РЕШЕНИЕ
№ 65
гр. Пловдив, 19.04.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ПЛОВДИВ, 3-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на пети април през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:Вера Ив. Иванова
Членове:Катя Ст. Пенчева
Тодор Илк. Хаджиев
при участието на секретаря Мила Д. Тошева
като разгледа докладваното от Вера Ив. Иванова Въззивно гражданско дело
№ 20235000500066 по описа за 2023 година
Производството е въззивно по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Обжалвано е решение № 214/18.11.2022 г. по гр.д. № 119/2022 г. на ОС-
К., с което е отхвърлен предявеният от К. В. С. против „С.Б.“ООД-гр.С. и
„Г.“ЕООД-гр.К. иск по чл. 33 ЗС за изкупуване правото на строеж върху
следните обекти, находящи се в предвидената за построяване в ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор №************ по Кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр.К., одобрени със Заповед № РД-18-
66/18.10.2006г. на Изпълнителния директор на АК, с адрес: гр. К., п.к 6600,
ул. А.* №**, целият с площ 487 кв.м по скица, а по документи за собственост
с площ от 478 кв.м, с трайно предназначение на територията: Урбанизирана, с
начин на трайно ползване: Ниско застрояване (до 10м), с номер по предходен
план: имот пл. сн. №****, кв.70 по ПУП на гр. К., идентичен с УПИ **-***, в
кв.70 по ЗРП на ЦГЧ на гр. К., при съседи на имота съгласно скица издадена
от СГКК гр. К.: Поземлени имоти с идентификатори №************,
№************, №***********, №************ и
№************, съобразно одобрените архитектурни проекти и Разрешение
1
строеж №**/12.02.2018г. на гл. архитект на Община К. „МНОГОФАМИЛНА
ЖИЛИЩНА СГРАДА С МАГАЗИНИ“ в УПИ ***-***, кв. 70 по ЗРП на ЦГЧ
на гр. К., а именно: МАГАЗИН № 1 - самостоятелен обект, разположен в
западната част на първи партерен етаж с кота ±0,00, със застроена площ 61,08
кв.м, съдържащ търговска зала и тоалетна, при граници на магазина: север -
стълбище и мазе № 14, изток - проход, долу - мазета, горе - апартаменти № 3
и № 4, ведно с припадащите се 4,09% идеални части от общите части на
сградата; МАГАЗИН № 2 - самостоятелен обект разположен в средната част
на първи партерен етаж с кота ±0,00, със застроена площ 45,32 кв.м,
съдържащ търговска зала и тоалетна, при граници на магазина: изток -
магазин №3, запад - проход, долу -паркинг, горе - апартаменти № 1 и № 2,
ведно с припадащите се 3,03% идеални части от общите части на сградата;
МАГАЗИН № 3 - самостоятелен обект разположен в източната част на първи
партерен етаж с кота ±0,00, със застроена площ 46,15 кв.м, съдържащ
търговска зала и тоалетна, при граници на магазина: запад - магазин № 2,
долу - паркинг, горе -апартаменти № 1, ведно с припадащите се 3,09%
идеални части от общите части на сградата; АПАРТАМЕНТ № 2 -
самостоятелен обект разположен в южната част на втори етаж с кота +2,80,
със застроена площ 54,97 кв.м, състоящ се от антре, дневна -трапезария с
кухненски бокс, спалня, баня - WС и тераса, при съседи на апартамента: изток
- апартамент № 1, запад - апартамент № 3, долу - проход и магазин №2, горе -
апартамент № 6, ведно с прилежащото мазе № 2, разположено в западната
част на подземния етаж, със светла площ 2,77 кв.м, при съседи на мазето:
север - мазе № 1, юг -мазе № 3, изток - коридор, горе - магазин № 1 и с
припадащите се 3,87% идеални части от общите части на сградата и с 4,94 %
идеални части в размер на 8,21 кв.м, от общи части на жилищата -подходи и
стълбища; АПАРТАМЕНТ № 3 - самостоятелен обект разположен в южната
част на втори етаж с кота +2,80, със застроена площ 54,97 кв.м, състоящ се от
антре, дневна - трапезария с кухненски бокс, спалня, баня - WС и тераса, при
съседи на апартамента: изток - апартамент № 2, запад - апартамент №4, долу -
магазин № 1, горе - апартамент №7, ведно с прилежащото МАЗЕ №3,
разположено в подземния етаж със светла площ 2,73 кв.м, при съседи на
мазето: север - мазе № 2, юг - мазе № 4, изток - коридор, горе - магазин № 1 и
с припадащите се 3,86 % идеални части от общите части на сградата и с
4,93% идеални части в размер на 8,21 кв.м, от общи части на жилищата -
2
подходи и стълбища; АПАРТАМЕНТ №4 - самостоятелен обект разположен
в западната част на втори етаж с кота +2,80, със застроена площ 80,82 кв.м,
състоящ се от коридор, дневна -трапезария с кухненски бокс, две спални,
баня - WС и две тераси, при съседи на апартамента: изток - апартамент № 3,
долу - рампа паркинг, складове № 14 и № 15, горе - апартамент №8, ведно с
прилежащото мазе № 4 разположено в подземния етаж, със светла площ 3,45
кв.м, при съседи на мазето: север - мазе № 3, юг - мазе № 5, изток - коридор и
с припадащите се 5,64 % идеални части от общите части на сградата и с 7,20
% идеални части в размер на 11,98 кв.м, от общи части на жилищата -
подходи и стълбища; АПАРТАМЕНТ № 6 - самостоятелен обект разположен
в южната част на трети етаж с кота +6,20, със застроена площ 54,97 кв.м,
състоящ се от антре, дневна - трапезария с кухненски бокс, спалня, баня - WС
и тераса, при съседи на апартамента: изток - апартамент № 5, запад -
апартамент № 7, долу -апартамент № 2, горе - апартамент № 10, ведно с
прилежащото мазе № 6, разположено в подземния етаж, със светла площ 4,41
кв.м, при съседи на мазето: изток - мазе № 7 и коридор, горе - рампа паркинг,
ведно с припадащите се 3,97% идеални части от общите части на сградата, с
5,08 % идеални части в размер на 8,45 кв.м, от общи части на жилищата -
подходи и стълбища; АПАРТАМЕНТ № 8 - самостоятелен обект разположен
в западната част на трети етаж с кота +6,20, със застроена площ 80,82 кв.м,
състоящ се от коридор, дневна - трапезария с кухненски бокс, две спални,
баня - WС и две тераси, при съседи на апартамента: изток - апартамент № 7,
долу - апартамент № 4, горе - апартамент № 12, ведно с прилежащото мазе №
8, разположено в подземния етаж, със светла площ 3,71 кв.м, при съседи на
мазето: север - коридор, изток - мазе № 9, запад - мазе № 7, горе - магазин № 1
и с припадащите се 5,66% идеални части от общите части на сградата и с
7,22% идеални части в размер на 12,01 кв.м, от общи части на жилищата -
подходи и стълбища; АПАРТАМЕНТ № 12 - самостоятелен обект
разположен в западната част на четвърти етаж с кота +9,00, със застроена
площ 80.82 кв.м, състоящ се от коридор, дневна - трапезария с кухненски
бокс, две спални, баня - WС и две тераси, при съседи на апартамента: изток -
апартамент № 11, долу - апартамент № 8, горе -апартамент № 16, ведно
прилежащото мазе № 12, разположено в подземния етаж, със светла площ
3,45 кв.м, при съседи на мазето: север - мазе №13, юг - мазе № 11, изток -
паркинг, запад - коридор, горе - магазин №1 и с припадащите се 5,64%
3
идеални части от общите части на сградата и с 7,20% идеални части в размер
на 11,99 кв.м, от общи части на жилищата-подходи и стълбища;
АПАРТАМЕНТ № 13 - самостоятелен обект разположен в североизточната
част на пети етаж с кота +11,80, със застроена площ 85,87 кв.м, състоящ се от
коридор, дневна-трапезария с кухненски бокс, две спални, баня- WС и три
тераси, при съседи на апартамента: запад- апартамент №14, долу-апартамент
№9, ведно с прилежащото мазе № 13, разположено в подземния етаж със
светла площ 3,45 кв.м, при съседи на мазето: север - стълбище, юг - мазе №
12, изток - паркинг, запад-коридор и с припадащите се 5,97 % идеални части
от общите части на сградата и със 7,63 % идеални части в размер на 12,70
кв.м, от общи части на жилищата-подходи и стълбища; АПАРТАМЕНТ №14
-самостоятелен обект разположен в южната част на пети етаж с кота +1 1,80,
със застроена площ 54,97 кв.м, състоящ се от антре, дневна-трапезария с
кухненски бокс, спалня, баня-WС и тераса, при съседи на апартамента: изток-
апартамент №13, запад-апартамент №15, долу- апартамент №10, ведно с
прилежащото мазе №14 разположено в северната част на първи етаж със
светла площ 4,06 кв.м, при съседи на мазето: юг- магазин №1, изток-
стълбище, запад горе-апартамент №4 и с припадащите се 3,95 % идеални
части от общите части на сградата и с 5,05 % идеални части в размер на 8,40
кв.м,от общи части на жилищата-подходи и стълбища; АПАРТАМЕНТ №15 -
самостоятелен обект разположен в южната част на пети етаж с кота +11,80,
със застроена площ 54,97 кв.м, състоящ се от антре, дневна-трапезария с
кухненски бокс, спалня, баня-WС и тераса, при съседи на апартамента:
изток-апартамент №14, запад-апартамент №16, долу - апартамент №11, ведно
с прилежащото мазе №15, разположено в северната част на първи етаж със
светла площ 3,96 кв.м, при съседи на мазето: долу- рампа паркинг, горе-
апартамент №4, ведно с припадащите се 4,04 % идеални части от общите
части на сградата и е 5,04 % идеални части в размер на 12,04 кв.м от общи
части на жилищата-подходи и стълбища; АПАРТАМЕНТ № 16 -
самостоятелен обект разположен в западната част на пети етаж е кота +11,80,
със застроена площ 80,71 кв.м, състоящ се от коридор, килер, дневна-
трапезария с кухненски бокс, две спални, баня-WС и две тераси, при съседи
на апартамента: изток-апартамент №15, долу-апартамент №12, ведно с
припадащите се 5,40 % идеални части от общите части на сградата, и 6,90 %
идеални части в размер на 11,48 кв.м, от общи части на жилищата-подходи и
4
стълбища; 14,67/383,29 идеални части от ПОДЗЕМЕН ПАРКИНГ-ГАРАЖ,
целият със застроена площ от 383,29 кв.м. с разпределено право на реално
ползване на ПАРКОМЯСТО №1 с площ 14,67 кв.м, разположено в средната
част на подземния етаж, при граници на реалното ползване: север-обслужващ
подход, юг-складове жилища, изток-паркомясто №2, запад-рампа, ведно е
припадащите се 0,98 % идеални части от общите части на сградата и е 8,50 %
идеални части от общите части на подземния гараж в размер на 12,93 кв.м;
11,31/383,29 идеални части от ПОДЗЕМЕН ПАРКИНГ-ГАРАЖ, целият със
застроена площ от 383,29 кв.м с разпределено право на реално ползване на
ПАРКОМЯСТО №2 с площ 11,31 кв.м, разположено в средната част на
подземния етаж, при граници на реалното ползване: север-обслужващ подход,
юг-складове жилища, изток - паркомясто №3, запад - паркомясто №1, ведно е
припадащите се 0,76 % идеални части от общите части на сградата, с 6,55 %
идеални части от общите части на подземния гараж в размер на 9,97 кв.м, и
1,21 % идеални части в размер на 5,92 кв.м., от поземления имот в който ще
се изгражда сградата; 11,31/383,29 идеални части от ПОДЗЕМЕН ПАРКИНГ-
ГАРАЖ, целият със застроена площ от 383,29 кв.м. с разпределено право на
реално ползване на ПАРКОМЯСТО №3 с площ 11,31 кв.м, разположено в
средната част на подземния етаж, при граници на реалното ползване: север-
обслужващ подход, юг-складове жилища, изток- паркомясто №4, запад-
паркомясто №2, ведно е припадащите се 0,76 % идеални части от общите
части на сградата и е 6,55 % идеални части от общите части на подземния
гараж в размер на 9,97 кв.м; 12,51/383,29 идеални части от ПОДЗЕМЕН
ПАРКИНГ-ГАРАЖ, целият със застроена площ от 383,29 кв.м. с
разпределено право на реално ползване на ПАРКОМЯСТО №4 с площ 12,51
кв.м, разположено в средната част на подземния етаж, при граници на
реалното ползване: север и изток-обслужващи подходи, юг-складове жилища,
запад-паркомясто №3, ведно с припадащите се 0,84 % идеални части от
общите части на сградата и със 7,25 % идеални части от общите части на
подземния гараж в размер на 11,02 кв.м; 12,33/383,29 идеални части от
ПОДЗЕМЕН ПАРКИНГ-ГАРАЖ, целият със застроена площ от 383,29 кв.м. с
разпределено право на реално ползване на ПАРКОМЯСТО №5 с площ 12,33
кв.м, разположено в средната част на подземния етаж, при граници на
реалното ползване: север-паркомясто №4, юг-паркомясто №6, изток-
обслужващ подход, запад-складове жилища, ведно е припадащите се 0,82 %
5
идеални части от общите части на сградата и със е 7,14 % идеални части от
общите части на подземния гараж в размер на 10,87 кв.м; 16,22/383,29
идеални части от ПОДЗЕМЕН ПАРКИНГ-ГАРАЖ, целият със застроена
площ от 383,29 кв.м. с разпределено право на реално ползване на
ПАРКОМЯСТО №6 с площ 16,22 кв.м, разположено в средната част на
подземния етаж, при граници на реалното ползване: север-паркомясто №5,
изток-обслужващ подход, запад-складове жилища, ведно с припадащите се
1,09 % идеални части от общите части на сградата и с 9,40 % идеални части
от общите части на подземния гараж в размер на 14,29 кв.м; 13,46/383,29
идеални части от ПОДЗЕМЕН ПАРКИНГ-ГАРАЖ, целият със застроена
площ от 383,29 кв.м с разпределено право на реално ползване на
ПАРКОМЯСТО №12 с площ 13,46 кв.м, разположено в средната част на
подземния етаж, при граници на реалното ползване: юг - паркомясто № 11,
запад - обслужващ подход, ведно с припадащите се 0,90 % идеални части от
общите части н а сградата и с 7,80 % идеални части от общите части на
подземния гараж в размер на 11,86 кв.м, ведно с прилежащите към
гореописаните обекти 70,33 % идеални части от Поземлен имот с
идентификатор №********** по Кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. К., одобрени със Заповед № РД-1 8-66/18.10.2006г. на
Изпълнителния директор на АК, с адрес: гр. К., п.к 6600, ул. “А.*“ №**,
целият с площ 487 кв.м, а по документи за собственост с площ от 478 кв.м, с
трайно предназначение на територията: Урбанизирана, с начин на трайно
ползване: Ниско застрояване (до 10м), с номер по предходен план: имот пл.
сн. №****, кв.70 по ПУП на гр. К., идентичен с УПИ ***-***, в кв.70 по ЗРП
на ЦГЧ на гр.К., при съседи на имота съгласно скица издадена от СГКК гр.
К.: поземлени имоти с идентификатори №************, №************,
№***********,№************ и №************, и ведно с право на реално
ползване на всички предвидени в одобрения архитектурен и технически
проекти паркоместа, разположени в северната част на поземления имот с
идентификатор ************ по Кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. К., идентичен с УПИ **-***, в кв.70 по ЗРП на ЦГЧ на гр. К.,
ул. „А.*”, както следва: паркомясто №13 с площ 15,45 кв.м, при граници на
реалното ползване: изток-обслужваща алея, запад и север-зелена площ, юг-
паркомясто №2, разположено в северната част на поземления имот в
свободната дворна площ от 196,00 кв.м; паркомясто №14 с площ 15,45 кв.м,
6
при граници: изток- обслужваща алея, запад-зелена площ, север-паркомясто
№1, юг-дворно място разположено в северната част на поземления имот в
свободната дворна площ от 196,00 кв.м; паркомясто №15 е площ 15,45 кв.м,
при граници на реалното ползване: изток-зелена площ, запад- обслужваща
алея, север-паркомясто №16, юг-дворно място, разположено в северната част
на поземления имот в свободната дворна площ от 196,00 кв.м; паркомясто
№16 с площ 15,45 кв.м, при граници на реалното ползване: изток-зелена
площ, запад-обслужваща алея, север-паркомясто №17, юг- паркомясто №15,
разположено в северната част на поземления имот в свободната дворна площ
от 196,00 кв.м; паркомясто №17 с площ 15,45 кв.м, при граници на реалното
ползване: изток и север-зелена площ, запад-обслужваща алея, юг-паркомясто
№16, разположено в северната част на поземления имот в свободната дворна
площ от 196,00 кв.м, като К. В. С. замени купувача „Г.“ ЕООД-гр. К. по
продажбата, извършена с Нотариален акт за покупко-продажба на право на
строеж и идеални части от недвижим имот №***, том I, рег. №**** дело
№***/2022г. на Нотариус Г.Х., с район на действие РС - К., рег. №***, с район
на действие РС - К., дв. вх. № 1649 от 18.04.2022г., акт №***, том *, дело
№*****/2022г. на СВ/АВ, срещу заплащане на действително уговорената
между „С.Б.“ ООД, ЕИК ********* и „Г.“ ЕООД, ЕИК ********* цена от 106
000 лв., като неоснователен, и е осъдена К. В. С. да заплати на „Г.“ЕООД-
гр.К. направените по делото разноски в размер на 6250 лв.
Жалбоподателката К. В. С. моли решението да бъде отменено като
неправилно по съображения, посочени в подадената на 16.12.2022 г. въззивна
жалба, и да бъде постановено решение, с което да бъде уважен предявеният
от нея иск. Като ищца в производството пред окръжния съд предявява с
искова молба от 10.06.2022 г. иск с правно основание чл. 33,ал.2 от ЗС за
допускане изкупуване от нея на имота, продаден от ответника „С.Б.“ООД-
гр.С. на ответника „Г.“ЕООД-гр.К. със сделка покупко-продажба, сключена с
нотариален акт №***/18.04.2022 г., том I, рег. №**** дело №***/2022 г. на
нотариус Г.Х. – право на строеж върху посочени обекти в предвидената за
построяване в ПИ с идентификатор ************ многофамилна жилищна
сграда с магазини, ведно с прилежащите към посочените обекти 70,33%
идеални части от ПИ с идентификатор ************ и ведно с правото на
реално ползване на всички, предвидени в одобрения архитектурен и
технически проект паркоместа, разположени в северната част на ПИ с
7
идентификатор ************, - като тя замени ответника-купувач „Г.“ЕООД-
гр.К. по продажбата срещу заплащане на действително уговорената между
двамата ответници цена 106 000 лв. Претендира за присъждане на разноски.
Ответниците по въззивната жалба „С.Б.“ООД-гр.С. и „Г.“ЕООД-гр.К.
молят тя да бъде отхвърлена като неоснователна по съображения, изложени в
отговор от 31.01.2023 г. Като ответници в производството пред окръжния съд
оспорват иска като неоснователен. Претендират за присъждане на разноски за
въззивното производство.
Пловдивският апелативен съд провери законосъобразността на
обжалваното решение съобразно разпоредбата на чл. 269 от ГПК и във връзка
с оплакванията и исканията на жалбоподателката, прецени събраните по
делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и намери за
установено следното:
Безспорно е между страните, че с договор за покупко-продажба на
недвижим имот, сключен с представения от ищцата в копие с исковата молба
нотариален акт №***/18.04.2022 г., том I, рег. №**** дело №***/2022 г. на
нотариус Г.Х., ответникът „С.Б.“ООД-гр.С. продава на ответника „Г.“ЕООД-
гр.К. описания в исковата молба свой недвижим имот – право на строеж
върху посочени обекти в предвидената за построяване в ПИ с идентификатор
************ многофамилна жилищна сграда с магазини, ведно с
прилежащите към посочените обекти 70,33% идеални части от ПИ с
идентификатор ************ и ведно с правото на реално ползване на
всички, предвидени в одобрения архитектурен и технически проект
паркоместа, разположени в северната част на ПИ с идентификатор
************ - за сумата 106 000 лв., платима изцяло от дружеството-
купувач на дружеството-продавач в деня на подписване на нотариалния акт
по банкова сметка на продавача в посочена банка.
Ищцата твърди, че тя и ответника „С.Б.“ООД-гр.С. са съсобственици на
недвижимия имот ПИ с идентификатор ************, находящ се в гр. К..
Твърди, че тази съсобственост произтича от извършени правни сделки, като
първоначално „Т.-**“ЕООД придобива със сделка, сключена с нотариален акт
от 17.07.2018 г. за прехвърляне на идеални части от недвижим имот и
доброволна делба на право на строеж собствеността върху 70,33% идеални
части от посочения ПИ и права на строеж на изброените в нотариалния акт
8
обекти в многофамилна жилищна сграда с магазини, след което „Т.-**“ЕООД
прехвърля със сделка, сключена с нотариален акт от 9.11.2021 г. за покупко-
продажба на право на строеж и идеални части от недвижим имот, на
ответника „С.Б.“ООД 70,33% идеални части от същия ПИ, като със същия
нотариален акт „С.Б.“ООД придобива и правото на строеж на посочени
обекти в предвидената за изграждане в същия имот многофамилна жилищна
сграда с магазини, ведно и с право на реално ползване на всички, предвидени
в одобрения архитектурен и технически проекти, паркоместа, разположени в
северната част на ПИ, съответно посочени. Твърди, че нейният дял от
описания ПИ възлиза на 1,50% идеални части, като тя се легитимира като
собственик с нот.акт №**/12.10.2017 г., том *, рег. № *****, дело №
****/2017 г. на нотариус К.Д.. Твърди, че ответникът „С.Б.“ООД в нарушение
на изискванията на чл. 33 от ЗС и при създаденото с чл. 66,ал.1 от ЗС
ограничение за правото на разпореждане с бъдещата сграда-суперфициарна
собственост, без да покани ищцата да закупи неговия дял от съсобствения ПИ
и правото на строеж на самостоятелни обекти в бъдещата сграда ги е продал
на ответника „Г.“ЕООД за сумата 106 000 лв. със сделката, сключена с
нотариалния акт от 18.04.2022 г. за покупко-продажба на право на строеж и
идеални части от недвижим имот. Затова моли съда да допусне в нейна полза
изкупуването на описания в исковата молба недвижим имот – правото на
строеж върху посочени обекти, находящи се в предвидената за построяване в
ПИ с идентификатор ************ многофамилна жилищна сграда с
магазини, ведно с прилежащите към тези обекти 70,33% идеални части от ПИ
с идентификатор ************ и ведно с правото на реално ползване на
всички, предвидени в одобрения архитектурен и технически проекти
паркомента, разположени в северната част на ПИ с идентификатор
************, съответно посочени – като тя замени купувача „Г.“ЕООД-гр.К.
по така извършената продажба срещу заплащане на цената от 106 000 лв.
С отговорите на исковата молба, подадени на 15.07.2022 г. от ответника
„Г.“ЕООД-гр.К. и на 10.08.2022 г. от ответника „С.Б.“ООД-гр.С., ответниците
възразяват, че разпоредбите на чл. 33,ал.2 от ЗС и на чл. 66 от ЗС не намират
приложение в настоящия казус, както и че ищцата не се легитимира като
собственик на 1,50% ид.ч. от процесния поземлен имот към момента на
продажбата от 18.04.2022 г. В отговора, подаден от ответника „С.Б.“ООД, е
посочено, че ищцата твърди, че притежава 1,50% идеални части от процесния
9
ПИ с идентификатор ************ и представя нотариален акт за дарение от
12.10.2017 г., по силата на който М.Б.К. и З.И.К. даряват на К. В. С. ½ ид.ч. от
211/487 от ПИ с идентификатор ************, т.е. 105,5/487 кв.м. от имота, а
в представения от ищцата нотариален акт от 2018 г. за прехвърляне на
идеални части от недвижим имот и доброволна делба на правата на строеж се
сочи, че К. С. притежавала 22% ид.ч., от които прехвърля 20% ид.ч. от имота,
но в действителност 22% от площта на ПИ (487 кв.м.) не са 105,5 кв.м.,
колкото са й били дарени, а представляват 107,14 кв.м., т.е. повече от това,
което ищцата е получила като дарение, от което следва, че ако ищцата се е
разпоредила с притежаваните от нея 20,50% ид.ч. по силата на нотариалния
акт от 2018 г., то тя няма как да е останала собственик на 1,50% ид.ч., защото
е получила по-малко по силата на дарението, поради което към момента на
продажбата от 18.04.2022 г. ищцата претендира, но не установява, че е
собственик на 1,50% ид.ч. от ПИ с идентификатор ************.
Ответниците заявяват, че предмет на договора за продажба от 18.04.2022 г.,
сключен между тях, е право на строеж върху ПИ с идентификатор
************, състоящо се в правото да се построят и да се придобие
изключително право на собственост върху описаните в исковата молба
самостоятелни обекти в изграждащата се в ПИ многофамилна сграда с
магазини, ведно с прилежащите към описаните в исковата молба
самостоятелни обекти в сграда 70,33% ид.ч. от ПИ с идентификатор
************. Заявяват, че правата на строеж върху съсобствените
самостоятелни обекти от изграждащата се в ПИ многофамилна жилищна
сграда са магазини са прекратени чрез доброволна и безвъзмездна делба
съгласно нотариален акт от 2018 г. Заявяват, че изграждащата се в ПИ
многофамилна жилищна сграда с магазини не е завържена в груб строеж и
правото на строеж на описаните в исковата молба самостоятелни обекти не е
реализирано на етап груб строеж. Твърдят, че правилото на чл. 66,ал.1 от ЗС
намира приложение едва след като сградата е построена, а преди този момент
суперфициарят може свободно да се разпорежда с учреденото в негова полза
нереализирано право на строеж и в тази хипотеза за съсобственика не се
поражда право на изкупуване. Заявяват, че процесната сграда е в режим на
етажна собственост по смисъла на чл. 37 от ЗС и правилото на чл. 33 от ЗС е
неприложимо при продажба на един или няколко от обектите в етажна
собственост, като всеки етажен собственик може свободно да се разпорежда с
10
притежавания от него самостоятелен обект, като съответните идеални части
от дворното място и от общите части на сградата, съответстващи на всеки от
самостоятелните обекти, по силата на закона се прехвърлят заедно с обекта,
към който принадлежат. Твърдят, че към момента на процесната покупко-
продажба от 18.04.2022 г. за продавача „С.Б.“ООД не е съществувало
задължение преди да продаде на ответника „Г.“ЕООД да покани ищцата да
закупи неговия дял от процесния поземлен имот и правото на строеж върху
описаните в исковата молба самостоятелни обекти от изграждащата се в
имота сграда. Твърдят, че продавачът „С.Б.“ООД е правоприемник на „Т.-
**“ЕООД, от което дружество е придобито црез покупко-продажба на
9.11.2021 г. право на строеж върху ПИ с идентификатор ************,
състоящо се в правото да се построи и придобие изключително право на
собственост върху описаните в исковата молба самостоятелни обекти в
изграждащата се в ПИ многофамилна жилищна сграда с магазини, ведно с
прилежащите към тези самостоятелни обекти в сграда 70,33% идеални части
от ПИ с идентификатор ************. Заявяват, че е видно от пункт V на
нотариалния акт от 2018 г. за прехвърляне на идеални части от недвижим
имот и доброволна делба на правата на строеж, че А.А.Ф., Н.К.К. и К. В. С. и
„Т.-**“ЕООД си дават изрично взаимно съгласие на основание чл. 33 и чл.66
от ЗС всеки един от тях, респективно техни правоприемници, да се
разпорежда свободно, включително да продава на лица, при цени и условия,
каквито намери за добре и без каквито и да е ограничения, със собствените си
права на строеж, респективно правото на собственост върху самостоятелните
обекти, с идеални части от ПИ, както и с разпределеното реално ползване на
паркоместата в подземния паркинг-гараж и на проектираните паркоместа в
незастроената част от ПИ в полза на всяко физическо лице или юридическо
лице, във всеки етап от строителството, като заявяват, че им е предложено и
отказват да закупят правата на строеж, респективно правото на собственост
върху собствените на другия съделител обекти от сградата и/или идеални
части от ПИ. Твърдят, че то е необходимата декларация, с която
съсобствениците/съделителите, в това число и ищцата К. С., декларират, че
им е предлоено и отказват да изкупят по смисъла на чл. 33 и чл. 66 от ЗС
гореописаните права на строеж на обекти и идеални части от ПИ. Заявяват, че
затова ответникът „С.Б.“ООД като правоприемник на „Т.-**“ЕООД е имал
право да продаде на ответника „Г.“ЕООД без да предложи процесното право
11
на строеж на обекти и идеални части от ПИ на ищцата, тъй като същата още
на 17.08.2018 г. е декларирала, че се отказва да изкупи същите по смисъла на
чл. 33 от ЗС и чл. 66 от ЗС. Заявяват, че цитираната клауза е двукратно
потвърдена както в пунк 4 от нотариалния акт за продажба от 9.11.2021 г., с
който „Т.-**“ЕООД продава на „С.Б.“ООД процесното право на строеж на
обекти и идеални части от ПИ, така и при последната продажба от 18.04.2022
г. в пункт IX от нотариалния акт за покупко-продажба на право на строеж и
идеални части от недвижим имот. Твърдят, че още при сделката от 17.07.2018
г. ищцата е имала съзнанието, че дава съгласието си по повод на предстоящи
продажби, които ще бъдат осъществени, и неговият действителен смисъл е,
че тя като съсобственик се отказва да изкупи дяловете на останалите
съсобственици, т.е. декларацията на ищцата по чл. 33 от ЗС и чл. 66 от ЗС,
обективирана в пункт V на нотариалния акт за прехвърляне на идеални части
от недвижим имот и доброволна делба на правата на строеж от 2018 г., е
произвела валидно действие, респективно същата се е отказала от правото на
изкупуване, поради което и няма основание да упражни такова с предявяване
на иска по делото. Позовават се на решение № 2627/12.01.2005 г. на ВКС по
гр.д. № 2264/2003 г., 4 ГО, ГК.
С обжалваното съдебно решение окръжният съд посочва, че спорът по
делото е за приложението на чл. 33,ал.2 от ЗС в хипотезата на извършената
между ответниците покупко-продажба на право на строеж и идеални части от
недвижими имот, предмет на нот.акт №***/2022 г. Съдът посочва, че е
установено по делото, че между ищцата и втория ответник е налице
съсобственост на процесния поземлен имот, който е закупил правото на
строеж и собственост на 70,33% ид.ч. от процесния ПИ с нот.акт №***/2022 г.
в обема, в който първият ответник го е придобил от „Т.-**“ЕООД с нот.акт
№**/2021 г. Съдът приема въз основа на заключение на СТЕ, че
изграждащата се в имота сграда не е завършена на етап груб строеж. Съдът
приема, че след като правото на строеж бъде учредено в предвидената от
закона форма, правото да построи сградата принадлежи на лицето, в чиято
полза е учредено правото (първоначално на „Т.-**“ООД, впоследствие
придобито от първия ответник „С.“ООД с нот.акт №**/2021 г.) и то може да
се разпорежда свободно с него в полза на трети лица, като едва с
построяването на сградата (на фаза груб строеж) приложение ще намери
разпоредбата на чл. 66 от ЗС, защото по отношение на правото на строеж от
12
момента на неговото учредяване до момента на реализирането му законът не
предвижда подобно ограничение. Съдът се позовава на решение №
96/9.05.2013 г. по гр.д.№878/2021 г. на ВКС, 2 ГО, ГК. Изводът на съда е, че
поради обстоятелството, че предмет на разпоредителните сделки с нот.акт
№**/2021 г. и нот.акт №***/2022 г. е правото на строеж съответният
продавач, в частност „С.Б.“ООД, не е имал задължението преди извършване
на съответната продажба да предложи на ищцата като съсобственик с идеална
част от ПИ изкупуването му по реда на чл. 33 от ЗС. Съдът посочва, че едва
след построяване на сградата на етап груб строеж принципно би възникнало
задължението по чл. 66 от ЗС собственикът на постройката първо да я
предложи за изкупуване на съсобственика, но в случая това би било
обвързано с преценка на обстоятелствата, че се касае за самостоятелни обекти
в етажна собственост, която изключва приложението на чл. 33 от ЗС, както и
че едновременно с учредяването на правото на строеж с нот.акт №**/2018 г. е
извършено доброволно разпределение на права на строеж на съосбествените
самостоятелни обекти от предвидената за изграждане в ПИ многофамилна
жилищна сграда с магазини, в която ищцата е участвала и съответно е
получила дял, но тези въпроси с оглед на приетите за установени фактически
обстоятелства, че е продадено право на строеж, а не сграда, не налагат
обсъджането им. Затова съдът приеча, че искът е неоснователен и следва да
бъде отхвърлен.
С подадената въззивна жалба жалбоподателката твърди, че окръжният
съд е попуснал да оцени и неправилно е възприел обстоятелствата по делото,
тъй като на първо място е следвало да прецени обстоятелството, че
процесният ПИ е в режим на съсобственост в идеални части, при което, както
се приема, ищцата притежава 1,50% идеални части и предмет на
разпоредителната сделка е продажба на 70,33% идеални части от ПИ, то
неоснователно съдът е приел, че липсва приложимост на чл. 33 от ЗС. Твърди,
че съдът не е направил оценка на сложния фактически състав на извършената
разпоредителна сделка с процесния нотариален акт и е пропуснато да се
съобрази и спецификата на учредяването на правото на строеж от гледна
точка на възникване на това ограничено вещно право след взаимното му
учредяване от съсобствениците на земята, при наличие на специфични
условия. Заявява, че е следвало да се има предвид, че правото на строеж
представлява ограничено вещно право, в съдържанието на което попада
13
правомощието на едно лице да изгради постройка в чужд имот и да стане
изключителен собственик на постройката, която дефиниция би следвало да
мотивира съда да разсъждава в насока на изследване какъв е статутът на
страните по делото по отношение на имота и по какъв начин е налице
разпоредителен ефект касателно правата на строеж, тъй като със сделката по
нот.акт №***/2018 г. собствениците на ПИ са прехвърлили на първоначалния
приобретател права на собственост върху 70,33% идеални части от ПИ
(същите и по процесния нотариален акт) срещу задължение за бъдещо
строителство на конкретни обекти, за които те са си запазили правата на
строеж (което е така, защото правото на строеж следва да се цени като
функция на правото на собственост върху земята и предвижданията на
действащия устройствен план), а и част от възмездността на тази
първоначална сделка, от която ответниците черпят права, е и учредяването и
разпределянето на правата на строеж. Заявява, че по делото е установено, че
понастоящем ПИ е в режим на съсобственост, като всяка страна притежава
съответната идеална част и тя предполага и наличието на права на
собственост върху ограничените вещни права, в случая правото на строеж и
правото на реално ползване, което е част от сложния фактически състав на
нотариалната сделка. Заявява, че правото на строеж не е самостоятелно
съществуващо и учредено в полза на трето лице, а следва пропорционално
съответно дела (идеалната част) на всеки съсобственик от ПИ. Затова твърди,
че съдът е следвало да прецени, че водеща преценка касателно приложението
на чл. 33 от ЗС е съществуващите безспорни права на съсобственост върху
ПИ. Посочва, че е възможно собственикът на земята да прехвърли отделно
собствеността върху постройка, включително и да учреди права на строеж
отделно от прехвърляне собствеността на земята, но настоящото хипотеза не е
такава и това води до неправилен извод на съда в тази посока. Счита, че ако
се тълкува стриктно разпоредбата на чл.66 от ЗС, суперфициарът има
възможност да продаде само постройка на трето лице, но не и самото право на
строеж тогава, когато сградата не е построена. Заявява, че действително в чл.
181 от ЗУТ е дадена възможност правото на строеж (като ограничено вещно
право) да бъде обект на самостоятелна прехвърлителна сделка от момента на
учредяването му до завършване на сградата в груб строеж, но доколкото ЗУТ
се явява устнойствен закон тази разпоредба не може да бъде разгледана
самостоятелно, отделно или без връзка с основната уредба на ЗС. Заявява, че
14
се поставя правният въпрос следва ли суперфициарът да спази ограничението
по чл. 33 от ЗС, като вземе решение да се разпореди с учреденото му право на
строеж преди да е построил сградата, като в случая е от съществено значение
преценката касателно собствеността на земята и обвързаността на земята с
правото на стреж в хипотеза, при която правото на строеж не само не е
завършено, но и не е започнало да получава своята реализация. Заявява, че
съществуват различни становища в правната доктрина и съдът е следвало да
отчете спецификата на казуса, като в случая цитираната съдебна практика е
неприложима. Счита, че изводът на окръжния съд за неприложимост на чл.
33 от ЗС е голословен, тъй като това означава, че правата на собственост се
ценят като прилежащи към неизграден обект. Заявява, че съдът е следвало да
разсъждава кога би възникнала етажна собственост при построяването на
бъдещата сграда и към кой момент въпросната етажна собственост би
трансформирала правата на собственост върху ПИ като такива върху общи
части на сградата. Счита, че тези въпроси, ако са били обект на обсъждане, са
щели да доведат съда до извод, че след като е извършена сделка със
съсобствен недвижим имот без да е реализирано строителството, то
съсобственикът е бил длъжен да спази разпоредбата на чл. 33 от ЗС. Заявява,
че след като именно предвид съсобствеността върху ПИ е извършено и
взаимно учредяване и разпределяне на правото на строеж, то и правото на
строеж следва и е зависимо от собствеността на земята, поради което в този
случай всяка разпоредителна сделка следва да бъде извършена при
съблюдаване на разпоредбата на чл. 33 от ЗС. Заявява, че тези обстоятелства
са надлежно посочени в предявения иск, като съдът не е отчел, че ищцата
сочи именно че не й е предложено закупуването на идеална част от земята,
която безспорно е предмет на сделка, и прилежащите й и съпътстващи права
на строеж. Заявява, че в същността си петитумът на иска преповтаря
изложеното в сделката, по която се търси заместване на страна, и съдът е
следвало да установи, че записът в нотариалния акт касателно
принадлежността на идеалните части от собствеността на ПИ към правото на
строеж е некоректен, защото няма причина при липса на реализирани права
на строеж да се съотнася в режим на „съответното право“ собствеността
върху ПИ (с оглед възможността земята да бъде ценена като идеална част от
общи части на сградата в етажна собсвеност, което в случая не е налице).
Посочва и че са извършени и разпореждания с идеални части от подземния
15
паркинг-гараж, които в петитума на исковата молба са посочени подробно, по
отношение на които съдът не е постановил мотиви и машинално е пренесъл
изложеното от митивите в диспозитива и е неясно защо следва
неприложимост на разпоредбата на чл. 33 от ЗС, ако е налице разпореждане с
идеални части от правата на строеж за построяване на подземния паркинг на
бъдещата сграда. Заявява, че е установено, че е налице съсобственост в
идеални части, по отношение на която е извършена разпоредителна сделка без
приложение на чл. 33 от ЗС, като в предвидения от разпоредбата срок е
предявена исковата претенция и правото на строеж не е реализирано и е
съответно на притежаваните от страните (респективно прехвърлителите)
право на собственост върху ПИ. Затова моли решението да бъде отменено,
като бъде уважен предявеният иск и бъде признато на ищцата правото да
изкупи 70,33% идеални части от ПИ и прилежащите и нереализирани към
момента права на строеж, посочени в нотариалния акт №***/2022 г., срещу
посочената в него сума.
С отговора на въззивната жалба ответниците заявяват, че претенцията
на ищцата не е посто за изкупуване на идеални части от съсобствен ПИ, а за
изкупуване на право на строеж за обекти и прилежащи към тези обекти
70,33% идеални части от ПИ, което учредено върху имота право на строеж е
съществуващо ограничено вещно право в процес на реализация и не е
погасено. Заявяват, че неправилно ищцата твърди, че предмет на процесната
разпоредителна сделка били 70,33% идеални части от ПИ, а всъщност
предмет на сделката е право на строеж върху описаните в нот.акт №***/2022
г. обекти ведно с прилежащите към тези обекти 70,33% идеални части от ПИ,
в който случай съответните прилежащи идеални части от имота,
съответстващи на всеки от самостоятелните обекти, по силата на закона се
прехвърлят заедно с обекти, към които принадлежат. Заявяват, че
прилежащите идеални части (както сочи и самото им наименование) нямат
самостоятелен характер и правното им значение е различно от идеални части
от ПИ в режим на обикновена дялова съсобственост, а правото на изкупуване
по чл. 33 от ЗС е приложимо само при обикновена дялова съсобственост
върху недвижим имот, но не и по отношение на право на строеж за обекти
ведно с прилежащите за тях идеални части от имота. Заявяват, че
прилежащите идеални части имат акцесорен характер и не могат да бъдат
обект на сделки отделно от обектите, които обслужват. Твърдят, че
16
прехвърлените с процесната сделка от 18.04.2022 г. прилежащи идеални части
от ПИ нямат самостоятелно, а обслужващо предназначение по отношение
прехвърлените самостоятелни (а не съсобствени) права на строеж върху
самостоятелни обекти, поради което ищцата няма право да претендира
изкупуването им. Заявяват, че е неоснователно твърдението на
жалбоподателката, че в случая решаваща била преценката по въпроса за
обвързаността на земята с правото на строеж, което не е започнало да
получава своята реализация, което твърдение е фактически невярно и се
опровергава от приетата по делото СТЕ, тъй като вещото лице е установило,
че многофамилната жилищна сграда с магазини, изграждаща се в ПИ с
идентификатор ************ съгласно разрежението за строеж
№**/12.02.2018 г., не е завържена на етап груб строеж и е в начален етап на
строеж. Заявяват, че тъй като сградата не е завършена на етап груб строеж, то
не е било налице задължение за зпазване на изискването на чл. 33 от ЗС, като
отделно от това ищцата като съсобственик/съделител е и декларирала по
смисъла на чл. 33 и чл. 66 от ЗС, че й е предложено и отказва да изкупи
процесните права на строеж на обекти и идеалните части от ПИ, както и права
на реално ползване на паркоместа в и извън сградата. Заявяват, че е правилен
изводът на съда, че по отношение на правото на строеж законът не предвижда
ограничение от вида, установен в нормата на чл. 33 от ЗС. Завявяват, че
продаденото на 18.04.2022 г. право на реално ползване на всички паркоместа,
разположени в северната част на ПИ, е изключено от приложното поле на чл.
33 от ЗС, която разпоредба се отнася за продажба на идеална част от ПИ, а не
за продажба на право на ползване. Освен това заявяват, че ищцата няма право
на изкупуване и защото тя като съсобственик/съделител е декларирала по
смисъла на чл. 33 и чл. 66 от ЗС, че й е предложено и отказва да изкупи по
смисъла на цитираните законови текстове процесните права на строеж на
обекти и идеалните части от ПИ, както и права на реално ползване на
паркоместа в и извън сградата, която декларация е обективирана в пункт V на
нот.акт №**/2018 г., като изрично в тази декларация е посочено и че правото
на свободно разпореждане с правата на строеж, респективно правото на
собственост върху самостоятелните обекти, с идеални части от ПИ, както и с
разпределеното реално ползване на паркоместа се отнася и за
правоприемниците на страните по сделката, какъвто правоприемник на „Т.-
**“ЕООД е ответникът „С.Б.“ООД, а от своя страна ответникът „Г.“ЕООД е
17
правоприемник на ответника „С.Б.“ООД за същите права, поради което и по
силата на посочената декларация те като правоприемници са имали правото
свободно да се разпореждат с процесните права и в потвърждение на това
обстоятелство и в двата нотариални акта от 21.11.2021 г. и от 18.04.2022 г. за
извършените разпоредителни сделки изрично е посочено, че е налице
необходимата декларация за това по смисъла на чл. 33 и чл.66 от ЗС,
обективирана в пункт V на нотариалния акт от 17.07.2018 г.
Съгласно разпоредбата на чл. 33,ал.2 от ЗС съсобственикът може да
продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като
представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите
съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено
пред него, че никой от тях не е приел това предложение, а ако декларацията е
неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия,
уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици,
заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително
уговорените условия, като искът трябва да се предяви в двумесечен срок от
продажбата. В случая е безспорно, че при сделката продажба, сключена
между двете ответни дружества с нотариалния акт от 18.04.2022 г.,
продавачът е продал на купувача и своята част от недвижимия имот, а
именно 70,33% ид.ч. от ПИ с идентификатор ************, без на ищцата да
е било отправено конкретно писмено предложение да закупи тази част при
посочени предмет и цена. Искът по чл. 33,ал.2 от ЗС е предявен на 10.06.2022
г. Видно от представения от ищцата в копие с исковата молба нотариален акт
за дарение на недвижим имот №**/12.10.2017 г., на ищцата К. С. е дарена ½
идеална част от 211/487 от ПИ с идентификатор ************, което се
равнява на 21,66% идеални части от имота. В нотариалния акт за прехвърляне
на идеални части от недвижим имот и доброволно делба на права на строеж
№**/17.07.2018 г., представен също в копие от ищцата с исковата молба, е
посочено, че тя притежава 22% идеални части от този имот и прехвърля на
„Т.-**“ЕООД 20,50% идеални части от имота, поради което е несъмнено, че
след тази сделка ищцата притежава идеална част от правото на собственост
върху ПИ с идентификатор ************ и се явява негов съсобственик.
Спори се между страните дали в случая с оглед предмета (прехвърленото
право) на сделката продажба, сключена между ответните дружества с
нотариалния акт №***/18.04.2022 г., са приложими разпоредбите на чл.
18
33,ал.1 и ал.2 от ЗС. Видно от представения от ищцата в копие с исковата
молба нот.акт №***/18.04.2022 г., „С.Б.“ООД продава на „Г.“ЕООД
собственото на дружеството-продавач право на строеж върху ПИ с
идентификатор ************, състоящо се в правото да построи и придобие
изключително право на собственост върху посочени самостоятелни обекти в
изграждащата се в този ПИ многофамилна жилищна сграда с магазини
(магазини, апартаменти, идеални части от подземен паркинг-гараж с
конкретно разпределено право на реално ползване на паркоместа), ведно с
прилежащите към описаните преди това обекти 70,33% идеални части от ПИ
с идентификатор ************ и ведно с разпределеното право на реално
ползване на всички паркоместа, разположени в свободната дворна площ от
196 кв.м. (които паркоместа са съответно описани), за сумата 106 000 лв.
Според ищцата, сега жалбоподателка, в случая е продадена идеална част от
недвижимия имот ведно с прилежащите й и съпътстващи права на строеж и
права на ползване на паркоместа и затова разпоредбите са приложими, а
според ответниците в случая са продадени права на строеж върху обекти
ведно с прилежащите им идеални части от поземления имот и права на
ползване на паркоместа, поради което разпоредбите са неприложими.
Безспорно е между страните, че съгласно нотариален акт за прехвърляне
на идеални части от недвижим имот и доброволна делба на права на строеж
№**/17.07.2018 г., представен в копие от ищцата с исковата молба, ищцата К.
С. и още две лица (А.Ф. и Н.К.) прехвърлят на „Т.-**“ЕООД-гр.К.
собствеността общо върху 70,33% идеални части от техния съсобствен
недвижим имот ПИ с идентификатор ************ (като А.Ф. прехвърля
35,34% идеални части от своите 56% идеални части, Н.К. прехвърля 14,49%
идеални части от своите 22% идеални части и ищцата К. С. прехвърля 20,50%
идеални части от своите 22% идеални части) срещу задължението на
дружеството със свои средства и за своя сметка да проектира и да построи
съобразно одобрените архитектурни проекти и разрешение за строеж
№**/12.02.2018 г. и да предаде на прехвърлителите описаните в нотариалния
акт самостоятелни обекти в разрешената да се построи в ПИ многофамилна
жилищна сграда с магазини, като за ищцата в дял III е договорено да получи в
дял и да стане собственик на правото на строеж върху 14,01/383,29 идеални
части от подземен паркинг-гараж с разпределено право на реално ползване на
паркомясто №10 (за А.Ф. в дял I е договорено да получи в дял и да стане
19
собственик на правото на строеж върху един магазин, два апартамента и
посочени в три пункта идеални части от подземния паркинг-гараж с
разпределено право на реално ползване на три паркоместа, а за Н.К. в дял II е
договорено да получи в дял и да стане собственик на правото на строеж върху
един апартамент и 15,92/383,29 идеални части от подземния паркинг-гара с
разпределено право на реално ползване на едно парко място). Безспорно е, че
със същия нотариален акт страните като съсобстваници при посочени квоти
(20,66% идеални части за А.Ф., 7,51% идеални части за Н.К., 1,50% идеални
части за К. С. и 70,33% идеални части за „Т.-**“ЕООД) са сключили
доброволна и безвъзмездна делба на права на строеж на съсобствените си
самостоятелни обекти от предвидената за изграждане в ПИ многофамилна
жилищна сграда с магазини, като в дял IV е посочено за кои обекти
дружеството получава в дял и става собственик на правото на строеж (3
магазина, 12 апартаменти, посочени в 7 пункта идеални части от подземен
паркинг-гараж с разпределено право на реално ползване на паркоместа).
Безспорно е, че със същия нотариален акт е договорено и че дружеството ще
има правото на реално ползване на всички, предвидени в одобрения
архитектурен и технически проекти паркоместа, разположени в северната
част на ПИ (съответно посочени). Безспорно е, че в т.V от нотариалния акт
А.Ф., Н.К., К. С. и „Т.-**“ЕООД си дават изрично взаимното си съгласие на
основание чл.33 и чл. 66 от ЗС всеки един от тях, респективно техни
правоприемници, да се разпорежда свободно, включително да продава на
лица, при цени и условия, каквито намери за добре и без каквито и да е
ограничения, със собствените си права на строеж, респективно право на
собственост върху самостоятелните обекти, с идеални части от поземления
имот, както и с разпределеното реално ползване на паркоместа в подземния
паркинг-гараж и на проектираните паркоместа в незастроената част от
поземления имот, в полза на всяко физическо или юридическо лице, във
всеки етап от строителството (право на строеж, груб строеж, нулев цикъл и
т.н.), като заявяват, че им е предложено и отказват да закупят правата на
строеж, респективно правото на собственост върху собствените на другия
съделител обекти от сградата и/или идеални части от поземления имот, и
настоящото да се счита за необходимата декларация, с която
съсобствениците/съделители декларират, че им е предложено и отказват да
изкупят по смисъла на цитираните тестове от закона гореописаните права на
20
строеж на обекти и идеалните части от поземления имот, на които са
собственици, както и права на реално ползване на паркоместата в и извън
сградата.
Безспорно е, че със сделката, сключена с представения от ищцата в
копие с исковата молба нотариален акт №**/9.11.2021 г. за покупко-продажба
на право на строеж и идеални части от недвижим имот дружеството „Т.-
**“ЕООД-гр.К. продава на купувача „С.Б.“ООД-гр.С. правото на строеж
върху посочени обекти, находящи се в предвидената за построяване в ПИ с
идентификатор ************ многофамилна жилищна сграда с магазини (3
магазина, 10 апартамента, посочени в 7 пункта идеални части от подземен
паркинг-гараж с разпределено право на реално ползване на паркоместа),
ведно с прилежащите към тези обекти 70,33% идеални части от ПИ с
идентификатор ************ и ведно с разпределеното в полза на
дружеството право на реално ползване на всички, предвидени в одобрения
архитектурен и технически проекти, паркоместа, разположени в северната
част на ПИ с идентификатор ************ (съответно посочени), общо за
сумата 63 000 лв. Изрично в нотариалня акт нотариусът посочва, че в нот.акт
№***/17.07.2018 г. изрично съсобствениците на поземления имот са
декларирали, че си дават изрично взаимно съгласие на основание чл.33 и чл.
66 от ЗС всеки един от тях, респективно техни правоприемници, да се
разпорежда свободно, включително да продава на лица, при цени и условия,
каквито намери за добре и без каквито и да е ограничения, със собствените си
права на строеж, респективно право на собственост върху самостоятелните
обекти, с идеални части от поземления имот, както и с разпределеното реално
ползване на паркоместата в подземния паркинг-гараж и на проектираните
паркоместа в незастроената част на поземления имот, в полза на всяко
физическо или юридическо лице, във всеки етап от строителството (право на
строеж, груб строеж, нулев цикъл и т.н.), като заявяват, че им е предложено и
отказват да закупят правата на строеж, респективно правото на собственост
върху собствените на другия съделител обекти от сградата и/или идеални
части от поземления имот, която се счита за необходимата декларация, с
която съсобствениците/съделители декларират, че им е предложено и
отказват да изкупят по смисъла на цитираните тестове от закона
гореописаните права на строеж на обекти и идеалните части от поземления
имот, на които са собственици, както и права на реално ползване на
21
паркоместата в и извън сградата.
Безспорно е, че със сделката покупко-продажба, сключена с нот.акт
№***/18.04.2022 г. за покупко-продажба на право на строеж и идеални части
от недвижим имот, дружеството „С.Б.“ООД-гр.С. продава на дружеството
„Г.“ЕООД правата, които е придобило със сделката, сключена с нот.акт
№**/9.11.2021 г. - правото на строеж върху посочени обекти, находящи се в
предвидената за построяване в ПИ с идентификатор ************
многофамилна жилищна сграда с магазини (3 магазина, 10 апартамента,
посочени в 7 пункта идеални части от подземен паркинг-гараж с
разпределено право на реално ползване на паркоместа), ведно с прилежащите
към тези обекти 70,33% идеални части от ПИ с идентификатор ************
и ведно с разпределеното в полза на дружеството право на реално ползване на
всички, предвидени в одобрения архитектурен и технически проекти,
паркоместа, разположени в северната част на ПИ с идентификатор
************ (съответно посочени), общо за сумата 106 000 лв. Изрично и в
този нотариален акт нотариусът посочва, че в нот.акт №***/17.07.2018 г.
изрично съсобствениците на поземления имот са декларирали, че си дават
изрично взаимно съгласие на основание чл.33 и чл. 66 от ЗС всеки един от
тях, респективно техни правоприемници, да се разпорежда свободно,
включително да продава на лица, при цени и условия, каквито намери за
добре и без каквито и да е ограничения, със собствените си права на строеж,
респективно право на собственост върху самостоятелните обекти, с идеални
части от поземления имот, както и с разпределеното реално ползване на
паркоместата в подземния паркинг-гараж и на проектираните паркоместа в
незастроената част на поземления имот, в полза на всяко физическо или
юридическо лице, във всеки етап от строителството (право на строеж, груб
строеж, нулев цикъл и т.н.), като заявяват, че им е предложено и отказват да
закупят правата на строеж, респективно правото на собственост върху
собствените на другия съделител обекти от сградата и/или идеални части от
поземления имот, която се счита за необходимата декларация, с която
съсобствениците/съделители декларират, че им е предложено и отказват да
изкупят по смисъла на цитираните тестове от закона гореописаните права на
строеж на обекти и идеалните части от поземления имот, на които са
собственици, както и права на реално ползване на паркоместата в и извън
сградата.
22
Видно от заключението на вещото лице В.Х. от 15.09.2022 г., прието в
съдебното заседание на окръжния съд на 3.10.2022 г., на обекта са извършени
изкопните работи за започване изграждането на сградата, има съставени
разрешение за строеж №**/12.02.2018 г., акт образец 2 от 5.03.2019 г. за
открИ.е на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на
строителство, акт образец 7 от 26.03.2019 г. за приемане на извършените СМР
по нива и елементи на строителната конструкция от ниво 4,00 м. до ниво 3,90
м., акт образец 10 от 28.11.2019 г. за установяване състоянието на строежа
при спиране на строителството, обектът не е завършен на етап груб строеж.
Видно от представеното в копие в съдебното заседание на апелативния съд на
5.04.2023 г. от ответниците разрешение за строеж №**/12.02.2018 г., то е
презаверено на основание чл. 153,ал.3 от ЗТСУ на 1.02.2023 г. Ищцата не е
заявила твърдение правото на строеж да е погасено по давност.
Установява се следователно от горепосочените писмени доказателства –
нотариални актове и разрешение за строеж - и от заключението на вещото
лице Х., че в ПИ с идентификатор ************ е предвидено построяването
на многофамилна жилищна сграда с магазини с множество различни
самостоятелни обекти в нея (магазини, апартаменти, паркинг), която сграда
не е завършена в груб строеж. Носители на правата на строеж върху отделни
обекти в сградата (магазини, апартаменти, подземен паркинг) са физическите
лица А.Ф., Н.К. и К. С. и търговското дружество „Г.“ЕООД-гр.К., като всички
те са и съсобствениците на ПИ с идентификатор ************, а също
притежават и права на ползване на паркоместа. Правото на строеж е
самостоятелен вид прехвърляемо вещно право- ограничено вещно право,
чийто носител може да застроява чуждо или съсобствено място и става
собственик на построеното, както и може да използва по-широко или по-
ограничено самото място. В случая правото на строеж е учредено за
дружеството при условията на чл. 183,ал.1 от ЗТСУ – относно обекти в
многофамилна жилищна сграда с магазини в съсобствения ПИ с
идентификатор ************. Търговското дружество „Г.“ЕООД-гр.К.
съгласно сделката покупко-продажба, сключена с нот.акт №***/18.04.2022 г.,
е правоприемник на купувача по сделката покупко-продажба, сключена с
нот.акт №**/9.11.2021 г., „С.Б.“ООД-гр.С., който от своя страна е
правоприемник на приобретателя по сделката прехвърляне на идеални части
от недвижимия имот и при извършената доброволна делба на права на строеж
23
съгласно нот.акт №**/17.07.2018 г. „Т.-**“ЕООД-гр.К.. Налице е производно
придобИ.е на правата при сделките покупко-продажба, сключени през 2021 г.
и 2022 г., което по дефиниция представлява прехвърляне на съществуващи
права или правоприемство (прехвърлително правоприемство или
транслативна сукцесия, което в случая е частно или сингуларно
правоприемство) – едно лице-праводател („Т.-**“ЕООД) прехвърля свои
конкретни права (придобити съгласно нот.акт №**/17.07.2018 г.) на друго
лице-правоприемник (или приобретател), което (С.Б.“ООД) ги придобива
(съгласно нот.акт №**/9.11.2021 г.) и което от своя страна ги прехвърля
(съгласно нот.акт №***/18.04.2022 г.) на трето лице („Г.“ЕООД)-негов
правоприемник. Несъмнено е, че учреденото на съсобственик право на строеж
за обекти в сграда върху съсобствения поземлен имот като вид ограничено
вещно право вече не е част от правото на собственост върху недвижимия
имот и не е прилежащо или съпъстващо на правото на собственост върху
недвижимия имот, поради което при прехвърляне на идеална част от
недвижим имот това не води до прехвърляне и на правото на строеж, а то
съгласно чл. 181,ал.1 от ЗУТ може самостоятелно да бъде предмет на
прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на
сградата в груб строеж. При прехвърляне на право на строеж в хипотезата на
чл. 181,ал.1 от ЗУТ нормите на чл. 66,ал.1 и на чл. 33,ал.1 и ал.2 от ЗС не
намират приложение, тъй като те касаят, съответно, прехвърляне на право на
собственост на вече изградена постройка и прехвърляне на право на
собственост на част от недвижим имот. Тъй като правото на строеж в
хипотезата на чл. 181,ал.1 от ЗУТ не е прилежаща или съпътстваща част от
правото на собственост, то за него затова също не е приложима нормата на
чл.33,ал.1 от ЗС, респективно, и тази на чл. 33,ал.2 от ЗС. Затова претенцията
на ищцата да изкупи по реда на чл. 33,ал.2 от ЗС и правата на строеж,
придобити от ответника „Г.“ЕООД със сключената с нот.акт №***/18.04.2022
г. сделка прокупко-продажба, е неоснователна. Част от тези права на строеж
са и обектите, посочени в т.т.14-20 от нот.акт №***/18.04.2022 г. – права на
строеж върху идеални части от подземен паркинг-гараж с разперделено право
на реално ползване на паркоместа.
Целта на разпоредбата на чл. 33,ал.1 от ЗС, съответно, на правото на
изкупуване по чл. 33,ал.2 от ЗС, установена от законодателя, е собствеността
върху недвижимия имот да бъде притежавана от възможно по-тесен кръг
24
лица, което обосновава правото на останалите съсобственици да бъдат
предпочетени пред третото за съсобствеността лице при продажба на идеална
част от недвижимия имот. Нормата на чл.33,ал.1 от ЗС установява
ограничение на правомощието на съсобственика на недвижимия имот
свободно да се резпорежда с притежаваната от него идеална част, както и по
отношение на уредената в чл.9 от ЗЗД свобода на договаряне. С оглед
рестриктивния характер на разпоредбата на чл.33,ал.2 от ЗС, към която
препраща и чл.66 от ЗС, тя, съответно, също следва да се прилага
ограничително. Само когато на отчуждителя-съсобственик е безразлично на
кого ще прехвърли собствеността си, той следва да съблюдава предвидения в
закона ред за изкупуване от съсобственика на недвижимия имот. Съответно,
разпоредбата не следва да се прилага в случаи, когато за съсобственика не е
безразлично на кого ще прехвърли собствеността си с оглед изискването за
насрещна престация и нейното естество, както и с оглед предмета (обектите)
на прехвърляне. В случая със сделката покупко-продажба, извършена с
нот.акт №***/18.04.2022 г., дружеството-продавач „С.Б.“ООД продава на
търговското дружество-купувач „Г.“ЕООД имущество срещу продажна цена -
парична сума в размер на 106 000 лв. От значение обаче е обстоятелството, че
купувачът е търговско дружество, тъй като прехвърленото право на строеж
касае множество обекти в предстоящата да бъде изградена многофамилна
жилищна сграда с магазини, което право на строеж може да бъде осъществено
само от субект, който има възможността да реализира това строителство,
какъвто субект по начало не може да се приеме да е ищцата като физическо
лице. Съгласно нотариалния акт №**/17.07.2018 г. дружеството-праводател
на ответниците „Т.-**“ЕООД е поело задължението да построи цялата
жилищна сграда, както и да предаде на прехвърлителите конкретни
самостоятелни обекти, като с оглед вида и броя на обектите следва да се
приеме, че не се касае за строителство с оглед задоволяване на собствени
нужди, а за такова с цел печалба на дружеството от продажба на обекти на
трети лица. Също с оглед вида и броя на обектите, които предстои да бъдат
изградени при построяването на многофамилната жилищна сграда с
магазини, е несъмнено, че след завършването на сградата в груб строеж ще
възникне етажна собственост. Включително и без продажба от страна на
търговсто дружество на обекти етажна собственост ще възникне, защото
относно обекти в сградата вече е налице съгласно договорените в нот.акт
25
№**/17.07.2018 г. права основание да възникне собственост за различни лица
– за трите физически лица и за търговското дружество. Несъмнено е, че при
етажна собственост идеалните части от дворното място не могат да бъдат
прехвърляни самостоятелно, защото дворното място представлява обща част
съгласно чл. 38,ал.1 от ЗС. Тази обща част има акцесорен характер, поради
което не подлежи и на изкупуване, чрез което изкупуване следва да се
постига целта на закона да се избегне разделната собственост на сградата и
мястото. В случая волята на страните съгласно нот.акт №**/17.07.2018 г. е да
се изгради сграда, за която е приложим именно режим на етажна собственост,
при който режим идеалните части от дворното място са принадлежност към
съответен отделен обект на собственост (магазин, апартамент, паркинг) и
собственикът на този отделен обект може да го притежава и продава именно
заедно с припадащите се идеални части от дворното място без приложение на
нормата на чл. 33,ал.2 от ЗС въпреки наличието на съсобственост върху
дворното място - поради наличието върху него на отделна собственост върху
част от сграда и защото мястото следва съдбата на сградата, респективно на
обектите в нея, и всеки собственик може да се разпорежда свободно с тях в
полза на трето лице, като при продажба на самостоятелен обект в сграда-
етажна собственост заедно с прехвърляне на обособения обект са прехвърля и
припадащата се към него идеална част от терена. Именно такова разбиране
относно характера на идеалните части от дворното място удостоверява и
декларацията по т.V от нот.акт №**/17.07.2018 г., с която страните изразяват
съгласието си всеки един от тях, респективно техни правоприемници, да се
разпорежда свободно, включително да продават на лица, при цени и условия,
каквито намери за добре и без каквито и да е ограничения, със собствените си
права на строеж, респективно право на собственост върху самостоятелни
обекти, и с идеални части от поземления имот. Следва да се отбележи, че тази
декларация не може да се приеме да изпълнява изискването на чл. 33,ал.1 от
ЗС, която норма изисква писмени доказателства, че съсобственикът е
предложил на другите съсобственици да купят неговата част от недвижими
имот, която той продава на трето лице, при същите условия. Тази декларация
в случая не може да се свърже с конкретно предложение, съдържащо
съществените елементи на договора за продажба предмет и цена, направено в
писмена форма преди продажбата, тъждествено по съдържание с
предложението, въз основа на което е сключена сделката покупко-продажба с
26
нот.акт №***/18.04.2022 г., а предварителен отказ от субективни права,
включително от правото на изкупуване по чл. 33,ал.2 от ЗС, е недействителен.
В случая обаче по изложените по-горе съображения относно установеното от
страните при продажбата, извършена с нот.акт №***/18.04.2022 г.,
предназначение на дворното място като принадлежност към предвидената за
изграждане сграда, респективно към обектите в нея, следва да се приеме, че
нормата на чл. 33,ал.1 от ЗС не намира приложение, поради което и
декларация не е необходима, като изразената в декларацията по т.V от нот.акт
№**/17.07.2018 г. воля от страните следва да се разглежда само като съгласие,
че поземленият имот има характеристиката на обща част за сградата, която
след изграждането й ще представлява етажна собственост. Затова и
неоснователно ищцата претендира, че след подажбата на дворното място със
сделката покупко-продажба, извършена с нот.акт №***/18.04.2022 г., за нея е
възникнало при условията на чл. 33,ал.2 от ЗС право на изкупуване относно
продадената част от дворното място, при това заедно със също продадените
права на строеж относно посочените в същия нотариален акт обекти и с права
на ползване относно паркоместа в жилищната сграда. Съгласно нот.акт
№***/18.04.2022 г. в предмета на сделката покупко-продажба е включена и
продажбата на разпределеното право на реално ползване на паркоместата в
свободната дворна площ от 196 кв.м., за чието изкупуване ищцата също
претендира, и относно което нормите на чл. 33,ал.1 от ЗС и на чл. 33,ал.2 от
ЗС също са неприложими, тъй като то не е самостоятелно, а е акцесорно на
неподлежащото на изкупуване дворно място.
По своя правен характер правото на изкупуване по чл. 33,ал.2 от ЗС е
субективно потестативно право, което се упражнява по съдебен ред чрез
предявяване на конститутивен иск. Съдебно решение, с което този иск се
уважава, внася търсената от изкупуващия съсобственик правна промяна – той
придобива правото на собственост върху продадената на третото лице
идеална част при същите условия, при които третото лице е купило частта.
Преобразяващото действие на решението са изразява само в заместване на
купувача във вече реализираната продажба с друго лице – изкупуващия
съсобственик, без да се засяга самата сделка – нейното съдържание и вещно
действие. Невъзможно е предявеният в случая иск с правно основание чл.
33,ал.2 от ЗС да бъде уважен частично, например, само относно продадената
идеална част от поземления имот, като се отхвърли относно продаденото
27
право на строеж поради самостоятелния характер на това ограничено вещно
право и неприложимостта на нормите на чл. 33,ал.1 и ал.2 от ЗС при неговата
продажба. Ищцата претендира за изкупуване на всички права, продадени с
нот.акт №***/18.04.2022 г., с оглед на твърдяната тяхната обвързаност,
включително че правото на строеж не е самостоятелно съществуващо, а то
следва пропорционално съответно дела (идеалната част) на всеки
съсобственик от поземления имот, и че правото на строеж следва и е
зависимо от собствеността на земята, което твърдение обаче е неправилно,
съображения за което са изложени по-горе. С оглед на това също се
установява, че искът на ищцата за изкупуване на имуществото, продадено със
сделката по нот.акт №***/18.04.2022 г., е неоснователен.
Установява се, че подадената въззивна жалба е неоснователна, поради
което тя следва да бъде отхвърлена, а обжалваното решение на окръжния съд
следва да бъде потвърдено.
От ответника по въззивната жалба „Г.“ЕООД-гр.К. се претендира за
присъждане на разноски за въззивното производство за платено адвокатско
възнаграждение в размер на 3 600 лв. Видно от представените в съдебното
заседание на апелативния съд на 5.04.2023 г. договор за правна защита и
съдействие от 1.03.2023 г. и фактура от същата дата, платено е
възнаграждение в размер на 3 600 лв., която сума следва да се присъди в
полза на дружеството и в тежест на жалбоподателката.
С оглед на гореизложеното съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 214/18.11.2022 г. по гр.д. № 119/2022 г.
на ОС-К..
ОСЪЖДА К. В. С., ЕГН ********** от гр. К., ул.“Х."** да заплати на
„Г.“ЕООД-гр.К., ЖК“В.“, бл.***, вх.*, ет.*, ап.**, ЕИК ********* сумата 3
600 лв. – разноски за производството по спора пред Апелативен съд-Пловдив
за платено адвокатско възнаграждение.
Решението може да се обжалва при условията на чл. 280 от ГПК пред
Върховния касационен съд – гр. С. с касационна жалба в едномесечен срок от
връчването му на страните.
28
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
29