Р Е Ш
Е Н И
Е № 260020
гр.Поморие, 02.11.2020год.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ПОМОРИЙСКИЯТ районен съд, гражданско
отделение, в публично заседание на
двадесет и пети юни
през две хиляди и двадесета
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НАСЯ ЯПАДЖИЕВА
при
секретаря Валентина Атанасова, като разгледа докладваното от съдия Н.Япаджиева
гр.дело №885 по описа за две хиляди
и деветнадесета година за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството пред ПРС е образувано по повод искова молба подадена К.А.У., гражданин
на Руската Федерация, постоянно пребиващ в Р България чрез пълномощника адв. П.
К. П. против Етажната
собственост на комплекс „Феста
Апартмънтс
Поморие“ представлявана от управителя М.Ч. с която е предявен иск с правно основание чл.40, ал.1 ЗУЕС, за отмяна
на всички решения приети на
проведеното ОС на ЕС, на 30.10.2019г. обективирани
в протокол от същата дата, като
незаконосъобразни. Ищеца в исковата молба твърди,
че е собственик на апартаменти в комплекс „Феста Апартмънтс Поморие“ и счита, че проведеното ОС е
назаконосъобразно, формираната ЕС е
нищожна и всяко едно от решенията на ОС на ЕС е незаконосъобразно и следва да
бъде отменено, като на първо място твърди, че не са спазени изискванията за
свикване на ОС на ЕС, като свикването е на основание чл.12, ал.5 от ЗУЕС, а
няма доказателства такава ЕС в подобен формат да е била въобще свиквана преди
това; не са спазени изискванията
на
чл.13, ал.1 от ЗУЕС и собствениците на обектите не са уведомени съгласно чл.13, ал.4 от ЗУЕС,
въпреки че са посочили електронни адреси. Оспорва кворума като
сочи, че неправилно са пресметнати притежаваните от „Феста хотели“ АД идеални части и процентите общи части не са предварително
одобрени, съобразно с
разпоредбата на чл.17, ал.6 вр.
ал.4 от ЗУЕС, а в документа за собственост на за
хотела няма записани общи части от сградата които да се числят към
хотела, поради
които е следвало да се приложи ал.4
на чл.17 ЗУЕС. Сочи, че всички обекти в хотела принадлежат на едно и
също лице и е недопустимо да бъдат обособявани отделни подобекти (стаи), и да се твърди, че всяка хотелска стая има самостоятелни
общи части. Счита, че неправилно в ОС
и при изчисляване на кворума са включени и гаражи, които са изградени в
подземието на цялата сграда и е недопустимо е да бъде формирана ЕС при която
участват отделни сгради (блокове), които имат различен режим на управление -
жилищните блокове и хотела,
който по съществото си е сграда с обществено предназначение, не могат да формират обща ЕС изначално. В тази връзка
счита, че така учредената ЕС е нищожна. Твъърди, че в протокола не са отразени задължителни
реквизити: идеалните части, които притежават според документите си за
собственост, номера на обекти - за собственика „ФЕСТА ХОТЕЛИ" АД е
записано, че участва като собственик на хотелска
част, а в
регистрационния списък липсва обект хотелска част,
липсват подписи на явилите се лица в протокола, каквото е буквалното изискване
на закона и не са изпълнени изискванията и процедурата по обявяване на протокола по
чл.16, ал.7 от ЗУЕС.Счита, че са допуснати процедурни нарушения при
провеждането на събранието и при взимането на решения, като не
са спазени изискванията на закона за водене и съдържание на протокола, а липсата
на общи части на сградата „хотел“,
видно от представения за тази сграда документ за собственост и неизпълнението
на процедурата на чл.17, ал.4 и 6 от ЗУЕС,
води до недопустимост на участието на хотела
в събранието с твърдяните общи части, тъй като такива няма законосъобразно
установени. А ако участието на хотела в общото събрание е
незаконосъобразно/недопустимо или поне неустановено като % общи части, то
тогава общото събрание е проведено при нарушение на изискванията за кворум,
което прави всички взети решения незаконосъобразни, без да бъдат разглеждани по
същество. Твърди, че не са предоставени предварително на желаещите
собственици материали, с които те да се запознаят във връзка с предстоящото
разглеждане на отделни точки от дневния ред - нямало е и не е представен отчет
на управителния съвет/управителя, нито проект за бюджет, нито списък с
планираните ремонти, за да могат предварително да се запознаят участниците и да
вземат мотивирани решения в деня на събранието.
При започване на събранието е констатирано, че
е налице кворум с 52.118% ид.ч. и е пълнен регистрационния списък, но не
е отбелязано някой да е напуснал събранието или да се е въздържал при
гласуването,
а е посочено че всички решения са
взети с гласове за 43.296% и гласове против 7.818%. Сборът на тези проценти обаче
е 51.114%, а не 52.118%. т.е. има
грешки при преброяването на явилите се лица или при преброяването на гласовете.
Счита за незаконосъобразни и отделните приети решения, като сочи, че ЕС не е
приемала бюджет и не е изпълнявала приет бюджет, ЕС не е извършвала никакви
действия по управление и поддръжка на общите части, не е извършвала
никакви разходи по управление и поддържка
на общите части, не са
гласувани никакви ремонти, не са извършвани управление и поддръжка на общите
части, а ЕС е поддържала и почиствала единствено
собствените на „ФЕСТА ХОТЕЛИ" АД обекти и прилежащата им територия и решението на ОСЕС за избор на „ФЕСТА ХОТЕЛИ" АД за
управляваща компания е незаконосъобразно, тъй като е напълно неясно и не е уточнено какви дейности от
компетентността на общото събрание се прехвърлят на избраното дружество, нито е
уточнено дали и какви суми следва да се заплащат на това дружество.
Оспорва като незаконосъобразно решението прието по т.5 за определяне на
размера на паричните вноски за разходите за управление и поддържане на общите
части за 2020 като същото противоречи на чл.51 от ЗУЕС, която разпоредба е
императивна. Незаконосъобразно е решението в частта, в която тази такса следва
да се прилага и за „следващи години“, тъй като според ЗУЕС следва да се
провежда отчетно събрание всяка година, на което да се отчетат разходите за
предходната година, да се формира бюджет за следващата и справедливо да се
разпределят разходите между собствениците съобразно правилата на чл.51 от ЗУЕС
и това следва да се осъществява година за година, а не да се определи една
такса и да се прилага за всяка следваща година. Счита, че определеният размер на паричните вноски във
фонд „Ремонт и обновяване" е незаконосъобразен и неясен. За незаконосъобразно
счита и решението по т.8 от дневния ред, тъй като не е от компетентността на
общото събрание и ОС на ЕС не може да взема решения относно воденето на съдебни
дела, а решението по т.9 от дневния ред е незаконосъобразно, тъй като не е
включено предварително в дневния ред и в поканата за свикване на ОСЕС. Моли
съдът да отмени всички решения приети на
ОС на ЕС проведено на 30.10.2019г.
В срок е постъпил отговор от ответника, в който сочи
че иска е допустим, но е неоснователен. На
първо място сочи че събранието е свикано на основание чл.12, ал.5 от ЗУЕС и
поканата за свикване на ОС е поставена
на всички входове, а общите части на собствениците са определени в съотвествие
с разпоредбата на чл.40 от ЗС и чл.17 от ЗУЕС и не са били налице
предпоставките за изчисляване на кворума по чл. 17, ал.4 ЗУЕС. Сочи, че са
спазени изискванията на чл. 13 ат ЗУЕС и
не са допуснати процедурни нарушения при ровеждане на ОС. Моли
съдът да отхвърли иска.
Предявен е иск с правно основание чл. 40, ал.1 от ЗУЕС, за отмяна
на решенията прието на ОС на ЕС
проведено на 30.10.2019г. като
незаконосъобразни.
Съдът след преценка на събраните
доказателства намира за установено от фактическа страна следното:
Страните не спорят, а и се
установява от доказателствата по делото, че ищецът е собственик на
недвижим имот в Комплекс „Феста Апартмънтс Поморие“ гр.Поморие и това се
установява от представения н.акт № 200,
том I, дело № 190/2015г. на
нотариус Х.Ройдев. От представения заверен препис от покана за свикване на ОС на
собствениците във ваканционен комплекс
„Феста поморие Ризорт“ , се установява, че ОС се свиква на основание чл.12, ал.5 от ЗУЕС от „Феста хотели“ АД и в поканата е обявен дневен ред, както
следва: т.1 Отчет на органите
на етажната собственост;
т.2 Избор на
управител;
т.3
Избор на контрольор и касиер;
т.4
Избор на компания за управление и поддръжка на общите части на сградата;
т.5
Определяне на размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането
на общите части на сградата за 2020г. ;
т.6
Определяне размера на паричната вноска във фонд „Ремонт и обновяване“ за 2020г.
т.7 Определяне на срока за плащане на етажните
разходи;
т.8
Вземане на решение за рподължаване на заведените дела за събиране на етжните
разходи за 2017г. и 2018г. в размера в който същите са заведени;
т.9
Разни
В поканата е посочено, че ОС ще
се проведе на 30.10.2019 г., от 12:00 ч., в ресторанта на
комплекса, като е уточнено, че при липса на кворум събранието
ще се отложи с един час. В поканата е
посочено, че същата е поставена на
22.10.2019г. в 16.00ч. на
информационните табели на входовете А, Б, В, Г и хотелската част на комплекса. За дата и час на поставяне на поканата е
посочен 22.10.2019г. в 11:50 часа.
Поканата е изготвена и на английски и руски език. Представен е заверен препис от протокол, с дата - 22.10.2019 г. с които се удостоверява
поставянето на поканата за ОС на собствениците. Представен е Протокол от
30.10.2019г. изготвен от председателя на УС – М.Ч., като видно от отразяването в протокола,
председателят на събранието е констатирал, че към обявения час за провеждане на ОС, последното не може да се проведе, поради
липса на необходимия кворум по чл.15/1/ от ЗУЕС, поради което събранието е
отложено с един час и е проведено след един
час при кворум 52,118% ид.ч. от общите части. Протоколът
е подписан от председател: М.Ч. и
протоколчик: Д. А.. По
делото е представен заверен препис от списък на собствениците, присъстващи на
ОС на ЕС в процесната сграда, подписан от председателя на ОС и
протоколчика насрочено за 30.10.2019
г., в който е посочено, че същият е неразделна част от протокола за проведеното
ОС.
В списъка са посочени 317 СОС,
индивидуализирани с пореден номер, номер на апартамент, площ (със и без идеални
части (ИЧ) от общите части (ОЧ) на сградата), с посочени собственици на СОС, ИЧ
от ОЧ на сградата в квадратни метри, процент на ИЧ към всички ИЧ и подписи на
присъствалите на ОС събрание собственици, респ. пълномощници.
На 30.10.2019г.
на събранието са присъствали собственици и пълномощници на собственици,
формиращи кворум от 52.118%
идеални части от общите части и събранието е проведено.
Видно от протокола ОС е избрало
за протоколчик Д. А., а за
преброител К.К.. По т. 1. от дневния ред ОС е
приело отчета на председателя на УС на ЕС
за дейностите по управление, поддръжка, ремонт и обновяване през отчетния
период 01.01.2018г. – 21.12.2018г.;
по т.2 от дневния ред е избран
управител на ЕС – М.Ч.; по т.3 е избран контрольор – Т. А.; по т.4 избрана
е компания за управление и поддръжка на
общите части на сградата – „Феста хотели“ АД; по т.5 от дневния ред при
обявена точка в поканата за ОС
„определяне на размера на паричните вноски за разходите за управлението и
поддържането на общите части на сградата
за 2020г.“ е прието решение което не съответства на предварително обявавено в поканата, а именно „изменя решението по т.2 от дневния ред на
общото събрание на етажните собственице
на ваканциеноне комплекс „Феста
Апартмънтс Поморие“ проведено на 12.11.2014г. по следния начин намалява приетата такса от 9 /девет/ евро на
5 евро“
По
т.6 от обявения дневен ред е прието, че
„Разходите за фонд „Ремонт и обновяване“ за 2002г. са в размер
на 2 евро на кв.м. които се разпределят
между собствеиците съобразно притежаваните от тях ид.части от общите частта на сградата.
По
т.7 е прието решение „крайния срок за заплащане на етажните разходи е 31.08.на съответната
година“; По т.8 е прието решение заведените съдебни поризводства за събиране на
етежните разходи за 2017г. и 2018г. да продължат за размера за
който същите са заведени, а по т. 9 „Разни“ е прието решение „Всички партиди за доставка
на електрическа енергия за обище части
на комплекса – блок А, блок Б, блок В блок Г
да се прехвърлят на „Феста
хотели“ АД“
В протокола са отразени
резултатите от гласуването за всяко взето решение с посочване на гласувалите
„за”, „против” и въздържал се” в проценти ид.части от общите
части. Прави впечатление че всички решения са приети с едно и също мнизинство, като „за“ са глусавали 43.296%, а против
7.818%. Поради изчерпване на
дневния ред заседанието на ОС на ЕС е закрито от председателя на събранието.
Протоколът е подписан от председателя на събранието и протоколчика.
По делото е представен заверен
препис от съобщение, датирано от 06.11.2019
г., от управителя на ЕС – М.Ч., с което са уведомени собствениците, че
протоколът от ОС проведено на 30.10.2019 г. е изготвен и се намира в „офис на
собствениците“, като обявление за това е залепено на табла „собственици“, находящи
се в корпуси А, Б, В, Г, видно от
приложения протокол от 06.11.2019г. /л. 100/.
По
делото е представена и кореспонденция
между Феста хотели и К.У., Д. Р., Н.Ч., С.В.
осъществявана чрез електронната поща.
При
така изяснената фактическа обстановка настоящата инстанция, направи следните
правни изводи.
В производството по предявен
иск с правно основание чл.40 ЗУЕС, съдът дължи произнасяне само по заявените в
исковата молба основания за незаконосъобразност на оспорените решения на ОС.
Съдът
намира за неоснователно възражението на ищеца, че събранието е свикано на основание чл.12, ал.5 от ЗУЕС, без да са налице
доказателства, че е изминала повече от една година от свикването на предходното
ОС, тъй като видно от представеното
определие
№ 272/26.06.2017г. е проведено ОС на ЕС
на сграда представляваващ комплекс
„Феста Апартмънтс Поморие“ на
12.11.2014г. и решенията на това ОС са влезли в сила. По късно е проведено ОС на 05.08.2015г. като приетите решения са
отменени от съда т.е. изминала е повече от
една година от провеждането на ОС наЕС, поради което събранието е свикано
надлежно.
Възражението
на ищеца, че голяма част от собствениците
не ползват имотите си и същите не са уведоми за настоящото ОС на електорнните си адреси съобразно
разпоредбата на чл.13, ал.4 ЗУЕС и така
не е осигурена широка представителност
за участие в събранието и общото
събрание е проведено при нарушение на изискванията за кворум, съдът счита за основателно.
Безспорно
е, че на електронната поща на ищеца не е изпратена покана за ОС проведено на 30.10.2019г.,
като не са представени доказателства въобще този ред за уведомяване на собствениците да е използван. Въпреки това
ищецът е узнал за събранието и е взел участие и неговото право да узнае и
участва в ОС, не е нарушено, но не може да се приеме, че останалите собственици
на обекти са били редовно уведомени за свиканото
ОС. Съгласно разпоредбата на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС, "Общото събрание се свиква чрез
покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на
видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди
датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и
часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които
свикват общото събрание... ". В чл. 13, ал. 2 от ЗУЕС е предвидена възможност
за собственици, които не ползват имота си или отсъстват за повече от един месец
да бъдат уведомявани по телефона при спазване на определена процедура за
отразяване на уведомяването или по електронна поща. Представена е покана за свикване на общо събрание на собственици в
етажна собственост, като в същата е посочен
дневния ред, дата, часа и мястото където ще се проведе събранието, като
поканата е поставена на табло във всички корпуси на комплекса, като не
се спори, че поканата за свикване на ОС не е изпратена по електронната поща до
собствениците. Не се спори, че протокола от ОС на ЕС проведено на 30.10.2019г.
не е изпратен по електронната поща до никой от собствениците. Настоящия състав, счита че
е допуснато нарушение при свикването на
ОС, тъй като не е спазена разпоредбата
на чл. 13, ал.2 от ЗУЕС и
собствениците не са уведомени на електронната си поща за свиканото ОС,
като безспорно е, че се касае за комплекс за сезонно
ползване, ищецът е предоставил
за контакт имейли и е следвало собствениците предоставили
имейл да бъдат уведомени за свиканото ОС на
електронната поща, така както това е извършвано при отправяне на покана
за плащане на дължимите вноски. Според
настоящия състав доколкото става въпрос за ваканционно селище /комплекс за сезонно ползване/ провеждането на ОС, извън летния сезон и неспазване
на задължението за уведомяване на собствениците за провеждането на ОС по електонна поща, представлява нарушение на правилата за разгласяване на ОС.
Не може да се очаква, че извън сезона собствениците на обекти в комплекса ще
узнаят за насроченото ОС от залепените
покани на таблата в съответния корпус. В тези случаи е установената практика, кореспонденцията със собствениците да се осъществява на
електронната поща и така те да бъдат канени да заплатят дължимите такси, като е
представена кореспондеция водена по ел.поща с К.У., Н.Ч., С. В.. Избирателно
управителя на ЕС не бива да решава, за кое уведомление
да използва електронната
поща и за кое не, което е
недопустимо. Липсата на надлежно уведомяване на собствениците е довело до участието в ОС на ЕС
само на собствениците които се намират в Поморие, а голяма част от собствениците които са извън страната и не са били
уведомени редовно.
Като
следващо нарушение при провеждането на ОС ищецът сочи, че неправилно са
изчислени ид.части на „Феста хотели“, като процентите не са одобрени от
собствениците съобразно разпоредбата на чл. 17, ал.6 вр. ал.4 от ЗУЕС. Тъй като в комплекса е включен и
хотел собственост на „Феста хотели“ АД за определяне квотата на всеки собственик за
участие в ОС е представена таблица,
изготвена от лиценциран оценител на недвижими имоти, като идеалните части оценителя инж.К.М. е посочил в проценти. Това
преизчисляване е направено тъй като за хотела не са посочени ид.части. В
производството не са представени
документи за собственост от които да се установяват ид.части на собствениците.
За преизчисляването на ид.части в проценти с които всеки собственик участва в управлението
на ЕС и в гласуването, собствениците не
са предварително уведомени и този въпрос
не е включен в дневния ред. Според
настоящия състав определени идеалните части на етажните собственици, с
които същите да гласуват, е следвало
да бъде прието от ОС и това е следвало да стане с квалифицираното мнозинство по чл. 17, ал. 6 ЗУЕС, което в случая не е
спазено. Съгласно посочената разпоредба необходимото за вземането на решението
мнозинство е не по-малко от 2/3 от самостоятелните обекти в сградата или входа,
т. е. релевантен е броят на самостоятелните обекти в ЕС, а не процентът идеални
части от общите части на сградата. Доколкото не е проведено гласуване и приемане на определени
идеалните части на етажните собственици, с които същите да участват в гласуването на решенията на ОС, то
взетите решения на ОС са незаконосъобразни и това е основание за отмяната на
всички решения, приети на проведеното ОС на ЕС на 30.10.2019 г. Налага се
извода, че събранието е проведено при неизяснен кворум. В тази връзка съдът
счита, че не следва да да обсъжда останалите оплаквания, но за яснота следва да
отбележи, че решението по т. 5 дневния ред, с което е приета годишна вноска за разходите за
управление и поддръжка в размер на 5 евро на квадратен метър, е незаконосъобразно, поради
противоречието му с императивната разпоредба на чл.51, ал.1 ЗУЕС, съгласно която разходите за управление и поддържане на общите
части на ЕС се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и
обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който
живеят.
На основание чл. 78 ал.1 от ГПК на ищеца следва да бъдат присъдени направените разноски по делото, в размер на 380 / триста и осемдесет/ лева включващи адвокатски хонорар и държавна такса.
Мотивиран от изложеното ПРС
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ решенията на Общото събрание на собствениците в Етажната собственост на жилищна сграда намираща се в гр.Поморие, ул. Княз Борис І, № 211, Комплекс „Феста Апартмънтс Поморие”, гр. Поморие с управител М.Ч. приети на общото събрание на 30.10.2019г., обективирани в Протокол от Общо събрание на ЕС от 30.10.2019г, като незаконосъобразни.
ОСЪЖДА Етажната собственост на Комплекс „Феста Апартмънтс Поморие”, гр. Поморие с управител М.Ч. да заплати на К.А.У., роден на ***г., гражданин на Руската Федерация, постоянно пребиваващ в РБългария представлявано от изп.директор И. Г. сумата от 380 /триста и осемдесет/ лева направени разноски по делото.
Настоящото решение подлежи на въззивно обжалване пред Бургаски окръжен съд, в двуседмичен срок от съобщаването на страната за постановяването му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: