Р Е Ш Е Н И Е №175
град Несебър, 05.10.2018г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърския районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на пети
юни, през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ПЕТЪР ПЕТРОВ
При
секретаря Красимира Любенова, като разгледа докладваното от съдия Петър Петров
гр.д.№ 93 по описа за 2018г. и за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството е образувано въз
основа на предявен иск с правно основание чл.40 от Закона за управление на
етажната собственост.
Ищeцът Д.Е.Н., роден на ***г., гражданин на
Руската Федерация, адрес: град Москва, улица *************************, твърди,
че е собственик на апартамент за сезонно ползване с идентификатор
11538.4.100.2.5, с адрес: град Свети Влас, местност „Юрта
– под пътя”, етаж 2, ап.А-8, находящ се в сграда „А” с идентификатор *************между
„Морски санаториум” и град Свети Влас, местност „Юрта
– под пътя”, в землището на град Свети Влас, община Несебър. Твърди също, че на
21.11.2017г. било проведено Общо събрание на собствениците на етажната
собственост, чийто управител е „К.” ООД, ЕИК *************. Ищецът счита, че е
нарушена процедурата по провеждането на събранието по реда на чл.15, ал.1 от ЗУЕС, тъй като на него не са присъствали лично или чрез представители етажни
собственици, притежаващи поне 67 на сто идеални части от общите части на
етажната собственост. В случая е неизвестно кой от собствениците колко процента
идеални части от общите части на етажната собственост притежава, включително и
поради липса на решение по чл.17, ал.6 от ЗУЕС, така, че сборът от
притежаваните от всеки етажен собственик идеални части от общите части да е
равен на 100%. Липсата на кворум опорочава взетите на ОСЕС решения. Тъй като за
управител на етажната собственост е избран „К.” ООД, който не е етажен
собственик, решението е следвало да бъде взето с повече от 67 на сто идеални
части от общите части на етажната собственост, като счита за незаконосъобразно
и решението, с което на този търговец са възложени дейности по поддържането на
общите части на сградата, понеже е взето в нарушение на чл.17, ал.7 от ЗУЕС.
Одобряването на договора за възлагане на управлението на „К.” ООД пък е в
нарушение на чл.19, ал.8 от ЗУЕС. Ищецът не е получил заверен препис от
протокола от ОСЕС, по който начин е нарушен чл.16, ал.7 от ЗУЕС, като към
протокола не е приложен и присъствен лист на лицата, участвали в ОСЕС, в
протокола не се съдържат направените предложения, обсъждането на въпросите, не
са приложени документите за приетия бюджет на ЕС, начина, по който са гласували
лицата, техните подписи, с което е нарушен чл.16, ал.6 от ЗУЕС. Ищецът счита за
незаконосъобразна и процедурата по свикването на ОСЕС, тъй като в поканата не е
посочено от кого и на какво основание се свиква – в нарушение на чл.12, ал.6 и
чл.13 от ЗУЕС. За незаконосъобразно, в противоречие на чл.19, ал.8 от ЗУЕС
счита и решението, с което е възложено на етажен собственик като ОСЕС го е
упълномощило да сключи договор за управление с „КВИРИНАЛ”, тъй като събранието
не е одобрявало такъв договор. Изборът на контрольор е направен в нарушение на
чл.24, ал.5 от ЗУЕС, тъй като в случая е решено да няма контрольор. Решението
по т.6 от дневния ред е взето в
нарушение на чл.51, ал.1 от ЗУЕС, а определянето на размера на вноските за фонд
„Ремонт и обновление” с решението по т.7 от дневния ред е в нарушение на чл.50,
ал.2 от ЗУЕС. С решението по т.8 от дневния ред са лишени етажни собственици от
правото да ползват асансьор, паркинг и други, което противоречи на
Конституцията на Република България и на международни актове, и което
представлявало самоуправни действия. Моли решенията на
ОСЕС, взети на 21.11.2017г., да бъдат отменени като незаконосъобразни.
В отговора на исковата молба,
подаден от Етажната собственост на сграда „А” с идентификатор *************комплекс
„К.р.*” в град Свети Влас, местност „Юрта – под
пътя”, в землището на град Свети Влас, улица *****, представлявана от „К.” ООД,
ЕИК *************, се твърди, че ОСЕС от 21.11.2017г. е свикано и проведено по
реда на чл.15, ал.1 от ЗУЕС при изискуемия кворум от не по-малко от 67 на сто
идеални части от общите части на сградата, като тези идеални части, притежавани
от всеки от етажните собственици, са посочени в съответните документи за
собственост. Те са отразени и в списъка на присъстващите на общото събрание
лица, който е неразделна част от протокола. Така ОСЕС от 21.11.2017г. е
проведено при кворум от 68,20 % идеални части от общите части на етажната
собственост. Затова и взетото решение за избор на управител, който не е етажен
собственик, и за одобряване на договора за възлагане правомощията на управител,
не с взети в нарушение на чл.17, ал.2, т.7 и чл.19, ал.8 от ЗУЕС. Протоколът
има необходимото от закона съдържание, като освен това съдържанието му не е
оспорено по реда и в срока по чл.16, ал.9 от ЗУЕС. Посочва, че на 22.11.2017г.
е залепено съобщение на входа на сградата за изготвен протокол от ОСЕС, в което
е посочено, че всеки заинтересован може да се запознае с него и да получи
заверен препис, а за поставеното съобщение е изготвен протокол. Освен това по
електронната поща на ищеца му е изпратен препис от протокола на 24.11.2017г. На
всеки от участвалите на събранието са били раздадени документи, които са били
предмет на обсъждането на събранието и на гласуване при вземането на решенията.
В поканата за ОСЕС изрично е посочено от кого е съставена и по чия инициатива
се свиква събранието, съдържа всички изискуеми от закона реквизити. Поканата
също е била изпратена на електронния адрес на ищеца, като за ответника липсва
задължение наред с нея да изпраща и преписи от пълномощни. Протоколът отговаря
на изискванията на чл.16, ал.5 от ЗУЕС, по който начин оспорва твърденията на
ищеца за обратното. Ответникът отрича да е нарушен чл.19, ал.8 от ЗУЕС при
вземането на решението за упълномощаване на лице, което да подпише договор за
управление с „К.” ООД, в контекста на останалите решения, с които е избран
управител и приет бюджета за 2018г. и 2019г., през което време е мандата на
избрания управител. Неизбирането на контролен орган не представлява нарушение
по чл.24, ал.5 от ЗУЕС. Отрича да са нарушени чл.51, ал.1 и чл.50, ал.2 от ЗУЕС
при вземане на решения относно начина на определяне размера на годишните вноски
за управление и поддържане на общите части в сградата и за определяне размера
на паричните вноски във фонд „Ремонт и обновление” за посочените две години. Не
са ограничени правата на ищеца и неговата собственост с решение на ОСЕС. Моли
искът да бъде отхвърлен, а ищецът да бъде осъден да заплати направените от
ответника разноски.
В съдебно заседание ищецът се
представлява от упълномощен адвокат, който заявява, че поддържа исковата молба
с искането за отмяна на всички решения, взети на процесното
общо събрание и с посочените в нея основания. В представените писмени бележки
признава, че на ищеца е изпратен препис от протокола от ОСЕС като това е
сторено на 24.11.2017г. и счита, че искът е предявен в законоустановения
30-дневен преклузивен срок.
Ответната страна се представлява
в съдебно заседание от двама процесуални представители, които поддържат
доводите си за липса на нарушения на закона при свикването на ОСЕС,
провеждането му, представителството на собствениците, кворума на събранието и
при вземането на отделните решения. Молят претенцията да бъде отхвърлена.
Претендират разноски. Прави се възражение за прекомерност на заплатеното от
ищеца адвокатско възнаграждение.
Въз основа на събраните по делото
писмени доказателства, съдът прие за установено следното от фактическа страна:
Ищецът Д.Е.Н. е собственик на
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 11538.4.100.2.5, находящ се в
сграда с идентификатор *************разположена в поземлен имот с идентификатор
11538.4.100 по кадастралната ката и кадастралните регистри на гад Свети Влас,
община Несебър, с административен адрес: град Свети Влас, местност „Юрта – под пътя”, етаж 2, ап.А-8, с предназначение: Жилище,
Апартамент № А-8, находящ се в „Жилищни сгради с апартаменти за сезонно
ползване”, сграда А, с площ 253,29 кв.м., от които 204,70 кв.м. площ на обекта
и 48,59 кв.м. идеални части от общите части на сградата. Собствеността върху
апартамента е придобита от ищеца въз основа на договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 28.06.2012г., обективиран в
нотариален акт № 45, том V, рег.№ 4041, дело № 798/2012г. на нотариус Мария
Бакърджиева с рег.№ 110 на НК и район на действие Несебърския районен съд.
Изготвена е покана за свикване на
Общо събрание на собствениците в Етажна собственост на сграда А с идентификатор
***********по кадастралната карта на град Свети Влас, комплекс „К.р.*” в град
Свети Влас, на адрес: местност „Юрта – под пътя”
землището на град Свети Влас, община Несебър. В поканата е посочено, че
събранието се свиква на основание чл.12, ал.6 и чл.13 от ЗУЕС от Д. Ш., в
качеството му на етажен собственик и на пълномощник на етажните собственици,
притежаващи повече от 20% идеални части от общите части на сградата, и което да
се проведе на 21.11.2017г. от 10:00 часа в Ап.А-4, в сграда А, етаж 0 в
комплекс „К.р.*” в град Свети Влас, на адрес град Свети Влас, улица *****, при
следния дневен ред: 1) Избиране на Протоколчик за провеждане на Общото
събрание; 2) Приемане на правилник за вътрешния ред; 3) Избиране на Управител
на сграда А с идентификатор ***********в „К.р.*” за срок от две години;
Определяне на възнаграждение на Управителя за извършваната от него дейност; в
случай на избор на управител, който не е собственик – вземане на решение за одобряване
на договор за възлагане и упълномощаване на лице, което да го сключи; 4)
Избиране на Контрольор за сграда А в комплекса за срок от 2 години; 5) Приемане
на годишен бюджет за 2018г. и за 2019г. за приходите и разходите за сграда А в
„К.р.*”; 6) Определяне размера, начина и сроковете за плащане на паричната
вноска във фонд „Ремонт и обновяване” за 2018г. и за 2019г.; 7) Определяне на
размера, начина и сроковете за плащане на паричната вноска във фонд „Ремонт и
обновяване” за 2018г. и за 2019г.; 8) Приемане н решение за санкции при неплащане
в срок на дължимите вноски; 9) Оправомощаване на
управителя да предприема съдебни действия срещу собственици, които не са
заплатили дължимите към Етажната собственост парични вноски; 10) Упълномощаване
на управителя да извършва неотложни ремонти или разходи, които не търпят
отлагане; 11) Разни. Посочено е също, че поканата е поставена на 11.11.2017г. в
10:30 часа. Същата е подписана от Д. Ш..
