О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№
371
гр. Н., 24.04.2019 г.
Районен съд – Н. в закрито заседание на двадесет и четвърти април през две хиляди и деветнадесета година в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: АТАНАСКА МАРКОВА
като разгледа докладваното от съдия Маркова гражданско дело №1684 по описа за 2018 година, за да се произнесе, взе предвид
Подадена е искова молба с правно основание по чл.26, ал.1 от ЗЗД, за прогласяване нищожността на сключен договор за заем на земеделски земи от страна на ищеца С.М.Х. *** против ответниците Ф.С.А. и Ф.Ф.С. ***.
Ищецът С.М.Х. заявява, че с ответника Ф.С. са съсобственици, при равни идеални части на две ниви в землището на с. П., общ. К.. Имотите представлявали: Нива с площ 12.503 дка, четвърта категория в местността „К.“, съставляваща имот №*** по плана за земеразделяне и при граници: имоти №***, №***, №***, №***, №***, №*** и Нива с площ 15,003 дка, трета категория в местността „В.“, имот №***, при граници: имоти №***, №***, №***, №*** и №0***. До *г. имотите били съсобствени между ищеца и неговата сестра и той ги отдавал под наем. След това тя продала своите идеални части на първия ответник. С новия съсобственик ищецът се договорил неформално да разделят имотите наполовина. При подготовка на документите за сключване на договор за наем ищецът с изненада установил, че вече има сключен договор за наем и то за срок повече от десет години. На * г. ответникът Ф.С. сключил този договор с втория ответник, негов син, като договорът им бил вписан под вх.рег. №*/*г. в Служба по вписванията гр. Н., първоначално за три години, считано от датата на заверка на подписите. С договора си за наем страните договорили наемна цена от 10 лв. С анекс от * г., вписан с вх. рег. №*/*г. по описа на същата Служба по вписванията, страните удължили срока с още седем стопански години, считано от изтичане на предходно договорения срок за наем. Ищецът твърди, че договорът за наем е нищожен по отношение договорената наемна цена, поради противоречие с добрите нрави. Твърди липса на еквивалентност на насрещните престации по договора и посочва в молбата средните размери на арендното /наемно/ плащане на декар за землището през годините. Твърди и недействителност във формата на нищожност на договора, предвид постигнатото съгласие в него относно срока му на действие. Договорът и анексът към него предвиждали срок от 10 г., 4 месеца и 10 дни, в противоречие с ограничението на чл.229 от ЗЗД. Ответникът не бил склонен доброволно да уреди възникналия спор с ищеца, което породило и правния му интерес да предяви настоящия иск, твърдейки нищожност на целия договор и анекса към него. Поради това ищецът моли съда да прогласи нищожността на договора и да му присъди направените разноски по делото.
От страна на ответниците е депозиран един писмен отговор, чрез процесуалния представител адв. Г. К. ***. Ответниците не оспорват съсобствеността върху имотите при равни квоти. Заявяват, че договорът им за наем на двата имота е в сила от *г., независимо от вписването му на следващия ден. Заявяват още, че договорът не може да се противопостави на ищеца, не го обвързва, тъй като не е сключен от съсобствениците, притежаващи повече от половината съсобственост. Като неоснователен определят довода за нищожност поради противоречие с добрите нрави. Заявява се, че такъв договор за наем не е нищожен, но не поражда действие за останалите съсобственици. Акцентира се върху обстоятелството, че ответниците са ***, а ответникът Ф.С. имал регистрация като земеделски производител, декларирал съсобствените земеделски земи като обработваеми в ОСЗ–К.. Договорът за наем и анексът към него били сключени при тези параметри за да бъде подпомогнат земеделския производител. Предвид това и по съображенията, развити подробно в отговора, ответниците молят иска да бъде отхвърлен и да им се присъдят направените разноски по делото.
От страните по делото са представени следните писмени доказателства: заверени копия нотариални актове №*, том №*, рег. №*, дело №*г.; №*, том *, рег. №*, дело №*г.; №*, том *, рег. №*, дело №* г. и №*, том *, рег. №*, дело №* г., всички на нотариус *** с район на действие РС – Н.; договор за наем на земеделска земя с нотариална заверка на подписите рег. №*от *г. на нотариус *** вписан в служба по вписванията – Н. вх. рег. №*г., акт №* том *, №* г.; анекс към договор за наем *, том *, дело №*г., вписан в Службата по вписванията – Н. вх. рег. №*, акт *, том *, №* г., с нотариална заверка на подписите рег. №* от *г. на нотариус *; проект на договор за отдаване под наем на земеделски земи и 2 бр. скици. Също така по делото е назначена съдебна експертиза и е прието изготвеното по нея заключение относно размера на средното годишно наемно възнаграждение за района на землището на с. П., общ. К.. Въз основа на тези доказателства с категоричност са установени следните факти: Ищецът по делото С.М.Х. и ответникът Ф.С.А. са съсобственици на следните недвижими имоти – земеделски земи, находящи се в землището на с. П., общ. К. и представляващи: нива с площ 12.503 дка, четвърта категория в местността „К.“, съставляваща имот №*** по плана за земеразделяне и при граници: имоти №***, №***, №***, №***, №***, №*** и нива с площ 15,003 дка, трета категория в местността „В.“, имот №***, при граници: имоти №***, №***, №***, №*** и №0***. Ищецът притежава 1/4 идеална част от тези имоти, придобита по наследство, както и 1/4 идеална част, придобита чрез покупко-продажба. Ответникът притежава 1/* идеална част от същите имоти, придобита по дарение, както и 9/* идеални части, придобити чрез покупко-продажба. На *г. ответникът Ф.С.А. отдал двата имота под наем на * - ответника Ф.Ф.С., като бил сключен горепосочения договор за наем, подписан от страните по него с нотариално заверени подписи и вписан в Службата по вписванията – Н.. С договора двамата ответника уговорили, че земеделските земи се отдават за временно възмездно ползване на Ф.Ф.С. за срок от три стопански години, при наемно възнаграждение от 10 лв. годишно. На * г. двамата ответника подписали и анекс към този договор за наем, с който анекс те се споразумяли, че срокът на договора се удължава с още седем стопански години, след изтичане на срока на договора за наем.
Гореописаните факти се доказват безспорно по делото, а също така относно тях между страните няма спор. Предвид така установените факти съдът счита, че се налагат следните правни изводи: Ищецът С.М.Х. и ответникът Ф.С.А. са съсобственици на гореописаните земеделски имоти, като никой от тях не притежава повече от половината от частите в имотите. Към датата на сключване на договора за наем между двамата ответници не е била в сила разпоредбата на чл.4а от ЗСПЗЗ, съгласно която договор за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. Предвид това тази разпоредба не е приложима относно обсъждания договор, а същият следва да се обсъжда, съобразно разпоредбите на Закона за собствеността и Закона за задълженията и договорите. Съгласно разпоредбата на чл.32, ал.1 от ЗС управлението и ползването на общата вещ се извършва по решение, взето от съсобствениците, които имат повече от половината от общата вещ. Това означава, че притежаващите повечето от половината от вещта могат да сключат договор за наем на тази обща вещ и той ще обвърже всички съсобственици. Имуществените отношения в този случай се уреждат между съсобствениците (съобразно разпоредбата на чл.30, ал.3 от ЗС), а не между неучаствалите в сделката и наемателя. При това притежаващите повече от половината от вещта могат да сключат договора за наем за не повече от три години, каквото е изискването на чл.229, ал.2 от ЗЗД, доколкото се касае за действия по обикновено управление. Този договор, за този период ще обвърже всички съсобственици и е противопоставим на тези с по-малкия дял от вещта. В случаите, в които такъв договор бъде сключен от притежаващите половината или по-малко от половината от вещта, то този договор е валиден в отношенията между наемодателите и наемателя, но няма да може да се противопостави на собствениците с дял по-голям от половината. В този смисъл е и трайната съдебна практика (напр. решение №1*/23.07.*15 г. на ВКС по гр.д. №3104/*14, ІV г.о.)
В настоящия случай договорът за наем е сключен от съсобственик, който не притежава повече от половината от съсобствените имоти (ответника Ф.С.А.), от което следва изводът, че така сключеният договор не е противопоставим и не може да обвърже ищеца. Правата на ищеца могат да се реализират, като той може да търси обезщетение за това, че е лишен от възможността да ползва своя дял от имота, или да иска предаване на владението на дела си. Но за него е безпредметно и лишено от основание да иска обявяване нищожността на договора, сключен между двамата ответници. Договорът за наем, сключен между ответниците по никакъв начин не засяга правата на ищеца и за него няма правен интерес от предявяване на иск за прогласяване на нищожност на този договор, тъй като това с нищо не би променило правното му положение. Предвид тези съображения, съдът счита, че не следва да обсъжда въпросите дали договорът е нищожен на посочените основания, а предвид установената липса на правен интерес у ищеца да предяви исковата молба, то съдът следва да отмени определението си за приключване на съдебното дирене и даване ход на делото по същество и да прекрати производството по делото, като недопустимо, предвид липсата на правен интерес от предявения иск.
Доколкото страните по делото са направили искания за присъждане на разноски и предвид прекратяването на производството, ищецът следва да заплати на ответниците направените от тях разноски, като на ответника Ф.С.А. се дължат разноски в размер на 150 лв., а на ответника Ф.Ф.С. в размер на 155 лв.
Водим от горното, съдът
О
П Р Е
Д Е Л И :
ОТМЕНЯ протоколното си определение от 20.03.2019 г. по настоящото гражданско дело №1684/18 г. за приключване на съдебното дирене и даване ход на делото по същество.
ПРЕКРАТЯВА производството по настоящото гражданско дело №1684/18 г. по описа на РС – Н..
ОСЪЖДА С.М.Х., с ЕГН ********** *** да заплати на Ф.С.А., с ЕГН ********** *** направените по делото разноски в размер на 150 лв. (сто и петдесет лева).
ОСЪЖДА С.М.Х., с ЕГН ********** *** да заплати на Ф.Ф.С., с ЕГН ********** ***, „Ю.“, №* направените по делото разноски в размер на 155 лв. (сто и петдесет и пет лева).
Определението подлежи на обжалване пред Шуменския окръжен съд в седмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: