№ 175
гр. Русе, 18.05.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ в публично заседание на двадесети април през
две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Мария Велкова
при участието на секретаря Ева Д.а
като разгледа докладваното от Мария Велкова Гражданско дело №
20224500100250 по описа за 2022 година
В производството са обективно кумулативно съединени иск за връщане на платена
цена на отпаднало основание с правно основание чл.55, ал.1 от ЗЗД във вр.чл.88 от с.з. и иск
за неустойка с правно основание чл.92 от ЗЗД.
Ищцата Ж. Д. П. твърди, че на 12.02.2020 г. сключила с ответното дружество с
предходно наименование „Нова Трейдинг-81“ ООД предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот, по силата на който „Екатерина капитал“ ООД- гр.Русе се
задължило да й продаде 7 броя гаражи, находящи се на партерен етаж, кота 0 в новострояща
се жилищна сграда с гаражи, обществено обслужваща част и плътна ограда, която ще се
построи в дворно място, находящо се в гр.Русе, ул.“*** за сумата в размер на 50 000 лв. с
вкл. ДДС. В деня на сключване на договора превела по сметка на продавача цялата
продажна цена в размер на 50 000 лв. Съгласно чл.8 от договора ответното дружество се
задължило да й прехвърли собствеността в срок от 120 календарни дни след изплащането на
пълната стойност на имота. Нито до изтичане на уговорения срок за сключване на
окончателен договор, нито оттогава и до м. декември 2021 г. продавачът изпълнил
задълЖ.ята си по чл.8 от договора за прехвърляне на собствеността. По тази причина
надлежно го поканила да се яви на 21.12.2021 г. в 10:00 ч. в кантората на нотариус Л. Ш да й
прехвърли собствеността върху недвижимите имоти, които обещал да й продаде със
сключения предварителен договор от 12.02.2020 г. Представителят на ответното дружество
не се явил, за да изпълни задълЖ.ето на дружеството да й прехвърли собствеността, което
било удостоверено в съставения от нотариуса констативен протокол. Недвижимите имоти-
предмет на предварителния договор, представлявали самостоятелни обекти с
предназначение- гараж, разполоЖ. на партерния етаж /ет.1/, кота 0 и имали следните
идентификатори: *** От извършена справка в Агенция по вписванията се установило, че
1
ответното дружество се разпоредило с четири от посочените гаражи, предмет на
предварителния договор, а именно: 1. самостоятелен обект с идентификатор ***, който бил
продаден на 10.02.2021 г.; 2. самостоятелен обект с идентификатор *** продаден на
20.07.2021 г.; 3. самостоятелен обект с идентификатор ***, продаден на 10.09.2021 г. и 4.
самостоятелен обект с идентификатор *** продаден на 17.12.2021 г. Предвид извършеното
разпореждане с тези недвижими имоти, ответното дружество към настоящия момент било в
невъзможност да изпълни задълЖ.ето си по предварителния договор и да прехвърли
собствеността върху всичките седем имота, така както е обещало да го стори в
предварителния договор. С оглед на извършените от ответника разпоредителни действия, с
четири от седемте гаража, изпълнението на договора било невъзможно отчасти, поради
което с настоящата искова молба заявява, че едностранно разваля предварителния договор
на основание чл. 87, ал. 2 от ЗЗД без да дава на продавача подходящ срок за изпълнение. С
развалянето на договора за нея възникнало правото да иска връщане на платената продажна
цена по него в размер на 50 000 лв., дължима на отпаднало основание. Твърди, че съгласно
чл. 19 от предварителния договор от 12.02.2020 г., при разваляне на същия по вина на
продавача, както и при неизпълнение на поетото от него задълЖ.е да предаде на купувача,
който и да е от недвижимите имоти- предмет на договора, продавачът дължал връщане на
платената продажна цена и неустойка в двойния размер. На основание тази клауза от
договора за нея възникнало правото да претендира и неустойка в размер на 100 000 лв.
Претендира съдът да постанови решение, с което да осъди ответното дружество да й
заплати сумата в размер на 50 000 лв., представляваща платена на 12.02.2020 г. на отпаднало
основание продажна цена по предварителния договор за покупко-продажба на недвижими
имоти, ведно със законната лихва от предявяване на иска до окончателното изплащане на
сумата, както и сумата в размер на 100 000 лв., представляваща неустойка за неизпълнение
на задълЖ.ята, уговорена в чл. 19 от договора, ведно със законната лихва до окончателното
плащане. Претендира и разноските за производството.
Ответникът ТД „Екатерина капитал“ ООД, ЕИК ********* със седалище гр.Русе,
представлявано от управителя СНК е подал отговор по реда и в срока на чл.131 от ГПК, в
който изразява становище за недопустимост на предявените искове поради липса на правен
интерес. Твърди се, че в предварителния договор не била налице индивидуализация на
имотите, поради което не може да се направи извод за наличие на идентичност между част
от гаражите- предмет на предварителния договор и гаражите, с които ответникът се е
разпоредил. За ищеца не съществувало правото на иск за връщане на продажна цена и за
плащане на неустойка, тъй като такъв акт липсвало дотолкова, доколкото не било налице
разваляне на договора, като основание за връщане на процесната сума. Ищецът нямал права,
тъй като отправеното изявление за разваляне на договора било ненадлежно и не породило
търсения правен ефект, поради което за същия не е налице правен интерес от предявяване на
исковете.
По същество оспорва основателността на предявените искове. Не оспорва твърдението,
че предходното наименование на дружеството било „Нова Трейдинг - 81“ ООД, както и
2
твърдението, че по сметката на дружеството на 12.02.2020 г. била постъпила сума в размер
на 50 000 лв. с основание: „покупка на имоти“ и като наредител на същата била ищцата.
Заявява, че оспорва останалите твърдения по исковата молба. Оспорва наличието на договор
между ищцата и ответното дружество за покупко-продажба на недвижими имоти,
съставляващи самостоятелни имоти, с посочените в исковата молба идентификатори.
Оспорва твърдението, че плащането било направено във връзка именно с този договор.
Оспорва твърдението, че договорът бил валиден и пораждал правни последици. Заявява, че
оспорва датата посочена в договора, като навежда твърдения, че документът е антидатиран,
с цел използването му за извличане на ползи от него, а именно: привидно уговорената
неустойка. Твърди, че договорът е нищожен поради липса на предмет, като противоречащ на
закона, поради заобикаляне на закона и накърняване на добрите нрави, по излоЖ.те в
отговора съобраЖ.я.
Твърди се, че сделката била увреждаща, тъй като уговорената продажна цена била
твърде занижена и целяла увреждане на интересите на дружеството, с оглед
обстоятелството, че договорът е сключен при явно неизгодни условия. Твърди се, че
клаузата за неустойка, уговорена в чл. 19 от договора, била добавена допълнително за
нуждите на настоящото производство. Същата била нищожна, поради прекомерност и с
оглед нейната нищожност не се дължала такава. Твърди се, че договорът бил сключен без
съгласие и решение на Общото събрание на ответното дружество и управителят не е
разполагал с мандат за подписване на документи, които да ангажират договорната
отговорност на дружеството. Твърди се, че не бил налице валиден договор за покупко-
продажба, който да поражда задълЖ.я за прехвърляне на собствеността върху недвижимите
имоти. А отделно от това, че госпожа С. Д. И. била бивш управител на дружеството, която
била освободена в качеството й на управител, но не била освободена от отговорност и с
оглед наличието на спорове между нея и дружеството ответник, счита, че договорът бил
съставен за нуждите на настоящото производство.
Предвид заявените с отговора възраЖ.я, съдът ги квалифицира като такива за
оспорване верността на документа, както и възраЖ.я за нищожност на договора с правно
основание чл. 26 от ЗЗД - поради липса на предмет и на цена, поради противоречие със
закона, заобикаляне на закона и накърняване на добрите нрави. Твърди се, че сделката е
увреждаща, сключена при явно неизгодни условия. Въведено е възраЖ.е и за нищожност
само на клаузата за неустойка, поради накърняване на добрите нрави.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор и от С. Д. И. в качеството й на третото
лице- помагач на страната на ответника, в който изразява становище, че предявените искове
са допустими, а по същество същите са основателни. Признава, че в качеството си на
управител на ответното дружество е сключила на 12.02.2020 г. предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти- гаражи, подписан лично от нея в качеството й на
законен представител на дружеството- продавач. Признава, че купувачът е изпълнил
задълЖ.ето си по договора, като е заплатил цялата продажна цена на датата на сключване на
договора. Заявява, че предварителният договор бил действителен и обвързвал страните по
3
него. Намира за неоснователни възраЖ.ята на ответника за нищожност на договора поради
липса или невъзможен предмет. Пояснява, че дружество „Нова Трейдинг - 81“ ООД било
създадено като проектно дружество, което да закупи терен със съществуващи сгради, да
разчисти този терен и да построи жилищна сграда с гаражи. Заявява, че нормалната
търговска практика била да се привличат купувачи на „зелено“ и тъй като сградата не била
построена, а съществувал само инвестиционен проект, седемте броя гаражи били
индивидуализирани по общ начин, без обаче да има съмнение кои точно гаражи били
предмет на сделката. Сочи, че сключеният договор имал смесен характер и представлявал
договор за изработка с елементи на договор за продажба на бъдеща вещ, които договори
масово се използвали от инвеститорите и строителните предприемачи. Не било налице и
заявеното от ответника основание за нищожност, поради противоречие с добрите нрави.
Некоректно се сочела продажната цена на гаражи в гр. Русе към настоящия момент, а не към
момента на сключване на договора и при съобразяване на факта, че се касаело за бъдещо
строителство. Твърди се, че липсата на решение на Общото събрание на дружеството-
продавач не рефлектирало на действителността на договора и същият бил действителен
между страните. Заявява, че договора не бил фиктивен, а напълно действителен и в този
смисъл наведените от ответника твърдения за симулативност на същия били неоснователни.
С този договор не се прикривало друго съглашение, нито, че зад тази сделка са стояли други
страни, различни от посочените като продавач и купувач. Счита за неоснователни и
възраЖ.ята на ответника относно клаузата за неустойка, като пояснява, че договорът бил
сключен от търговец и същият нямал право да иска намаляване поради прекомерност по
аргумент от чл. 309 от ТЗ.
След преценка на събраните по делото доказателства в тяхната съвкупност, съдът
приема за установено от фактическа страна следното:
От представения предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот е
видно, че на 12.02.2020 г. в гр.Русе „Екатерина капитал“ ООД с предходно наименование
„Нова трейдинг-81“ ООД- гр.Русе от една страна като продавач и от друга Ж. Д. П. като
купувач са сключили договор, по силата на който дружеството се е задължило да построи и
продаде на купувача следния недвижим имот, който ще бъде изграден в новострояща се
жилищна сграда с гаражи, обществено- обслужваща част и плътна охрада, която ще се
построи в дворно място, находящо се в гр.Русе, ул.“***, представляващо *** с
идентификатор ***, съгласно одобрени проекти от Община Русе и разрешение за строеж
№290/10.07.2019 г. на Гл. архитект на Община Русе, а именно: гаражи- 7 бр., находящи се на
партерен етаж, кота 0 /нула/ срещу заплащане на цена в размер на 50 000 лв. с вкл.ДДС,
платима по банкова сметка в деня на сключване на договора- раздел ІІ от договора.
В раздел ІІІ от договора са били уговорени задълЖ.ята на продавача- да построи и
предаде на купувача имотите, описани в чл.1 в срока, предвиден в чл.2 и при спазване на
останалите условия на договора. В чл.5 е описан вида, в който следва да се предаде имота; в
чл.7 е уговорено, че предаването следва да се извърши след приемането му от
компетентните органи с надлежен приемо- предавателен протокол. Съгласно чл.8 от
4
договора продавачът е поел задълЖ.е да прехвърли собствеността и да снабди купувача с
нотариален акт в срок от 120 календарни дни след изплащането на пълната стойност на
имота.
В раздел ІV от договора са били уговорени правата и задълЖ.ята на купувача, в раздел
V- гаранции, неустойки и обезщетения. Съгласно чл.19 от договора при развалянето му по
вина на продавача, както и при неизъплнение на задълЖ.ята му да продаде на купувача,
който и да е от недвижимите имоти, същият дължи връщане на платената продажна цена и
неустойка в двойния й размер.
Договорът е двустранно подписан – от Ж. П. и от С. Д. в качеството й на управител на
дружеството.
Безспорно е по делото, че към датата на сключване на договора С. Д. е имала
качеството на управител на търговското дружество, както и че „Нова Трейдинг“ ООД е
предходното наименование на дружеството- ответник.
Договорът е оспорен от ответника с доводи, че е антидатиран и съставен за нуждите на
настоящото производство, поради което е открито производство по оспорване на документа
по реда на чл.193 от ГПК.
На 12.02.2020 г. с платежно нареждане Ж. Д. П. е превела по посочената в договора
банкова сметка сумата в размер на 50 000 лв., представляваща цената на имотите, за което е
била издадена фактура № 8/12.02.2020 г. Във фактурата е посочено, че сумата представлява
плащане по договор за 7 бр. гаражи. Тези обстоятелства се установяват с представените
преписи от платежно нареждане и фактура.
Екземпляр от договора и фактурата, както и от предварителен договор за продажба на
недвижим имот от 12.11.2019 г., сключен между дружеството и трето, неучастващо в
процеса лице, са били иззети и приобщени към материалите по ДП- прокурорска преписка
№ 4892/2021 г. по описа на РП-Русе / ДП №СлО-1552/2022 г. по описа на ОП-Русе/.
С приетата по делото СТЕ, изпълнена от ВЛ Д. И., се установява, че за процесната
сграда има инвестиционен проект с възложител: „Нова трейдинг 81" OOД -гр.Русе, одобрен
от Главния архитект на Община Русе на 09.07.2019 г., както и издадено Разрешение за
строеж № 290/10.07.2019 г. от Община Русе, влязло в сила на 26.07.2019г. Съгласно проекта-
част Аркитектура за обект „Жилищна сграда с гаражи, обществено обслужваща част, плътна
ограда и B и K отклонения"- обяснителна записка и разпределение, на кота 0,00 ca
разполоЖ. четири магазина със складове и санитарни възли към всеки един от тях, седем
гаража, осем мази и едно общо помещение. Ha чертеж Разпределение кота 0,00 е видно, че
гаражите са съответно: гараж 22 с площ 15,3 кв.м, гараж 23 с площ 16,6 кв.м, гараж 24 с
площ 16,6 кв.м, гараж 25 с площ 19,9 кв.м., гараж 26 с площ 19,9 кв.м, гараж 27 с плoщ 19,9
кв.м и гараж 28 с площ 17,6 кв.м- т.е. проектирани са седем броя гаражи. Със заявление- вх.
№ 01-574024-09.12.2020 г. от „Нова трейдинг-81" OOД- гр.Русе до CГKK гр. Русе е
поискано изменение на кадастралиата карта и кадастралните регистри на гр. Русе и
отразяване на новопостроена жилищна сграда в имот с идентификатор *** и самостоятелии
5
обекти в нея. Проектът е изработен oт правоспособно лице по ЗKИP- фирма „***"-гр.Русе.
Съгласно изискванията нa ЗKИP и Наредба № PД-02-20-5/2016 г за обхвата, съдържанието и
създаването нa KKKP са прилоЖ.: Разрешение за строеж № 290/10.07.2019 г, издадено oт
Община Pyce; копие oт проекта по част Архитектура, Акт образец 14 за приемане на
конструкцията oт 30.11.2020г.; Удостоверение № 78/ 03.12.2020г., издадено oт Община Русе
на основание чл.181, ал.2 oт ЗУТ и Удостоверение за административен адрес- изх.№30-
11273-5#1/23.08.2019г., издадено oт Община Русе.
В експертизата е посочено, че с Акт- образец 14 и удостоверението по чл.181 oт ЗУТ се
удостоверява етап на завършване нa сградата в груб строеж. След отразяване на сграда с
идентификатор ***.4 и самостоятелните обекти в нея в кадастралиата карта на гр.Русе,
могат да се извършват разпоредителни сделки с имотите.
Вещото лице е дало заключение, че в сграда с идентификатор ***.4 има седем
самостоятелии обекта с начин на трайно ползване- гараж на първия етаж в сградата, a
имeннo: *** с площ 15,3 кв.м- собственост на „Екатерина капитал“; ***.4.57 с площ 16,6
кв.м- собственост на „Нова трейдинг 81“ OOД; ***.4.58 с площ 16,6 кв.м- собственост нa
„Нова трейдинг 81“ OOД; ***.4.59 с площ 19,9 кв.м- собственост на „Екатерина капитал“;
***.4.60 с площ 19,9 кв.м- собственост на „Нова трейдинг 81“ OOД; *** с площ 19,9 кв.м-
собственост на Н Х. Д. - 1/2 ид. ч. и АБС -1/2 ид. ч; ***.4.62 с плoщ 17,6 кв.м- собственост
на „Нова трейдинг 81“ OOД. В с.з. вещото лице е пояснило, че посочените данни относно
собствеността, са взети от СКК и са били актуални към 08.12.2022г. В заключението е
посочено също, че инвестиционният проект зa обект „Жилищнa сграда с гаражи, обществено
обслужваща част, плътна ограда и B и K отклонения" е одобрен на 09.07.2019 г. oт Главния
архитект на Община Русе и има издадено Разрешение за строеж № 290/10.07.2019 г. oт
Община Русе. Вещото лице е заключило, че средния период от време за изграждане на
гаражи oт тoзи вид в сграда, която е в процес нa строеж дo степен нa завършеност, е
различен за всеки отделен строеж и зависи oт много фактори като финансиране, строителна
фирма, присъединяване към eлeктpo-, B и K и газопреносна мрежа, икономически условия и
т.н. Зa конкретния обект има издадени Акт-образец 14 зa приемане нa конструкцията oт
30.11.2020 г. и удостоверение №78/03.12.2020 г., издадено oт Община Русе на основание
чл.181, ал.2 oт ЗУТ за завършеност на сградата в груб строеж.
Съдът възприема изцяло заключението на ВЛ Д.И. и го кредитира като компетентно и
обосновано дадено и кореспондиращо на доказателствата по делото.
От представените преписи от нотариални актове за покупко- продажба на недвижими
имоти, както от справка от АВ се установява, че на 10.02.2021 г., на 19.07.2021 г., на
10.09.2021 г. и съответно на 17.12.2021 г. „Екатерина капитал“ ООД-Русе с договори за
покупко- продажба, сключени в изискуемата от закона нотариална форма, са прехвърлили
правото на собственост на четири от процесните гаражи на трети лица.
Съгласно заключението на приетата по делото съдебно- икономическа експертиза на
ВЛ Ж. Т., гараж № 22, с площ 15,3 кв.м., ведно с 3.36 кв.м. oт очс, с идентификатор ***,
продаден с HA №180, т. 1, peг. 3626, дело 160 като по данни oт cчeтoвoдcтвoтo на
6
дружеството отчетната себестойност на обекта е 12 456,48 лв.; Гараж №24 с площ 16,6 кв.м.,
ведно с 5.34 кв.м. от очс, с идентификатор ***.4.58, продаден с HA №157, том II, peг. 3822,
дeлo 245, по счетоводни данни отчетната себестойност на обекта е 13 517,90 лв.; Гараж №25
с площ 19,9 кв.м., с идeнтификaтop *** продаден с HA №64, т.2, рег. 5077, дело 236 и по
счетоводни данни отчетната себестойност на обекта е 16 201,45 лв.; Гараж №27 с площ 19,9
кв.м., с идентификатор ***, продаден с HA №53, том 1, рег. 897, дело 46 и по счетоводни
данни отчетната себестойност на обекта е 16 201,45 лв.
В заключението е посочено, че гараж №22 с площ 15,3 кв.м., ведно с 3.36 кв.м. от очс, с
идентификатор *** 4 е продаден, като в нотариалния акт е посочена обща цена на имотите,
заедно с продаден апартамент- за сумата в размер на 48 895,75 лв. /без ДДС/. От
„ЕКАТЕРИНА КАПИТАЛ" OOД са издали фактура №**********/10.09.2021 г. нa обща
стойност с ДДС- 58 674,90 лв. Гараж №24 с площ 16,6 кв.м., ведно с 5.34 кв.м. от очс, с
идентификатор ***.4.58 е продаден с HA № 157, том II, peг. 3822, дело 245, в който е
посочена цена на гаража 19 558,30 лв. с ДДС. От „ЕКАТЕРИНА КАПИТАЛ" OOД са издали
фактура №**********/19.07.2021 г. на стойност 19 558,30 лв. с ДДС. Гараж №25 с площ
19,9 кв.м., с идентификатор *** продаден c HA №64, том 2, peг. 5077, дело 236, в който е
посочена цена на гаража 15 000 евро, или 19 558,30 лв. /с ДДC/. От „ЕКАТЕРИНА
КАПИТАЛ" OOД са издали фактура №**********/17.12.2021 г. на обща стойност за гаража
и апартамент № 17 в размер на 232743,77 лв. Гараж №27 от 19,9 кв.м., с идентификатор ***,
продаден с HA №53, том 1, peг. 897, дело 46. От „Нова Трейдинг 81" OOД са издали
фактури №№**********/22.11.2019 г. за 32203,72 лв. и **********/22.11.19 г. за 32 203,72
лв., общо 64 407,44 лв. Всички издадени фактури са надлежно платени и осчетоводени,
включени са в Дневници за продажби в съответните месеци, в които са издадени. Отчетени
са като приходи по кредита на сметка 701/1 Приходи oт продажби на продукция и вземането
е отразено по дебита на сметка 411/1 Клиенти.
Вещото лице е дало заключение, че от направена справка в ТР, АВ за подадени ГФO за
2021 г. oт „ЕКАТЕРИНА КАПИТАЛ" ООД за 2021 г. финансовият резултат нa дружеството
е с посочена загуба в размер на 69 хил. лв, т.к. не всички построени имoти са продадени.
Дружеството е отчело финансовият резултат общо за дейностга, a нe за всеки отделен обект
и не може да се посочи точната печалба за процесните гаражи. За гараж №24 в нотариалния
акт е посочена цена на гаража 10 000 евро с левова равностойност 19 558,30 лв, без включен
ДДС - 16 298,58 лв. По счетоводни данни отчетната себестойност е 13 517,90 лeвa.
Финансовият резултат oт продажбата на гараж №25 е 2 780,68 лв. За гараж №25 в
нотариалния акт е посочена цена на гаража 15 000 евро с левова paвнocтoйнocт 29 337,45
лева, без включен ДДС - 24 447,87 лв. и по счетоводни данни отчетната себестойност е
16201,45 лeвa. Финансовият резултат oт продажбата на гараж №25 е 8 246,42 лв. Зa гараж
№22 и гараж №27 стойностга в нотариалните актове е посочена общо, заедно със стойността
на апартаментите, поради което не могат да се направят извoди зa финансов резултат oт
продажбата им. 3а oтчeтeнaтa дейност през 2019г . и 2021 г. е изготвен ГФО. Подадена е
Годишна данъчна декларация зa 2021 г. към TД на HAП-вх.№1800И0447063/22.06.2022 г.,
7
публикуван е ГФO за 2019 г. и е подадено заявление за публикуване на ГФO за 2021 г. в
Агенция пo вписвания, съобразно изискванията на закона.
Съдът кредитира заключението предвид специалните знания на ВЛ и като обосновано,
неоспорено от страните, както и с оглед обстоятелството, че същото кореспондира с
останалите доказателства по делото.
По делото е прието и заключението на ВЛ К. П. относно пазарната стойност на цена за
1 кв.м. гаражна площ към датата на сключване на договора и към настоящия момент.
В заключението е посочено, че средната пазарна цена за един кв.м. гаражна площ на
кота 0 в нова кооперация към 12.02.2020г., възлиза на 459 евро/кв.м или 898 лв/кв.м., а към
настоящият момент възлиза на 599 евро/кв.м или 1172 лв/кв.м. Посочено е също, че за
имоти, за които имa повишено търсене, каквито в момента ca гаражите, цените им не се
влияят това дaли сделката е сключена при продажба на „зелено" или за построен имот.
Съдът възприема изцяло заключението на ВЛ и го кретидира, тъй като същото е
изпълнило точно поставената задача и е обосновало изводите си на основание на
извършения оглед и направените пазарни проучвания.
С показанията на св.П. И.- съпруг на третото лице- помагач се установява, че когато
съпругата му била управител на дружеството, помагал със строителството на една сграда в
гр. Русе, кв.“Родина“. Сградата представлявала кооперация на около пет хиляди квадрата
РЗП, в района на Кауфланд и Практикер, в която освен жилища, имало магазини и гаражи-
както подземни, така и надземни. Възложител на строителството било ТД „Екатерина
Капитал“, което към него момент било с наименование „Нова трейдинг“. Финансирането
беше осъществено със заеми от лицето СК. Свидетелят сочи, че били езвършени сделки на
„зелено“, които не били много- само една- две. Сделките били преди издаване на акт-образец
№14. Сочи също, че сградата се строяла в периода 2019-2020 година, преди пандемията, но
по време на пандемията строителството било спряно. Свидетелят установява също, че в
дружеството бил оперативния човек за строителството, но не и за други дейности. Заявява
също, че не познава ищцата, нито лицето Х. И
С показанията на св.Й. А. се установява, че същата е обслужвало счетоводно ответното
дружетво до 30.06.2021 г. по силата на договор за извършване на счетоводни услуги. Сочи,
че след прекратяване на договора, предала на всички документи на хартиен носител и във
вид на електронни таблици. Установява също, че за да извърша счетоводни записвания й
били предоставяни само фактури за покупки, фактури за продажби, банкови извлечения, но
не и договори. По принцип договорите не стояли при мен, клиентите си държат договора
при себе си, но е възможно да са й предоставяли такива за отразяване счетоводно събитие.
Свидителката сочи също, че фактурата на л. 195 от делото е била отразена в дневника за
продажби като авансово плащане, декларирана в справка-декларация по ДДС за периода, за
който се отнася и фирмата си уредила взаимоотношенията с НАП.
С показанията на св. М. И. М. – син на съдружник в „Екатерина Трейдинг“ и
пълномощник на управителя на дружеството, се установява, че дружеството било създадено
8
първоначално с цел търговия, а впоследствие запознало да извършва строителна дейност.
Същият сочи, че в края на 2018 г. П. И.- негов приятел от детството, предложил да започнат
строителна дейност като обяснил, че неговия приятел ТМ живеел на семейни начала с
главния архитект на Русе – Б и те предложили подходящ терен, бил му предоставен и идеен
проект. Сочи, че след този разговор частната фирма на г-жа Б изготвила проекта, получили
разрешение за строителство и започнахме да строят. Строителството се осъществявало от
„Русе Стройгруп“ - ТМ. Съпругата на П. И.- С. имала 25% дял в дружеството и била
назначена като управител, тъй като през това време живеел в Русия и нямал възможност да
се занимава. През м.септември 2019г. С се преместил заедно с децата си в София и нямал
възможност да движи нещата. Свидетелят установява, че цялата комуникация между С и П.
и С., решенията, както и довоговорите минавали през него, тъй като знаел и руски език.
Свидетелят установява също, че за сключения договор с ищцата му узнал случайно през м.
януари 2021г., когато констатирал извършен превод на 50 000 лв. от нея и поискал да
разбере от П. И. подробности. Попитал П. И. коя е Ж. П., какви са тези 7 гаража, защо е тази
сумата от 50 000 лв., както и как така продава едновременно 7 гаража, след като един вече е
бил продаден и са останали шест. Коментирахме с него и той му казла да не гледам тези
договори, защото са били фиктивни, с цел да се ползва кредит от банката. Обяснил му, че
такива фиктивни договори направил и със секретарката. Лятото на 2021 г. му се обадил Х. И
който живеел на семейни начала с дъщерята на Ж. П., и започнал да го пита за гаражите.
Разговорът се състоял след подаден сигнал за измама и за откраднати пари от дружеството,
поради което свидетелят счита, че договорът за продабжа на гаражите бил „чиста измама, за
да добият допълнителни средства чрез измама, чрез този договор“. Свидетелят пояснява, че
Ж. П. била собственик на софийски имот, по отношение на койтодружеството имало
инвестиционни намерения, сочи, че същата се познава със С. И. отдавна, като връзката бил
Х. И Свидетелят обяснява, че сумата от 50 000 лв. постъпила по сметката на фирмата, но на
другия ден била изтеглена от П. И., който му обяснил, че така правел услуга на лицето Х. И
Впоследствие разбрал, че Х. И лихвар, многократно осъждан. Свидетелят установява, че
м.април- м.май в офиса на дружеството на ул.“Борисова“ № 4, ет.4 била проведена среща,
на която присъствалитой, адв.Х. и П. И.. Темата на срещата била да си уредят отношенията,
да изчистят сметките си, как той и съпругата му възнамеряват да върнат огромната сума
пари, която били изтеглили на ръка от дружеството. Тогава разбрах, че с парите на
дружеството са купили втори обект на ул. „Иван Вазов“. Бяхме подготвили предварително
споразумения, за уреждане на отношенията им, но те не се явили и затова сигнал в
прокуратурата. Свидетелят сочи също, че него П. И. му обяснил, че с превода на тези 50 000
лв. е искал да помогне на Х. И че фиктивно е направил договори и че ще изчисти сам
въпроса със самия Х. и Ж.. Първата цел била да го представи пред банката, втората цел- да
изпере пари на Х. през Ж. П.. До този извод стигал, с оглед на обстоятелството, че Ж. П.
извадила 1 000 000 лева, за да купи един софийския имот, като е заявила, че парите са
подарък от дъщеря й, а съответно- дъщерята имала тези пари от Х.. Свидетелят установява
също, че комуникацията, във връзка със строителството на обекта се осъществяваше само с
П., че бил управител на „Екатерина капитал“ в периода от 26.03.2021 година за един месец,
9
през който период като управител, а също и като пълномощник е сключвал договори за
продажба на обекти. Продавал гаражи от тази сграда на различна стойност, тъй като имаме
два вида гаражи- подземни и надземни като продажните цени на надземни гаражи били в
порядъка на 25 000 до 30 000 лв. Цената на гаражите по четирите нотариални акта, с които
ги продал била посочената в тях, тъй като същите били в незавършен вид. Пояснява, че
заявил,че има сключени фиктивни договори със секретарката, но по тях няма извършени
плащания.
Въз основа на установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни
изводи:
Предявени са обективно кумулативно съединени иск с правно основание чл.55, ал.1 от
ЗЗД във вр.чл.88 от с.з. и иск за неустойка с правно основание чмл.92 от ЗЗД.
Предявените искове са допустими, тъй като е налице спор между правосубектни лица,
пораждащ правният интерес от иска. Налице са изискуемите от закона процесуални
предпоставки, липсват и процесуални пречки, които да обуславят недопустимост на
предявените искове. Процесуалната легитамия като процесуална предпоставка, обуславяща
допустимостта на производството, изисква да е налице правно твърдение, че ищеца
притежава материални права, засегнати от правния спор- предмет на делото. В настоящият
случай са излоЖ. твърдения за принадлежност на субективни материални права, засегнати
от спора, което е достатъчно да обоснове допустимостта на исковата защита.
Наведените от ответника доводи за недопустимост по същността си представяват
оспорване на материално правната легитимация на ищцата и касаят съществото на спора.
Предявените искове като допустими следва да се разгледат по същество.
В чл.55, ал.1 от ЗЗД са правно регламентирани три специални хипотези на
неоснователно обогатяване, а именно: получено без основание или с оглед на
неосъществено основание или на отпаднало основание.
Съгласно задължителните указания, дадени в ППСВ №1/28.05.1979 г.
първият фактически състав на чл.55, ал.1 от ЗЗД изисква предаване, съответно
получаване, на нещо при начална липса на основание, т. е. когато още при
самото получаване липсва основание за преминаване на блага от
имуществото на едно лице в имуществото на друго. Начална липса на
основание е налице в случаите, когато е получено нещо въз основа на
нищожен акт, а в случаите на унищожаемост - когато предаването е станало
след прогласяването на унищожаемостта. Възможно е също предаването да е
станало и без наличието на някакво правоотношение. Начална липса на
основан е налице също така, когато след изпълнението на едно солидарно
задълЖ.е в неговия пълен размер от едно от солидарно съзадълЖ.те лица
същото задълЖ.е бъде изпълнено и от друг солидарен съдлъжник; при
10
плащане на по-големи от нормираните цени за стоки, услуги или лихви; при
плащане на задълЖ.е след неговото погасяване, освен в случаите на чл.118 от
ЗЗД и т. н.
При втория фактически състав на чл.55, ал.1 от ЗЗД престацията се
извършва с оглед на очаквано в бъдеще основание, което обаче не е могло да
бъде осъществено. Текстът намира прилоЖ.е при двустранните договори, ако
задълЖ.ето на едната страна се погаси поради невъзможност за изпълнение;
при сделки под отлагателно условие, когато то не се сбъдне.
При третия фактически състав на чл.55, ал.1 от ЗЗД основанието
съществува при получаването на престацията, но след това то е отпаднало с
обратна сила. Текстът намира прилоЖ.е при унищожаване на договорите
поради пороци на волята, при разваляне на договорите поради неизпълнение,
при настъпване на прекратително условие, когато сделката е сключена при
такова условие, и в други подобни случаи.
Предвид фактическите твърдения и заявения петитум съдът приема, че ищцовата
страна основава претенцията си на третата правно регламентирана хипотеза- получено на
отпаднало основание.
За успешното провеждане на исковата защита в доказателствена тежест на ищцата е да
установи наличието на елементите от фактическия състав на цитираната правна норма-
престиране на валидно основание, което е отпаднало с обратна сила.
За установяване на наличието на основание за извършване на престацията, изразяваща
се в плащане на цена, ищцата е представила предварителен договор за покупко- продажба на
недвижим имот, сключен на 12.02.2020 г.
Договорът е двустранно подписан- от ищцата и от законния представител на ответното
дружество към датата, посочена като момент на сключването му.
Договорът е оспорен от ответника с доводи, че е антидатиран и съставен за нуждите на
настоящото производство, поради което е открито производство по оспорване на документа
по реда на чл.193 от ГПК.
Въз основа на събраните по делото доказателства- платежно нареждане от 12.02.2020 г.
за извършетното плащане и издадената от ответника фактура от същата дата, надежно
осчетоводени, съдът счита, че оспорването не е доказано. Посочените писмени
доказателства, които не са оспорени, дават основание да се приеме, че договорът е сключен
на посочената в него дата, към който момент С. Д. е имала качеството на управител и
законен представител на дружеството. В този смисъл е налице и признание на същата.
Предвид обстоятелството, че оспорването не е доказано, съдът приема, че сключеният
договор е истински, поради което се ползва с регламентираната в чл.180 от ГПК
11
доказателствена сила.
Въз основа на този документ, съдът приема, че на 12.02.2020 г. страните по делото са
сключили в писмена форма договор, по силата на който ответното дружество се е задължило
да построи и предаде на ищцата недвижим имот, който ще бъде изграден в новострояща се
жилищна сграда с гаражи, обществено- обслужваща част и плътна охрада, която ще се
построи в дворно място, находящо се в гр.Русе, ул.“***, представляващо *** с
идентификатор ***, съгласно одобрени проекти от Община Русе и разрешение за строеж
№290/10.07.2019 г. на Гл. архитект на Община Русе, а именно: гаражи- 7 бр., находящи се на
партерен етаж, кота 0 /нула/ срещу заплащане на цена в размер на 50 000 лв. с вкл.ДДС,
платима по банкова сметка в деня на сключване на договора.
Съдът като съобразява съществените клаузи на договора, приема, че същият е със
смесен характер, а именно: за изработка и предварителен договор за покупко- продажба.
Ответното дружество е невело възраЖ.я, че сключения договор е нищожен поради
липса на предмет, като сключен в противоречие на закона, при заобикаляне на закона и при
накърняване на добрите нрави.
Съдът намира, че не е налице първото от наведените основания за нищожност на
договора, а именно: липса на предмет.
Съгласно задължителните указания, дадени в ТР №3 от 28.06.2017 г. на ВКС по т. д. №
3/2014 г., ОСГК предметът на сделката се свързва с обекта на правоотношението, към което
е насочено поведението на страните по сделката. Предмет на сделката са вещи, действия,
бездействия, нематериални правни и имуществени блага. Предмет трябва да има всяка
сделка. За да е налице сделка, страните трябва да са постигнали съгласие по нейния предмет.
Ако към момента на постигне на съгласието, предметът е фактически или правно
невъзможен, сделката е нищожна поради невъзможен предмет. Фактическата невъзможност
на предмета означава, че той не съществува в реалната действителност при сключване на
сделката и не може да възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на
науката, техниката и технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е
индивидуално определена вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието. Налице е
начална невъзможност на предмета. Правната невъзможност на предмета означава, че за
неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка.
Правната пречка може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на
сделката или ограничения за обособяването на обекта. Когато предмет на прехвърляне е
реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), договорът
има предмет, ако страните са постигнали съгласие, коя част се прехвърля. Разпоредбата на
чл. 26, ал. 2, предл. 1 от ЗЗД свързва нищожността на сделката с неговата фактическа и
правна невъзможност.
При възникнал спор за валидност на договора поради невъзможен предмет, на
доказване подлежи опорочаващият факт, че към момента на постигнатото съгласие
предметът вече е невъзможен, тъй като е погинал или е правно невъзможно да възникне
12
като самостоятелен обект на право на собственост. В тежест на страната, която претендира
нищожността, е да докаже осъществяването на опорочаващия факт - че към момента на
постигнатото съгласие съществува непреодолима правна пречка предметът да възникне - да
бъде осъществено обособяването по какъвто и да било начин. Опорочаващият факт може да
бъде доказан с всички допустими доказателствени средства, включително със заключение на
вещо лице.
В настоящият случай към момента на сключването на договора, който е релевантният с
оглед преценката налице ли е нищожност по смисъла на чл.26, ал.2, пред.1 от ЗЗД, обектът-
представляващ негов предмет, е бил предвиден в строителната документация- както в
одобрения инвестиционен проект, така и в издаденото въз основа на него строително
разрешение. С оглед на тези факти съдът приема, че не е налице невъзможност на
осъществяването му по субективни или обективни причини. Фактът, че предметът на
договора- 7 бр. гаражи, не са индивидуализирани с посочване на площ и граници, не води до
недействителност на договора поради липса на предмет. Последователно в практика на ВКС
е поддържано разбирането, че непълнотата на описанието на определен обект, не се
отразява на валидността на сделката, нито на обвързаността на страните, ако
идентифицирането е осъществено по начин, установяващ точната им воля за определен
обект / решение №28/01.07.2011 г. на ВКС по т.д.№ 207/2010 г./.
В настоящият случай предметът на договора е описан по начин, който в достатъчна
степен го идентифицира и установява волята на страните.
Предметът на договора е описан в чл.1 – 7 бр. гаражи на партерен етаж, кота 0 в
новострояща се жилищна срада с гаражи, обществено жбслужваща част и плътна ограда,
която ще се построи в дворно място, находящо в гр.Русе ул.“***, представляващо ***
съгласно одобрени проекти на Община Русе и разрешение за строеж, т.е. същият е
индивидуализиран чрез препращане към строителната документация.
По делото се установи по категоричен начин, че съгласно одобрените проект и
разрешение за строеж на кота 0,00 ca разполоЖ. четири магазина със складове и санитарни
възли към всеки един от тях, седем гаража, осем мази и едно общо помещение, на чертеж
Разпределение кота 0,00 е видно, че гаражите са съответно: гараж 22 с площ 15,3 кв.м, гараж
23 с площ 16,6 кв.м, гараж 24 с площ 16,6 кв.м, гараж 25 с площ 19,9 кв.м., гараж 26 с площ
19,9 кв.м, гараж 27 с плoщ 19,9 кв.м и гараж 28 с площ 17,6 кв.м- т.е. проектирани са седем
броя гаражи, както и че в сграда с идентификатор ***.4 има седем самостоятелии обекта с
начин на трайно ползване- гараж на първия етаж в сградата, a имeннo: *** с площ 15,3 кв.м.;
***.4.57 с площ 16,6 кв.м.; ***.4.58 с площ 16,6 кв.м.; ***.4.59 с площ 19,9 кв.м.; ***.4.60 с
площ 19,9 кв.м.; *** с площ 19,9 кв.м.; ***.4.62 с плoщ 17,6 кв.м.
С оглед на обстоятелството, че на партерния етаж, кота нула няма превдидени и
съответно изградени други гаражи, съдът приема, че непълнотата на описанието им не се
отразява на действителността на сделката, тъй като индивидуализацията е осъществена по
начин, доказващ точната воля на страните.
13
Предвид изложеното съдът счита, че възраЖ.ето за нищожност на договора поради
липсва на предмет е неоснователно.
Ответникът е навел бланкетно възраЖ.е за нищожност на договора поради
противочение със закона и като сключен при заобикаляне на закона.
Съгласно чл.26, ал.1, пред.1 от ЗЗД нищожни са договорите, които противоречат на
закона. В доктрината и трайно установената съдебната практика се приема, че това
основание за нищожност е налице, когато сделката противоречи на императивна правна
норма, но не и на диспозитивна правна норма, доколкото от предписанията на
диспозитивните норми страните са свободни да се отклоняват.
В настоящият случай сключеният мужду страните договор не противоречи на
императивни правни норми. Обичайна търговска практика е сключването на договори със
смесен характер- за изработка и предварителен договор за продажба на новоизградещните
обекти, поради което съдът не намира наличието на това заевено основание за нищожност
на договора.
Не е налице и нищожност на договора като сключен при заобикаляне на закона.
Заобикалянето на закона е уредено като самостоятелно основание за нищожност на
договорите – чл.26, ал.1, пред.2 от ЗЗД. То се отличава от уреденото в предлоЖ.е първо на
посочения текст основание (противоречие със закона) по начина, по който се осъществява
забранения от закона резултат. Докато при противоречието със закона поведението на
страните по сделката е в пряко нарушение на повелителна правна норма, то, за да се
осъществи заобикаляне на закона, участниците в сделката следва да съзнават, че целят
постигането на забранен или непозволен от закона резултат чрез извършването на една или
повече сделки, всяка от които сама по себе си не противоречи на повелителните правила на
закона. В този случай страните извършват тези сделки не за да получат непосредствените,
типични за тях правни резултати, а за да постигнат друга, по-нататъшна цел, прякото
осъществяване на която би противоречало на закона.
При заобикалянето на закона участниците в сделката трябва да съзнават, че чрез
извършената сделка или поредица от сделки постигат цел, която законът не позволява.
Изследването и установяването на субективния елемент от фактическия състав на
нищожност на договор поради заобикаляне на закона за всеки конкретен случай зависи от
фактите по делото. В този смисъл са задължителните указания, дадени в ТР №5/28.11.2012
г. на ВКС по тълк.д.№ 5/2012 г. на ОСГК.
В настоящият случай не са наведени конкретни твърдения, нито се установява от
доказателствата по делото, че договорът е сключен при заобикаляне на закона, поради което
не е налице и това основание за нищожност на сключения договор.
Ответникът е навел твърдения, че договорът е нищожен като сключен в противоречие
с добрите нрави.
Правната доктрина и съдебната практика сочат, че противоречие с добрите нрави е
налице, когато сделката противоречи на общо установените нравствено етични правила на
14
морала. Добрите нрави не са писани и конкретизирани, а съществуват като общи принципи,
на чието нарушаване законодателят е придал правно значение, приравнявайки го по
последица с нарушение на закона, затова влоЖ.ят в това понятие смисъл, следва да се
тълкува, че в посочената категория попадат само онези наложили се правила и норми, които
бранят правила, принципи, права и ценности, които са общи за всички правни субекти и
чието зачитане е в интерес на обществените отношения като цяло, а не само на интереса на
някоя от договарящите страни - такива са принципите на справедливостта, на
добросъвестността и морала в гражданските и търговските взаимоотношения, намерили
израз в отделни правни норми, а целта е предотвратяване на несправедливо
облагодетелстване. С принципа на справедливостта в гражданските правоотношения се
закриля и защитава всеки признат от нормите на гражданското право интерес, като се търси
максимално съчетаване на интересите на отделните субекти.
Съдебната практика приема, че значителната липса на еквивалентност в насрещните
престации при двустранните договори може да се приеме за противоречие с добрите нрави,
доколкото те са опредени като граница на свободата на договаряне, предвидена в чл.9 от
ЗЗД. Свободата на договарянето пък е рамкирана и от императивните разпоредби на закона.
Така при преценка действителността на двустранните възмездни договори относно това
дали са накърнени добрите нрави, съдът следва да преценява действителната воля на
страните, защото нормата на чл.20 от ЗЗД го задължава при тълкуване на договорите да се
установява действителната обща воля на страните, формирана от всичките им уговорки, да
се отчита взаимната им връзка и целта на договора.
Съвкупната преценка на доказателствата дава основание да се приеме, че е възраЖ.ето
за нищожност на договора поради накърняване на добрите нрави е основателно.
С приетата по делото експертиза на ВЛ Ж.Т. се установи, че отчетната себестойност
като влоЖ. материали и труд само на четири от гаражите, с които ответникът се е
разпоредил с договори за покупко- продажба, възлиза на обща стойност 58 377.28 лв.
Със заключението на приетата по делото експертиза на ВЛ Кр.П. се установи по
категоричен начин, че средната пазарна цена за 1 кв.м. гаражна площ към 12.02.2020 г.
възлиза на 898 лв./ кв.м. като цената не се влияе от фактора дали сделката е сключена на
„зелено“ или за построен имот. Общата гаражна площ на обектите възлиза на 125.8 кв.м. или
пазарната им цена към датата на сключване на договора е 112 968.40 лв.
Уговорената с процесния договор продажна цена за 7 бр. гаражи възлиза на 50 000 лв. с
ДДС, а уговорената в чл.19 неустойка е двойният размер на цената или сума от 100 000 лв.
Съобразявайки изразената воля на страните, както и заключенията на приетите по
делото експертизи съдът приема, че е налице значителната липса на еквивалентност в
насрещните престации, тъй като платена цена е в значително по- нисък размер от
действителната стойност на процесните обекти, което обосновава нищожност на договора
като противоричащ на добрите нрави.
Доказателство в подкрепа на този извод на съда е и представения препис от
15
предварителен договор за продажба на гараж №27, сключен на 12.11.2019 г. между
ответното дружество, представлявано от управителя С. Д. И. и трети, неучастващи в процеса
лица, в който договор продажната цена само на този обект възлиза на 25 425.79 лв., а
санкцията при неизпълнение на задълЖ.ята от страна на продавача включва връщане само
на направените разходи от насрещната страна.
Нищожните договори не пораждат правни последици, поради което за ответникът не е
възникнало задълЖ.е да прехвърли собствеността на гаражите с изискуемата от закона
нотариална форма, респ. не е налице неизпълнение, което да ангажира неговата договорна
отговорност.
Предвид установената нищожност на договора, исковете за връщане на даденото на
отпаднало основание и за заплащане на неустойка се явяват неоснователни.
Сумата от 50 000 лв. се претендира само на основание чл.55, ал.1, пред.трето от ЗЗД,
поради което съдът не може да постанови връщането и на незаявено основание.
Предявените искове са неоснователни и следва да се отхвърлят.
Съгласно чл.78 от ГПК разноските за производството са в тежест на ищцата. Същият
дължи на насрещната страна действитено направените разноски – платено адв.
възнаграждение в размер на 8650 лв., както и 305 лв. разноски за експертиза, свидетели и
съд. Удостоверение или общо сумата в размер на 8 955 лв.
По излоЖ.те съобраЖ.я Русенският окръжен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни предявените от Ж. Д. П., ЕГН
********** със съдебен адрес: гр.Русе, ул.“*** чрез адв. К.Х. против
„Екатерина капитал“ ООД- гр.Русе, ЕИК ********* иск за ръщане на сумата
в размер на 50 000 лв., представляваща платена цена на отпаднало основание,
както и иск за сумата в размер на 100 000 лв. – неустойка за неизпълнение по
чл.19 от договор от 12.02.2020 г.
ОСЪЖДА Ж. Д. П., ЕГН ********** със съдебен адрес: гр.Русе, ул.“***
чрез адв. К.Х. да заплати на „Екатерина капитал“ ООД- гр.Русе, ЕИК
********* сумата в размер на 8955 лв. разноски за първоинстанционното
производство.
Решението е постановено при участието на С. Д. И., ЕГН ********** в
качеството на трето лице- помаган на страната на ответника.
16
Решението може да се обжалва пред ВТАС в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Русе: _______________________
17