За поставената покана за свикване
на събранието е съставен протокол, в който е посочено, че този факт е
осъществен на 11.11.2017г. в 10:30 часа. Протоколът също е подписан от Д. Ш.,
както и от лице с имена Л.Т. Т., която е управител на
„К.” ООД, което дружество е избрано на събранието за управител на Етажната
собственост, и за която е посочено единствено, че е присъствала при поставянето
на поканата.
От съдържанието на представения
протокол от проведеното ОСЕС от 21.11.2017г. се установява, че събранието е
започнало в обявения в поканата час и след като е прието, че на събранието са
представени общо 68,20 на сто идеални части от общите части на етажната
собственост и при първоначално обявения с поканата дневен ред. То е започнало с
избор на председателстващ, а за такъв с единодушие от присъстващите е избрана
адвокат Р.Н., както и на протоколчик, като за такъв пак с единодушие е избран
адвокат С.Ц.. Всички останали решения на събранието също са взети с единодушие,
тъй като всички присъствали лица са гласували „за”, а именно: по т.2 от дневния
ред: „Приема така предложения правилник за вътрешния ред на сградата”. По т.3 от
дневния ред: 1) „Избира за управител на ЕС на сграда А в комплекс „К.р.*” – „К.”
ООД, с ЕИК *************, представлявано от Л.Т., за срок от две години” и 2)
Да се сключи договор за възлагане управлението и поддръжката на Етажната
собственост на сграда А в комплекс „К.р.*” с „К. ООД, с ЕИК *************, като
упълномощава Д. Ш. да сключи договор от името на ЕС при условия каквито
прецени, и за цена в рамките на приетия бюджет.”; по т.4 от дневния ред: „Да не
се избира контрольор или контролен съвет на сградата.”; по т.5 от дневния ред:
„Приема предложените годишни бюджети за 2018г. и за 2019г. за приходите и
разходите за сграда А в „К.р.*”.”; по т.6 от дневния ред са взети следните
решения: 1) „Размерът на годишните парични вноски за поддържане и управление на
общите части на сградата за 2018 и 2019 години се определя на база общата площ
от притежаваните обекти, включваща застроената площ и съответните идеални части
от общите части на сградата, независимо от периода на пребиваване в сградата,
както следва: за складове А-1, А-2 и А-3 – по 4 евро за 1 кв.м. площ; за
апартаменти А-4, А-5, А-6, А-7, А-8, А-9, А-10 и А-11 – по 10.90 евро за 1
кв.м. площ; за апартамент А-12, находящ се на последния етаж – по 17 евро за 1
кв.м. площ.”; 2) „Паричните вноски за поддържане и управление на общите части
на сградата за 2018 и 2019 години се заплащат на две равни вноски, както
следва: първа вноска от 50% - до 30 април на съответната отчетна година, втора
вноска от 50% - до 15 юни на съответната отчетна година.”; 3) „Паричните вноски
за поддържане и управление на общите части на сградата се заплащат по банков
път по сметка на управителя (за която всеки собственик ще бъде уведомен), или в
брой – срещу издаден приходен касов ордер.”; по точка 7 от дневния ред са взети
следните решения: „Определя размера, начин и сроковете за плащане на паричната
вноска във фонд „Ремонт и обновяване” за 2018г. и за 2019г., както следва: 1)
Размерът на годишните парични вноски във фонд „Ремонт и обновяване” за 2018 и
2019 години се определя на база общата площ от притежаваните обекти (включваща
застроена площ и съответните идеални части от общите части на сградата), а
именно по 1 евро за 1 кв.м. площ; 2) Паричните вноски във фонд „Ремонт и
обновяване” за 2018 и 2019 години се заплащат на две равни вноски, както
следва: първа вноска от 50 % - до 30 април на съответната отчетна година, втора
вноска от 50 % - до 01 юни на съответната отчетна година; 3) Паричните вноски
във фонд „Ремонт и обновяване” да се заплащат по банков път по сметка на
управителя (за която собствениците ще бъдат уведомени изрично), или в брой –
срещу издаден приходен касов ордер.”; по т.8 от дневния ред: „Собствениците,
които не са заплатили изцяло и в срок на съответния падежи дължимите парични
вноски за поддръжка и управление на общите части и/или във фонд „Ремонт и
обновяване”, дължат на Етажната собственост неустойка в размер на 0,5% евро от
незаплатеното задължение за всеки просрочен ден, но не повече от размера на
дължимата годишна вноска. На неизрядните собственици им се ограничава достъпа
до паркинга и до асансьора на сградата, както и до намиращите се на територията
на комплекса спортно-развлекателни съоръжения и зони за отдих (басейн, детска
площадка и др. подобни), до изпълнение на техните парични задължения.”; по т.9
от дневния ред: „Оправомощава управителя на Етажната
собственост да предприема съдебни действия срещу собственици, които не са
заплатили дължимите към Етажната собственост парични вноски, като управителят
има право да предприема съдебни процедури срещу отделни собственици, като
завежда съдебни искове пред местно компетентния съд по местонахождение на
етажната собственост.”; по т.10 от дневния ред: „Упълномощава управителя да
извършва неотложни ремонти или разходи, които не търпят отлагане.”; по т.11 от
дневния ред: „Всеки собственик следва да заплаща ежемесечно на управителя
консумираната от него вода и електроенергия на базата на показанията от
индивидуалните им уреди”.
Пак според съдържанието на
протокола, на събранието не са водени разисквания и не са правени предложения,
като в него са обективирани единствено направените
предложения от етажния собственик Д. Ш. по т.3, 5, 6, 7, 8, 9, 10 и 11 от дневния
ред, които единствено са подложени на гласуване, както и предложението,
подложено на гласуване, от адвокат С.Ц. по т.2 от дневния ред. В протокола е
посочено, че неразделна част от него са Списъкът на присъстващите лица,
Бюджета, Правилника за вътрешния ред и пълномощните. Протоколът е подписан от
председателстващия събранието и от протоколчика.
В протокола са посочени и
присъстващите на събранието лица, а имено: Д. Ю.Ш., лично и като пълномощник на
етажните собственици Б.Е.Б., Е.И.П.и Н.Н.Ц.; адвокат Р.Н.Н., в качеството й на пълномощник на етажните собственици А.В.Ф.и
Е.З.Ф.(съсобственици на един самостоятелен обект); адвокат С.Н.Ц., в качеството
му на пълномощник на етажните собственици Л.К.и Х.А.Ф. (съсобственици на един
самостоятелен обект).
От документите за собственост на
участвалия и на представените чрез пълномощници на събранието етажни
собственици, а и на неучаствалите и непредставените на събранието етажни
собственици, идеалните части от общите части, които те притежават от етажната
собственост, респ. прилежащи части към самостоятелните им обекти, са посочени
единствено в квадратни метри, но не и в проценти, с изключение на етажните
собственици Д. Ю.Ш. (ап.А-7) и М.И.П.и Н.Н.Ц. (ап.
А-9), за които е видно от документите им за собственост – нотариалните актове,
с които се легитимират като собственици на самостоятелните си обекти в етажната
собственост, че са представлявали на събранието общо 11,92% идеални части от
общите части на сградата – по 5,96% прилежащи части към всеки от двата самостоятелни
обекта. Въпреки това, както в протокола от ОСЕС, така и в списъка на
присъстващите лица на събранието, притежаваните от всеки от останалите шестима
представени етажни собственици и на двамата неприсъстващи и непредставени на
събранието етажни собственици, идеалните части от общите части на сградата са
посочени в проценти.
На 22.11.2017г. е изготвено
съобщение до собствениците на апартаменти в сграда „А” с идентификатор ***********по
кадастралната карта на град Свети Влас, комплекс „К.р.*” в град Свети Влас, на
адрес: местността „Юрта – под пътя” в землището на
град Свети Влас, община Несебър, с което същите се уведомяват, че протоколът от
Общото събрание на етажната собственост, проведено на 21.11.2017г., е изготвен,
че могат да се запознаят със съдържанието му и да получат копие от протокола,
заверено „Вярно с оригинала”, и приложенията към него от управителя на Етажната
собственост „К.” ООД, ЕИК ***********, представлявано от Л.Т.. Съобщението е
подписано от управителя на „К.” ООД – Л.Т. Т., и е
било залепено на входната врата на сграда „А”, което е било удостоверено с
подписа на управителя на „К.” ООД – Л.Т., и на етажния собственик Д. Ш., в
съставения протокол на 22.11.2017г. в 09:00 часа за поставено съобщение за изготвения
протокол от ОСЕС.
Освен, че е етажен собственик, Д.
Ю.Ш. притежава и дял от капитала на дружеството, избрано на процесното
ОСЕС за управител на Етажната собственост – „К.” ООД, а именно 90% от капитала
на дружеството.
Преписи от протокола от
проведеното ОСЕС, както и от списъка на участвалите на него лица, който е неразделна
част от него, са изпратени по електронната поща на е-мейл
адресите на всички етажни собственици на 24.11.2017г., в т.ч. и на ищеца, който
не е присъствал и не е бил представляван на събранието чрез пълномощник.
Искът п чл.40 от ЗУЕС е предявен
от ищеца Д.Е.Н. на 22.12.2017г.
Въз основа на така приетото за
установено от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:
Искът е допустим като насочен
срещу етажната собственост, представлявана пред съда от избрания управител на
основание чл.23, ал.4 и чл.41 от ЗУЕС. Ответници в производството по иск с
правно основание чл.40 от ЗУЕС са собствениците на етажната собственост, но
съгласно разпоредбата на чл.41 от ЗУЕС техен процесуален представител пред съда
е председателя на управителния съвет/управителя или упълномощено от него лице.
Това е законно представителство, което е въведено с цел улесняване на
процедурата по движение на делата. Достатъчно условие за редовност на исковата
молба е посочването на името и адрес на председателя на управителния
съвет/управителя или на упълномощено от него лице (Определение № 724 от
22.12.2009г. по ч.гр.д.№ 692/2009г. на ВКС, І г.о.).
Съгласно разпоредбата на чл.40,
ал.1 и ал.2 от ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно
решение на общото събрание на етажната собственост, което следва да стори в
30-дневен срок от оповестяване на протокола по реда на чл.16, ал.7 от ЗУЕС. В
нормата на чл.16, ал.6 и ал.7 от ЗУЕС е предвидено, че протоколът от ОСЕС се
изготвя в седемдневен срок от провеждането му и се подписва от
председателстващия събранието и протоколчика, като управителят следва да
постави на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение, че
протоколът е изготвен. За удостоверяване на това действие се съставя протокол
от управителя и един собственик, ползвател или обитател, в който следва да бъде
посочено дата, час и място на поставяне на съобщението, като при поискване
всеки от собствениците, ползвателите или обитателите получава копие от
протокола. В седемдневен срок от поставянето на съобщението е предвидено, че
всеки член на ОСЕС може да оспори съдържанието на протокола, включително и
неговата достоверност.
В случая, съгласно чл.16, ал.7,
изр. последно от ЗУЕС, ищците следва да се считат уведомени за изготвения
протокол на 22.11.2017г. – датата на поставяне на съобщението, като не се
спори, че предявеният от тях иск е предявен в последния ден на
законоустановения 30-дневен срок от оповестяването на протокола, изтекъл на
22.12.2017г.
Събранието е свикано на основание
чл.12, ал.6 от ЗУЕС, но без да е спазена тази разпоредба. Първо, Д. Ш., който е
изготвил поканата, в нея същият твърди, че е действал лично и като пълномощник
на други етажни собственици. Той обаче не е бил упълномощен от етажните
собственици Б.Е.Б., Е.И.П.и Н.Н.Ц. да свиква от тяхно
име Общо събрание на етажната собственост по този ред. Второ, Д. Ш. не
притежава сам повече от 20 на сто идеални части от общите части на сградата, за
да свика общото събрание в хипотезата на чл.12, ал.6, изр. последно от ЗУЕС (той
притежава едва 5,96% идеални части от общите части в сградата), като освен това
не са налице останалите условия на тази разпоредба той сам да свиква
събранието, т.е. не се съдържат доказателства, а и не се навеждат твърдения, че
събранието не е било свикано от етажни собственици, които имат най-малко 20 на
сто идеални части от общите части, в 6-месечен срок от възникването на етажната
собственост.
По този начин свикването на ОСЕС
е било незаконно, което е самостоятелно основание за отмяна на взетите на него
решения.
Въпросът за кворума при
провеждане на събранието и при вземането на решенията не зависи от това дали
съдържанието на протокола в тази му част е оспорен по реда на чл.16, ал.9 от ЗУЕС
или не (Решение № 198 от 23.12.2014г. по гр.д.№ 2036/2014г. на ВКС, І г.о.),
поради което при наведен довод за липса на кворум, този въпрос следва да бъде
предмет на изследване с иск по чл.40 от ЗУЕС.
Невъзможността да се установи от
документите за собственост на етажните собственици Б.Е.Б., Е.И.П., А.В.Ф.и Е.З.Ф.,
Л.К.и Х.А.Ф., Д.Е.Н. и Д. В.Ж., притежаваните от всеки от тях идеални части в
проценти, не е било достатъчно същите да бъдат произволно посочвани в протокола
от ОСЕС и в списъка на присъстващите към него, а е налагало определянето на
основание чл.17, ал.4 и ал.5 от ЗУЕС притежаваните от всеки от етажните
собственици идеални части от общите части в етажната собственост, което в
случая не е било сторено, а оттам и съдът да има възможност да извърши проверка
на оспорените от ищеца факти, включително и на обстоятелството дали са били
налице условията за провеждане на събранието при условията на чл.15, ал.1 от ЗУЕС.
В останалата част протоколът от
проведеното на 21.11.2017г. ОСЕС отговаря на изискванията за съдържание по
чл.16, ал.5 от ЗУЕС, тъй като съдържа изявленията и предложенията, подложени на
гласуване, както и от кого са направени (доколкото от ищеца не се твърди на
събранието да са водени разисквания или да е имало изявления и предложения,
които да не са обективирани в протокола), както и
взетите решения, посочено е също кой от етажните собственици, респ. техните
пълномощници, как е гласувал. Останалите изисквания на протокола също са
спазени – датата и мястото на провеждане на общото събрание, дневния ред и
приетите решения, имената на присъствалите лица, техните подписи,
пълномощниците, които ги представляват, номерата на притежаваните от всеки от
тях самостоятелни обекти. Протоколът е подписан от председателстващия
събранието и от протоколчика.
С оглед изложеното дотук, съдът
прави извод за незаконосъобразно свикване и провеждане на общото събрание,
поради което взетите на него решения следва да бъдат отменени като
незаконосъобразни.
Предмет на иска по чл.40 от ЗУЕС
обаче е и решението по т.4 от дневния ред, с което общото събрание е решило да
не избира контрольор или контролен съвет на сградата. Първо, от разпоредбата на
чл.24, ал.1 от ЗУЕС е видно, че контролният съвет (контрольорът) не е
задължителен орган на етажната собственост и нищо незаконосъобразно няма в това
общото събрание да реши да не избира такъв орган. От друга страна, поначало
след като не е взето решение и контролен съвет не е избран на процесното ОСЕС, съдът не следва да се произнася по законосъобразността
на такова невзето решение – на отмяна подлежат положителни решения на ОСЕС, т.е.
тези, с които се приема предложение, но не и тези, с които се отхвърля
предложение или то не е подложено на гласуване, защото съдът не може да взема
решение вместо общото събрание (Решение № 39 от 19.02.2013г. по гр.д.№
657/2012г. на ВКС, І г.о.). Според изразеното в исковата молба, решението не се
посочва изрично като незаконосъобразно, но според ищеца по тази точка от
дневния ред общото събрание е следвало да определи лица, които да извършат
проверка и да отчетат резултатите от нея. Затова в тази част искът следва да
бъде оставен без разглеждане.
Във връзка с конкретно изразените
доводи за незаконосъобразност на отделните решения, за прецизност следва да се
отбележи, че решението по т.6 и т.7 от дневния ред, с които са определени,
съответно вноската за управление и поддръжка и вноската за фонд „Ремонт и
обновяване”, се явяват незаконосъобразни.
Съгласно разпоредбата на чл.51,
ал.1 от ЗУЕС консумативните разходи и разходите за текущо поддържане на общите
части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на
собствениците, ползвателите и обитателите. Законодателят императивно е
определил начина, по който етажните собственици и съответно обитателите в
етажната собственост ще участват в тежестите по отношение на същата, като е
предвидено това да е поравно. Нормативно не е предвидена възможност за преценка
на самите етажни собственици при определяне на квотата на всеки поотделно в
разходите за текущо поддържане на общите части, както и не са въведени
допълнителни критерии, от които тя да зависи, като например притежаван %
идеални части от общите части, възраст, имуществено състояние и други. Вярно е,
че общото събрание на етажната собственост определя размера на ежемесечните
вноски за текущо поддържане на общите части на сградата (чл.48, ал.8 от ЗУЕС),
но тук се има предвид стойността на самата вноска, която следва да бъде еднаква
за всички живущи, а не се предоставя възможност за определяне на различни по
размер вноски за различи категории обитатели. Разпоредбата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС има императивен характер, поради което и взетото от етажните собственици
решение по т.6 от дневния ред, което й противоречи (на всеки собственик е
определена различна вноска, т.е. в зависимост от притежаваните общи части,
съобразно площта на притежаваните от всеки от етажните собственици
самостоятелни обекти в сградата, и в зависимост от етажите, на които се намират
самостоятелните обекти, а не според броя на собствениците), е
незаконосъобразно.
Вноската за фонд „Ремонт и
обновяване” също е неправилно определена, защото е в зависимост от
притежаваната от всеки отделен етажен собственик обща площ на апартаментите,
т.е. площта на самостоятелния обект плюс прилежащите към него идеални части,
което е в нарушение на императивната разпоредба на чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС,
която повелява вноска да се определи за всеки етажен собственик единствено
съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната
собственост. Поради това и решението по т.7 от дневния ред, с което тази вноска
е определена, е незаконосъобразно.
Основателен е доводът в исковата
молба, че за управител е избрано лице (юридическо), което не е собственик или
ползвател в етажната собственост, което е в противоречие на императивната
разпоредба на чл.19, ал.5, изр.1-о от ЗУЕС, поради което решението по т.3 от
дневния ред е незаконосъобразно на това основание. Това от своя страна е довело
до незаконосъобразност на решението по т.9 от дневния ред предвид, че за „К.”
ООД не биха могли да възникнат правомощия да предприема съдебни действия за
събиране на дължимите от етажните собственици незаконосъобразно определените
вноски, както и по т.11 от дневния ред – собственика да заплаща на това
дружество стойността на потребената вода и на
консумираната ел. енергия, вместо на доставчиците на тези услуги, на които
всеки етажен собственик има качеството на потребител и се намира в договорни
отношения с тях. Решенията по т.2 и т.10 от дневния ред пък, противоречат
едновременно на чл.17, ал.7 и на чл.19, ал.8 от ЗУЕС, доколкото съдът приема,
че събранието е проведено при неизяснен, респ. неправилно изчислен кворум, тъй
като въз основа на произволно посочени данни в таблицата за идеалните части към
самостоятелните обекти не може да се установи нито какъв процент от идеалните
части от общите части на сградата са представени, нито дали са взети решенията
и ако да – с какво мнозинство.
Категорично незаконосъобразно е
решението по т.5 от дневния ред, с което са приети предложните бюджети за
2018г. и 2019г., с оглед приложения по делото (л.94) „годишен проекто-бюджет за Блок А в комплекс К.р.*” в град Свети
Влас в евро”. Същият съдържа само предвидените разходи, което по същество
означава, че този документ няма характера на Проекто-бюджет,
защото не съдържа приходна и разходна част (Решение № 78 от 13.05.2015г. по
гр.д.№ 6829/2014г. на ВКС, І г.о.).
Решението по т.8 от дневния ред в
частта, с която на неизрядните собственици да им се ограничи достъпа до
паркинга и до асансьора в сградата, е взето в противоречие на закона, тъй като
процесуалната принуда по отношение на собственик е уредена в ЗУЕС и всякакви
други форми на принуда са незаконосъобразни. Незаконосъобразни решения на
органите на ЕС са както тези, чиито фактически състав е опорочен при тяхното формиране,
като са допуснати нарушения на закона, така и решения, които не почиват на
фактите, предизвикали действието на органа на ЕС. Единствената възможност,
предвидена в чл.11, ал.1, т.10, б.”е” от ЗУЕС, е да се извади от сградата
собственик, ползвател или обитател за определен срок, но при условията и при
спазване реда на чл.45 от ЗС. В ЗУЕС не е предвидена възможност с решение на ОСЕС
етажен собственик, който да има право да ползва собствения си самостоятелен
обект в сградата, да бъде ограничен да ползва общите части, върху които също е
придобил идеални части от правото на собственост. Такова решение, за което
правният режим на ЗУЕС не се прилага, респ. ОС на ЕС е надхвърлило своята
компетентност, не може да породи действие, като съдебната намеса в случая не е
изключена, и то може да бъде атакувано с конститутивния
иск по чл.40 от ЗУЕС (Определение № 89 от 22.05.2017г. по ч.гр.д.№ 1464/2017г.
на ВКС, І г.о.).
С оглед незаконосъобразността на
решенията, взети на процесното ОСЕС, искът за тяхната
отмяна се явява основателен и доказан и като такъв следва да бъде уважен.
С оглед правилата на процеса на
основание чл.78, ал.1 от ГПК в полза на ищеца следва да се присъдят направените
по делото разноски за платена държавна такса в размер на 80 лева и за платено
адвокатско възнаграждение в размер на 600 лева за един адвокат. Неоснователно
се явява в тази връзка направеното от ответната страна възражение за
прекомерност на платеното от ищеца адвокатско възнаграждение, като съдът
прецени, че заплатеният адвокатски хонорар е справедлив и съответства на
фактическата и правна сложност на делото, положения от адвоката труд от гледна
точка на извършените по делото процесуални действия.
На ответника не следва да се
присъждат направените от него разноски съобразно приложения списък на
разноските, а именно сумата в размер на 379,20 лева, като претенцията му следва да бъде оставена без уважение.
Мотивиран от гореизложеното,
Несебърският районен съд
Р
Е Ш И :
ОТМЕНЯ по иска на Д.Е.Н., роден
на ***г., гражданин на Руската Федерация, адрес: град Москва, улица *************************,
следните решения напроведеното на 21.11.2017г. Общо
събрание на Етажната собственост на сграда „А” с идентификатор *************комплекс
„К.р.*” в град Свети Влас, улица *****, представлявана от „К.” ООД, ЕИК *************,
обективирани в протокол от 21.11.2017г., а именно: по
т.2 от дневния ред: „Приема така предложения правилник за вътрешния ред на
сградата”. По т.3 от дневния ред: 1) „Избира за управител на ЕС на сграда А в
комплекс „К.р.*” – „К.” ООД, с ЕИК *************, представлявано от Л.Т., за
срок от две години” и 2) Да се сключи договор за възлагане управлението и
поддръжката на Етажната собственост на сграда А в комплекс „К.р.*” с „К. ООД, с
ЕИК *************, като упълномощава Д. Ш. да сключи договор от името на ЕС при
условия каквито прецени, и за цена в рамките на приетия бюджет.”; по т.5 от
дневния ред: „Приема предложените годишни бюджети за 2018г. и за 2019г. за
приходите и разходите за сграда А в „К.р.*”.”; по т.6 от дневния ред: 1)
„Размерът на годишните парични вноски за поддържане и управление на общите
части на сградата за 2018 и 2019 години се определя на база общата площ от
притежаваните обекти, включваща застроената площ и съответните идеални части от
общите части на сградата, независимо от периода на пребиваване в сградата,
както следва: за складове А-1, А-2 и А-3 – по 4 евро за 1 кв.м. площ; за
апартаменти А-4, А-5, А-6, А-7, А-8, А-9, А-10 и А-11 – по 10.90 евро за 1
кв.м. площ; за апартамент А-12, находящ се на последния етаж – по 17 евро за 1
кв.м. площ.”; 2) „Паричните вноски за поддържане и управление на общите части
на сградата за 2018 и 2019 години се заплащат на две равни вноски, както
следва: първа вноска от 50% - до 30 април на съответната отчетна година, втора
вноска от 50% - до 15 юни на съответната отчетна година.”; 3) „Паричните вноски
за поддържане и управление на общите части на сградата се заплащат по банков
път по сметка на управителя (за която всеки собственик ще бъде уведомен), или в
брой – срещу издаден приходен касов ордер.”; по точка 7 от дневния ред:
„Определя размера, начин и сроковете за плащане на паричната вноска във фонд
„Ремонт и обновяване” за 2018г. и за 2019г., както следва: 1) Размерът на
годишните парични вноски във фонд „Ремонт и обновяване” за 2018 и 2019 години
се определя на база общата площ от притежаваните обекти (включваща застроена
площ и съответните идеални части от общите части на сградата), а именно по 1
евро за 1 кв.м. площ; 2) Паричните вноски във фонд „Ремонт и обновяване” за
2018 и 2019 години се заплащат на две равни вноски, както следва: първа вноска
от 50 % - до 30 април на съответната отчетна година, втора вноска от 50 % - до
01 юни на съответната отчетна година; 3) Паричните вноски във фонд „Ремонт и
обновяване” да се заплащат по банков път по сметка на управителя (за която
собствениците ще бъдат уведомени изрично), или в брой – срещу издаден приходен
касов ордер.”; по т.8 от дневния ред: „Собствениците, които не са заплатили
изцяло и в срок на съответния падежи дължимите парични вноски за поддръжка и
управление на общите части и/или във фонд „Ремонт и обновяване”, дължат на
Етажната собственост неустойка в размер на 0,5% евро от незаплатеното
задължение за всеки просрочен ден, но не повече от размера на дължимата годишна
вноска. На неизрядните собственици им се ограничава достъпа до паркинга и до
асансьора на сградата, както и до намиращите се на територията на комплекса
спортно-развлекателни съоръжения и зони за отдих (басейн, детска площадка и др.
подобни), до изпълнение на техните парични задължения.”; по т.9 от дневния ред:
„Оправомощава управителя на Етажната собственост да
предприема съдебни действия срещу собственици, които не са заплатили дължимите
към Етажната собственост парични вноски, като управителят има право да
предприема съдебни процедури срещу отделни собственици, като завежда съдебни
искове пред местно компетентния съд по местонахождение на етажната
собственост.”; по т.10 от дневния ред: „Упълномощава управителя да извършва неотложни
ремонти или разходи, които не търпят отлагане.”; по т.11 от дневния ред: „Всеки
собственик следва да заплаща ежемесечно на управителя консумираната от него
вода и електроенергия на базата на показанията от индивидуалните им уреди”.
ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ искът на Д.Е.Н.,
роден на ***г., гражданин на Руската Федерация, адрес: град Москва, улица *************************,
за отмяна като незаконосъобразно на решението по т.4
от дневния ред: „Да не се избира контрольор или контролен съвет на сградата.”,
взето на проведеното на 21.11.2017г. Общо събрание на Етажната собственост на
сграда „А” с идентификатор *************комплекс „К.р.*” в град Свети Влас,
местност „Юрта – под пътя”, в землището на град Свети
Влас, улица *****, представлявана от „К.” ООД, ЕИК *************, обективирано в протокол от 21.11.2017г.
ОСЪЖДА
Етажната собственост на сграда „А” с идентификатор *************комплекс „К.р.*”
в град Свети Влас, местност „Юрта – под пътя”, в
землището на град Свети Влас, улица *****, представлявана от „К.” ООД, ЕИК *************,
ДА ЗАПЛАТИ на Д.Е.Н., роден
на ***г., гражданин на Руската Федерация, адрес: град Москва, улица *************************,
сумата в размер на 680 лв.
(шестстотин и осемдесет лева), представляваща направени по делото разноски.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ претенцията
на Етажната собственост на сграда „А” с идентификатор
*************комплекс „К.р.*” в град Свети Влас, местност „Юрта
– под пътя”, в землището на град Свети Влас, улица *****, представлявана от „К.”
ООД, ЕИК *************, за осъждането на Д.Е.Н., роден на ***г.,
гражданин на Руската Федерация, адрес: град Москва, улица *************************,
за заплащане на разноски по делото в размер на 379,20 лв. (триста седемдесет и
девет лева и 20 ст.), съгласно представения списък на разноските, като
НЕОСНОВАТЕЛНА.
Решението подлежи на обжалване
пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: