№ 3607
гр. София, 17.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Г СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и девети май през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Татяна Димитрова
Членове:Румяна М. Найденова
Гюлсевер Сали
при участието на секретаря Алина К. Тодорова
като разгледа докладваното от Румяна М. Найденова Въззивно гражданско
дело № 20231100511479 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК.
Образувано е по въззивна жалба, подадена от М. А. Г., чрез адв. П. П. срещу
решение № 11648/04.07.2023г., постановено по гр. д. № 24259/2022г. на СРС, 175 с-в.
С цитираното решение съдът е признал за установено по предявените
установителни искове по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК с правно основание чл. 79, ал. 1,
пр. 1, вр. с чл. 200, ал. 1 ЗЗД, че М. А. Г., ЕГН **********, с адрес: гр. София, бул.
****, дължи на Г. Г. М., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ул. ****, Ц. М. М., ЕГН
********** с адрес: гр. София, ул. ****, и на К. Т. М., ЕГН **********, с адрес: гр.
София, ул. ****, сумата от общо 8900 евро /по 2966,67 евро на всеки ищец/,
представляваща неизплатена част от продажна цена по Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № 17, том I, рег. № 02173, дело № 103/2016г. на нотариус
М.К. рег. № 200 в НК, с район на действие РС - София, ведно със законната лихва от
22.11.2019г. до изплащане на вземането, за която сума е издадена Заповед за
изпълнение на парично задължение въз основа на документ по чл. 417 ГПК от
28.11.2019г. по ч. гр. д. 67342/2019г. по описа на СРС, 175-ти състав.
В жалбата са развити доводи за неправилност на обжалваното решение. Твърди,
че действителната цена по сделката е различна от посочената в нотариалния акт. СРС
правилно установил, че е налице симулативна сделка, но неправилно приложил
правните последици от това. Излага доводи, че след като съгласно нотариалния акт
1
продавачите се задължават да предадат владението върху имота след получаване на
пълния размер на продажната цена, то това е сигурна индикация, че продавачите са
получили цената на имота. Поддържа, че сумата от 8900 евро не е част от продажната
цена, а е цена за уговорени подобрения по чл. 12.3 от предварителния договор. Твърди,
че дори да съществува вземане, то произтича от друго правно основание, а именно
сключения предварителен договор, който обаче не е предмет на настоящето дело.
Моли решението да бъде отменено изцяло и вместо него съдът да постанови решение,
с което да отхвърли изцяло предявените искове.
В установения от закона срок, въззиваемите са депозирали отговор на въззивната
жалба. Излагат доводи, че действително е налице симулация, но само по отношение на
размера на продажната цена. Предали са владението върху имота на купувача преди
пълно изплащане на цената, както е посочено в нотариалния акт, но единствено поради
добрата им воля. Молят решението на СРС да бъде изцяло потвърдено като правилно и
законосъобразно.
С протоколно определение от 29.05.2024г. на мястото на починалата Г. Г. М. са
конституирани нейните наследници по закон – Ц. М. М. и М. М. М..
Софийски градски съд, като обсъди събраните по делото доказателства,
становищата и доводите на страните, съгласно разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК,
намира от фактическа и правна страна следното:
Жалбата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е процесуално допустима, а
разгледана по същество неоснователна.
Първоинстанционното решение е валидно и допустимо, налице е постановен
диспозитив в съответствие с мотивите на решението. При произнасянето си по
правилността на решението съгласно чл.269, изр. второ от ГПК и задължителните
указания, дадени с т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по т.д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС,
въззивният съд е ограничен до релевираните във въззивната жалба оплаквания за
допуснати нарушения на процесуалните правила при приемане за установени на
относими към спора факти и на приложимите материално правните норми, както и до
проверка правилното прилагане на релевантни към казуса императивни материално
правни норми, дори ако тяхното нарушение не е въведено като основание за
обжалване. Не се установи при въззивната проверка нарушение на императивни
материално правни норми. Първоинстанционният съд е изложил фактически
констатации и правни изводи, основани на приетите по делото доказателства, които
въззивният съд споделя и на основание чл. 272 ГПК, препраща към тях, без да е
необходимо да ги повтаря.
Относно правилността на първоинстанционното решение въззивният съд намира
наведените с въззивната жалба доводи за неоснователни.
В уточненията към исковата молба ищците твърдят, че посочената в
2
нотариалния акт цена на недвижимия имот в размер на 21900 евро не е била
действително уговорената между страните, а продажната цена на апартамента е била в
размер на 79900 евро, както е посочено в предварителния договор от 08.03.2016 г.
Ответницата, от своя страна, не оспорва това обстоятелство.
В сключения между страните по делото предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 08.03.2016 г., е посочено, че ищците се задължават да
прехвърлят на купувача собствеността върху подробно описания апартамент № 3 Б за
сумата от 79900 евро. Посочено е също, че цената ще бъде платена, както следва: 8000
евро, платими по банков път в деня на сключване на договора, 58 000 евро в деня на
нотариалното изповядване на покупко – продажбата, 5000 евро в тридневен срок от
получаване на акт 15 и 8900 евро в тридневен срок от получаване на акт 16.
В нотариалния акт за продажба на недвижим имот № 177 от 12.03.20016 г. е
посочено, че продажната цена е в размер на 21900 евро, от която 8000 евро са платени
на 08.03.2016г., сумата от 5000 евро следва да бъде платена в тридневен срок от
получаване на акт 15 и 8900 евро в тридневен срок от получаване на акт 16.
Съдът приема, че когато страните са постигнали съгласие по предварителен
договор, то те са обвързани по същия относно съществените елементи на бъдещата
сделка, но до сключването на окончателен договор - решение № 86/18.07.2011 г. по т.
д. № 682/2010 г. на ВКС, I, ТО. В Решение № 118/06.10.2010г. по т.д.№ 1053/09г. на
ВКС, І ТО е прието също, че страните могат, в съответствие с чл. 9 ЗЗД, да постигнат
съгласие по отношение на съществените елементи на договора до неговото сключване,
без да бъдат обвързани от постигнатото съгласие с предварителния договор по тези
елементи, като съобразно изискването за форма при прехвърлянето на недвижими
имоти по чл.18 ЗЗД, нотариалният акт единствено обективира договореното по тези
съществени елементи, а именно – цена и предмет и има обвързваща сила.
Предварителният договор по своята същност е с организационен и
подготвителен характер, като основните задължения, които той поражда, са свързани
със сключването на окончателен такъв. Съгласно чл. 19, ал.2 ЗЗД предварителния
договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на сделката, едно
от които е цената. Няма пречка обаче страните при сключване на окончателния
договор да изменят уговорените помежду им условия, което именно следва от
характера на предварителния договор, като организационен такъв, без имуществено
разместване и чиято цел е постигането на съгласие между страните за сключване на
бъдещ окончателен договор. Уговореното в предварителния договор обвързва страните
дотолкова, доколкото всяка една от тях може да иска обявяването му за окончателен по
реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД, но не препятства възможността условията по сделката да
бъдат променени с последващата окончателна воля на страните, обективирана в
нотариалния акт за покупко-продажба. От друга страна страните могат по обща воля да
посочат в окончателния договор различна от действително уговорената цена, в който
случай извършват частична симулация относно цената на сделката.
От изложеното следва, че разликата между уговореното в предварителния и в
окончателния договор не води задължително нито до извод за предоговаряне на цената,
нито задължително до съждение за симулация относно цената – страните, в
съответствие с твърденията си и разпределената доказателствена тежест, следва да
установят фактите, на които се позовават (извършено предоговаряне или симулация
относно цената). В такъв смисъл е и практиката на ВКС, напр. реш. № 265/15.12.2014 г.
по гр. дело № 1161/2014, III ГО, реш. № 266/17.12.2014 г. по гр.д. № 6402/2013 г. на IV
3
ГО, реш. № 86/18.07.2011 г. по т.д.№ 682/2010 г. на ТК, I ТО и др.
Отделно то това, в практиката на ВКС - например Решение № 173 от 27.07.2010
г. по гр.д. № 5166/2008 г., IV г.о., Решение № 38 от 19.05.2017 г. по гр.д. № 3438/2016
г., II г.о., се възприема становището, че нотариалният акт, с който е оформена една
сделка, материализира удостоверителните изявления на нотариалния орган и
изявленията на страните по договора. Следователно, има характеристиките на
официален свидетелстващ документ само в частта на нотариалното удостоверяване,
което поради това се ползва с обвързваща съда формална и материална
доказателствена сила, на основание чл. 179 ГПК. Самите волеизявления на страните по
сделката имат характера на частен документ и поради това обвързваща съда формална
доказателствена сила само относно авторството.
На следващо място, следва да се има предвид, че в нотариалния акт е посочена
продажна цена, по - ниска от данъчната оценка. В практиката си ВКС приема, че
действителна цена е тази по предварителния договор, отговаряща на реалната стойност
на пазарните цени на недвижимите имоти в страната към момента на извършване на
сделката и че изявленията на продавача и купувача пред нотариуса за стойността на
прехвърленото имущество „са несъмнено симулативни предвид ноторно известната и
широко разпространена практика сделките с недвижими имоти между граждани да се
оформят по данъчни оценки, без това да е действителната воля на страните“ – така
Решение №266/17.12.2014 по дело №6402/2013 г. Ето защо съдът не може да приеме
безусловно, че вписването на различна цена в нотариалния акт от тази, посочена в
предварителния договор, сочи на предоговарянето й.
На следващо място, когато писменото доказателство съдържа волеизявлението
на всички страни по прикритата сделка, то това писмено доказателство, по характера
си представлява обратно писмо и служи за пълно разкриване, както на симулативната
сделка, така и на действителните правоотношения между страните.
Когато страна по окончателен договор за покупко-продажба иска да установи
симулативността на посочената в него продажна цена, тя може да направи това чрез
обратно писмо или чрез друг документ, представляващ начало на писмено
доказателство. Начало на писмено доказателство може да бъде и сключен между
страните и неоспорен предварителен договор с посочена в него различна по размер
продажна цена. Когато самият предварителен договор/нотариален акт разкриват
напълно привидността на изразеното в бъдещия окончателен договор съгласие,
какъвто е и настоящият случай, тогава той представлява обратно писмо и не е
необходимо да бъде подкрепен със свидетелски показания.
В нотариалния акт е посочено изрично, че предварителният договор между
страните от 08.03.2016г. остава в сила. От друга страна, продавачите са заявили, че са
получили по банков път на 08.03.2016г. сумата от 8 000 евро, което съответства на
уговореното в чл. 9, т. 1 от предварителния договор. Не на последно място следва да се
има предвид и, че действителната воля на страните се разкрива и от представената
разписка от 12.03.2016г., в която е посочено, че ищците са получили на датата на
сключване на окончателния договор част от продажна цена в размер на 58 000 евро,
която сума съответства напълно на уговорената от страните чл. 9. 2, б. „а“ от
4
предварителния договор вноска. Съдът споделя изводите на СРС, че именно поради
факта, че тази сума е заплатена на датата на сключване на окончателния договор на
12.03.2016г., същата не е и отразена като дължима.
Следователно, от текста на предварителния договор може да се съди, че
страните са направили волеизявленията относно привидно изразеното съгласие за
цената в окончателния договор за продажба. Ето защо, клаузите в предварителния и
окончателния договор имат характера на обратно писмо, а събраните по делото
доказателства, преценени в тяхната съвкупност, водят до единствения възможен извод,
че действително уговорената между страните цена зо продажбата на имота, е тази по
предварителния договор.
В отговора на исковата молба, а и във въззивната жалба самият ответник
признава, че е налице сиумлация, поради това, че действителната продажна цена е
уговорената с предварителния договор.
Симулация е налице тогава, когато страните уговорят помежду си, че не
желаят да бъдат обвързани от правните последици на сключения между договор или че
желаят сделката да породи други, различни от посочените в договора, последици. В
първия случай симулацията е абсолютна, във втория – относителна. Същественото и в
двата случая е, че външно изразеното в договора не съответства на действителната
обща воля на страните, то е привидно, преследва някаква друга цел, а действително
желаните последици са уговорени в друго, прикрито съглашение. Нормативното
разрешение в тази хипотеза е дадено в чл. 17, ал.1 ЗЗД, съгласно който, ако страните
прикрият сключено между тях съглашение с едно привидно такова, следва да се
приложат правилата на прикритото, ако самото то е действително. Законодателят дава
предимство на уговорката, чиито правни последици страните по обща воля желаят да
настъпят, пред формално изразената такава в привидния договор, защото смисълът на
договора е да скрепи съгласието на страните за постигането на определен резултат,
като придаде задължителност на уговореното по между им.
Ето защо, в отношенията между страните следва да се приложи
действителната уговорка относно размера на продажната цена на имота, а не
привидната такава, вписана в нотариалния акт, на основание чл. 17, ал. 1 ЗЗД, поради
което неоснователни са възраженията във въззивната жалба, че СРС неправилно е
приложил правните последици от така установената симулация. Клаузата на т. 3.2 от
предварителния договор по никакъв начин не може да промени тези изводи.
Действително, в нотариалния акт е посочено, че продавачите се задължават да
предадат владението на имота на купувача в едномесечен срок от издаване на акт 16 и
след получаване на пълния размер на продажната цена. Ищците твърдят да са предали
владението по – рано, преди пълното плащане, поради добра воля. При това
положение, в тежест на въззивника е да установи извършеното последно плащане по
5
договора – чрез разписка, платежен документ или по друг начин. По делото не се
ангажират такива доказателства, не се и твърди такова плащане, поради което
настоящият състав приема, че не е извършено уговореното плащане.
Претенцията на ищеца е за неплатена в пълен размер продажна цена на имота.
При положение, че предварителният договор и нотариалният акт са свързани и става
въпрос за симулация, двата документа не следва да се тълкуват отделно. Преценени в
съвкупност, разкриват действителната воля на страните. Претенцията на ищеца е една
– неплатена продажна цена, по която претенция СРС се е произнесъл. В случая не
става въпрос за „подобрения“ в какъвто смисъл са оплакванията във въззивната жалба.
В т. 12. 3 от предварителния договор страните действително са договорили, че
продавачът се задължава да направи преустройство в апартамента след получаване на
акт 16. Заплащането на последната вноска от 8900 евро се извършва в тридневен срок
от подписване на акт 16 и по никакъв начин не е отбелязано, че е цена за подобрения,
нито извършването им е обвързано със заплащане на продажната цена. Нещо повече,
такова оспорване, че последната вноска всъщност представлява цена за подобрения,
които ищците са се задължили да извършат, липсва, както в подадения по делото
отговор по чл. 131 ГПК, така и в производството пред СРС. Такива твърдения се
навеждат за първи път с въззивната жалба, поради което освен, че са неоснователни са
и преклудирани.
Поради съвпадане изводите на двете инстанции, решението на СРС следва да
се потвърди.
По направените във въззивната инстанция раноски:
На въззиваемия М. М. на основание чл. 78, ал. 1 ГПК вр. с чл. 273 ГПК следва
да се бъдат присъдени сторените във въззивното производство разноски в размер на
800 лв. за адвокатско възнаграждение.
На останалите въззиваеми не следва да се присъжда възнаграждение, тъй като
същите не са представили доказателства за уговорено, респективно платено такова.
Воден от изложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 11648/04.07.2023г., постановено по гр. д. №
24259/2022г. на Софийски районен съд, 175 с-в.
ОСЪЖДА М. А. Г., ЕГН **********, с адрес: гр. София, бул. **** да заплати М.
М. М., ЕГН ********** /конституиран на мястото на починалата в хода на делото Г. Г.
6
М./, сумата от 800 лв., представляваща направените разноски за въззивна инстанция.
Решението може да се обжалва с касационна жалба пред Върховния касационен
съд в едномесечен срок от съобщаването му на страните, при предпоставките на чл.
280 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7