№ 836
гр. София, 07.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 4-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на девети май през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Нели Куцкова
Членове:Яна Вълдобрева
Мария Яначкова
при участието на секретаря Павлина Ив. Христова
като разгледа докладваното от Нели Куцкова Въззивно гражданско дело №
20221000500036 по описа за 2022 година
Производството е образувано по въззивната жалба на ищеца „ДАЙНМАЙК“
ЕООД, подадена срещу решението на Софийския градски съд, Гражданско отделение,
I-1 състав, постановено на 14.07.2021 г. по гражданско дело № 2 935/2018 г.,
допълнено с решение от 27.09.2021 г., с което е отхвърлен искът на дружеството
жалбоподател, предявен на осн. чл.33, ал.2 от ЗС.
Във въззивната жалба се твърди, че първоинстанционното решение е
необосновано и незаконосъобразно. Излагат се съображения, че СГС не се е съобразил
изцяло със задължителните указания, дадени в ТР № 2/09.07.2019, постановено по
тълкувателно дело № 2/2017 г. на ОСГТК на ВКС, поради което изводите му, че
ищецът не е придобил права върху процесния недвижим имот, противоречат на
материалния закон. Посочва се, че по същество съдът се е произнесъл по иск с правно
основание чл.135 от ЗЗД, без такъв иск да е бил предявяван.
Излагат се съображения, че ищецът е придобил идеални части от имота на
20.11.2007 г. – 8 дни преди предявяване от ответника Е.П. на иска по чл.135 от ЗЗД
срещу праводателя на ищеца.
Иска се отмяна на решението и уважаване на предявения конститутивен иск с
правно основание чл.33, ал.2 от ЗС.
1
Въззиваемият ответник Е. К. П. в подадения срещу жалбата отговор, както и в
допълнително представена писмена защита, изготвена от процесуалния му
представител, оспорва жалбата. Излага съображения, че обосновано градският съд е
приел, че независимо от обстоятелството, че сделката от 20.11.2007 г. не е разглеждана
самостоятелно в производство по чл.135 от ЗЗД, то правните й последици следва да се
приравнят към последиците на обявените за относително недействителни сделки от
2005 г. Поддържа, че ищецът е придобил незначителна идеална част от имота, за да се
легитимира като съсобственик и да предяви настоящия иск.
Поддържа становището си, направено още в отговора на исковата молба, че е
придобил по давност правото на собственост върху целия имот – в резултат от
упражнявано владение в продължение на повече от 20 години.
Иска потвърждаване на първоинстанционното решение.
При условията на евентуалност – ако съдът приеме, че ищецът „Дайнмайк“
ЕООД има качеството на съсобственик с право на изкупуване, се претендира съдът да
постанови заплащане на ответника сумата от 79 192,42 лева, представляваща даденото
от него в изпълнение на продажбата.
Ответниците „ВЕСИМЕКС – В. И СИЕ“ СД /в ликвидация/ и Д. Т. П. не са
подали отговор на въззивната жалба. Редовно призовани пред въззивната инстанция, не
се явяват и не се представляват. Не са изразили становище по основателността на
оплакванията на ищеца.
Софийският апелативен съд, след като обсъди събраните по делото
доказателства и като взе предвид доводите и възраженията на страните, намира
следното:
Софийският градски съд е бил сезиран от ищеца „Дайнмайк“ ЕООД с
конститутивен иск с правно основание чл.33, ал.2 от ЗС. Като основание за
предявяване на иска е посочено обстоятелството, че ищецът е собственик на идеална
част от недвижим имот, находящ се в град София и представляващ работно помещение
с площ от 161,90 кв.м, заедно с мазе от 57,61 кв.м. В исковата молба се твърди, че
между ответниците е била сключена разпоредителна сделка – продажба на идеална
част от съсобствения имот, без на ищеца да е било предложено изкупуване по реда на
чл.33 от ЗС.
Искът е бил оспорен от ответника Е.П., който е навел две основания за
неоснователност на претенцията: 1. Че ищецът не е съсобственик на процесния имот и
2. Че ответникът П. е придобил по давност обособена част от този имот.
По делото не са представени писмени доказателства относно първоначалното
придобиване на процесния имот и първите сделки, извършени с него. Но между
2
страните не се спори, че този имот, находящ се в град София, бул. „***“ № *** и
представляващ работно помещение с площ от 161,90 кв.м. и мазе към него с площ от
57,61 кв.м., е бил общинска собственост, който по реда на чл.35 от ЗППДОбП /отм./ е
бил продаден на СД „Весимекс – В. и сие“ с договор от 04.12.1996 г. Безспорно е също,
че купувачът по приватизационния договор през 2001 г. е продал на Е.П. 46,25/161,90
идеални части от работното помещение и 34,41/57,61 идеални части от мазето към
него.
От представените писмени доказателства, които по-долу ще бъдат описани по
хронологичен ред, се установява следното:
С решение на Софийския градски съд, ТО, VI-9 състав, постановено на
10.01.2010 г. по гр. дело № 1625/2008 г. по иска на Столична община, предявен срещу
ответниците СД „Весимекс – В. и сие“, Е.П. и М. М., договорът от 2001 г. е бил
провъзгласен за нищожен поради противоречие със закона. Решението на градския съд
е влязло в сила на 04.05.2015 г.
На 08.03.2004 г. между В. И. В. – управляващ и представляващ „Весимекс – В. и
сие“ и Е. К. П. е бил сключен предварителен договор за продажба на следните идеални
части от процесния имот – 37,90/115,65 от работното помещение и 23,20/57,60 от мазе.
Договорената цена на продажбата е 75 000 лева, от които купувачът е заплатил 8 000
лева към датата на подписване на предварителния договор.
В чл.4 от предварителния договор е записано, че владението на имота се предава
на купувача в деня на прехвърляне на имота по нотариален ред. Датата за сключване на
окончателен договор е определена най-късно до 18.03.2004 г.
С нотариален акт № 103/07.10.2005 г. „Весимекс – В. и сие“, представлявано от
управителите В. В. и М. В., е продало на „Дайнмайк“ ЕООД правото си на собственост
върху 58,59/219,51 идеални части от процесния имот.
С нотариален акт № 109/01.11.2005 г. СД „Весимекс – В. и сие“ е дарило на В. П.
П. 15 900,6105/35 538,779 идеални части на същия имот.
По иск, предявен на осн. чл.135 от ЗЗД от Е.П., горните две сделки – договорът
за продажба, сключен от СД „Весимекс – В. и сие“ с „Дайнмайк“ ЕООД и договорът за
дарение, сключен с В. П., са били обявени за недействителни по отношение на ищеца.
Решението на СГС, 7 състав, постановено по отменителния иск на 05.11.2010 г. по гр.
дело № 4713/2007 г., е влязло в сила на 27.01.2015 г. Исковата молба, по която е
образувано гр. дело № 4713/2007 г., е била вписана в книгите по вписванията на
28.11.2007 г.
Междувременно с нотариален акт № 103/2007 г., съставен на 20.11.2007 г. В. П.
е продал на „Дайнмайк“ ЕООД /представлявано от управителя М. Й. Й./ следния свой
собствен недвижим имот – 13,18/161,90 идеални части от търговски обект, обозначен в
3
документа за собственост като „работно помещение“. С този именно нотариален акт
ищецът се легитимира като съсобственик на процесния имот.
След приключване на производството по исковете с правно основание чл.135 от
ЗЗД, друг състав на СГС – I-6, на 06.07.2017 г. е постановил решение по гр. дело №
4712/2007 г. /делото вероятно е било спряно до приключване на преюдициалното
производство по отменителния иск/. С това решение е обявен за окончателен
предварителният договор, сключен на 08.03.2004 г. между В. И. В., представляващ
„Весимекс – В. и сие“ и Е. К. П.. Ищецът П. е осъден да заплати на „Весимекс – В. и
сие“ 67 000 лева /разликата между заплатеното капаро и остатъка от дължимата цена
по предварителния договор – общо 75 000 лева/.Решението по иска с правно основание
чл.19, ал.3 от ЗЗД е влязло в сила на 30.12.2017 г. и е вписано на 21.02.2018 г.
По делото са представени писмени доказателства, от които е видно, че на
11.01.2018 г. Е.П. е превел по сметка на СД „Весимекс – В. и сие“ /в ликвидация сумата
67 000 лева; по сметка на СГС – 801,75 лева държавна такса, а по сметка на МДТ –
район „Триадица“ – 3 390,67 лева местен данък за имот.
В отговора на исковата молба ответникът Е.П. е оспорил иска със следните
аргументи: На първо място, че нотариалният акт, с който ищецът е придобил идеални
части от имота, се основава на предходни разпоредителни сделки, които са били
прогласени за недействителни спрямо П., поради което нотариален акт №
103/20.11.2007 г. също няма вещно-прехвърлително действие спрямо ответника. Сочи,
че праводателят на ищеца не е добросъвестно трето лице, поради което няма право да
запази правата, придобити преди вписването на исковата молба, с която са предявени
исковете по чл.135 от ЗЗД, поради което ищецът не е придобил качеството на
съсобственик.
На второ място е направено възражение за придобиване по давност на обособена
част от имота с твърдението, че ответникът го е владял непрекъснато в продължение на
повече от 10 години – от 08.03.2004 г., когато е сключен предварителният договор и
Е.П. е започнал да упражнява фактическа власт.
В отговора е направено и възражение за нищожност на договора, сключен с
нотариален акт № 103/20.11.2007 г. – поради заобикаляне на закона, поради липса на
съгласие и привидност.
Останалите двама ответници – СД „Весимекс и сие“ и Д.П. /за която не се спори,
че е съпруга на Е.П./, не са подали отговор на исковата молба.
С цел установяване на упражняването на фактическа власт върху процесния
имот пред СГС са разпитани свидетели.
Свидетелката С. Г., посочена от ответника Е.П., е заявила в съдебно заседание
4
на 21.01.2020 г., че познава ответниците Е.П. и Д.П., когато започнала работа във
фирмата на П. – „Пърси“ през 1999 г. Контактите им продължили и след като
свидетелката станала негов дистрибутор, посещавала фирмата мнаго често. Г. е
описала работното помещение, ползвано от ответника П., което е различно от „шоу-
рума“. Помещението се намира в „основата на блока“, слиза се по стълбички и там бил
складът както на материалите за мебелното производство, така и мостри за щандове за
участие в изложението „Стройко“.
Работното място на свидетелката било на същия адрес – бул. „***“ № ***, но в
магазина, който бил и „шоу-рум“. Процесното помещение било в същата сграда.
Свидетелката е заявила, че е влизала в склада – имало голямо помещение, което било
преградено, навътре имало още помещения, доколкото си спомня, те били 3 или 4.
Свидетелката познава и дружеството „Дайнмайк“ и собственика му М. Й., то
също било мебелна компания. Известно й е и дружеството „Весимекс – В. и сие“,
познава г-н В., който бил възрастен човек, виждала го е често с П., запозната е с
предварителните договори, идеите и проблемите, които имал този човек.
Свидетелката не знае, някой друг освен П. да е ползвал това помещение, откакто
се познават го ползва той, така е и към датата на разпита. Той има ключ. Г. помни, че
още когато постъпила на работа, имотът се ползвал от П.. Говорело се за наем. След
това разбрала, че го е закупил.
Свидетелят И. Б., разпитан в същото съдебно заседание по искане на ответника,
познава процесния имот, многократно е влизал в склада. Всяка пролет и есен, когато
изграждали щандовете за „Стройко“, оттам взимали мострите – мебели, врати,
ролетки. Складът е със самостоятелен вход, представлява едно основно голямо
помещение и след него има две или три по-малки и още едно по-малко, има и нещо
като обособено мазе. Другата част се ползва от „Дайнмайк“. Преди това е било едно
общо голямо помещение, което е било преградено със стена някъде около 2005 г.
Оттогава едната част се ползва от П., а другата – от „Дайнмайк“. Към всяка част има
отделна врата. Това, което се ползва от ищеца, изглежда като мебелен магазин. Двете
фирми са с конкурентна дейност.
Офисът и складът на П. са в една сграда, на около 25-30 м. разстояние един от
друг, но има разлика в нивата, до склада се слиза по стълби.
Според свидетеля, не е имало спорове по отношение ползването на складовото
помещение. Но си спомня за разговор между Е.П. и М. Й., при който П. споделил, че
има предварителен договор с възрастния човек В. и че му е дал пари. Тогава Й.
отговорил, че ще измисли нещо, ще даде повече пари, че също се е домогвал да купи
имота. Това се случило някъде през лятото на 2005 г.
5
Свидетелката З. Б., посочена от ищеца, е разпитана от СГС на 13.10.2020 г.
Същата е заявила, че познава М. Й., но не и ответника Е.П.. В съдебно заседание е
заявила, че никога не е виждала присъстващия в залата П..
Й. има магазин за поръчки на италиански мебели, който се намира под нейния
апартамент. Това е помещение, което се намира под „кота нула“ на булевард
„Витоша“, слиза се по стълби за входа и непосредствено до входната врата се оформя
един лъскав магазин за мебели. Магазинът има красива търговска приемна, има
тоалетна и някакво помещение отзад. Това помещение има метална врата зад блока,
където са паркоместата. С една дума, ищецът има някакво обособено работно
помещение. До него има друго – неремонтирано, с потрошени стъкла, което поне от
2005 г. не се използва, но свидетелката е влизала, защото се налагало. Там минавали
тръбите и заради ремонтите трябвало да се видят. На свидетелката винаги отварял г-н
Й..
Свидетелката знае, че за ремонтите на това помещение, както и разходите за
чистачка плаща М. Й.. Е.П. не е участвал в плащанията на разходите на етажната
собственост.
Пред настоящата инстанция е допусната съдебно-техническа експертиза. От
заключението на вещото лице инж. Д. М., което не е оспорено от страните, се
установява следното:
Процесният имот е разположен в полуподземния етаж на жилищен блок, в
североизточната му страна – под първия етаж на блока. Достъпът до него се
осъществява от тротоара пред партерния етаж на блока от изградена малка локална
улица, като се слиза по външни стъпала. В останалата част на този полуподземен етаж
са изградени складовите помещения /мазета/ на блока.
При извършения оглед на място вещото лице е установило, че работното
помещение е разделено на две части, които са със самостоятелни входове, разположени
по северозападната фасада на етажа. Частта от процесния имот, ползвана от ответника
Е.П., представлява югоизточната част от същия и се състои от едно помещение, което е
преходно към част от мазето към процесното работно помещение /както последното е
описано в исковата молба/. Инж. М. е установила, че крайната – североизточна,
вътрешна преградна стена на работното помещение, ползвано от П., е изградена между
колоните на блока след построяването му. При извършеното от вещото лице измерване
на обособената част от работното помещение е установено, че застроената му площ е
45,97 кв.м.
Понеже на инж. М. не е бил осигурен достъп до частта от работното помещение,
6
ползвана от ищеца, размерът на идеалните части, ползвани от ответника П., са
изчислени на базата на данните за общата площ, съдържащи се в нотариалните актове,
а именно – 45,97/161,90 идеални части или 28,39 % от целия имот.
Частта, ползвана от П., е преходна към мазето, което от своя страна се състои от
три части с обща площ от 36,59 кв.м. и достъп до тях има само през работното
помещение, ползвано от П..
Частта от процесния имот, ползвана от този ответник, е със самостоятелен вход,
със самостоятелно функционално предназначение – работно помещение с мазе към
него. Представлява самостоятелно обособена част от обект с определен идентификатор
по одобрената КККР на София. Тази реално определена част от процесния имот
съответства на строителните правила и норми за самостоятелен обект и за същия е
възможно да бъде определен самостоятелен идентификатор по ЗКИР.
За да отхвърли иска, Софийският градски съд е приел, че след като договорът за
продажба, сключен от СД „Весимекс – В. и сие“ с „Дайнмайк“ ЕООД през месец
октомври 2005 г. и договорът за дарение, сключен с В. П. през месец ноември 2005 г.,
са били обявени за недействителни по отношение на Е.П., то и последващият договор,
сключен между В. П. и дружеството ищец „Дайнмайк“ ЕООД също е относително
недействителен спрямо ответника П. – поради недобросъвестността на страните по
този договор и по аргумент от чл.135, ал.1, изр.3 от ЗЗД.
Въззивният съд не споделя изводите на първоинстанционния. Изложените от
съда мотиви са относими към иск с правно основание чл.135 от ЗЗД, какъвто не е
предявен. Поради това не може да се приеме, че и договорът от 20.11.2007 г., сключен
между СД „Весимекс – В. и сие“ с „Дайнмайк“, е относително недействителен спрямо
Е.П., тъй като е недопустимо по пътя на възражението да се релевират права, които по
закон са защитими само чрез предявяване на конститутивен иск.
Градският съд не е обсъдил наведените от ответника възражения за нищожност
на същия договор – поради заобикаляне на закона, поради липса на съгласие и поради
привидност. Заобикаляне на закона в правния /а не в житейския/ смисъл на този
термин не е установено. Не са представени и каквито и да било доказателства както за
липса на съгласие при сключване на този договор, така и за симулативен характер на
продажбата – въпреки разпределената от градския съд доказателствена тежест в
доклада му по чл.146 от ГПК.
Тезата на ищеца „Дайнмайк“ ЕООД, че непоканеният съсобственик има право да
изкупи имота от купувача едва след приключване на производството по чл.19, ал.3 от
ЗЗД, по което предварителният договор е обявен за окончателен, е в съответствие с
установената съдебна практика.
7
От страна на ответниците не е наведено възражение за неспазване на
двумесечния срок по чл.33, ал.2 от ЗС, поради което съдът не дължи произнасяне по
този въпрос.
С оглед на горното се налага изводът, че за ищеца съсобственик „Дайнмайк“
ЕООД е възникнало правото да поиска изкупуване на продадената на Е.П. идеална част
от процесния имот. Възражението за изтекла придобивна давност върху реално
обособена част от този имот не подлежи на обсъждане в производство по чл.33, ал.2 от
ЗС. Въпреки че по делото са събрани данни за упражняване на фактическа власт върху
обособената част от съсобствения имот в продължение на повече от 10 години от
ответника П., тези данни са неотносими към основателността на иска с правно
основание чл.33, ал.2 от ЗС.
Поради изложените съображения, въззивният съд намира, че искът е
основателен и следва да бъде уважен. Поради несъвпадане на изводите на въззивния
съд с тези на първоинстанционния, решението на градския съд следва да бъде
отменено. Изкупуването на съответните идеални части следва да бъде допуснато при
условие, че в 1-месечен срок от влизане на решението в сила ищецът заплати на
продавача сумата 75 000 лева – заплатената продажна цена. Що се отнася до таксите и
разноските, заплатени в изпълнение на решението по чл.19, ал.3 от ЗЗД,
документирани в размер на общо 4 192,42 лева, същите не подлежат на възстановяване
в настоящото производство, доколкото чл.33, ал.2 от ЗС предвижда възстановяването
само на договорената цена.
С оглед изхода на въззивното производство, решението на градския съд следва
да бъде изменено и в частта за разноските. За производството пред първата инстанция
дружеството ищец е заплатило 1 258,36 лева държавна такса, 333,20 лева за вписване
на исковата молба, 80 лева депозит за призоваване на свидетел и 1 800 лева адвокатско
възнаграждение – общо 3 471, 56 лева.
За производството пред настоящата инстанция жалбоподателят ищец
претендира само заплатената държавна такса в размер на 620 лева, която следва да му
се присъди с оглед основателността на въззивната жалба.
Воден от горното, Софийският апелативен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 264732/14.07.2021 г., допълнено с решение №
265901/27.09.2021 г., постановено по гр. дело № 2 935/2018 г. от Софийския градски
8
съд, Гражданско отделение, I-1 състав и ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:
ДОПУСКА на основание чл.33, ал.2 от ЗС в полза на „ДАЙНМАЙК“ ЕООД с
ЕИК121359153, със седалище и адрес на управление: гр. София, район „Витоша“, кв.
Бояна, ул. „773-та“ № 8, представлявано от управителя М. Й. Й. изкупуване на:
37,90/115,65 идеални части, равняващи се на 53,06/161,90 идеални части от
работно помещение, находящо се в гр. София, район „Триадица“, бул. „***“ № ***,
бл.71, кв.38 по действащия ЗРП на ЖК „Иван Вазов“, цялото с площ от 161,90 кв.м. и
23,20/57,61 идеални части от мазе, цялото с площ от 57,61 кв.м, който имот е с
идентификатор 68134.1002.3.2.93 съобразно КККР, одобрени със заповед № РД-18-
108/13.12.2016 г. на Изпълнителния директор на АГКК, който обект се намира в сграда
№ 2, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.1002.3, с предназначение за
търговска дейност на ниво 1, при съседни самостоятелни обекти в сградата на същия
етаж: 68134.1002.3.2.90, под обекта – няма, над обекта – няма, при условие, че в 1-
месечен срок от влизане на решението в сила „ДАЙНМАЙК“ ЕООД заплати на Е. К.
П. с ЕГН ********** с адрес: гр. ***, ЖК „***“, № ***, вх.Г, ет.2, ап.74, с адрес за
изпращане на съобщения и призовки: гр. ***, ул. „***“ № 5, офис 30-32, адвокатско
дружество „Б.“ сумата 75 000 /седемдесет и пет хиляди/ лева.
УКАЗВА на „ДАЙНМАЙК“ ЕООД с ЕИК121359153, със седалище и адрес на
управление: гр. София, район „Витоша“, кв. Бояна, ул. „773-та“ № 8, представлявано от
управителя М. Й. Й., че ако в 1-месечен срок от влизане на настоящото решение в сила
не заплати на Е. К. П. с ЕГН ********** с адрес: гр. ***, ЖК „***“, № ***, вх.Г, ет.2,
ап.74 сумата 75 000 /седемдесет и пет хиляди/ лева, решението ще се счита обезсилено
по право на основание чл.33, ал.3 от ЗС.
ОСЪЖДА „ВЕСИМЕКС – В. и С-ИЕ“ – СД /в ликвидация/ с ЕИК *********,
представлявано от ликвидатора М. Д. М. с адрес гр. ***, ул. „***“ № 14, ет.2, ап.5, Е.
К. П. с ЕГН ********** с адрес: гр. ***, ЖК „***“, № ***, вх.Г, ет.2, ап.74 и Д. Т. П. с
ЕГН ********** с адрес: гр. ***, ЖК „***“, № ***, вх.Г, ет.2, ап.74 да заплатят на
„ДАЙНМАЙК“ ЕООД с ЕИК121359153, със седалище и адрес на управление: гр.
София, район „Витоша“, кв. Бояна, ул. „773-та“ № 8, представлявано от управителя М.
Й. Й. сумата 3 471, 56 /три хиляди, четиристотин седемдесет и един лева и 56 ст./,
представляваща разноски за производството пред Софийския градски съд, както и
сумата 620 /шестстотин и двадесет/ лева, представляваща разноски за производството
пред Софийския апелативен съд.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред Върховния
касационен съд на Република България в едномесечен срок от връчването му, при
спазване на изискванията на чл.280 и чл.284 от ГПК.
9
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10