№ 389
гр. София, 14.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-18, в публично заседание на
двадесет и втори март през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Мирослава Кацарска
при участието на секретаря Ирена М. Апостолова
като разгледа докладваното от Мирослава Кацарска Търговско дело №
20211100901165 по описа за 2021 година
Предявени са при условията на обективно съединяване четири иска с правно
основание чл. 79, ал.1 във връзка с чл. 232 от ЗЗД, и чл. 86 от ЗЗД.
Ищецът Н.Д.К. - конгресен център София” ЕАД („НДК“) твърди, че между него като
наемодател и „Г.Б.” ЕООД като наемател, е сключен договор за наем №920/19.11.2019 г. за
описания имот: Зала и офиси на етаж „-1“ в административната сградата на НДК в гр.
София, с обща площ от 830 кв. м., детайлно посочени в Приложение №1 от Договора, като
договорът за наем е сключен за срок от 3 години - от 19.11.2019 г. до 30.11.2022 г.
Поддържа, че са уговорили в чл.5.1. от договора месечна наемна цена в общ размер от 5
976,00 лв. без включен ДДС или 7 171,20 лв. с включен ДДС, платима авансово от 1-во
/първо/ до 5-то число на месеца. Твърди, че наемателят е поел и задължението да заплаща
консумативните разноски за ползваните от него помещения съгласно чл. 5.9. от договора за
то
наем - до 25 число на всеки месец. До подаването на исковата молба наемателят не е
заплатил фактури с №********** от 20.4.2021 г. в размер от 3 065,75 лв. и №********** от
25.5.2021 г. в размер от 2 841,70 лв. за консумативи, в общ размер от 5 907,45 лв. Ищецът
сочи, че на 23.03.2020 г. ответникът му изпратил писмо с вх. №00883/23.03.2020 г., че във
връзка с въведеното от Народното събрание извънредно положение в страната поради
наличието на епидемия от корона вирус, от 13.03.2020г. търговското дружество е
преустановил търговска дейност в наетия имот. Сочи, че горното има характер на
уведомление по чл. 306, ал. 3, изр. първо от ТЗ, но към 13.03.2020 г. ответникът е бил в
забава за заплащане на фактура за наем за месец март с № ********** от 9.3.2020г. Твърди,
че на 24.04.2020г. той е изпратил покана за доброволно изпълнение с изх.
№00883/24.04.2020 г. за заплащане на натрупаните до онзи момент задължения в общ
1
размер от 24 750.83 лв. с ДДС в срок до 04.05.2020 г. Ищецът подробно описва разменената
кореспонденция и сочи, че отчитайки добрите договорни отношения между страните, НДК е
предложил две отстъпки: отсрочване на крайната дата на плащане и опрощаване на
дължимите неустойки. Поддържа, че в резултат на преговорите на 01.12.2020 г. е сключено
Споразумение към Договор №920/19.11.2019 г., в т.1 на което е прието, че наемателят,
дължи на Наемодателя обща сума в размер на 69 675,41 лв. с включен ДДС. в т. ч. наемна
цена за месеците: от месец март 2020 г. до месец ноември вкл. 2020 г. Считано от 01.12.2020
г. със споразумението наемната цена е временно намалена до 5 594,41 лв. /пет хиляди
петстотин деветдесет и четири и четиридесет и една стотинки/ с ДДС, а уговореното
намаление е за срок от 11 /единадесет/ месеца. Наемателят се задължил да заплаща
ежемесечно сумата в размер на 11 928.54 лв. /единадесет хиляди деветстотин двадесет и
осем лева и 54 стотинки/ с ДДС, от които 5 594,41 лв. /пет хиляди петстотин деветдесет и
четири и четиридесет и една стотинки/ с ДДС за текущи задължения и 6 334.13 лв. /шест
хиляди триста тридесет и четири лева и тринадесет стотинки/ с ДДС за стари задължения по
т. 1. Ищецът сочи, че въпреки поетото със споразумението задължение, което съставлявало
извънсъдебно признание, ответникът отказвал да плати, твърдейки, че има непреодолима
сила, като с исковата молба претендира изплащането на следните суми: сумата в размер на
102 574,94 лв. /сто и две хиляди петстотин седемдесет и четири лева и деветдесет и четири
стотинки/, представляваща дължима месечна наемна цена за ползваните площи за месеците
март, април, май, юни, юли, август, септември, октомври, ноември, декември 2020 г. и за
месеците януари, февруари, март, април, май 2021 г. (редове 1,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15
и 17 от Таблица 1), ведно със законната лихва от предявяване на исковете до пълното
изплащане на сумите; сумата в размер на 666,93 лв. /шестстотин шестдесет и шест лева и
деветдесет и три стотинки/, представляваща индексация на наеманата съгласно чл.5.10 от
Договор за наем №920/19.11.2019 г. за месеците януари, февруари и март 2020 г. (ред 2 от
Таблица №1); сумата в размер на 5 907,45 лв. /пет хиляди деветстотин и седем лева и
четиридесет и пет стотинки/, представляваща консумативни разходи - електроенергия,
топлоенергия и вода, за ползваните площи за месец март 2021 г. (ред 16 от Таблица 1) и
месец април 2021 г. (ред 18 от Таблица 1), ведно със законната лихва от предявяване на
исковете до пълното изплащане на сумите и сумата в размер на 20 103,87 лв. /двадесет
хиляди сто и три лева и осемдесет и седем стотинки/, представляваща мораторна лихва
съобразно 5.13 от Договор за наем №920/19.11.2019 г. за забава за плащане на наемната цена
по Договор за наем №920/19.11.2019 г., изчислена за задълженията от 1-ви до 14-ти ред
(Таблица №1) в максималния допустим размер по договор от 20% и за задълженията от 15-
ти до 18-ти ред (Таблица №1), изчислена от датата на падежа на всяко вземанията до
17.06.2021 г., ведно със законната лихва от предявяване на исковете до пълното изплащане
на сумите, или общо сумата от 129 253,19 лв. В допълнителната искова молба от
07.09.2021г. ищецът НДК е посочил, че от отговора на исковата молба и представените към
него доказателства установил, че между „Г.Б. София” ЕООД и „Г.Б.” АД има сключен
договор за управление от 01.12.2019 г., съгласно който ответникът е предоставил на „Г.Б.”
АД като управляващо дружество изключителното право и власт да управлява Боулинг зала,
2
предмет на Договор за наем №Н-00920/19.11.2019 г., като твърди, че дружествата са
свързани лица по смисъла на Търговския закон. Поддържа, че съгласно раздел IX.
Пренаемане, чл. 9.1. „Наемателят няма право да пренаема, възлага или прехвърля свои права
по този Договор на трети лица без предварителното писмено съгласие на Наемодателя,
освен ако третите лица, не са свързани лица“, а в чл. 9.2 от договора е записано, че
„Пренаемането, прехвърлянето на права и предоставянето на ползване на трети лица не
освобождава Наемателя от отговорност за спазване разпоредбите на договора. Наемателят е
изцяло отговорен за това неговия приобретател, пренаемател ши правоприемник да бъдат
запознати с всички разпоредби на настоящия Договор. Приобретателят, пренаемателят ши
правоприемникът задължително поемат всички задължения на Наемателя по Договора, като
независимо от прехвърлянето, пренаемането или ползването Наемателят остава солидарно
отговорен с приобретателя, пренаемателя или правоприемника, без право на възражения за
поредност или право на пропорционално разпределение на отговорността, за плащанията на
Наемната цена и всички останали задължения, произтичащи от Договора. Предвид горното е
заявил искане да се конституира като втори ответник, наред с първоначалния дружеството
„Г.Б.“ АД, ЕИК ****, като претендира исковите суми солидарно от двамата ответници, но
искането е отхвърлено от съда с определение. Наред с горното в допълнителната искова
молба ищецът оспорва твърденията, че наемната цена не била намалявана, като сочи, че
това е сторено със споразумението от 01.12.2020г. за срок от единадесет месеца общо за
сумата от 23 076,90 лв. Претендира от съда да приеме, че по отношение на посочената в
т.3.1.7. сума в размер на 37 115,24 лв. има частично признаване на иска. Твърденията на
ответника в т. 3.2. от отговора счита за неправилни и неотносими, като въпреки признанието
за осчетоводяване на фактурите, претендира допускане на ССЕ. По отношение на
възражението за лихва, счита, че чл. 6 от ЗМДВИП не е приложим, тъй като при забава за
плащане се освобождават само длъжниците-частноправни субекти, по договори за кредит и
други форми на финансиране (факторинг, форфетинг и други), предоставени от банки и
финансови институции, включително когато вземанията са придобити от други банки,
финансови институции или трети лица, и по договори за лизинг, както и че не е приложима
и разпоредбата на чл. 1.2.3. от договора за наем. В хода на съдебното производство
поддържа исковите си претенции чрез процесуалния си представител – юриск. Ш. и
претендира уважаването им и присъждане на разноски.
Ответникът „Г.Б. СОФИЯ“ ЕООД оспорва иска като неоснователен по съображения
подробно изложени в писмения отговор от 26.07.2021г. и допълнителния отговор от
05.11.2021г., както и в хода на съдебното производство чрез процесуалния си представител
адв. Бонева. Сочи изрично, че не оспорва обстоятелството, че ползва наетото помещение
като боулинг зала и заведение, както и че има подписано споразумение от 01.12.2020г. към
договора за наем. Твърди, че по силата на договор за управление от 01.12.2019г. е
предоставил на „Г.Б.“ АД като управляващо дружество право и власт да управлява Боулинг
залата, предмет на наемния договор. Оспорва дължимостта на сумите, като сочи, че от
повече от година не е в състояние да експлоатира свободно наетия търговски обект
3
съобразно целта поради мерките за борба с пандемията Ковид. Твърди, че са налице
предпоставките на чл. 306 от ТЗ, които описва подробно, тъй като с обявеното извънредно
положение с Решение на НС от 13.03.2020г. са преустановени посещенията в увеселителни
и игрални зали, барове, провеждане на всякакъв вид масови мероприятия, включително
спортни. Твърди, че е уведомил наемателя с писмо с обратна разписка на 23.03.2020г., че
преустановява търговската дейност в наетия имот по независещи причини, като сочи, че е
отправил второ писмо от 04.05.2020г. и впоследствие документация към писмо с изх.
№00883/01.06.2020г. В пункт 3.1.5 подробно описва заповедите на Министъра на
здравеопазването, във връзка с които не е работел обекта. Поддържа, че въз основа на
справки –декларации е видно, че приходите за април и декември 2020г. са нула, както и за
януари-февруари 2021г., а за май приходът е 2079,89лв. За останалия период също е налице
рязък спад на приходите, като оборотът не надвишава наемната цена, която е уговорена при
коренно различна икономическа обстановка. Твърди, че е преговарял с ищеца и му отправил
на 15.07.2021г. уведомление с предложен размер на наемната цена за обекта за периода от
март 2020г. до юни 2021г. в размер общо на 37115 лв., като е представил в таблица
изчисленията на цената с оглед динамиката на мерките и частичното или цялостно
преустановяване на дейността на обекта. Поддържа, че подписаното споразумение от
01.12.2020г. не съставлява извънсъдебно признание на длъжника, като сочи, че не се отказва
от твърденията си за непреодолима сила. Сочи, че по това споразумение частичното
опрощаване на цената за три месеца е крайно недостатъчно, но бил принуден да го приеме,
за да съхрани бизнеса и работните места. Позовава се на приетата разпоредба на чл. 6в от
ЗМДВИП, която цитира. Сочи, че не оспорва, че процесните 18 на брой фактури, са
осчетоводени. Възразява и срещу размера на лихвата, като се позовава на цитираната
разпоредба на чл. 6 от ЗМДВИП, като твърди, че ако не се приеме точната хипотеза, то е
налице т.нар.“други подобни“. Позовава се на изричната клауза на т.1.2.3 от договора за
наем. Сочи също така, че за сумата от 6 686,91 лв., която е заплатил като депозит, заявява
възражение за прихващане. В допълнителния отговор от 05.11.2021г. поддържа, че искането,
направено от ищеца с допълнителната искова молба „Г.Б." АД, ЕИК **** да бъде осъдено
солидарно с "Г.Б. СОФИЯ" ЕООД по предявените искове, е процесуално недопустимо,
евентуално неоснователно. Поддържа, че солидарност съгласно чл. 121 от ЗЗД възниква в
изрично уредените от закона случаи и когато е уговорена между страните, а нямало такава
норма или уговорка. По подробно изложените доводи счита, че не се установява валидна
облигационна връзка между ищеца от една страна и от друга страна "Г.Б. СОФИЯ ЕООД и
Г.Б. АД - в качеството им на солидарни длъжници по смисъла на чл. 121 ЗЗД при условието
на договорна солидарност, възникнала по силата на Договор за наем №Н - 00920/19.11.2019
година и Договор за управление от 01.12.2019 година, защото акционерното дружество не е
страна по тях. Твърди и че със Споразумение от 11.08.2021г. към Договор за управление от
19.11.2019г. страните са прекратили договора и са уредили окончателно финансовите си
отношения, като „Г.Б.“ АД няма дължими суми към „Г.Б. СОФИЯ“ ЕООД по договора за
управление. Поддържа, че е налице несъответствие между петитума, с който се иска
ответниците солидарно да заплатят претендираната от ищеца сума, и обстоятелствената част
4
на исковата молба, в която не се съдържат никакви данни за солидарна отговорност, и
исковата молба е нередовна. Поддържа, че е недопустимо е да се разглежда иск за солидарно
осъждане на ответници, без исковата молба да съдържа твърдения от какво произтича
солидарната отговорност/ в този смисъл решение № 1516/05.07.2004 г. на ВКС-Четвърто г.о.
по гр. д. № 1252/2003 г.; решение № 28/17.02.2005 г. на ВтАС по вгр. д. № 323/2004 г./.
Възразява срещу твърдението на ищеца, че има частично признаване на иска, като сочи, че е
представена таблица с изчисление на месечната наемна цена и нанесените корекции,
отразяващи динамиката на мерките и ограниченията за борбата с пандемията, наложени от
органите на централната и местната власт, частичното/50% от наетия обект/ или цялостното
преустановяване дейността на обекта и ограничено работно време/до 22.00часа/. Поддържа,
че т.5.13 от договора за наем е нищожна, поради противоречие с добрите нрави, а
алтернативно поддържа възражението си по отношение размера на лихвата, който не е
съобразен с разпоредбата на чл. 6 от ЗМДВИП. Претендира отхвърляне на исковете и
присъждане на разноски. Излага подробни доводи и в писмена защита.
Съдът като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства
поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа страна следното:
Съгласно представения с исковата молба на стр. 14 и следващите от делото е сключен
между страните по делото договор за наем Н-00920/19.11.2019г., по силата на който ищецът
е наемодател, а ответникът е наемател на търговско помещение, находящо се на етаж „-1“ в
Административна сграда на НДК с площ от 830 кв.м. при уговорена месечна наемна цена в
размер 5976лв. без ДДС и месечна такса за управление в размер 249лв. без ДДС, като е
уточнено, че има депозит 14940 лв. и срокът на наема е от 01.12.2019г. до 30.11.2022г.
Съгласно чл. 5.4 наемната цена и месечната такса са платими авансово до 5-то число на
всеки календарен месец, за който се дължи, по банков път. Съгласно т. чл.5.10 от договора,
раздел Индексация, наемната цена се индексира ежегодно в съответствие с хармонизирания
индекс на потребителските цени за предходната година, считано от 01.01.2020г., като
страните в т.5.12 са уговорили, че при отрицателна стойност на индекса, т.е. дефлация,
актуализация не се извършва. Съгласно чл.5.13 от Договора, при забава над 15 дни
наемодателят може да начисли лихва за забава от 0,2% на ден, върху всяка една дължима
сума, но не повече от 20% от наемната цена за един месец за всяка конкретна забава.
Съгласно представения приемо-предавателен протокол на стр. 28 от делото от 01.12.2019г.
обектът е предаден на наемателя в описаното състояние, а именно търговски помещения-
боулинг зала, във видимо добро състояние и с описаните мебели и техника с инвентарни
номера.
На стр. 29 и следващите са представени издадените фактури, които са за наем от
месец март 2020г., до месец април 2021г., като към всяка от тях е прикрепена разпечатка, от
която е видно датата и дори часа на получаването й от рецепиента – ответното дружество.
На стр. 65 и следващите е представена разменената между страните кореспондеция. С
писмо с вх. №00883/23.03.2020 г., ответникът е уведомил ищеца, че във връзка с въведеното
от Народното събрание извънредно положение в страната поради наличието на епидемия от
5
корона вирус, от 13.03.2020г. търговското дружество е преустановило търговска дейност в
наетия имот, не може да го ползва съгласно уговореното и няма да заплаща уговорената
наемна цена, а старите задължения ще заплати след възобновяване на дейността. С писмо с
изх. №00883/24.04.2020 г. ищецът е претендирал от ответника заплащане на натрупаните до
онзи момент задължения в общ размер от 24 750.83 лв. с ДДС в срок до 04.05.2020 г. и са
отправили предложение за разсрочване на задълженията по договора чрез сключване на
споразумение. На 04.05.2020 г. „Г.Б.“ ЕООД изпраща писмо до НДК с вх.
№00883/04.05.2020 г., в което се позовава на непреодолима сила, съгласно чл. 306 от
Търговския закон, като счита наличието на епидемия от корона вирус от 13.03.2020 г. за
форсмажор и сочи, че посочената в поканата от 24.04.2020 г. сума, следва да се коригира
включвайки само: наемната цена за месец март - до 12.03.2020 г.; консумативи за месец
февруари/2020 г. и консумативи за месец март/2020 г., които следва да се докажат с
действителните стойности на показанията на измервателните уреди. С писмо с изх.
№00883/01.06.2020 г. ищецът е посочил, че е уведомил МС за исканията на наемателите с
позоваване на извънредното положение, но е получил отговор – писмо от Министъра на
културата, че действащото законодателство не регламентира възможност за безусловно и
автоматично прекратяване на договорното изпълнение, като с оглед възможност за спогодба
е поканил ответника 10 (десет) дневен срок, считано от получаването на писмото наемателят
да представи в деловодството на „НДК - Конгресен Център София“ ЕАД документи в
подкрепа на твърденията от писма с вх. № 00883/04.05.2020 год. и № 00883/23.03.2020 год.,
че извършваната търговска дейност е била ограничена или преустановена вследствие
прилагане на мерките и ограниченията, въведени по време на извънредното положение, в
резултат на което да е настъпила невъзможност за изпълнение на договорните задължения
по сключения договор за наем за периода на извънредното положение или за част от него. В
отговор в писмо с вх. №00883/08.06.2020 г. наемателят преповтаря твърденията, заявени в
предходно изпратените писма, като прилага справки, че същият не е извършвал търговска
дейност в периода март - май 2020 г. С писмо с изх. №00883/17.07.2020 г. ищецът е заявил
на ответника, че „разходите за месечната наемна цена, съгласно горепосочения договор, за
периода на извънредното положение са дължими, като отчитайки добрите договорни
отношения между страните, НДК е предложило две отстъпки, а именно: отсрочване на
крайната дата на плащане и опрощаване на дължимите неустойки. С оглед на горното, в
срок до 24.07.2020 г., е указано на наемателя да предложи погасителен план, с цел
сключване на споразумение за разсрочване на дължимите суми: за месец март 2020 г. -
фактура № ********** на стойност 7 470.00 лв. с ДДС; за месец април 2020 г. - фактура №
********** на стойност 7 692.31 лв. с ДДС; за месец май 2020 г. - фактура № ********* на
стойност 7 692.31 лв. с ДДС. На 03.09.2020 г. служител на НДК изпраща проект на
споразумение към действащия договор за наем на електронната поща на представляващия
наемателя. На 09.09.2020г. „Г.Б.“ ЕООД изпраща писмо до НДК с вх. № 00883/09.09.2020 г. ,
с което уведомява НДК, че не може да приеме предложения проект на споразумение, е което
наемната цена е временно намалена.
На 01.12.2020г. е сключено представеното на стр. 83 към исковата молба двустранно
6
подписано споразумение към договора, съгласно т.1 на което двете страни приемат за
установено, че към дата 05.11.2020 г. наемателят, дължи на наемодателя обща сума в размер
на 69 675,41 лв. с включен ДДС. в т. ч. наемна цена за месеците от месец март 2020 г. до
месец ноември вкл. 2020 г. Съгласно т. 2 наемната цена е временно намалена до 5 594,41 лв.
с ДДС за срок от 11 /единадесет/ месеца. Наемателят се задължава да заплаща ежемесечно
сумата в размер на 11 928.54 лв. с ДДС, от които 5 594,41 лв. с ДДС за текущи задължения и
6 334.13 лв. с ДДС за стари задължения по т. 1. В чл.6 от споразумението е уговорено, че ако
ответникът не изпълни задължение в срок не по-късно от десет работни дни, то ще дължи
неустойка за неизпълнение в размер на 10% от дължимата сума.
С представеното писмо на стр. 87 от делото, с изх. №00109/25.09.2021 г. ищецът
информира ответното дружество, че към дата 19.01.2021 г. има неизплатени финансови
задължения в размер на 84 678.79 лв. с вкл. ДДС, от които за консумативи 3814,56 лв. и
същите следва да бъдат заплатени незабавно на основание на т.4 от Споразумението ни от
01.12.2020 г. като наемателят е поканен на разговори в периода 25-29 януари 2021 г. за
търсене на възможности за покриване на задълженията, но поради невъзможност от страна
на управителя на наемателя да присъства до провеждане на среща не се стигнало.
На 13.04.2021 г. с писмо изх. №00109/13.04.2021 г. ищецът информира ответника, че
към 02.04.2021 г. има неплатени финансови задължения към НДК в размер на 94 270,63 лв. с
вкл. ДДС, като е даден двуседмичен срок от получаване на поканата за изпълнение на
задължението.
На 22.04.2021 г. „Г.Б. София“ ЕООД изпраща отговор на Покана за доброволно
изпълнение от 13.04.2021 г. до НДК, стр. 90 и следващите, че не е съгласен с размера на
посоченото в поканата задължение, като твърди, че не е могъл да ползва по предназначение
наетия обект поради непреодолима сила /форсмажор/, възникнала след сключване на
договора. Счита, че това го освобождава от задължението за заплащане на наемна цена за
времето, в което е преустановил търговската си дейност в наетия имот изцяло или частично
по независещи от него причини и това положение продължава и до момента, като е
приложена оборотна справка за обекта и счетоводен баланс.
С отговора на ответника е представен договор за управление от 19.11.2019г., по
силата на който „Г.Б. София“ ЕООД предоставя на „Г.Б.“ АД като управляващо дружество с
предмет изграждане, оборудване и експлоатация на боулинг зали, да управлява боулинг
залата, а именно процесния недвижим имот, описан в чл. 1, ал.2 за срок до 30.11.2022г.
Посочено е в чл. 3, че управляващото дружество извършва дейност от свое име и за своя
сметка, като приходите са за него, а наемателят получава месечно възнаграждение в размер
не по-малко от разходите за стопанисване на обекта, като заплащането се извършва по
банков път след получаване на фактура. Съгласно чл. 9 управляващото дружество поема
всички търговски рискове при управлението на Боулинг залата. Представена е справка
оборот по месеци за боулинг София, от които е видно, че за април и май 2020г. оборотът е 0,
както и за месеците декември 2020г., януари и февруари 2021г., а за другите периоди има
7
такъв, макар и в по-малък размер от този за януари –март 2020г. Представени са заповеди на
работодател за преустановяване на работата на предприятието с позоваване на решенията на
МС за извънредната епидемична обстановка и заповеди на МЗ, които са за период от
01.04.2020г., удължен до 31.05.2020г. На стр.128 и следващите са представени подадените
от дружеството справки-.декларации по ЗДДС, както и отчети на фискалната памет. На стр.
145 и следващите и ответникът представя разменена по имейл кореспонденция. На стр. 182
от ответника е представено споразумение към договор за управление от 19.11.2019г.,
съгласно което договорът се прекратява считано от 11.08.2021г., като по т.2 се приема, че с
оглед ограниченията в работата, наложени със заповеди на МЗ, управляващото дружество
дължи на ответника по делото за периода 13.03.2020г.-11.08.2021г. сумата от 37115,24 лв. с
включен ДДС, като е уговорено до един месец във връзка с уреждане на задълженията да се
прехвърли описаното боулинг съоръжение / шест писти, три двойни изходи, система и др.
активи, като е уговорено прихващане на паричното задължение срещу прехвърленото
имущество, посочено, че е на стойност 41000лв.
На стр. 184 и следващите са представени заповедите на Министъра на
здравеопазването във връзка с епидемията и въведените ограничителни мерки за процесния
период.
По делото е допусната СТЕ, която не е изслушана поради оттегляне на искането за
същата, но между страните е прието за безспорно, че в района няма абсолютно сходен обект
за отдаване под наем и че средната пазарна наемна цена за търговските обекти в района за
2020г. е между 4,6 евро на кв.м. до 6,25 евро/кв.м.
По делото е изслушано заключение на съдебно-счетоводната експертиза, изготвено
от вещото лице П.Д., което се кредитира от съда като дадено обективно, безпристрастно и
компетентно. В констативната част експертът сочи, че с оглед уговореното по договора
наемната цена е 7470лв. за 2019г. и след индексация през 2020г. в размер на 7692,31лв. с
ДДС. Вещото лице сочи, че е изискало счетоводни данни за приходите от продажби за всеки
ден, в който обектът е работил, които данни са на база на лентите от касовия апарат на
обекта, като при събиране на ежедневните приходи се установяват месечни приходи за
периода март 2020г. – юни 2021г. така както са посочени в таблицата по задача 1 на стр.2 и
3 от експертизата. Приходите са нулеви за месеците април и май 2020г. и декември 2020г.,
както и януари и февруари 2021г. Вещото лице е извършило сравнение с приходите от
продажби за процесния обект през 2019г. и установява данните, посочени в таблица 1 на
стр. 3 от заключението, като от тях е видно, че през 03.2019г. приходите от продажби за
процесния обект са 22867,81лв., през март 2020г. са 10046,25лв.( 43,93%), а през 03.2021г.
приходите от продажби са 7597,04лв.( 33,22%) от приходите за 03.2019г., т.е. налице е рязък
спад в оборота на обекта; През 04.2019г. приходите от продажби за процесния обект са
19733,25лв., през април 2020г. са нулеви (обектът е затворен), а през 04.2021г. приходите от
продажби са 7772,70лв. (39,39%) от приходите за 04.2019г. и е налице рязък спад в оборота
на обекта; През 05.2019г. приходите от продажби за процесния обект са 18721,66лв., през
май 2020г. са нулеви (обектът е затворен), а през 05.2021г. приходите от продажби са
8
9592,84лв. (51,24%) от приходите за 05.2019г. – налице е рязък спад в оборота на обекта;
През 06.2019г. приходите от продажби за процесния обект са 16356,83лв., през юни 2020г.
са 6201,79лв.( 37,91%), а през 06.2021г. приходите от продажби са 11743,98лв.( 71,80%) от
приходите за 06.2019г. – налице е спад в оборота на обекта; През 07.2019г. приходите от
продажби за процесния обект са 12677,83лв., през юли 2020г. са 6121,11лв.( 48,28%) –
налице е рязък спад в оборота на обекта; През 08.2019г. приходите от продажби за
процесния обект са 11574,08лв., през август 2020г. са 6176,00лв.( 53,36%) – налице е рязък
спад в оборота на обекта; През 09.2019г. приходите от продажби за процесния обект са
12378,25лв., през септември 2020г. са 8635,43лв.( 69,76%) – налице е спад в оборота на
обекта; През 10.2019г. приходите от продажби за процесния обект са 17687,72лв., през
октомври 2020г. са 14543,63лв.( 82,22%) – налице е спад в оборота на обекта; През
11.2019г. приходите от продажби за процесния обект са 32917,43лв., през ноември 2020г. са
6490,12лв.( 19,72%) – налице е рязък спад в оборота на обекта; През 12.2019г. приходите от
продажби за процесния обект са 30798,10лв., през декември 2020г. са нулеви – обектът е
затворен и няма приходи. В отговор на задача 3 и съгласно изготвената от експерта таблица
е видно, че през месеците 03.2020г., 09.2020г., 10.2020г., 11.2020г., 03.2021г., 04.2021г.,
05.2021г. и 06.2021г. месечните приходи от продажби без ДДС надвишават месечната
наемна цена без ДДС. Вещото лице е систематизирано по периоди ограничителните мерки
по приложените заповеди на МЗ, като е дало същите в следната таблица, от която са видни
следните мерки за спиране или ограничаване посещенията в увеселителни и игрални зали,
дискотеки и барове:
отдоограничение
13.3.202029.3.2020не работят
30.3.202012.4.2020не работят
13.4.202013.5.2020не работят
14.5.202030.5.2020не работят
1.6.202028.10.202050% заетост
29.10.202011.11.202050% заетост
12.11.202027.11.202050% заетостдо 23.30ч.
28.11.202021.12.2020не работят
22.12.202031.1.2021не работят
1.2.202128.2.2021не работят
1.3.202111.3.202150% заетостдо 23ч.
12.3.202121.3.202150% заетостдо 22ч.
22.3.202131.3.2021не работят
9
1.4.202111.4.202130% заетостдо 23ч.
12.4.202128.4.202150% заетостдо 23ч.
В отговор на поставената задача по т.4.1 вещото лице е представило в таблица 2 на страница
6, данните, при които при съобразяване на ограниченията и коригиране на месечната
наемна цена за процесния период 01.03.2020г. - 31.05.2021г. се установява общ размер на
преизчислена наемна сума 38 219,52лв. с ДДС, като за периодите, за които е затворено е
посочило сума 0, а за другите – с редукция. Видно от данните по таблица 3, издадените от
ищеца фактури са осчетоводени от ответника, като датите на осчетоводяване са посочени в
колона 3 и общата сума, която е дължима по описаните фактури и кредитно известие
възлиза на 109 149,32 лв. Вещото лице е посочило, че в счетоводните регистри на ищеца е
наличен платен от ответника депозит в размер 6686,91лв. на 03.08.2015г., който не е
усвоен. Експертът е посочил, че съгласно чл.5.13 от договора, при забава над 15 дни
наемодателят може да начисли лихва за забава от 0,2% на ден, върху всяка една дължима
сума, но не повече от 20%. При съобразяване забраната за начисляване на лихви в периода
от 13.03.2020г. до 14.07.2020г. (два месеца след извънредното положение), лихвата за забава
(договорна неустойка) е в общ размер 20 069,68лв., така както е изчислена по периоди в
таблицата на стр. 8 от експертното заключение.
При така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни
изводи:
По делото е безспорно, че между страните е сключен процесния договор за наем на
обект, като предоставянето му за ползване на ответника се установява от приемо-
предавателен протокол от 01.12.2019г. По делото не се спори, че през целия исков период, за
който е претенцията имотът не е бил върнат на наемодателя, независимо от това дали
търговския обект, за чието ползване е уговорен – Боулинг зала е функционирал или не.
Ответникът като наемател не е направил изявление за разваляне или прекратяване
предсрочно на договора за наем поради невъзможност за ползването на обекта съгласно
уговореното, а единствено е искал с описаните писма или да се признае форсмажор и да не
плаща нищо, или да се намали наемната цена. Безспорно е и между страните, че е сключено
на 01.12.2020г. споразумение към договора, съгласно т.1 на което двете страни приемат за
установено, че към дата 05.11.2020 г. наемателят, дължи на наемодателя обща сума в размер
на 69 675,41 лв., с включен ДДС. в т. ч. наемна цена за месеците от месец март 2020 г. до
месец ноември вкл. 2020 г., а съгласно т. 2 наемната цена е временно намалена до 5 594,41
лв. с ДДС за срок от 11 /единадесет/ месеца, като по силата на споразумението наемателят се
е задължил да заплаща ежемесечно сумата в размер на 11 928.54 лв. с ДДС, от които 5
594,41 лв. с ДДС за текущи задължения и 6 334.13 лв. с ДДС за стари задължения по т. 1.
Безспорно се установи по делото, че по време на действието на наемния договор на
територията на страната е обявено извънредно положение със Закон за мерките и действията
по време на извънредното положение, обявено с решение на Народното събрание от 13 март
10
2020 г., и за преодоляване на последиците, в сила от 24.03.2020 г., но с обратно действие /с
няколко изключения/ от 13.03.2020 г., като с оглед действието на посочения закон
разрешените дейности са били изчерпателно посочени в него, между които не попада
осъществяваната от наемателя дейност в имота, тъй като по същия е уговорено използването
му по конкретно предназначение – като боулинг зала. В периода след 13.03.2020г. до края на
процесния период, за който е претенцията в съответствие с различните заповеди на
Министъра на здравеопазването е била забранена изцяло дейността на такъв тип игрални
зали или е била разрешена при определен капацитет и часови мерки.
Ответникът твърди, че е налице непреодолима сила предвид мерките за борба с
Ковид пандемията, забраняващи и/или ограничаващи ползването на обекта на договора за
наем, поради което счита, че не дължи претендираната наемна цена. Съгласно разпоредбата
на чл. 306, ал. 1 ТЗ длъжникът по търговска сделка не отговаря за неизпълнението,
причинено от непреодолима сила. Непреодолимата сила е легално дефинирана в
разпоредбата на чл. 306, ал. 2 ТЗ и представлява непредвидено или непредотвратимо
събитие от извънреден характер, възникнало след сключване на договора. За да е налице
непреодолима сила следва да са налице кумулативно: непредвидимост на събитието,
извънреден характер и причинна връзка между тях и невъзможността за изпълнението.
Непредвидимостта на събитието е свързана с извънредния му характер и се изразява в
невъзможността при сключване на търговската сделка страните да са допускали
настъпването му, което събитие да осуети изпълнението на поетото задължение.
Непредотвратимостта на събитието е свързана с извънредния му характер, но последиците
му не могат да бъдат преодолени и при полагане на дължимата грижа за изпълнение на
задължението. Непредотвратимостта на събитието се оценява не само към момента на
настъпването му, но и към следващите от събитието действия на длъжника, чрез които биха
могли да се преодолеят последиците му. В този смисъл е практиката на Върховния
касационен съд, постановена с решение № 6 от 27.02.2013 г. по т. д. № 1028/2011 г., ТК, І т.
о. на ВКС и др.
В разпоредбата на чл. 6 в от Закона за мерките и действията по време на
извънредното положение, обявено с решение на НС от 13.03.2020г. и за преодоляване на
последиците, (нов - ДВ, бр. 109 от 2020 г., в сила от 22.12.2020 г., Доп. - ДВ, бр. 14 от 2021
г., в сила от 17.02.2021 г.) е регламентирано, че по време на извънредната епидемична
обстановка и два месеца след нейната отмяна министрите, областните управители и
ръководителите на други ведомства, предоставили под наем или за ползване имоти -
държавна собственост, както и органите за управление на държавните предприятия и
търговските дружества със 100 на сто държавно участие в капитала, предоставили под наем
или за ползване техни имоти, или общинските съвети, предоставили под наем или за
ползване имоти - общинска собственост, може да приемат решения, съответно да издадат
заповеди, за намаляване размера на вноските за наем и за ползване или за освобождаване от
заплащането им изцяло или частично от физически и юридически лица - наематели или
ползватели, които са ограничили или преустановили дейността си в имота вследствие на
11
мерките и ограниченията, наложени по време на извънредната епидемична обстановка, като
по силата на ал.2 горепосочените обстоятелства се установяват с финансови и други
документи, удостоверяващи ограничаването или преустановяването на дейността на
физически и юридически лица - наематели или ползватели. Нормативно наложените
временни ограничения относно достъпа до търговски обекти по време на пандемията не
могат да доведат до нищожност на договора, тъй като фактът не е сводим под хипотезата на
чл. 26 ЗЗД. Те могат да се разглеждат единствено в констекста на чл. 306 ТЗ и чл. 307 ТЗ, но
не водят до изначална недействителност. Влошената икономическа обстановка в следствие
на пандемията и частичните ограничителни мерки може да доведе до възникване на права
по чл. 307 ТЗ, но едва с решението по такъв иск съдът ще промен и, респ. прекрат и
правната връзка занапред, но преди да са настъпили предпоставките за търсене на
изпълнение на поетите с договора задължения, а не след като връзката е прекратена,
развалена или насрещното задължение е изпълнено (Решение № 183 от 21.11.2018 г. по т. д.
№ 542/2018 г. на ВКС, I т. о. и др.
Спорно между страните по делото е дали предвид обявеното в страната извънредно
положение с решение на НС от 13.03.2020 г. и наложените въз основа на него
противоепидемични мерки на територията на страната, включващи преустановяване
посещенията в заведения и игрални зали, имат характер на обстоятелства, освобождаващи
наемателя от заплащане на наемната цена за периода на действието им. Формираната
съдебна практика приема, че наемателят дължи плащане на наемна цена за наетия имот,
дори ако и фактически да не го е ползвал, след като наемният договор не е бил прекратен на
основания, посочени в него или уредени в закона /така решение по т.д. № 73/2012 г. на ВКС
Първо ТО и др./ Възможност наемателят да не дължи наемна цена, би съществувала само,
ако е отправил изявление за прекратяване на наемния договор и за връщане на вещта и при
положение, че наемодателят изрично или с конклудентни действия се е съгласил с
прекратяването на облигационната връзка между страните, в който смисъл е напр. решение
по т.д.3389/2015 г. на ВКС, Първо ТО и др. По възражението за наличие на форсмажорно
обстоятелство, следва да се посочи, че действително обявената пандемия в световен мащаб
има характеристиките на непреодолима сила по смисъла на чл. 306 ТЗ, тъй като няма
съмнение, че световната епидемия от коронавирус е непредвидено и непредотвратимо
събитие /договарящите нито са могли, нито са били длъжни да го предвидят/, а и е с
извънреден характер. То е довело до практически наложени от Държавата чрез министъра на
здравеопазването първоначално със заповед от 13.03.2020 г., а впоследствие със следващи
такива, забрани за пълноценно ползване на помещенията, отдадени под наем. В този случай
невъзможността да се ползва помещението не се дължи на виновното поведение на
наемателя. Това дава основание за прекратяване на договора /чл. 306, ал. 5 ТЗ/, от която
възможност наемателят няма данни да се е възползвал. Наемателят е преценил годността да
ползва имота съобразно собствените си намерения до края на срока на договора, той е бил
във фактическата власт на имота и е можел да го ползва, макар и не като Боулинг зала с
пълен капацитет. Безспорно, въпросната епидемия и обявеното на 13.03.2020 г. във връзка с
него извънредно положение, представлява форсмажорно /непредвидимо/ обстоятелство -
12
непреодолима сила и е довела невъзможността на търговците да изпълняват дейността си
поради забраните за работа на търговските обекти, което е намалило или преустановило
приходите им за периода на извънредното положение. Практически се забранява
пълноценното използване на помещенията, за които се дължи наем. В случаите, когато на
наемодателите (напр.големи търговски центрове) е забранено да функционират и в тях да
работят обекти, те не са във виновно неизпълнение, защото не са причина за
невъзможността да се ползват пълноценно помещенията. Доколкото задължението на
наемателите за плащане на наем е парично, те не могат да се позоват на форсмажор, но
търговският закон предвижда, че докато има форсмажор се спира изпълнението на страните
по договора, както и дава възможност на наемателя, ако непреодолимата сила трае толкова,
че той вече няма интерес от изпълнението, да прекрати договора. При обективна
невъзможност да се ползва имота съобразно предназначението, ако тя е пълна договорът
може да бъде развален по право, а ако е частична може да се направи съдебно разваляне или
да се иска изменение на цената. Спирането на работата, макар да е довело до липса на
кумулиране на парични средства за този период, не освобождава наемателя от отговорност
за заплащане на наемна цена по силата на закона, в който смисъл е разпоредбата на чл. 81,
ал. 2 от ЗЗД, тъй като липсата на парични средства не е основание за това. Аргумент в тази
насока е и разпоредбата на чл. 6 от специалния Закон за мерките и действията по време на
извънредното положение, обявено с решение на Народното събрание от 13.03.2020 г., и за
преодоляване на последиците, въвеждаща забрана в определен срок след отмяната на
извънредното положение да се начисляват лихви за забава и неустойки по договори за
кредит и други форми на финансиране, както и да се развалят такива договори поради
неизпълнение. В конкретния случай и в съответствие с предвидената в чл.6в от
горецитирания закон възможност страните са подписали споразумение от 01.12.2020г.,
което има силата на закон за тях съгласно чл. 20 от ЗЗД и с което са се договорили, че наем
се дължи за процесния период в посочения размер. С това споразумение ответникът е
признал извънсъдебно, че дължи горепосочената сума като неплатен наем за изминалия
период до датата на сключването му. Това, че в споразумението няма изричен отказ от
твърденията за форс мажор, не променя извода, че страните са постигнали съгласие за
частично намаляване на наемната цена за в бъдеще. Със споразумението е направено
изменение на правоотношението между страните, като само занапред е уговорена наемна
цена. В случая няма изрично заявено и направено изявление за опрощаване на задължения
от ищеца, нито пък има изричен отказ от някакви права от страна на ответника.
Последователно в практиката на ВКС по чл. 290 ГПК, се приема и че съгласието на страните
трябва да обхваща конкретното задължение, което се опрощава, определено по основание и
размер - вж. решение № 78814.07.2011 г. по т. д. № 605/2010 г., решение № 32/30.05.2016 г.
по т. д. № 95/2015 г., на ВКС, І т.о. и др. Такова изявление няма в споразумението, с него
изрично само се намалява за в бъдеще наемната цена, т.е. от 01.12.2020г. вече е уговорена
нова дължима такава, както и изрично е изменен размера на уговорената неустойка за забава
със споразумението, като максималния й размер е 10% от неплатените в срок до десет дни от
падежа суми. Съдът намира, че независимо от сключеното споразумение, за периода от 13
13
март 2020г. до 31.05.2020г. е безспорно, че обектът не е функционирал по предназначение
както е уговорено по договора, а именно като Боулинг зала поради решенията на НС и
заповедите на здравния министър, последиците от това са уговорени между страните при
взаимни отстъпки със споразумението от 01.12.2020г.. Предвид горното за този период не се
дължи никакъв наем. Наем, обаче се дължи за другата част от периода, а именно от
01.03.2020г. до 12.03.2020г., както и за периода след 31.05.2020г., когато вече е допусната
дейност на обекти от типа на отдадения под наем. Съдът намира за основателно
възражението на ответника, че след датата на споразумението, което е подписано от
ответника на 09.11.2020г. и в сила от 01.12.2020г. са последвали нови заповеди за
ограничаване на дейностите във връзка с пандемията. Както се установява от представените
заповеди и от заключението на експертизата, от 28.11.2020г. до 28.02.2021г. типът обекти,
какъвто представлява Боулинг залата отново са затворени изцяло, и потвърждение на
горното е, че приходите от обекта за декември 2020лв., януари и февруари 2021г. са нулеви.
Съдът намира, че за този период е основателно възражението на ответника, който е
уведомил съконтрахента си за невъзможността да ползва обекта по предназначение с
представената кореспонденция, безспорно е налице извънредно обстоятелство с
непредвидим характер, поради което съгласно чл. 306, ал.4 от ТЗ следва да се приеме, че за
периода, за който трае непреодолимата сила, изпълнението на задълженията и свързаните с
тях насрещни такива се спира. При договора за наем предвид характера на сделката,
спирането означава, че за този период наемателят не е ползвал обекта съгласно уговореното
по договора предназначение като Боулинг зала поради забраната такъв обект да работи в
процесния тримесечен период, но следва и че за ищецът като наемател не следва да се
дължи наемна цена за този период. Макар обектът да е бил във фактическа власт на
наемателя, в случая изрично в договора е уговорено предназначението му за ползване и
забрана да бъде изменяно едностранно, поради което при невъзможността, която е
обективна и извънредна да бъде ползван по уговореното предназначение, следва да се
приеме, че за тези три месеца – от 28.11.2020г. до 28.02.2021г. е основателно възражението
на наемателя, че не дължи наемна цена поради непреодолима сила. В случая безспорно е
налице търговска сделка, както и извънредно събитие – обявеното извънредно положение и
забрана да функционират обекти като игрални зали от типа на процесния имот съгласно
уговореното изрично по договора предназначение. След като наемателят не може да извлича
полза от наетия имот, което е целта на сключения от него договор за наем, а наемодателят,
поради настъпилото събитие от извънреден характер, не е в състояние да изпълни
задължението си да осигури необезпокояваното ползване на наетия обект съгласно
договорното му предназначение, плащането на наем за периода на действие на
непреодолимата сила би било несъответно на принципа за добросъвестност и справедливост
в търговските отношения. В този смисъл има и аналогична съдебна практика, като напр.
решение №79/19.01.2022г. по в.гр.д.№2737/2021г. на ОС-Варна, решение №543/19.11.2011г.
по в.гр.д.№1333/2021г. на ОС-Бургас, и др. Видно от договора за наем, в него изрично е
записано, че наемателят ще ползва обекта за боулинг клуб – чл.3, ал.1. Наемателят не може
да извършва друга дейност, в обекта както е посочено в горепосочената клауза без съгласие
14
за изменение на предназначението му. След като обаче изпълнителната власт със свои
административни актове е наложила принудително забрана за посещенията на игралните
зали, това е лишило ищеца от възможност да работи, да печели приходи от търговската си
дейност и от тези приходи да заплаща наема за съответните месеци. Налице е непреодолима
сила, поради която ищецът не е в състояние да изпълни своето задължение по договора.
Като законна последица от това чл. 306, ал. 4 ТЗ предвижда, че докато трае непреодолимата
сила, изпълнението на задълженията и на свързаните с тях насрещни задължения се спира.
Доколкото договорът за наем е с продължително изпълнение, спирането по чл. 306, ал. 4 ТЗ
следва да се тълкува в смисъл, че за процесните месеци, в които са въведени рестриктивните
мерки и е действала забрана да работи боулинг залата, е налице непреодолимата сила и
наемателят не дължи заплащането на наемните вноски. Той ще дължи наемни вноски за в
бъдеще и за месеците, когато локдаунът е вече отменен. Изводът е на съда е, че ищецът не
дължи наем за процесните месеци, поради непреодолимата сила, която му е пречела да
работи и да генерира доходи, а наемодателят е могъл да прекрати договора, ако не е доволен
от създаденото положение /чл. 306, ал. 5 ТЗ/. Следователно поради наличие на
непреодолима сила, която е довела до невъзможност наетия имот да бъде ползван изобщо по
договореното изрично в сключения наемен договор предназначение – Боулинг зала предвид
забраните за функциониране на такива обекти, въведени със заповеди в периода от
13.03.2020г. до 31.05.2020г. и от 28.11.2020г. до 28.02.2021г., съдът намира, че е спряно
изпълнението на договора за наем за този период по обективните причини, свързани с
форсмажора, поради което за този период наемателят не дължи заплащане на наемно
възнаграждение, т.е. недължими са наемите от по 7692,31лв. с ДДС на месец за месеците
април и май 2020г., съответната част за периода 13-31.03.2020г., която при средна наемна
цена на ден от 248,14 лв. за периода от 17 дни възлиза на 4218,21 лв., за дните от ноември
2020г. от 28.11.2020г. до 30.11.2020г. включително или 3 дни по 248,14 лв. – сумата от
744,42 лв. и за периода от 01.12.2020г. до 28.02.2021г. не е дължим наем в размер на 5
594,41 лв. с ДДС месечно. За периода до споразумението -01.12.2020г. недължимите суми
общо възлизат на 20347,25 лв., а за след 01.12.2020г. са недължими три наема в общ размер
на сумата от 16783,23 лв.
Съдът, намира, че не може да се приеме за основателно възражението на наемателя за
наличие на форс мажор за другия период, в който съгласно заповедите на здравните власти,
обектът е функционирал, макар и с намален капацитет и намалено работно време. В този
период е налице фактическо ползване на обекта по предназначение. Нямало е пречка
въпреки намаления капацитет наемателят да реализира оборот, като стимулира клиентите си
по друг начин, а именно с промоционални цени или по друг начин. В този период не е
налице пълна обективна невъзможност за ползване, а самото намаляване на приходите не е
единствено и само в резултат на мерките на здравните власти. За част от същия период е
налице и споразумение, с което страните са намалили наемната цена и то в значителен
размер, а именно от дължимата по договор в размер на 7692,31лв. с ДДС на месец за 2020г.,
е уговорена наемна цена в размер на 5 594,41 лв. с ДДС. Горното е в съответствие с дадената
от законодателя възможност по чл.6в от горецитирания специален закон и уговорено в
15
съответствие с договорната автономия на страните по изричното споразумение, което като
сключен между страните договор, има силата на закон за тях. Предвид горното съдът
намира, че за периода, за който се претендира наем от ищеца, с изключение на
гореописаните месеци следва да се приеме, че се дължи наемна цена в размер на 5 594,41 лв.
от наемателя, поради което следва да се присъди такава наемна цена за периода от
01.03.2021г. до май 2021г., а именно два месеца по 5 594,41 лв. или сумата от 11 188,82 лв.,
както и наем за предходния период – от март 2020г. до ноември 2020г. включително в
размера, признат за дължим изрично с т.1 от споразумението към договора за наем, а именно
69 675,41 лв., без тези 20 347,25 лв., за които съдът приема, че е налице форсмажор по
описани периоди, а именно за периода до споразумението се дължи само разликата или
сумата от 49 328,16 лв. С оглед горното съдът намира, че от ответника наемател се дължи
общо сумата от 60 516,98 лв. като наем за периода от 01.03.2020г. до 31.05.2021г.
включително и искът следва да бъде уважен за тази главница, а отхвърлен за разликата до
пълната претендирана като главница сума от 102 574,94 лв.
По отношение на сумата от 666,93 лв., която се претендира като индексация на наема
за 2020г., съдът намира, че и тук следва да се съобрази и отчете подписаното между
страните споразумение от 01.12.2020г. С него те са признали и приели какъв е размера на
задължението за вече изминалия период и в същото не е включена индексация. На практика,
тъй като се касае за вече възникнало задължение, е налице опрощаване на индексацията.
Следвало е, ако ищецът е твърдял, че наемната цена е по-висока от признатата по т.1 от
споразумението това да се включи изрично в текста, а такъв довод няма. Следователно тази
сума не се дължи, тъй като е налице изрично писмено споразумение между страните, имащо
силата на закон, с което е прието какъв е точния размер на дължимите суми, с изключение
на форсмажора.
По отношение на сумата от 5 907,45 лв., представляваща разходи за консумативни
разноски за месец март и април 2021г., съдът намира, че същите се установяват по размер от
приложените документи, като срещу тях няма конкретни доводи и възражения за тяхната
недължимост от ответника. Следователно за тази претенция искът следва да бъде уважен.
По отношение на сумата от 20 103,87 лв., която се претендира от ищеца като
„мораторна лихва по т.5.13 от договора за наем за забава за плащане на наемната цена“,
съдът намира, че по своя характер това представлява договорена неустойка за забава. Съдът
намира, че са неоснователни възраженията на ответника, че такава не се дължи съгласно чл.
6 от ЗМДВИП, съгласно която до два месеца след отмяната на извънредното положение при
забава за плащане на задължения на частноправни субекти, длъжници по договори за кредит
и други форми на финансиране, предоставени от финансови институции по чл. 3 от Закона
за кредитните институции, с изключение на дъщерните дружества на банките, включително
когато вземанията са придобити от банки, финансови институции или трети лица, не се
начисляват лихви за забава и неустойки, задължението не може да бъде обявено за
предсрочно изискуемо и договорът не може да бъде развален поради неизпълнение. Съдът
намира, че тази разпоредба не е приложима, тъй като съгласно същата при забава за плащане
16
се освобождават само длъжниците-частноправни субекти, по договори за кредит и други
форми на финансиране (факторинг, форфетинг и други), предоставени от банки и
финансови институции, включително когато вземанията са придобити от други банки,
финансови институции или трети лица, и по договори за лизинг, а изразът други подобни не
може да се тълкува в такава степен разширително, че да касае всички частноправни субекти
– търговци и всички парични задължения, а само когато се касае за задължения от описания
тип – кредитни. Ако законодателят искаше да освободи всички субекти от лихви и
неустойки за този период, би постановил само това, без да въвежда два критерия –
обективен – с оглед характера на договорите, а именно за вид кредитиране, и субективен, с
оглед страната, а именно институции по чл. 3 от ЗКИ. В случая процесния договор за наем е
сключен между търговци, не попада нито в хипотезата на вид договор за кредитиране, нито
субективно наемодателят попада в кръга лица по чл. 3, за да се приеме, че е налице такова
изключение и не се дължи лихва или неустойка. Следователно са неоснователни доводите на
ответника за недължимост на лихвата, тъй като разпоредбата на чл. 6 от Закона за мерките и
действията по време на извънредното положение, обявено с решение на Народното
събрание от 13 март 2020 г., и за преодоляване на последиците, на
която се позовава страната, въвежда забрана за начисляване на лихви за забава по
договори за кредит и други форми на финансиране, респ. процесният наемен договор не
попада в приложното й поле. Предвид горното, не може да се приеме, че не се дължи
неустойка за забава, респ. лихва за забава. Същевременно съдът намира, че по отношение на
уговорката по чл.5.13 от договора следва да се отчете клаузата на чл. 6 от споразумението от
01.12.2020г. С него е изменен максималния размер на дължимата неустойка, и вместо 20%
процента от неплатения наем по чл.5.13, страните са уговорили максимален размер от 10%
върху неплатените суми. С оглед горното съдът намира, че неустойка за забава се дължи на
ищеца, но не в претендирания размер от 20 103,87 лв., както поради това, че размерът на
главницата, върху която се начислява е различен, а именно по-малък от общо търсената, а и
поради клаузата на чл. 6 от споразумението, с която страните са изменили уговорката си и
въвели праг от 10% от неплатената сума. Предвид горното по тази претенция се дължи
сумата от 10% върху неплатената наемна цена от 60 516,98 лв. за периода от 01.03.2020г. до
31.05.2021г., или се дължи сумата 6051,69 лв., а иска за разликата до 20103,87 лв. следва да
се отхвърли като неоснователен.
От ответника е заявено възражение за прихващане за сумата от 6 686,91 лв., която е
заплатил като депозит. От неоспореното заключение на съдебно-икономическата експертиза
се установи, че тази сума фигурира като внесен депозит от ответника и няма данни същият
да е усвоен. Уговореният по чл. 6 от договора депозит е в по-голям размер, но не се твърди
и установява да е внесена сума над посочената по-горе. Съгласно чл.6.3 от сключения
договор депозитът може да бъде използван от наемодателя изцяло по негова преценка за
събиране на вземания, които има срещу наемателя, произтичащи от задължения от или
свързани с договора, включително за всички видове неустойки и обезщетения. Съгласно чл.
6.6 от договора, депозитът се възстановява на наемателя в срок от 20 работни дни след
17
изтичане на договора за наем и след евентуално прихващане на дължими от наемателя суми.
Следователно право на вземане за депозита наемателят –ответник има след изтичане на
срока на договора за наем и уговорения в чл.6.6 двадесет дневен срок, а срокът на договора
за наем е до 30.11.2022г. Следователно към настоящия момент вземането на наемателя за
връщане на депозит не е изискуемо. Вярно е, че съгласно уговореното наемодателят може
да прихване депозита срещу налични задължения, но това е право на наемодателя, а за да
бъде удовлетворено възражение за прихващане от насрещната страна – наемателя, следва да
се установи, че той има право да иска връщане на платения депозит. Това към настоящия
момент не е така, тъй като нито се твърди предсрочно прекратяване на договора за наем,
нито е изтекъл срока му, за да е изискуемо вземането на ответника като наемател по чл.6.6
от договора съгласно уговореното. Предвид горното възражението за прихващане към
настоящия момент се явява неоснователно, тъй като не е настъпила изискуемостта му, но
няма пречка прихващане да бъде заявено и след това.
По претенциите на страните за разноски, съдът намира, че са заявени такива със
съответните списъци по чл. 80 от ГПК и от двете страни. Разноските на ищеца по списъка
възлизат на държавна такса 5210,12 лв., депозит за експертиза – 300 лв. и се търси
юрисконсултско възнаграждение от 1080 лв. Съгласно чл.26а от Наредбата за правната
помощ, към която се препраща при определяне на възнаграждението на юрисконсултите
съгласно чл. 78 от ГПК, при обективно съединяване на искове се заплаща отделно за всеки
иск съобразно предмета, правното основание и материалния интерес. В случая два от
исковете са с цена над 10 000 лв., поради което е приложима ал.2 на чл. 25 от Наредбата и
възнаграждението, което по ал.1 е 360 лв., следва да се увеличи с 50%, поради което
допустимия размер е 540 лв. само по тези два иска. С оглед горното и като се съобрази и
другите два иска, съдът намира, че търсеното юрисконсултско възнаграждение от 1080 лв. е
в рамките на определяемото такова по Наредбата. Предвид горното общо разноските на
ищеца възлизат на 6590,12 лв. От тази сума се следват разноски за уважения размер на
исковете, а именно при предявени такива общо за сумата от 129 253,19 лв., се уважават
претенции за сумата от 72 476,12 лв., което е приблизително 56,05% от присъдената сума,
поради което се следват в такъв размер и разноски или сумата от 3 693,76 лв. От ответника
се претендират разноски по списъка в общ размер на 5000 лв. за адвокатско възнаграждение,
като от тях видно от посоченото в договора за правна защита, който е представен са платени
в брой 1500 лв., а разликата е уговорено, че е дължима в срок до 31.12.2022г. Претендират
се и 500 лв. – депозити за вещи лица. Съдът намира, че предвид ТР на ВКС относно
разноските се следва като съответно възнаграждение платените суми, като в
доказателствена тежест на претендиращата присъждане на разноски за адвокатско
възнаграждение страна е да докаже плащането. Както се приема и от ВКС, и в константната
практика уговореното адвокатско възнаграждение по договора за правна помощ следва да се
установи, че е платено, за да бъде възложено в тежест на другата страна. В случая са
платени съгласно договора, който служи за разписка 1500 лв. за адвокатско възнаграждение,
а разликата до уговорения от 5000 лв. размер няма данни да е заплатена. Предвид горното
съдът намира, че на ответника следва да се приемат разноски общо в размер на 2000 лв. –
18
депозита за вещи лица и 1500 лв. – заплатено адвокатско възнаграждение. С оглед изхода на
спора на него се следват разноски за отхвърления размер на исковите претенции, който е
43,95%, поради което се следват разноски в размер на сумата от 879 лв. Няма заявено искане
за взаимна компенсация на разноските от нито една от страните, поради което сумите ще се
присъдят поотделно.
Воден от горното съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Г.Б.“ ЕООД ЕИК ****, със седалище и адрес на управление – гр. София,
ул.“****, да заплати на „Н.Д.К. - конгресен център София“ ЕАД, ЕИК ****, със седалище и
адрес на управление – гр. София, пл.“****, Главна сграда на НДК, на основание чл. 232 от
ЗЗД във връзка с чл. 79 от ЗЗД сумата от 60 516,98 лв. / шестдесет хиляди петстотин и
шестнадесет лева и деветдесет и осем стотинки/, представляваща наемна цена за периода от
01.03.2020г. до 31.05.2021г. по договор за наем №920/19.11.2019г., ведно със законната
лихва върху присъдената сума от датата на исковата молба – 25.06.2021г. до окончателното
й изплащане, като ОТХВЪРЛЯ ИСКА за разликата до пълната претендирана като главница
сума от 102 574,94 лв.; да заплати сумата от 5 907,45 лв. /пет хиляди деветстотин и седем
лева и четиридесет и пет стотинки/, представляваща консумативни разходи -
електроенергия, топлоенергия и вода за ползваните площи за месец март 2021 г. и месец
април 2021 г., ведно със законната лихва от предявяване на иска- 25.06.2021г. до пълното
изплащане на сумата, както и да заплати сумата от 6051,69 лв. / шест хиляди и петдесет и
един лева и шестдесет и девет стотинки/, представляваща обезщетение за забавено
изпълнение на задължението за главница по чл. 5.13 от договора за наем за периода от
изчислена от датата на падежа на всяко вземанията с първа начална дата -05.03.2020г. до
17.06.2021 г., като ОТХВЪРЛЯ ИСКА за разликата до пълния предявен размер от 20103,87
лв., като ОТХВЪРЛЯ и иска за сумата от 666,93 лв. /шестстотин шестдесет и шест лева и
деветдесет и три стотинки/, представляваща индексация на наеманата съгласно чл.5.10 от
Договор за наем №920/19.11.2019 г. за месеците януари, февруари и март 2020 г., като
неоснователен.
ОСЪЖДА на основание чл. 78 от ГПК „Г.Б.“ ЕООД ЕИК ****, със седалище и адрес
на управление – гр. София, ул.“****, да заплати на „Н.Д.К. - конгресен център София“ ЕАД,
ЕИК ****, със седалище и адрес на управление – гр. София, пл.“****, Главна сграда на
НДК, сумата от 3 693,76 лв. / три хиляди шестстотин деветдесет и три лева и седемдесет и
шест стотинки/, представляваща съдебно-деловодни разноски за настоящото производство.
ОСЪЖДА на основание чл. 78 от ГПК „Н.Д.К. - конгресен център София“ ЕАД, ЕИК
****, със седалище и адрес на управление – гр. София, пл.“****, Главна сграда на НДК, да
заплати на „Г.Б.“ ЕООД ЕИК ****, със седалище и адрес на управление – гр. София,
ул.“****, сумата от 879 лв. / осемстотин седемдесет и девет лева /, представляващи съдебно-
деловодни разноски за настоящото производство.
19
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Софийски апелативен съд в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
20