РЕШЕНИЕ
№ 1404
гр. Бургас, 13.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXXVI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на девети май през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:ДАРИНА К. ЙОРДАНОВА
при участието на секретаря СТАНКА Д. ДОБРЕВА
като разгледа докладваното от ДАРИНА К. ЙОРДАНОВА Гражданско дело №
20242120102245 по описа за 2024 година
Производството по делото е висящо за разглеждане по исковата молба на Д. И. Д. с
ЕГН ********** с адрес ул. ****, гр. **** и П. П. Д.а с ЕГН ********** и адрес: ул. ****,
гр. **** чрез адв. К. И. срещу “В.П.“ ЕООД с ЕИК **** със седалище в Х. и адрес: ул. ****,
представлявано от ****, с която се иска, на основание чл. 108 ЗС, да бъде прието за
установено по отношение на ответното дружество, че ищците са собственици на
самостоятелен обект с идентификатор ***.**, представляващ самостоятелен обект в сграда
№ ***, находящ се на етаж *, вход *, на кота +2,80, в гр. С., местност „***“, област Бургас, с
предназначение: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, състоящ се от: антре, дневна с
трапезария и кухненски бокс, спалня, баня, балкон, при граници и съседи: север -
самостоятелен обект в сграда № ***, асансьор, юг - стълбище, самостоятелен обект в сграда
№ ***, запад - стълбище, коридор, асансьор, изток - двор и самостоятелен обект в сграда №
***, със застроена площ от 43,06 квадратни метра, ведно със съответните 1,042 % ид.ч. от
общите части на сградата, равняващи се на 6,84 кв.м. или общо в размер на 49,90 кв.м.,
ведно със съответния процент ид.ч. от правото на строеж върху ПИ ***.** по КККР на гр.
С., местност „***“, област Бургас, одобрени със Заповед РД-18-60 / 4.10.2007 г., на ИД на
АГКК и последно изменени със Заповед КД-14-02-195 / 11.2.2013 г., на началника на СГКК -
целият с площ 6232 кв.м., както и да бъде осъден ответника да им предаде владението върху
гореописания самостоятелен обект.
В исковата молба се твърди, че ищците са собственици на самостоятелния обект,
който е изграден в степен на завършеност “груб строеж”, удостоверена с констативен
протокол № 70 от 28.09.2022 г. издаден по реда на чл. 181, ал. 2 ЗУТ. Твърди се, че обектът е
бил предмет на договор за строителство и предварителен договор за покупко-продажба
между ищците и трето за настоящия процес юридическо лице – “С.Й.Р.” ЕООД. Договорът е
бил обявен за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД по гр.д. № 1396/2023 г. на БРС, по
1
което исковата молба е вписана на 24.03.2023 г., решението е влязло в сила на 29.12.2023г., а
впоследствие вписано на 07.02.2024 г. От това съдебно решение ищците черпят правото си
на собственост върху обекта.
Твърди се в исковата молба, че ответното дружество оспорва правата на ищците, като
с писмо от 29.05.2023г. те са били уведомени, че поради неспазване на сроковете в договора
за учредяване на право на строеж между В.П. ООД и С.Й.Р. ЕООД, с решение по гр.д.№
947/2022 г. на БОС дружеството е възстановило изцяло собствеността си върху поземления
имот. Ищецът посочва, че ответникът оспорва правото му на собственост с аргумент, че
сградата не е била завършена в степен на завършеност “груб строеж”, учреденото право на
строеж в полза на С.Й.Р. ЕООД е било погасено по давност и затова дружеството, в
качеството на собственик на поземления имот притежава и правото на строеж. Така с
отправеното писмо от страна В.П. ООД до ищците е било поискано доплащане на сумата от
31215 евро без ДДС, за да “запазят имота”.
Сочи се в исковата молба, че решението, с което се легитимират ищците като
собственици на “самостоятелния обект” установява със сила на пресъдено нещо правата им
и с оглед вписването на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД на 24.03.2023 г., а последващите
вписвания не могат да им бъдат противопоставени. Тъй като ответното дружество държи
имота и неоснователно оспорва техните права се иска уважаване на предявения
ревандикационен иск и присъждане на направените по делото разноски.
Ангажирани са писмени доказателства и са направени доказателствени искания за
задължаване на Община С. да представи доказателства.
В предоставения срок по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор от ответното
дружество, с който искът се оспорва като неоснователен. Излагат се съображения за това, че
с постановеното решение по гр.д.№ 947/2022 г. на БОС, с което е разрешен спорът между
В.П. ООД и С.Й.Р. ЕООД, е било признато за погасено по давност учреденото право на
строеж в полза на последното дружество. Твърди се, че праводателят на ищците - С.Й.Р.
ЕООД не е разполагал с права, които надлежно да прехвърли, поради което дори и да се
приеме, че Д.и са придобили правото на строеж, то същото е погасено по давност и за тях,
като приобретатели на С.Й.Р. ЕООД.
С отговора на исковата молба, при условията на евентуалност, е заявена насрещна
претенция от “В.П.“ ЕООД срещу ищците Д. И. Д. и П. П. Д.а, за осъждането им да заплатят
на дружеството сумата от 1 000 евро, претендирана частично от общо 29 940 евро,
представляваща подобренията направени от ищеца върху процесния самостоятелен обект,
ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска до окончателното
плащане.
По делото е постъпил писмен отговор на насрещния иск, с който претенцията се
оспорва като неоснователна. Излагат се подробни съображения свързани с отговора на
исковата молба, като се твърди, че на 18.11.2019г., 10.12.2019 г. и 13.12.2019 г. са издадени
три бр. Акт обр. 14, съответно за блок *, блок * и блок * на сграда *, в която се намира
процесният обект, като се твърди, че на 13.12.2019 г. е бил завършен грубият строеж на
цялата сграда. Посочва се, че на тази дата правото на строеж се е трансформирало в право на
собственост и С.Й.Р. ЕООД е станало собственик на самостоятелния обект. Впоследствие на
12.09.2022 г. дружеството е подало в Община С. заявление за издаване на протокол по чл.
181, ал. 2 ЗУТ, който е издаден от администрацията на 28.09.2022 г. и удостоверява
завършването на сградата в степен “груб строеж”. Оспорват се твърденията за погасяване на
правото на строеж по давност, като считат, че същото е реализирано още на 13.12.2019 г. и
посочват, че давността е била прекъсната с презаверяването на разрешението за строеж на
2
11.11.2019 г.
Посочва се още, че в период до 20.06.2022 г. дружеството В.П. ЕООД не се е
противопоставило и не е оспорвало учреденото в полза на С.Й.Р. ЕООД право на строеж,
респ. не се е ползвало от давността и е загубило това свое право, след като сградата е
реализирана в степен на завършеност “груб строеж”.
Отново се позовава на непротивопоставимостта на решението по гр.д.№ 947/2022г. на
БОС. Оспорват се последващите актове на Община С. и началника на ДНСК като нищожни
или незаконосъобразни се иска извършването на косвен съдебен контрол на същите по реда
на ч. 17, ал. 2 ГПК. Заявено е и оспорване по чл. 193 ГПК с твърдения за неистинност на
съдържанието на документите представени от насрещния ищец – писмо от 16.01.2023г. на
Началник ДНСК, писмо от 06.07.2023 г. на зам.Кмет на Община С., констативен протокол за
извършена проверка № 6/19.02.2024 г. на Община С., констативен протокол № 12/12.03.2024
г. на Община С. издаден на осн.чл.181, ал.2 ЗУТ и констативен протокол от извършена
проверка № 63/20.10.2023 г. на Община С.. Ангажирани са доказателства. Направено е
искане за допускане на СТЕ.
С определение от 22.01.2025 г. съдът е постановил разделяне на производството по
насрещния иск в отделно производство, съгласно чл. 211, ал. 2 ГПК.
Предявен е иск с правно основание чл. 108 ЗС.
Съдът, като взе предвид исканията и доводите на страните, събраните по делото
доказателства и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа
и правна страна следното:
За да бъде уважена претенцията на ищците с правно основание чл.108 ЗС, следва да
бъде установено, както правото им на собственост върху имота предмет на иска, така и
кумулативните предпоставки - че имотът се намира във владение или държане на ответника
и той владее или държи имота без основание.
Между страните не се спори, че на 19.07.2020 г. ищците, в качеството им на купувачи,
са сключили предварителен договор строителство и покупко-продажба на процесния обект,
представляващ апартамент А**, ет. *, в сграда , блок *, гр. С., местност „***“, с дружеството
“С.Й.Р.” ЕООД. Видно от договора и безспорно между страните, дружеството-продавач е
следвало да изгради и въведе в експлоатация апартхотел “С.Й.”, съгласно учредено от
собственика на земята “В.П.“ ЕООД право на строеж, по силата на договор за суперфиция от
12.11.2014 год.
С решение от 31.03.2023 г. по гр.д.№ 947/2022 г. на БОС, по отношение на “В.П.“
ЕООД е признато за погасено по давност правото на строеж на сграда - блок *, * и *,
учредено в полза на “С.Й.Р.” ЕООД с договор от 12.11.2014 год., поради неупражняването
му законоустановения срок. Исковата молба на “В.П.“ ЕООД е вписана на 29.09.2022 г. в
Служба по вписванията гр. Бургас, видно от отбелязването, а решението е влязло в сила
21.04.2023 г.
Със съдебно решение от 30.11.2023г. по гр.д.№ 1396/2023 г. на БРС, предварителният
договор за покупко-продажба сключен между ищците и “С.Й.Р.” ЕООД е обявен за
окончателен. Видно от направените отбелязвания, исковата молба с правно основание чл. 19,
ал. 3 ЗЗД, е била вписана на 24.03.2023 г. в Служба по вписванията гр. Бургас, а решението е
влязло в сила на 29.12.2023 г.
Спорен по делото е въпросът относно конкуренцията между двете влезли в сила
съдебни решения и тяхната противопоставимост.
Съгласно чл. 19, ал. 3, изр. 2 ЗЗД, в случай че някоя от страните по предварителния
3
договор предяви иск за сключване на окончателния договор, договорът се счита сключен в
момента, в който решението влезе в законна сила. Следователно, с влизане в сила на
решението на 29.12.2023 г. ищците могат да се легитимират като купувачи на имота и в този
момент настъпва транслативния ефект на сделката. Купувачите се явяват частни
правоприемници на суперфициара и продавач по предварителния договор “С.Й.Р.” ЕООД,
доколкото черпят правото си на собственост именно от него. Затова не биха могли да
придобият повече права, отколкото техният праводател притежава. Неоснователно е
твърдението на ищцовата страна, че ищците не са приобретатели на правото на строеж, а на
изградения обект и затова не се явявали правоприемници на суперфициара. Касае се за
деривативно придобивно основание, поради което купувачът, независимо дали на правото на
строеж или на довършения самостоятелен обект, винаги се явява частен правоприемник на
продавача.
В случая, към датата на влизане в сила на решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД – 29.12.2023
г. праводателят на ищците “С.Й.Р.” ЕООД не е бил носител на правото на собственост върху
процесния обект, тъй като с решението по гр.д.№ 947/2022 г. на БОС /влязло в сила
21.04.2023 г./ е признато за погасено по давност правото на строеж. Така, по силата на това
съдебно решение учреденото в полза на суперфициара вещно право на строеж следва да се
счита за прекратено и същото, като погасено по давност, се връща в патримониума на
собственика на земята. Правният въпрос за действието на решението е разрешен с
Тълкувателно решение № 1 от 04.05.2012 год. по тълк. д. № 1/2011 год., ОСГК на ВКС,
поради което без съмнение в настоящата хипотеза след погасяване на правото на строеж по
силата на съдебното решение, то се е върнало в патримониума на “В.П.“ ЕООД и
суперфициара “С.Й.Р.” ЕООД не се легитимира вече като собственик на никакви вещни
права в имота.
Съдът приема за неоснователни и възраженията на ищеца относно
последователността на вписванията, доколкото исковата молба на ищците по гр.д.№
1396/2023 г. на БРС е вписана след тази по гр.д.№ 947/2022 г. на БОС и не се ползва със
защитното действие на чл. чл. 114, ал. 1, б. „в“ ЗС.
Не могат да бъдат предмет на ново разглеждане възраженията относно спиране и
прекъсване на давността, релевирани от ищцовата страна в настоящото производство,
доколкото със сила на пресъдено нещо е разрешен въпросът относно погасяване на правото
на строеж в производството по гр.д.№ 947/2022 г. на БОС. Ищците, като правоприемници на
суперфициара, са обвързани от субективните предели на решението, на основание чл. 298,
ал. 2 и чл. 299 ГПК. На същото основание не може да бъде пререшаван и въпросът относно
момента на завършване на сградата в груб строеж и не следва да бъдат обсъждани доводите
за заплащане на местни данъци, отказ от позоваване на изтеклата давност в полза на
ответника и действието на актовете по строителство.
При горните правни изводи, съдът приема, че ищците не могат да се легитимират като
надлежни собственици на имота и решението по гр.д.№ 1396/2023 г. на БРС е
непротивопоставимо на ответника, поради което предявеният иск следва да се отхвърли като
неоснователен и недоказан.
Предвид изхода от делото и съгласно нормата на чл. 78, ал. 3 ГПК ищците следва да
бъдат осъдени да заплатят на ищеца направените по делото разноски, за заплатено
адвокатско възнаграждение. Съдът приема за основателно възражението за прекомерност на
възнаграждението, доколкото се касае за правен спор с не висока фактическа сложност,
поради което намира, че в полза на ответника следва да се присъдят общо 2000 лв.,
определени съобразно Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за възнагражденията за адвокатска
4
работа.
Мотивиран от горното, Бургаски районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на Д. И. Д. с ЕГН ********** с адрес гр. ****, ул. ****, и П. П. Д.а
с ЕГН ********** и адрес: гр. ****, ул. ****, чрез адв. К. И. срещу “В.П.“ ЕООД с ЕИК
****, със седалище и адрес на управление гр. Х., ул. ***, етаж *, апартамент *,
представлявано от ****, на основание чл. 108 ЗС, да бъде прието за установено по
отношение на ответното дружество, че ищците са собственици на самостоятелен обект с
идентификатор ***.**, представляващ самостоятелен обект в сграда № ***, находящ се на
етаж *, вход *, на кота +2,80, в гр. С., местност „***“, област Бургас, с предназначение:
жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, състоящ се от: антре, дневна с трапезария и
кухненски бокс, спалня, баня, балкон, при граници и съседи: север - самостоятелен обект в
сграда № ***, асансьор, юг - стълбище, самостоятелен обект в сграда № ***, запад -
стълбище, коридор, асансьор, изток - двор и самостоятелен обект в сграда № ***, със
застроена площ от 43,06 квадратни метра, ведно със съответните 1,042 % ид.ч. от общите
части на сградата, равняващи се на 6,84 кв.м. или общо в размер на 49,90 кв.м., ведно със
съответния процент ид.ч. от правото на строеж върху ПИ ***.** по КККР на гр. С., местност
„***“, област Бургас, одобрени със Заповед РД-18-60 / 4.10.2007 г., на ИД на АГКК и
последно изменени със Заповед КД-14-02-195 / 11.2.2013 г., на началника на СГКК - целият с
площ 6232 кв.м., както и да бъде осъден ответника да им предаде владението върху
гореописания самостоятелен обект.
ОСЪЖДА Д. И. Д. с ЕГН ********** с адрес гр. ****, ул. ****, и П. П. Д.а с ЕГН
********** и адрес: гр. ****, ул. ****, чрез адв. К. И. да заплатят на “В.П.“ ЕООД с ЕИК
****, със седалище и адрес на управление гр. Х., ул. ***, етаж *, апартамент *,
представлявано от ****, сумата от 2000 лв. (две хиляди лева), представляващи направените
съдебно-деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в четиринадесет
дневен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
5