№ 558
гр. София , 28.05.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 12-ТИ ГРАЖДАНСКИ в публично
заседание на двадесет и втори април, през две хиляди двадесет и първа година
в следния състав:
Председател:Атанас Кеманов
Членове:Джулиана Петкова
Надежда Махмудиева
при участието на секретаря Теодора Т. Ставрева
като разгледа докладваното от Джулиана Петкова Въззивно гражданско дело
№ 20201000504154 по описа за 2020 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258-273 ГПК.
Образувано е по жалба на ищеца Г. О. З. срещу решението на СГС, І- 21 състав от
15.09.2020г. по гр.д.№ 14268/2018г., с което са отхвърлени исковете му срещу П. С. Х., М.
О. З. и А. И. В. по чл.152 ЗЗД за прогласяване нищожност на договор за покупко-продажба
на недвижим имот, сключен с нотариален акт № 51, том ХІ, дело № 1668/2015г. на нотариус
М. Г. с район на действие СРС, до размер на ½ идеална част, както и евентуалните искове
срещу същите ответници по чл. 27 ЗЗД вр. с чл.29 ЗЗД за унищожаване на договор за
покупко продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт № 51, том ХІ, дело №
1668/2015г. на нотариус М. Г. с район на действие СРС, до размер от ½ идеална част, като
сключен при измама на продавача ищец Г.З.; по чл. 27 ЗЗД вр. с чл.30 ЗЗД за унищожаване
на договор за покупко продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт № 51, том ХІ,
дело № 1668/2015г. на нотариус М. Г. с район на действие СРС, до размер от ½ идеална част,
като сключен при заплашване на продавача ищец Г.З. и по чл. 34 ЗЗД за реституция на
даденото от Г.З. по договора за покупко продажба на недвижим имот, сключен с нотариален
акт № 51, том ХІ, дело № 1668/2015г. на нотариус М. Г. с район на действие СРС по гр.д.№
123/2017г.
Въззивникът иска отмяна на решението и уважаване на исковите му претенции, като
описва исковете, които счита, че са станали предмет на спора и пространно обосновава
основателността на претенциите си, анализирайки събраните по делото доказателства.
Въззиваемата П. С. Х. оспорва жалбата.
Въззиваемите М. О. З. и А. И. В. не вземат становище по жалбата.
1
Софийският апелативен съд, в изпълнение на правомощията си по чл. 269 ГПК,
намира обжалваното решението за валидно, частично недопустимо и правилно в
допустимата част, по следните съображения:
Като съобразява заявеното от ищеца в исковата молба и направените с молбата от
01.10.2019г., подадена от назначения по реда на ЗПП адвокатски пълномощник на ищеца,
частично десезиране на съда и „поправки, уточнения и допълнения“ на исковата молба,
въззивният съд приема, че предмет на производството са: 1/ главен иск по чл. 26, ал.1 ,
предл.1 ЗЗД вр. с чл. 152 ЗЗД за прогласяване нищожността на сделката по н.акт № 51
/2015г., като противоречаща на закона, поради това, че със споразумението от 26.10.2015г.,
сключено преди подписване на нотариалния акт, е предвиден различен начин за
удовлетворяване на кредитора по договор за заем от 2008г. – А.В., от предвидения в закона;
2/ евентуален иск по чл. 27 ЗЗД вр. с чл. 30 ЗЗД за унищожаемост на сделката по
н.акт № 51 /2015г., като сключена от ищеца под въздействието на различни заплахи и
тормоз от страна на М.З. и А.В., които са му дали да разбере, че ако не приеме техните
условия за сделката ще му възбранят идеалната част от имота и няма да получи цената й;
3/ евентуален иск по чл.27 ЗЗД вр. с чл.29 ЗЗД за унищожаемост на сделката по н.акт
№ 51 /2015г. като сключена от ищеца, след като е бил въведен в заблуждение от М.З. и А.В.,
че ако не приеме техните условия за сделката, няма да получи цената за идеалната си част,
защото те ще я възбранят, както и за обстоятелството, че с получената продажна цена А.В.
ще закупи за сина си имот в гр.София или ще я предаде на другия продавач М.З.;
4/ иск по чл. 34 ЗЗД за връщане на ищеца на даденото по договора по н.акт №
51/2015г., а именно владението върху ½ идеална част от продадения имот.
Първите три иска са предявени срещу насрещната страна по сделката – купувачът
П.Х., другия продавач, съсобственик с ищеца – М.З. и А.В.. С молбата от 01.10.2019г. искове
срещу последната са оттеглени изрично.
Исковата претенция по чл. 34 ЗЗД е насочена единствено срещу П.Х. ( така молбата
от 01.10.2019г.)
Първоинстанционният съд е бил десезиран с исковете срещу А.В. и с претенцията по
чл. 34 ЗЗД срещу М.З.. Освен това последният не е надлежен ответник по исковете по чл.
26 ЗЗД и чл. 27 ЗЗД, защото не е насрещна на ищеца страна по сделката и продажбата на
неговата ½ идеална част от имота не е предмет на предявените искове. Следователно
произнасянето на първоинстанционния съд по отношение на предявените срещу А.В. и М.З.
искове е недопустимо и в тази част първоинстанционното решение следва да бъде
обезсилено, а производството по делото – прекратено.
Допустим предмет на спора са единствено насочените срещу П.Х. описани по-горе
искове. По основателността им , съдът приема следното:
Безспорно е по делото, че ищецът и М.З., в качеството им на наследници по закон на
И. И., са придобили при равни квоти през 2015г. собствеността върху апартамент №17, ет.5,
бул. Патриарх Евтимий 78, гр.София. Продали са го на ответницата П.Х. на 27.10.2015г. с
нотариален акт № 51, том ХІ, дело № 1668/2015г. на нотариус М. Г. с район на действие
СРС, за цена от 128 084, 78 лева , която продавачите са заявили че са получили напълно
преди подписване на нотариалния акт по банков път по конкретна сметка на А.В. в Сибанк.
За начина на плащане и че по този начин се погасява задължението на купувача да им плати
продажната цена по договора, продавачите са изразили изричното си съгласие в самия
нотариален акт.
В предварителен договор от 23.10.2015г. страните по нотариалния акт са се
споразумели продажната цена на имота да е 186 759,68 лева, а дела на ищеца, на стойност
2
93 379, 84 лева, да му бъде изплатен по следния начин: 58 674, 90 – в брой, в деня на
подписване на нотариалния акт, а останалата част – по посочената банкова сметка в Сибанк
с титуляр А.В.. За дела на другия продавач М.З. от 93379, 84 лева е уговорено, че ще го
получи изцяло по банковата сметка на А.В. в Сибанк.
Посочената в нотариалния акт продажна цена представлява разликата между цената
по предварителния договор – 186 759, 68 лева и частта от нея, която е следвало да бъде
получена в брой от Г.З. - 58 674, 90 лева.
На 26.10. 2015г. Г.З., М.З. и А.В. са се споразумели получената по банковата сметка
на последната продажна цена на апартамента да бъде използвана за закупуване на недвижим
имот на името на О. З. ( син на А.В. и М.З.) или да я предаде на М.З..
С нотариален акт № 29, том І, рег.№ 4466, дело № 29/2008г. на нотариус А. Ч., Г.З. е
ипотекирал в полза на А.В. недвижим имот – апартамент на бул. ***, София, за
обезпечаване на задължението му по договор за заем от 01.02.2005г. да й върне паричен
заем от 100 000 лева до 29.01.2018г. Същият апартамент е бил продаден на ипотекарния
длъжник Г.З. от М.З. с нотариален акт № 74/2004г. на 21.05.2004г.
Не е спорно между страните твърдяното от ищеца, че ипотекираният в полза на В.
недвижим имот е бил продаден на публична продан по изп. дело № 2536/2011г. на ЧСИ М.
Б..
Посочените по – горе споразумение и нотариални актове № 29/2008 и №
74/2004г.,ведно с твърдението на ищеца за публична продан, кореспондират със заявеното от
свидетелката А., която е била посредник на ищеца за сключване на процесната сделка и
като такава е придобила впечатление от разговори между ищеца, брат му М. и А.В., че
ищецът и А. са се споразумели като компенсация за невърнатия заем, А. да получи парите от
продажбата на апартамента на бул. Патриарх Евтимий и да купи жилище на общия им с
М.З. син.
Не е спорно между страните, че към 2015г. ищецът е бил в недобро здраве и
финансово затруднен, като имал множество необслужени задължения към различни
кредитори. В този смисъл са и показанията на св.А., която заявява, че сметките на ищеца са
били запорирани, поради което е било немислимо да се преведе продажната цена по негова
банкова сметка, тъй като сумата е щяла да бъде взета от кредиторите му и съответно той
нямало да получи нищо.
При така установеното от фактическа страна, предявените срещу П.Х. главен и
евентуални искове са изначално неоснователни и недоказани.
Разпоредбата на чл. 152 ЗЗД обявява за недействително всяко съглашение, с което се
уговаря предварително, че ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще стане
собственик на вещта, както и всяко друго съглашение, с което се уговаря предварително
начин за удовлетворение на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона.
Кредитор на ищеца е А.В. – по заемното правоотношение от 2005г.
С процесния договор за продажба от 2015г. собственик на имота е станала
ответницата Х., която не е кредитор на ищеца.
Със споразумението от 26.10.2015г., по което Х. не е страна, ищецът, М.З. и А.В. са
се съгласили за начина, по който ще бъде получена от продавачите продажната цена по
нотариалния акт ( по сметка на А.В.) и как ще бъде използвана паричната сума от
последната. Ако уговорките в споразумението представляват начин за удовлетворяване на
кредитора на ищеца по заемното правоотношение А.В. (за което няма нито изрични
3
твърдения, нито преки доказателства по делото), то той не е различен от предвидения в
закона. Паричните задължения се удовлетворяват чрез плащане и именно в този смисъл са
постигнатите в споразумението договорки – ищецът да плати на В. като нареди на своя
длъжник Х. да изпълни задължението си на овластено от него лице, което е и негов
кредитор. По този начин се погасяват чрез плащане както задължението на Х. спрямо ищеца
за продажната цена ( така изричната уговорка в нотариалния акт), така и задължението на
ищеца по договора за заем към В..
С нотариалния акт от 27.10.2015г. ищецът е потвърдил пред ответницата Х., като
купувач по сделката, уговорения вече начин на плащане на продажната цена ( по сметка на
А.В.) и така всъщност е уведомил длъжника си за овластеното да получи изпълнение, което
ще има погасителен за задължението му ефект, лице. Или с нотариалния акт не е уговорен
начин на удовлетворяване на В., различен от предвидения в закона.
Извън горното, един договор за продажба на недвижим имот би бил в противоречие с
разпоредбата на чл. 152 ЗЗД, ако е сключен едновременно или преди възникване на
вземането по заемното правоотношение и то с единствената цел да служи като обезпечение
на това вземане. В казуса заемното правоотношение предхожда с близо 10 години
продажбената сделка т.е. няма как да е „предварително съглашение“ по смисъла на закона и
само на това основание приложението на чл. 152 ЗЗД е изключено. Отделен е въпросът, че
кредиторът на ищеца по заемното правоотношение няма никаква връзка с купувача Х. и
въобще не става ясно как чрез придобиването в собственост на имота от последната може да
се удовлетвори по различен от предвидения в закона начин кредитора на ищеца – В..
Горните изводи налагат разглеждането на предявените като евентуални искове
по чл. 30 ЗЗД и чл. 29 ЗЗД.
Нормата на чл. 30 ЗЗД обявява за унищожаем договора, при сключването на който
едната страна е обективирала волеизявлението си под въздействието на основателен страх,
възбуден със заплаха за тежка и предстояща опасност за живота, здравето или честта на
сключващия сделката или на негови близки от другата страна или от трето лице.
Твърденията на ищеца са, че е бил заплашен от брат си и А.В., че ако не сключи сделката
при определените от тях условия ( като цената постъпи по сметка на В. и тя я използва за
закупуване на апартамент на сина си), те ще възбранят идеалната му част от имота и той
няма да получи нищо от продажбата му. Тези твърдения са произволно подведени под
хипотезиса на чл. 30 ЗЗД в изяснения му по – горе смисъл. Ясно е, че подобно условие не е
от естество да възбуди страх, още по –малко основателен, за живота, здравето или честта на
ищеца. Отделен е въпросът, че това твърдение е останало напълно недоказано. Според
показанията на единствения разпитан по делото свидетел – св.А., плащането по сделката не
е могло да се извърши по банкова сметка на ищеца, защото сметките му са били запорирани
т.е. съгласието на ищеца сумата до постъпи по чужда банкова сметка не е било мотивирано
от „заплахите“, а от обективното положение на ищеца на задлъжнялост, за съществуването
на което самият той настоява. От друга страна, ищецът въобще не твърди да е опорочено
волеизявлението му , изпълващо съществените елементи от договора за продажба. Той е
искал да продаде имота, не оспорва договорената цена, не твърди разпоредителната му воля
да е била опорочена, нито постигнатото с ответницата Х. съгласие чрез извършване на
плащането по съответния начин да се погаси задължението й на купувач по договора. По
какъв начин ищецът се е разпоредил с получената за удовлетворяване на негово вземане
сума (продажната цена) и какво го е мотивирало за съответното разпореждане, са
обстоятелства които нямат отношение към продажбената сделка и съответно са изцяло
ирелевантни за проявената от ищеца при сключването й воля.
Измамата е основание за унищожаване на сделката, когато волеизявлението е
направено под действието на неверни представи, които другата страна или трето лице са
предизвикали умишлено у страната по сделката. Неверните представи следва единствено да
4
са мотивирали страната да сключи сделката и да касаят същественото й съдържание или
правните последици от сключването й. Правните последици от възмездна разпоредителна
сделка с недвижим имот се изчерпват с промяна на титуляра на вещното право върху него
срещу заместваща имуществена облага. Ищецът е имал ясна и вярна представа за
съдържанието на сделката и за правните й последици. С ответницата са постигнали съгласие
за начина на получаване на заместващата имуществена облага, представата на ищеца за него
не е невярна и няма спор, че той е спазен. Дали трето за сделката лице, което начинът на
плащане засяга, е изпълнило поетите си към продавача обещания да използва по конкретен
начин парите, е обстоятелство, което не касае нито съдържанието на сделката, нито
правните й последици и съответно е изцяло ирелевантно за валидността й.
Отделно от горното, както заявеното „въвеждане в заблуждение“, така и изискуемото
за случая (чл.29, ал.2 ЗЗД) знание на ответницата Х. за създадените у ищеца неверни
представи, са недоказани, при тежест на ищеца. За първото ( макар и негодно да изпълни
хипотезиса на чл. 29 ЗЗД) доказателства не са ангажирани, а показанията на св.А. не
установяват обстоятелства, които да обосноват извод, че Х. не е могла да не знае за
„заблуждението“ на ищеца.
Съгласно изложеното по – горе предявените искове за недействителност на сделката
са неоснователни, поради което и ответницата Х. не дължи реституция на полученото по
нея.
В обобщение на изложеното въззивният съд следва да постанови решение, с което
обезсили обжалваното решение в частите, с които са отхвърлени исковете срещу А.В. и М.З.
и прекрати производството в обезсилената част, а в останалата част – по исковете срещу
П.Х. , следва да потвърди първоинстанционното решение.
При този изход на спора, на въззиваемата Х. се следват сторените пред настоящата
инстанция разноски, които са за адвокатски хонорар в размер на 4920 лева с ДДС.
Възражението за прекомерност е неоснователно, тъй като предвид цената на исковете,
размерът е в минимума по НМРАВ .
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОБЕЗСИЛВА решението на СГС, І- 21 състав от 15.09.2020г. по гр.д.№ 14268/2018г.
в частите , с които са отхвърлени исковете на Г. О. З. срещу М. О. З. и А. И. В. по чл.152
ЗЗД за прогласяване нищожност на договор за покупко-продажба на недвижим имот,
сключен с нотариален акт № 51, том ХІ, дело № 1668/2015г. на нотариус М. Г. с район на
действие СРС, до размер на ½ идеална част; по чл. 27 ЗЗД вр. с чл.29 ЗЗД за унищожаване
на договор за покупко продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт № 51, том ХІ,
дело № 1668/2015г. на нотариус М. Г. с район на действие СРС, до размер от ½ идеална част,
като сключен при измама на продавача ищец Г.З.; по чл. 27 ЗЗД вр. с чл.30 ЗЗД за
унищожаване на договор за покупко продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт
№ 51, том ХІ, дело № 1668/2015г. на нотариус М. Г. с район на действие СРС, до размер от
½ идеална част, като сключен при заплашване на продавача ищец Г.З. и по чл. 34 ЗЗД за
реституция на даденото от Г.З. по договора за покупко продажба на недвижим имот,
сключен с нотариален акт № 51, том ХІ, дело № 1668/2015г. на нотариус М. Г. с район на
действие СРС по гр.д.№ 123/2017г. И ПРЕКРАТЯВА производството по делото в
обезсилената част.
ПОТВЪРЖДАВА решението на СГС, І- 21 състав от 15.09.2020г. по гр.д.№
14268/2018г. в частта, с която са отхвърлени исковете на Г. О. З. срещу П. С. Х. по чл.152
ЗЗД за прогласяване нищожност на договор за покупко-продажба на недвижим имот,
5
сключен с нотариален акт № 51, том ХІ, дело № 1668/2015г. на нотариус М. Г. с район на
действие СРС, до размер на ½ идеална част; по чл. 27 ЗЗД вр. с чл.29 ЗЗД за унищожаване
на договор за покупко продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт № 51, том ХІ,
дело № 1668/2015г. на нотариус М. Г. с район на действие СРС, до размер от ½ идеална част,
като сключен при измама на продавача ищец Г.З.; по чл. 27 ЗЗД вр. с чл.30 ЗЗД за
унищожаване на договор за покупко продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт
№ 51, том ХІ, дело № 1668/2015г. на нотариус М. Г. с район на действие СРС, до размер от
½ идеална част, като сключен при заплашване на продавача ищец Г.З. и по чл. 34 ЗЗД за
реституция на даденото от Г.З. по договора за покупко продажба на недвижим имот,
сключен с нотариален акт № 51, том ХІ, дело № 1668/2015г. на нотариус М. Г. с район на
действие СРС по гр.д.№ 123/2017г.
ОСЪЖДА Г. О. З. ЕГН **********, съдебен адрес адв. Т.П., гр.София, бул.Витоша
№ 1А, ет.2, кантора 236 да плати на П. С. Х. ЕГН **********, съдебен адрес адв. И.П.,
гр.София, ул. Цар Калоян № 8, ет.2, офис 2 , на основание чл. 78, ал.3 ГПК, сумата 4920
лева - разноски пред въззивната инстанция за адвокатско възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО в прекратителната част има характер на определение и подлежи на
обжалване с частна жалба пред ВКС в едноседмичен срок от връчването му, а в останалата
част подлежи на касационно обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчването му на
страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6