№ 1741
гр. София, 31.01.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 39 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и седми ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ
при участието на секретаря РУЖА Й. АЛЕКСАНДРОВА
като разгледа докладваното от ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ Гражданско дело №
20221110157576 по описа за 2022 година
Фирма и А. С. Т. са предявили срещу собствениците в Етажна
собственост, находяща се в /административен адрес/ конститутивни искове с
правна квалификация чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на решения по т. 1 от
Протокол от Общо събрание на собствениците, проведено на 27.09.2022 г.
Едното от атакуваните решения по т. 1 е за приемане на финансовия отчет на
Фирма за периода от 01.10.2021 г. до 31.08.2022 г., съгласно който ап. ****
има задължение в размер на 3849.45 лв., а ап. ******-5556.43 лв., а другото –
всички собственици независимо дали обитават или не собствеността си, да
заплащат пълната вноска, определена с приетия бюджет, необходима за
покрИ.е на разходите за поддръжка и управление на комплекса.
Ищците твърдят, че са собственици на самостоятелни обекти в сградата
етажна собственост, а именно ап. **** и ап. ******. Оспорват като
незаконосъобразни решенията по т.1 от дневния ред на проведеното на
27.09.2022г. ОС, с което е приет финансови отчет, съгласно който за
горепосочените апартаменти са начислени задължения съответно от 3849.45
лв. и 5556.43 лв. Поддържат, че не се установява как са формирани
задълженията, техния вид и основание, за кой период и какъв е техният
падеж, както и въз основа на кои решения за определени. Сочат, че са
отправяли запитвания до Фирма за формирането на сумите, но не получили
отговор. Твърдят, че ако са включени суми, представляващи разходи за
управление и поддържане на общите части, то същите не се дължат, тъй като
ап. **** не е ползван и обитаван през 2022 г., а ап. ****** – в периода 2017 г.-
2022 г. Релевират възражения за изтекла погасителна давност. Поддържат, че
това решение е в противоречие с чл. 51, ал.2 ЗУЕС. С молба от 15.06.2023 г.
ищците навеждат твърдения за незаконосъобразност на процесните решения
1
и поради несвикване и провеждане на общото събрание, съгласно
изискванията на чл. 12 и чл. 13 от ЗУЕС, както и чл. 16, ал.2 и ал.5 ЗУЕС и
правилата за представителство, кворум и мнозинство. Молят съда да уважи
предявения иск. Претендират разноски. Пред съда процесуалният
представител на ищците поддържа исковата молба и претендира разноски, за
което представя списък по чл. 80 от ГПК.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е депозирал отговор на исковата
молба, с който оспорва иска като недопустим и неоснователен. Навежда
доводи, че оспорените решения не внасят промяна и не създават задължение
за ищците и евентуалната им отмяна няма да внесе промяна в правното
положение на ищците. С решенията по т.1 не се приема бюджет, не се
приемат вноски и не се определя начин на разпределението им, а имат
декларативен и предупредителен характер. Поддържа, че решенията
представляват справка и изявление, с което да бъдат приканени неплащащите
собственици да заплащат дължимите вноски. Второто решение по т.1 е
реакция на етажните собственици по отношение на предоставената
информация за собствениците, които не плащат. Според ответника не е
налице противоречие с разпоредбите на ЗУЕС. Сочи, че в настоящото
производство не подлежи на разглеждане начина на формиране на вноските.
Моли съда да отхвърли иска. Претендира разноски. Пред съда процесуалният
представител на страната оспорва предявените искове и претендира разноски,
за което представя списък по чл. 80 от ГПК.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по
делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
От представения нотариален акт за покупко-продажба на недвижими
имоти № **** от ****.06.2005 г., том II, рег. № *****, дело № 1******** г. се
установява, че Фирма продава на Фирма недвижим имот, а именно
апартамент Е, разположен на първи етаж в жилищна сграда, находяща се на
адрес /административен адрес/.
Представен е нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №
3 от 10.01.2017 г., том I, рег. № ****, дело № ***** г. се установява, че
Фирма продава на А. С. Т. недвижим имот, находящ се в сграда на адрес
/административен адрес/, а и именно апартамент L разположен на пети
подпокривен терасовиден етаж.
По делото е представен протокол от 27.09.2022 г. от проведено общо
събрание на собствениците на обекти в сграда в режим на етажна собственост
с адрес /административен адрес/. Видно от така представения протокол по т. 1
от дневния ред, а именно отчет на Фирма м.10.2021 г.- м.08.22 г. са взети две
решения, а именно за приемане на финансовия отчет на Фирма за периода от
01.10.2021 г. до 31.08.2022 г., както и решение всички собственици
независимо дали обитават или не собствеността си, да заплащат пълната
вноска определена с приетия бюджет, необходима за покрИ.е на разходите за
поддръжка и управление на комплекса.
Представени са протоколи от проведени общи събраните на
2
собствениците на обекти в сграда в режим на етажна собственост с адрес
/административен адрес/ от дати 21.04.2021 г., 03.12.2014 г., 26.07.2012 г.
От представената и неоспорена електронна кореспонденция между
страните се установява, че на 16.06.2022 г. ищецът е Фирма е поканен да
заплати натрупани задължения към ЕС за ап. **** в размер на ****62.55 лв. и
за ап. ****** в размер на 4893.70 лв., като са представени и отговорите на
отправените покани. От кореспонденцията е видно, че на 21.09.2022 г.
ищците са поискали справка за задълженията към ЕС по отношение на
процесните апартаменти.
Представен е констативен протокол № ******* от 16.09.2016 г. от
Фирма, съгласно който е бил демонтиран електромера в обект, находящ се в
/административен адрес/, бл. F, ап. 1.
Представени са четири броя разписки от Столична община, от които е
видно, че А. С. Т. е подавал декларация за освобождаване от част от ТБО за
имот в /административен адрес/, ап. L, ет. 5 за периода от 01.01.2019 г. до
31.12.2022 г.
Представена е подписана покана за свикване на общо събрание на
собствениците в ЕС с адрес /административен адрес/, бл. F от 19.09.2022 г.,
като е посочен и дневния ред.
Представен е отчет за приходите и разходите на комплекс ************
за периода 01.09.2021 г. до 01.09.2022 г.
Разпитван е свидетелят М.С., която посочва, че била счетоводител в
Фирма, която обслужвала счетоводно Фирма и наглеждала имотите на
Фирма. Фирма притежавал имот в комплекс ************ апартамент № 5,
който се намирал /административен адрес/. Посочва, че достъпът до
апартамента й бил представен от 2014 г., като в този апартамент се
помещавала счетоводната документация на фирмата. Свидетелката посочва,
че посещавала имота поне един в път месеца, тъй като вземала пощата,
подреждала папките. Твърди, че апартаментът бил празен и не бил обитаван
през 2022 лв. Свидетелката посочва, че имала достъп и до апартамента на
етаж 5 в същия блок, собственост на А. Т., като до този апартамент имала
достъп от 2016 г. Посочва, че в апартамент 5 нямало електрозахранване.
Всеки път когато ходела до апартамента на Фирма, ходела и до горния
апартамент, като не била заварвала никой и двата апартамента.
Етажната собственост е комплекс от неразривно свързани помежду си
отделни права на собственост върху самостоятелни обособени обекти на
вещни права и съсобственост върху общите части на единна постройка. При
етажната собственост отделните обекти се стопанисват и използват въз
основа на съвместно притежавани общи части. Установената в закона /чл. 38,
ал. 2 ЗС/ особена съсобственост върху определени части от сградата, както и
върху земята, върху която тази сграда е построена, налага спазването на
особени, изрично предвидени в закона правила, уреждащи отношенията
между притежателите на самостоятелни обекти в сградата по отношение на
ползването, управлението, поддържането на обектите и частите от сградата,
за които намира приложение установеният в Закона за управление на
3
етажната собственост /ЗУЕС/ специален режим.
Необходимостта от установяване такива специални правила следва от
обстоятелството, че в сградата в режим на етажна собственост съществуват
части, които по естеството си обслужват всички или няколко самостоятелни
обекти. За да съществува сградата и за да могат самостоятелните обекти да се
ползват по предназначение е нужно поддържане в добро състояние на общите
части и осигуряване на възможност последните да бъдат ползвани от всички
собственици на самостоятелни обекти в сградата, които тези части обслужват.
В разглеждания случай е несъмнено, че в процесната сграда има повече
от три самостоятелни обекта, които принадлежат на повече от един
собственик, поради което за правоотношенията по управление на общите
части намират приложение специалните правила на ЗУЕС /арг. за противното
от чл. 3 от закона/.
В доказателствена тежест на ищците по иска с правно основание чл. 40,
ал. 1 ЗУЕС е да докажат следните обстоятелства: че притежават качеството
собственици на обекти в сградата в режим на ЕС, както и сочената в исковата
молба незаконосъобразност на решенията на ОС, проведено на 27.09.2022 г., а
в доказателствена тежест на ответника е да установи, че е спазена процедура
по свикване и провеждане на ОС, както и законосъобразни взети решения от
ОС на ЕС на 27.09.2022 г.
Съгласно нормата на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС общото събрание се свиква чрез
покана, като в случая не е спортно, че ОС е било свикано по надлежния ред
още повече, че е и представена поканата за провеждане на общо събрание от
19.09.2022 г., е видно, че общото събрание е насрочено за 27.09.2022 г., 18.00
ч. с посочване на дневния ред.
Според нормата на чл. 23, ал. 1, т. 4 ЗУЕС /приложима редакция - Изм. и
доп. - ДВ, бр. 26 от 2016 г./, управителният съвет /управителят/ изготвя
годишния бюджет за управлението, поддържането и ползването на общите
части на етажната собственост и годишния план за извършването на ремонти,
реконструкции, преустройства и други дейности в сградата, както и отчети за
изпълнението им, като правомощие на Общото събрание на етажните
собственици е да приема годишния бюджет за приходите и разходите и да
одобрява годишните отчети на управителния съвет /управителя/ - чл. 11, ал. 1,
т. 4 ЗУЕС / приложима редакция - Изм. и доп. - ДВ, бр. 14 от 2021 г./.В
решение № 78 от 13.05.2015 г. на ВКС по гр. д. № 6829/2014 г., I г. о., ГК, е
прието, че всеки доклад да управление на сградата - етажна собственост за
определен период и отчет на управителя /управителния съвет/ на приходите и
разходите на етажната собственост касае съществени въпроси, важността на
които законодателят е отчел, като е предвидил и квалифицирано мнозинство
за приемането на тези решения, които ангажират имуществено етажните
собственици. Изготвянето на всеки отчет предполага обобщаване на разходи
и приходи. Разходите на етажната собственост се формират от различни пера,
за повечето от които се издават разходно счетоводни документи. Приемането
на отчета няма само декларативен характер. По същество подобно решение
означава одобряване на извършените разходи за етажната собственост. Това
4
решение предизвиква правна промяна и подлежи на съдебен контрол.
Същевременно приемането на решение за одобряване доклада за управление
на етажната собственост и на отчета за приходите и разходите за определен
период предполага информираност на етажните собственици за тези разходи,
включително и от първичните счетоводни документи за дейностите, за които
се издават такива и доказване на тези разходи от органа, който разходва
средствата на етажната собственост. Оспорването на отчета предполага
необходимост от получаване на информация. В разглеждания случай
финансовият отчет на УС на ЕС обхваща периода м.10.2021 г.- м.08.22 г., като
настоящият състав намира, че по делото не е представен финансовия отчет
предмет на обсъждане и приемане от процесното ОС на ЕС проведено на
27.09.2022 г. По делото действително е представен е отчет за приходите и
разходите на комплекс ************, който обаче е за периода 01.09.2021 г.
до 01.09.2022 г. и с различни параметри, доколкото в същия е посочена сума в
обща каса 21787.56 лв., общо салдо на ЕС в размер на 37582.21 лв. Видно от
представения протокол от проведеното ОС на 27.09.2022 г. по т. 1 са
проведени обсъждания на финансов отчет с показатели, а именно както
следва: налични в обща каса 19688.01 лв., общо салдо на ЕС – 35482.66 лв.,
поради което представения по делото отчет за приходите и разходите на
комплекс ************ не е представлява отчетът обсъждан на процесното
ОС. Съгласно представената и неоспорена електронна кореспонденция между
страните се установява, че ищците са поискали подробна справка по пера за
задълженията към ЕС по отношение на процесните апартаменти преди самото
събрание. Настоящият състав намира, че конкретизация на разходите по пера
несъмнено е дължима, тъй като оспорването на отчета на УС /управителя/,
респ. неговото одобряване, предполага пълна информираност на етажните
собственици, в т. ч. предоставянето на възможност по подходящ начин и
време преди гласуването /а не след това/ те да се запознаят с надлежните
отчетни документи. В случая в исковата молба ищците изрично се позовават
на липсата на конкретизация на дължините суми по пера, т.е. липсата на
информация относно средствата, а по делото не са представени никакви
доказателства, че информацията е била представена, като дори не е
представен и самия финансов отчет предмет на ОС. В този смисъл само въз
основа на обсъждания документ настоящият съдебен състав въобще не би
могъл да формира положителни изводи за спорния между страните въпрос. А
при липсата на други доказателства по делото, следва да намерят приложение
неблагоприятните последици от правилата за разпределение на
доказателствената тежест, които задължават съда да приеме, че ответникът не
е взел законосъобразни решения от ОС на ЕС на 27.09.2022 г. Тези
обстоятелства са правопораждащи, тъй като обуславят спорните по делото
права и доказването им е следвало да бъде пълно /т.е., да създаде сигурно
убеждение у съда в истинността на твърденията в отговора на исковата молба/
и главно /защото има за предмет факти, за които ответникът носи
доказателствена тежест/. С оглед на гореизложеното, решението по т. 1 от
протокола от 27.09.2022 г. от проведено общо събрание на собствениците на
обекти в сграда в режим на етажна собственост с адрес /административен
5
адрес/, в частта за приемане на финансовия отчет на Фирма за периода от
01.10.2021 г. до 31.08.2022 г, следва да бъде отменено.
По отношение на второто решение по т. 1 от протокола от 27.09.2022 г.
от проведено общо събрание на собствениците на обекти в сграда в режим на
етажна собственост с адрес /административен адрес/, всички собственици
независимо дали обитават или не собствеността си, да заплащат пълната
вноска определена с приетия бюджет, необходима за покрИ.е на разходите за
поддръжка и управление на комплекса, настоящият състав намира следното.
Съгласно чл. 51, ал. 2 ЗУЕС /ред. ДВ бр. 26 от 2016 г./, Не се заплащат
разходите по ал. 1 за деца, ненавършили 6-годишна възраст, както и от
собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не
повече от **** дни в рамките на една календарна година. Задължението за
заплащане на такива разходи произтича както от закона, така и от решение на
общото събрание, както и задължението на етажните собственици, ползватели
и обитатели. Разпоредбата на чл. 51 ЗУЕС определя как се разпределят
разходите за управление и поддръжка на общите части в сграда – етажна
собственост. В първата си алинея разпорежда как се разпределят те между
собственици, ползватели и обитатели, а в ал. 2 определя дължимост на такива
разходи взависимост от ползването на имота за определен период от време.
Задължението за заплащане на месечни вноски за управление и поддръжка на
общите части на етажната собственост и за етажните собственици, ползватели
и обитатели произтича от закона - чл. 48, ал. 8 от ЗУЕС. В правомощията на
Общото събрание /ако няма правилник за управление на етажната
собственост/ е обаче, да определи дължат ли се и в какъв размер вноски от
всеки от живеещите, както и техния размер. В случая видно от представения
протокол взетото решение на ОС на ЕС за определяне неотменната
дължимост на вноските нарушава императивната материални норма на чл. 51,
ал. 2 ЗУЕС /ред. ДВ бр. 26 от 2016 г./, доколкото се изключва изрично
предвидената от закона възможност за освобождаване от дължимостта на
таксите в хипотезите, когато имотът не се ползва. С оглед на гореизложеното,
доколкото решението по т. 1 от процесния протокол в неговата втора част е
взето в противоречие с разпоредбата на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС, то следва да бъде
отменено.
По отговорността на страните за разноски:
На основание чл. чл. 78, ал. 1 ГПК ищците имат право на разноски по
делото, като на Фирма следва да се присъди сумата от 80 лв. заплатена
държавна такса и 840 лв. с ДДС заплатено адвокатско възнаграждение, а на А.
С. Т. следва да се присъди сумата от 80 лв. заплатена държавна такса. С оглед
изхода на спора на ответника не следва да му се присъждат разноски.
Воден от горното, Софийски районен съд,
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по исковете с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, предявени
от Фирма, ЕИК ********* и А. С. Т., ЕГН ********** и двамата със съдебен
6
адрес /административен адрес/, чрез адв. П. Х. срещу собственици в Етажна
собственост, находяща се на адрес /административен адрес/, Решение на
Общото събрание на етажната собственост, обективирано в т. 1, от Протокол
от Общо събрание на собствениците, проведено на 27.09.2022 г., с което са
взети решения за приемане на финансовия отчет на Фирма за периода от
01.10.2021 г. до 31.08.2022 г., както и всички собственици независимо дали
обитават или не собствеността си, да заплащат пълната вноска, определена с
приетия бюджет, необходима за покрИ.е на разходите за поддръжка и
управление на комплекса.
ОСЪЖДА собственици в Етажна собственост, находяща се на адрес
/административен адрес/, да заплатят на Фирма, ЕИК *********, със съдебен
адрес /административен адрес/, чрез адв. П. Х., на основание чл. 78, ал. 1 от
ГПК сумата в размер на 920 лв., представляваща разноски в исковото
производство.
ОСЪЖДА собственици в Етажна собственост, находяща се на адрес
/административен адрес/, да заплатят на А. С. Т., ЕГН **********, със
съдебен адрес /административен адрес/, чрез адв. П. Х., на основание чл. 78,
ал. 1 от ГПК сумата в размер на 80 лв., представляваща разноски в исковото
производство.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7