Р Е Ш
Е Н И Е
№………
гр. София, 19.8.2021 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 15 състав, в
публичното заседание на двадесет
и трети април през две хиляди двадесет и първа
година в състав:
СЪДИЯ: ГАЛЯ ВЪЛКОВА
при секретаря Антоанета Петрова, като разгледа докладваното от
съдията гражданско дело № 7798 по описа за 2020 г., за да се
произнесе взе предвид следното:
Предявен е от А.И.Ч.
срещу “П.Е.А.” ЕООД иск с правно основание чл. 79, ал.1, предл. второ вр. чл.
82 предл. второ ЗЗД.
Ищецът А.И.Ч. твърди,
че е сключил с ответника “П.Е.А.” ЕООД на 13.09.2017 г. предварителен договор
за изграждане и покупко-продажба на недвижим имот - апартамент № 6, находящ се
в жилищна сграда, която се изгражда върху УПИ VІІ-444 по плана на гр. София,
р-н “Лозенец”, заедно с със мазе № 2 и паркомясто № 7 и № 5 при продажна цена
122706 евро. Поетото от продавача задължение е за изграждане на сградата до
28.12.2018 г. Твърди се на 18.10.2018 г. страните да са сключили окончателен
договор - нотариален акт № 126, том І, рег. № 5570, дело 112/2018 г. на
нотариус Б.със задължение за предаване на владението в 3-дневен срок след
съставяне на акт образец 16. На 15.01.2019 г. за сградата е съставен акт
образец 15. В очакване ответникът да предприеме необходимите действия по
получаване на акт образец 16 ищецът сключил на 20.01.2019 г. договор за наем на
закупения недвижим имот със Б.А.при месечна наемна цена в размер на 1500 лв., от
които 1300 лв. за апартамента и х 100 лв. за всяко едно от паркоместата. Срокът
на договора бил 2 години, считано от 01.05.2019 г., като наемателят предплатил
сума в размер на 3 месечни наема. На 30.04.2019 г. наемателят развалил
сключения договор поради неполучено разрешение за ползване на сградата и ищецът
върнал 4500 лв. - предплатена наемна цена, като общо пропуснал да получи от
апартамента и паркоместата сумата от 36000 лв. Твърди се ответникът, бидейки
недобросъвестен, да не е предприел никакви действия по получаване на разрешение
за ползване на сградата, поради което бездействие ищецът продължавал да търпи
вреди. По изложените съображения моли съда, на основание чл. 79 вр. чл. 82 ЗЗД
да осъди ответника да заплати на ищеца настъпилите преки и непосредствени
имуществени вреди под формата на пропуснати ползи в размер на 36000 лв. -
пропуснат наем за срока 01.05.2019 г. - 01.05.2021 г., ведно със законната
лихва, считано от 29.07.2020 г. до окончателното изплащане на претендираната
сума.
Ответникът не е подал
в срок отговор на исковата молба.
Съдът, след като се запозна със становищата на страните и
събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:
Съгласно разпоредбата на 79 ЗЗД ако длъжникът
не изпълни точно задължението си, кредиторът има право да иска изпълнението
заедно с обезщетение за забавата или да иска обезщетение за неизпълнение. Според
чл. 82 на цитирания закон обезщетението обхваща претърпяната загуба и
пропуснатата полза, доколкото те са пряка и непосредствена последица от
неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението.
Длъжникът не отговаря, ако невъзможността за
изпълнението се дължи на причина, която не може да му се вмени във вина.
Според трайната съдебна практика пропуснатите
ползи, за които се претендира обезщетение, трябва да имат качеството на
реалност и сигурност, те не са хипотетични вреди. Реалността им се разкрива
само в доказаната възможност да бъде увеличено имуществото, поради договорно
неизпълнение, а не чрез логически предположения за закономерното настъпване на
това евентуално увеличение (Решение № 156/29.11.2010 по т. д. № 142 по описа за 2010 год. ІТО на
ВКС).
По делото не се спори, а и от събраните
доказателства се установява, че на 13.09.2017 г. „П.Е.А.“ ЕООД в качеството му
на продавач и А.И.Ч. и Г.Е.Ч., в качеството им на купувачи, са сключили
предварителен договор за изграждане и покупко-продажба на недвижими имоти в
жилищна сграда, която ще бъде построена в УПИ VІІ-444 в гр. София, р-н
„Лозенец“: апартамент № 6 на втори надпартерен етаж с площ по архитектурен
проект № 164,51 кв. м., мазе № 2 и подземно паркомясто №7 и № 5. Уговорено е
сключване на окончателен договор в срок до 10 дни от представяне на разрешение
за ползване на жилищната сграда и имота, а ако не се договорят страните друго –
окончателният договор да се сключи на 28.12.2018 г. Продавачът е поел задължени
еза предаване на владението след сключване на окончателен договор и заплащане
на дължимата продажна цена. Поето е задължение за започване на строителството в
срок до 01.09.2017 г., достигане до степен на завършеност груб строеж – в срок
от 5 месеца от подписване на протокол за откриване на строителна площадка и
определяне на строителна линия и ниво, акт образец 14 – в 6 месеца от
подписване на акт образец 14 и въвеждане в експлоатация – без посочен в т. 8.4.
срок.
На 18.10.2018 г. страните са сключили договор
за продажба на недвижими имоти, обективиран в нотариален акт № 126, том І, рег.
№ 5570, дело № 112/2018 г. на нотариус Б.с район на действие СРС. Уговорено е
предаване на владение в 3-дневен срок от съставяне и подписване на протокол за
годност за ползване на строежа по чл. 7, ал. 3, т. 16 от Наредба № 3/31.07.2003
г. (протокол за установяване годността за ползване на строежа (приложение № 16).
По делото е приложен Констативен акт за
установяване на годността за приемане на строежа, съставен от възложител,
проектант, строител, строителен надзор. Като дата на съставяне е посочена
15.01.2019 г.
На 20.01.2019 г. А.Ч. е сключил с Б.А.договор
за наем на апартамент № 6, мазе № 2 и паркоместа № 5 и № 7 за сумата от общо
1500 лв. месечно за срок от 2 години, при отразен срок за предаване на
ползването 01.05.2019 г. На 02.06.2019 г. наемателят е изпратил до наемодателя
предизвестие за прекратяване на договора поради неиздадено разрешение за
ползване. Отразено е връщане от страна на наемодателя на сумата от 4500 лв. –
предплата. Обективираните изявления се потвърждават от дадените показания на
свидетеля Б.А.. Свидетелят сочи, че в началото на 2019 г. извършил оглед на
апартамент, следвало да се довършат дребни детайли, апартаментът бил почти
готов, с изградени инсталации, подова настилка. Довършвало се кухненското
обзавеждане. Наемодателят предупредил наемателя, че се очаква въвеждане на
сградата в експлоатация.
Разрешение за ползване № СТ-05-333/20.04.2021
г. е издадено от ДНСК за уличен водопровод и улична канализация по отношение на
процесния имот, като в същото е отразено, че Протокол образец 16 за
установяване на годността за ползване на строежа, изготвен от Държавна
приемателна комисия, назначена със Заповед № РД-19-341/12.04.2021 г., издадена
от началника на ДНСК, е съставен на 15.04.2021 г.
В съдебно заседание на 23.04.2021 г. е прието
за безспорно и ненуждаещо се от доказване в отношенията между страните, че
сградата, в която се намират закупените от ищеца недвижими имоти, не е въведена
в експлоатация.
Независимо от неподаването на отговор в срок
от страна на ответното дружество, съдът дължи да прецени основателността на
ищцовата претенция чрез доказване на релевантните за спора факти. Неподаването
на отговор срок е от значение за настъпване на законоустановените преклузии за
навеждане на възражения и доказване на същите. Пропускането на тази възможност не
води до вероятна основателност на иска и съдът дължи да вземе предвид
застъпените от ответника правни аргументи по същество на претенцията.
За
основателността на ищцовата претенция с правно основание чл. 79 ЗЗД вр. чл. 82 ЗЗД е от значение постигното между страните съглашение за предаване владението
на процесните недвижими имоти (прехвърлянето на собствеността не е от значение,
доколкото няма пречка чужд имот да бъде отдаден под наем), неизпълнение на
поетото задължение в договорен от страните срок по причина, която не може да се
вмени във вина на длъжника, както и претърпени от кредитора вреди под формата
на пропуснати ползи, които са реални и предвидими при пораждане на
задължението.
Основен спорен момент по делото е каква е
действителната воля на страните по повод задължението на ответника да предаде
владението на закупените от ищеца апартамент и паркоместа.
Съдът намира, че събраните по делото
доказателства позволяват еднозначно да се установи, че първоначално заявената
от страните воля на етап договор е свързана със сроковете за реализация на
строежа и прехвърляне правото на собственост чрез сключването на окончателен
договор. Дори да се сподели тезата на ищеца, че и договореният от страните срок
за предаване на владението е до 28.12.2018 г., същият е изменен по изрично
обективирана от страните воля в сключения по-късно договор за покупко-продажба във
формата на нотариален акт. Договорната свобода е от значение към всеки един
момент от съществуването на правоотношението. В т. 4 от нотариалния акт е
изрично посочено, че задължението на продавача е да предаде владението на вещта
в 3-дневен срок от съставянето на Протокол образец 16, като страните препращат
към Наредба № 3/31.07.2003 и предвидените в нея образци и изисквания. В
цитирания от страните текст е предвидено, че протокол за установяване годността
за ползване на строежа (приложение № 16) - съставя се от определените лица от началника
на ДНСК или от упълномощено от него лице със заповедта за назначаване на
Държавна приемателна комисия по реда на Наредба № 2 от 2003 г. за разрешаване
ползването на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за
изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти, за
строежите, за които такава е задължителна. Подобно изрично позоваване на
подзаконов нормативен акт води до единствено възможния извод, че едва след
изпълнението на този отлагателен модалитет за длъжника започва да тече
3-дневния срок за предаване на владението. Подписаният и представен от ищеца
Констативен акт за установяване на годността за приемане на строеж (л. 11 – л.
20 от делото) не е идентичен по съдържание и страни. Доколкото не се установява
първата от законоизискуемите предпоставки за основателността на ищцовата
претеция, безпредметно се явява обсъждането на останалите елементи от
фактическия състав на иска, който следва да бъде отхвърлен.
По разноските:
Предвид изхода
на спора право на разноски има ответната страна, като сторените такива в рамките на
първоинстанционното разглеждане на делото са в размер на 2898 лв. – адвокатско
възнаграждение с ДДС.
Мотивиран от
горното съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от А.И.Ч., ЕГН ********** срещу „П.Е.А.“ ЕООД, ЕИК ******иск
с правно основание чл. 79 ал. 1 ЗЗД вр. чл. 82 ЗЗД за осъждане на ответника да
заплати на ищеца сумата от 36000 лв., ведно със законната лихва, считано от 29.07.2020
г. до окончателното й изплащане – обезщетение за неизпълнение по договор за
покупко-продажба на
апартамент
№ 6, находящ се в жилищна сграда върху УПИ VІІ-444 по плана на гр. София, р-н
“Лозенец”, заедно с със мазе № 2 и паркомясто № 7 и № 5, което обезщетение
съставлява пропуснати ползи по прекратен договор за наем на недвижи имот от
20.01.2019 г., сключен от ищеца с Благой И. Антонов.
ОСЪЖДА А.И.Ч., ЕГН ********** да заплати на „П.Е.А.“ ЕООД, ЕИК ******на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 2898 лв. – адвокатско възнаграждение за
първоинстанционното разглеждане на делото.
Решението
подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от
съобщаването му чрез връчване на препис на страните.
Съдия: