Р Е Ш Е Н И Е
№408
гр. Русе, 19.10.2018г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Русенският окръжен съд, гражданска
колегия, в открито заседание на двадесет и осми септември през две хиляди и осемнадесета
година в състав:
Председател: Искра Блъскова
Членове: Мария Велкова
Атанас Димитров – мл.с.
при участието на секретаря Недялка Н., като
разгледа докладваното от мл. съдия Димитров въззивно гражданско дело № 469 по описа за 2018 година, за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е по реда на чл.258 и
сл. от ГПК.
Постъпила е въззивна жалба от „Р. 2010“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление гр.Две могили, обл.Русе, ул.“Лом“ № 7,
представлявано от Ц. Р. Р. – ***,
чрез адв. А.Г., против Решение № 103 от 15.05.2018г. по гр.д. № 240/2018г.
по описа на Районен съд – Бяла. Жалбоподателят счита решението за неправилно и
незаконосъобразно, постановено при допуснати съществени нарушения на
материалния и процесуалния закон и се иска неговата отмяна, като бъде постановено
ново решение, с което предявеният иск бъде отхвърлен изцяло. Претендират се
направените по делото разноски.
В законоустановения срок е постъпил отговор
от В.И.Н., ЕГН ********** с адрес ***, чрез адв. Б.С.,
с който се взема становище за неоснователност на подадената въззивна жалба.
Претендира разноски за производството пред въззивната инстанция.
Съгласно чл.269 от ГПК, въззивният съд
се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в
обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от релевираните
въззивни основания в жалбата.
Процесното първоинстанционно решение е
валидно и допустимо.
Съдът намира, че въззивната жалба е
подадена от надлежна страна, в преклузивния за това срок и срещу решение на
районния съд подлежащо на въззивно обжалване, поради което същата е процесуално
допустима.
Разгледана по същество е неоснователна.
С Решение № 103 от 15.05.2018г. по гр.д.
№ 240/2018г. по описа на Районен съд – Бяла, съдът е осъдил дружеството да
заплати на В.И.Н. сумата 498лв., представляваща дължим наем по договор за наем
на земеделска земя, вписан с вх.№ 757 от 25.02.2016г. под № 291, том 1 по описа
на СВ при БРС, за имот № 029095 и № 033035, за периода от 01.10.2016г. до
04.09.2016г., ведно със законната лихва считано от датата на подаване на
исковата молба в съда, до окончателното ѝ изплащане.
Във въззивната жалба са релевирани
оплаквания по отношение изводите на съда довели до уважаването на предявения
иск. Сочи се, че съдът е приел, че тъй като правата и задълженията по сключения
договор за наем преминават върху приобретателя от момента на извършване на прехвърлянето,
то наемните вноски след прехвърлителната сделка принадлежат на новия собственик,
а преди нея – само ако са цедирани. Счита, че основния въпрос, на който следва
да бъде даден отговор в настоящото производство е дали към 04.09.2017г. е
съществувало задължение за плащане на наемната цена от страна на ответното
дружество на ищцата за стопанската 2016/2017 година за процесните земеделски
земи и в чий патримониум възниква то след неговия падеж, както и дали то е
делимо, след като е уговорено на годишна база, а не се дължи на седмица, месец
или друг период от време. Сочи се практика на ВКС, с която обосновава виждането
си, че след надлежно уведомяване на наемателя за придобиването на собствеността
върху наетият имот, дължимата наемна цена следва да бъде заплащана на новия
собственик. На следващо място счита, че следва да бъде освободен от отговорност
по силата на разпоредбата на чл.75, ал.2, изр.1 от ЗЗД, тъй като дружеството е
платило добросъвестно на лице, което се е легитимирало като собственик на
земеделските земи. Твърди, че при постановяване на решението си първоинстанционният
съд не е съобразил изключващия основателността на заявената претенция факт, а
именно прехвърлянето на собствеността преди настъпване на изискуемостта на задължението
за плащане на наем и че съгласно чл.17, ал.2 от ЗАЗ арендното плащане за
стопанската година се дължи на новия собственик на имота.
Въззивният съдебен състав намира така
направените оплаквания за неоснователни. Според преобладаващото виждане, при
прехвърлянето на собствеността върху наетия имот настъпва заместване на
наемодателя от приобретателя в учреденото вече наемно правоотношение, което се
запазва за предвидените в чл.237 от ЗЗД срокове (в този смисъл К. , А.
Облигационно право. Отделни видове облигационни отношения. Нова редакция и
допълнения-П. П. . С., 2002, с. 254,
както и определение № 166 от 18.02.2011 г. на ВКС по гр. д. № 914/2010 г., I г.
о., ГК). Според това виждане заместването настъпва както в задълженията, така и
в правата на наемодателя – приобретателят е длъжен, както да търпи ползването
на имота от наемателя за срока, в който договора му е противопоставим, но също
така има право да претендира и наемната цена за това ползване. В този смисъл е
и сочената от жалбоподателя практика обективирана в Решение № 150 от
10.11.2009г. на ВКС по т.д. № 766/2008г., II т.о., ТК, с уточнението, че за да възникне това
задължение, следва приобретателят да уведоми наемателя за прехвърлянето на собствеността
върху имота.
Според другото становище заместване на наемодателя от приобретателя няма, а е налице
само противопоставимост на договора за наем на последния, като той не може да
ревандикира имота от наемателя преди изтичане на този срок. Според това
становище приобретателят, който не става страна по договора (наемодател), не
може да претендира и наемната цена от наемателя (то е било споделяно в
по-старата ни доктрина по отменения ЗЗД). Следва да се посочи, че независимо от
това, дали настъпва заместване или не, това не се отразява на вече възникналите
права и задължения във връзка с наетия имот. Аргумент за това е и константата
съдебна практика касателно извършени подобрения в имот, която приема, че
приобретателят на недвижим имот не е пасивно легитимиран по иска за подобренията,
извършени в него преди прехвърлянето му, тъй като задължението за обезщетяване
на подобрителя е възникнало в лицето на бившите собственици на имота, които следва
да отговарят за заплащане стойността на подобренията (Решение № 2349 от
29.ХII.1995 г. по гр. д. № 2926/94 г., IV г. о.). В този смисъл, всички
възникнали вече права и задължения преди прехвърлянето на имота, не могат да бъдат
прехвърлени само по силата на транслативната сделка. За да бъдат прехвърлени
права и задължения, възникнали преди датата на прехвърляне на имота, е
необходимо да се сключи друг вид сделка, различна от транслативната, като заместване,
встъпване в дълг, цесия.
В отговор на поставения от въззивника
въпрос следва да се има предвид разрешението дадено с Решение № 143 от 23.08.2016 г. на ВКС по гр. д. № 5958/2015 г., IV г. о.,
ГК, в което е прието, че: „…договорът за наем е неформален и консенсуален такъв
и за валидното възникване на наемното правоотношение е необходимо между
страните, да бъде постигнато съгласие за вещта, която наемодателят ще
предостави за ползване на наемателя и за възнаграждението, което наемателят ще
заплаща за така предоставеното му ползване. При постигането на такова съгласие
договорът се счита за сключен…“. Тоест, задължението за заплащане на наемната
цена е възникнало в момента на сключването на договора от 12.02.2016г., като
падежа на това задължение съгласно т. II.3. от същия е от 1
октомври и завършва на 31 октомври следващата година. Към посочената
дата 04.09.2017г. задължението не е било изискуемо, но то е възникнало в
патримониума на ищеца в пълен размер в момента на сключване на договора и
неговото прехвърляне е следвало да бъде осъществено по реда на чл.99 от ЗЗД. Настъпването
на изискуемостта на задължението след прехвърляне на собствеността на имота не
се отразява върху правото на ищеца да получи наемната цена. Именно поради това
и предвид липсата на уведомяване за извършена цесия съобразно нормата на чл.99,
ал.4 от ЗЗД, за наемателя не е било налице основание за изплащане на наемната
цена на приобретателя на недвижимия имот, поради което и не може да се позовава
на разпоредбата на чл.75, ал.2 от ЗЗД. Последната предвижда освобождаване от
отговорност на длъжника, ако той добросъвестно е изпълнил задължението си на
лице, което въз основа на недвусмислени обстоятелства се явява овластено да получи
изпълнението. В конкретния случай такива недвусмислени обстоятелства не са
налице, доколкото не е спазен реда за прехвърляне на вземането.
Неоснователно е и позоваването на чл.17 от
ЗАЗ, доколкото същият закон не е приложим, предвид сключения договор за наем по
реда на ЗЗД. В този смисъл следва да се посочи, че не може правилото на чл.17
от ЗАЗ да бъде прилагано по аналогия към наемните отношения, тъй като ЗЗД е общ
закон, а правно правило е, че разпоредби от общия закон могат да допълнят
специалния, но не и обратното.
Предвид изложеното въззивният съд
намира, че въззивната жалба е неоснователна, а решението правилно, поради което
следва да бъде потвърдено.
С оглед изхода на спора на въззиваемата
страна се следват сторените разноски във въззивното производство, които
съобразно представения списък по чл.80 от ГПК възлизат на сумата от 300лв.
Мотивиран така, Русенският окръжен съд,
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 103
от 15.05.2018г. по гр.д. № 240/2018г. по описа на Районен съд – Бяла.
ОСЪЖДА
„Р.
2010“ ООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр.Две могили, обл.Русе, ул.“Лом“
№ 7, представлявано от Ц. Р. Р. – ***
да заплати на В.И.Н., ЕГН ********** с адрес *** сумата 300лв. представляващи разноски за въззивното производство.
Решението е окончателно и не подлежи на
обжалване.
Председател:
Членове: