№ 963
гр. София, 30.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-4, в публично заседание на шести
юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Никола Чомпалов
при участието на секретаря Анелия Й. Груева
като разгледа докладваното от Никола Чомпалов Търговско дело №
20241100902437 по описа за 2024 година
СГС е сезиран с искова молба от „Елит Стайлс“ ЕООД, с която са предявени срещу
„Еуропия“ ООД искове с правно основание чл.55 ал.1, предл.3-то ЗЗД и чл.86 ЗЗД. Твърди се
от ищеца, че на 29.03.2024 г. е сключил с ответника предварителен договор, по който
ответникът е поел задължението да продаде апартамент N 203, находящ се в гр.София,
ул.“********* с площ от 63,61 кв.м. заедно с подземно паркомясто с площ от 14,78 кв.м.
срещу цена от 109 000 ЕВРО, дължима на разсрочено плащане, а съгласно анекс от
30.08.2024 г. окончателен договор е следвало да се сключи до 30.10.2024 г. Сочи се от ищеца,
че на 29.03.2024 г. е платил на ответника сумата от 85 274,19 лв., която се равнява на 43 600
ЕВРО, но на 30.10.2024 г. и на 31.10.2024 г. в кантората на нотариус Д.Т. ответникът не е
изпълнил задължението да се яви за сключване на окончателен договор, поради което с
уведомление от 19.11.2024 г. ищецът е развалил предварителния договор, защото
изпълнението му е станало безполезно. Иска се от ищеца ответникът да бъде осъден да
плати сумата от 85 274,19 лв. -платена по разваления договор, както и сумата от 225,99 лв. -
обезщетение за забава в размер на законната лихва за периода 28.11.2024 г. - 04.12.2024 г.
Ответникът е подал писмен отговор, с който оспорва исковете с възражението, че
съгласно анекс 1 условие за сключване на окончателен договор е издаването на акт обр.15 и
плащането от ищеца на сумата от 55 400 ЕВРО пет дни след представянето му. Оспорва се
да е отпаднал интересът на ищеца от сключване на предварителния договор, защото не са
представени доказателства за този факт. Сочи се, че в чл.14 ал.2 от договора е предвидена
допустима забава от 6 месеца, след изтичането на които може да се развали договорът. На
25.11.2024 г. е издаден акт обр.15, но ищецът не е платил сумата от 55 400 ЕВРО по чл.2 ал.3
от анекса, поради което не са налице условията за сключване на окончателен договор. С
електронно писмо от 29.11.2024 г. ответникът е уведомил ищеца, че не са налице условията
1
за сключване на окончателен договор и е предложено предварителният договор да се
прекрати на основание чл.16, т.1 и да се върне получена сума на разсрочено плащане.
Ищецът е подал допълнителна искова молба, с която поддържа предявените искове с
довода, че ответникът не е изпълнил задължението по чл.11 от договора да се яви при
нотариус, поради което е неизправна страна. Сочи се от ищеца, че е имал готовност да плати
и втората вноска от продажната цена и като изправна страна е имал право едностранно да
развали договора. Правото да се развали договорът е законово и няма значение дали е
отпаднал интереса от изпълнението му. Поддържа се, че основанието за разваляне на
договора не е забавата в етапите от строителството, а поради неизпълнение на задължението
ответникът да се яви в нотариалната кантора на уговорените срокове. Сочи се, че условието
по чл.2 ал.3 от договора не представлява предпоставка за сключване на окончателен договор,
защото има значение за падежа на задължението да се плати втората вноска от продажната
цена, а поради неявяване на ответника ищецът не е узнал за издаването на акт обр.15,
доколкото и в отговора на уведомлението от 29.11.2024 г. ответникът не е уведомил ищеца за
наличието на този акт. Налице са доказателства за готовността на ищеца да плати втората
вноска още в деня на сключване на окончателния договор, а поради непредставянето от
ответника на акт обр.15 не е настъпила изискуемостта на задължението по чл.2 ал.3 от
договора за плащане на втората вноска.
Ответникът е подал допълнителен отговор, с който поддържа оспорванията и
възраженията срещу иска с довода, че предпоставка за явяването пред нотариус е да е
постигнато съгласие между страните, както и издаването на акт обр.15 и плащането на
втората вноска. Сочи се, че допустимите срокове за забава в чл.14 ал.2 от договора са от 6
месеца за всеки етап от строителството и едва след тяхното изтичане ищецът би имал право
да развали договора. С писмения отговор ищецът е бил уведомен за издадения акт обр.15 и е
могъл да плати сумата от 55 400 ЕВРО, а готовността за плащане не означава плащане.
Представен е предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
29.03.2024 г., от който се установява, че между страните е възникнало облигационно
правоотношение, съдържащо елементи на договор за изработка, по което ответникът е поел
задължението да изгради и прехвърли на ищеца собствеността върху апартамент N 203,
находящ се в гр.София, ул.“********* с площ от 63,61 кв.м. заедно с подземно паркомясто с
площ от 14,78 кв.м., ищецът е поел задължението да цена от 109 000 ЕВРО, която се дължи
на вноски - 43 600 ЕВРО до два дни от сключване на договора, 43 600 ЕВРО до 5 дни от
представяне на акт обр.15 и 21 800 ЕВРО - 7 дни след представяне на акт обр.16. Ответникът
в качеството на продавач е поел задължението да се снабди с акт обр.16 до 30.03.2025 г.
Представен е анекс от 30.10.2024 г., с който страните са се съгласили срокът за сключване
на окончателен договор да бъде продължен до 30.10.2024 г. при представяне на акт.обр.15.
Представено е преводно нареждане за кредитен превод от 29.03.2024 г., в което се сочи, че
ищецът е наредил да се преведе по сметка на ответника сумата от 85 274,19 лв.
Представено е уведомление-покана от 19.11.2024 г., с което ищецът е заявил, че разваля
2
предварителния договор, защото ответникът не се е явил в кантората на нотариус Д.Т. на
30.10.2024 г. за сключване на окончателен договор.
Представен е констативен протокол от 30.10.2024 г., в който се сочи, че пред помощник-
нотариус Н.С. се е явила Е.В.Г. в качеството на представител на ищеца, но в интервала
между 10,00 часа и 11,00 часа не се е явил представител на ответника.
Представен е констативен протокол от 31.10.2024 г., в който се сочи, че пред помощник-
нотариус Н.С. се е явила Е.В.Г. в качеството на представител на ищеца, но в интервала
между 10,00 часа и 11,00 часа не се е явил представител на ответника.
Представено е електронно писмо на ищеца от 19.11.2024 г., с което е изпратено до
ответника уведомлението за разваляне на предварителния договор.
Представен е отговор на ответника от 29.11.2024 г., в който сочи, че за сключването на
окончателен договор е необходимо да се издаде акт обр.15, както и да се плати сумата от
55 400 ЕВРО, но тези условия не са налице. Сочи се в отговора, че допустимите срокове на
забава по чл.14 ал.2 са 6 месеца.
Представен е констативен акт обр.15 за установяване годността на строежа от 25.11.2024
г. относно изпълнението на строежа на сграда в УПИ II-342,343, кв.78, м.“Разсадник-
Коньовица“.
При така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни
изводи:
Предмет на спора пред първоинстанционния съд са искове с правно основание чл.55
ал.1, предл.3-то ЗЗД и чл.86 ЗЗД.
Установи се от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
29.03.2024 г., че между страните е възникнало облигационно правоотношение, по което
ответникът е поел задължението да изгради и прехвърли на ищеца собствеността върху
апартамент N 203, гр.София, ул.“********* с площ от 63,61 кв.м., а ищецът е поел
задължението да плати цена от 109 000 ЕВРО, дължима на вноски.
Според съда процесният предварителен договор има „смесен“ характер, защото съдържа
и елементи, присъщи на договора за изработка, по който срещу дължимата от ищеца
парична престация ответникът е поел задължението за насрещната непарична престация -
построяване на сградата, в която се намира апартамент N 203, и прехвърляне на
собствеността. В този смисъл съдът приема, че кредиторовият интерес се изразява в
построяване на сградата, в която се намира апартамент N 203, и в придобиване на
собствеността от ищеца, който е възложител по изработката, а дължимата от него цена
включва стойността на построения обект и възнаграждението по изработката. Изпълнението
на задължението на ответника като продавач за прехвърляне на собствеността чрез продажба
3
е предпоставено от изпълнение на задължението му за построяване на сградата.
Забавата на строителя, който е обещател по предварителния договор за продажба, да
построи сградата рефлектира върху спазване на срока за прехвърляне на собствеността,
поради което следва да се прецени дали непременно към 30.10.2024 г. сградата е следвало да
бъде построена и дали непременно към този ден е следвало да се сключи окончателната
сделка. В молбата от 02.06.2025 г. ищецът е заявил, че не поддържа като основание за
разваляне на договора отпадането на интереса поради забавата, т.е безполезност, поради
което извън предмета на спора е дали изпълнението на задължението на ответника е станало
безполезно за ищеца след 30.10.2024 г.
Съдът приема, че процесният договор не представлява „фикс сделка“, доколкото от
клаузата на анекс N 1 не може да се изведе волята на страните, че изповядване на сделката
по нот.ред е следвало да стане непременно в посочения срок - до 30.10.2024 г., към която
дата непременно е следвало да се извърши строителството до етап, който е позволявал да се
прехвърли собствеността върху жилищен обект като самостоятелна част от сградата.
Използваният в клаузата на чл.1 от анекса израз - „до 30.10.2024 г.“, не сочи, че този срок е
„фатален“ и че с неговото изтичане страните са се съгласили, че престацията е неизпълнима,
т.е забавата да се приравнява на пълно неизпълнение. В клаузата на чл.14 е предвидено, че
при забава от 6 месеца в етапа от строителството, която се отбеляза по-горе, че има
отношение към предпоставките за сключване на окончателен договор, купувачът има право
да развали договора. Освен това третата дължима от купувача вноска се дължи до 30.03.2025
г., когато е падежът на задължението на продавача да се снабди с акт обр.16.
При тези факти съдът намира, че няма основание забавеното изпълнение да се приравнява
на пълно неизпълнение по смисъла на чл. 87 ал. 2, предл.трето от ЗЗД. На 30.10.2024 г.
ответникът не се е явил при нотариус Т. за сключване на окончателен договор, но
развалянето на договора, който не е фикс-сделка, не е настъпило в резултат на
уведомлението-покана на ищеца от 19.11.2024 г., защото то не съдържа предупреждение и
даване на подходящ срок за изпълнение.
Съдът приема, че преустановяването на облигационната връзка би могло да се осъществи
само в хипотезата на чл. 87 ал. 1 ЗЗД, която хипотеза следва да се разгледа, независимо от
факта, че ищецът се е позовавал на чл.87 ал.2, предл.3-то ЗЗД, доколкото с исковата молба се
претендират последици, произтичащи от разваляне - решение № 46/01.03.2022 г. по гр. д. №
2466/2021 г., ВКС, ІV г.о., решение № 60179/07.10.2021 г. по гр. д. № 3980/2020 г., ВКС, ІV
г.о., решение № 60056/02.08.2021 г. по т.д. № 2806/2019 г. на ВКС, ІІ т.о., решение №
4/23.06.2017 г. по т.д. № 50183/2016 на ВКС.
Към релевантната дата - 30.10.2024 г., посочена в анекса N 1 за сключване на окончателен
договор, сградата е била построена до етап /“груб строеж“/, който етап е позволявал да се
прехвърли собствеността върху жилищния обект по нот.ред - чл.181 ал.1 ЗУТ, защото видно
е от констативен акт обр.15 за установяване годността на строежа от 25.11.2024 г., че акт
обр.14 за приемане на конструкцията е издаден на 25.10.2023 г. От този момент е налице
годен обект, който на основание чл.181 ал.2 ЗУТ може да бъде предмет на окончателен
4
договор за продажба /решение № 37 от 16.07.2015 г. по гр.д. № 6418/2014 г., Г. К., ІІ Г. О.
на ВКС/. В анекса обаче е уговорено, че окончателен договор се сключва до 30.10.2024 г. при
представяне от продавача на акт.обр.15. Към 30.10.2024 г. не е бил издаден акт обр.15, от
което следва изводът, че неявяването на ответника при нот.Т. на посочената дата не може да
е основание ищецът да развали предварителния договор поради неизпълнение на
задължението на ответника за сключване на окончателен.
Акт обр.15 за установяване годността на строежа е издаден на 25.11.2024 г., поради което
съдът намира, че към изпращане от ищеца на поканата-уведомление от 19.11.2024 г. не са
били налице всички предвидени в договора условия за сключване на прехвърлителната
сделка по нот.ред. Съдът приема, че едва от 25.11.2024 г. са налице всички предпоставки за
сключване на окончателен договор, а срокът от един месец от издаване на акт обр.15 е
разумен и подходящ срок, в който ответникът е бил длъжен да предложи изпълнение, което
след 25.11.2024 г. е било обективно възможно.
На 29.11.2024 г. ответникът е изпратил отговор на уведомлението на ищеца от 19.11.2024
г., но ответникът не е предложил изпълнение, въпреки че към тази дата вече е бил издаден
акт обр.15. Неиздаването на акт обр.15 към 30.10.2024 г. е извинителна причина за
неизпълнение на задължението на ответника да се яви на посочената дата пред нотариус за
сключване на окончателната сделка, но ответникът е бил длъжен с изпратения на 29.11.2024
г. отговор да уведоми ищеца, че на 25.11.2024 г. е бил издаден акт обр.15 и да предложи
изпълнение в подходящ срок, който се прие, че е едномесечен. Ответникът в отговора от
29.11.2024 г. не уведомил ищеца за издадения акт обр.15 и не е предложил изпълнение, а е
предложил сключване на споразумение за прекратяване на договора по взаимно съгласие.
Следва да се отбележи, че и в подадения отговор на исковата молба не се съдържа воля на
ответника за изразена готовност за изпълнение на задължението по прехвърляне на
собствеността по нот.ред.
При тези факти съдът намира, че с подаване на исковата молба на 05.12.2024 г., с която се
претендират последиците от разваляне на договора, и с изтичане на подходящия
едномесечен срок на 25.12.2024 г. /един месец след издаване на акт.обр.15/ са породени
правните последици по прекратяване на договорната връзка поради неизпълнение на
задължението на ответника за сключване на окончателен договор. В този случай следва да се
спомене, че ако ответникът бе изразил поне в писмения отговор готовност за изпълнение,
ищецът не би могъл да я блокира, доколкото се установи, че процесният договор не е фикс
сделка и липсват на данни за отпадане на интереса от забавеното изпълнение и безполезност
на престацията.
В решение № 51 от 28.07.2015 г. по т.д. № 279/2014 г., Т. К., ІІ Т. О. на ВКС и в решение
№ 4 от 23.06.2017 г. по т.д. № 50183/2016 г., Г. К., ІV Г. О. на ВКС са разгледани случаи, при
които са отречени последиците на разваляне на договора, защото е била налице забава по
обективни причини, а продавачът е предложил изпълнение в разумен срок. Случаят по
настоящото дело е различен, защото след 25.11.2024 г. са били налице всички предпоставки
за сключване на окончателен договор, но ответникът не е уведомил ищеца за издадения
5
акт.обр.15 и не е предложил сключването на окончателен договор в разумен срок - един
месец от издаване на акт обр.15 от 25.11.2024 г., респ. един месец от връчване на препис от
исковата молба.
След като ответникът нито със своя отговор от 29.11.2024 г., нито с писмения отговор на
исковата молба е предложил изпълнение на задължението за сключване на окончателен
договор, съдът намира, че договорната връзка е отпаднала поради разваляне, обусловено от
неизпълнението на задължението на ответника за сключване на окончателен договор.
Клаузата на чл.14 ал.2 от предварителния договор, на която се позовава ответникът, е
неприложима, защото тя регулира забавата в построяването на сградата, а в случая
развалянето на договора произтича от неизпълнението и липсата на предложено изпълнение
на задължението да се сключи окончателен договор, което обективно е било възможно след
издаване на акт обр.15 от 25.11.2024 г.
В чл.2 от анекса е уговорено, че втората вноска от 55 400 ЕВРО се дължи от ищеца до 5
дни от представяне от продавача на акт.обр.15 в деня на сключване на окончателен договор,
но ответникът в своя отговор от 29.11.2024 г. е затаил, че на 25.11.2024 г. е издаден акт
обр.15, поради което няма основание за възражение, че ищецът не е платил втората вноска,
която е дължима до 5 дни от сключване на окончателния договор.
Искът по чл.55 ал.1, предл.3-то ЗЗД е основателен, защото в хода на процеса е настъпило
разваляне на предварителния договор, поради което платената от ищеца с преводно
нареждане от 29.03.2024 г. сума от 85 274,19 лв. е получена от ответника на отпаднало
правно основание.
Искът по чл.86 ЗЗД следва да се отхвърли, защото преди подаване на исковата молба не е
съществувало в полза на ищеца вземането по чл.55 ал.1, предл.3-то ЗЗД и ответникът не е
бил поставен в забава към 28.11.2024 г.
С оглед на изложеното съдът намира, че искът по чл.55 ал.1, предл.3-то ЗЗД следва да се
уважи, а искът по чл.86 ЗЗД да се отхвърли.
Мотивиран съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Еуропия“ ООД, ЕИК *********, гр.София, бул.“Свети Патриарх Евтимий“ N
71, да заплати на „Елит Стайлс“ ЕООД, ул.“Младост“ N 2, ет.3, ап.3, на основание чл.55 ал.1,
предл.3-то ЗЗД сумата от 85 274,19 лв. - платена по предварителен договор от 29.03.2024 г. и
анекс N 1 към него, ведно със законната лихва от 05.12.2024 г. до окончателното плащане,
както и съдебни разноски от 12 344,60 лв. - в исковото производство, и 4919,16 лв. - в
обезпечителното, като отхвърля иска по чл.86 ЗЗД за сумата от 225,99 лв. - обезщетение за
забава в размер на законната лихва за периода 28.11.2024 г. - 04.12.2024 г.
ОСЪЖДА „Елит Стайлс“ ЕООД, ул.“Младост“ N 2, ет.3, ап.3, да заплати на „Еуропия“
ООД, ЕИК *********, гр.София, бул.“Свети Патриарх Евтимий“ N 71, съдебни разноски от
6
19,68 лв.
Решението може да се обжалва пред САС в двуседмичен срок от връчването.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
7