/2012г. прехвърлителите –
ответниците, не са собственици на продадения имот, а такива са трети лица.
ОСЪЖДА Н.А.И. ЕГН **********
и К.И.И. ЕГН **********,*** ДА ЗАПЛАТЯТ солидарно на А.Ф.А.,
ЕГН **********,*** сумата от 4240,26
лв. (четири хиляди двеста и четиридесет лева и 26 стотинки) разноски по делото,
на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Варненски окръжен съд, в
двуседмичен срок от връчването му страните.
Препис от настоящето решение да се връчи на страните по делото, заедно
със съобщението за постановяването му на основание чл. 7, ал. 2 от ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: