РЕШЕНИЕ
№ 49
гр. Бургас, 28.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на четиринадесети януари през две хиляди двадесет и
пета година в следния състав:
Председател:Таня Т. Русева Маркова
Членове:Елеонора С. Кралева
Златомира М. Стефанова
при участието на секретаря ПЕТЯ ХР. КОЛЕВА
като разгледа докладваното от Елеонора С. Кралева Въззивно гражданско
дело № 20242100501708 по описа за 2024 година
Производството по делото е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Постъпила е въззивна жалба от И. Д. И. с адрес гр.Б., ж.к.“И.“, бл.*, вх.*, ет.*,
ап.*, против решение № 1911 от 24.09.2024 г., постановено по гр.д.№ 2734/2024 г. по
описа на РС-Бургас, с което И. Д. И. е осъдена на основание чл.233, ал.1, изр.първо
ЗЗД да освободи и предаде на ищците П. Д. Д. и Н. П. Д., двамата от гр.Б., ж.к.“М. р.“,
бл.*, вх.*, ет.*, ап.*, държането на следния недвижим имот – САМОСТОЯТЕЛЕН
ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор 07079.501.42.1.57 по КККР на гр.Бургас, с площ
от 60,89 кв.м., с предназначение на самостоятелния обект – жилище, апартамент,
предмет на договор за наем от 21.07.2014 г. С решението И. Д. И. е осъдена да заплати
на П. Д. Д. и Н. П. Д. сумата от 50 лв. за направените по делото разноски, както и да
заплати на адв.Валентина Канева сумата от 420 лв. за адвокатско възнаграждение по
чл.38, ал.2, вр. ал.1, т.3 ЗА.
Във въззивната жалба се изразява недоволство от първоинстанционното
решение, като същото се счита са неправилно. Според въззивницата, съдът е приел, че
на основание чл.236 ЗЗД договорът за наем между страните продължава да е в сила за
неопределено време, но не е указал и не е определил размер на обезщетението за
времето, през което ответницата не е заплащала наем от м.01.2023 г. до този момент,
1
както и останалите финансови договорености. В тази връзка се сочи, че процесният
договор е бил със срок от една година и не е подписван анекс към него, като от 2015
до 2023 г., т.е. осем години ответницата живее в имота без договор за наем и
наемодателят не се е противопоставил, събирал наем и е издавал квитанции, като е
започнал да се противопоставя на живеенето и в апартамента от м.01.2023 г., когато по
обясними причини тя не е можела да си плаща наемната цена. Сочи се, че в т.6.2 от
договора е указано, че същият се прекратява с изтичането на срока, като в съдебното
решение БРС е указал, че договорът за наем от 21.07.2014 г. е в сила по чл.236 ЗЗД, но
съдът не е постановил, че същият договор е в сила между страните, дължи ли
ответницата обезщетение и други парични плащания и в какъв размер, както и ще бъде
ли върнат гаранционния депозит от 320 лв. В тази връзка, в допълнителна молба
въззивницата посочва, че не е съгласна с извода на съда за валидност на договора за
наем, поради което счита, че е постановен незаконосъобразен акт, в т.ч. и в частта
относно присъдените разноски. Моли въззивния съд да отмени обжалваното решение,
включително и в частта за разноските. Не се правят доказателствени искани.
В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор от въззиваемите П.
Д. Д. и Н. П. Д., в който са изложени подробни съображения за неоснователност на
въззивната жалба и се изразява съгласие с изводите на районния съд. Моли се за
оставяне без уважение на въззивната жалба и за потвърждаване на обжалваното
решение. Не се правят доказателствени искания. Претендира се присъждане на
разноските по делото.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 ГПК и от легитимирано
лице с правен интерес от обжалването, поради което е допустима.
С оглед изложените във въззивната жалба доводи и становищата на страните,
като прецени събраните по делото доказателства и разпоредбите на закона, Бургаският
окръжен съд приема за установено следното:
Първоинстанционният съд е сезиран с осъдителен иск по чл.233, ал.1,
изр.първо ЗЗД, предявен от П. Д. Д. и Н. П. Д. против И. Д. И., за осъждане на
ответницата да освободи и предаде на ищците наетия от нея имот – самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 07079.501.42.1.57 по КККР на гр.Бургас, с площ 60.89
кв.м., представляващ жилище, апартамент, с адрес гр.Б., ж.к.“И.“, бл.*, вх.*, ет.*, ап.*.
Ищците са изложили твърдения, че са собственици на процесния апартамент,
като на 21.07.2014 г. са сключили с ответницата договор за наем на имота, но от
м.януари 2023 г. наемателката е преустановила плащането на наемните вноски и
въпреки многократните покани към нея, тя и към момента продължавала да ползва
имота, без да заплаща наем. Твърди се, че поради неплащането на наем в продължение
на 15 месеца, ищците изпратили до ответницата нотариална покана, получена от нея
на 07.04.2024 г., с която я уведомили, че прекратяват договора за наем без
2
предизвестие на основание чл.6, т.2 от договора и същата е поканена в тридневен срок
от получаване на поканата да освободи имота и да върне владението му на ищците, но
въпреки това ответницата все още не е освободила имота, поради което е предявен и
настоящия иск. За установяване на твърденията си ищците са ангажирали писмени
доказателства.
В депозирания писмен отговор ответницата И. И. е заявила, че живее в имота
на свободен наем от м.юли 2014 г., като е бил сключен договор за наем чрез фирма за
недвижими имоти. Твърди, че до м.декември 2022 г. редовно е е заплащала месечния
наем и всички битови сметки, като наемът се събирал на ръда, за което са й издавани
квитанции, като след изтичане на срока на договора същият не е бил преподписан и
няма Анекс към него. Ответницата твърди също, че е била освободена от работа, имала
трудности от финансов и битов характер с намирането на ново жилище и това е
причината да се бави с освобождаването на имота, като е заявила готовност да
освободи имота на ищците. За установяване на твърденията си ответницата е
ангажирала писмени доказателства.
С обжалваното решение, след извършен анализ на събраните по делото
доказателства, районният съд е преценил исковата молба за основателна. Съдът е
приел, че страните са били валидно обвързани от облигационно правоотношение по
договора за наем до неговото надлежно прекратяване с отправеното предизвестие.
Прието е, че ползването на имота от страна на наемателя е продължило след изтичане
на едногодишния срок на договора необезпокоявано и без противопоставяне от
наемодателя, поради което съгласно чл.236 ЗЗД договорът се счита продължен за
неопределен срок, като наемателят не е освободил имота след отправеното му
предизвестие и понастоящем продължава да го ползва. В тази връзка е счетено за
неоснователно възражението на ответницата, че поради липса на подписан анекс не е
налице валидно правоотношение между страните и договорът е бил прекратен с
изтичане на едногодишния падеж. Прието е също, че ответницата е преустановила
плащането на наемната цена, както и че е наделжно уведомена (с нотариалната
покана) за прекратяване на договора от страна на наемодателя, но въпреки това
продължава да ползва имота. По горните съображения, районният съд е уважил
предявения иск за връщане на наетия имот като основателен и доказан.
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК, въззивният съд се произнася служебно
по валидността на решението, по допустимостта му – в обжалваната част, а по
останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата, т.е. правилността на
първоинстанционното решение се проверява в рамките на наведените оплаквания. При
тази служебна проверка, Бургаският окръжен съд намира обжалваното решение за
валиден и допустим съдебен акт, липсват нарушения на императивни
материалноправни норми.
3
С оглед събраните по делото доказателства и приложимите разпоредбите на
закона, БОС намира въззивната жалба за неоснователна, като изцяло споделя
окончателните правни изводи на районния съд и счита, че решението му следва да
бъде потвърдено като правилно и законосъобразно.
Фактическата обстановка по делото се установява такава, каквато е изложена в
обжалваното решение и делото е напълно изяснено от фактическа страна. Районният
съд е съобразил и анализирал всички относими и допустими доказателства,
ангажирани от страните, въз основа на които е достигнал до правилни изводи относно
това какви релевантни за спора факти и обстоятелства се установяват с тях. Пред
въззивния съд не са ангажирани доказателства, които да водят до промяна на приетата
и напълно изяснена от първата инстанция фактическа обстановка, като БОС я
възприема изцяло и препраща към нея на основание чл.272 ГПК, поради което не е
необходимо събраните пред първата инстанция доказателства да се преповтарят и от
въззивния съд.
Настоящата инстанция напълно споделя и решаващите правни изводи на БРС
за основателност на исковата претенция по чл.233, ал.1, изр.първо ЗЗД. Изводите на
районния съд са формирани въз основа на установената фактическа обстановка и
въззивния съд ги намира за правилни и в съответствие със закона, поради което
препраща към мотивите на обжалваното решение на основание чл.272 ГПК и по този
начин те стават част и от настоящия съдебен акт.
По изложените във въззивната жалба доводи и в допълнение към
съображенията на районния съд, следва да се отбележи следното:
Съгласно разпоредбата на чл.233, ал.1 ЗЗД, наемателят е длъжен да върне
вещта след прекратяване на договора за наем. Съгласно чл.236, изр.първо ЗЗД, ако
след изтичане на наемния срок ползването на вещта продължи със знанието и без
противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.
Следователно, договорът за наем за определен срок, както е в настоящия случай, се
трансформира по силата на закона в безсрочен договор, който съгласно разпоредбата
на чл.238 ЗЗД може да бъде прекратен от всяка от страните с предизвестие от един
месец.
В конкретния случай, страните не спорят относно съществуването между тях
на валидно наемно правоотношение по договор за наем от 21.07.2014 г. относно
процесния апартамент, при уговорен месечен наем от 100 лв., като процесният имот е
бил предаден на наемателката, за което е съставен приемо-предавателен протокол.
Съгласно т.3.1 и т.3.2 от договора, същият е сключен за срок от 1 година, считано от
23.07.2014 г. и ако след изтичане на срока наемателят продължи да ползва имота със
знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът се счита за продължен
за неопределен срок, като за целта е е необходимо подписването на Анекс. Не се спори
4
също, че ответницата е заплащала месечния наем за процесния апартамент до
м.декември 2022 г., след което е преустановила плащанията, но въпреки това е
продължила да ползва имота, като с нотариална покана от 05.04.2024 г., връчена лично
на И. на 07.04.2024 г., наемодателят Д. е уведомил наемателката, че прекратява
договора за наем, поради неплащане на наема за периода м.януари 2023 г. – м.април
2024 г. и същата е поканена в тридневен срок от получаване на поканата да освободи
имота и да го предаде на наемодателя.
При така установените релевантни факти, въззивният съд намира, че с
продължаване ползването от ответницата на наетия имот след изтичане на срока на
договора, със знанието и без противопоставянето на ищците, по силата на чл.236,
изр.първо ЗЗД договорът за наем от 21.07.2014 г. е бил продължен като договор за
наем без определен срок. В тази връзка е без значение дали договорът е бил
преподписан или е бил сключен Анекс към него за продължаване на срока, тъй като
договорът за наем е неформален, т.е. писмената форма не е такава за действителност
на наемното правоотношение, а освен това продължаването му като безсрочен договор
настъпва по силата на закона при наличието на посочените в чл.236 ЗЗД предпоставки,
които в случая са налице. Ето защо, съдът приема за установено наличието на валидно
правоотношение между страните по договора за наем от 21.07.2014 г., който се е
продължил като безсрочен договор и е действал до неговото прекратяване, както
правилно е приел и районния съд, поради което изложените във въззивната жалба
възражения за невалидност на договора за наем са изцяло неоснователни.
Във връзка с горните съображения, след като процесният срочен договор за
наем се е трансформирал в безсрочен на основание чл.236 ЗЗД, т.е. по силата на закона
и без да е необходим писмен акт (Анекс) за това, то приложение намира нормата на
чл.238 ЗЗД, съгласно която договорът без определен срок може да бъде прекратен с
едномесечно предизвестие. В случая, наемодателите-ищци са отправили до
наемателката-ответник писмено предизвестие за прекратяване на договора за наем, но
в дадения й срок и до момента същата не е освободила наетия имот. Освен това,
трайна и последователна е практиката на ВКС, че при иск за предаване държането на
нает имот, исковата молба има характер на предизвестие по смисъла на чл.238 ЗЗД, ако
договорът е безсрочен, поради което след изтичането на 1-месечният срок в рамките
на съдебното производство настъпват предпоставките на чл.233, ал.1 ЗЗД за предаване
държането на наетия имот. При това положение, доколкото с нотариалната покана не е
бил даден едномесечен срок на ответницата, въззивният съд приема, че наемните
правоотношения между страните са прекратени с подаването на исковата молба по
чл.233, ал.1 ЗЗД, която също има характер на предизвестие по чл.238 ЗЗД. Тук следва
да се посочи, че изпълнението, респ. неизпълнението на задълженията на наемателя да
заплаща наемната цена не се включва в предмета на иска за връщане на наетия имот,
поради което доводите на въззивницата в този смисъл са неоснователни. След
5
прекратяване на наемните правоотношения ответницата е длъжна да върне наетия
имот на основание чл.233, ал.1 ЗЗД, който задържа без правно основание, без значение
от адресната й регистрация, като по делото не са налице данни това да е сторено от
нейна страна. Ето защо, предявеният иск е основателен и правилно е уважен от
районния съд.
Предвид изложените съображения и доколкото други възражения не са
изложени във въззивната жалба, БОС намира същата за неоснователна, а поради
съвпадане изцяло на изводите на настоящата инстанция с тези на районния съд,
обжалваното решение следва да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно. В
този смисъл, с обжалваното решение правилно е разпределена и отговорността за
разноските по делото, поради което възраженията на въззивницата са неоснователни.
При този изход на делото, основателно е искането на въззиваемите Д. за
присъждане на направените във въззивното производство разноски. Процесуалното
представителство на същите е осъществено безплатно от адв.Валентина Канева при
условията на чл.38, ал.1, т.3 ЗА, поради което на основание чл.38, ал.2 ЗА и предвид
извършените процесуални действия във въззивното производство, ниската фактическа
и правна сложност на делото, както и с оглед решение на СЕС от 25.01.2024 г. по дело
С-438/22, съдът намира, че на адв.Канева следва да се присъди адвокатско
възнаграждение в размер на 200 лв., което следва да й се плати от въззивницата И..
Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 1911 от 24.09.2024 г., постановено по гр.д.№
2734/2024 г. по описа на РС-Бургас.
ОСЪЖДА на основание чл.38, ал.2 от Закон за адвокатурата И. Д. И., ЕГН
**********, да заплати на адв.Валентина Канева от АК-Бургас, личен № **********,
адвокатско възнаграждение за оказана безплатна правна помощ пред въззивната
инстанция в размер на 200 лв. (двеста лева).
РЕШЕНИЕТО е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6